Besteuerung von Grundeigentum

Größe: px

Ab Seite anzeigen:

Download "Besteuerung von Grundeigentum"

Rainer Meyer
vor 6 Jahren
Abrufe

1 Besteuerung von Grundeigentum Dienststelle Steuern des Kantons Luzern Peter Amrein

2 2 Themenübersicht Mietwertfestsetzung bei Neuschatzung / Revisionsschatzung Wohnrecht mit periodischen Zahlungen Besteuerung Liegenschaft mit Beteiligten an Erbengemeinschaft Anspruch Gebäudeunterhalt bei Eigentum / Nutzniessung Photovoltaik mit Einspeisevergütungen

3 3 Mietwertfestsetzung bei Neuschatzung / Revisionsschatzung

4 4 Berechnung des Mietwertes ordentliche Bemessung (mit Hilfe): amtlicher Mietwert Baujahr Schatzungsjahr Indexierungssatz LU StB, Bd Nr. 2 Wegleitung zur Steuererklärung

5 5 Berechnung des Mietwertes ordentliche Bemessung (mit Hilfe): amtlicher Mietwert Baujahr Schatzungsjahr Indexierungssatz Neuschatzung oder Revisionsschatzung?

6 6 Neuschatzung Anordnung durch Finanzdepartement Neuschatzung NLw Einspracheberechtigt Eigenmietwert für das ganze Jahr 2010 Neuschatzung, wenn letzte Neuschatzung = Katasterwert gültig ab

7 7 Revisionsschatzung bauliche Veränderung, insbesondere Anbau / Aufbau / Umbau höherer Eigenmietwert

8 8 Revisionsschatzung zufolge Umbau a) Investitionskosten < 30% des Real- oder Ertragswertes und letzte Neuschatzung jünger als 8 Jahre = Revisionsschatzung auf Grundlage früherer Wertfaktoren Bsp. Wertbasis (letzte NS) Katasterwert in Kraft ab

9 9 Revisionsschatzung zufolge Umbau b) Investitionskosten > 30% des Real- oder Ertragswertes und letzte Neuschatzung älter als 8 Jahre = Revisionsschatzung als Neuaufnahme Bsp. Wertbasis (letzte NS) Katasterwert in Kraft ab

10 10 Revisionsschatzung zufolge Umbau Datum letzte NS = Katasterwert in Kraft ab In-Kraftsetzung der Revisionsschatzung = Schatzungsjahr 2004 zusammengesetzter Mietwert

11 11 Beispiel: Liegenschaft Rigiblick, Udligenswil, Baujahr 1980 Angaben Neuschatzung Revisionsschatzung Wertbasis letzte NS: Kat.-Wert gültig ab: Katasterwert Schatzungsgrund Neuschatzung NLw Revisionsschatzung Mietwert

12 12 Berechnung Eigenmietwert x 106,6% : 12 x 8, x 100% : 12 x 3, Total steuerbar zu 70% =

13 13 Berichtigung einer Schatzung z.b. Rechnungsfehler Eigentümermutation etc. Mietwert muss sich nicht zwingend verändern Bsp. Wertbasis (letzte NS) Katasterwert in Kraft ab Datum letzte NS = Schatzungsjahr

14 14 Steuerfolgen bei Wohnrecht mit periodischen Gegenleistungen

15 15 Steuerfolgen bei Wohnrecht bei der Wohnrechtsnehmerschaft: Marktmiete./. periodische Gegenleistung davon steuerbar 70%

16 16 Steuerfolgen bei Wohnrecht bei der Wohnrechtsgeberschaft: volle Marktmiete unabhängig der periodischen Zahlungen Wohnrechtsabzug abhängig von der Höhe der periodischen Zahlungen Unterhalt durch Wohnrechtsgeberschaft: Pauschalabzug Gebäudeunterhalt vom Marktmietwert

17 17 Beispiel: Liegenschaft Pilatus, Malters: Baujahr 1991 Datum letzte Neuschatzung: Mietwert Wohnrecht (Schatzung): Indexierungssatz: 110,7% mtl. Zahlungen an den Wohnrechtsgeber: 600 Welches sind die Steuerfolgen des Wohnrechts in der Veranlagung 2010?

18 18 Steuerfolgen bei Wohnrecht bei der Wohnrechtsnehmerschaft: x 110,7% = /. periodische Gegenleistung./ Total davon steuerbar 70% = 6 971

19 19 Steuerfolgen bei Wohnrecht bei der Wohnrechtsgeberschaft: x 110,7% = Monatliche Zahlungen von Naturalanteil = Wohnrechtsabzug (Ziffer 258 StE) Gebäudeunterhalt (25% von )

20 20 Besteuerung einer Liegenschaft mit Beteiligten an einer Erbengemeinschaft

21 21 Beispiel: Liegenschaft X (EFH) Baujahr 1963 Katasterwert: Eigenmietwert: (100%) Hypothekarschulden: Hypothekarschuldzinsen: Liegenschaftseigentümer sind die Gebrüder Bruno, Alois, Markus zu 1/3 Bruno wohnt in dieser Liegenschaft, bezahlt die gesamten Schuldzinsen, die andern sind beschränkt steuerpflichtig.

