Auskunftsanspruch des Vermieters über ein vom gewerblichen Mieter abgeschlossenes Untermietverhältnis

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1 AG München, Endurteil v C 10749/16 Titel: Auskunftsanspruch des Vermieters über ein vom gewerblichen Mieter abgeschlossenes Untermietverhältnis Normenkette: BGB 133, 157, 241 Abs.2 Leitsätze: 1. Ist der Vermieter nach der Mietvertragsklausel berechtigt, die Zustimmung zur Untervermietung aus wichtigem Grund zu widerrufen, ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter über die Person des Untermieters und die Bedingungen des Untermietvertrages zu informieren, damit geprüft werden kann, ob ein wichtiger Grund zur Versagung der Untermieterlaubnis vorliegt. (redaktioneller Leitsatz) 2. Selbst dann, wenn die Mietvertragsklausel die Erteilung einer generellen Erlaubnis zur Untervermietung ohne Einholung einer Erlaubnis des Vermieters vorsehen würde, bestünde dennoch ein Auskunftsanspruch des Vermieters über die Untermietbedingungen als mietvertragliche Nebenpflicht aus dem Gebot der wechselseitigen Rücksichtnahme. (redaktioneller Leitsatz) 3. Für ein Gewerberaummietverhältnis besteht ein Auskunftsanspruch im Hinblick auf den Namen des Untermieters, die Art der Nutzung und auf die Höhe des Untermietzinses. (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Auskunft, Untervermietung, Gewerberaummietverhältnis, Vermieter, Mieter, Zustimmung, Geheimhaltungsinteresse, Nebenpflicht, Mietvertrag, Rücksichtnahmegebot Fundstellen: LSK 2016, ZMR 2017, 251 Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, als Mieterin der Ladeneinheit des Erdgeschosses Auskunft über das von ihr als Vermieterin geschlossene noch bestehende Untermietverhältnis hinsichtlich des Namens bzw. der Firma des Untermieters, der Art der Nutzung der Räume, der Höhe des Untermietzinses und der Laufzeit des Untermietvertrages zu erteilen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreit werden gegeneinander aufgehoben. Die Kosten, die dadurch entstanden sind, dass die Klage zunächst vor dem unzuständigen Gericht erhoben wurde, trägt die Klägerin. 3. Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1.000,00 vorläufig vollstreckbar. 4. Der Streitwert wird auf 1.000,00 festgesetzt. Tatbestand

2 1 Die Parteien streiten über das Bestehen von Auskunftsansprüchen im Rahmen eines Gewerberaummietverhältnisses. 2 Zwischen den Parteien besteht ein Gewerbemietverhältnis über das Objekt Erdgeschoss im, welches durch Mietvertrag vom begründet wurde. Die Klägerin ist Vermieterin des streitgegenständlichen Objektes. Der Vertrag wurde am mit der geschlossen, welche durch ihre Komplementärin vertreten wurde; diese wurde vertreten durch ihren Geschäftsführer Martin Muth erfolgte eine Umfirmierung der in Am schied Martin Muth als Geschäftsführer der aus und seine Tochter Maria Magdalena Muth wurde zur Geschäftsführerin bestellt. 3 Die Mieträume wurden zur gewerblichen Nutzung für den Betrieb einer/eines Textilreinigung/Hemdenwäscherei/Waschsalon vermietet (vgl. 2 des Mietvertrages vom ). Gemäß 3 des Mietvertrages wurde als Mietbeginn der vereinbart und der Vertrag bis befristet mit einer dreimaligen Verlängerungsoption für die Beklagte. 4 In 12 des Mietvertrages ist folgendes geregelt: 12 Untervermietung 1. Die Mieterin ist im Rahmen des vereinbarten Mietzweckes zur ganz- oder teilweisen Untervermietung oder unentgeltlichen Drittüberlassung berechtigt. Die Zustimmung kann widerrufen werden, wenn in der Person oder im Nutzungsverhalten des Drittnutzers ein wichtiger Grund vorliegt. Insbesondere kann eine erteilte Zustimmung widerrufen werden, wenn Vertragsbestimmungen zwischen Vermieter und Mieterin erheblich verletzt werden oder die tatsächliche Nutzung oder die Ausrichtung des Betriebs des Drittnutzers von der baurechtlichen Nutzungsgenehmigung abweicht. 3. Als Sicherheit für die Ansprüche der Vermieterin aus diesem Mietvertrag tritt die Mieterin bereits jetzt alle gegenwärtigen oder künftigen Ansprüche an die Vermieterin ab, die der Mieterin aus eventueller Untervermietung auf Zahlung oder auf Herausgabe und Räumung von Mieträumen zustehen. Die Vermieterin nimmt die Abtretung an. 4. Klarstellend haftet die Mieterin für alle Handlungen oder Unterlassungen des Untermieters ohne Rücksicht auf eigenes Verschulden. 5 Bezüglich weiterer Einzelheiten des Mietvertrages vom wird auf Anlage K1 und den Nachtrag Anlage K2 verwiesen. 6 Im Rahmen eines Rechtsstreits vor dem erfuhr die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vom bzw. durch Schriftsatz der Beklagten vom von einer Untervermietung durch die Beklagte. Ein individuelle Mitteilung zur Zustimmung einer Untervermietung durch die Beklagte war nicht erfolgt. 7 Nachfolgend begehrte die Klägerin mit Schreiben vom Auskunft über die Person des Untermieters, den vereinbarten Mietzins und ab wann die Untervermietung durch die Beklagte erfolgte (vgl. Anlage K4). Die Beklagte verweigerte daraufhin mit Schreiben des Beklagtenvertreters vom eine diesbezügliche Mitteilung, da kein Recht der Klägerin bestünde hierüber Auskunft zu erhalten. Die Beklagte berief sich insoweit auf ein Geheimhaltungsinteresse (vgl. Anlage K5).

