Mieterlexikon. 1. Wohnungssuche / Mietvertrag

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1 Mieterlexikon 1. Wohnungssuche / Mietvertrag 1.1 Ich suche eine Wohnung Unsere freien Wohnungen finden Sie auf unserer Internetseite unter Mietangebote. 1.2 Ich habe eine Wohnung gefunden, wie geht es jetzt weiter? Wir benötigen von Ihnen einen ausgefüllten Interessentenbogen (Download PDF) und eine Selbstauskunft der Schufa. Sofern daraus keine negativen Einträge hervorgehen, erhalten Sie von uns den Mietvertrag zur Unterschrift. 1.3 Was ist eine Mietsicherheit? Im Mietvertrag wird grundsätzlich vereinbart, dass Sie eine Mietsicherheit zu leisten haben. Diese kann wahlweise auf ein gesondertes Kautionskonto eingezahlt werden. Auf diesem Konto ist Ihr Geld getrennt vom Vermögen des Eigentümers und so vor dem Zugriff Dritter geschützt. Sie haben die Möglichkeit, die Kaution in max. drei Raten einzuzahlen. Die erste Rate muss dabei allerdings vor Übergabe der Wohnung erfolgen- durch Verpfändung eines Sparbuches erfolgen oder durch Übergabe einer Bürgschaft einer Bank oder Versicherung erfolgen. 1.4 Wann und von wem bekomme ich meine Wohnungsschlüssel? Bei Übersendung des von uns unterschriebenen Mietvertrages teilen wir Ihnen auch mit, wer Ihnen die Wohnung und die Schlüssel übergibt. Bitte sprechen Sie den genauen Termin direkt mit dieser Person ab. Wir bitten allerdings um Verständnis, dass dieser Termin in der Regel innerhalb unserer üblichen Geschäftszeiten liegt. 1.5 Was passiert bei der Wohnungsübergabe? Wenige Tage vor oder am Tag des Mietvertragsbeginns erhalten Sie die Schlüssel zu Ihrer neuen Wohnung. Zugleich wird auch der Zustand der Wohnung in einem Protokoll festgehalten. In dem so festgehaltenen Zustand ist die Wohnung nach einem hoffentlich langen Mietverhältnis auch wieder zurückzugeben (Siehe auch Wohnungsabnahme) 1.6 Warum sollte ich eine Einzugsermächtigung erteilen? Wenn Sie sicher sein wollen, dass die Miete vollständig und pünktlich bei Ihrem Vermieter ankommt, erteilen Sie uns am besten eine Einzugsermächtigung (Download Formular), dann liegt diese Aufgabe bei uns. Sollten wir einmal irren ist menschlich und auch wir sind Menschen

2 geirrt haben, können Sie den von uns abgebuchten Betrag bei Ihrer Bank zurückfordern. Wir haben darauf keinen Einfluss so haben Sie die maximale Sicherheit, dass wir nicht zu viel Geld von Ihrem Konto abbuchen. 1.7 Wer ist eigentlich mein Vermieter? Wir sind eine Hausverwaltung, das heißt, die Wohnungen, die wir verwalten gehören nicht uns, sondern einem Dritten, der uns mit der Verwaltung beauftragt und bevollmächtigt hat. Ihr Vermieter ist immer der im Grundbuch eingetragene Eigentümer Ihrer Wohnung, der auch im Mietvertrag und in allen Schreiben, die Sie von uns erhalten benannt wird. 1.8 Was muss ich beim Umzug in meine neue Wohnung beachten? Melden Sie den Stromzähler für Ihre Wohnung bei einem Stromversorger Ihrer Wahl an. Wenn sich der Stromzähler außerhalb ihrer Wohnung befindet, wenden Sie sich bitte an Ihren Hauswart, der Ihnen gerne weiterhilft. Bitte beachten Sie bei Renovierungsarbeiten, dass Sie nicht alleine im Haus sind. Laute Arbeiten sollten daher