7. Eigentum an Grundstücken

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1 Eigentum an Grundstücken 7.1. Umfang und Grenzen des Eigentums Grundsätzliches In den Vorschriften der regelt das BGB den Inhalt bzw. Umfang und Grenzen des Eigentums. Neben den Fragen der - räumlichen Erstreckung des Eigentums ( 905), - des (heute immer wichtiger werdenden) kleinräumigen Umweltschutzes ( 906) sowie anderer - Gefahren, die von Nachbargrundstücken drohen ( ) regelt das Gesetz den dogmatisch wichtigen, aber praktisch seltenen - Überbau ( 912 ff.), - sowie die elende Frage nachbarlicher Grenz-Streitigkeiten ( 910 Überhang, 923 Grenzbaum: Hat der BGB-Gesetzgeber hier gereimt?!). Problematisch sind die Grenzen des Eigentumsrechts auch im Verfassungsrecht, wo sich viele Fragen bei der Auslegung von Art. 14 GG ergeben. Allerdings regelt Art. 14 GG das öffentlichrechtliche Verhältnis des Eigentümers zum Staat. Dabei kommt es verstärkt zwischen Eigentümern und der öffentlichen Hand zu Konflikten über die Frage, inwieweit eine Inanspruchnahme eines Grundstücks noch durch die Sozialbindung (Art. 14 I 2 GG) gedeckt ist, oder schon entschädigungspflichtige Enteignung (Art. 14 III GG) darstellt. (vgl. Baur/Stürner 24) An der Schnittstelle von öffentlichem und privatem Recht ist das Immissionsrecht unter dem Aspekt des Umweltschutzes von wachsender praktischer Bedeutung ( 906 bzw. BImschG): Dazu vgl. Baur/Stürner 25 IV und einleitend Abschn. Fehler! Verweisquelle konnte nicht gefunden werden.).

2 165 Fall 124: 1 Eigentumsbindung durch Nachbarrecht F s Grundstück grenzt an G s Steinbruch. Bei starkem Westwind beeinträchtigen Steinstaubwolken aus dem Steinbruch F s Wohlbefinden, bei Sprengungen regnet es mitunter Steine, zusätzlich fühlt sich F durch die dabei ausgelösten Erschütterungen gestört. Welche Ansprüche hat F gegen D? Fall 125: Anwendungsbereich und Grenzen des 906 B betreibt in einem Industriegebiet einen nach 4 Bundesimmissionschutzgesetz genehmigten Kupolofen zum Einschmelzen von Roheisen und Rohstahl. Die Grenzwerte der TA-Luft werden, wie eine Überprüfung ergeben hat, nicht überschritten. Trotzdem kommt es nach einiger Zeit zu einem kräftigen Auswurf von Eisenoxidstaub, der an E s PKW Lack-, Glas und Chromteile stark beschädigt. E hatte seinen PKW auf den Betriebsparkplatz seines Arbeitgebers R abgestellt. E verlangt von B Schadensersatz. B meint, seine Anlage sei genehmigt und E könne eine Überschreitung der zulässigen Grenzwerte nicht nachweisen. Wie ist die Rechtslage? Abwehranspruch gemäß 1004 (Beseitigung/Unterlassung) 1. Anwendbarkeit 1.1. Für bewegliche und unbewegliche Sachen; analog für Rechtsgüter isv 823 I, II 1 Die folgenden Fälle sind entnommen aus Gerhardt, Immobiliarsachenrecht, Fälle a.

3 Subsidiär gegenüber 985 bei Entziehung und Vorenthaltung des Besitzes und gegenüber Eigentumsbeeinträchtigung 2.1. Nur positive Einwirkung, nicht bloß negative wie Entziehung von Aussicht, Licht, Rundfunkwellen (so BGH) 2.2. Nach hm auch nicht bei ideellen Einwirkungen; Arg.: keine Ähnlichkeit mit Einwirkungen isv 906; 906 ist abschließend; zuletzt BGH für Bordell auf Nachbarschaft; nach aa bei Wertminderung (Arg.: Anerkennung des Allgemeinen Persönlichkeitsrechts; vgl. Medicus Rn 442) 3. Fortdauernde Beeinträchtigung (für Beseitigung; sonst Umgehung des Verschuldenserfordernisses in 823) oder bevorstehend (für Unterlassung 1.2.; analog für erstmalig bevorstehende Beeinträchtigungen; Arg.: sonst müßte erste Beeinträchtigung higenommen werden; Medicus Rn 440) 4. Störer: Handlungs-/Zustandsstörer (sofern Störung mittelbar auf sein Verhalten zurückzuführen ist; hm); Problem: Vermieter/Verpächter nach hm (+), wenn Störung von ihm gestattet wird (zb Verpachtung von Diskothek) 5. Rechtswidrigkeit: grundsätzlich indiziert, es sei denn, Duldungspflicht ( 1004 II), insbesondere 5.1. Aus 906 für unwägbare Stoffe bei unwesentlicher Beeinträchtigung 906 I bei wesentlicher, aber ortsüblicher Beeinträchtigung, 906 II 1 (eventuell Ausgleichsanspruch gemäß 906 II 2) 5.2. Aus 912 (Überbau) Problem: Fahrlässigkeitszurechnung 278 ( ), da nachbarschaftliches Gemeinschaftsverhältnis kein Schuldverhältnis ist (hm); 831 analog ( ), da 912 von Deliktsrecht getrennt ist; nur 166 analog, sofern sog. Repräsentantenfunktion (BGH NJW 1977, 375; so für Architekt (+); für Bauunternehmer ( ); Medicus Rn 799) Merke: Überbau isv 912 wird analog 95 I 2 kein wesentlicher Bestandteil isv 94, 946 (Medicus Rn 887)

