Stellungnahme des Verbandes der Privaten Bausparkassen e.v. zum Grünbuch Hypothekarkredite in der EU

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1 VERBAND DER PRIVATEN BAUSPARKASSEN e.v. Klingelhöferstr Berlin Telefon: 030 / Telefax: 030 / Stellungnahme des Verbandes der Privaten Bausparkassen e.v. zum Grünbuch Hypothekarkredite in der EU KOM (2005) 327 endgültig

2 2 Notwendigkeit der geplanten Maßnahmen zur Integration der EU Hypothekarkreditmärkte Der Verband der privaten Bausparkassen e.v. nutzt gern die Möglichkeit, im Rahmen des Konsultationsprozesses zu den von der Europäischen Kommission in ihrem Grünbuch Hypothekarkredite in der EU vom 17. Juni 2005, KOM (2005) 327 endgültig, angesprochenen Aspekten Stellung zunehmen. I. Einleitung Anlass für die Überlegungen der Europäischen Kommission, gegebenenfalls im Hinblick auf die EU Hypothekarkreditmärkte tätig zu werden, ist die Erkenntnis, dass der Binnenmarkt in diesem Sektor im Vergleich zu anderen Finanzdienstleistungsprodukten bisher nicht zufrieden stellend funktioniert 1. Die Gründe dafür sind vielfältig (1.) Wir erkennen die Vorteile eines Binnenmarktes für Hypothekarkredite und unterstützen zu seiner Verwirklichung einen auf den Wettbewerb basierenden Ansatz (2). Die von der Kommission an London Economics in Auftrag gegebene Studie kann aber als Grundlage und Rechtfertigung zukünftiger Maßnahmen der Kommission nicht herangezogen werden (3). Jedoch begrüßen wir die Einschätzung der Kommission, das Eigenheim für die Verbraucher in der EU als Möglichkeit zur langfristigen Altersabsicherung einzusetzen (4). 1. Die Hindernisse eines Binnenmarktes für Hypothekarkredite Zum einen mangelt es der überwiegenden Mehrheit der Verbraucher an den nötigen Sprachkenntnissen, um sich in anderen Ländern über Produkte von Kreditinstituten zu informieren und entsprechende Verhandlungen über die genauen Modalitäten des gewählten Produktes mit dem ausländischen Anbieter zu führen. Dies wirkt sich auch auf das Vertrauen der Verbraucher in den ausländischen Anbieter aus. Dazu kommt auch die Unsicherheit, einer fremden Rechtsordnung zu unterliegen, deren Funktionsweise für den durchschnittlichen Bürgen noch schwerer abzuschätzen sein dürfte, als die der eigenen Regelung im Heimatstaat. Diese Umstände wirken sich abschreckend auf die Bürger aus und veranlasst sie, sich für die Eigenheimfinanzierung, was ja in der Regel die größte Investition im Leben eines Durchschnittsbürgers ist, an die vertraute Hausbank vor Ort zu wenden. Zum anderen existieren in den einzelnen Ländern unterschiedliche Finanzierungskulturen. In Großbritannien ist es beispielsweise üblich, Kredite für den Erwerb einer Immobilie zu 100% und mehr des Werts der Immobilie durch ein einziges Kreditinstitut zu vergeben. Anders verhält es sich in Kontinentaleuropa. So finanziert eine belgische Bank üblicherweise zwar den vollen Kaufpreis der zu erwerbenden Immobilie, allerdings nicht die beim Kauf anfallenden Steuern und zusätzliche Kosten, wie z.b. die Notargebühren, die in der Regel nochmals 20 % des Kaufpreises ausmachen. In Deutschland dagegen wird eine Immobilie in der Regel nur zwischen % ihres Wertes beliehen. Der Rest muss in der Regel durch Eigenkapital des Käufers aufgebracht werden. Ein weiteres Hindernis stellt die Besicherung der Immobilie an sich dar. Im Normalfall dient die Immobilie, zu deren Erwerb der Hypothekarkredit benötigt wird, gleichzeitig auch als Sicherheit der Bank für den Fall des Kreditausfalls. Bausparkassen können das Grundpfandrecht auch an einem Pfandobjekt in einem anderen Mitgliedstaat der 1 Siehe Eurobarometer, Qualitative Study among cross border buyers or financial services in the European Union, Final Report

3 3 Europäischen Gemeinschaft bestellen. 2 Diese Sicherheit ist zwangsweise ortsgebunden, wodurch es in grenzüberschreitenden Fällen zu unterschiedlichen Orten der Besicherung und der Kreditaufnahme kommt. Dies hält wiederum Kreditinstitute ab, grenzüberschreitend den Eigentumserwerb von Immobilien zu finanzieren, da man sich nicht dem Risiko einer womöglich aus praktischen Gründen unmöglichen oder äußerst kostspieligen Vollstreckung in die Immobilie aussetzen möchte. 2. Die Vorteile eines Binnenmarktes für Hypothekarkredite Dies ist vor allem deshalb bedauerlich, da ein solcher gemeinsamer Markt für Hypothekarkredite sowohl dem Verbraucher als auch der Kreditwirtschaft Vorteile bringen würde. Während sich für letztere neue Geschäfts- und Tätigkeitsfelder ergeben können, z. B. durch ein stärkeres Engagement im grenzüberschreitenden Bereich oder durch die Erweiterung der eigenen bisherigen Produkte durch neue ausländische Produkte, stünde den Verbrauchern eine erweiterte Produktpalette im eigenen Land zur Verfügung. Zudem würde der Wettbewerb durch die Konkurrenz von heimischen und ausländischen Anbietern um dieselben Produkte in den Mitgliedstaaten belebt nicht zuletzt zum Vorteil für die Verbraucher. Der Verband der privaten Bausparkassen e.v. unterstützt daher seit vielen Jahren Ideen zur Verwirklichung eines Binnenmarkts für Hypothekarkredite. a. Kein Binnenmarkt durch ausschließliche Harmonisierung von Vertragsregeln Allerdings halten wir den Weg dorthin über eine ausschließliche Harmonisierung der Vertragsrechtsregeln für verfehlt. Mit diesem Ansatz kann ein gut funktionierender Binnenmarkt, in dem eine Vielzahl verschiedener Produkte für die Verbraucher zur Verfügung steht, gerade nicht erreicht werden. Eine derartige Harmonisierung würde mit gesetzlichen Beschränkungen hinsichtlich der Möglichkeiten bei der Produktgestaltung einhergehen, was wiederum zwangsläufig zu einer Produktharmonisierung führen würde. Unter solchen Umständen wäre es wahrscheinlich, dass bestimmte Produkte oder Produktgruppen in ihrer jetzigen Form nicht mehr angeboten werden können und letztendlich dieser Harmonisierung zum Opfer fallen. Die derzeit bestehende Produktvielfalt könnte dann nicht mehr aufrechterhalten werden. Dabei geht die Kommission selbst davon aus, dass jede Maßnahme, die sie gegebenenfalls zur Integration dieser Märkte ergreift, auf eine Erhöhung ihrer Leistungs- und Wettbewerbsfähigkeit zum Nutzen aller abzielen soll und dies nicht nur durch eine Aufrecherhaltung sondern sogar durch eine Erhöhung der bestehenden Produktvielfalt erreicht werden kann (siehe Rn. 3 im Grünbuch). Dies wird aber nicht durch eine verbraucherpolitisch motivierte Harmonisierung der Hypothekarkreditmärkte, sondern nur durch einen auf Wettbewerb basierenden Ansatz erreicht werden. b. Binnenmarkt durch gegenseitige Anerkennung der Finanzierungstechniken Der Verband der privaten Bausparkassen e.v. ist daher der Ansicht, dass der Binnenmarkt für Hypothekarkredite dadurch verwirklicht werden kann, indem die gesetzlichen Grundlagen dafür geschaffen werden, dass alle Finanzierungsprodukte in allen Mitgliedsstaaten, also auch grenzüberschreitend, angeboten werden können, ohne dass dort die jeweils ausländischen Produkte durch nationalgesetzliche Vorschriften benachteiligt werden. Dies steht auch im 2 Siehe 7 Abs. II Bausparkassengesetz

