Milieuschutz in Neukölln

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1 Milieuschutz in Neukölln Quartier Reuterplatz

2 Die Ausgangslage Attraktivitätssteigerung einiger Kieze als Wohnstandort Befürchtung, dass die Bautätigkeit im Bestand das Mietniveau steigen lässt, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zunimmt, die Mieten bei Neuvermietung steigen sowie der Konkurrenzdruck auf günstigen Wohnraum steigt und somit die ansässige Bevölkerung verdrängt wird, somit die Bewohnerstruktur verändert wird.

3 Eingriffsmöglichkeit mit Hilfe der sozialen Erhaltungssatzung (Milieuschutz) 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen Veränderung der Nachfrage nach öffentlicher Infrastruktur Verlust von Wohnraum für verschiedene Bevölkerungsgruppen Folgeprobleme in anderen Stadtteilen

4 Rechtliche Anwendungsvoraussetzungen Zum 172 Abs 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB Untersuchung zum Nachweis: Aufwertungspotential Verdrängungspotential Aufwertungsdruck Verdrängungsdruck Hierzu erfolgte in der Voruntersuchung insb. Analyse der Sekundärstatistik Ortsbildanalyse Haushaltsbefragung Infrastrukturanalyse

5 Milieuschutzgebiet Rixdorf Quelle: Bezirksamt Neukölln

6 Mieten Anstieg der durchschnittlichen Angebotsmieten um rund 80% zwischen 2008 und 2014

7 Mieten Entwicklung der Netto-Kaltmiete/m² nach Einzugsjahr in die Wohnung (Median) N=533 Median Minimum Maximum 14,00 12,00 13,31 10,00 10,00 8,00,00 7,80,42 7,18 8,2 8,89 7,80 7,42 4,00 5,57 5,22 5,24 5,7 5,43 5,75 2,00 2,59 3,5 2,05 2,32 2,92 3,19 3,03 2,45 3,05 0,00 bis 1980 in die 1981 bis 1985 in 198 bis 1990 in 1991 bis 1995 in 199 bis 2000 in 2001 bis 2005 in 200 bis 2010 in seit 2011 in die Wohnung gezogen die Wohnung gezogen die Wohnung gezogen die Wohnung gezogen die Wohnung gezogen die Wohnung gezogen die Wohnung Wohnung gezogen gezogen Quelle: LPG Nettokaltmieten bei Bezug 2011 rund 30% höher als 1980

8 Abgeschlossenheitsbescheinigungen/Umwandlung Umwandlungstätigkeit hat seit 2013 zugenommen ¼ der Umwandlungen 2010 bis 2014

9 Bildungsabschlüsse Höchste Bildungsabschlüsse nach Zuzugsjahr Abbildung 45: Verteilung der höchsten Bildungsabschlüsse nach Zuzugsjahr ins Wohngebiet N=1105 bis 1980 ins Wohngebiet gezogen kein Schulabschluss 1981 bis 1985 ins Wohngebiet gezogen bis 1990 ins Wohngebiet gezogen Hauptschulabschluss oder vergleichbar 1991 bis 1995 ins Wohngebiet gezogen Realschulabschluss oder vergleichbar 199 bis 2000 ins Wohngebiet gezogen Fachhochschul- oder Hochschulreife 2001 bis 2005 ins Wohngebiet gezogen Lehre, Berufsausbildung 200 bis 2010 ins Wohngebiet gezogen seit 2011 ins Wohngebiet gezogen Fachhochschulabschloss, Hochschulabschluss 0% 20% 40% 0% 80% 100% Quelle: LPG Zuzug einer höheren Bildungsschicht

10 Einkommenssituation Kennzahlen der Sekundärstatistik zur Erwerbstätigkeit Quelle: LPG Indikator Neukölln Sozialversicherungspflichtig Beschäftigter ,2 % ,9 % 41,0 % Arbeitslose im Alter zwischen ,7 % ,3 % 10,0 % 15 und 5 Jahren (SGB II und SGB III) Arbeitslose im Alter unter 25 Jahren an dieser Altersgruppe 219 7,5 % 128 5,3 % 5,9 % Transferleistungsbezieher unter 5 Jahren (SGB II) ,5 %.27 24,5 % 29,9 % Transferleistungsbezieher unter 15 Jahren an dieser Altersgruppe (SGB II) ,4 % ,5 % 51,1 % Beziehende von Grundsicherung (SGB XII) ,1 %* ,1 % 8,0 % Alleinerziehende Bedarfsgemeinschaften an allen Bedarfsgemeinschaften mit Kindern (SGB II) * Stand: ,0 % 41,2 % Arbeitslosenquote sinkt

