Ostprignitz-Ruppin Schloss Rheinsberg

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3 ʱ ± Ein bewegtes Jahr liegt hinter uns. Wieder einmal. Ein Krisenjahr? Staatshaushalte schwanken, die Finanz- und Kreditmärkte ächzen unter den größtenteils selbst herbeigeführten Belastungen und werden es wohl auch noch weiterhin tun. So war eine der meistgestellten Fragen an die Gutachterausschüsse, welche Auswirkung diese Bürde dem heimischen Immobilienmarkt beschert. Sehr eindrucksvoll belegt der vorliegende Grundstücksmarktbericht die grundsätzlichen Unterschiede zwischen den Teilmärkten der selbstgenutzten Wohnimmobilien und des renditeorientierten Immobilieninvestments. Während die Tendenz, in die eigenen vier Wände zu investieren, ungebrochen auf dem Niveau des Vorjahres rangierte, brach der Markt für Renditeobjekte kräftig ein. Der vormals so oft geschmähte Sachwert ndet also doch wieder Anhänger unter privaten Bauherren und deren Geldgebern. Ebenfalls viel Bewegung in den Gutachterausschüssen. Der Gesetzgeber hat die Aufgabenpalette erweitert und die Anforderungen an die Kernprodukte verdichtet. Binnen kurzer Frist sollen die Bodenrichtwerte ächendeckend und zonal abgegrenzt für das gesamte Land Brandenburg vorliegen. Wesentliche Vorbereitungen dafür sind getroffen, viele Gutachterausschüsse im Land haben bereits zum 1. Januar 2010 in großem Umfang den erweiterten Anforderungen entsprochen und nahezu reibungsfrei den geforderten Umbruch bereits vollzogen. Es herrscht also getroste Zuversicht, die im Jahr 2010 vor der Tür stehenden drängenden Herausforderungen erfolgreich zu meistern. Bewegung, ach was, Umwälzendes auch in anderer Beziehung: Ein Immobilienmarktbericht für Deutschland liegt vor. Erstmals! Erarbeitet aus den originären, aggregierten Daten der Gutachterausschüsse. Die Daten aus den Brandenburger Kaufpreissammlungen sind voll umfänglich einge ossen und nden sich daher in vielen Auswertungen an prominenter Position wieder. Bei aller föderalen Eigenständigkeit entstand dieser Immobilienmarktbericht in sachorientierter, engagierter Zusammenarbeit über Ländergrenzen hinweg. Ein Ergebnis, das sich wahrlich sehen lassen kann. Die Gutachterausschüsse setzen seit jeher auf die breit gestreute Kompetenz der Mitglieder. Angehörige unterschiedlichster Berufsgruppen und Fachgebiete liefern im intensiven Diskurs von Fachwissen, Erfahrung und Entwicklungsfreude die Grundlage für kreative Problemlösungen und zukunftsorientierte Ausrichtung. Daran ändert auch das Ausscheiden erfahrener Kollegen und die Berufung neuer Mitstreiter nichts. Im Gegenteil. Beweglichkeit in Geist und Handeln war und ist fundamentale Voraussetzung und ich möchte mich an dieser Stelle herzlich bei allen bedanken, die bereit sind und waren, sich diesen Anforderungen zu stellen. Beweglich bleiben! Jürgen Kuse

4 Inhaltsverzeichnis Grundstücksmarktbericht 2009 ² ª»» ½ ² Seite 1. Der Grundstücksmarkt 2009 Zusammenfassung Ausgewählte Grundstücksteilmärkte im Überblick 3 2. Das Land Brandenburg in Daten, Fakten und Zahlen Bevölkerungsdynamik Daten zum Wohnungsleerstand und Stadtumbau Daten der Baukonjunktur Umsätze auf dem Grundstücksmarkt Kaufverträge Flächenumsatz Geldumsatz Umsatzentwicklung Preisniveau und Preisentwicklung auf den Grundstücksteilmärkten Unbebaute Bau ächen Bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Wohn ächenpreise für Wohnimmobilien Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen Gemeinbedarfs ächen Sonstige Flächen Einzeluntersuchungen des Oberen Gutachterausschusses Liegenschaftszinssätze Ufergrundstücke Arrondierungs ächen Veröffentlichungen des Oberen Gutachterausschusses Bodenrichtwerte Gutachterausschüsse und ihre Geschäftsstellen Aufgaben und Leistungen Kaufpreissammlung Internetpräsentation Immobilienmarktbericht Deutschland Rechtsgrundlagen Abkürzungsverzeichnis 79 2 Oberer Gutachterausschuss Land Brandenburg

