Auswirkungsanalyse zur geplanten Einzelhandelsentwicklung. Neue Mitte Winterberg. Wissen schafft Zukunft. Einwohnerversammlung 25.

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Ilse Krüger
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1 Wissen schafft Zukunft. Auswirkungsanalyse zur geplanten Einzelhandelsentwicklung im Bereich Neue Mitte Winterberg Einwohnerversammlung 25. November 2015 von Rainer Schmidt-Illguth BBE-Handelsberatung by BBE Handelsberatung GmbH

2 Aufgabenstellung Die Neubaumaßnahme im Bereich der sogenannten Neuen Mitte Winterberg erfordert die Aufstellung eines Bebauungsplans. Der Standort liegt in der Neuen Mitte und damit in einem Plangebiet, das den wichtigsten Entwicklungsbereich der Ortsmitte Winterberg darstellt. Trotz der integrierten Lage ist genau zu prüfen, ob die Planung negative städtebauliche Auswirkungen auf die Innenstadt von Winterberg oder die Zentren von Nachbargemeinden haben könnte. 2

3 Planung Neues Bahnhofsgebäude 3

4 Prüfrahmen der Auswirkungsanalyse Die Verkaufsfläche (VKF) wird insgesamt rd m² betragen. Im Erdgeschoss ist ein Lebensmitteldiscountmarkt vorgesehen (rd m² VKF). Die Nutzfläche im Obergeschoss kann auf maximal drei Fachmärkte aufgeteilt werden, wobei aufgrund des Gebäudezuschnitts je Betrieb eine Mindestgröße von rd. 400 m² vorauszusetzen ist. Folgende Nutzungen wurden auf ihre Auswirkungen hin untersucht: o Drogeriewaren (max. 800 m² VKF) o Sportartikel (max m² VKF) o Bekleidung / Wäsche (max m² VKF) o Schuhe (max. 600 m² VKF) o Spielwaren (max. 400 m² VKF). 4

5 Prüfrahmen der Auswirkungsanalyse Umsatz-Kaufkraft-Relationen in Winterberg 2015 Abbildung 1: Umsatz-Kaufkraft-Relation im Überblick Nahrungs- und Genussmittel 138% Drogerie, Kosmetik, Parfümerie 124% Apotheken, Sanitätsartikel 104% Bekleidung, Schuhe, Sport 238% Unterhaltungselektronik, Computer, Elektro, Foto 32% Bau-/ Gartenbedarf, Blumen, Zoobedarf 67% Möbel, Einrichtungsbedarf* 108% sonstige Sortimente** 58% gesamt 119% 0% 100% 5

6 Bewertung des Discountmarktes Es wurden zunächst zwei Varianten untersucht: 1) die Verlagerung des bereits in Winterberg ansässigen Aldi-Discountmarktes 2) die Ansiedlung eines zusätzlichen Lebensmittelmarktes. Ergebnis der Analyse: Bei Ansiedlung eines zusätzlichen Marktes wäre zwar eine deutliche Wettbewerbsverschärfung, aber keine Existenzgefährdung des bereits bestehenden Lebensmittel-Einzelhandels zu erwarten. Die Verlagerung und Erweiterung des Aldi-Marktes würde nur zu einer maßvollen Wettbewerbsverschärfung führen. Positiver Haupteffekt dabei: Verlagerung von Lebensmittelumsätzen vom Gewerbegebiet in die Innenstadt. 6

7 Bewertung des Drogeriemarktes Untersucht wurde die Ansiedlung eines weiteren Drogeriemarktes mit 800 m² VKF. Ergebnis der Analyse: Aufgrund der gegebenen Wettbewerbssituation und der begrenzten Kaufkraftpotenziale ist nicht davon auszugehen, dass ein weiterer Betreiber gewonnen werden kann, der sich neben dem dm-drogeriemarkt ansiedeln würde. Sollte ein Drogeriemarkt in den Neubau eingemietet werden können, würde es sich deshalb mit hoher Wahrscheinlichkeit um eine Verlagerung des dm-drogeriemarktes handeln. Entsprechend würde es nur innerhalb der Neuen Mitte zu Umverteilungseffekten kommen und sich keine größeren Angebotsveränderungen ergeben. 7

8 Bewertung der Fachmärkte für Bekleidung, Schuhe, Sport, Spielwaren Untersucht wurde die Ansiedlung von Fachmärkten für Sportartikel (max m² VKF) Bekleidung / Wäsche (max m² VKF) Schuhe (max. 600 m² VKF) Spielwaren (max. 400 m² VKF). Ergebnis der Analyse: Aufgrund der eingeschränkten Marktpotenziale wird von der Ansiedlung von Fachmärkten der Branchen Schuhe und Spielwaren abgeraten. Für die Branchen Bekleidung und Sport wird eine geringfügige Reduzierung der Verkaufsfläche vorgeschlagen. 8

