Equity Joint Ventures in der Projektentwicklung auch für Wohnen? Thomas Etzel November 2006

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1 auch für Wohnen? Thomas Etzel November 2006

2 Real Estate Private Equity Fonds Merkmale: Eigenkapital für die Realisierung von Immobilienprojekten Kurz- oder mittelfristiger Anlagehorizont Aktive Managementunterstützung Hohes Renditeund Risikoprofil

3 Real Estate Private Equity Fonds: Konzept Beteiligungsgesellschaft Kapitalanleger Management Kapital Kapital Fondsgesellschaft = Eigenkapital Joint Venture für Projektgesellschaft Bauträger

4 auch für Wohnen? Vorstellung Konzept Real Estate Private Equity Fonds am Beispiel der US-Immobilienbeteiligungsgesellschaft Real Estate Capital Partners, New York 1. Unternehmenshintergrund 2. Aktivitäten - Beispiele für erfolgreiche Equity Joint Ventures bei Wohnimmobilien 3. Produktphilosophie Real Estate 4. Fondsstruktur Capital Partners 5. Finanzierungsstruktur 6. Anforderungen an die beteiligten Partner 7. Erfolgsbeteiligung der Partner - Beispiel für eine Gewinnverteilung auf Ebene des Joint Venture - Erfolgsbeteiligung der Beteiligungsgesellschaft

5 1. Unternehmenshintergrund Immobilienbeteiligungsgesellschaft - gegründet 1989, Sitz in New York - 56 Mitarbeiter - Konzeption von gewerblichen und wohnungswirtschaftlichen Projektentwicklungsfonds - Erwerb und Bewirtschaftung von gewerblichen und wohnungswirtschaftlichen Bestandsimmobilien Gesellschafter: - Management - Harald Quandt Holding - Oppenheim Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft - BHF-BANK - F&F Burda Holding

6 2. Aktivitäten Gesamtportfolio: $ 6,0 Mrd. - davon Projektentwicklungen: - Wohnimmobilien: $ 3,7 Mrd. - Büroimmobilien: $ 342 Mio. Erfolgreicher Track Record: Projektentwicklungen - davon 97 Projekte verkauft - Realisierte Rendite p.a. (IRR): 20 % - Haltedauer: Monate Standorte in 23 US-Bundesstaaten

7 u Beispiele für erfolgreiche Equity Joint Ventures Appartmentkomplex in Washington D.C. Appartmentkomplex mit 257 Wohneinheiten Verkehrsgünstige Lage in der Innenstadt von Washington D.C. Gesamtfläche sq.ft. Gesamtprojektkosten: davon Eigenkapital: US-$ US-$ Kapitalabruf: Gewinnausschüttung: Rendite p.a. (IRR): 35 % Veräußerungserlös bezogen auf das Eigenkapital: 188 %

8 u Beispiele für erfolgreiche Equity Joint Ventures Appartment-Komplex in Manhattan 44 Luxus-Appartments, 2 gewerbliche Einheiten sowie 25 Parkplätze im Untergeschoss Lage am East River (Upper East Side) Gesamtfläche sq.ft. Durchschnittliche Appartmentgröße: sq.ft. Gesamtprojektkosten: davon Eigenkapital: US-$ US-$ Kapitalabruf: Gewinnausschüttung: Rendite p.a. (IRR): 43 % Veräußerungserlös bezogen auf das Eigenkapital: 168 %

9 3. Produktphilosophie Investitionskriterien Appartmenthäuser, Eigentumswohnungen, Stadtvillen, Studentenwohnanlagen, Senioren-Wohnanlagen Gut erschlossene Lagen in bevorzugten innerstädtischen Wohngebieten oder gut entwickelten stadtnahen Regionen Standorte mit gutem demographischen und wirtschaftlichem Wachstum Investitionsstrategie Gesellschaftsstruktur: Limited Partnership Eigenkapital: $ Investitionsvolumen: $ General Partner: Management der Fondsgesellschaft Diversifikation auf 4 6 Projekte Laufzeit des Fonds: 8 Jahre, maximale Haltedauer eines Projekts: 48 Monate Zielrendite: % p.a. (IRR)