5 Grundstücksmarktbericht Der Grundstücksmarkt 2009 Zusammenfassung ïò Ü» Ù «²¼ $½µ ³ µ îððç Š Æ«³³»²º «²¹ In einem kurzen Überblick lässt sich die Entwicklung des Grundstücksmarktes im Jahr 2009 mit folgenden Aussagen beschreiben: Die Anzahl der Kaufverträge und der Flächenumsatz gingen im Land Brandenburg gegenüber 2008 bis ca. 10 % zurück. Der rückläu ge Geldumsatz aus dem Jahr 2008 setzte sich mit einem verringertem Rückgang von ca. 11 % fort. Der Umsatz für renditeorientierte Immobilien war stark rückgängig. Eigengenutzte Wohnimmobilien waren von diesem Rückgang nicht betroffen. Der Grundstücksmarkt in der Landeshauptstadt Potsdam behält seine hervorragende Position: Starke Nachfrage und bevorzugte Lagen bedingen im Landesvergleich weiterhin hohe Immobilienpreise. Die Wohnbaulandpreise blieben stabil. Die Vertragszahlen beim Erstverkauf von Wohnungseigentum gingen zurück, bei Weiterveräußerungen nahmen sie gegenüber dem Vorjahresniveau deutlich zu. Die Preise für einen Quadratmeter Wohn äche verringerten sich, bei den Weiterveräußerungen bis 10 %. Die Anzahl der Kaufverträge und der Flächenumsatz für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen gingen kräftig zurück. Es wurden wie im Jahr 2008 steigende Bodenpreise festgestellt. Die jährliche Steigerungsrate der Baupreise ist mit + 2,6 % nach wie vor hoch und zeigt sich gegenüber 2008 jedoch leicht abgeschwächt. Der Ein uss auf die Kaufpreise ist nicht erkennbar. Die Entwicklung des Grundstücksmarktes im Land Brandenburg seit 2000 zeigt die folgende Gra k. Die Tabelle auf Seite 4 stellt die Umsätze der Grundstücksteilmärkte im Jahr 2009 dar. ïòï ß«¹» <» Ù «²¼ $½µ» ³< µ» ³ D¾» ¾ ½µ Auf dem Grundstücksteilmarkt der unbebauten Bau ächen wurden im Jahr 2009 die in der Gra k auf Seite 5 Bodenpreise für Wohnbauland (/m²) dargestellten durchschnittlichen Bodenpreise erzielt. Das Bodenpreisniveau bei baureifem Geschosswohnbauland erhöhte sich in der Stadt Potsdam und ging in den kreisfreien Städten um ca. 8 % zurück. Zusammenfassend kann ein stabiles Bodenpreisniveau für baureifes Wohnbauland festgestellt werden. Oberer Gutachterausschuss Land Brandenburg 3

6 1. Der Grundstücksmarkt 2009 Zusammenfassung Grundstücksmarktbericht 2009 Grundstücksteilmärkte im Überblick und Veränderungen gegenüber 2008 Grundstücksteilmärkte Kaufverträge (Anzahl) Grundstücksverkehr gesamt registrierte Verträge % Flächenumsatz (Hektar) % Geldumsatz (Mio. ) % Ø Preise Unbebaute Bau ächen individueller Wohnungsbau /m² + 2 % - 9 % - 5 % gewerbliche Nutzung /m² - 9 % + 35 % - 23 % Mehrfamilienhäuser /m² - 8 % - 21 % - 28 % geschäftliche Nutzung % - 38 % - 68 % Betriebsgrundstücke der Land- und Forstwirtschaft % - 56 % ± 0 % sonstige Nutzung % + 49 % + 27 % Bebaute Grundstücke freistehende Einfamilienhäuser /m² - 1 % - 31 % + 5 % Wohn äche Reihen- und Doppelhäuser /m² - 3 % + 9 % - 5 % Wohn äche Zweifamilienhäuser % + 4 % + 4 % Mehrfamilienhäuser % + 29 % - 25 % Wochenendhäuser % - 3 % + 5 % Geschäfts- und Verwaltungsgebäude % - 49 % - 43 % Gewerbe- und sonstige Gebäude % + 13 % - 25 % Wohnungseigentum und Teileigentum Erstverkauf Wohnungseigentum /m² - 2 % + 6 % Wohn äche Weiterverkauf Wohnungseigentum /m² + 21 % + 4 % Wohn äche Erstverkauf Teileigentum % + 50 % Weiterverkauf Teileigentum % + 13 % Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen Acker ächen ,40 /m² - 25 % - 9 % + 16 % ohne EALG Forsten ,22 /m² - 15 % ± 0 % + 33 % ohne EALG Grünland ,32 /m² - 12 % - 3 % + 17 % ohne EALG Wechselland % - 6 % + 25 % landwirtschaftliche Höfe % - 69 % - 58 % gemischte Nutzung % - 7 % + 19 % Die stark abweichenden Entwicklungen gegenüber dem Vorjahr werden in den entsprechenden Abschnitten kommentiert. Die Umsatzzahlen beziehen sich auf alle registrierten Kaufverträge, die Durchschnittspreise auf auswertbare Kaufverträge. Die Umsätze der land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen enthalten auch die Verkäufe nach dem EALG. Die Durchschnittspreise wurden ohne Verkäufe nach dem o. g. Gesetz ermittelt. 4 Oberer Gutachterausschuss Land Brandenburg

