KURZANALYSE. One Capital ProReal Deutschland Fonds 3

Transkript

1 KURZANALYSE One Capital ProReal Deutschland Fonds 3 1

2 Diese Kurzanalyse stellt lediglich einen Auszug aus einer detaillierten Langanalyse dar. Diese Unterlagen enthalten nicht die vollständigen Informationen bzgl. der dargestellten Beteiligung. FÅr die vollständige Information ist der Verkaufsprospekt heranzuziehen, den Sie in der Regel Åber den Initiator beziehen kçnnen. TKL.Fonds selber erbringt lediglich die Wertpapiernebendienstleistung der Erstellung, Verbreitung oder Weitergabe von Finanzanalysen im Sinne des É 2 Abs. 3a Nr. 5 WpHG in Ansehung geschlossener Fonds. TKL.Fonds ist mithin kein Wertpapierdienstleistungsunternehmen. TKL.Fonds hat aber freiwillig aus GrÅnden der Transparenz eine Langanalyse erstellt, die den Tranzparenzvorgaben gem. É 34b WpHG i. V. m. der Finanzanalyseverordnung (FinAnV) genågt. Diese Langanalyse ist Åber TKL.Fonds erhältlich. Um die Aussage und Ergebnisse dieser Kurzanalyse nachvollziehen und einordnen zu kçnnen, wird die LektÅre der Langanalyse ausdråcklich empfohlen. Als Datenbasis får die Analyse dienen Angaben der Fondsinitiatoren in den Fondsprospekten sowie Angaben aus Quellen weiterer Dritter. FÅr die VollstÄndigkeit, Richtigkeit und Genauigkeit der Angaben zeichnen die Fondsinitiatoren und die weiteren verçffentlichten Dritten ausschlieñlich sich selbst verantwortlich. Die Analyse stellt lediglich eine von mehreren Hilfen bei der Anlageentscheidung dar. Sie ersetzt keinesfalls eine qualifizierte Anlageberatung durch eine entsprechend ausgebildete Person, wie beispielsweise einen Anlage-, Steuerberater und/oder Rechtsanwalt. Allgemeine Daten der Beteiligung Fondsbezeichnung ProReal Deutschland Fonds 3 GmbH & Co. KG Initiator Investitionsobjekt Datum der Prospektaufstellung One Capital Emissionshaus GmbH Mittelbare Investition in die Entwicklung von Wohnimmobilien Åber ein Darlehen an die One Project Development GmbH 12. Juni 2013 und Nachtrag Nr. 1 vom 11. Juli 2013 Analysedatum 9. Juli 2013; aktualisiert am 24. Juli 2013 SchlieÑung des Fonds zum 31. MÄrz 2014 Dauer der Gesellschaft KÅndigung fråhestens mçglich zum Haftung im AuÑenverhÄltnis WÄhrung des Fonds drei Jahre nach dem SchlieÑungstermin vorzeitige ordentliche KÅndigung nicht mçglich beschränkt auf 1% der Pflichteinlage EUR Mindestzeichnungssumme in EUR* Einzahlungstermine nach Aufforderung 100% der Pflichteinlage zzgl. 5% Agio Eigenkapital ohne Agio in TEUR Agio in % des einzuwerbenden Kapitals 5,0% Fondsvolumen inkl. Agio (Gesamtinvestition) in TEUR * Die geschäftsfåhrende Kommanditistin ist berechtigt Pflichteinlagen im Einzelfall in beliebiger HÇhe zuzulassen. Initiator Erfahrung Anzahl platzierter Fonds 2 Realisiertes Investitionsvolumen in Mio. Ö 20,2 Anzahl platzierter Real Estate Private Equity Fonds 2 Durchschnittliches Volumen platzierter Real Estate Private Equity Fonds in Mio. EUR 10,1 Performance bereits aufgelegter Fonds* Alle Fonds des Initiators Vergleich prospektierter und realisierter AusschÅttungen - Vergleich prospektierter und realisierter Tilgungen - Note 2,75 * Stand: Leistungsbilanz - 2

