Konstante Preise in den meisten Segmenten

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1 HEV Immobilienumfrage 2016/17 Konstante Preise in den meisten Segmenten Sowohl für Einfamilienhäuser als auch für Eigentumswohnungen sind die Preise auf dem Niveau des Vorjahres geblieben. Auch für das kommende Jahr erwarten Immobilienexperten konstante Preise in diesem Segment. Für Mehrfamilienhäuser wurden 2016 eine starke Nachfrage sowie steigende Preise beobachtet. Die Experten erwarten, dass dies auch 2017 so bleiben wird. Im Segment der Büro- und Geschäftsliegenschaften sind die Erwartungen nach wie vor trüb und es werden weitherum anhaltend sinkende Preise prognostiziert. Die nachfolgende Auswertung basiert auf den Resultaten der traditionellen Herbstumfrage des HEV Schweiz. Sie wird bei Immobilienprofis aus der ganzen Schweiz durchgeführt haben über 230 Immobilientreuhänder, -makler, -analysten und -verwalter teilgenommen. Die Fragebögen wurden dieses Jahr ebenfalls durch die Fédération Romande Immobilière (FRI) verschickt. Daraus ergab sich eine starke Verbesserung der Datenbasis in der Westschweiz. In diesem Bericht werden gesamtschweizerische Tendenzen beschrieben. Die regionale Entwicklung kann davon abweichen. Rückblick 2016 Die befragten Experten schätzen die Nachfrage nach Einfamilienhäusern für 2016 etwa gleich ein wie im Vorjahr. 64% der Antwortenden stellten keine Veränderung fest, 19% meldeten eine kleinere und 16% eine gestiegene Nachfrage. Im Vergleich zu 2015 empfanden mehr Personen, dass sich das Angebot an Einfamilienhäusern verkleinert habe. Eine Mehrheit von 60% empfand das Angebot als gleich gross. Im Vergleich zu 2015 beobachteten beinahe gleich viele Experten gleichbleibende Preise (45%). 19% gaben sinkende Preise an und 28% gaben steigende Preise an. Dabei scheint es relativ grosse regionale Unterschiede zu geben. Während die EFH-Preise in der Genfersee-Region eher zu sinken scheinen, scheinen sie in der Ostschweiz anzusteigen. Im Segment der Eigentumswohnungen beobachteten 61% eine gleich bleibende Nachfrage. Demgegenüber stellten 50% ein konstantes und 39% ein wachsendes Angebot fest. Damit scheint das Angebot an Eigentumswohnungen weniger schnell zu wachsen. Auch bei den Eigentumswohnungen werden unterschiedliche Preisentwicklungen gemeldet. Während 42% der Experten gleichbleibende Preise meldet, sind je ca. 25% der Meinung die Preise seien gestiegen bzw. gesunken. Die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen scheint ungebrochen. Während 60% der Experten eine steigende Nachfrage beobachteten, meldeten gleichzeitig 53% von ihnen ein sinkendes Angebot. Dies suggeriert sogar noch eine Verschärfung der Marktlage im Vergleich zum Vorjahr. Über 70% der Experten beobachteten dementsprechend in den vergangenen 12 Monaten steigende oder sogar stark steigende Preise für Mehrfamilienhäuser. Im engen Zusammenhang mit dem anhaltenden Preiswachstum steht die Renditeentwicklung von Mehrfamilienhäusern. Die Renditeerwartungen wurden in den letzten Jahren stetig zurückgenommen. Bei Neubauten liegt der Mittelwert der gemeldeten Bruttorenditen für gehandelte Mehrfamilienhäuser noch bei 4.06%. Die Bruttorenditen sind 2016 laut den Befragten nochmals gesunken und haben somit den tiefsten Stand seit dem Jahr 2000 erreicht. HEV Schweiz, November

