WOHNRAUMMIETRECHT. Praxishinweise: 1. Die Entscheidung des BGH ist auf andere Messgeräte im Zusammenhang mit der Betriebskostenumlage

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1 WOHNRAUMMIETRECHT Verwendbarkeit der Verbrauchswerte eines nicht geeichten Wasserzählers im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung BGH Urteil vom Az. VIII ZR 112/10 Der BGH hat entschieden, dass die Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers im Rahmen der Betriebskostenabrechnung dann verwendet werden dürfen, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die angezeigten und abgelesenen Werte zutreffend sind. Im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung kommt es allein darauf an, dass der tatsächliche Verbrauch, in diesem Fall von Wasser, zutreffend wiedergegeben ist. Wenn die Betriebskostenabrechnung Verbrauchswerte enthält, die auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts beruhen, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch wiedergeben. Zwar ist dies bei einem nicht geeichten Messgerät nicht der Fall: Den von einem nicht geeichten Messgerät abgelesenen Werten kommt keine Richtigkeitsvermutung zu. Erstellt der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung unter Verwendung von Werten aus einem nicht geeichten Messgerät, muss er mangels Richtigkeitsvermutung darlegen und beweisen, dass die abgelesenen Werte zutreffend sind. Wenn dem Vermieter dieser Nachweis gelingt, können die abgelesenen Werte im Rahmen der Betriebskostenabrechnung verwendet werden. Im konkreten Fall hatte der Vermieter den Nachweis der Richtigkeit durch Vorlage einer Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle geführt, aus der hervorging, dass die Messtoleranzen eingehalten waren. Der BGH hat entschieden, dass in diesem Fall 25 Abs. 1 Nr. 1 a Eichgesetz der Verwendung der Messwerte nicht entgegensteht. Praxishinweise: 1. Die Entscheidung des BGH ist auf andere Messgeräte im Zusammenhang mit der Betriebskostenumlage wie Warmwasserzähler, Wärmezähler, Heizölzähler und Müllmengenwagen sinngemäß übertragbar. 2. Die Verwendung geeichter Messgeräte ist Vermietern allein schon unter Kostengesichtspunkten zu empfehlen, da die Kosten der Eichung gem. 2 Ziff. 2 Betriebskostenverordnung von den Mietern zu tragen sind. Dem gegenüber hat der Vermieter die Prüfkosten eines nicht geeichten Messgeräts selbst zu tragen. Keine Mietminderung wegen Flächenabweichung bei entsprechender Parteivereinbarung BGH Urteil vom Az. VIII ZR 306/09 Vereinbaren die Parteien im Mietvertrag, dass die Quadratmeterangabe zur Größe der Wohnung nicht als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist, kommt eine Mietminderung wegen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10 % nicht in Betracht. Im konkreten Fall hatten die Mietvertragsparteien vereinbart, dass die Quadratmeterangabe im Mietvertrag wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dienen sollte. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache sollte sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume ergeben. Der BGH hat hier auf den vorrangigen Parteiwillen abgestellt, wonach ausdrücklich bestimmt wurde, dass die Angabe der Quadratmeterzahlen nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dienen sollte. Somit konnte im Hinblick auf die später durch Messung ermittelte Flächendifferenz keine mangelbegründende Abweichung von der vertraglichen Vereinbarung vorliegen. Praxishinweis: Die Entscheidung des BGH bedeutet nicht, dass die falsch angegebene Wohnfläche auch im Hinblick auf die Betriebskostenabrechnung als verbindlich angesehen werden kann. Nach der Rechtsprechung des BGH soll dies nur bei Flächenabweichungen bis max. 10 % möglich sein. Tittel, Hauth & Partner Rechtsanwälte, Mai

