Seite 1. Wohnräume verwalten und Bestände pflegen! " 0.2. Mietminderung" " 0.3. Kaution" " 1.1. Begriff Betriebskosten" " 1.2. Abrechnungszeitraum"

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1 LF5! Seite 1 Wohnräume verwalten und Bestände pflegen! 5.0. Mietzahlungen als Hauptpflicht des Mieters! 0.1. Grundsätze zur Zahlungspflicht des Mieters 0.2. Mietminderung 0.3. Kaution 5.1. Betriebskostenabrechnung! 1.1. Begriff Betriebskosten 1.2. Abrechnungszeitraum 1.3. Abrechnungsfrist 1.4. Formale Anforderungen 1.5. Prinzip der Wirtschaftlichkeit 1.6. Abrechnungsprinzipien 1.7. Haushaltsnahe Dienstleistungen 1.8. Betriebskosten und Mietminderung 1.9 Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung Grundsteuer Wasserversorgung Entwässerung Heizung Warmwasser Verbundene Heizungs-, Warmwasserversorgung Kosten Personenaufzug

2 Seite Grundsätze zur Zahlunspflicht des Mieters! 535 Abs.2 BGB: Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. a.) Zusammensetzung der Miete: 1. Einzel bzw Grundmiete (Nettokaltmiete) 2. Vorrauszahlungen auf die Betriebskosten (=wird abgerechnet) oder Bruttomiete = alle Betriebskosten sind enthalten oder bei Genossenschaften spricht man von Nutzungsentgelten und Nutzungsvertrag, weil die Mieter Miteigentümer der Wohnung sind. b.) Erfüllungsort: 270 Abs. 1 BGB: Geld hat der Schuldner im Zweifel auf seine Gefahr und seine Kosten dem Gläubiger an dessen Wohnsitz zu übermitteln. -> Geldschulden sind Schickschulden mögliche Gefahren: - Zahlendreher in der Kontonummer - Mieter wird bei Barzahlung ausgeraubt mögliche Kosten: - Bankführungsgebühren => Wie kann bezahlt werden? - Barzahlung - Lastschriftverfahren (SEPA) - Dauerauftrag - Einzelüberweisung c.) Fälligkeit: 556 Abs. 1 BGB: Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. 193 BGB: Ist an einem bestimmten Tag oder innerhalb einer Frist eine Willenserklärung abzugeben oder eine Leistung zu bewirken und fällt der bestimmte Tag oder der letzte Tag der Frist auf einen Sonntag, oder ähnliches so tritt der nächste Werktag an seine Stelle.

3 Seite Mietminderung! 536 BGB: -> kann die Wohnung überhaupt nicht genutzt werden = 100% Minderung -> Tauglichkeit gemindert = angemessene herabgesetzte Miete -> Bei einer energetischen Sanierung kann in den ersten 3 Monaten die Miete nicht gemindert werden -> bei Wohnraummietverträgen können diese Rechte nicht ausgeschlossen werden -> der Mangel muß angezeigt werden -> der Mangel darf nicht schon vorher bekannt gewesen sein Kaution! 551 BGB: -> max. 3 Nettokaltmieten -> 3 Teilzahlungen ab der ersten Miete möglich -> die Kaution muss getrennt von Firmenkonten angelegt werden (Insolvenzschutz) -> zu üblichen Zinsen -> ausser bei Studenten- Jugendwohnheimen Wie kann die Kaution geleistet werden?! -> Barzahlung -> Kautionsversicherung -> Sparbuch -> Überweisung -> zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam -> Verpfändung von Wertpapieren -> Bankbürgschaft = bei einer Bürgschaft dürfen grundsätzlich nur 3 NKM vereinbart werden. Ausnahmen: Die Bürgschaft dient zur Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges.

4 Seite 4 Wie kann die Kaution verwendet werden?! Grundsätzlich kann der Vermieter die Kaution zum Beispiel für: - unterlassene Schönheitsreparaturen - Mietrückstände - Ansprüche aus BK- Abrechnungen verwenden. Dieses ist jedoch nicht sinnvoll, weil hierdurch die Sicherheit des Vermieters sinkt. Eine Verwertung am Ende des Mietverhältnisses ist sinnvoller. Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?!! -> grundsätzlich 6 Monate nach Beendigung des MV -> für die Betriebskostenrechnung kann bis zur Abrechnung das 3fache der monatlichen Vorauszahlungen einbehalten werden Verkauf des Objektes und Zwangsverwaltung! -> Der neue Eigentümer haftet für die Auszahlung der Kaution, weil er den alten Mietvertrag übernehmen muss -> auch der Zwangsverwalter haftet für die Kaution 5.1 Betriebskostenabrechnung! Begriff Betriebskosten 1 Abs.1 BetrKV: Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer, durch das Eigentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstehen. Beispiel: Wasser, WW, Heizung, Gartenpflege, Müllabfuhr 1 Abs.2 BetrKV: Zu den Betriebskosten gehören nicht: - Verwaltungskosten z.bsp: Wohnungsab- nahme durch Hausmeister - Instandhaltungs -, setzungskosten z.bsp: Modernisierung, Instandsetzung des Balkons, Wasserschaden