3 Fondskonzeption UnabhÄngige Mittelverwendungskontrolle ProspektprÅfungsbericht Steuerliche Konzeption Steuergutachten Platzierungsgarantie* vermçgensverwaltend, BetriebsstÄtte in Deutschland nicht FÅr das Zustandekommen des Fonds erforderliche Mindestplatzierung* Eigene Beteiligung des Initiators und des Fondsmanagements in % des Eigenkapitals** Konzeptionelle Besonderheiten: TEUR (4,0% der geplanten Pflichteinlage) 0,02% Die Pflichteinlagen der Anleger (ohne Agio) sollen zum Åberwiegenden Teil (96,2%) darlehensweise an die One Project Development GmbH (OPD) ausgereicht werden. Laut der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung einer Steuerberatungsgesellschaft war die OPD 2012 noch nicht operativ tätig, und es wurden keine wesentlichen Verbindlichkeiten eingegangen. Somit besteht får die Anleger kein Altschulden-Risiko. Die Emittentin und die ProReal Deutschland Fonds 2 GmbH & Co. KG (ProReal Fonds 2), (zusammen die "Sicherungsnehmerinnen") haben mit der OPD einen notariellen Sicherheitenvertrag Åber die sicherungsweise Abtretung von AnsprÅchen geschlossen. Der ProReal Fonds 2 hat, als VorgÄngerfonds zum vorliegenden Fondsangebot, ein dem OPD- Darlehen insbesondere hinsichtlich des Darlehenszweckes vergleichbares Darlehen gewährt (ProReal 2 Darlehen). Gegenstand des Sicherheitenvertrages ist die Besicherung sowohl der AnsprÅche der Emittentin aus dem OPD-Darlehen, als auch die Besicherung der AnsprÅche der ProReal Fonds 2 aus dem ProReal 2 Darlehen. Als Sicherheiten dienen sämtliche gegenwärtigen und zukånftigen AnsprÅche, die der One Project Development als Gesellschafterin und/oder Darlehensgeberin von Objektgesellschaften, Åber die sie Immobilieninvestitionen durchfåhrt, gegen diese Objektgesellschaften zustehen. Gegenstand der Sicherheitsabtretung sind ferner zukånftige AnsprÅche der OPD auf den Verkaufspreis gegen den jeweiligen Erwerber bei einer VerÄuÑerung ihrer Beteiligungen an Objektgesellschaften, Åber die Immobilieninvestitionen durchgefåhrt werden. Die Abtretung erfolgte hierbei an die Sicherungsnehmerinnen jeweils quotal, wobei jeder Sicherungsnehmerin ein Anteil an den SicherheitenansprÅchen zusteht, der dem VerhÄltnis des von ihr ausgezahlten und noch nicht zuråckgezahlten Darlehensbetrages zur Summe der ausstehenden DarlehensbetrÄge unter beiden besicherten Darlehen entspricht. Um zu gewährleisten, dass die Sicherungsnehmerinnen auch bei zukånftigen QuotenÄnderungen jeweils entsprechend ihrer aktuellen Quote an den SicherheitenansprÅchen berechtigt sind, regelt der Sicherheitenvertrag ferner, dass får jeden Fall einer zukånftigen QuotenÄnderung diejenige der Sicherungsnehmerinnen, deren "Quote sich reduziert, einen entsprechenden Anteil an den SicherheitenansprÅchen an die Sicherungsnehmerin zu Åbertragen hat, deren Quote sich erhçht. FÅr den Fall, dass die OPD zu einem späteren Zeitpunkt weitere Darlehen von nachfolgenden vergleichbaren Fonds aus der One Group får Immobilieninvestitionen oder mittelbare Immobilieninvestitionen erhält oder erhalten soll, haben sich die Parteien verpflichtet, den weiteren Fonds den Eintritt in den Sicherheitenvertrag zu ermçglichen oder alternativ unter Einbezug des weiteren Fonds eine neue Sicherheitenvereinbarung zu schlieñen. Die Anleger beteiligen sich Åber die Fondsgesellschaft mittelbar an mehreren Projektentwicklungen in Deutschland. Somit weist das Beteiligungsangebot den får Real-Estate-Private-Equity-Fonds typischen Blind-Pool-Charakter auf. Note 2,15 * Bis die erforderliche Mindestplatzierung von 1 Mio. EUR erreicht ist, werden die Gelder von der Mittelverwendungskontolleurin nicht freigegeben. Im Fall einer RÅckabwicklung haben die Anleger gegen die Gesellschaft einen Anspruch auf RÅckzahlung der von ihnen jeweils