Newsletter. Aktuelle BGH Urteile für Immobilien Eigentümer und Mieter. Kündigung Teil 1. Ausgabe 3

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1 Newsletter Aktuelle BGH Urteile für Immobilien Eigentümer und Mieter. Kündigung Teil 1 Ausgabe 3

2 Newsletter Themen dieser Ausgabe: Kündigung Teil 1 1. Garage kann separat kündbar sein. 2. Vermieter muss nach Kündigung freiwerdende Wohnung anbieten. Sehr geehrter Eigentümer Mit diesem Newsletter möchten wir unsere Kunden, Eigentümer und Mieter über die aktuellsten BGH Urteile aus dem Immobilienbereich informieren. Wir hoffen es ist für jeden etwas hilfreiches dabei. 3. Vermieter kann unpünktlichen Mietzahlern kündigen. 4. Keine überspannten Anforderungen an Eigenbedarfskündigung. 5. Keine überspannten Anforderungen an Eigenbedarfskündigung. 6. Vermieter darf unrentable Immobilie kündigen. Ihre Fraya Hartmann

3 1. Garage kann separat kündbar sein. Ein neben einem Wohnungsmietvertrag geschlossener Garagenmietvertrag kann separat gekündigt werden, wenn beide Mietverhältnisse keine rechtliche Einheit bilden sollen. Die Eigentümer und die Mieterin einer Garage streiten über deren Räumung. Die Garage befindet sich 150 Meter entfernt von der Wohnung der Mieterin in einem Einfamilienhaus. Dieses gehörte ursprünglich ebenfalls den Vermietern der Wohnung. Der Mietvertrag über die Wohnung wurde schriftlich geschlossen. Von einer mitvermieteten Garage ist hierin keine Rede. Die Anmietung der Garage wurde mündlich vereinbart. Später erwarben die jetzigen Eigentümer das Gebäude, in dem sich die Garage befindet. Sie kündigten das Mietverhältnis über die Garage und verlangen nun Herausgabe. Die Mieterin akzeptiert dies nicht. Sie meint, die Garage könne nicht separat gekündigt werden, da es sich um ein einheitliches Mietverhältnis von Wohnung und Garage handle. Der BGH gibt dem Herausgabeverlangen statt. Das Mietverhältnis über die Garage konnte unabhängig von dem über die Wohnung gekündigt werden. Die Kündigung der Garage wäre nur unzulässig, wenn die Garage Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses wäre. Das ist hier nicht der Fall. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine Vermutung dafür, dass beide Vereinbarungen rechtlich selbstständig sind. In der Regel ist zwar anzunehmen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Diese Voraussetzung ist hier aber nicht erfüllt. (BGH, Urteil v , VIII ZR 251/10) 2. Vermieter muss nach Kündigung freiwerdende Wohnung anbieten. Ein Vermieter, der eine Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt hat, muss dem Mieter eine andere Wohnung im selben Haus anbieten, wenn eine solche während der Kündigungsfrist frei wird. Der Vermieter verlangt von den Mietern die Räumung einer Wohnung. Der Vermieter hatte den Mietvertrag im April 2008 wegen Eigenbedarfs zum gekündigt. Vor Ablauf der Kündigungsfrist wurde im selben Haus eine andere Wohnung des Vermieters frei. Diese Wohnung vermietete der Vermieter anderweitig, ohne sie zuvor den gekündigten Mietern angeboten zu haben. Die Mieter müssen ihre Wohnung nicht räumen. Wenn ein Vermieter berechtigt wegen Eigenbedarfs kündigt, muss er dem gekündigten Mieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist anbieten, wenn sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Tut der Vermieter das nicht, ist die ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. Um diese Anbietpflicht ordnungsgemäß zu erfüllen, muss der Vermieter den Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung der anderen Wohnung (Größe und Ausstattung sowie Mietkonditionen) informieren. (BGH, Urteil v , VIII ZR 78/10)