wochentags bis 19:00 Uhr beendet sein und am Wochenende unterbleiben. Sollte es unumgänglich sein, zu anderen Zeiten Arbeiten auszuführen, stimmen Sie sich bitte mit den Nachbarn ab. Dieser werden sicher Verständnis haben, wenn Sie freundlich und vorab gefragt werden. Sofern Ihre Wohnung über eine Gasetagenheizung geheizt wird, melden Sie bitte auch Ihren Gaszähler bei einem Gaslieferanten Ihrer Wahl an. 2. Miete und Nebenkosten 2.1 Wie setzt sich meine Miete zusammen? Die Gesamt-Miete besteht in der Regel aus einer Grundmiete (auch Nettokaltmiete), diese deckt die Kapitalkosten des Vermieters, die Kosten für notwendige Reparaturen am Haus und für die Verwaltung ab, zusätzlich sind Vorauszahlungen für Betriebskosten (häufig auch als Nebenkosten bezeichnet) zu bezahlten. Was Betriebskosten sind, regelt Ihr Mietvertrag sowie die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Sofern Ihre Wohnung über eine Zentralheizung beheizt wird, unterscheiden wir bei den Vorauszahlungen zwischen einer Heizkostenvorauszahlung und einer Betriebskostenvorauszahlung. Neben der Grundmiete und den Vorauszahlungen können individuell weitere Positionen, wie Untermietzuschläge hinzukommen. Bei Gewerbe kann auch 2

3 die Zahlung von Umsatzsteuern vereinbart werden. 2.2 Was ist eine Umlagenabrechnung Für den Betrieb eines Hauses fallen laufend Kosten an. Über diese Kosten wird jährlich eine Abrechnung erstellt. Dabei werden die anteiligen Kosten für Ihre Wohnung und Ihre Mietzeit ermittelt und den gezahlten Vorauszahlungen gegenübergestellt. 2.3 Wann erhalte ich die Umlagenabrechnung Sie erhalten die Umlagenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode. Sind Sie innerhalb der Abrechnungsperiode ausgezogen, kann dies auch mehr als 12 Monate nach Ihrem Auszugsdatum sein. Ein Beispiel: Die Abrechnung erfolgt jeweils für den Zeitraum bis ; Ihr Mietvertrag endet am Der Abrechnungszeitraum endet dennoch am die Abrechnung erhalten Sie spätestens bis zum des Folgejahres. 2.4 Was machen die kleinen Geräte am Heizkörper? Bei diesen Geräten handelt es sich um Heizkostenverteiler, die jeweils am Ende der Abrechnungsperiode bzw. bei Mietvertragsbeginn und Mietvertragsende abgelesen werden. Die Geräte erfassen die Temperaturdifferenz zwischen Heizkörper und Raumtemperatur, dadurch kann die Heizleistung ermittelt werden und so die Heizkostenabrechnung nach Ihrem tatsächlichen Verbrauche erstellt werden. 2.5 Wann kommt der Ableser für die Heizkostenverteiler? Die Heizkostenverteiler werden grundsätzlich in den ersten Wochen nach Ende jeder Abrechnungsperiode abgelesen. Sofern Ihre Heizkostenverteiler bereits mit einem Funkmodul ausgestattet sind, erfolgt die Ablesung nicht mehr in Ihrer Wohnung, so dass Sie die Ablesung nicht bemerken. Muss die Ablesung in Ihrer Wohnung erfolgen werden Sie direkt vom Ablesedienst informiert. 2.6 Ich bekomme über die Ablesung kein Protokoll mehr, wie kann ich jetzt die Abrechnung prüfen? Bei den verwendeten elektronischen Heizkostenverteilern wird der abgelesene Wert zum Ende zurückliegenden Abrechnungsperiode mindestens 12 Monate lang gespeichert und in dem kleinen Display angezeigt. Bei Erhalt der Abrechnung können Sie so kontrollieren, ob dieser angezeigte Wert mit den Werten in Ihrer Abrechnung übereinstimmt. Wenn Sie mehr zum Thema Betriebskosten wissen möchten lesen Sie unsere Broschüre Betriebskosten (download) 3