geleisteten Pflichteinlage zzgl. Agio. Die geschäftsfåhrende Kommanditistin hat diejenigen finanziellen Mittel zur VerfÅgung zu stellen, die zur Deckung der Gesellschafts- und GrÅndungskosten und der etwaigen Kosten der Mittelverwendungskontrolle sowie der bis zum SchlieÑungstermin angefallenen laufenden Kosten erforderlich sind. ** Vor dem Hintergrund der niedrigen Kosten in der Investitions- und Betriebsphase wird das Fondsmanagement primär durch seine Gewinnbeteiligung an den realisierten Projekten entlohnt. Diese Gewinne werden teilweise auf Ebene der OPD in neue Projekte reinvestiert. Das schwächt grundsätzlich potenzielle Interessenskonflikte ab. 3

4 Investitionsobjekt Angestrebte Arten der Zielobjekte Angestrebte Diversifikation auf Zielobjekte Angestrebte Immobilienarten Angestrebte Regionen und LÄnder Blind-Pool-Charakter 100% Development mindestens 4 Zielobjekte Wohnimmobilien Die Metropolregionen Berlin, DÅsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, KÇln, MÅnchen und Stuttgart. 100% der Zielobjekte stehen fest Beurteilung der Zielobjekte, in die investiert werden soll Bei den feststehenden Investitionsobjekten handelt es sich um Wohnimmobilienprojektentwicklungen in MÅnchen-Karlsfeld mit 81 Einheiten, in MÅnchen Bogenhausen mit 167 Einheiten, in Hamburg Barmbek mit 48 Einheiten und Hamburg Ottensen mit 20 Einheiten. Bei den Objekten aus der Projektpipeline der ISARIA Wohnbau AG handelt es sich Wohnimmobilien-Projektentwicklungen in MÅnchen. Intensive PrÅfung der Zielobjekte durch das Management des Fonds Kann das Fondsmanagement von den Investitionskriterien abweichen? Sind Projektentwickler, mit denen die Fondsgesellschaft zusammenarbeiten wird, bekannt? Berichterstattung an die Anleger Åber die InvestitionsaktivitÄten und die Entwicklung der Projekte Beurteilung des Investitionsprozesses des Fonds in AusnahmefÄllen, durch einstimmigen Beschluss des Investitionsbeirats ja, ISARIA Wohnbau AG (ehem. JK Wohnbau AG) WERNST Immobilien GmbH jeweils bei Investition und Exit sowie Jahresberichte; zusätzlich quartalsweise erscheinendes Investorenmagazin Konkrete Investitionskriterien sind Bestandteil des Gesellschaftsvertrags der Darlehensnehmerin, was das Managementrisiko får den Fonds senkt. Die Festlegung auf eine prognostizierte Vorsteuerrendite von mindestens 30% auf das investierte Eigenkapital auf Projektebene erhçht die Wahrscheinlichkeit eines wirtschaftlichen Erfolgs. Positiv hervorzuheben ist auch die Regelung, dass der initiierende Projektentwickler mit mindestens 40% an dem bençtigten Eigenkapital beteiligt bleiben soll. Dadurch wird das Managementrisiko får die Anleger vermindert. Die Anleger werden jeweils parallel Åber die Investitionen der Projektgesellschaft sowie Åber deren Exits informiert. DarÅber hinaus erhalten die Anleger ein quartalsweise erscheinendes Investorenmagazin und die Jahres- und Jahressteuerberichte. Aufgrund der Übernahme der One Group durch die ISARIA Wohnbau AG wird auch die OPD Teil der Unternehmensgruppe des Projektentwicklers. Daraus entstehen potenzielle Interessenkonflikte. Diese werden jedoch durch die hohe Transparenz abgeschwächt, die sich aus der BÇrsennotierung der ISARIA Wohnbau AG und den damit verbundenen PublizitÄtspflichten ergibt. Note 1,80-4

