Die Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers. Vortrag auf dem. des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von 1888

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1 Eigentümers Rechtsanwalt Martin Jäger Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Vortrag auf dem Tag des Wohnungseigentums des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von September 2008 Rechtsanwälte Zacher & Partner Richard-Wagner-Straße 12 (Nähe Rudolfplatz) in D Köln Telefon: +49 (0) Telefax: +49 (0)

2 1. Einleitung Der Wohnungseigentümer ist Mitglied einer Gemeinschaft Er ist Träger von Rechten und Pflichten Heute: Zahlungspflicht und Haftung nach der WEG-Novelle 2007 Zahlungspflichten ht gegenüber Dritten (Außenhaftung) (Handwerker, Bank, Verwalter etc., Verkehrssicherungspflichten) Zahlungspflichten gegenüber der Gemeinschaft (Innenhaftung) (Wohngeld) Sanktionen gegen den zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer Fazit und Vorsorgemaßnahmen

3 2. Die Haftung gegenüber Dritten - Anteilige unmittelbare Haftung, sog. teilschuldnerische Außenhaftung, nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile und neben der Haftung des Verbandes - Außenhaftung kann durch interne Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht gegenüber Dritten abgeändert werden - Außenhaftung kann von der Innenhaftung abweichen, wenn der Kostenverteilungsschlüssel abweichend von den Miteigentumsanteilen vereinbart ist - Bemessung der Miteigentumsanteile in TE ist wichtig für die Außenhaftung - Sonderfall: gesamtschuldnerische Haftung aus öffentlichem Recht (Abgabenlast) - Problem: Im Endergebnis besteht Haftung jedes in unbegrenzter Höhe durch die Erhebung von Sonderumlagen zur Deckung des Ausfalls des zahlungsunfähigen

4 2. Die Haftung gegenüber Dritten Teil 2 - Zeitraum: Verbindlichkeiten des Verbandes, die während der Zuge- hörigkeit zur Wohnungseigentümergemeinschaft entstehen oder fällig werden (Eintragung im Grundbuch) - Unmittelbare Haftung ggegenüber g Dritten, d. h. Zahlungen an den Verband entlasten nicht - Nachhaftung: 5 Jahre - Keine Haftung für Altverbindlichkeiten aus Zeit vor Eintritt in die WEG - Beachte: keine Insolvenz der Wohnungseigentümergemeinschaft, d. h. es besteht immer eine Ausfallhaftung des - Wichtig: ausreichendes Verwaltungsvermögen (Instandhaltungsrücklage) schützt vor Haftung

5 3. Haftung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft i h - Beitrag zur Finanzausstattung der WEG: Wohngeld - Grundlage: wirksamer Beschluss über Wirtschaftsplan bzw. Jahresabrechnung; gilt auch für Sonderumlagen - Gläubiger: die Wohnungseigentümergemeinschaft - Schuldner: der Wohnungseigentümer (nicht Mieter, Nießbraucher) - Beitreibung: durch den Verwalter; wichtig: Ermächtigung durch WEG durch Beschluss oder Verwaltervertrag - Wohl keine Aufrechnung/Zurückbehaltung des ; Ausnahme: anerkannte Gegenforderungen - Verjährungfrist für Wohngeldforderungen: drei Jahre

6 3. Haftung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft i h Teil 2 - Problem: Sonderumlage für alle Wohnungseigentümer g zur Deckung des Zahlungsausfalls, d. h. die anderen Wohnungseigentümer tragen das Ausfallrisiko entsprechend ihrer Miteigentumsanteile - Bei Insolvenz eines g sind Wohngeldforderungen g bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens einfache Insolvenzforderungen, danach Masseverbindlichkeiten - Auch bei Insolvenz eines g gilt: Die anderen Wohnungseigentümer tragen die Ausfallhaftung - Beachte: die Instandhaltungsrücklage kann nur in extremen Ausnah- mefällen zur Finanzierung von Wohngeldausfällen dienen (eiserne Reserve)

7 4. Sanktionsmöglichkeiten it gegen den Wohnungseigentümer - Möglichkeit von Fälligkeitsregelungen (Verfallklauseln), hohen Verzugszinsen in der TE oder im Wege des Mehrheitsbeschlusses - Die WEG benötigt schnell einen Titel gegen den zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer (Mahnverfahren oder Klageverfahren) - Zwangsvollstreckung in das bewegliche Vermögen (Mieten etc.) - Zwangsverwaltung: Der Zwangsverwalter muss die Mieten einziehen und neue Mietverträge schließen Problem: die eigengenutzte g Wohnung; Vorschusszahlung für Kosten der Zwangsverwaltung; keine Räumung der Wohnung durch den Zwangsverwalter - Zwangsversteigerung: Wohngeldansprüche in Rangklasse 2, d. h. Vorrecht gegenüber Grundpfandrechtsgläubigern (Höhe: nicht mehr als 5 % des Verkehrswertes und mehr als 3 % des Einheitswertes) - Entziehung des Wohnungseigentums - Zurückbehaltung von Versorgungsleistungen (Wasser, Wärme etc.)?

8 5. Fazit und Vorsorge Trotz nur teilschuldnerischer Außen- und Innenhaftung droht jedem Wohnungseigentümer durch die Sonderumlage die volle Ausfallhaftung für einen zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer Maßnahmen zur Vorsorge: - Die Gemeinschaft sollte in der TE oder durch Beschluss Verfallsklauseln, Ermächtigungen an den Verwalter zur Beitreibung von Rückständen etc. regeln - In der Gemeinschaft sollte eine ausreichende Instandhaltungsrücklage bestehen - Der Verwalter muss bei Rückständen schnell tätig werden, um einen vollstreckbaren Titel gegen den zahlungsunfähigen WE zu erhalten - Einleitung it der Zwangsversteigerung und Wahrung des Rangvorbehalts für Wohngeldforderungen, wenn sonst kein Vermögen

9 VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT!

10 Eigentümers Rechtsanwalt Martin Jäger Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Vortrag auf dem Tag des Wohnungseigentums des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von September 2008 Rechtsanwälte Zacher & Partner Richard-Wagner-Straße 12 (Nähe Rudolfplatz) in D Köln Telefon: +49 (0) Telefax: +49 (0)

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