JLL Büroimmobilienuhr Q1 2017

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1 Research Report Jones Lang LaSalle Incorporated JLL Büroimmobilienuhr Q EMEA Offices Research 1

2 Gelungener Jahresauftakt in den meisten europäischen Büroflächenmärkten Europäischer Büro-Mietpreisindex von JLL legt im 1. Quartal 2017 gegenüber den vorangegangenen drei Monaten um 0,6% zu. Im Jahresvergleich liegt das jährliche Büro-Mietpreiswachstum bei 2,7% Büroflächenumsatz liegt auf Rekordniveau des Vorjahres Büroflächen-Leerstand zeigt erstmals seit 2013 einen geringfügigen Anstieg auf 8,1% Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende März 2017 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 2

3 Europäische Büronutzermärkte Die Konjunkturerholung in Europa hat sich im 1. Quartal fortgesetzt, ist in zunehmend mehr Ländern zu beobachten. Zwar hält die politische Unsicherheit angesichts der bevorstehenden Wahlen in Frankreich und Deutschland an, sie scheint aber bislang nur geringe Auswirkungen auf die kontinentaleuropäischen Büroflächenmärkte zu haben. In der Tat hat die bessere Stimmung auf dem Arbeitsmarkt und bei den Unternehmen für eine Büro-Vermietungstätigkeit zwischen Januar und Ende März 2017 gesorgt, die sich auf dem Niveau des 1. Quartals 2016 bewegt, dem besten Jahresauftakt in den vergangenen zehn Jahren. Europäischer Büro-Mietpreisindex legt weiter zu - Immer mehr Märkte in Europa sind vermieterfreundlich Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex von JLL* legte im 1. Quartal 2017 gegenüber den vorangegangenen drei Monaten um 0,6 % zu. Während im Vorquartal noch neun der 24 Index-Städte einen Mietpreiszuwachs im Jahresvergleich aufweisen konnten, sind es nun fünf Märkte. Mit einem Jahresplus von 2,7% wurde der 10- Jahresdurchschnitt (1,4%) deutlich übertroffen. Ohne UK kann ein Plus der Spitzenmieten um 4,3% notiert werden. Das deutet auf eine in immer mehr Ländern zunehmend vermieterfreundlichere Marktentwicklung hin. In den beiden größten Märkten, Paris und London, blieben die Spitzenmieten über das Quartal stabil bei 765 Euro/m²/Jahr bzw. GBP 1184/m²/Jahr. In der Hauptstadt des Vereinigten Königreiches verweist der Rückgang seit dem EU-Referendum um 8,3% aber auf eine verstärkte Unsicherheit im Markt. Bei weiter zunehmenden Leerständen könnten die Mieten im Londoner West End bis zum Jahresende noch einmal leicht nachgeben. In der französischen Metropole hat die nach wie vor anziehende Nutzernachfrage noch keine Auswirkungen auf die Spitzenmieten im CBD. Berlin (+3,7% auf 336 Euro/m²/Jahr) und Stockholm (+3,2% auf 6400 SEK/m²/Jahr) zeigen einmal mehr ein starkes Wachstum der Spitzenmieten, in beiden Märkten einem Mangel an entsprechendem Flächenangebot geschuldet. Die Werte toppen mittlerweile deutlich * Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau. frühere Höchststände. Auch in den kommenden Monaten dürfte es bei einem - allerdings abgeschwächten - Anstieg der Spitzenmieten bleiben. Zugelegt haben die Spitzenmietpreise ebenfalls in drei südeuropäischen Märkten: in Barcelona um 2,3%, in Madrid um 1,7 %. Nutzer konkurrieren um knappes Angebot an erstklassigen Flächen in besten Lagen. Auch wenn in beiden Städten ein konstantes Mietpreiswachstum zu beobachten ist, bewegen sich die Spitzenmieten mit 264 Euro/m²/Jahr bzw. 354 Euro/m²/Jahr immer noch deutlich unter den Höchstwerten in 2008: in Madrid um - 27%, in Barcelona um - 18%. Mailand kommt auf ein Plus von 1 % und liegt nun bei 520 Euro/m²/Jahr. Rege Umsatztätigkeit Auch in den ersten drei Monaten 2017 zeigt sich eine insgesamt rege Büro-Nutzernachfrage auf den 24 europäischen Märkten: das Umsatzvolumen von 2,7 Mio. m² liegt auf dem Niveau des Vorjahres, der 5- und 10- Jahresdurchschnitt (der jeweils ersten drei Monate) sind mit 12 % bzw. 8 % übertroffen. Deutlich unterschiedlich sind die Umsatzentwicklungen in den west- und mittelsowie osteuropäischen Märkten: ein Plus von 10% steht einem Minus von 43% gegenüber. Dabei zeigen 12 Märkte einen Umsatzanstieg und 12 einen Rückgang, darunter London, das mit einem Umsatzvolumen von m² einen um 30 % schwächeren Jahresauftakt hinnehmen musste. Die aktiven Anfragen sind zwar weiter konstant gestiegen, die Unternehmen warten aber im Zusammenhang mit dem EU-Austritt Großbritanniens und die damit verbundene Unsicherheit über bestimmte Entwicklungen derzeit ab. Die europäischen Märkte (ohne UK) kommen mit einen Umsatz von 2,55 Mio. m² auf ein 10-Jahres-Hoch. So hat die positive Stimmung bei den Unternehmen den Büroflächenumsatz beispielsweise in Paris auf m² anwachsen lassen, ein Plus von 27% gegenüber Vorjahr und das stärkste erste Quartal seit der globalen Finanzkrise. Auch in den sieben deutschen Immobilienhochburgen zeigt sich eine ungebrochen dynamische Nachfrage: von Januar bis März wurden fast 1 Mio. m² Bürofläche vermietet oder an Eigennutzer verkauft, ein Plus von über 7 % gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres und sogar von 31 % im Vergleich zum 5-Jahresdurchschnitt (der jeweils ersten Quartale ). In Anbetracht des außergewöhnlich hohen Umsatzes im Vergleichszeitraum des letzten Jahres überrascht es nicht, dass einige Märkte rückläufige 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 3