4 4 Einklang mit der wiederholt geäußerten Forderung des Europäischen Parlaments, primär auf bereits existierende und gut funktionierende Instrumente zurückzugreifen. Dies erfordert die gegenseitige Anerkennung der Finanzierungstechniken sowie der jeweiligen Produkte. Die existierenden Bankenrechtsrichtlinien gewährleisten dies jedoch nicht in dem nötigen Umfang. Zwar soll durch sie sichergestellt werden, dass eine in einem Mitgliedstaat der EU einmal zugelassenes Kreditinstitut uneingeschränkt auch in anderen Mitgliedstaaten tätig werden darf, ohne dort als ausländisches Kreditinstitut zusätzlichen bürokratischen und aufsichtsrechtlichen Anforderungen zu unterliegen. Allerdings ist es immer noch möglich, dass die einzelnen Mitgliedstaaten über die Allgemeinwohlklausel dieses Prinzip der gegenseitigen Anerkennung aushebeln, indem sie z.b. über strenge verbraucherschutzrechtliche Auflagen den Zugang von ausländischen Produkten auf den heimischen Markt zum Teil verhindern oder aufgrund der zusätzlichen Kosten, die durch die Anpassung des Produkte an die heimische Gesetzeslage entstehen, unrentabel machen. Dies ist in Anbetracht des durch die bestehende EU Gesetzgebung garantierten hohen Verbraucherschutzniveaus in allen Mitgliedsstaaten nicht mehr zeitgemäß. 3. Die Studie von London Economics Da gerade der Gedanke des Verbraucherschutzes ein maßgeblicher Aspekt bei der weiteren Integration des Marktes ist, muss der Ansatz einer Integration via Harmonisierung besonders kritisch gesehen werden. Auch die Berater von London Economics unterstreichen in ihrer Studie über die Integration der Hypothekarkreditmärkte in der EU 3, dass sich ein optimal integrierter Markt einerseits durch geringe Regelungen hinsichtlich der Produktgestaltung und andererseits durch eine große Produktvielfalt auszeichnet. Im Zusammenhang mit der Studie muss aber hinterfragt werden, ob das Zugrundelegen des heutigen britischen Marktes als Modell für einen optimal integrierten Markt, wie dies in der Studie von London Economics angenommen wird, sinnvoll ist. Selbst die Bank of England zeigte sich besorgt über die Stabilität des britischen Finanzmarktes. So war festgestellt worden, dass der durchschnittliche britische Haushalt mit 140 % des Haushaltseinkommens verschuldet ist 4. Die Sparquote der privaten Haushalte in Großbritannien liegt mit 4,6 % auf dem niedrigsten Niveau seit über 40 Jahren. In einer Vielzahl von Fällen kam es zu Zwangsversteigerungen. Zu dieser Situation wird auch die in Großbritannien geltende und nun von London Economics empfohlene Praxis beigetragen haben, eine Immobilie mit deutlich mehr als 100% zu beleihen und entsprechende Kredite zu vergeben. Im Vergleich dazu beträgt die Sparquote z.b. in der Bundesrepublik Deutschland ca. 10 %. Zudem erfolgt in Deutschland die Finanzierung von Wohneigentum durch die übliche Begrenzung des Beleihungswertes zwischen 60 und 80 % des Wertes der Immobilie. Die Finanzierung von (selbstgenutzten) Wohneigentum ist dabei durch einen relativ hohen Eigenkapitalanteil charakterisiert, der im Durchschnitt in einer Höhe von 30 bis 40 % liegt. Zusammen mit den Bausparmitteln finanziert der typische Bauherr in Deutschland sein Wohneigentum mit einem Finanzierungsanteil von über 50 %, der von der (schwankenden) Entwicklung am Kapitalmarkt unabhängig ist. Die Zahl der Zwangsversteigerungen und Kreditausfälle sind deshalb außerordentlich niedrig; bei den Bausparkassen ist sie sogar extrem niedrig. 3 London Economics, The costs and benefits of integration of EU mortgage markets, August 2005, Seite 20 4 Merxe Tudela and Garry Young, Bank of England, Working Paper Nr. 266

5 5 Vor diesem Hintergrund ist auch die von London Economics gemachte Behauptung, das geschlossene System der Refinanzierung der deutschen Bausparkassen sowie das System der kollektiven Finanzierung in Frankreich seien ein Hindernis für den Binnenmarkt 5, nicht haltbar. Die Wirtschaftspolitik jedes Landes ist auf die Verstetigung der Konjunktur und Wahrung eines gewissen gesamtwirtschaftlichen Gleichgewichts ausgerichtet. Eine möglichst gleichmäßige Beschäftigung der Arbeitskräfte und Auslastung der Produktionskapazitäten bieten die besten Vorbedingungen für ein optimales Wirtschaftswachstum. Die Bauwirtschaft ist im besonderen Maße auf eine Verstetigung der Nachfrage angewiesen. Das deutsche kollektive Bausparsystem enthält ideale Voraussetzungen, um diese Erfordernisse der Wirtschaftspolitik zu erfüllen: Es verbindet institutionell Sparen und Investieren. Schließlich ist auch darauf hinzuweisen, dass die Methode der Studie zur Ermittlung des behaupteten wirtschaftlichen Mehrwertes für die EU im Falle der Errichtung eines Binnenmarktes für Hypothekarkredite aus ökonomischer Sicht fragwürdig erscheint. Schließlich wird von einem hypothetischen Markt für Hypothekarkredite ausgegangen, auf dem die Preise der Produkte in allen Mitgliedstaaten identisch, die Bandbreite der angebotenen Produkte so groß wie heute in jedem Mitgliedstaat sind, und auf dem es die derzeitigen Hinderungsgründe für einen Binnenmarkt für Hypothekarkredite, wie Unterschiede in der Sprache, der Kultur, der Konsumentenpräferenzen, der nationalen Gesetzgebung und der nationalen Beschränkung des Angebots durch die Bankaufseher, plötzlich nicht mehr gibt. Unter diesen rein theoretischen Annahmen kann ein Anstieg des Bruttosozialprodukts nicht überraschen. 4. Die Bedeutung von Hypothekarkrediten für Wirtschaft und Altersvorsorge Die Erfahrung in Deutschland in den vergangenen Jahrzehnten zeigt auch, dass das Bausparkassensystem ein automatischer Stabilisator in der Wohnungsbaukonjunktur ist. Durch ihr geschlossenes Finanzierungssystem sind sie von den Schwankungen am Kapitalmarkt unabhängig. Das hat zur Folge, dass auch ihre Darlehenszusagen relativ wenig von konjunkturellen Entwicklungen beeinflusst werden. Damit übt die Bausparfinanzierung auf den Ablauf der Wohnungsbaukonjunktur einen stabilisierenden Einfluss aus. Wir begrüßen daher die Einschätzung der Kommission, die ebenfalls dem Umfang von Hypothekarkrediten und den Konditionen der Verträge für die Wirtschaft insgesamt eine besondere Bedeutung beimisst. Sie hat in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass vertragliche Beschränkungen der vorzeitigen Rückzahlung oder Vorfälligkeitsentschädigungen die Weitergabe von Zinsänderungen verzögert und dadurch einer Refinanzierung im Wege stehen, um so die zu berücksichtigenden Beziehungen zwischen Makroökonomie und Hypothekarkrediten zu verdeutlichen (siehe Rn. 8 im Grünbuch). Zugleich unterstützen wir auch, dass die Kommission in dem Grünbuch das Eigenheim für die Verbraucher in der EU als Möglichkeit, dies zur langfristigen Altersabsicherung einzusetzen, thematisiert (siehe Rn. 2 im Grünbuch). Schließlich haben viele Mitgliedstaaten in den nächsten Jahren weitreichende demografische Herausforderungen zu bewältigen, die aufgrund gravierender Veränderungen im Altersaufbau entstehen und zu einer Verschärfung der Probleme der sozialen Sicherungssysteme führen. Die Notwendigkeit der verstärkten privaten Vorsorge und damit die Rolle des selbstgenutzten Wohneigentums wird zukünftig bei der Altersvorsorge eine noch zentralere Rolle spielen. 5 London Economics, The costs and benefits of integration of EU mortgage markets, August 2005, Seite 64 f.