3 8 Die Klägerin ist der Ansicht, dass vorab eine Zustimmung zur Untervermietung von der Klägerin einzuholen gewesen wäre. Ebenso bestehe der beantragte Auskunftsanspruch, da der Klägerin als Vermieterin ein Rechtsschutzinteresse zustünde zu erfahren, wer ihre Räumlichkeiten als Untermieterin nutze und weil nur so eine Prüfungsmöglichkeit hinsichtlich etwaiger Versagungsgründe der Untervermietung möglich sei. Da der streitgegenständliche Mietvertrag in 12 Ziff. 3 eine Sicherungszession aller gegenwärtiger und künftiger Ansprüchen aus Untervermietung an die Klägerin als Vermieterin vorsehe, sei es zur etwaigen Anspruchsdurchsetzung auch die Kenntnis der Firma notwendig. Ebenso seien zur ordnungsgemäßen Durchführung eines etwaigen Räumungsverfahrens Angaben zum Untermieter zwingend erforderlich. 9 Mit der Klageschrift vom wurde Klage zunächst beim Amtsgericht Wolfratshausen erhoben. Mit Beschluss vom hat sich das Amtsgericht Wolfratshausen für örtlich unzuständig erklärt und den Rechtsstreit auf Antrag der Klägerin an das Amtsgericht München verwiesen (Bl. 34 d.a.). 10 Die Klägerin beantragte zunächst: 11 Die Beklagte wird als Mieterin des Objektes einer Ladeneinheit verpflichtet, Auskunft über das von ihr geschlossene Untermietverhältnis beginnend ab dem über das vorbezeichnete Objekt hinsichtlich des Namens bzw. der Firma des Untermieters, der Art und Nutzung der Räume, der Höhe des Untermietzinses, ob die Zahlung der Miete unter die Bedingung einer Fertigstellungsbescheinigung gestellt wurde, der Laufzeit des Untermietvertrages, etwaiger Kündigungsmöglichkeiten und Befristungen zu erteilen und hilfsweise den Untermietvertrag vorzulegen. 12 In der Sitzung vom erweiterte die Klägervertreterin den Antrag auf sämtliche geschlossen Untermietverhältnisse. 13 Die Klägerin beantragt zuletzt, Die Beklagte wird als Mieterin des einer Ladeneinheit verpflichtet, Auskunft über sämtliche von ihr geschlossenen Untermietverhältnisse beginnend ab dem über das vorbezeichnete Objekt hinsichtlich des Namens bzw. der Firma des Untermieters, der Art und Nutzung der Räume, der Höhe des Untermietzinses, ob die Zahlung der Miete unter die Bedingung einer Fertigstellungsbescheinigung gestellt wurde, der Laufzeit des Untermietvertrages, etwaiger Kündigungsmöglichkeiten und Befristungen zu erteilen und hilfsweise den Untermietvertrag vorzulegen.