4 3. Gebrauch der Wohnung 3.1 Richtig heizen und lüften Gerade in modernen Häusern mit Wärmedämmung und dichten Fenstern ist es wichtig, die Wohnung so zu nutzen, dass das Raumklima stimmt und die Heizkosten niedrig bleiben. Hier hilft die Broschüre, der Deutschen Energieagentur (dena), die Sie mit folgenden Link öffnen können: umente/gesundwohnen_es.pdf 3.2 Nachbarn Rücksichtnahme auf die Interessen Ihrer Nachbarn und gelegentlich ein freundliches Wort unterstützen eine angenehme Atmosphäre im Haus. Die folgenden Fragen und Antworten können nur einen grundsätzlichen Rahmen bieten, der je nach Zusammensetzung und unterschiedlichen Interessen einer Hausgemeinschaft jeweils unterschiedlich ausgelegt werden kann. Es gilt der Grundsatz: Alles ist erlaubt, solange sich niemand gestört fühlt Was sollte ich innerhalb der Ruhezeiten unterlassen? Nachts (22:00 bis 06:00 Uhr) und Mittags (12:00 bis 15:00 Uhr) gibt es ein erhöhtes Ruhebedürfnis, darauf sollten Sie Rücksicht nehmen, also auf laute Musik verzichten. Laute Arbeiten in der Wohnung, insbesondere Bohren, sollte nach Möglichkeit werktags bereits um 19:00 Uhr beendet werden und am Sonntag unterbleiben. Auch hier gilt, wenn Sie sich mit Ihren Nachbarn abgestimmt haben, spricht aus unserer Sicht nichts gegen Ausnahmen Müssen sich auch Kinder an Ruhezeiten halten? Grundsätzlich sollen sich auch Kinder an die üblichen Ruhezeiten halten. Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass Kinder ein anderen Verständnis von Lärm und von Zeit haben und in ihrem natürlichen Bewegungsdrang nicht behindert werden sollten. Hier sind die Eltern in der Verantwortung, darauf zu achten, dass lärmempfindliche Nachbarn nicht mehr als notwendig belästigt werden. Wenn Ihr Kind gerade zur Mittagszeit seinen Bewegungsdrang ausleben möchte, kann es dies möglicherweise auch in etwas Entfernung zum Haus tun Darf ich außerhalb der Ruhezeiten so laut sein, wie ich möchte? Auch außerhalb der Ruhezeiten gilt: In der Wohnung sollte Lärm möglichst vermieden werden. Hier gibt es allerdings sehr unterschiedliche Auffassungen dazu, was möglich und was Lärm ist. Als Orientierungshilfe einige Beispiele aus Gerichtsentscheidungen: 4

5 Bis zu 2 Stunden Hausmusik ist akzeptabel (dazu gehört auch Musikunterricht in der Wohnung) Die Geräusche, die eine Waschmaschine verursacht, muss ein Nachbarn auch Nachts hinnehmen die Lärmübertragung kann übrigens stark vermindert werden, wenn Sie Ihre Waschmaschine auf eine Dämmmatte stellen und etwas von der Wand abrücken. Die Nutzung einer Dusche oder Badewanne gehört auch Nachts zu einer normalen Nutzung einer Wohnung Was kann ich tun, wenn mein Nachbar ständig zu laut ist? Meist wird es Ihrem Nachbarn gar nicht bewusst sein, dass Sie sich gestört fühlen, z.b. bei älteren etwas schwerhörigen Nachbarn, die ihren Fernseher sehr laut einstellen. In diesen Fällen reicht es meist aus, freundlich darauf hinzuweisen. Führt dies zu keiner Änderung, sprechen Sie uns bitte