4 3. Vermieter kann unpünktlichen Mietzahlern kündigen Zahlt der Mieter die Miete wiederholt und trotz Abmahnung zu spät, kann dies den Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Der Vermieter einer Wohnung verlangt von einem Mieter nach fristloser Kündigung die Räumung der Wohnung. Das Mietverhältnis besteht seit Dem Mietvertrag zufolge ist die Miete jeweils bis zum 3. Werktag des Monats zu zahlen. Zwischen Januar 2008 und März 2009 zahlte der Mieter 11 Mieten verspätet. Mit Schreiben vom 19. und mahnte der Vermieter den Mieter wegen der verspäteten Zahlungen ab. Der Mieter bestreitet, die Abmahnungen erhalten zu haben. Schließlich ließ der Vermieter eine weitere Abmahnung vom per Gerichtsvollzieher zustellen. Die Miete für März 2009 ging erst am beim Vermieter ein. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis mit Schreiben vom fristlos, hilfsweise ordentlich. Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der Vermieter konnte das Mietverhältnis fristlos kündigen. Nach 543 Abs. 1 BGB kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Verschuldens der Parteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. Diese Voraussetzung kann insbesondere dann gegeben sein, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unpünktlich zahlt. Bei der Würdigung, ob die Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar ist, sind auch die vor der Abmahnung liegenden Vertragsverletzungen des Mieters zu berücksichtigen. Nach vorangegangenen unpünktlichen Zahlungen kann bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung die fristlose Kündigung rechtfertigen. So lag der Fall hier. Der Mieter hat vor der Abmahnung vielfach zu spät gezahlt. Nach der Abmahnung zahlte der Mieter die Miete erneut zu spät, was zur Kündigung führte. (BGH, Urteil v , VIII ZR 301/10) 4. Keine überspannten Anforderungen an Eigenbedarfskündigung Für die Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es aus, dass der Vermieter die Person bezeichnet, für die er die Wohnung benötigt, und deren Interesse an der Erlangung der Wohnung darlegt. Vermieter und Mieter einer Einzimmerwohnung in München streiten über die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung. Im April 2008 kündigten die Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum Zur Begründung führten sie an, dass eine der Vermieterinnen nach Beendigung eines Auslandsstudienjahrs in Neuseeland ihr Studium in München fortsetzen und einen eigenen Hausstand begründen wolle. In ihr ehemaliges Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung könne sie nicht zurück, weil dies inzwischen von ihrer Schwester genutzt werde. Der Mieter hält die Kündigung für unwirksam, da die Kündigungsgründe nicht ausreichend dargestellt seien. Das Landgericht teilte diese Auffassung; die derzeitige Wohnsituation der Vermieterin, für die die Wohnung benötigt werde, sei nicht dargelegt.

5 4. Keine überspannten Anforderungen an Eigenbedarfskündigun Der BGH gibt den Vermietern Recht. Die Kündigung war ausreichend begründet. Dem in 573 Abs. 3 BGB enthaltenen Begründungserfordernis für eine Kündigung des Vermieters wird Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Dies ist vorliegend der Fall. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es grundsätzlich aus, dass der Vermieter die Person bezeichnet, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse darlegt, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Zudem brauchen Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder die ihm sonst bekannt sind, im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt zu werden. (BGH, Urteil v , V 5. Keine überspannten Anforderungen an Eigenbedarfskündigung Für die Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es aus, dass der Vermieter die Person bezeichnet, für die er die Wohnung benötigt, und deren Interesse an der Erlangung der Wohnung darlegt. Vermieter und Mieter einer Einzimmerwohnung in München streiten über die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung. Im April 2008 kündigten die Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum Zur Begründung führten sie an, dass eine der Vermieterinnen nach Beendigung eines Auslandsstudienjahrs in Neuseeland ihr Studium in München fortsetzen und einen eigenen Hausstand begründen wolle. In ihr ehemaliges Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung könne sie nicht zurück, weil dies inzwischen von ihrer Schwester genutzt werde. Der Mieter hält die Kündigung für unwirksam, da die Kündigungsgründe nicht ausreichend dargestellt seien. Das Landgericht teilte diese Auffassung; die derzeitige Wohnsituation der Vermieterin, für die die Wohnung benötigt werde, sei nicht dargelegt. Der BGH gibt den Vermietern Recht. Die Kündigung war ausreichend begründet. Dem in 573 Abs. 3 BGB enthaltenen Begründungserfordernis für eine Kündigung des Vermieters wird Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Dies ist vorliegend der Fall. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es grundsätzlich aus, dass der Vermieter die Person bezeichnet, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse darlegt, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Zudem brauchen Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder die ihm sonst bekannt sind, im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt zu werden. (BGH, Urteil v , VIII ZR 317/10)