6 6 Zusammenfassend ist festzustellen, dass der Binnenmarkt für Hypothekarkredite in der EU nicht durch die Harmonisierung der nationalen Vertragsrechtsvorschriften erreicht werden kann. Der Verband der privaten Bausparkassen e.v. ist der Auffassung, dass dies nur mittels einer gesetzlichen Verankerung des Prinzips der gegenseitigen Anerkennung möglich ist. Der in diesem Sinne bereits im Jahr 1984 vorgelegte Richtlinienentwurf 6 der Europäischen Kommission war unserer Ansicht nach der richtige Ansatz, der sich im Grünbuch nicht wieder finden lässt. Gleichwohl möchten wir uns inhaltlich zu den einzelnen Fragen im Grünbuch äußern. Dabei begrüßen wir ausdrücklich die Ansicht der EU-Kommission, die Maßnahmen im Anschluss an diese Konsultation nur vorschlagen wird, wenn für ein Tätigwerden der Kommission auf den EU-Märkten für Wohnbaukredite nachweislich triftige wirtschaftliche Gründe vorliegen, d.h. der potentielle Nutzen von Gemeinschaftsmaßnahmen deren voraussichtliche Kosten aufwiegt und wenn jeder der künftigen Maßnahmen eine gründliche Folgenabschätzung vorausgehen wird (siehe Rn. 4 im Grünbuch). 6 KOM/84/0730 final 2, ABl C402 vom

7 7 II. Verbraucherschutz Verbraucherinformationen, Rn. (15) bis (16) Sollte der Verhaltenskodex durch verbindliche Rechtsvorschriften ersetzt werden oder seinen freiwilligen Charakter behalten? Der im Jahre 2001 unterzeichnete Verhaltenskodex muss seinen Charakter als freiwillige und selbstbindende Vereinbarung behalten. Für die Beibehaltung des derzeitigen Charakters des Verhaltenskodex spricht bereits die mit dem Europäischen Standardisierten Informationsblatt (ESIS) erzielte Wirkung. Für das Funktionieren des Binnenmarktes, in welchem alle nationalen Produkte ohne Einschränkung angeboten werden, ist es von herausragender Bedeutung, dass die Verbraucher bei ihrer Entscheidung ausreichend über die Charakteriska der Produkte informiert werden. Wesentlich ist dabei, dass der Verbraucher die einzelnen Vertragsbestandteile der Produkte nebeneinander vergleichen kann. Dies ist bereits mit dem ESIS erreicht worden. Neue Harmonisierungsmaßnahmen der Kommission - z.b. durch eine Verordnung - würden daher nicht die Wirkung solcher Informations - und Vergleichsmöglichkeiten erhöhen, sondern vor allem ein unnötiges europäisches Rechtssetzungsverfahren in Gang setzen und Kosten verursachen. Zudem ist in einigen Beitrittsländern der EU der Verhaltenskodex erfolgreich umgesetzt worden. Gegen das Ersetzen des Verhaltenskodex durch verbindliche Rechtsvorschriften spricht, dass bei der Umsetzung von Richtlinien die Mitgliedstaaten einen Spielraum bei der Umsetzung haben. Dieser Umsetzungsspielraum führt in der Regel dazu, dass europarechtliche Vorgaben in der EU nicht einheitlich umgesetzt werden, was gerade bei den Informationsanforderungen, die der Verhaltenskodex regelt, besonders negative Konsequenzen hätte. Auch besteht nach Art. 153 V des EG-Vertrages die Möglichkeit, für die Mitgliedstaaten strengere Verbraucherschutzvorschriften als die europarechtlichen Vorgaben beizubehalten. Der Verhaltenskodex hat demnach gegenüber einer Richtlinie den Vorteil, dass er einheitlich und ohne Umsetzungsspielraum in den Ländern der EU unmittelbar angewendet werden kann. Auch ist anzumerken, dass die Verpflichtung einer Partei, einen Verhaltenskodex zu befolgen, bereits eine rechtlich verbindliche Bindungswirkung entfaltet. Diese wird insbesondere in der Möglichkeit der Wettbewerber deutlich, im Rahmen des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb vorzugehen. Die Richtlinie über unlautere Handelspraktiken vom 11. Mai 2005 beschreibt die Nichteinhaltung eines Kodex unter bestimmten Voraussetzungen im Anhang I Nr. 1 als eine unlautere Handelspraktik mit den in dieser Richtlinie vorgesehen Konsequenzen.

8 8 Welche Informationen sollte der Verbraucher erhalten? Es muss der richtige Mittelweg zwischen einem Zuviel und einem Zuwenig an Informationen gefunden werden. Das gefundene Maß an Information, wie es der Kodex vorsieht, ist praxisorientiert und für den Verbraucher angemessen, um eine ausgewogene Entscheidung treffen zu können. Der Verhaltenskodex und sein Inhalt sind in einem langen und ausführlichen Dialog zwischen Vertretern der Verbraucherschützer, der Kreditwirtschaft und der Europäischen Kommission ausgehandelt worden. Dabei einigten sich die Beteiligten darauf, dem Verbraucher zunächst allgemeine Informationen über wohnwirtschaftliche Darlehen zu übergeben. Ferner sollte in dem Verkaufsgespräch das ausgefüllte Europäische Standardisierte Informationsblatt (ESIS) übergeben werden, welches die Vertragsbestandteile des Angebotes in einer europaweit standardisierten Form auflistet. Dem Verbraucher wird es damit ermöglicht, sich einen Überblick über das konkrete Angebot verschaffen zu können. Mit diesem ESIS hat der Verbraucher die Gelegenheit, die ihm angebotenen Darlehen mehrerer Anbieter in all ihren Vertragsbestandteilen zu vergleichen. Neben Informationen zur Höhe des effektiven Jahreszinses, zum Recht auf vorzeitige Rückzahlung, sowie über eventuell zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung, Laufzeit des Darlehens und anderen Angaben, verfügt der Verbraucher über alle notwendigen Informationen, um eine ausgewogene Entscheidung treffen zu können. Damit ist das Maximum an zumutbarer Informationsfülle für den Verbraucher erreicht. Die Übergabe zu vieler Informationen an den Verbraucher bewirkt in der Regel keinen zusätzlichen Erkenntnisgewinn sondern trägt eher zur Verwirrung und zum Verlust der Übersichtlichkeit bei. Denn landes- und europaweit gibt es inzwischen zahlreiche gesetzliche oder freiwillige Regelungswerke, die sowohl die Informations- und Beratungspflichten als auch den Vertragsabschluss teilweise überschneidend regeln, z.b. wie der Kunde vor Vertragsabschluss zu informieren ist (Beispiele: Fernabsatzbestimmungen, Europäischer Verhaltenscodex, frz. code de la consommation), welche Beratungspflichten zu beachten sind (Beispiele: frz. code de bonne conduite, Rechtsprechung in den einzelnen Ländern), wie der Vertragsabschluss zustande kommt (Beispiele: Widerrufsrecht, Wartefrist, handschriftliche Bemerkungen, zwingender Postweg (Frankreich), Ösen (Deutschland) und welche Vertragsklauseln zwingend unwirksam sind (Beispiele: Unwirksamkeit des Kreditvertrages bei Nichtgewährung einer weiteren Finanzierung beim Immobilienkauf oder beim Nichtabschluss des Hauptvertrags (Frankreich), Vorschriften zu missbräuchlichen Klauseln, Vorschriften zu Produktbesonderheiten (deutsches Bausparkassengesetz). Selbst im Bericht der Forum Gruppe Hypothekarkredit wurde von den Vertretern der Inhalt des Verhaltenskodex für ausreichend erachtet. Beschwerden über einen nicht ausreichenden Inhalt seitens der Verbraucher sind nicht bekannt. Auch hat das Institut für Finanzdienstleistungen (iff) bei seiner Untersuchung der Umsetzung des Verhaltenskodex nicht angemerkt, dass über die Informationen des Kodex hinaus weitergehende Angaben erfolgen sollten.