2 Die Einschätzung der Experten für Büro- und Geschäftsimmobilien ist auch dieses Jahr pessimistisch, wenn auch leicht positiver als % der Befragten meldeten für das Jahr 2016 eine rückläufige Nachfrage nach Flächen in diesem Bereich. Dies hat Konsequenzen für das Preisniveau der Büro- und Geschäftsimmobilien. 61% der Befragten melden sinkende Preise (Vorjahr 60%). Büro- und Geschäftsimmobilien haben es auf dem Markt weiterhin schwer. Aussichten 2017 Die befragten Experten erwarten 2017 bei den Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen weiterhin keine Preisanstiege. Es ist von stabilen Preisen auszugehen. Lediglich die Preise für Mehrfamilienhäuser dürften 2017 nochmals ansteigen. Bei den Einfamilienhäusern gehen 47% der befragten Experten von konstanten Preisen aus, 30% erwarten sinkende Preise (Vorjahr 23%) und 23% erwarten steigende Preise (Vorjahr 18%). Gleichzeitig rechnen die Experten mit einer Abnahme der Neubautätigkeit in diesem Bereich, was sich stabilisierend auf das Preisniveau auswirken dürfte. Bei den Eigentumswohnungen erwarten 46% der Experten konstante Preise, während 32% rückläufige Preise erwarten. Dies sind leicht weniger als im vergangenen Jahr, als noch 36% von diesem Szenario ausgingen. Hingegen erwarten wieder mehr Personen einen Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen (22%). Die Erwartungen für die Preisentwicklung von Mehrfamilienhäusern sind sehr ähnlich wie Mehr als die Hälfte der Experten gehen von steigenden oder sogar stark steigenden Preisen für das kommende Jahr aus (57%). Dabei erwarten 30% eine Ausweitung der Neubautätigkeit, während 46% davon ausgehen, dass diese konstant bleibt. Die Befragten scheinen zu erwarten, dass der Markt auf die hohe Nachfrage reagiert. Letztes Jahr glaubten nur 18% an eine Ausweitung des Angebots. Das Mietzinswachstum dürfte auch 2017 bescheiden ausfallen oder nochmals sinken. 59% der Befragten prognostizieren insgesamt unveränderte Wohnungsmieten. Hingegen gehen 30% davon aus, dass die Mieten sinken werden. Dies sind deutlich mehr Personen als im vergangenen Jahr. Die Experten gehen also von einer erschwerten Vermietbarkeit und somit von sinkenden Mieterträgen aus. 71% der Befragten rechnen für das Jahr 2017 mit konstanten Baukosten (Vorjahr 69%). Für 2017 werden von 60% der Experten steigende Baulandpreise erwartet. Dies sind deutlich mehr als im Vorjahr, als 50% steigende Baulandpreise erwarteten. Bei den Büro- und Geschäftsliegenschaften sind die Erwartungen für die Preisentwicklung an allen Lagen pessimistisch. An grossstädtischen Zentrumslagen wird die Situation nicht ganz so kritisch eingeschätzt, doch auch hier erwarten 57% der Antwortenden sinkende Mieten. Für die übrigen grossstädtischen Quartiere sowie Lagen in der Aglomeration oder in mittelgrossen Städten erwarten jeweils 85% sinkende Mieten. Während die Erwartungen für diese Gebiete etwa gleich geblieben sind, so haben sie sich für die Zentrumslagen deutlich verschlechtert. HEV Schweiz, November

