Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2012 /2013 Braunschweig

Transkript

1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2012 /2013 Braunschweig

2 Wohn- und Geschäftshäuser Braunschweig Residential Investment Brunswick Die Lage auf dem Kapitalmarkt und die aktuell günstigen Zinsen bringen Bewegung in den Braunschweiger Markt für Wohn- und Geschäftshäuser. So ist die Investition in ein Mehrfamilienhaus in mittlerer Lage mit einer Rendite von 9,8 % in Anbetracht der aktuellen Inflationsrate und im Vergleich zu anderen Anlageformen, wie Bundesschatzbriefen, äußerst lukrativ. Die Anzahl der gehandelten Objekte stieg 2011 im Vergleich zum Vorjahr von 86 auf 92. Das Umsatzvolumen erhöhte sich um 19 % auf 37 Mio. EUR. Nachfrage übersteigt Angebot Die Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern ist nach wie vor hoch. Marktakteure sind sowohl private Bestandshalter als auch Investoren, die in den Markt einsteigen wollen. Dazu bietet Braunschweig insbesondere bei der Suche nach kleineren Objekten ideale Voraussetzungen. Der durchschnittliche Verkaufspreis liegt bei rund EUR. Aktuell halten sich die Eigentümer mit Verkäufen ihrer Immobilien aber eher zurück. Das bestehende Angebot setzt sich dennoch im mittleren Preissegment aus lokalen Verkäufen und im höheren Preissegment aus Objekten von ausländischen Investoren zusammen, die auf dem Rückzug aus dem Braunschweiger Markt sind. Der Nachfrageüberschuss führt dazu, dass sich der Kaufentscheidungsprozess beschleunigt hat. Gleichwohl lassen sich überhöhte Preisvorstellungen selbst in den guten Lagen nur schwer durchsetzen, weil die Käufer sehr genau auf den Faktor achten. The situation on the financial market and the current low interest rate are creating movement on the Brunswick market for residential investments. An investment in an apartment building in an average location with a yield of 9.8 % is very lucrative in view of the current inflation rate and in comparison to other forms of investment, such as German federal saving bonds. The number of properties traded in 2011 rose in comparison to the previous year from 86 to 92. The turnover volume increased by 19 % to 37 million euros. Demand exceeding supply Demand for residential investment objects remains high. Market players include private proprietors as well as investors who want to enter the market. Brunswick also offers ideal conditions for those searching for smaller properties. The average sales price is around 400,000 euros. Property owners are currently holding back on putting their property up for sale. The existing range is still within the middle price segment, composed of local sales and higher-priced objects from foreign investors who are withdrawing from the Brunswick market. The excess demand leads to an accelerated process of buying decision. Nevertheless, excessive price expectations are very hard to achieve, even in good locations, as buyers are looking very carefully at the multiplier. Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 245,5 245,8 246,0 247,4 248,9 249,2 245,0 241,9 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 137,1 137,0 137,1 136,8 137,6 137,8 137,6 136,7 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,79 1,79 1,79 1,81 1,81 1,81 1,78 1,77 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Braunschweig