11 Einkommenssituation Monatliches Netto-Haushaltseinkommen nach Haushaltsgröße Abbildung 45: Verteilung der höchsten Bildungsabschlüsse nach Zuzugsjahr ins Wohngebiet N=52 bis 1980 in die Wohnung gezogen bis 1985 in die Wohnung gezogen bis Euro 198 bis 1990 in die Wohnung gezogen bis Euro 1991 bis 1995 in die Wohnung gezogen bis Euro 199 bis 2000 in die Wohnung gezogen bis Euro 2001 bis 2005 in die Wohnung gezogen bis 2010 in die Wohnung gezogen bis 3:000 Euro seit 2011 in die Wohnung gezogen über Euro 0% 20% 40% 0% 80% 100% Quelle: LPG steigende Einkommen

12 Bauliches Sanierungspotential Quelle: LPG

13 Voruntersuchung Reuterplatz Aufwertungspotential Z.B. Potential für bauliche und energetische Sanierung Verdrängungspotential Viele Geringverdiener in kleinen Wohnungen Aufwertungsdruck z.b. Hohe Nachfrage nach ETW Verdrängungsdruck z.b. Hohe Nachfrage nach Wohnraum im Gebiet lässt Mieten steigen Voraussetzungen des BauGB erfüllt In Kraft getreten am

14 Die Genehmigungskriterien Rechtlicher Rahmen Genehmigungsvorbehalt für Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen Orientierung an Berliner Praxis Einschränkung von wohnwerterhöhenden Modernisierungen Luxussanierung die Einhaltung des allgemein üblichen Standards von Wohnraum in Bundesmaßstab die Berücksichtigung der Mindestanforderungen an Wohnraum nach der Bauordnung Berlin und nach EnEV die Erhaltung des Wohnraumangebots in der Gebietskulisse

15 Die Genehmigungskriterien (veröffentlicht im Amtsblatt von Berlin am ): i.d.r. nicht zulässig: Einbau bzw. Anbau von besonders kostenaufwendigen Aufzügen oder Fassadengleiter Einbau eines zweiten Bades/Dusche, eines zweiten WCs in Wohnungen < 4 Zimmer Wesentliche Grundrissveränderungen und Zusammenlegung von Wohnraum Maßnahmen zur Energieeinsparung über den Mindestanforderungen der EnEV hinaus Anbau von Balkonen, Loggien, Terrassen und Wintergärten, wenn bereits einmal vorhanden Schaffung von besonders hochwertiger Wohnungs- und Gebäudeausstattung Schaffung von zur Wohnung gehörigen Stellplätzen Abriss von Wohngebäuden oder einzelnen Wohneinheiten

16 Umwandlung Umwandlungsverordnung: Erlass durch die Senatsverwaltung Zuständig für die Umsetzung sind die Bezirke gilt automatisch ab Festsetzung der Milieuschutz Verordnung Verbietet Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen Aber Sonderfälle, nach die Genehmigung zu erteilen ist: Begründung von Wohnungseigentum zugunsten von Erben und Familie Bei bestehender Vormerkung im Grundbuch das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung nicht zu Wohnzwecken genutzt wird sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern

17 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Ausführliche Informationen und die abgeschlossenen Untersuchungen finden Sie auf unseren Internetseiten des Stadtentwicklungsamts : Kontakt: Kathrin Burkhardt Mail: kathrin.burkhardt@bezirksamt-neukoelln.de Telefon: Julian Thomas (Umwandlung) Mail: julian.thomas@bezirksamt-neukoelln.de Telefon: Sprechstunden des Stadtentwicklungsamtes: Di und Do 9:00 bis 12:00 Uhr Mieterberatung (vorsl. ab Januar 2017): Dienstags 17:00 bis 19:00 Uhr, freitags 1:00 bis 18:00 Uhr In der Manege, Rütlistraße 1-3, Berlin