9 9 Die Kommission sieht es als wesentlich an, dass der Verbraucher vorvertragliche Informationen so frühzeitig erhält, dass er bei verschiedenen Anbietern Angebote einholen und diese vergleichen kann. Ist es angesichts der unterschiedlichen Traditionen und Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten möglich, dieses Stadium für alle EU-Staaten zusammen zu ermitteln? Angesichts der unterschiedlichen Traditionen und Rechtsvorschriften in den Mitgliedstaaten ist es nicht möglich, dieses Stadium europaweit einheitlich zu ermitteln. Der Verhaltenskodex sieht vor, dass das ESIS in der vorvertraglichen Phase zu übergeben ist. Dieser Zeitpunkt kann nicht bereits im ersten Kontakt zwischen Verbraucher und Kreditinstitut gesehen werden. Jedoch darf auch nicht erst der Zeitpunkt des Vertragsschlusses als maßgeblich angesehen werden. Bei der Diskussion um den richtigen Zeitpunkt der Übergabe des ESIS ist zu berücksichtigen, dass die Übergabe des ESIS beim ersten Kontakt mit dem Verbraucher keinen Sinn macht. Denn die Erstellung des individuellen ESIS ist nur dann möglich, wenn nach dem erfolgten ausführliche Verkaufsgespräch der Verkäufer genügend Informationen über den Immobilienwunsch erhalten hat, so dass ein passendes Kreditangebot erstellt werden und das ESIS ausgefüllt werden kann. Es ist schon deshalb rechtlich unmöglich, europaweit einen Zeitpunkt festzulegen, wann das ESIS in dem bereits genannten Rahmen spätestens dem Verbraucher übergeben werden muß, da bei der näheren Betrachtung dieses Zeitpunktes die Unterschiede des allgemeinen nationalen Vertragsrechts beachtet werden müssen. Nach dem französischen Recht kann das ESIS als Vertragsangebot seitens des Kreditinstituts mit der Konsequenz gewertet werden, dass dieses Angebot für den Kreditgeber für die kommenden 15 Tage rechtlich bindend ist 7. Der Kreditgeber trägt demnach in diesem Zeitraum das Risiko einer Zinsänderung. Nach dem deutschen Recht ist zwischen der Information und einem rechtlich verbindlichen Angebot zu unterscheiden. Erst das rechtlich verbindliche Angebot, einen Vertrag zu schließen, ist nach den allgemeinen Vorschriften des deutschen Bürgerlichen Gesetzbuches 8 für den Kreditgeber verbindlich. Sollten an dieses Informationsgebot nur die Kreditgeber oder auch andere, beispielsweise Makler, gebunden sein? Wie kann die Einhaltung einer solchen (verbindlichen/freiwilligen) Regelung gewährleistet werden? An das Informationsangebot sollten nur die Kreditgeber gebunden sein. Denn durch den Verhaltenskodex werden direkt nur die Parteien gebunden, die sich dem Kodex verpflichtet haben. Vermittler, die im Auftrage eines Kreditinstituts Verträge vermitteln oder abschließen, sind bereits durch die Verpflichtung des Kreditinstitutes in dessen Auftrag sie jeweils tätig werden, gehalten, die Anforderungen des Kodex zu erfüllen. Makler ihrerseits werden im Auftrag ihrer Kunden tätig und auch dafür bezahlt. Die Branche der Makler sollte daher Sorge tragen, den Kodex zu zeichnen und ihn anzuwenden. Kreditinstitute selbst haben auf die Geschäftstätigkeit der Makler keinen Einfluss. Der Wettbewerb sorgt dafür, dass eine freiwillige Selbstvereinbarung eingehalten wird. Es bestehen auf nationaler Ebene Rechtsmöglichkeiten, die Einhaltung der Verhaltenskodex zu überwachen (siehe oben) Code de la Consomation, Frankreich BGB

10 10 Beratung und Kreditvermittlung, Rn. (17) bis (19) Sollte die Beratung des Kreditnehmers verbindlich vorgeschrieben oder zur Wahl gestellt werden? Die Beratung sollte nicht verbindlich vorgeschrieben werden. Vielmehr sollte der Kunde wählen können, ob er eine Beratung möchte. Dazu gehört die Frage, ob er beispielsweise Informationen haben möchte, die deutlich über die notwendigen Verbraucherinformationen entsprechend den Ziffern 15 und 16 des Grünbuchs hinausgehen. Oder er möchte sich über Fragen zu seiner persönlichen finanziellen Lebensplanung, zum Finanzierungsobjekt sowie zu Fragen der Sicherheit (insbesondere grundbuchlichen Fragen) beraten lassen. Solche Beratungsleistungen können vielfältiger Art sein, Angebot und Nachfrage werden sich am Markt herausbilden und auch Eingang in die Preisgestaltung finden müssen (z.b. gesondertes Beratungshonorar oder Einpreisen in die Kreditkonditionen). Hierbei ist zu berücksichtigen, dass auch die mit einer Beratung verbundenen Haftungsrisiken in die Preisgestaltung einfließen werden. Sollten für tatsächlich erbrachte (verbindliche oder wahlweise) Beratungsleistungen Bedingungen festgelegt werden (wie Beratungsstandards, Sanktionen bei Nichteinhaltung, vorherige Angabe der Gebühren und der Rolle des Beraters und Aufzeichnung auf einem haltbaren Träger)? Bedingungen für Beratungsleistungen sollten nicht festgelegt werden. Unsere nationalen Regelwerke mit ihren Haftungsregelungen für Beratungsverträge nebst der hierzu ergangenen Rechtsprechung reichen völlig aus. Weitere Bedingungen würden nur wieder weitere Sonderregelungen darstellen. In Anbetracht der vielfältigen Beratungsfelder erscheinen konkrete Regelungen zudem nicht sinnvoll. Allenfalls könnte an die schriftliche Niederlegung der Beratungseckpunkte sowie der Beratungsgebühren gedacht werden. Vorzeitige Rückzahlung, Rn. (20) bis (22) Sollte ein gesetzlicher Anspruch auf vorzeitige Rückzahlung bestehen oder diese der freien Wahl überlassen werden? Sollte dem Verbraucher im erstgenannten Fall darüber hinaus die Möglichkeit eingeräumt werden, auf diesen Anspruch zu verzichten, und wenn ja, unter welchen Bedingungen? Sollte für diesen zum Ausgleich eine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben werden? Das Bedürfnis einer gesetzlichen Regelung hinsichtlich eines Anspruchs auf vorzeitige Rückzahlung des Kreditbetrags wird nicht gesehen, da der Darlehensnehmer nach den zur Zeit anwendbaren Vorschriften, bereits ein Wahlrecht zwischen den verschiedenen Produktgruppen hat und nicht gezwungen ist, einen Festzinskredit aufzunehmen. Der Darlehensnehmer kann insoweit zwischen (vollständig) variabler Verzinsung und verschiedenen Festzinsperioden und Produktgruppen (z.b.: Bauspardarlehen; Zwischenkredit; Vorausdarlehen) wählen, wobei jedes Produkt seine Spezifika aufweist, die je nach Konstellation sowohl als Vorteil als auch als Nachteil wahrgenommen werden können. Die Wahl des Festzinskredits in seiner momentanen Ausgestaltung bietet dem Darlehensnehmer die hohe Verlässlichkeit eines festen Zinssatzes und dadurch ein hohes Schutzniveau für die Zeit der Festzinsperiode. Durch die bewusste Entscheidung des Kunden für die nicht vorzeitigen Rückzahlbarkeit seines Darlehens wird dem zentralen Gedanken der Vertragstreue