an. Damit wir wirksame Schritte einleiten können, benötigen wir von Ihnen allerdings eine schriftliche Dokumentation, wer, wann, wie lange, welchen Lärm verursacht hat. In akuten Fällen hilft nachts auch die Polizei weiter Wozu dient die Hausordnung? Die Hausordnung regelt Grundsätze für das Zusammenleben im Haus und für die Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen. Die Hausordnung ist Bestandteil des Mietvertrages und damit für jeden Mieter verbindlich. (download: Hausordnung) Darf ich im Treppenhaus und im Aufzug rauchen? Ganz klar: Nein und das nicht nur, weil sich nicht rauchende Nachbarn gestört fühlen könnten, sondern auch wegen einer möglichen Brandgefahr Wo kann ich einen Kinderwagen und mein Fahrrad abstellen? Kinderwagen dürfen nur dann im Hausflur abgestellt werden, wenn es keine andere zumutbare Möglichkeit gibt und Fluchtwege nicht zugestellt werden. Fahrräder sollten im Fahrradraum abgestellt werden, wenn es diesen gibt. Fahrradständer vor dem Haus, sollten nur von denen genutzt werden, die ihr Fahrrad täglich nutzen. Mit in Ihre Wohnung nehmen, sollten Sie Ihr Fahrrad nur dann, wenn es keine anderen Möglichkeit gibt, da es durch den Transport durch das Treppenhaus leider relativ häufig zu Verschmutzungen kommt. 5

6 3.2.8 Darf ich meine Schuhe vor der Wohnungstür stehen lassen? Das Treppenhaus ist ein Fluchtweg. Dort dürfen keine brennbaren Materialien abgestellt werden und der Fluchtweg darf nicht verstellt werden. Schuhe können hier zu einer Stolperfalle werden und dürfen daher nicht im Treppenhaus stehen. 3.3 Sicherheit Brauche ich eine Hausratversicherung und eine Haftpflichtversicherung? Eine Hausratversicherung tritt ein bei Schäden, die an Ihrer Wohnungseinrichtung z.b. durch Feuer, Wasserschäden oder Einbruch entstehen können. Häufig wird unterschätzt, welche Werte in einer Wohnung gelagert werden. Schon eine einfache Ausstattung, erreicht schnell 5-stellige Beträge. Wir empfehlen daher jedem Mieter, eine Hausratversicherung abzuschließen. Schnell kann durch eine kleine Unaufmerksamkeit ein erheblicher Schaden verursacht werden, für den Sie dann in Haftung genommen werden können. Dieses Risiko wird durch eine Haftpflichtversicherung abgedeckt eine Haftpflichtversicherung sollten Sie daher ebenfalls abschließen Was kann ich für die Sicherheit in meiner Wohnung tun? Download Sicherheit 3.4 Haustiere Brauche ich eine Genehmigung, wenn ich ein Haustier halten will? Kleine Tiere, von denen keine Störung zu erwarten ist, wie z.b. Hamster, Fische in einem kleinen Aquarium,, können Sie jederzeit ohne Genehmigung halten. Für größere Tiere, wie Hunde, ist eine Genehmigung erforderlich Kann eine Genehmigung zur Haustierhaltung verweigert werden? Wir wollen, dass Sie sich in Ihrer Wohnung wohlfühlen und werden daher eine Tierhaltung in der Regel genehmigen. Eine Genehmigung werden wir allerdings verweigern, wenn wir eine Störung der Nachbarschaft befürchten müssen die Haltung von Kampfhunden werden wir daher nicht genehmigen oder eine Gefährdung der Gebäudesubstanz zu 6