5 Ankaufsprozess Management des Fonds Ist eine vom Initiator unabhängige Gesellschaft får das Management des Fonds verantwortlich? Fondsmanagement Projektentwicklungserfahrung des Fondsmanagements Wird das Fondsmanagement von externen Partnern unterståtzt? Namentlich genannte externe Partner Beurteilung des Ankaufsprozesses nein One Capital Emissionshaus GmbH One Project Development GmbH sehr erfahren ja Investitionsbeirat gibbins Ein vom Initiator unabhängiges Management des Fonds ist nicht. GeschÄftsfÅhrende Kommanditistin ist die One Capital Emissionshaus GmbH, die mit dem vorliegenden Beteiligungsangebot ihren zweiten Fonds auflegt. Das Management verfågt nach eigenen Angaben Åber ca. zehn Jahre Branchenerfahrung. FÅr die Auswahl der Investitionsobjekte ist die Darlehensnehmerin, die One Project Development GmbH verantwortlich. Die Investitionen der Darlehensnehmerin måssen den Investitionskriterien entsprechen und von einem aus mindestens drei unabhängigen Fachleuten bestehenden Investitionsbeirat per Mehrheitsbeschluss genehmigt werden. Der Investitionsbeirat wird durch die Gesellschafterversammlung der One Project Development GmbH bestellt. DarÅber hinaus soll planungsgemäñ der Generalplaner und Projektentwickler gibbins european architects während der gesamten Realisierungsphase das Projektcontrolling Åbernehmen. gibbins scheint Åber umfangreiche Erfahrung in der Planung und Realisierung von Immobilienprojektentwicklungen zu verfågen. Durch die Übernahme der One Group durch die ISARIA Wohnbau AG entstehen potenzielle Interessenkonflikte. Diese werden jedoch durch die hohe Transparenz abgeschwächt, die sich aus der BÇrsennotierung der ISARIA Wohnbau AG und den damit verbundenen PublizitÄtspflichten ergibt. Insgesamt scheint der Fonds vor dem Hintergrund der ZugehÇrigkeit zur Unternehmensgruppe der ISARIA Wohnbau AG und des Kooperationsvertrags mit gibbins Åber ein sehr erfahrenes Management im Ankaufsprozess zu verfågen. Note 1,75 - Kostenstruktur und Ergebnisverteilung Investitionsphase Investitionsgrad mit LiquiditÄtsreserve in % 96,10% Fondskosten in der Investitionsphase ohne Agio in % des Eigenkapitals ohne Agio Fondskosten in der Investitionsphase zzgl. Agio in % des Eigenkapitals inkl. Agio 3,90% 8,48% Betriebsphase Fixe Fondskosten in der Betriebsphase p.a. in EUR Variable Fondskosten in der Betriebsphase p.a. in % des Eigenkapitals ohne Agio Ergebnisverteilung EUR p.a. 0,35% p.a. Das Darlehen an die One Project Development GmbH in HÇhe von 96,2% des Emissionskapitals ist mit einem festen Zinssatz von 8,45% p.a. zu verzinsen. Über die laufende Verzinsung hinaus hat die One Project Development zum Ende der Laufzeit des OPD Darlehens einen einmaligen Sonderzins in HÇhe von 9,2% des Darlehensbetrages an die Emittentin zu zahlen. Die nach Begleichung der laufenden Kosten und VergÅtungen verbleibenden LiquiditÄtsÅberschÅsse der Gesellschaft sollen an die Gesellschafter ausgezahlt werden. Um die unterschiedlichen Beitrittszeitpunkte zu beråcksichtigen, erhalten hierbei die Gesellschafter vorrangig Auszahlungen jeweils bis zur HÇhe des Betrags, der einer Verzinsung der von ihnen jeweils eingezahlten Pflichteinlagen zuzåglich Agio vom Zeitpunkt der jeweiligen Einzahlung bis zum SchlieÑungstermin in HÇhe von 7,5% p.a. entspricht. An allen daråber hinausgehenden Auszahlungen sind die Kommanditisten im VerhÄltnis der von ihnen jeweils Åbernommenen Pflichteinlagen zuzåglich des Agios zum Gesamtbetrag aller Pflichteinlagen zuzåglich Agio zu beteiligen. Note 1,90-5