10 4. Fondsstruktur Investoren Gewinn Management Fee/ Erfolgsbeteiligung Beteiligungsgesellschaft Geschäftsführung Eigenkapital Fondsgesellschaft (Limited Partnership oder KG) Eigenkapital Management- Funktion Investition Gewinn Bank Joint Venture-Gesellschaft Fremdkapital Kapitaldienst Projektmanagement Eigenkapital Gewinn Management-Fee Erfolgsbeteiligung Projektentwickler

11 Equity Joint Ventures in der Projektentwicklung 5. Finanzierungsstruktur eines Joint Venture Eigenkapital Projektentwickler (10 20 % des EK) % Fondsgesellschaft (80 90 % des EK) % Fremdkapital

12 Equity Joint Ventures in der Projektentwicklung 6. Anforderungen an den Projektentwickler w Identifikation und Aufbereitung des Projektes w Projektdurchführung w Eigenkapitalbeteiligung % des gesamten EK - Erbringung durch Bareinlage sowie durch subordinierte Provisionen w Beschaffung Fremdkapital w Abgabe folgender Garantien gegenüber der Joint VentureGesellschaft: - Kostengarantie - Fertigstellungsgarantie

13 7. Erfolgsbeteiligung der Partner (Incentives) Erfolgsbeteiligung in Form eines Carried Interest Auszahlung, wenn eine Mindestrendite überschritten wird Gewinnverteilung: - Zahlung einer vorrangigen Rendite an die Investoren ( preferred return ) bis zu einer vereinbarten Mindestverzinsung ( hurdle rate ) - Carried Interest für den Projektentwickler bzw. die Beteiligungsgesellschaft Erfolgsbeteiligung Beteiligungsgesellschaft Fonds Joint Venture Erfolgsbeteiligung Projektentwickler

14 u Beispiel für eine Gewinnverteilung eines Joint Venture Beteiligungsquote: Fondsgesellschaft: 90 % Developer: 10% Stufe Renditeziel Gewinnverteilung 1 10 % Preferred Return auf das Eigenkapital 90% 10% 2 Rückzahlung Eigenkapital 90% 10% 3 Rendite p.a. (IRR): bis 17,5% 75% 25% 4 Rendite p.a. (IRR): 17,5% - 30 % 55% 45% 5 Rendite p.a. (IRR): bis 30 % bis 35 % 50% 50% 6 Rendite p.a. (IRR): ab 35 % 45% 55%

15 u Beispiel für eine Gewinnverteilung einer Fondsgesellschaft Beteiligungsquote: Investoren: 99 % Beteiligungsgesellschaft: 1% Stufe Renditeziel Gewinnverteilung 1 Rückzahlung Eigenkapital 1% 99% 2 Rendite p.a. (IRR): < = 10% 1% 99% 3 Rendite p.a. (IRR): > 10 % 20% 80%

16 Einflussfaktoren auf die Rendite Determinanten FK-Zins Rendite-Determinanten des Equity Joint Ventures Finanzierungsüberschuss Haltedauer Kapitalisierungsrate (Verkauf) Erwerbskosten Mietpreiswachstum Rendite -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Quelle: N. Tannura (Institute for Fiduciary Education)

17 Erfolgsfaktoren Management - Markt-Timing - Objektakquisition - Objektprüfung - Durchführung der Investition - Exitstrategie Fondsstruktur Investition und Finanzierung Investitionsund Exitstrategie - Single- oder Multi-Property Fonds - Regionale Diversifikation - Objektarten - Rechtliche und steuerliche Struktur - Kaufpreis - Projektkosten - Kosten- und Fertigstellungsgarantien - Leverage - Fremdfinanzierungszinsen - Verkaufserlös - Haltedauer - Mietpreisentwicklung - Kaufpreisentwicklung