2 Mangelanzeige Voraussetzung für Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts BGH Urteil vom Az. VIII ZR 330/09 Wegen eines Mangels der Mietwohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat. Der BGH betont, dass das Zurückbehaltungsrecht des 320 BGB Einrede des nicht erfüllten Vertrags dazu dient, auf den Schuldner Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit auszuüben. Solange dem Schuldner, hier dem Vermieter, ein Mangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht dem BGH zufolge daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten. Praxishinweise: 1. Die nachweisbare und konkrete Mängelanzeige des Mieters hat neben der Geltendmachung einer Minderung auch für die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts Bedeutung. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kommt ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines Mängelbeseitigungsanspruchs nicht mehr in Betracht. 2. Hinsichtlich der Höhe des Zurückbehaltungsrechts wird üblicherweise vom 3 5fachen entweder der Mängelbeseitigungskosten oder aber der Minderungsquote auszugehen sein. Anspruch des Mieters auf Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorschüsse kann nachträglich entfallen BGH Urteil vom Az. VIII ZR 285/09 Hat der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen wegen des Fehlens einer ordnungsgemäßen Abrechnung, so ist dieser Anspruch nur vorläufiger Natur. Führt nämlich der Vermieter die Fälligkeit seines Betriebskostenerstattungsanspruchs durch ordnungsgemäße Abrechnung nachträglich noch herbei, so entfällt der Rückzahlungsanspruch wieder. Der Mieter ist daher bis zum Eintritt der Verjährung dem begründeten Anspruch des Vermieters auf Zahlung der tatsächlich angefallenen Betriebskosten ausgesetzt. Lediglich mit Nachzahlungsansprüchen ist der Vermieter nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist ausgeschlossen ( 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen steht unter der auflösenden Bedingung einer formell ordnungsgemäßen und inhaltlich richtigen Abrechnung des Vermieters. Tritt diese Bedingung ein, so entfällt der Rückzahlungsanspruch des Mieters. Keine Verpflichtung des Vermieters zur Generalinspektion von Leitungen ohne besonderen Anlass OLG Koblenz Urteil vom Az. 2 U 779/09 Das OLG Koblenz hat entschieden, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Generalinspektion der Leitungen, im konkreten Fall der Elektroinstallation vorzunehmen. Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters umfasst nach der Rechtsprechung des BGH diejenigen Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend erachtet, um andere vor Schäden zu bewahren. Im Hinblick auf den Umfang von Überprüfungsmaßnahmen ist demzufolge erforderlich, dass sich vorausschauend die naheliegende Gefahr ergibt, dass Rechtsgüter anderer verletzt werden können. Bei ordnungsgemäß installierten Leitungen und Anlagen im privaten Wohnbereich ist eine solche naheliegende Gefahr nicht ohne weiteres zu bejahen. Im Allgemeinen reicht es deshalb aus, an der Elektroinstallation auftretende Unregelmäßigkeiten unverzüglich durch einen Fachmann abstellen zu lassen. Besondere Umstände wie z. B. ungewöhnliche oder wiederholte Störungen, insbesondere bei älteren Anlagen, können im Einzelfall jedoch Anlass bieten für Tittel, Hauth & Partner Rechtsanwälte, Mai