4 Europäische Büronutzermärkte Volumina zu vermelden hatten (Berlin: -13%), Düsseldorf (-2%), Frankfurt (-10%). Hamburg (+ 48 %), München (+ 39 %) und Stuttgart (+ 18,2 %) legten dagegen deutlich zweistellig zu. Den höchsten Umsatzzuwachs weist Amsterdam auf, wo nach einem allerdings äußerst schwachen Quartal im Vorjahr, sechsmal so viel Bürofläche vermietet wurde ( m²). Auch Mailand (+86% auf m²) und Barcelona (+25% auf m²) zeigten erfreuliche Umsatzzuwächse. Der europäische Büroflächenumsatz dürfte auch 2017 über dem 5-und 10-Jahresdurchschnitt von etwas mehr als 11 Mio. m² liegen. Flächenexpansionen könnten für ein Ergebnis von 11,7 Mio. m² sorgen. Unter den Indexstädten Berlin und München mit niedrigster Leerstandsquote Nachdem die Leerstandsquote in den 24 Index-Städten in den letzten vier Jahren um 290 Basispunkte von 10,9 % auf 8,0 % gesunken ist, ist erstmals ein, wenngleich minimaler Anstieg (10 Basispunkte auf 8,1 %) zu verzeichnen, verursacht vorwiegend durch ein Plus im Londoner Markt um 80 Basispunkte auf 4,9%. Durch eine im laufenden Jahr erwartet stärkere Flächenexpansion könnte die Quote Ende 2017 wieder leicht auf unter 8 % fallen. 15 der 24 Index-Städte verzeichneten einen Rückgang der Leerstandsquote, besonders stark ausgeprägt in Prag, das erstmals seit 2008 eine einstellige Leerstandsquote aufweist (-90 Basispunkte auf 9,7%), Barcelona (-70 Basispunkte auf 8,3%), Amsterdam (-60 Basispunkte auf 8,3%) und Brüssel (-40 Basispunkte auf 9,0%). Die mit 4,2 % niedrigste Quote unter den 24 Index-Städten weisen mittlerweile zwei deutsche Immobilienhochburgen auf: Berlin und München. Trotz der Zunahme der Büro-Fertigstellungen in den 24 Index-Städten auf insgesamt m², entsprechend einem Anstieg von 13% innerhalb der letzten 12 Monate und einem Plus von 18% gegenüber dem 5-Jahresschnitt, bleiben viele Märkte in einer angespannten Angebots- Nachfragesituation: durch die rege Vermietungstätigkeit wurde das höhere Fertigstellungsvolumen von Projektentwicklungen nämlich in den meisten Städten wieder aufgewogen. Mit 5,3 Mio. m² und 6,2 Mio. m² wird das Fertigstellungsvolumen in den kommenden beiden Jahren weiter zulegen und sich deutlich über dem 5- Jahresschnitt bewegen, konzentriert auf London, Paris, Dublin, Berlin und München.

5 Europäischer Spitzenmietpreisindex Gewichteter Nominaler Mietpreisindex, 1980 = 100 Spitzenmietpreise Q (EUR / m² / Jahr) Veränderungen Spitzenmieten Q1 17 / Q4 16 (%) London WE* London City* Genf Paris CBD* Zürich Moskau* Stockholm Dublin* Luxemburg* Mailand* Oslo Frankfurt/M* Manchester München* Rom Istanbul Edinburgh* Helsinki Amsterdam* Madrid* Berlin* Düsseldorf* Kiew Hamburg* Lyon* St. Petersburg Warschau* Brüssel* Budapest* Köln Barcelona* Stuttgart Athen Kopenhagen Prag* Bukarest Lissabon * Indexstädte Berlin* Stockholm Kopenhagen Barcelona* St. Petersburg Madrid* Helsinki Mailand* Amsterdam* Rom Stuttgart Hamburg* München* Frankfurt/M* Lyon* Manchester London City* Edinburgh* Kiew Zürich Genf Moskau* Bukarest Lissabon Warschau* Oslo Luxemburg* Dublin* Budapest* Athen Düsseldorf* Köln Prag* Brüssel* Paris CBD* London WE* Istanbul -10,0-5,0 0,0 5,0 10,0 * Indexstädte Anmerkung: Veränderungen der Spitzenmieten basieren auf lokaler Währung 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 5