11 11 als Ausdruck sozialer Aspekte und Flexibilität des Darlehensnehmers Rechnung getragen sowie für den Verbraucher Kalkulations- und Planungssicherheit gewährleistet. Die Ausnahmemöglichkeit einer vorzeitigen Rückzahlung innerhalb dieser Festzinsperiode sollte daher zwingend die Gleichverteilung von Chancen und Risiken bei Marktzinsänderungen widerspiegeln. Gleichzeitig sollte dem Darlehensnehmer/ Verbraucher bei besonders definierten Fallgruppen zur Vermeidung der wirtschaftlichen Knebelung und bei sozialen Notlagen ein vorzeitiges Rückzahlungsrecht eingeräumt werden. Eine einseitige Willkür des Darlehensnehmers hinsichtlich des vorzeitigen Rückzahlungs-rechts sollte jedoch nicht möglich sein. Ein uneingeschränktes jederzeitiges Rückzahlungsrecht würde insofern die Bereitstellung fristenkongruenter refinanzierter und stabilisierter Kapitalmarktverhältnisse - die insgesamt volkswirtschaftlich erwünscht sind - beeinträchtigen bzw. verhindern. Denn selbst bei vollem Schadensausgleich hat das Kreditinstitut ohnehin schon den Nachteil der Unplanbarkeit der Bilanz bei Rückzahlungswünschen. Dieser Nachteil muss daher als Ausnahme möglichst klein gehalten werden. Im Übrigen würde eine schrankenlose Rückzahlbarkeit die Verweildauer der Kredite bei den Kreditinstituten reduzieren. Daraus folgt eine höhere Umlaufgeschwindigkeit bei Kreditierungen und Ablösungen mit der Folge erhöhter Vertriebs- und Bearbeitungskosten, die wiederum der Kreditnehmer / Verbraucher und hierbei insbesondere die große Masse der vertragstreuen Kunden zu tragen hätte. Ein gesetzlich vorgeschriebenes, jederzeitiges Kündigungsrechts des Darlehensnehmers bei Festzinskrediten birgt letztendlich die Gefahr einer langfristigen Reduzierung der Produktvielfalt durch den Wegfall des Festzinskredits und die Hinwendung zu ausschließlich variablen Zinssätzen und wäre damit eher kontraproduktiv für den europäischen Binnenmarkt. Festzinskredite sind durch einen geringeren Aufschlag auf den Einstandszins gekennzeichnet, weil die Bearbeitungskosten im Gegensatz zu variablen Krediten auf einen längeren Zeitraum verteilt werden. Damit sind erstere stets relativ günstiger. Bei einer generellen Weitergabe von Vorfälligkeitsentschädigungen in Form von Margenerhöhungen würde auch ein beibehaltener Festzinskredit teurer werden. Beides würde den Interessen der Kreditnehmer/ Verbraucher zuwiderlaufen. Wie wäre diese Entschädigung (gleich, ob gesetzlicher Anspruch oder Wahlmöglichkeit) zu berechnen? Sollte es Obergrenzen geben, wie in einigen Mitgliedstaaten der Fall? Aufgrund der sonst erforderlichen Weitergabe von Verlusten in Form von Margenerhöhungen an letztlich alle Kreditnehmer zum Vorteil weniger Profiteure, sollte die Entschädigung für eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens die volle Schadenskompensation im Sinne der aktuellen BGH- Rechtsprechung umfassen. Eine Obergrenze dieser Kompensation sollte lediglich dahingehend bestehen, dass der tatsächliche Nachteil des Kreditgebers ausgeglichen wird. Die Berechnung des tatsächlichen Nachteils analog der bestehenden BGH Rechtsprechung trägt dabei dem Grundsatz der Vertragstreue unter Beachtung sozialer Aspekte (= Beendigung der Finanzierung) Rechnung, wobei persönliche Belastungen aus Planungsänderungen Dritten gerade nicht übertragen werden (Sozialisierungseffekt). Inhaltlich sollte der Ausgleich insofern den Refinanzierungsschaden, den Bearbeitungsaufwand sowie den zu berechnenden Gewinnausfall umfassen. Eine fixe Obergrenze in Prozent würde dem gegenüber zu Ungerechtigkeiten innerhalb der Darlehensnehmergemeinschaft führen, mit der Konsequenz, dass Kreditinstitute pauschal die aus der vorzeitigen Rückzahlung folgenden Drohverluste einpreisen und in die Zinsmargen mit aufnehmen. Dies würde zu einer verbraucherfeindlichen generellen Marktzinserhöhung führen.

12 12 Wie sollte der Verbraucher über die Möglichkeiten der vorzeitigen Rückzahlung informiert werden? Besteht hier eine Möglichkeit zur Verbrauchererziehung? Problematisch erscheint auch die Aufnahme einer möglichen Informationspflicht hinsichtlich der vorzeitigen Rückzahlung gegenüber dem Darlehensnehmer. Da in diesem Zusammenhang eine unqualifizierte Belehrung keine weiteren Rechtsfolgen entfaltet, würde diese ausschließlich Informationszwecken dienen und keinen weiteren Nutzen für den Darlehensnehmer darstellen. Eine qualifizierte Belehrung hingegen würde einen stringent festzulegenden, gesetzlichen Mindeststandard, insbesondere auch hinsichtlich der Folgen (Berechnungsmethodik) in Zusammenhang mit der Vorfälligkeitsentschädigung, erfordern sowie die Folgen einer misslungenen Belehrung festlegen müssen. Ein solch weit reichender Eingriff in die Vertragsmodalitäten der einzelnen Kreditinstitute erscheint vor dem Hintergrund einer zu erreichenden flexiblen Produktvielfalt sowie einer dadurch notwendig werdenden Erhöhung der wiederum umzulegenden Vertriebskosten weder für den Kreditnehmer / Verbraucher noch für die Kreditinstitute von Vorteil zu sein. Effektiver Jahreszins, Rn. (23) bis (25) Was ist der Zweck des effektiven Jahreszinses? Dient er Informationszwecken? Vergleichszwecken? Beidem? Der effektive Jahreszins dient sowohl Informations- als auch Vergleichszwecken, wobei die Vergleichbarkeit für den Kreditnehmer/ Verbraucher im Vordergrund steht, weil er keinen Bezug zum tatsächlichen Zahlungsstrom hat. Sollte es sowohl für die Berechnungsmethode als auch für die Kostenfaktoren einen EU- Standard geben? Ein konformer EU- Standard des effektiven Jahreszinses ist aufgrund der weit reichenden Vergleichsmöglichkeiten grundsätzlich wünschenswert. Die Kommission sollte insofern die Berechnungsmethode und die Berechnungsgrundlage des effektiven Jahreszinses vereinheitlichen. In diesem Zusammenhang wird eine eng gefasste Definition befürwortet, die sich auf die Kosten beschränkt, die vom Kreditgeber zum Zeitpunkt der Kreditgewährung in Rechnung gestellt werden. Wenn ja, welche Kostenfaktoren sollten in einen solchen EU-Standard einfließen? Zur besseren Vergleichbarkeit sollten direkte darlehensbezogene Kosten, wie Disagio, Bearbeitungsgebühr, Darlehensgebühr, Nominalzins, Zahlungsrhythmus, Tilgungssatz, Tilgungsverrechnung, Festzinsperiode, und die Laufzeit des Darlehens mit einbezogen werden, wobei darauf zu achten ist, dass wegen der produktspezifischen Besonderheiten die Bereichsausnahmen erhalten bleiben. Von einer Angabe der Gesamtkosten hingegen sollte abgesehen werden, da der Gesamtbetrag ohne Laufzeitbezug und Tilgungsgröße den Kreditnehmer eher verwirrt als dass er aufklärend wirkt und insoweit also ohne jeglichen Wert ist. Die im Regelfall anfallenden monatlichen Kosten sollten ebenfalls nur bezüglich der Effektivzins relevanten Bausteine angegeben werden. Andere Kosten wie z.b. die Kosten der Be- und Entsicherung von Darlehen sind in der Regel vom Darlehensgeber weder direkt veranlasst noch beeinflussbar. Darüber hinaus sind diese Kosten von den Kreditinstituten