3 Hauptresultate der HEV-Immobilienumfrage Die HEV Immobilienumfrage wird seit den 1980er Jahren durchgeführt. Befragt werden Immobilientreuhänder, -makler, -analysten und -verwalter in der ganzen Schweiz. Die Teilnehmerzahl schwankt je nach Jahrgang zwischen knapp 100 und 200 Personen haben 235 Immobilienprofis teilgenommen. Die Befragung wird jeweils im Herbst durch den HEV Schweiz durchgeführt. Das vorliegende Papier enthält die wichtigsten Infografiken der diesjährigen HEV Immobilienumfrage und ist für die Teilnehmer der Umfrage gemacht. Es werden die Segmente Einfamilienhäuser (EFH), Eigentumswohnungen (EWG), Mehrfamilienhäuser (MFH) sowie Büro- und Geschäftshäuser (BGH) unterschieden. Weitere Grafiken zum Jahrgang 2016 können auf Anfrage zur Verfügung gestellt werden. Ein Rückblick auf die vergangenen 25 Jahre HEV-Immobilienumfrage findet sich im Buch Zyklen im Schweizer Immobilienmarkt, von welchem Teilnehmer der Umfrage beim HEV Schweiz kostenlos ein Exemplar bestellen können. Zürich, November 2016 Kathrin Strunk Volkswirtschaftliche Mitarbeiterin, HEV Schweiz ; Wie werden sich die Preise für die verschiedenen Immobiliensegmente in Ihrer Region in den kommenden 12 Monaten entwickeln? Preiserwartung EFH EWG MFH BGH stark rückläufig 3% 2% 3% 3% 2% 1% 14% 20% rückläufig 27% 21% 29% 34% 10% 8% 62% 56% stabil 47% 58% 46% 49% 34% 38% 22% 20% steigend 23% 16% 21% 13% 42% 46% 3% 3% stark steigend 0% 2% 1% 1% 13% 8% 0% 0% N HEV Schweiz, November

4 Wie hat sich der Preis von Eigentumswohnungen in Ihrer Region in den letzten 12 Monaten entwickelt? Preise Eigentumswohnungen (Antworten in %) Lesebeispiel: Grafik Preise Eigentumswohnungen 2016 (letzte Säule) melden 26% der antwortenden Immobilienexperten für ihr Marktgebiet steigende Preise, weitere 3% melden stark steigende Preise im Eigentumswohnungs-Segment. 25% der Befragten stellten 2016 rückläufige, weitere 4% stark rückläufige Preise in diesem Segment fest. Der restlichen 42% (in der Grafik nicht dargestellt) beobachteten konstante Preise. Im Vergleich zum Jahr 2015 hat der Anteil Personen, die steigende Preise bei Eigentumswohnungen feststellen, abgenommen. Die Jahre wurden analog erhoben. So lässt sich die Preisentwicklung der vergangenen 25 Jahre nachzeichnen. HEV Schweiz, November

5 Wie hat sich der Preis von Einfamilienhäusern in Ihrer Region in den letzten 12 Monaten entwickelt? Preise Einfamilienhäuser (Antworten in %) Wie hat sich die Nachfrage nach Einfamilienhäusern entwickelt? Nachfrage Einfamilienhäuser (Antworten in %) HEV Schweiz, November

6 Wie hat sich das Angebot in den folgenden Immobiliensegmenten in Ihrer Region in den letzten 12 Monaten entwickelt? Angebot Eigentumswohnungen (Antworten in %) Angebot Mehrfamilienhäuser (Antworten in %) HEV Schweiz, November

7 Wie haben sich die Preise für Mehrfamilienhäuser in Ihrer Region in den letzten 12 Monaten entwickelt? Preise Mehrfamilienhäuser (Antworten in %) Wie werden sich die Wohnungsmieten in Ihrer Region in den kommenden 12 Monaten entwickeln? Wohnungsmieten (Antwortende in %) HEV Schweiz, November

8 Wie haben sich die Preise für Büro- und Geschäftshäuser in Ihrer Region in den letzten 12 Monaten entwickelt? Preise Büro- und Geschäftshäuser (Antworten in %) Wie entwickelte sich der Leerstand in Ihrem Büro-/Geschäftsflächen-Portefeuille? Leerstand Büro- und Geschäftsflächen (Antworten in %) HEV Schweiz, November

9 In welcher Bandbreite liegen die Bruttorenditen gehandelter Mehrfamilienhäuser in Ihrer Region? Mittlere Bruttorenditen gehandelter Mehrfamilienhäuser (in %) Wie hoch sind die aktuellen Baulandpreise an mittleren Lagen in den verschiedenen Gemeindetypen in Ihrer Region? Durchschnittliche Preise für erschlossenes Wohnbauland (in Fr.) HEV Schweiz, November

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