Forum Real Estate Energetisches Bauen und Revitalisierung von Bestandsimmobilien

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1 Forum Real Estate Energetisches Bauen und Revitalisierung von Bestandsimmobilien Dr. Anja Disput Bild einfügen (Cover Small) zur Image Library Frankfurt, 21. Juni 2012

2 Einführung > Energetische Anforderungen an Gebäude: EnEG/EnEV 2009 EEWärmeG > Ziel: Energiebedarf senken Anteil der erneuerbaren Energien erhöhen Langfristig: Null-/Plusenergiegebäude > Maßnahmen: ständig steigende Anforderungen an Neubauten ständig steigende Anforderungen an Bestandsbauten / bei Umbauten Vorbildfunktion der öffentlichen Hand Häufig höhere Anforderungen - für eigene, aber auch für angemietete Gebäude 2

3 Einführung > Sachstand: Verpflichtung zur Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie 2010/31/EU Novellierung der EnEV (und EnEG) Nach EU-RiLi: Entwurf bis spätestens 9. Juli 2012 Tatsächlich: Entwurf zur Zeit in Beratung, Veröffentlichung vss. Ende 2012/Anfang 2013, Inkrafttreten nicht vor Mitte (?) 2013 Parallel dazu Änderung des Mietrechts, um energetische Modernisierungen zu vereinfachen Entwurf liegt seit dem 18. Mai 2012 vor Inkrafttreten vss. Anfang

4 EnEV 2012 > EnEV 2012, ausgehend von den Vorgaben der EU: Ab 2019/2021: alle Neubauten sind Niedrigstenergiehäuser Verschärfung der energetischen Anforderungen bei Neubauten? Bestand: größere Renovierungen an Gebäude bzw. Gebäudesystemen (25 %) als Einfallstor für verschärfte Anforderungen es sind dann grundsätzlich die Mindestanforderungen (für Neubauten) einzuhalten Aber: momentan wohl keine verschärften Anforderungen im Bestand von der Bundesregierung geplant Sanierungsfahrplan des BMWI beginnt mit 2012, Ziel: Senkung des Primärenergiebedarfs um 80 % bis

5 EnEV 2012 Energieausweis: Nennung der Kenndaten in Anzeigen für Verkauf/Vermietung Aushangverpflichtung in öffentlichen Gebäuden / Gebäuden mit Publikumsverkehr und Gesamtnutzfläche von über 500 qm; ab Juli 2015 über 250 qm Für die öffentliche Hand: Umsetzung der Empfehlungen des Energieausweises Inspektion und Berichtspflicht für Heizungs- und Klimaanlagen über 20 kw/12 kw Nennleistung Unabhängige Kontrolle für Energieausweis und Heiz-/ Klimaanlageninspektion Sanktionierung von Verstößen Zwischenfazit: Der nächste Vortrag zur EnEV kommt bestimmt. 5

6 Energetische Modernisierung mit dem MietRÄndG

7 Heutige Rechtslage 554 BGB 242 BGB Erhaltung Modernisierung Andere notwendige Maßnahmen Regelungen gelten grundsätzlich für Wohn- und Gewerbeimmobilien 7

8 Heutige Rechtslage > Energetische Modernisierung fällt häufig unter 554 Abs. 2 BGB > Löst unterschiedliche Rechte und Pflichten aus: Vermieter muss die Maßnahmen (und zu erwartende Mieterhöhung) mindestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen, 554 Abs. 3 BGB Nach Durchführung der Maßnahmen: Mieterhöhung, 11/100 der für die Wohnung aufgewendeten Kosten (Achtung, nur bei Wohnraum!) Mieter Duldungspflicht (Ausnahme: Härtefall) Kündigung Schadensersatz Aufwendungsersatz, ggfs. Vorschussleistung des Vermieters Minderung 8

9 Rechtslage nach dem MietRÄndG Neues Kapitel im Mietrecht 555a BGB Erhaltung 555b BGB Modernisierung sind bauliche Veränderungen Nr. 1 durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), Nr. 2 durch die auf sonstige Weise nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, Nr. 3 durch die der Wasserverbr auch nachhaltig reduziert wird, Nr. 4 durch die der Gebrauchsw ert der Mietwache nachhaltig erhöht wird, Nr. 5 durch die die allgemeinen Wohnverhält nisse auf Dauer verbessert werden, Nr. 6 die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach 555a BGB sind oder Nr. 7 durch die neuer Wohnraum geschaffen wird. 9