3 eine umfassende Inspektion der gesamten Installation. Eigenbedarfskündigung: Begründung und Anbietpflicht BGH Urteil vom Az. VIII ZR 78/10 Der BGH hat in seiner Entscheidung deutlich gemacht, dass der Zweck des Begründungszwangs bei einer Eigenbedarfskündigung darin besteht, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen rechtzeitig alles erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Im allgemeinen wird diesem Zweck genüge getan, so der BGH, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so benennt, dass dieser Kündigungsgrund identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Dabei reicht es aus, dass der Vermieter für seinen Willen, in den eigenen Räumen zu wohnen oder eine begünstigte Person dort wohnen zulassen, vernünftige Gründe hat. Einen solchen ausreichenden, vernünftigen Grund hat der BGH bejaht bei dem Wunsch des Vermieters, einem demnächst volljährigen Kind die Begründung eines eigenen Hausstands in einer dafür geeigneten Wohnung zu ermöglichen. Klargestellt hat das Gericht auch, dass es einer darüber hinaus gehenden Begründung in Gestalt von Angaben zu den bisherigen Wohnverhältnissen grundsätzlich nicht bedarf. Wenn dem Vermieter, der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigt, im selben Haus oder in der selben Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung zur Verfügung steht, muss er dem Mieter während der Kündigungsfrist diese Wohnung zur Anmietung anbieten, so der BGH. Anderenfalls ist die ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Rücksichtnahmegebot rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. Der Vermieter erfüllt seine Anbietpflicht grundsätzlich nur dann ordnungsgemäß, wenn er den gekündigten Mieter über die wesentlichen Vertragsbedingungen (Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Mietkonditionen, das heißt Miete/Nebenkosten) der Anmietung einer während der Kündigungsfrist frei werdenden Wohnung in Kenntnis setzt. Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter das Mietverhältnis über eine 45 m 2 große 1- Zimmer-Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt. Der BGH bejahte eine Anbietpflicht im Hinblick auf eine 60 m 2 große 2-Zimmer-Wohnung im selben Anwesen, da eine Vergleichbarkeit mit der gekündigten Wohnung nicht von vornherein ausscheide. Praxishinweis: Generell kann einem Vermieter nur geraten werden, auch nicht vergleichbare, zur Verfügung stehende Wohnungen anzubieten. Das Landgericht Berlin hat hierzu entschieden, dass auch objektiv nicht geeignete Wohnungen angeboten werden müssen, weil es allein Sache des Mieters ist zu entscheiden, wie er künftig wohnen und was er finanzieren will (NJW-RR 2009, Seite 1527). WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT Eigentümerbeschluss über - moderate - Umzugskostenpauschale darf nicht zu ungerechtfertigter Ungleichbehandlung führen BGH Urteil vom Az. V ZR 220/09 Im vorliegenden Fall hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss eine Umzugskostenpauschale festgesetzt. Dem Beschluss zufolge sollte jeder Wohnungseigentümer im Falle eines Bewohnerwechsels auf Grund befristeter Nutzungsüberlassung für mögliche Beeinträchtigungen und eine besondere Abnutzung des Gemeinschaftseigentums eine Kostenpauschale in Höhe von 50,00 an die Eigentümergemeinschaft zahlen. Unter den Begriff des Bewohners sollten dem Beschluss zufolge auch Feriengäste und Saisonarbeitnehmer fallen, die das Sondereigentum angemietet hatten. Der BGH bestätigte die Ungültigkeitserklärung des Beschlusses durch das Amtsgericht wegen ungerechtfertigter Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer. Die Festsetzung einer maßvoll bemessenen Umzugskostenpauschale durch Mehrheitsbeschluss entspricht dem BGH zufolge nur dann den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, Tittel, Hauth & Partner Rechtsanwälte, Mai