9 Zwischenfazit Das Nutzungskonzept wurde unter Berücksichtigung der Zwischenergebnisse der Auswirkungsanalyse modifiziert: So ist nunmehr davon auszugehen, dass der geplante Lebensmittelmarkt mit etwa m² VKF von dem bisher im Gewerbegebiet Remmeswiese ansässigen ALDI-Markt belegt werden wird. Das Obergeschoss wird über einen niveaugleichen Zugang zum Parkdeck verfügen und zusätzlich vom Erdgeschoss aus mit einem Rollsteig erschlossen. Je nach Mieterbesatz werden Verkaufsflächen von etwa bis m² realisiert werden können. Als Nutzungsalternativen werden für das Obergeschoss nunmehr nur noch Anbieter von Sportartikeln und Bekleidung diskutiert. Ernsthaft interessiert ist der Wäsche-Spezialist SCHIESSER, der ein Outlet mit etwa 400 m² VKF eröffnen möchte. 9

10 Auswirkungen der aktuellen Planung Lebensmittelmarkt Wird der Aldi-Discountmarkt in die Innenstadt verlagert, wird dieser zwar deutlich höhere Umsätze erzielen. Diese Mehrumsätze werden aber nicht so hoch ausfallen, dass andere Lebensmittelbetriebe in Winterberg in ihrer Existenz gefährdet werden könnten. Bekleidung Der Bekleidungsumsatz (max. 1,8 Mio. ) würde zu etwa zwei Dritteln mit Kunden aus der Umgebung und zu einem Drittel mit Touristen getätigt. Eine Existenzgefährdung anderer Bekleidungsgeschäfte kann bei zu erwartenden Umsatzverlagerungen von höchstens 10 % ausgeschlossen werden. Kommen neue, bisher noch nicht ansässige Filialisten nach Winterberg (Beispiel: SCHIESSER), werden die Wettbewerbseffekte auf den Bestand noch niedriger ausfallen. Auch wird zusätzliche Kaufkraft gebunden, die bisher zu Warengruppen-Spezialisten in anderen Kommunen abfließt. 10

11 Auswirkungen der aktuellen Planung Sportartikel Sollte ein Sportfachmarkt eingemietet werden können, wird dieser sich über das Thema Teamsport (Bekleidung, Schuhe und Ausrüstung) von den derzeit in Winterberg ansässigen Anbietern abgrenzen. Somit würde es sich um eine Ergänzung des bisherigen Sportangebots handeln. Die BBE geht davon aus, dass ein Sportfachmarkt dieser Größe und Ausrichtung einen Umsatz von 1,4 bis maximal 1,8 Mio. erzielen würde. Dieser Umsatz würde in hohem Maße aus Umsatzverlagerungen gegenüber auswärtigen Anbietern (u. a. Olsberg, Wohnorte der Touristen) und dem Online-Handel resultieren. Der bereits ansässige Sporteinzelhandel hätte Verluste von höchstens 12 % zu erwarten eine Größenordnung, die keine Existenzgefährdung bestehender Betriebe erwarten lässt. 11

12 Fazit (I) Die von der BBE durchgeführte Vorprüfung kommt zu dem Ergebnis, dass die Ansiedlung eines Schuhfachmarktes und eines Spielwarenfachmarktes aufgrund der gegebenen Angebots- und Nachfragesituation wenig erfolgversprechend wäre. Ein Sportfachmarkt in der geprüften Größe würde zu einer weiteren Profilierung in diesem für die Sportstadt Winterberg sehr wichtigen Angebotssegment beitragen. Nach der BBE-Prognose wird der Umsatz mit Sportartikeln von 3,3 auf 4,7 Mio. angehoben ein deutlicher Zentralitätsgewinn für die Einkaufsstadt Winterberg. Zusätzliche Bekleidungsangebote hätten zwar eine Wettbewerbsverschärfung zur Folge, existenzbedrohende Umsatzverluste hätte der bestehende Einzelhandel allerdings nicht zu befürchten. Weiter abgemildert werden die Wettbewerbseffekte auf den bestehenden Handel, wenn neue, bisher noch nicht in Winterberg ansässige Spezialisten wie SCHIESSER gewonnen werden können. Gleichzeitig würde die Angebotsvielfalt erhöht und bisher zu auswärtigen Warengruppen-Spezialisten abfließende Kaufkraft in Winterberg gebunden. 12

13 Fazit (II) Die Verlagerung des bereits in Winterberg vertretenen Aldi-Marktes aus dem Gewerbegebiet in die Neue Mitte wird nur zu einer maßvollen Wettbewerbsverschärfung führen. Die anderen in Winterberg ansässigen Lebensmittel-märkte werden nicht in ihrem Fortbestand gefährdet. Als sehr positiv hervorzuheben ist, dass mit Aldi ein weiterer kundenfrequenzstarker Lebensmittelmarkt in die Innenstadt verlagern wird. Mit Edeka, dm und Aldi wird die Untere Pforte somit künftig den wichtigsten Angebotsstandort für die Grundversorgung von Winterberg darstellen und deshalb auch außerhalb der Tourismus-Saison ein hohes Kundenaufkommen generieren. Somit ist nicht nur für den Vorhabenstandort selbst, sondern auch für umliegende Geschäftslagen eine nachhaltige Attraktivitätssteigerung zu erwarten. Gleichzeitig ist bei Realisierung der vorliegenden Planung auszuschließen, dass ein nicht erwünschter Verdrängungswettbewerb in Gang gesetzt wird. 13

14 Ihre Ansprechpartner Vielen Dank für Ihr Interesse! Rainer Schmidt-Illguth Leitung BBE-Niederlassung Köln Goltsteinstraße 87 a D Köln Telefon Telefax Mobil schmidt-illguth@bbe.de 14

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