13 13 auch häufig nicht eindeutig identifizierbar (so z.b. bei Bürgschaften fremder Institute, etc.), so dass sich eine zwingende Angabe als nahezu unmöglich erweist. Die Kommission bittet um Stellungnahme zu der Frage, ob alle Kosten, die nicht im effektiven Jahreszins enthalten sind, gesondert aufgeführt werden und die Auswirkungen des effektiven Jahreszinses in konkreten Zahlen, wie den monatlichen Kosten oder den Gesamtkosten des Darlehens, ausgedrückt werden sollte. (siehe oben) Regeln in Bezug auf Wucher und variable Zinssätze, Rn. (26) bis (28) Wie wirken sich Antiwucher-Regelungen auf die Marktintegration aus (einschließlich etwaiger Beziehungen zu Produkten, wie hypothekarisch gesicherten Verbraucherkrediten und Ausfallversicherungen)? Es bedarf keiner darlehensspezifischen Antiwucher- Regelungen, da in dieser Hinsicht die allgemeinen Grundsätze sowie die bestehenden gesetzlichen Regelungen ausreichend sind. In diesem Zusammenhang bestehen auch keine direkten Auswirkungen auf die Besicherungen, da diese prinzipiell akzessorisch sind. Derartige Regelungen sollten daher abstrakt, in einem weiteren Kontext erörtert werden. Allerdings gilt auch hier der Grundsatz, dass jede partielle absolute Beschränkung ohne Bezug zum individuellen Risiko zu einem reduzierten Angebot an Finanzinstrumenten in diesem Bereich führt. Sollte dieses Thema lieber in einem breiteren, über den Bereich der Hypothekarkredite hinausgehenden Kontext erörtert werden? (siehe oben) Behindern derartige Beschränkungen die Marktintegration? (siehe oben) Wie können sie sich auf die Entwicklung bestimmter Produkte, wie hypothekarisch gesicherte Verbraucherkredite, auswirken? (siehe oben)

14 14 Kreditvertrag, Rn. (29) Die Kommission bittet um Stellungnahme zu der Frage, ob eine Standardisierung von Hypothekarkreditverträgen (beispielsweise durch ein Instrument wie die 26. Regelung) für wünschenswert gehalten wird. Von der Realisierung einer solchen Forderung ist dringend abzuraten. Sie hätte zur Konsequenz, dass künftig lediglich ein Produkt angeboten wird. Demnach würde jeder Wettbewerb im Keim erstickt. Die Vorteile eines europäischen Binnenmarktes sind allerdings darin zu sehen, dass den Markteilnehmern die volle Auswahl aller Produkte geboten werden sollte. Mit der Realisierung eines solchen Vorschlages würde statt des Marktes der Gesetzgeber die Aufgabe übernehmen Produkte zu schaffen. Auch ist es nicht Aufgabe der Europäischen Union, Produktverträge im Rahmen des im Grünbuch angesprochenen Europäischen Vertragsrechts zu vereinheitlichen. Aufgabe der Arbeitsgruppen, die derzeit den gemeinsamen Referenzrahmen erarbeiten, ist es, ein Rahmenregelwerk für den Bereich des Schuldrechts zu erarbeiten. Der Hypothekarkreditvertrag beinhaltet allerdings neben der schuldrechtlichen Kreditvertragsbestimmung auch die Verknüpfung mit der Inanspruchnahme der dinglichen Sicherheit, im konkreten Fall die Abrede im Fall einer Leistungsstörung zu Vorzugsbedingungen in die Immobilie zu vollstrecken. Dieser Aspekt des Vertrages unterliegt allerdings dem Sachenrecht und ist von daher nicht vom Spektrum des Gemeinsamen Referenzrahmens umfasst. Schließlich fand dieser Vorschlag auch keinen Zuspruch bei der Mehrheit der Vertreter der Forum Gruppe Hypothekarkredit 9. Lediglich eine Minderheit von vier Vertretern (Verbraucherschützer) in der Forum Gruppe hatte vorgeschlagen, einen standardisierten Hypothekarkreditvertrag zu etablieren. Durchsetzung und Rechtsbehelfe, Rn. (30) Sollte die Kommission die Möglichkeit in Betracht ziehen, die Mitgliedstaaten in Bezug auf Hypothekarkredite zur Gewährleistung solch alternativer Rechtsmittel zu verpflichten? Eine Verpflichtung zur zwingenden Einführung alternativer Rechtsmittel seitens der Europäischen Kommission wird nicht für erforderlich gehalten, da diese Systeme bereits auf nationaler Ebene existieren und gut funktionieren. So haben z.b. die Mitglieder des deutschen Verbandes der Privaten Bausparkassen e.v freiwillig zur Erhöhung des Kundenservices ein eigenes Ombudsverfahren eingeführt, welches seitens der Verbraucher auch in Anspruch genommen wird. Neben den Bausparkassen haben in Deutschland auch andere Verbände der Kreditwirtschaft ein jeweils eigenes Ombudsverfahren für ihre Mitglieder und deren Kunden eingeführt. Zum Verfahrensausgang aller zulässigen Beschwerden im Ombudsverfahren der privaten Bausparkassen ist zu sagen, dass unter Berücksichtigung der Schlichtersprüche und der im 9 Bericht der Forum Group on Mortgage Credit: Integration der Märkte für Hypothekarkredite in der EU, Dezember 2004, Empfehlung Nr. 8

15 15 Vorfeld entschiedenen Fälle insgesamt 44 % zugunsten der Beschwerdeführer und 49 % zugunsten der Bausparkassen beendet werden. In 7 % aller Beschwerden wird ein Vergleich angeregt. Die Zahlen belegen, dass im Ombudsverfahren oft auch durch Kulanzregelungen der Bausparkassen rechtliche Meinungsverschiedenheiten zwischen den Bausparkasse und ihren Kunden erfolgreich geschlichtet werden. Die Schlichtersprüche sind für die Bausparkasse bis zu einer Grenze von Euro - im Gegensatz zu den Beschwerdeführern - bindend. Da es also jedem Beschwerdeführer frei steht, die ordentlichen Gerichte anzurufen, zeigt auch die verschwindend geringe Zahl der nach dem Schlichterspruch eingeleiteten Gerichtsverfahren, dass das angebotene Ombudsmannverfahren auch aus der Sicht der Verbraucher einen bewährten Platz bei der Lösung von Rechtsstreitigkeiten gefunden hat. Nicht nur die Europäische Kommission fördert den Gedanken einer außergerichtlichen Streitschlichtung und Streitbeilegung. Neben der Empfehlung der Europäischen Kommission 10 findet sich auch auf der Ebene der Mitgliedstaaten die Bemühung, ein Schiedssystem einzuführen. Der Deutsche Bundestag hat seinerseits ein Gesetz zur Förderung außergerichtlicher Streitbeilegung beschlossen, das am 1. Januar 2000 in Kraft getreten ist. 11 Danach wird es zum Beispiel den Bundesländern gestattet, durch entsprechende Ländergesetze die Erhebung bestimmter Zivilklage bis zu einem festgesetzten Streitwert erst zulässig sein zu lassen, wenn beispielsweise zunächst ein Schiedsmann oder eine Schiedsfrau erfolglos versucht hat, die Streitigkeit einvernehmlich beizulegen. 12 Auch in Österreich existiert eine gemeinsame Schlichtungsstelle der österreichischen Kreditwirtschaft. 13 Die Aktivitäten und Erkenntnisse aus der Arbeit des Fin-Net auf europäischer Ebene beweisen, dass die Systeme der außergerichtlichen Streitbeilegung funktionieren und es keinen Bedarf für weitergehende Maßnahmen auf europäischer Ebene gibt. Im Zusammenhang mit Fin-Net ist allerdings dringend anzumerken, dass die Europäische Kommission das bestehende Online-Portal für die Verbraucherbeschwerden in alle EU Amtssprachen übersetzen sollte, damit alle Verbraucher Europas dieses Angebot nutzen können, statt im Grünbuch Hypothekarkredit eine zwingende Regulierung dieser Materie zu diskutieren. Die Kommission bittet um Stellungnahme zu der Frage, mit welchen Mitteln die Glaubwürdigkeit der bestehenden alternativen Rechtsmittel vor allem im Bereich der Hypothekarkredite erhöht werden kann. Das Ombudsmannsystem des Verbandes der Privaten Bausparkassen e.v. und die anderen gesetzlich vorgesehenen Streitschlichtungsmöglichkeiten werden bereits in Anspruch genommen und es ist bislang auch kein Mangel an der Glaubwürdigkeit dieser Systeme 10 Empfehlung der Europäischen Kommission vom 4. April 2001 über die Grundsätze für an der einvernehmlichen Beilegung von Verbraucherstreitigkeiten beteiligte außergerichtliche Einrichtungen, ABl L 109/56 vom a EG ZPO 12 Hintergrundinformationen zum aktuellen Schiedssystem in Deutschland: Heute zählen wir in der Bundesrepublik Deutschland ca Schiedsmänner und Schiedsfrauen. Außer in Bayern, Baden Württemberg, Bremen und Hamburg gibt es in allen Bundesländern diese Schiedspersonen, wie sie geschlechtsneutral genannt werden, als vorgerichtliche Streitschlichtungseinrichtung. Das Schlichtungsverfahren wird in Strafsachen und in Zivilsachen vor den Schiedsämtern - in den fünf neuen Ländern Schiedsstellen genannt - von Schiedsfrauen und Schiedsmännern durchgeführt. 13 Weitere Informationen unter