4 14 Die Beklagte beantragt, die Klage kostenpflichtig abzuweisen. 15 Die Beklagte ist der Ansicht, dass sie durch den mit der Klägerin geschlossenen Mietvertrag zur Untervermietung berechtigt sei. Eine individuelle Genehmigung sei aufgrund der mietvertraglichen Regelung nicht mehr notwendig gewesen. Ferner bestünden keinerlei Gründe, die eine Mitteilung zur Person des Untermieters und der Mietbedingungen an die Klägerin erforderlich machten. Insbesondere sei die Klägerin als Hauseigentümerin auch jederzeit in der Lage, die gewerblich-genutzten Räume im öffentlichen Bereich zu betreten und sich davon zu überzeugen in welcher Form das Reinigungsgeschäft in ihren Räumlichkeiten betrieben werde. Eine Kenntnis der Person des Untermieters, welche die Reinigung in den Räumlichkeiten der Klägerin führt, sei nicht erforderlich. Eine Offenlegung sei zwar im Falle von Mietrückständen, die durch Forderungsabtretungen gesichert werden, erforderlich, solche seien aber bisher nicht aufgetreten. Weiterhin liege im Hinblick auf die vereinbarte Mietkaution eine Übersicherung vor. Es überwiege das Geheimhaltungsinteresse der Beklagten, mit wem sie Geschäftsbeziehungen in Form einer Untervermietung der Gewerberäume unterhalte. Für das erste Untermietverhältnis, das 2015 geendet habe, bestehe kein nachträgliches Interesse an einer Mitteilung der Person des Untermieters. 16 Das Gericht hat Beweis durch Vernehmung des Zeugen rhoben. 17 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien und auf die Sitzungsniederschrift vom und Bezug genommen. Entscheidungsgründe 18 Der Klage war teilweise stattzugeben, da sie zulässig und in Teilen begründet ist. I. 19 Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht München nach 1 ZPO, 23 Nr. 1 GVG, 29 a I ZPO sachlich und örtlich zuständig. Die Erweiterung des zunächst gestellten Auskunftsanspruch auf sämtliche Untermietverhältnisse stellt eine nach 264 Nr. 2 ZPO zulässige Klageänderung dar. Jedenfalls war die Änderung sachdienlich, 263 ZPO. II. 20 Die Klage ist teilweise begründet, da der Klägerin der geltend gemachte Auskunftsanspruch hinsichtlich des zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung bestehenden Untermietverhältnisses in Teilaspekten zusteht. Hinsichtlich des im Jahr 2015 beendeten Untermietverhältnisses ist die Klage unbegründet. 1. Die Beklagte hat der Klägerin Auskunft zu erteilen, über den Namen des derzeitigen Untermieters, die Art der Nutzung, die Höhe des Untermietzinses sowie hinsichtlich der vereinbarten Laufzeit. 21 Die Berechtigung zur Untervermietung ist im streitgegenständlichen Mietvertrag vom in 12 geregelt (vgl. Anlage K1). Danach ist die Beklagte im Rahmen des vereinbarten Mietzweckes zur ganz oder teilweisen Untervermietung oder unentgeltlichen Drittüberlassung berechtigt. Weiter heißt es in 12 Ziff. 2: Die Zustimmung kann widerrufen werden, wenn in der Person oder im Nutzungsverhalten des Drittnutzers ein wichtiger Grund vorliegt. Insbesondere kann eine erteilte Zustimmung widerrufen werden, wenn Vertragsbestimmungen zwischen Vermieter und Mieterin erheblich verletzt werden oder die tatsächliche

5 Nutzung oder die Ausrichtung des Betriebs des Drittnutzers von der baurechtlichen Nutzungsgenehmigung abweicht. Die Parteien haben nicht ausdrücklich geregelt, ob vor Abschluss eines Untermietvertrages die Zustimmung der Klägerin einzuholen ist und ob dies schriftlich zu geschehen hat. Bei einer Auslegung des Vertrages unter Berücksichtung der 133, 157 BGB ergibt sich jedoch nach Ansicht des Gerichts aus dem Wortlaut und nach dem Sinn und Zweck des Vertrages, dass eine Erlaubnis mit Verbotsvorbehalt vereinbart werden sollte. Eine solche Konstellation liegt vor, wenn der Mieter grundsätzlich zur Untervermietung berechtigt ist und der Vermieter die Erlaubnis zur versagen darf, wenn hierfür gewichtige Gründe geltend gemacht werden (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., 540 BGB Rn. 64). Als wichtiger Grund für den Widerruf der Zustimmung wurde im streitgegenständlichen Vertrag auf die Person oder das Nutzungsverhalten des Mieters abgestellt. Aufgrund der Vereinbarung eines Widerrufs der Zustimmung aus wichtigem Grund, ist die Beklagte verpflichtet, die Klägerin über die Person des Untermieters und die Bedingungen des Untermietvertrages zu informieren, damit die Vermieterin prüfen kann, ob ein wichtiger Grund zur Versagung der Untermieterlaubnis vorliegt (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., 540 BGB Rn. 64; BGH vom , Az. XII ZR 92/04). Selbst wenn man die Klausel als die Erteilung einer generellen Erlaubnis ohne Einholung einer Erlaubnis des Vermieters auslegen würde, wie dies von der Beklagten vertreten wird, bestünde dennoch ein Auskunftsanspruch der Klägerin. Ein solcher ergibt sich als mietvertragliche Nebenpflicht aus dem Gebot der wechselseitigen Rücksichtnahme (vgl. Blank/Börstinghaus, a.a.o., 540 BGB Rn. 61). 