6 6. Vermieter darf unrentable Immobilie kündigen Ein Mietvertrag kann gekündigt werden, wenn eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks anders nicht möglich ist. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Immobilie im vermieteten und unrentablen Zustand erworben hat. Vermieter und Mieter eines Einfamilienhauses streiten um die Wirksamkeit einer Verwertungskündigung. Die Vermieter sind in ungeteilter Erbengemeinschaft Eigentümer eines in der ehemaligen DDR liegenden Einfamilienhauses. Dieses wurde 1953 unter staatlicher Verwaltung an die Mieterin vermietet. Nach dem Mauerfall und dem Ende der staatlichen Verwaltung sind die heutigen Vermieter 1992 in das Mietverhältnis eingetreten. Im Juli 2007 kündigten sie das Mietverhältnis. Zur Begründung führten sie an, das sanierungsbedürftige Haus verkaufen zu wollen, um die Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen. Es sei nicht möglich, das Objekt mit den Mieteinnahmen rentabel zu bewirtschaften. Die erstrebte Erbauseinandersetzung lasse sich nur durch Verkauf bewerkstelligen. Das Haus lasse sich in absehbarer Zeit nur unvermietet verkaufen. Bei einem Verkauf im vermieteten Zustand sei mit einem Mindererlös von 25 bis 30 Prozent zu rechnen. Der BGH gibt den Vermietern Recht. Bei der Beurteilung, ob einem Vermieter durch den Fortbestand des Mietvertrags erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zu einer Verwertungskündigung nach 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigt ist, muss eine Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls vorgenommen werden. Zwar ist dabei das Interesse der Mieterin, in ihrer bisherigen Wohnung zu bleiben, zu berücksichtigen. Ein erheblicher Nachteil für die Vermieter scheidet aber nicht schon deshalb aus, weil sie das Einfamilienhaus bereits im vermieteten und unrentablen Zustand erworben haben. Sonst würde man den Vermietern zumuten, dauerhaft Verluste ohne Verwertungsmöglichkeit hinzunehmen. Dies ist mit dem Grundrecht auf Eigentum nach Art. 14 Abs. 1 GG nicht vereinbar. Der BGH hat den Streit an das Landgericht Potsdam zurückverwiesen. Das Landgericht muss nun klären, ob die Vermietung tatsächlich unrentabel ist, wie hoch der Mindererlös bei Verkauf in vermietetem Zustand ist, und ob Härtegründe zugunsten der Mieterin vorliegen. (BGH, Urteil v , VIII ZR 226/09)

7 Das sind wir Firmenprofil Eine erfolgreiche Vertriebspartnerschaft Als freier Vertriebspartner der deutsche Annington Gruppe, eines der führenden deutschen Wohnungsunternehmen mit rund vermieteten und verwalteten Wohnungen, verkaufen wir sehr erfolgreich Eigentumswohnungen und Mehrparteienhäuser in NRW. Service Netzwerk rund um die Immobilie. Jeder Makler ist nur so gut wie die Fachleute mit denen er sich umgibt um einen excellenten Service rund um Ihre Immobilie zu gewährleisten. Über uns Seit 1992 sind wir als Immobilienspezialist im Großraum Köln/Bonn /Düsseldorf und auch Überregional wie in Berlin erfolgreich tätig. Wir vermitteln Wohnimmobilien in ihrer gesamten Bandbreite, vom kleinen Apartment bis hin zur exklusiven Villa mit Geschichte. Immobilienverkauf erfordert neben einer emotionalen Präsentation ein breit gefächertes Fachwissen. Gerade in einem so sensiblen Bereich wie dem Immobilienverkauf und der Vermietung ist viel Fingerspitzengefühl, Erfahrung, Fachwissen, lokale Marktkenntnis und psychologisches Einfühlungsvermögen in die Bedürfnisse von Käufer / Mieter und Verkäufer / Vermieter gefordert. Ob Verkauf oder Vermietung, wir bieten mehr als nur die Vermittlung eines Immobilienobjekts: Exzellenter Service und Betreuung durch ausgewählte Fachleute vor, während und nach dem Kauf runden unsere Leistung ab. Professionelle Beratung und Einsatz moderner Marketing Tools sind wichtige Säulen wenn es um sorgsam und individuell abgestimmte Verkaufsstrategien geht. Erfolgsfaktor für ein erfolgreiches Arbeiten ist ein Netzwerk aus Maklerkollegen und sinnvollen Kooperationen. Sie bieten die Chance für eine weitreichende und auch Überregionale Vermarktung von Immobilien. Darum haben wir eine Auswahl an Unternehmen getroffen welche sich in jahrelanger Zusammenarbeit als zuverlässige und kompetente Kooperationspartner bewährt haben. Denn am Ende halten wir zumindest moralisch den Kopf dafür hin. Dazu gehören - Maklerkollegen - Fachanwälte - Notariate - Architekten - Sachverständige - Immobilien Gutachter - Interior Designerin Homestaging - Umzugsunternehmen - Landschaftsgärtner - Handwerksunternehmen alles aus einer Hand - professionelle Fotoagentur /Imagefilme Ihre Fraya Hartmann Gerne stehen wir ihnen mit 20 Jahren Immobilienerfahrung zu einem unverbindlichen Informationsgespräch zur Verfügung.

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