Teil 1: Miete Allgemeines 15

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1 Inhaltsverzeichnis Einleitung 11 Teil 1: Miete 13 1 Allgemeines 15 2 Mietstruktur Wie Sie die Mietstruktur gestalten können Änderung der Mietstruktur Wie funktioniert die gesetzliche Umstrukturierung gemäß 556a Abs. 2 BGB? Wie wird die Umstrukturierung erklärt? 24 3 Miethöhe Allgemeines Mietpreisbremse bei Wiedervermietung Allgemeines Verordnungsermächtigung ( 556d BGB n. F.) Zulässige Miete bei Mietbeginn Berücksichtigung der Vormiete/Bestandsschutz Vormiete 1. Tatbestand Vormiete und Mietpreisüberhöhung Vormiete und Minderung Vormiete und Eigentümerwechsel Vormiete und freiwillige Mieterhöhungsvereinbarung Modernisierung ( 556e Abs. 2 BGB n. F.) Maßgeblicher Modernisierungszeitraum Ermittlung der zulässigen Miete bei Modernisierung Ausnahmen Neubau Umfassend modernisierte Wohnungen Rechtsfolgen Reduzierung auf zulässige Miete Bereicherungsanspruch/Rügepflicht des Mieters Auskunft über die Miete Auskunft über Vormiete 62 5

2 Inhaltsverzeichnis Auskunft über Modernisierung Unvollständige, fehlende oder fehlerhafte Auskunft Sonstige Rechte des Mieters bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse Aufrechnung mit überzahlten Mieten Fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzung Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der Kaution 64 4 Schranken der Miete Allgemeines Mietpreisüberhöhung Unangemessen hohes Entgelt Zivilrechtliche Folgen Wucher Straftatbestand gemäß 291 StGB Sittenwidriges Rechtsgeschäft nach 138 Abs. 1 BGB Wucher nach 138 Abs. 2 BGB 68 5 Mietzahlung Fälligkeit Vertragsabschluss nach dem Vertragsabschluss vor dem Erfüllungsort Verrechnungsbestimmung Aufrechnung und Zurückbehaltung Aufrechnung Zurückbehaltungsrecht 77 6 Verzug Schuldnerverzug Rechtsfolgen Verzugsschaden Fristlose Kündigung 83 7 Verjährung bzw. Verwirkung von Ansprüchen Verjährung Berechnung der Verjährungsfrist Neubeginn der Verjährung Hemmung der Verjährung Die wichtigsten Hemmungstatbestände Verwirkung 90 6

3 Inhaltsverzeichnis Teil 2: Mieterhöhung 93 1 Allgemeines 95 2 Staffelmiete Form und Laufzeit Ausschluss anderer Mieterhöhungen Kündigungsrecht des Mieters Kündigungsverzicht Grenzen der Staffelmiete Mietrechtsnovellierungsgesetz Indexmiete Voraussetzungen Andere Mieterhöhungen Form und Berechnung Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete Allgemeines Jahresfrist Ortsübliche Vergleichsmiete Kappungsgrenze Abgesenkte Kappungsgrenze Wegfall der Preisbindung Modernisierungsmieterhöhung und Kappungsgrenze Ausschluss der Mieterhöhung Form und Begründung der Mieterhöhung ( 558a BGB) Stellvertretung/Bevollmächtigung Textform Zustellung Begründung der Mieterhöhung Mietspiegel Mietdatenbank Sachverständigengutachten Vergleichbare Wohnungen Drittmittel Zustimmung Klage 159 7

4 Inhaltsverzeichnis 4.11 Auswirkungen auf das Kündigungsrecht Sonderkündigungsrecht des Mieters ( 561 Abs. l BGB) Schonfrist bei Zahlungsverzug ( 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB) Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen Erhaltungsmaßnahmen Modernisierungsmaßnahmen Energetische Modernisierung ( 555b Nr. 1 und Nr. 2 BGB) Modernisierungen gemäß 555b Nr. 3 bis 5 und Nr. 7 BGB Gemischte Maßnahmen Härteeinwand Frist für Härteeinwand Folgen der Fristversäumnis Ankündigungserklärung Form und Frist der Ankündigung ( 555c Abs. 1 Satz 1 BGB) Inhalt der Ankündigung ( 555c Abs. 1 Satz 2 BGB) Bagatellmaßnahme Aufwendungsersatz Sonderkündigungsrecht des Mieters Mieterhöhung bei Modernisierung gemäß 559 BGB Voraussetzung der Erhöhung Berücksichtigungsfähige Kosten Notwendige Kosten Berücksichtigung von Drittmitteln Geltendmachung der Mieterhöhung ( 559b BGB) Zwingende Inhalte der Modernisierungsmieterhöhung Form und Frist Härteeinwand Sonderkündigungsrecht Modernisierungsvereinbarung Anpassung der Betriebskosten Anpassung von Vorauszahlungen Anpassung der Betriebskostenpauschale Erhöhung der Pauschale Ermäßigung der Pauschale 220 8

5 Inhaltsverzeichnis 9 Mieterhöhung bei Geschäftsräumen Unbefristete Gewerberaummietverhältnisse Befristete Gewerberaummietverhältnisse Wertsicherungsklausel Leistungsvorbehalt Mieterhöhung bei Garagen Einheitliches Wohnraummietverhältnis Selbstständiges Garagenmietverhältnis 229 Literaturverzeichnis 233 Abkürzungsverzeichnis 235 Stichwortverzeichnis 241 9