7 befürchten ist z.b. bei sehr großen Aquarien, die die Statik des Gebäudes überfordern kann. 3.5 Renovieren Was sind Schönheitsreparaturen? Schönheitsreparaturen ist die dekorative Gestaltung einer Wohnung oder formal ( 28 Abs. 4 II.BV): das Tapezieren, Anstreichen oder kalkten der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen Wer muss die Schönheitsreparaturen ausführen? In der Regel ist vertraglich vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen ausführt. Das ist auch sinnvoll, weil jeder Mieter andere Vorstellungen von der Gestaltung seiner Wohnung hat, die am besten von jedem Mieter selbst realisiert werden können. Fehlt eine entsprechende Vereinbarung, ist der Vermieter für die Durchführung der Schönheitsreparaturen verantwortlich Welche Umbauten darf ich nur nach Genehmigung ausführen? Immer dann, wenn Sie planen bauliche Veränderungen an Ihrer Wohnung auszuführen, der in die Bausubstanz eingreift (z.b. Tausch von Fliesen im Bad oder Verlegung von Laminat), sprechen Sie uns bitte an. In fast allen Fällen werden wir uns nicht gegen solche Maßnahmen stellen, da wir daran interessiert sind, dass Sie sich in Ihrer Wohnung wohlfühlen. In vielen Fällen werden wir nützliche Hinweise zur Ausführung der Arbeiten beisteuern können. Regelmäßig werden wir allerdings verlangen, dass der ursprüngliche Zustand bei Auszug wiederherzustellen ist. 3.6 Müllentsorgung Wohin mit dem Sperrmüll? Bei den meisten regionalen Entsorgungsbetrieben (Müllabfuhr) können Sie Sperrmüll als Privatperson kostenlos abgeben. In vielen Gemeinden gibt auch Sperrmülltage, an denen dieser kostenlos abgeholt wird. In jedem Fall gehört Sperrmüll nicht auf dem Müllplatz, in den Keller oder auf den Dachboden. Wenn Sperrmüll in Gemeinschaftsflächen abgestellt wird, müssen wir diesen als 7

8 gewerblichen Abfall kostenpflichtig entsorgen. Können wir den Verursacher nicht feststellen, werden die Kosten mit der nächsten Betriebskostenabrechnung allen Mietern des Hauses in Rechnung gestellt Was gehört in welche Tonne? Auf vielen Müllplätzen gibt es mittlerweile so viele verschiedene Tonnen, dass es mitunter nicht mehr ganz einfach ist, die Übersicht zu behalten. Daher eine kleine Hilfe: Blaue Tonne: Papier und Pappe, also alte Zeitungen, Zeitschriften, Pappkartons, Gelbe Tonne: Leere Verpackungen (mit grünem Punkt) Glastonnen (meist grün): Gläser und leere Flaschen wichtig ist hier, die konsequente Trennung von Bunt- und Weißglas. Braune Tonne: Biomüll, alle organischen Abfälle (Obstreste und schalen, Teebeutel, Essensreste, Blumen, Pflanzen, ) Orange Tonne: Sonstige Wertstoffe, z.b. keine Elektrogeräte (Toaster, Lampen, Rasierer), Altmetall, Holz, Textilien Schwarze Tonne (Restmüll): Alles was in keine der vorstehenden Tonnen gehört. 3.7 Mängel Was mache ich, wenn etwas defekt ist? Melden Sie sich bei uns, egal auf welchem Weg: telefonisch, per Mail, Fax oder Brief. Ihre Ansprechpartner und deren Kontaktdaten finden Sie im Hausaushang in Ihrem Treppenhaus. Wir sorgen dann schnellstmöglich für Abhilfe Was sind Kleinreparaturen? Im Mietvertrag kann vereinbart sein, dass Sie als Mieter für die Kosten bestimmter Bagatellschäden beziehungsweise Kleinreparaturen aufkommen müssen. Zum Beispiel, wenn der Wasserhahn eine neue Dichtung braucht, ein Fenstergriff lose oder der Badewannenabfluss verstopft ist Was mache ich, bei Notfällen am Wochenende oder Nachts? Auch nachts oder am Wochenende kann die Heizung oder die Stromversorgung ausfallen. Damit in diesen Notfällen schnell Abhilfe geschaffen werden kann, haben wir einen Notdienst, der außerhalb unserer Geschäftszeiten weiterhilft. Wie Sie 8