16 16 festgestellt oder behauptet worden. Zudem sind die Ämter der Ombudsmänner und Ombudsfrauen mit Persönlichkeiten besetzt, die viele Jahre als Richter höchster nationaler Gerichte, in Deutschland meist beim Bundesgerichtshof oder Oberlandesgericht, ihre Erfahrungen gesammelt haben und damit ihrer Aufgabe als unabhängige und sachliche Schlichter überzeugend gerecht werden können. Maßnahmen auf europäischer Ebene sind daher nicht erforderlich. III. Rechtsfragen Geltendes Recht, Rn. (31) bis (33) Die Europäische Kommission hat zum Rechtsgebiet des Internationalen Privatrechts (Rom I Konvention) keinerlei Fragen gestellt, dennoch ist diese Rechtsmaterie außerordentlich wichtig. Wir erlauben uns daher wie folgt Stellung zu nehmen. Im grenzüberschreitenden Geschäft sind bislang die in das nationale Recht umgesetzten Vorgaben der Rom I Konvention (Übereinkommen über das auf vertragliche Schuldverhältnisse anzuwendende Recht) als Haupthindernis bewertet worden. Selbst im Abschlußbericht der Forum Gruppe Hypothekarkredit war die Problematik des anwendbaren Rechts bei grenzüberschreitenden Sachverhalten als eines der Haupthindernisse im Binnenmarkt Hypothekarkredite gewertet worden. Um so erstaunlicher ist es daher, festzustellen, dass bezüglich der einschlägigen Vorschriften Art. 5 I Rom I Konvention im Wege ihrer Umsetzung in eine europäische Verordnung keinerlei konkreten Überlegungen im Grünbuch geäußert werden. Grundsätzlich gilt nach der Rom I Konvention die Rechtswahlfreiheit. Ausnahmen bestehen jedoch bei einer Reihe von Verträgen mit Verbrauchern. Art. 5 I Rom I bestimmt bei grenzüberschreitenden Sachverhalten die zwingende Anwendung des Rechts des gewöhnlichen Aufenthaltsorts des Verbrauchers. Diese Vorschrift erfordert letztendlich vom Kreditgeber, den in seinem Heimatland angebotenen Vertrag den Vorschriften des Verbrauchers anzupassen. Diese Anpassung führt in Teilen dazu, dass das Heimatprodukt in dem entsprechenden Verbraucherstaat nicht angeboten werden kann, oder derart verändert werden muss, dass es im Verhältnis zu den anderen in diesem Land angebotenem Produkte keinen weiteren Vorteil mehr bietet. Dem Verbraucher wird auf diese Art und Weise die Möglichkeit des Binnenmarktes genommen, auch die Produkte aus einem anderen Land der EU zu erwerben. Dies kann nicht im Sinne eines funktionierenden Binnenmarktes sein. Art. 5 I der Rom I Verordnung ließe sich nur dann weiterhin rechtfertigen, wenn die Verbraucherschutzvorschriften in den einzelnen Ländern der EU sich nicht auf einem hohen Niveau angeglichen hätten und es Mitgliedstaaten gäbe, welche ein kaum entwickeltes Verbraucherschutzniveau hätten. Mittlerweile existieren allerdings in allen Staaten der EU entsprechende verbraucherschützende Vorschriften, so dass die Rechtsordnungen konsequenterweise gegenseitig anerkannt werden müssten. Dementsprechend ist bezüglich der weiteren Gestaltung der Vorschriften zum Internationalen Privatrecht darauf zu achten, dass diesbezüglich die restriktive Vorschrift des Art 5 I Rom I entsprechend abgeändert wird, so dass dem Verbraucher die Vielfalt der Produkte des Binnenmarktes zur Verfügung stehen kann.

17 17 Bonität des Kunden, Rn. (34) bis (36) In Anlehnung an den bei den Verbraucherkrediten verfolgten Kurs ist die Kommission der Auffassung, dass prioritär das Ziel verfolgt werden könnte, einen diskriminierungsfreien Zugang zu den Datenbanken der anderen Mitgliedstaaten zu gewährleisten, und bittet in diesem Punkt um Stellungnahme. Zur Beurteilung der Bonität des Kunden ist ein diskriminierungsfreier Zugang zu gewerblichen Anbietern oder staatlichen Datenbanken wünschenswert. Eine Diskriminierung kann auch darin liegen, dass bestimmte technische Voraussetzungen erfüllt werden müssen oder die Bank eine inländische Niederlassung haben muss. Einheitliche Zugriffregelungen und technische Plattformen müssten daher geschaffen werden. Bei Datenbanksystemen, die auf Gegenseitigkeit beruhen (nur wer Informationen liefert erhält selbst Informationen), sehen wir in der Gegenseitigkeit keine Diskriminierung. Das Gegenseitigkeitsprinzip ist Voraussetzung für das Funktionieren des Systems. Bewertung von Grundstücken und Gebäuden, Rn. (37) bis (38) Wo lägen die Vorteile eines einzigen EU-Standards für Bewertungsverfahren und Sachverständige? Die Vorteile eines einheitlichen Standards lägen darin, dass jede ausländische Expertise für die Bank leicht nachvollziehbar wäre. Der Aufwand zur Schaffung eines derartigen einzigen Standards dürfte allerdings in keiner vernünftigen Relation zum gewünschten Zweck stehen. Die bestehende Vielfalt der Bewertungssysteme hindert eine grenzüberschreitende Kreditvergabe nicht. Die Bank muss lediglich darauf achten, dass die Expertise von einem im jeweiligen Land anerkannten Experten nach den dortigen Regeln erstellt und nachvollziehbar aufgeschlüsselt ist. Wichtig ist die gegenseitige aufsichtsrechtliche Anerkennung, da dadurch Rechtssicherheit und weniger Aufwand bei der Bank entsteht (z.b. bei der Ermittlung des Realkreditanteils bei den 18-KWG-Fällen). Wo lägen die Vorteile einer Maßnahme der Kommission zur Gewährleistung der gegenseitigen Anerkennung der nationalen Bewertungsstandards? (siehe oben) Zwangsversteigerungsverfahren, Rn. (39) bis (42) Die Kommission bittet um Stellungnahme zu dem Vorschlag, in puncto Zwangsversteigerungsverfahren schrittweise vorzugehen, d.h. zunächst Informationen über Kosten und Dauer dieser Verfahren in allen Mitgliedstaaten sowie über deren Wirksamkeit beim Schutz der Interessen aller Beteiligten zu sammeln und die Ergebnisse dann in einem regelmäßig zu aktualisierenden Anzeiger vorzustellen und für den Fall, dass sich dies langfristig als unzureichend erweist, strengere Maßnahmen in Betracht zu ziehen. Dem Vorschlag der Kommission, zunächst schrittweise vorzugehen, ist zuzustimmen. Die Verfügbarkeit von länderspezifischen Informationen zu Dauer und Kosten von Zwangsversteigerungsverfahren sowie deren Wirksamkeit ist sicherlich nützlich. Allerdings