7 Grundstücksmarktbericht Der Grundstücksmarkt 2009 Zusammenfassung Einfamilienhäuser durchschnittliche Grundstücksgröße durchschnittlicher Wohn ächenpreis* durchschnittlicher Gesamtkaufpreis Land Brandenburg m² ( - 5 %) /m² ( + 1 %) ( + 4 %) engerer Ver echtungsraum (ohne Potsdam) 905 m² ( - 4 %) /m² ( ± 0 %) ( + 7 %) äußerer Entwicklungsraum (ohne kreisfreie Städte) m² ( - 7 %) 755 /m² ( - 2 %) ( - 7 %) Reihenhäuser und Doppelhaushälften durchschnittliche Grundstücksgröße durchschnittlicher Wohn ächenpreis* durchschnittlicher Gesamtkaufpreis Land Brandenburg 530 m² ( + 1 %) /m² ( ± 0 %) ( ± 0 %) engerer Ver echtungsraum (ohne Potsdam) 420 m² ( ± 0 %) /m² ( - 3 %) ( - 1 %) äußerer Entwicklungsraum (ohne kreisfreie Städte) 735 m² ( - 9 %) 680 /m² ( - 2 %) ( ± 0 %) * ausgewertete Kaufverträge mit Angabe der Wohn äche Auf dem Grundstücksteilmarkt der bebauten Grundstücke ging die Anzahl der Kaufverträge bei den bebauten Wohngrundstücken leicht zurück, der Flächenumsatz nahm bei den freistehenden Einfamilienhäusern um 30 % ab. Die Kaufpreise stagnierten bzw. stiegen leicht an. Der Grundstücksteilmarkt der Eigentumswohnungen hat sich im Jahr 2009 geringfügig verändert. Der Erstverkauf von Eigentumswohnungen nahm weiter ab. Die Anzahl der Erstverkäufe ging um ca. 2 % zurück und der Geldumsatz erhöhte sich um ca. 6 %. Insgesamt wurden 618 Eigentumswohnungen im Land Brandenburg, davon allein in der Stadt Potsdam 280 erstmalig veräußert. In den übrigen kreisfreien Städten wurden 127 Verkäufe (- 2 %) registriert. Weiterhin zeichnete sich auf dem Grundstücksmarkt mit weiterveräußerten Eigentumswohnungen ein zunehmender Verkauf gegenüber dem Vorjahr ab (+ 21 %). In der folgenden Gra k sind die Preisverhältnisse im Vergleich zum Vorjahr dargestellt. Die höchsten Wohn ächenpreise sind in der Stadt Potsdam zu verzeichnen. Im äußeren Entwicklungsraum kann man ein Einfamilienhaus sowie ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte zu einem mittleren durchschnittlichen Wohn ächenpreis von rd. 720 /m² erwerben. Die Flächenumsätze auf dem Grundstücksteilmarkt der land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen gingen insgesamt im Land Brandenburg gegenüber 2008 Oberer Gutachterausschuss Land Brandenburg 5

8 1. Der Grundstücksmarkt 2009 Zusammenfassung Grundstücksmarktbericht 2009 um 10 % zurück. Die Flächenumsätze verringerten sich bei Acker ächen um ca. 9 % und bei Grünland ächen um ca. 3 %. Der Flächenumsatz von forstwirtschaftlich genutzten Flächen blieb gegenüber dem Vorjahr stabil. Nach dem Entschädigungs- und Ausgleichleistungsgesetz (EALG) wurden durch die Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG) ca. 207 Hektar Forstwirtschafts äche veräußert und damit deutlich mehr als im Vorjahr (rd. 136 Hektar). Der Flächenumsatz von Ackerland nahm um ca Hektar und von Grünland ächen um ca. 460 Hektar ab. Im Landesdurchschnitt erhöhten sich die durchschnittlichen Bodenpreise ohne Berücksichtigung der Verkäufe nach dem EALG bis zu 39 % gegenüber dem Vorjahr: Ackerland 0,40 /m² (+ 29 %) Grünland 0,32 /m² (+ 39 %) Forsten 0,22 /m² (+ 29 %) Die nebenstehende Gra k zeigt die durchschnittlichen Bodenpreise im gesamten Land Brandenburg ohne Verkäufe nach der Flächenerwerbsverordnung (FlErwV) in Verbindung mit dem EALG. 6 Oberer Gutachterausschuss Land Brandenburg