Einzelhandelsuntersuchung zum B-Plan-Verfahren Heimfeld 49 Öffentliche Plandiskussion

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1 Einzelhandelsuntersuchung zum B-Plan-Verfahren Heimfeld 49 Öffentliche Plandiskussion Wissen bewegt. Dipl.-Ing. Boris Böhm, Mitglied der Geschäftsleitung Hamburg, Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh Friedrich-Ebert-Damm Hamburg Germany Telefon

2 Inhaltsübersicht Grundlagen Angebots- und Nachfragesituation in Harburg-Kern Ergebnisse der Mikrostandortanalyse Bewertung des Standorts vor dem Hintergrund bestehender Plankonzepte Gutachterliche Empfehlungen 2

3 Inhaltsübersicht Grundlagen Angebots- und Nachfragesituation in Harburg-Kern Ergebnisse der Mikrostandortanalyse Bewertung des Standorts vor dem Hintergrund bestehender Plankonzepte Gutachterliche Empfehlungen 3

4 Ausgangslage Ehemaliger Max Bahr-Standort an der Buxtehuder Straße Mittlerweile durch die XXXLutz Gruppe gekauft zum Zwecke der Errichtung eines Mömax-Möbelhauses mit qm Verkaufsfläche Baustufenplan Heimfeld vom sieht eine Ausweisung als Geschäftsgebiet (G2g) vor; damit ist jegliche Form von Einzelhandel (auch großflächiger nahversorgungs- und zentrenrelevanter Einzelhandel) zulässig Überplanung des Gebiets zum Ausschluss nahversorgungs- und zentrenschädlicher Einzelhandelsnutzungen seitens des Bezirks vorgesehen 4

5 Inhaltsübersicht Grundlagen Angebots- und Nachfragesituation in Harburg-Kern Ergebnisse der Mikrostandortanalyse Bewertung des Standorts vor dem Hintergrund bestehender Plankonzepte Gutachterliche Empfehlungen 5

6 Wie hat sich die Nachfragesituation in Harburg in den letzten Jahren entwickelt? Sowohl die steigenden Einwohnerzahlen als auch die Kaufkraft im Marktgebiet des Harburger Einzelhandels haben sich in den letzten Jahren positiv entwickelt. Das Nachfragevolumen hat zugenommen und induziert Wachstumsimpulse für den Einzelhandel. Einwohner- und Kaufkraftentwicklung im Vergleich Einwohnerzahlen Zone Zone Zone Zone Gesamt Kaufkraftkennziffer* Zone 1 106,1 107,3 Zone 2 103,2 104,1 Zone 3 114,2 114,2 Zone 4 102,6 102,4 Schnitt 107,5 107,7 Quelle: Dr. Lademann & Partner. *GfK Geomarketing. 6

7 Wie stellt sich die Angebotssituation in Harburg dar? Wie stabil sind die Zentren? Insgesamt ist die Verkaufsfläche zwar leicht rückläufig. Dies resultiert aber nur aus der Aufgabe von Max Bahr. Verkaufsflächenentwicklung in Harburg Kern 2012 bis 2014 nach Lagen* Innenstadt Harburg FMA Großmoorbogen D-Zentren Streulagen Gesamt-VK Quelle: Dr. Lademann & Partner *Veränderungen der Betriebe ab 400 qm VK Die Situation in der Innenstadt außerhalb des Phoenix Centers ist nach wie vor problembehaftet (Rückgang des Angebots, Leerstände, Mindernutzungen, z.t. niedriges Angebotsniveau). Die Nahversorgungszentren sind weitgehend stabil. Die Situation in dem am dichtesten gelegenen Nahversorgungszentrum Heimfeld ist jedoch fragil, da nach wie vor kein großflächiger, sogkräftiger Lebensmittler angesiedelt werden konnte. 7

8 Inhaltsübersicht Grundlagen Angebots- und Nachfragesituation in Harburg-Kern Ergebnisse der Mikrostandortanalyse Bewertung des Standorts vor dem Hintergrund bestehender Plankonzepte Gutachterliche Empfehlungen 8