4 wenn die Regelung nicht zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führt. Im konkreten Fall war zu beanstanden, dass die Regelung nur Umzüge im Zusammenhang mit befristet vereinbarten Nutzungsverhältnissen der Kostenpauschale unterwarf und damit Umzüge aufgrund unbefristeter Gebrauchsüberlassungen sowie vor allem auch Umzüge der jeweiligen Wohnungseigentümer selbst von einer Kostenpflicht ausklammerte. Zwar lässt der Gleichbehandlungsgrundsatz Differenzierungen zu, so der BGH, dies aber nur, wenn für die Unterscheidung ein ausreichender Sachgrund besteht. Daran fehlte es hier. Insbesondere war nicht ersichtlich, dass die von der Regelung ausgenommenen Umzüge zu signifikant geringeren Belastungen des Gemeinschaftseigentums führen würden. Umzüge sind grundsätzlich Nutzungen, die mit einer gesteigerten Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums einher gehen. Insbesondere im Bereich der Treppenhäuser und Aufzüge entsteht in der Regel zusätzlicher Reinigungs- und Reparaturaufwand. Dem BGH zufolge liegt hier eine pauschalierende Regelung, die nicht darauf abhebt, ob im Einzelfall Kosten verursacht werden, im wohl verstanden Interesse aller Wohnungseigentümer. Wie der BGH betont hat, ist die Grenze der Angemessenheit für die Höhe der Umzugskostenpauschale nach den derzeitigen Verhältnissen bei einem Betrag von 50,00 erreicht, aber noch nicht überschritten. Bauliche Veränderungen und Vorbefassungsgebot AG München Beschluss vom Az. 483 C 703/10 Bauliche Veränderungen eines Wohnungseigentümers sind wegen des Verstoßes gegen das Vorbefassungsgebot bereits dann formell rechtswidrig, wenn sich der umbauende Eigentümer nicht zuvor an die Wohnungseigentümerversammlung gewandt hat, so das Amtsgericht München in seinem Beschluss vom Im konkreten Fall hatte ein Wohnungseigentümer bereits begonnen, Decken zwischen Keller und Erdgeschosswohnung zu durchbrechen sowie tragende Wände in Kellerräumen zu durchbrechen bzw. abzubrechen. Das Amtsgericht erließ die von der Wohnungseigentümergemeinschaft beantrage einstweilige Verfügung. Als Begründung führte es aus, dass die Gefahr einer erheblichen Beeinträchtigung für die übrigen Miteigentümer durch bauliche Veränderung gemeinschaftlichen Eigentums erst rechtfertige, vorbeugend tätig zu werden. Sanierung der Bausubstanz: Prioritätenliste der Wohnungseigentümergemeinschaft OLG Hamburg Beschluss vom Az. 2 WX 58/09 Im zu entscheidenden Fall hatte sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft entschlossen, eine Prioritätenliste für die Sanierung der Bausubstanz zu erstellen und diese den Prioritäten entsprechend abzuarbeiten. Das OLG hat für diesen Fall entschieden, dass das der Gemeinschaft zustehende Ermessen nur dann im Sinne ordnungsgemäßer Verwaltung ausgeübt wird, wenn alle im Laufe der Zeit noch hinzukommenden Erkenntnisse nicht von vornherein ausgeklammert und auf unabsehbare Zeit nach hinten verschoben werden. Vielmehr ist die erstellte Prioritätenliste zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen, so das Gericht. Grundsätzlich hat die Gemeinschaft einen weiten Ermessensspielraum. Sie ist aber verpflichtet, ihr Ermessen unter Einbeziehung des Anliegens eines einzelnen Wohneigentümers auszuüben und dessen Anliegen nicht über Jahre hinweg stets aufs neue zurückzustellen. Das Gericht hat weiterhin ausgeführt, dass es ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, unabhängig von formalen technischen Normen bei den Sanierungsüberlegungen die Frage einzubeziehen, welcher tatsächliche Nutzen mit einem bestimmten Kostenaufwand erreicht werden kann. Die Wohnqualität kann sich dem Gericht zufolge grundsätzlich auch unterhalb von DIN-Vorschriften verbessern. Tittel, Hauth & Partner Rechtsanwälte, Mai

5 Betrieb einer Spielothek ist keine sittenwidrige Nutzung LG Karlsruhe Beschluss vom Az. 11 S 200/09 Anlass der vorliegenden Entscheidung war der Betrieb einer Spielothek im Erdgeschoss einer Wohnungseigentumsanlage. Das Gericht betonte, dass die Zulässigkeit einer bestimmten Nutzung sich nach den vereinbarten Zweckbestimmungen der Wohnungseigentümergemeinschaft richtet. Wenn die Teilungserklärung die uneingeschränkte Nutzung als Gewerbe in den Räumlichkeiten des Erdgeschosses vorsieht, umfasst dies dem LG Karlsruhe zufolge auch die Nutzung der Räume als Spielothek. Zwar kenne auch der