18 18 sollten diese auch die jeweiligen Verfahrensbestandteile umfassen, insbesondere zwingende Formalitäten und Fristen. Berücksichtigt werden muss, dass Zwangsversteigerungen am Ende der Prozesskette liegen und in das jeweilige Rechtssystem des Landes eingebettet sind. Daher sollte nicht nur das Zwangsversteigerungsverfahren, sondern auch das gesamte Zwangsvollstreckungsverfahren transparent gemacht werden. Steuern, Rn. (43) Die Kommission bittet um Informationen über ähnliche oder andere steuerliche Hindernisse für die grenzübergreifende Gewährung von Hypothekarkrediten, die gegen die im EU-Recht vorgesehene Dienstleistungsfreiheit verstoßen könnten. Aus Sicht der Bausparkassen sind steuerliche oder ähnliche Hindernisse für die grenzübergreifende Gewährung von Hypothekarkrediten derzeit nicht bekannt. IV. Hypothekarische Sicherheiten Grundbuchregister, Rn. (44) bis (46) Vor jeder weiteren Bewertung bittet die Kommission um Stellungnahme zu den genannten Punkten. Das von der Kommission angesprochene Projekt EULIS (European Union Land Information Service), das seit einigen Jahren von mehreren europäischen Staaten als ein gemeinsames Portal für die Grundbucheinsicht in allen beteiligten Ländern entwickelt wurde, ist zu begrüßen. Es stellt einen ersten Schritt in die richtige Richtung zu einer umfassenden europäischen Informationsdatenbank dar. Mit der Verbesserung des Zugangs zu den jeweiligen Registern ist jedoch noch nicht viel gewonnen, solange diese Register nicht den rechtlich verbindlichen Rang und Inhalt eines eingetragen Pfandrechts aufzeigen (z.b. Probleme des Gutglaubensschutzes, okkulte Rechte, bevorrechtigte nicht eingetragene sonstige Forderungen, in Eintragung befindliche dingliche Rechte etc). Zuverlässige Register sind in erster Linie für das staatliche Gemeinwesen selbst, die Grundstückseigentümer und die Immobilienwirtschaft von überragender Bedeutung, erst in zweiter Linie für die Kreditinstitute. Die Finanzierung und konzeptionelle Gestaltung dieser Register kann daher nicht Aufgabe der Kreditinstitute sein. Angesichts der großen Unterschiede der europäischen Registersysteme mit ihren jeweiligen Ausprägungen in Bezug auf Zuordnung (Realfolium, Personalfolium), Aufbau (Abteilungen, fortlaufende Darstellung), Inhalt des Pfandrechts (teilweise ausführliche Darstellung der Vertragsklauseln, häufig noch in handschriftlicher Form oder weitgehende Bezugnahme), sonstige Rechtsbesonderheiten in Bezug auf Gutglaubensschutz, Vorrang evtl. nicht eingetragenen Forderungen etc. lassen Hoffnungen auf kurzfristig erzielbare weitere Fortschritte fraglich erscheinen. Ein Rückgriff auf ausländische Experten (Notare, Registerbeamte) sowie eine fundierte Kenntnis der ausländischen einschlägigen Rechtsnormen wird weiterhin erforderlich sein, es sei denn, Reformbestrebungen einer Vereinheitlichung setzen auch hier im Vorfeld an (Sachenrecht, Registerrecht).

19 19 Euro-Hypothek, Rn. (47) bis (48) Die Kommission bittet um Stellungnahme zu der Frage, ob die Euro-Hypothek als praktikabel und wünschenswert angesehen wird. Vor einer endgültigen Bewertung wird sie auf jeden Fall erst die Ergebnisse der laufenden Projekte abwarten. Die Umsetzung der Vorschläge zur europaweiten Einführung einer nicht von Gesetzes wegen streng akzessorischen Sicherheit, der so genannten Eurohypothek als 26. Regime wird von uns unterstützt. Im Rahmen grenzüberschreitender - aber auch der nationalen - Finanzierung kann ein flexibles Grundpfandrecht dazu führen, dass zum einen Registerkosten gespart werden, und zum anderen diese Sicherheit nicht nur für den ersten festgelegten Sicherungsfall verwendet werden kann, sondern auch für weitere Verträge zur Verfügung steht. Ferner wäre ein flexibel übertragbares Grundpfandrecht für die Refinanzierung aber auch für die Verkehrsfähigkeit dieser Sicherheit von besonderer Bedeutung für die Immobilienfinanzierung. Mittels der Einführung eines solchen europaweit gültigen Instruments wird die Möglichkeit geschaffen, ein anerkanntes und bekanntes Sicherungsinstrument zu verwirklichen, welches auch bei der grenzüberschreitenden Finanzierung verwendet werden kann. Neben anderen Ländern ist auch in Deutschland die Besicherung eines Darlehens mittels einer Hypothek unüblich geworden. Stattdessen werden zur Sicherung von Verbindlichkeiten in der Regel heute Grundschulden eingetragen. Die akzessorische Verknüpfung der Grundschuld mit der zu sichernden Darlehensverbindlichkeit wird dabei nicht durch eine gesetzliche Vorschrift verankert, sondern durch die vertragliche Sicherungsabrede, die allerdings ihrerseits einfach, schnell und kostengünstig zu ändern ist. Kostenersparnis bietet bei diesem Verfahren auch die Tatsache, dass die Grundschuld im Grundbuch eingetragen bleiben kann und in eine Eigentümergrundschuld verwandelt werden kann. Auf diese Weise bleibt der Rang gesichert und die Grundschuld steht für andere zukünftige Verbindlichkeiten zur Verfügung. Auch die Eurohypothek sollte europaweit in ähnlicher Weise ausgestaltet werden. V. Finanzierung von Hypothekarkrediten, Rn. (49) bis (52) Die Kommission plant die Einsetzung einer Ad-hoc-Arbeitsgruppe aus Vertretern der verschiedenen Interessengruppen, die die Notwendigkeit und Art etwaiger Maßnahmen im Bereich der Finanzierung von Hypothekarkrediten (Primär- und Sekundärmarkt) prüfen soll. Die Einberufung einer derartigen Expertengruppe ist zu begrüßen, wenn alle Markteilnehmer entsprechend berücksichtigt werden. Wie bei allen anderen Maßnahmen der Europäischen Union muss auch in diesem Bereich sichergestellt werden, dass für jeden europäischen Regulierungsvorschlag eine Kosten-Nutzen Analyse ergeben muss, dass dies zu einem Mehrwert für den Binnenmarkt führt. Ferner rechtfertigen sich europäische Maßnahmen nur, wenn in diesem Bereich ein nationales Marktversagen festgestellt werden konnte. Sie möchte bewerten, inwieweit ein gesamteuropäischer Markt für die Hypothekarkreditfinanzierung mit Hilfe marktgeführter Initiativen (wie Erarbeitung von Standards für die Dokumentation und Festlegung grenzübergreifender Finanzierungsmodelle) gefördert werden kann. Eine Bewertung dieser Frage sollte von der einzurichtenden Ad-hoc-Arbeitsgruppe vorgenommen werden (siehe oben).

20 20 Hier bittet die Kommission um Stellungnahme zu der Frage, ob die Hypothekarkreditvergabe zwangsläufig auf Kreditinstitute beschränkt bleiben sollte oder ob und wenn ja, unter welchen Bedingungen derartige Kredite auch von Instituten vergeben werden könnten, die keine Einlagen oder rückzahlbaren Beträge entgegennehmen, somit nicht unter die EU-Definition des Kreditinstituts und damit auch nicht unter die entsprechenden Aufsichtsvorschriften fallen. Hypothekarkredite dürfen zum einen aus den Gründen des gesamtwirtschaftlichen Gleichgewichts und zum anderen zur Sicherheit des Verbrauchers nur von Finanzinstituten angeboten werden, die auch den Anforderungen der Finanzdienstleistungsaufsicht unterliegen.