9 Zu den Wohnquartieren Heimfelds wirken die B 73, der Schwarzenberg-Park sowie das unterschiedliche Höhenniveau als stadträumliche Barrieren. Die fußläufige Anbindung an Heimfeld ist nur eingeschränkt gegeben. Verkehrsgünstig gelegen (B73) Gewerbliche Nutzungen; vorgeprägt als Einzelhandelsstandort Heterogenes Standortumfeld (nur vereinzelt Wohnnutzung) Erschließung nicht optimal (Unterelbestr.) ÖPNV-Anbindung über Bushaltestelle, aber kein Anschluss an Heimfeld 9

10 Inhaltsübersicht Grundlagen Angebots- und Nachfragesituation in Harburg-Kern Ergebnisse der Mikrostandortanalyse Bewertung des Standorts vor dem Hintergrund bestehender Plankonzepte Gutachterliche Empfehlungen 10

11 Bewertung des Standorts vor dem Hintergrund des Einzelhandelskonzepts für Harburg-Kern Das Planareal ist kein zentraler Versorgungsbereich, sondern stellt eine Streulage dar. Als wesentliche Ziele werden im Konzept die Erhöhung der Angebotsvielfalt sowie eine Stärkung der zentralen Einkaufslagen in der Innenstadt und eine Stabilisierung und Aufwertung der Nahversorgungszentren definiert. Um eine Zersplitterung der Einzelhandelsstrukturen zu vermeiden, wird im Konzept eine restriktive Bewertung von Vorhaben in Streulagen empfohlen, sofern es sich nicht um eindeutig der wohnortnahen Grundversorgung dienende oder dem nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel entsprechende Einzelhandelsnutzungen handelt. Folgende (aktualisierte) Verkaufsflächenspielräume bestehen in Harburg: Nahversorgungsrelevante Sortimente = bis qm VK Zentrenrelevante Sortimente = bis qm VK Nicht-zentrenrelevante Sortimente = bis qm VK 11

12 Nach den Zielen des Einzelhandelskonzepts kommt für den Standort nur eine nicht-zentrenrelevante Einzelhandelsnutzung in Frage. Nahversorgungsrelevante Sortimente D-Zentren, siedlungsintegrierte Streulagen Zentrenrelevante Sortimente Innenstadt Nicht-Zentrenrelevante Sortimente Großmoorbogen und geeignete Streulagen 12

13 Die in den Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel genannten Abgrenzungskriterien zur Einstufung eines Standortbereichs als einen zentralen Versorgungsbereich sind nicht erfüllt. mangelnde städtebauliche Integration des Standorts nur eingeschränkt gegebene, verbrauchernahe Lage weder aktuell noch künftig ergänzende Funktionen am Standort erwartbar Auch die aktuelle Rechtsprechung steht einer solchen Einstufung im Wege: Danach muss ein zentraler Versorgungbereich als räumlich abgrenzbarer Bereich definiert sein, in dem Einzelhandelsnutzungen häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungsangebote und Gastronomiebetriebe eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus übernehmen. Er setzt zudem eine integrierte Lage voraus. Isolierte Standorte mit einzelnen Einzelhandelsbetrieben bilden keinen zentralen Versorgungsbereich, auch wenn sie über einen weiten Einzugsbereich verfügen und eine beachtliche Versorgungsfunktion erfüllen mögen. (Vgl. OVG NRW 10 D 32/11.NE vom 15. Februar 2012) 13

14 Nach den Ansiedlungsregeln der Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel ist nahversorgungsrelevanter Einzelhandel auszuschließen. Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten sollen vorranging innerhalb der Zentren verwirklicht werden. In Gewerbeund Industriegebieten sollen Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment grundsätzlich nicht verwirklicht werden. Ausnahmsweise können Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment auch außerhalb der Zentren verwirklicht werden, wenn sie in erster Linie der wohnortnahen Grundversorgung dienen. Voraussetzungen sind eine eindeutige Ausrichtung auf die Versorgung des unmittelbaren Umfelds, i.d.r. eine max. Größe von 800 qm VK, eine städtebaulich integrierte, wohnortnahe Lage sowie die Verträglichkeit mit umliegenden Zentren. 14