4 Aus 242, nachbarschaftliches Gemeinschaftsverhältnis: Duldungspflicht für wägbare Stoffe bei Existenzgefährdung (BGHZ 28, 225 Steinbruchfall ) Beeinträchtigungen isv 1004 (Übersicht) 7.2. Erwerb und Verlust des Eigentums an Grundstücken Grundsätzliches Bewegliche Sachen werden gemäß 929 S. 1 durch Einigung und Übergabe übereignet. Grundstücke werden durch Einigung und Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch rechtsgeschäftlich übereignet ( 873 I). Die Einigung heißt Auflassung ( 925 I) und muß bei gleichzeitiger, nicht notwendig persönlicher (Stellvertretung möglich!) Anwesenheit vor dem Notar erfolgen.

5 168 Das zugrundeliegende Kausalgeschäft, zumeist ein Kauf- oder Schenkungsvertrag ist gleichfalls formbedürftig ( 311b I 1). Die Übergabe bzw. der Besitz entfaltet bei Grundstücken keinen Rechtsschein. Dieser sowie die Publizität ergibt sich aufgrund der GB-Eintragung. Der doppelaktige Verfügungstatbestand besteht also aus Einigung und Eintragung. Auch hier muß der Veräußerer zur Übereignung berechtigt sein. Falls das nicht der Fall ist, evtl. gutgläubiger Erwerb gem Die Einigung folgt rechtsgeschäftlichen Regeln. Trotz wirksamer Einigung ergibt sich aus dieser keine Verfügungsbeschränkung, m.a.w. der Veräußerer kann sich anschließend erneut mit einem Dritten über den Eigentumsübergang einigen. Allerdings steht dem Erwerber nach bindender Einigung und erteilter Eintragungsbewilligung nach 19 GBO ein Anwartsschaftsrecht zu. (Auflassungsanwartschaft Medicus BüR Rn. 467; BGHZ 49, 197 ff.; 83, 395 = NJW 1982, 1639). Zuverlässig wird er indes erst durch eine Auflassungsvormerkung nach 883 geschützt (vgl. Abschn. Fehler! Verweisquelle konnte nicht gefunden werden.). Für Rechtsänderungen (z.b. Eigentumsübergang), die auf Gesetz (z.b. Erbfolge) oder einem behördlichen oder richterlichen Akt (z.b. Zuschlag in der Zwangsversteigerung) beruhen, ist die Eintragung in das Grundbuch nicht Voraussetzung für den Erwerb, weswegen bei diesen Fällen ein Auseinanderklaffen von materieller Rechtslage und Inhalt des Grundbuchs denkbar ist. Fall 126: 2 Onkel E will seinem Neffen R sein Grundstück zuwenden: a) bereits zu Lebzeiten b) nach seinem Tode. Wie vollzieht sich der Eigentumserwerb R s? 2 Gerhardt, Immobiliarsachenrecht, Fall 3.

6 169 Fall 127: 3 H wollte K sein Grundstück übertragen. Die Auflassung ist zwar vom Notar bei beiderseitiger Anwesenheit beurkundet worden, vgl. 925 I, jedoch befand sich H zu dieser Zeit im unverkennbaren Zustand der vorübergehenden Störung der Geistestätigkeit ( 105 II); K wurde als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Eigentumserwerb des K? Grundbuchsystem Das Grundbuch ist ein staatliches Register, das sichere Auskunft über die Rechtsverhältnisse an Grundstücken geben soll. Im Positiven wie im Negativen gilt es als richtig ( 891 I u. II). Das formelle Grundbuchrecht ist in der Grundbuchordnung (GBO) geregelt. Die Grundbuchämter (Amtsgerichte nach 1 I GBO) führen die Grundbücher. Jedes Grundstück erhält ein Grundbuchblatt, das wie folgt ausgestaltet ist: l. Bestandsverzeichnis: Es enthält die Bezeichnung des Grundstücks nach Kataster, Lage, Größe, Bebauung und Nutzungsart. 2. Abteilung 1: Sie weist aus, wer Eigentümer des Grundstücks ist. Alle Änderungen der Eigentumslage werden hier eingetragen. 3 Gerhardt, Immobiliarsachenrecht, Fall 4.