22 22 Beispiel: Liegenschaft X Baujahr 1963 Katasterwert: Eigenmietwert: (100%) Hypothekarschulden: Hypothekarschuldzinsen: Wie sieht die Besteuerung der Liegenschaft, des Mietwertes und der Schuldzinsen aus?

23 23 Steuerwert Liegenschaft Eigentumsverhältnisse massgebend 75%, wenn am Wohnsitz dauernd selbst bewohnt Bruno Alois Markus /3 Anteil, zu 75% 1/3 Anteil, zu 100% 1/3 Anteil, zu 100%

24 24 Eigenmietwert Eigentumsverhältnisse massgebend 70% für die eigene Nutzung (Bruno) 70% für die unentgeltliche Überlassung des Anteils (Alois/Markus) Bruno Alois Markus /3 Anteil, 1/3 Anteil, 1/3 Anteil, zu 70%, zu 70%, zu 70%,

25 25 Schuldzinsen (Schulden) Nicht die Eigentumsverhältnisse, sondern das Schuldverhältnis gegenüber der Bank massgebend Bruno Alois Markus voller Abzug kein Abzug 0 kein Abzug sofern Bruno gegenüber der Bank als Alleinschuldner auftritt

26 26 Anspruch Gebäudeunterhalt bei Eigentum / Nutzniessung

27 27 Beispiel: Liegenschaft X Baujahr 1958 Katasterwert: Eigenmietwert: (100 %) Hypothekarschulden: Hypothekarschuldzinsen: Pauschale Gebäudeunterhalt Nutzniessung Vater Eigentum Sohn Antrag auf effektiven Abzug 2011, Wer hat Anspruch auf den Gebäudeunterhalt?

28 28 Gebäudeunterhalt bei NN / Eigentum Abzug der effektiven Kosten möglich, wenn Voraussetzungen für Wechsel der Abzugsart erfüllt sind kein Pauschalabzug beim Nutzniesser Folgejahre: nur noch Abzug der effektiven Liegenschaftskosten kein neues Wahlrecht bei Ablösung Nutzniessung

29 29 Photovoltaikanlagen mit Einspeisevergütungen

30 30 Solaranlage Technische Anlage zur Umwandlung von Sonnenenergie in eine andere Energieform Thermische Solaranlage erzeugt Wärme für Wasser und Heizung Photovoltaikanlage wandelt Lichtenergie in einer Solarzelle direkt in elektrische Energie um

31 31 Photovoltaikanlage (Liegenschaft im Privatvermögen) Investitionskosten bei den Staats- und Gemeindesteuern: kein Abzug bei den direkten Bundessteuern: bei bestehenden Bauten: Abzug möglich (Anrechnung allfälliger Subventionen) bei Neubauten: kein Abzug

32 32 Einspeisevergütungen Eigenbedarfsdeckung ist steuerfrei die Eigenbedarfsdeckung übersteigenden Entschädigungen sind Einkommen aus unbeweglichem Vermögen

33 33 Katasterwert / Mietwert Die Investitionen einer Photovoltaikanlage wirken sich auf die Höhe der Katasterschatzung aus entfalten keine Auswirkungen auf die Mietwertberechnung

34 34 Photovoltaikanlage (Liegenschaft im Geschäftsvermögen) Photovoltaikanlage ebenfalls Geschäftsvermögen Investitionskosten sind Anlagekosten und zu aktivieren ordentliche bzw. Sofort-Abschreibungen Einspeisevergütungen und Subventionen sind Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit

35 35 Bsp: Abrechnung CKW über Verbrauch 1/2

36 36 Bsp: Abrechnung CKW über Verbrauch 2/2 Netznutzung: Kosten für Durchleitungsinfrastruktur

37 37 Abrechnung CKW über Einspeisung

38 38 Differenzabrechnung (Gutschrift / Rechnung) Abrechnung ungeeignet, da auch Kosten für Netznutzung und Abgaben enthalten

39 39 Grundsatz: Nur die Einspeisung und der Bezug von elektrischer Energie werden verrechnet Bezug Strom CKW zuzügl. 8 % MWST Total Bezug Strom Einspeisung an CKW steuerbarer Ertrag

Ähnliche Dokumente

Besteuerung von Grundeigentum Peter Amrein

Besteuerung von Grundeigentum Peter Amrein www.steuern.lu.ch Inhaltsverzeichnis 1. Mietwertfestsetzung bei Neuschatzung / Revisionsschatzung 3 2. Steuerfolgen bei Wohnrecht mit periodischen Gegenleistungen