6 Definitionen Spitzenmiete Stellt die höchstmögliche Miete, die auf dem freien Markt für eine fiktive Büroeinheit von höchster Qualität und Ausstattung in bester Lage zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals) erreicht werden könnte. Die angegebene Miete bezieht sich auf Spitzenbüroeinheiten mit mehr als 500 m² vermietbarer Fläche und schließt Mieten mit einem Mietpreisaufschlag für kleine Flächeneinheiten aus. Die Spitzenmiete basiert auf einen für den lokalen Markt standardmäßigen Mietvertrag. Es handelt sich um eine Nominalmiete, ohne Berücksichtigung von Incentives, Nebenkosten und lokalen Steuern. Die Spitzenmiete stellt die Einschätzung der Marktlage von JLL dar und beruht auf einer Analyse/Betrachtung tatsächlicher Transaktionen für Spitzen- Büroflächen, ausgenommen nicht-repräsentativer Transaktionen. Wo nicht genügend Transaktionen für Spitzen- Büroflächen zum Abschluss kamen, wird anhand allgemeiner Transaktionen eine Einschätzung des Mietniveaus im Markt vorgenommen, die so angepasst wird, dass sie dem Spitzenmietpreisniveau entspricht. Flächenumsatz Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums (in der Regel drei Monate) in einem Markt (vor)vermietet, verleast oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Für die Registrierung als Umsatz gilt der Zeitpunkt des Abschlusses eines rechtlich bindenden Vertrages bzw. des Baubeginns (in Ausnahmefällen auch bei Bekanntwerden des Bauvertragsabschlusses) bei Projektentwicklungen für die Eigennutzung. Jährliche Nettoabsorption Die Nettoabsorption beschreibt die Veränderung der in einem Markt belegten Bürofläche während eines Jahres. Die Nettoabsorption wird auf Grundlage einer Top-Down - Schätzung belegter Flächen berechnet, indem Büroflächenbestände vom Gesamtbestand abgezogen werden. Flächen, die leer stehen und nicht zur Vermietung angeboten werden normalerweise im Rahmen von Neuentwicklungen oder Sanierungen sind ausgenommen. Leerstandsquote Die Leerstandsquote beschreibt das prozentuale Verhältnis der Summe der leerstehenden Büroflächen, inklusiver untervermieteter Flächen, in allen fertiggestellten Gebäuden, zum Büroflächenbestand zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals). Fertigstellungen Bürofertigstellungen beinhalten alle Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums fertig gestellt wurden. Die Fertigstellungen umfassen sowohl Neubauten als auch Flächen, die umfangreich saniert wurden. Eine Büroeinheit gilt als fertiggestellt, wenn der Projektentwickler keine weiteren Arbeiten bis auf den späteren Mieterausbau vornehmen wird. In der Mehrheit der Fälle heißt dies, dass die wesentliche Gebäudetechnik, Hängeböden und Beleuchtung installiert sind. Einige Projektentwicklungen werden ebenfalls als fertiggestellt gezählt, wenn der shell-andcore -Stand erreicht ist, wenn die Flächen zur Vermarkung in diesem Entwicklungsstand vorgesehen sind. Zukünftige Fertigstellungen Zukünftige Fertigstellungen ist die Gesamtheit der Büroflächen, in Neubau oder Sanierung, entweder im Entwurf, in Planung oder bereits im Bau, innerhalb eines Jahres oder im Rest eines laufenden Jahres (etwa am Ende des 1. Quartals für die Quartale zwei, drei und vier). Berücksichtigt werden alle Flächen, deren Fertigstellung von hoher Wahrscheinlichkeit ist, weil sie bereits im Bau sind, eine Baugenehmigung erhalten haben oder aus anderen Gründen eine hohe Wahrscheinlichkeit der Fertigstellung besteht. JLL Alexander Colpaert Head of EMEA Offices Research EMEA Offices Research Amsterdam +31 (0) alex.colpaert@eu.jll.com Benjamin Russell Senior Analyst EMEA Offices Research London +44 (0) benjamin.russell@eu.jll.com Karen Williamson Director EMEA Corporate Research London +44 (0) karen.williamson@eu.jll.com Jones Lang LaSalle 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. The information contained in this document is proprietary to Jones Lang LaSalle and shall be used solely for the purposes of evaluating this proposal. All such documentation and information remains the property of Jones Lang LaSalle and shall be kept confidential. Reproduction of any part of this document is authorized only to the extent necessary for its evaluation. It is not to be shown to any third party without the prior written authorization of Jones Lang LaSalle. All information contained herein is from sources deemed reliable; however, no representation or warranty is made as to the accuracy thereof Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 6