9 diesen erreichen, steht im Hausaushang in Ihrem Treppenhaus Habe ich Anspruch auf Mietminderung? Ist durch einen Defekt die Möglichkeit zur Nutzung Ihrer Wohnung erheblich eingeschränkt (z.b. bei einem längeren Heizungsausfall im Winter) steht Ihnen eine Mietminderung zu. Teilen Sie uns bitte mit, wenn Sie der Meinung sind, dass dies für Sie zutrifft. Wenn Sie ohne Mitteilung an uns die Mietzahlung reduzieren, können wir den Grund nicht erkennen. Dies kann zu unbeabsichtigten Konsequenzen führen Was mache ich bei Schimmel in der Wohnung? Von Schimmelsporen gehen erhebliche gesundheitliche Gefahren aus, daher ist es wichtig, umgehend zu handeln. Um den Schimmel nachhaltig zu beseitigen ist es allerdings notwendig zuerst die Ursache zu ermitteln. Wir verfügen über die notwendigen Messgeräte, um feststellen zu können, ob der Schimmel durch eine falsche Nutzung (siehe auch Richtig heizen und lüften )oder durch einen baulichen Mangel entstanden ist. 4. Ich will/muss umziehen 4.1 Was muss ich bei der Kündigung beachten? Eine Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und von allen Mietern unterschrieben sein. 4.2 Kann ich vor Ablauf der Kündigungsfrist aus der Wohnung raus? Sofern wir einen neuen Mieter für Ihre bisherige Wohnung finden, können wir gerne eine Verkürzung der Kündigungsfrist vereinbaren. 4.3 Wozu dient die Vorabnahme? Bei einer Vorabnahme kann geklärt werden, welche Arbeiten möglicherweise von Ihnen vor Vertragsende auszuführen sind, z.b. Rückbau von Umbauten, die Sie vorgenommen hatten. Eine solche Vorabnahme ist allerdings immer unverbindlich, da sie in der Regel in möblierten Wohnungen stattfinden und damit erheblichen Teile der Wandflächen verdeckt sind. 4.4 Was passiert bei der Wohnungsabnahme? Bei der Wohnungsabnahme wird der Zustand der Wohnung festgestellt. Dieser muss in der Regel mit dem Zustand übereinstimmen, der bei der Wohnungsübergabe protokolliert wurde. 4.5 Wann bekomme ich meine Kaution zurück? Wenn die Miete bis zum Ende der Vertragslaufzeit bezahlt ist und bei der Wohnungsabnahme keine Mängel festgestellt wurden, die von Ihnen zu 9

10 beseitigen sind, können wir die Mietsicherheit incl. der während der Mietzeit aufgelaufenen Zinsen zumindest teilweise zurückgeben. Dies ist in der Regel ca. 6 Monate nach Ende des Mietvertrages möglich. Wenn noch eine Umlagenabrechnung aussteht, werden wir allerdings einen Teil zurückbehalten, bis die Abrechnung erstellt ist. 4.6 Wann bekomme ich die letzte Umlagenabrechnung? Umlagenabrechnungen werden immer für einen Zeitraum von einem Jahr erstellt. Auch Ihre Abrechnung kann daher erst erfolgen, wenn das Abrechnungsjahr abgelaufen ist und uns alle für die Erstellung der Abrechnung notwendigen Rechnungen vorliegen. Im Extremfall können daher zwischen Ihrem Vertragsende und dem Zugang der letzten Abrechnung fast zwei Jahre vergehen. 10