15 Nach den Ansiedlungsregeln der Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel ist zentrenrelevanter Einzelhandel auszuschließen. Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment sollen nur innerhalb der Zentren verwirklicht werden. In Gewerbe- und Industriegebieten sollen Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment grundsätzlich nicht verwirklicht werden. 15

16 Nach den Ansiedlungsregeln der Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel ist nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel grundsätzlich möglich. Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment sollen soweit möglich innerhalb der Zentren verwirklicht werden. Sofern es städtebaulich vertretbar ist und die Randsortimente zu keiner Beeinträchtigung der Zentren führen, ist die Ansiedlung auch außerhalb der Zentren möglich. In nicht wesentlich durch Einzelhandel vorgeprägten Gewerbe- und Industriegebieten sollen jegliche Einzelhandelsnutzungen ausgeschlossen werden. Zentrenrelevante Randsortimente von Einzelhandelsbetrieben mit nichtzentrenrelevantem Kernsortiment können außerhalb der Zentren realisiert werden, wenn ein sachlicher Zusammenhang zum Kernsortiment besteht, durch sie max. 10 % der Verkaufsfläche in Anspruch genommen werden und durch sie insgesamt max. 800 qm Verkaufsfläche in Anspruch genommen werden. 16

17 Inhaltsübersicht Grundlagen Angebots- und Nachfragesituation in Harburg-Kern Ergebnisse der Mikrostandortanalyse Bewertung des Standorts vor dem Hintergrund bestehender Plankonzepte Gutachterliche Empfehlungen 17

18 Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten! Die Ansiedlung eines Nahversorgers würde keinen signifikanten Beitrag zur wohnortnahen Grundversorgung leisten. Einwohnerzahlen im fußläufigen Einzugsgebiet 500 m Isochrone 800 m Isochrone B-Plan Areaql Heimfeld D-Zentrum Heimfeld Quelle: Dr. Lademann & Partner. Die Realisierung eines Nahversorgers auf dem B-Plan-Areal, würde die Entwicklungsperspektiven für das zentral im Stadtteil gelegene Nahversorgungszentrum Heimfeld stark einschränken. Lediglich arrondierende, kleinflächige Betriebe denkbar (z.b. Bäcker). 18

19 Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten! Um die Weiterentwicklung der Harburger Innenstadt als maßgeblichen Einzelhandelsstandort des Bezirks weiter voranzutreiben und die Attraktivität und Sogkraft der einzelnen Innenstadt-Quartiere zu stärken, bedarf es einer strikten Fokussierung von zentrenrelevanten Sortimenten auf den Innenstadtbereich. Eine räumlich-funktionale Verbindung zur Innenstadt ist nicht herstellbar. Das Prüfareal würde sich als von der Innenstadt losgelöster Einzelhandelsstandort entwickeln. Die Innenstadt weist noch genügend Flächenpotenziale auf. Planungs- und Investitionssicherheit für die innerhalb der Innenstadt investitionswilligen Einzelhandelsunternehmen, Immobilieneigentümer und Projektentwicklern/Investoren. 19

20 Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten (z.b. Möbel, Bau-und Gartenbedarf, Fahrzeuge) zulassen! Standortvoraussetzungen solcher Betriebe können in der Innenstadt nicht erfüllt werden (verkehrliche Anbindung, Stellplatzangebot, großzügige Grundstücksflächen, günstiges Miet- und Kaufpreisniveau); Bsp. Kabs Nicht-zentrenrelevante Angebote weisen keine Zentrenprägung aus und spielen für die Funktionsfähigkeit der Innenstadt keine entscheidenden Rolle; negative Auswirkungen auf die Innenstadt sind damit ausgeschlossen. Beschränkung der (zentrenrelevanten) Randsortimente auf 800 qm VK, um negative Auswirkungen auf die Innenstadt zu vermeiden. Leuchten/Lampen Heimtextilien/Gardinen/Bettwaren Haushaltswaren/Hausrat, Glas/Porzellan/Keramik, Einrichtungszubehör Ausschluss von zentrenrelevantem Babybedarf (Kinderwagen, Autositze, Textilien, Pflege, Bekleidung und Spielwaren), da kein sachlicher Zusammenhang zu einem Möbelhaus besteht. 20