nach der Teilungserklärung zulässige Nutzungszweck Grenzen. Dem Gericht zufolge ist aber nicht ersichtlich, dass diese Grenzen durch die Spielothek und die mit ihr verbundenen Beeinträchtigungen überschritten wären. Ob es zu unzumutbaren Beeinträchtigungen kommt, müsse anhand einer typisierenden, verallgemeinernden Betrachtungsweise beurteilt werden. Der Betrieb einer Spielothek ist dem LG Karlsruhe zufolge nicht mit als anstößig empfundenen Gewerben wie z. B. einem Swinger-Club oder einem Erotikgeschäft zu vergleichen. GEWERBEMIETRECHT Fristlose Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses wegen schädigender Behauptungen BGH Urteil vom Az. IIX ZR 188/08 Bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum kann für den Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung bestehen, wenn der Vermieter gegenüber Dritten ohne berechtigtes Interesse Behauptungen aufstellt, die geeignet sind, den Gewerbetrieb des Mieters nachhaltig zu beeinträchtigen, und deshalb die das Schuldverhältnisse tragende Vertrauensgrundlage derart zerstört ist, dass dem Mieter unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabs nicht mehr zugemutet werden kann. Der BGH hat deutlich gemacht, dass die Interessen des Kündigenden an der Vertragsbeendigung und die Interessen der anderen Vertragspartei an der Fortdauer des Mietverhältnisses zu ermitteln und zu bewerten sind. Die Entscheidung über die Wirksamkeit einer derartigen außerordentlichen Kündigung hat aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung zu erfolgen. Im vorliegenden Fall kam das Gericht zu dem Ergebnis, dass eine nachhaltige Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses zwischen Vermieter und Mieter vorlag, die in ihrer Gesamtheit eine außerordentliche Kündigung begründen konnte. Die Parteien eines Mietvertrags sind einander verpflichtet, alles zu unterlassen, was das Interesse des Vertragspartner an der Durchführung des Vertrags beeinträchtigen könnte, und alles zu tun, was notwendig ist, um die Erfüllung der vertraglich übernommenen Verpflichtungen sicher zu stellen. Verbreitet eine Vertragspartei ohne anerkennenswertes Interesse Behauptungen in der Öffentlichkeit, die geeignet sind das Ansehen des Vertragspartner erheblich zu beeinträchtigen, liegt eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten vor. Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter den Mieter gegenüber Dritten beleidigt und darüber hinaus versucht, durch missfällige Äußerungen und Verdächtigungen den Geschäftsbetrieb des Mieters zu diffamieren. Der BGH sah einen ausreichenden Grund zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung als gegeben. Zwar ist eine Abmahnung grundsätzlich Voraussetzung, falls das Mietverhältnis wegen der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag außerordentlich gekündigt werden soll. Bei einer Zerrüttungskündigung ist eine Abmahnung jedoch ausnahmsweise entbehrlich, weil die Vertrauensgrundlage auch durch eine Abmahnung nicht wieder hergestellt werden kann, so der BGH. Tittel, Hauth & Partner Rechtsanwälte, Mai

6 Umlagefähigkeit einer Terrorschadenversicherung als Betriebskosten BGH Urteil vom Az. IIX ZR 129/09 Der BGH hatte über die Umlagefähigkeit einer Terrorschadensversicherung im Rahmen der Betriebskosten eines Gewerberaummietvertrags zu entscheiden. Im Mittelpunkt stand dabei die Frage, ob der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachtet hatte. Im Hinblick auf den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz dürfen nur solche Kosten auf den Mieter umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgebend ist der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält. Ein vernünftiger Vermieter, so der BGH, wird eine mit erheblichen Kosten verbundene Terrorschadensversicherung nur abschließen, wenn konkrete Umstände