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Wohnungsmarkt Angebot/Nachfrage 2011 Residential R market supply/demand ,0 mittlere Lage/average location 8,0 gute Lage/good location in % 6,0 4,0 2,0 0,0 Bundesschatzbriefe (10 Jahre)/Bunds (10 years) Inflationsrate/ inflation rate Haushalte Nachfrage Households, demand Wohnungsbestand Angebot Housing stock, supply 137,8 137,7-2,0 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Anzahl Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Transaktionszahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl / Number ** Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 38 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Braunschweig, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Braunschweig, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 Stabile Faktoren in allen Lagen Die Faktoren sind auf dem Braunschweiger Markt für Wohn- und Geschäftshäuser während der vergangenen Monate stabil geblieben. Die Werte in den sehr guten Lagen liegen weiter zwischen 11,8 und 15,0 und in den guten Lagen zwischen 10,0 und 13,5. In den mittleren Lagen erreichen sie im oberen Bereich einen Wert von 11,5. In den einfachen Lagen werden in der Spitze Faktoren bis 10,5 erzielt. Die Investoren kommen überwiegend aus Braunschweig und der näheren Umgebung. Vereinzelt schauen sich aber auch Privatanleger aus Hannover in Braunschweig um. Die Investoren finanzieren die Objekte aufgrund des niedrigen Zinsniveaus vermehrt mit Fremdkapital. In Einzelfällen reicht die Quote sogar bis zu 100 %. In der Studentenstadt wurde jetzt auch wieder eine leicht steigende Bevölkerungszahl registriert. Da parallel dazu im Vergleich zum Vorjahr rund 50 % weniger neue Wohnungen fertiggestellt wurden, halten sich das Wohnungsangebot und die -nachfrage derzeit die Waage. Der Braunschweiger Markt ist also insgesamt ausgeglichen. Laut Empirica/Techem lag der Leerstand 2009 zwar noch bei 3,6 %, ist aber mittlerweile bis auf die wenigen einfachen Lagen weit außerhalb der Innenstadt kaum noch bemerkbar. Die Mieten bleiben nach wie vor stabil. In den sehr guten Lagen liegen sie derzeit zwischen 6,50 und 8,00 EUR/m², in den guten Lagen zwischen 6,00 und 7,00 m². In den mittleren Lagen reicht die Spanne von 4,50 bis 6,00 EUR/m² und in den einfachen Lagen von 3,50 bis 5,00 EUR/m². Westliches Ringgebiet mit neuen Perspektiven Die Nachfrage konzentriert sich nicht mehr ausschließlich auf die guten und sehr guten Lagen rund um den östlichen Innenstadtwall, sondern verlagert sich vermehrt auch auf die mittleren Lagen im westlichen Ringgebiet von Braunschweig. Das dortige Sanierungsgebiet zeigt erste positive Effekte. Mittlerweile wird hier auch schon in den einfachen Lagen gekauft. Nachhaltige Impulse für die westlichen Stadtteile könnten auch von der Projektentwicklung für das Gelände des Klinikums Holwedestraße ausgehen, das 2017 geschlossen werden soll. Leicht steigende Verkaufszahl Für das laufende Jahr rechnen wir mit einer etwas höheren Anzahl von verkauften Wohn- und Geschäftshäusern als Das Umsatzvolumen könnte in diesem Jahr 40 Mio. EUR erreichen. Stable multipliers in all locations The multipliers have remained stable on the Brunswick residential investment market during the past few months. In very good locations, the values still range between 11.8 and 15.0, while they are between 10.0 and 13.5 in good locations. In average locations, they are reaching a top value of In basic locations, the top end is achieving multipliers of up to Investors are predominantly from Brunswick and the surrounding area. In individual cases, private investors from Hanover are also taking a look at Brunswick. The investors are increasingly financing the properties with loan capital due to the low interest rate. The proportions can even be up to 100 % in some cases. There has been yet another slight increase in the population figures in the student city. As, parallel to this, around 50 % fewer new apartments were created in comparison to the previous year, the supply and demand for residential accommodation is currently balanced. The Brunswick market is also balanced overall. According to Empirica/Techem, vacancy was at 3.6% in 2009, while it is now barely noticeable apart from in the few basic locations far outside the city centre. Rents are remaining stable. In very good locations, they are currently between 6.50 and 8.00 euros/m², while, in good locations, they are between 6.00 and 7.00 m². In average locations, they range from 4.50 to 6.00 euros/m² and in basic locations from 3.50 to 5.00 euros/m². Western ring area offering new prospects Demand is no longer concentrated exclusively on good and very good locations around the eastern Innenstadtwall, but instead is also increasingly shifting to average locations in the western ring area of Brunswick. The redevelopment area there is showing first positive effects. Meanwhile, properties in basic locations there are also being sold. Sustained impulses for the western areas of the city could also be generated by the project development on the site of the Klinikum Holwedestraße, which is due to be closed in Slightly increasing sales figures We expect a slightly higher number of residential investment objects to be sold in the current year than in Turnover volume could amount to 40 million euros this year. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Braunschweig

5 Braunschweig - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Brunswick - Residential Investment locations B1 B214 Engel & Völkers Commercial Lehndorf-Watenbüttel Weststadt Veltenhof-Rühme A392 Broitzem Westliches Ringgebiet A391 Rüningen B4 Schunteraue Nordstadt Innenstadt Stöckheim-Leiferde Viewegs Garten-Bebelhof Heidberg-Melverode Wabe-Schunter Östliches Ringgebiet A395 A2 B248 Timmerlah- Geitelde-Stiddien Bienrode-Waggum- Bevenrode Wenden-Thune- Harxbüttel Südstadt-Rautheim- Mascherode Hondelage Volkmarode A39 Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2012, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2012, Source: Engel & Völkers Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Faktor Multiplier Trend 11,8-14,3 10,0-13,3 9,1-11,1 8,3-10,5 11,8-14,8 10,0-13,3 9,1-11,8 8,3-10,5 11,8-15,0 10,0-13,5 9,0-11,5 8,0-10,5 11,8-15,0 10,0-13,5 9,0-11,5 8,0-10,5 Whg.-Mieten in EUR/m 2 Residential rents in EUR/m 2 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial 6,50-7,50 3,50-4,50 6,50-7,50 3,50-4,50 6,50-8,00 3,50-5,00 6,50-8,00 3,50-5,00 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Braunschweig

6 Engel & Völkers Braunschweig Immobilien GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH An der Martinikirche Braunschweig Tel. +49-(0) BraunschweigCommercial@engelvoelkers.com