7 Abteilung 2: Die sonstigen Rechte an Grundstücken und die Verfügungsbeschränkungen, die z.b. durch Konkurs und Zwangsversteigerung entstehen können, werden hier eingetragen. 4. Abteilung 3: Hypotheken, Grund- und Rentenschulden. Grundbuchprinzipien: l. Publizität des Grundbuchs: Nach 12 GBO kann jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegt, das Grundbuch einsehen. 2. Antragsprinzip: Eine Eintragung erfolgt grundsätzlich nur auf Antrag desjenigen, der von der Eintragung betroffen wird ( 13 I 1 GBO, formfrei 30 GBO bloße Ordnungsvorschrift). 3. Formelles Konsensprinzip: Eintragung erfolgt nur, wenn eine Eintragungsbewilligung desjenigen vorliegt, der von der Eintragung betroffen wird. Das bezweckt den Schutz des Betroffenen, denn eine Eintragungsbewilligung wird wohl nur dann abgegeben werden, wenn tatsächlich eine Einigung mit dem anderen Teil erfolgt ist ( 19 GBO, Ausnahme 20, 29 GBO). 4. Prinzip der Voreingetragenheit: Jeder, dessen Recht durch eine Eintragung betroffen wird, soll zunächst als Berechtigter eingetragen werden, bevor auf seinen Antrag hin eine weitere Eintragung erfolgt ( 39 I GBO) Fälle Fall 128: 4 Das Grundbuchverfahren Onkel E will seinem Neffen R nach seinem Tode sein Grundstück zuwenden und bestimmt diesen daher testamentarisch zu seinem Erben. Der Landgerichtspräsident ist ein guter Freund des verstorbenen E und kennt dessen Testament genau. Kann er im Interesse einer ordnungsgemäßen Rechtspflege in sei- 4 Die folgenden Fälle sind entnommen aus Gerhardt, Immobiliarsachenrecht, Fälle 6 ff.

8 171 nem Sprengel die Berichtigung im Grundbuch vornehmen oder wenigstens veranlassen? Fall 129: Bewilligungsgrundsatz gemäß 19 GBO Onkel E will seinem Neffen R ein Grundstück schenken. Welche Formalien sind hinsichtlich der Grundbucheintragung zu beachten? Fall 130: R hat seinen Onkel E beerbt. Er will das geerbte Grundstück an K veräußern GBO (Formelles Grundbuchrecht) und Voraussetzungen für die Eintragung ins Grundbuch: 1.1. Antrag, 13 GBO 1.2. Bewilligung, 19 GBO (formelles Konsensprinzip); Ausnahme: 20 GBO (materielles Konsensprinzip wirksame Einigung isv 873, 925 prüfen incl. Wirksamkeitshindernisse, z.b. 107, BGHZ 78, Form, 29 GBO 1.4. Voreintragung des Betroffenen, 39 GBO (Ausnahme: 40 GBO)

9 Merke: strenge Trennung von formellem und materiellem Grundbuchrecht 2.1. im materiellen Recht ( 873) prüfen, ob eingetragen wurde (unbeachtlich, ob GBO beachtet wurde) 2.2. im formellen Recht (GBO) keine Prüfung des materiellen Rechts (Ausnahme: 20 GBO) 3. Einteilung des Grundbuchblattes 3.1. Bestandsverzeichnis: Lage und Größe des Grundstücks 3.2. Abteilung 1: Eigentumsverhältnisse 3.3. Abteilung 3: Hypotheken, Grund- und Rentenschulden 3.4. Abteilung 2: alle sonstigen Belastungen und Verfügungsbeschränkungen, auch Vormerkung, Widerspruch, Einwendungen) 4. Rangfolge gemäß 879 (wichtig bei Verwertung; vgl. 44 ZVG geringstes Gebot und 52 ZVG) Rang ensteht materiell konstitutiv mit Eintragung gemäß 879 I; nach h.m. auch bei unrichtiger Eintragung 4.1. bei Verstoß gegen 17 GBO oder falschem Datum bei 879 I 2: 894 ( ), da Grundbuch nicht unrichtig 4.2. nach h.m. auch kein 812 (Eingriffskondiktion), da 879 = Rechtsgrund (Arg: Normzweck ist endgültige Regelung des materiellen Rechtserwerbs) 4.3. allenfalls Amtshaftung (Art. 34 GG ivm 839 BGB)

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