vorliegen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen. Der Abschluss einer Terrorschadensversicherung ist dem BGH zufolge aus der Sicht eines vernünftigen Vermieters und unter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots jedenfalls dann erforderlich, wenn für das betreffende Gebäude eine begründete Gefahr von Terroranschlägen besteht. Für welche Gebäude eine begründete Gefahr terroristischer Angriffe besteht, lässt sich aus den Erfahrungen und den sich daraus ergebenden Motiven der Terroristen herleiten, so das Gericht. Danach bezwekken die Angriffe eine Schwächung tragender staatlicher Strukturen durch die Verbreitung von Angst und Schrecken in der Bevölkerung. Zu den gefährdeten Gebäuden gehören deshalb insbesondere Gebäude mit Symbolcharakter, Gebäude in denen staatliche Macht ausgeübt wird, Gebäude vor allem in Großstädten oder Ballungszentren, in denen sich regelmäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält sowie Gebäude, die sich in unmittelbarere Nachbarschaft der genannten Gebäude befinden. Ist also angesichts der Art eines Gebäudes, seiner Frequentierung, seiner Lage und seines Wertes von einer Grundgefährdung für Schäden durch Terroranschläge auszugehen, ist aus der Sicht eines vernünftigen Vermieters der Abschluss einer Terrorschadensversicherung erforderlich, um bei Eintritt des Versicherungsfalls die Sachschäden an dem Gebäude abzusichern. Der BGH hat darauf hingewiesen, dass nur die auf das Sacherhaltungsinteresse bezogenen Kosten im Rahmen der Betriebskosten umlegbar sind. Soweit eine Terrorversicherung auch eine Betriebsunterbrechungsversicherung beinhaltet, kann der auf die Betriebsunterbrechung entfallende Anteil der Prämie für die Terrorversicherung nicht auf die Mieter umgelegt werden. Temporäre Mietminderung bei sich nur periodisch auswirkendem Mangel BGH Urteil vom XII ZR 132/09 Die Mieter von Arztpraxisräumen kürzten die Miete mit der Behauptung, die Räume seien im Sommer wegen zu hoher Temperaturen nur eingeschränkt nutzbar. Der BGH kam zu dem Ergebnis, dass ein Mangel der Mietsache zwar ganzjährig vorliegt; Voraussetzung einer Minderung ist jedoch zugleich eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache. Bei niedrigen Außentemperaturen fehlt es an einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Der Mangel führt damit nur zu einer zeitweisen Minderung der Miete. Die Mietminderung war im zu entscheidenden Fall also auf die heißen Monate des Jahres beschränkt. Praxishinweis: Zu beachten ist, dass dem Mieter als Druckmittel die Möglichkeit bleibt, ein Zurückbehaltungsrecht gem. 320 BGB geltend zu machen, wenn dieses nicht wirksam vertraglich eingeschränkt wurde. Tittel, Hauth & Partner Rechtsanwälte, Mai

7 Keine Verwirkung des Kündigungsrechts nach folgenloser Abmahnung Kammergericht Berlin 8. Zivilsenat Beschluss vom Az. 8 U 87/10 Ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache liegt vor, wenn der Mieter die Mietsache zu anderen gewerblichen Tätigkeiten als zu den vertraglich vereinbarten nutzt. Das vertragswidrige Verhalten des Mieters, welches eine fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter rechtfertigt, wird dem Kammergericht zufolge nicht dadurch vertragsgemäß, dass der Vermieter nach einer ersten Abmahnung über einen längeren Zeitraum nicht von seinem Kündigungsrecht Gebrauch macht. Der Vermieter bleibt also zur erneuten Abmahnung und Kündigung berechtigt. Praxishinweis: Aus Vermietersicht ist es wichtig, dass eine Abmahnung zeitnah zum Pflichtverstoß ausgesprochen wird. Die Rechtsprechung sieht hier eine Obergrenze bei 14 Tagen. Die Abmahnung soll den beanstandeten vertragswidrigen Gebrauch genau bezeichnen, eine Aufforderung zur Unterlassung mit Fristsetzung enthalten und dem Mieter nachweisbar zugestellt werden. Tittel, Hauth & Partner Rechtsanwälte, Mai