5 Seite Prinzip der Wirtschaftlichkeit! 556 Abs 3 BGB: über die Vorauszahlungen der Betriebskosten ist jährlich abzurechnen, dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. -> Deshalb muß grundsätzlich ein günstiger Anbieter für Strom, Gas, Wasser, etc gesucht werden. Aber: - nicht bei jeder Preiserhöhung muss ein neuer Anbieter gesucht werden, weil auch Faktoren wie Zuverlässigkeit eine Rolle spielen. - auch wenn z.bsp: Müllgebühren über dem Landesdurchschnitt liegen, kann die Wirtschaftlichkeit gegeben sein, da es sich um den Durchschnitt handelt Abrechnungsprinzipien! Beispiel: Kosten einer Ölheizung Bestand l 640 Kauf am l 1800 Kauf am l 2800 Zahlung erst 2014 Bestand l Leistungsprinzip: hier wird der tatsächliche Aufwand berücksichtigt Verbrauch (FiFo-Prinzip) = Anfangsbestand + Zukäufe - Endbestand Verbrauch = 2900l = 800l l l l Kosten = 2540 = Abflussprinzip: hier werden nur die bezahlten Rechnungen berücksichtig Kosten = 1800 = 1800 Kosten = 4600 = Abrechnung nach Rechnung: alle eingegangenen Rechnungen werden berücksichtigt Für Heiz und Warmwasserkosten ist das Leistungsprinzip vorgeschrieben, sonst erkennt der BGH auch das Abflussprinzip an.

6 Seite Haushaltsnahe Dienstleistungen! 35a EStG (Einkommenssteuergesetz) Für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse oder für die Inanspruchnahme von haushaltsnahen Dienstleistungen oder die Inanspruchnahmen von Handwerksleistungen ermäßigt sich die Einkommenssteuer um 20% der Aufwendungen. Vorraussetzungen: - nur Arbeitskosten werden berücksichtigt, keine Materialkosten, deshalb müssen Arbeitskosten in der Rechnung und Betriebskostenabrechnung separat ausgewiesen werden. - der Rechnungsbetrag muss überwiesen werden - es gelten verschiedene Höchstgrenzen für die Aufwendungen -> 6000 bei Handwerksleistungen (1200 Steuerermäßigung )

7 Seite Betriebskosten und Mietminderung! Mietminderungen beziehen sich immer auf die Bruttowarmmiete. Bsp.: NKM 500,00 + BK 160,00 =660,00 Der Mieter mindert berechtigt um 20 %. Jahresnettomiete = 6000,00 BK-Vorrauszahlung = 1920,00 Jahresbruttomiete = 7920,00 Minderung 20 % = 1584,00 geforderte Miete = Jahresbruttomiete - Minderung = 7920, ,00 = 6336,00 Die Betriebskostenabrechnung ergibt tatsächliche Kosten: = 2098,20 Tatsächliche Forderungen: Jahresnettomiete = 6000,00 + tatsächl. BK = 2098,20 = 8098,20 Tatsächliche Minderung = 20 % von 8098, ,64 = 6478,56! Nachzahlung/Guthaben!= gezahlte Miete - tatsächliche Forderung! Nachzahlung142,56 = 6336, ,56!

8 Seite Betriebskosten nach der Betriebskostenabrechnung! Grundsteuer Sie ist eine Steuer auf den Grundbesitz. Grundsteuer A: für land und forstwirtschaftliche Grundstücke Grundsteuer B: für bebaute und unbebaute Grundstücke a.) Einheitswertberechnung: Das Finanzamt ermittelt den Einheitswert des Grundstücks, dieser bezieht sich in der Regel auf das Jahr Grundstück = Einheitswert = Marktwert (eventuell höher) b.) Steuermesszahl: Wie hoch wird der jeweilige Grundbesitz besteuert? lt. Grundsteuergesetz: 6 -> für Betriebe der Land-Forstwirtschaft 3,5 -> für Grundstücke -> 3,1 -> Zweifamilienhäuser -> 2,6 -> EFH bis ,89 Einheitswert -> 3,5 -> für den Rest des Einheitswertes c.) Zusammenhang Steuermesszahl und Steuermessbetrag Steuermessbetrag = Einheitswert x Steuermesszahl Einheitswert EFH ,89 x 2,6 = 99, ,11 x 3,5 = 40,79 = 140,49! d.) Grundsteuerberechnung Grundsteuer = Steuermessbetrag x Hebesatz Hebesatz = Prozentsatz den die Gemeinden beschließen können, um die Grundsteuer zu erhöhen. Bsp.: Hebesatz = 380 % Grundsteuer = 140,49 x 380 % = 533,86! pro Quartal = 133,47! e.) Grundsteuererlass Ein Grundsteuererlass kann bei mehr als 50 % Minderung des Rohertrages (z.bsp: bei Leerstand) beim Steueramt der Gemeinde beantragt werden. Vorraussetzung ist, dass der Grund für die Minderung nicht beim Eigentümer liegt.

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