6 Gesamtbeurteilung und Rating Zusammenfassung Die Anleger beteiligen sich an der Fondsgesellschaft, die Åber die Ausreichung eines Darlehens an die One Project Development GmbH an Wohnimmobilien-Projektentwicklungen in deutschen Metropolen investiert. Laut der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung einer Steuerberatungsgesellschaft wurden von der OPD keine wesentlichen Verbindlichkeiten eingegangen. Somit besteht får die Anleger kein Altschulden-Risiko. Der Fonds ist als in Deutschland ansässige vermçgensverwaltende Gesellschaft konzipiert. Vier Zielobjekte, durch die der Fonds Åber den Sicherheitenvertrag besichert ist, stehen bereits fest. Weiterhin wird je nach Baufortschritt in die Projekte der Projektpipeline der ISARIA Wohnbau AG in MÅnchen mit einem Umsatzvolumen von 700 Mio. EUR investiert. Es handelt sich somit um eine Beteiligung mit sehr eingeschränktem Blind- Pool-Charakter. Die Auswahl der Projektentwicklungen erfolgt anhand festgelegter Investitionskriterien, was das Managementrisiko får den Fonds senkt. Die vorgegebene prognostizierte Vorsteuerrendite auf Objektebene erhçht die Wahrscheinlichkeit eines wirtschaftlichen Erfolgs. Positiv hervorzuheben ist auch die Regelung, dass der initiierende Projektentwickler mit mindestens 40% an dem bençtigten Eigenkapital der Projektgesellschaft beteiligt bleiben soll. Durch die Übernahme der One Group durch die ISARIA Wohnbau AG entstehen potenzielle Interessenkonflikte. Diese werden jedoch durch die hohe Transparenz abgeschwächt, die sich aus der BÇrsennotierung der ISARIA Wohnbau AG und den damit verbundenen PublizitÄtspflichten ergibt. Das Management der Fondsgesellschaft erfolgt durch deren geschäftsfåhrende Kommanditistin, die One Capital Emissionshaus GmbH. FÅr die Auswahl der Investitionsobjekte ist die Darlehensnehmerin, die One Project Development GmbH verantwortlich. Bei Ihrer TÄtigkeit wird die One Project Development GmbH von einem Investitionsbeirat unterståtzt. DarÅber hinaus soll planungsgemäñ der Generalplaner und Projektentwickler gibbins european architects während der gesamten Realisierungsphase das Projektcontrolling Åbernehmen. Die Fondskosten in der Investitionsphase sowie in der Betriebsphase sind weit unterdurchschnittlich. Das Darlehen an die One Project Development GmbH ist mit einem festen Zinssatz von 8,45% p.a. zu verzinsen. Somit sind die Chancen der Anleger auf die vereinbarte Verzinsung begrenzt. Insgesamt handelt es sich um ein sehr gutes Angebot mit einem vor dem Hintergrund der ZugehÇrigkeit zur Unternehmensgruppe der ISARIA Wohnbau AG und des Kooperationsvertrags mit gibbins in der Projektentwicklung sehr erfahrenen Fondsmanagement, das Åber sehr ausgeprägtes Immobilien-Know-how verfågt. Anzahl Verteilung der Gesamtnoten f År Real-Estate-Priv ate-equity -Direktinvestitionen-Fonds 1,00-2,00 2,01-2,25 2,26-2,50 2,51-3,00 3,01-3,50 3,51-5,00 100,0% 80,0% 60,0% 40,0% 20,0% 0,0% Kumulierte HÄufigkeit Anzahl Noten Kumulierte HÄufigkeit Noten und Rating Rating der Beteiligung Initiator (15,0%) 2,75 Sehr gut oder Top 10% Fondskonzeption (15,0%) 2,15 Gut Investitionsobjekt (27,5%) 1,80 PlatzierungsfÄhig Ankaufsprozess (27,5%) 1,75 Uninteressant Kosten und Ergebnis (15,0%) 1,90 Mangelhaft Gesamtnote 2,00 Rating Beurteilung der Beteiligung im Vergleich zur Bestnote der jeweiligen Bewertungskriterien am Markt Initiator Fondskonzeption Investitionsobjekt Ankaufsprozess Kosten und Ergebnis Gesamt 0% 20% 40% 60% 80% 100% ProReal Deutschland Fonds 3 GmbH & Co. KG Differenz zur Bestnote 6