10 Rechtslage nach dem MietRÄndG > Auch die neue Rechtslage löst unterschiedliche Rechte und Pflichten aus: Vermieter muss die Maßnahme, die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten mindestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen Mieterhöhung bei Nr. 1, 3, 4, 5 und 6 in Höhe von 11/100 der für die Wohnung aufgewendeten Kosten Ausnahme: Härtefall Rückausnahme: (i) Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung oder (ii) Herstellung des allgemein üblicher Zustand Keine Mieterhöhung bei Nr. 2 und 7 Mieter Duldungspflicht (Ausnahme: Härtefall) Kündigung Schadensersatz Aufwendungsersatz, ggfs. Vorschussleistung des Vermieters Minderung Ausnahme: bei energetischer Modernisierung für drei Monate; Grenze: Unbewohnbarkeit 10

11 Rechtslage nach dem MietRÄndG > Umstellung der Wärme/Warmwasserversorgung - Contracting umlegbar, wenn Kosten nicht höher als die bisherigen Kosten (Kostenvergleich näher in neu zu schaffender Verordnung geregelt) wenn nicht umlegbar, zahlt Mieter fiktive Betriebskosten weiter (?) > Parteien können nach Abschluss des Mietvertrages Vereinbarungen aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen treffen, insbesondere zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters künftige Höhe der Miete 11

12 Fazit: - EnEV 2012 kommt (verspätet) - MietRÄndG 2012 lässt Fragen offen Doppelte Härtefallregelung Keine gesetzliche Mieterhöhung im gewerblichen Mietrecht für energetische Modernisierung Ungeklärt: Abgrenzung bei Zusammentreffen von Modernisierungs- oder Erhaltungsarbeiten (Mieterhöhung, Minderung) Ermöglicht die Durchführung von mehreren energetischen Modernisierungsmaßnahmen hintereinander das Aushebeln der Minderungsrechte? Ist der durch die energetische Modernisierung geschaffene Zustand vertragsgemäß? 12

13 Vielen Dank! Dr. Anja Disput Partnerin, Frankfurt am Main > Real Estate Kontaktdetails T: +49 (0) E: 13

14 Unsere Standorte Beijing Ω Unit 2307&08, West Tower, Twin Towers B-12 Jianguomenwai Avenue Chaoyang District Beijing T. +86 (10) Berlin Ebertstraße Berlin T. +49 (0) Bratislava Panenská Bratislava T. +421(0) Brünn Ω Dominikánské námĕstí 4/ Brno T Brüssel Trône House 4 Rue du Trône 1000 Brüssel T. +32 (0) Budapest Dorottya u. 1. III. em Budapest T. +36 (0) Cambridge 24 Hills Road Cambridge, CB2 1JP T. +44 (0) Dubai 26th Floor, Rolex Tower, Sheikh Zayed Road, P.O. Box Dubai, United Arab Emirates T (0) Düsseldorf Benrather Straße Düsseldorf T. +49 (0) Frankfurt Senckenberganlage Frankfurt a.m. T. +49 (0) Hamburg Hanseatic Trade Center Am Sandtorkai Hamburg T. +49 (0) Kiew Illinsky Business Center vul. Illinska Kiew T. +38 (0) Klagenfurt Ω Alter Platz Klagenfurt T. +43 (0) London 5 New Street Square London EC4A 3TW T. +44 (0) München Isartorplatz München T. +49 (0) Paris 42 avenue Montaigne Paris T. +33 (0) Prag Prašné Brány Praha 1 T Shanghai Ω Unit 1509, United Plaza No. 1468, Nanjing West Road Shanghai T. +86 (0) Singapur RHTLaw Taylor Wessing LLP Six Battery Road #09-01, #10-01 Singapore T Warschau ul. Mokotowska Warschau T. +48 (0) Wien Schwarzenbergplatz Wien T. +43 (0) Ω Representative offices 14