22 Die Reichweite der Auskunftsansprüche hinsichtlich der Vertragsbedingungen orientiert sich am jeweiligen Einzelfall (Schmitt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., 540 BGB Rn. 68). Für ein Gewerberaummietverhältnis besteht nach herrschender Rechtsprechung und Literatur ein Auskunftsanspruch im Hinblick auf den Namen des Untermieters, die Art der Nutzung und auf die Höhe des Untermietzinses (vgl. BGH vom , Az. XII ZR 92/04). Demnach besteht vorliegend eine Auskunftspflicht zur Person des Untermieters, der Miethöhe und der Art der Nutzung durch den Untermieter. Da der streitgegenständliche Mietvertrag befristet ist, besteht auch ein Informationsinteresse der Klägerin im Hinblick auf die Laufzeit des Untermietverhältnisses (vgl. Schmitt-Futterer/Blank, a.a.o., 540 BGB Rn. 68). 23 Ein weitergehendes Informationsrecht der Klägerin als Vermieterin ist vorliegend nicht ersichtlich. Zur Prüfung der Versagungsgründe ist es ausreichend, dass die Klägerin oben genannte Informationen zur Person und zum Untermietverhältnis erhält. Das Geheimhaltungsinteresse der Beklagten überwiegt hinsichtlich weiterer Informationen zum Untermietverhältnis. Im Hinblick auf die Frage, ob die Zahlung der Miete unter die Bedingung einer Fertigstellungsbescheinigung gestellt wurde, wurde klägerseits nicht vorgetragen, aus welchem Grund ein Auskunftsanspruch der Klägerin besteht. 24 Die Tatsache, dass die Klägerin das Mietobjekt aufsuchen kann, um so unter Umständen mögliche Versagungsgründe hinsichtlich einer Untervermietung aufzuspüren, lässt den ihr zukommenden Auskunftsanspruch nicht entfallen Bezüglich des bereits im Jahre 2015 beendeten Untermietverhältnisses ist die Klage unbegründet. Nach Einvernahme des Zeugen M. ist das Gericht davon überzeugt, dass das erste Untermietverhältnis zum endete. Die Aussage des Zeuge M. war glaubhaft, der Zeuge glaubwürdig. Die Klägerin hat keine konkreten Gründe vorgetragen, weshalb ihr ein Auskunftsanspruch im Hinblick auf das zum beendete Untermietverhältnis zustehen sollte. Zielrichtung der Auskunftspflicht gegenüber dem Vermieter ist es, dass dieser Kenntnis von der Person des Untermieters und Vertragsbedingungen des Untermietverhältnisses erhält, um etwaige künftige bzw. bestehende Risiken für ihn und sein Mietobjekt abzuwenden; d.h. im Besonderen oben genannte Versagungsgründe hinsichtlich der Person des Untermieters zu erkennen. Dieser Zweck kann bei einem bereits beendeten Untermietverhältnis schon nicht mehr erreicht werden, da insoweit keine Beeinträchtigungen mehr von der Person des früheren Untermieters ausgehen kann. Unabhängig von der Wirksamkeit der Globalsicherungszession im Rahmen

6 des 12 Abs. 3 des Hauptmietvertrages, könnte auch aus dieser Abtretung nicht hergeleitet werden, dass nachträglich, d.h. nach Beendigung des Mietverhältnisses 2015 eine Auskunftspflicht an die Klägerin besteht. Die Klägerin hat keine konkreten Mietrückstände für diesen Zeitraum vorgetragen. Eine Anspruchsdurchsetzung aus den Forderungen, die die Klägerin aus der Sicherungszession erhalten habe, ist daher nicht erforderlich. 26 Auf den Hilfsantrag der Klägerin hinsichtlich der Vorlegung der Untermietverträge war nicht mehr einzugehen, da durch ein Teilobsiegen hinsichtlich des Hauptantrags der Klägerin die Bedingung zur Prüfung des Hilfsantrags nicht eingetreten ist. Dieser erfolgte für den Fall des vollständigen Unterliegens im Hauptantrag. III. 27 Die Kostenentscheidung folgt aus 92 Abs. 1 S. 1, 2 ZPO. Die Gerichtskosten waren gegeneinander aufzuheben. Die Klägerin unterliegt vollends hinsichtlich ihres Auskunftsanspruchs auf das schon beendete Untermietverhältnis des Jahres Jedoch obsiegt sie in grundlegenden Teilaspekten beim Auskunftsanspruch hinsichtlich des momentanen Untermieters. Die Kosten, die dadurch entstanden sind, dass zunächst das unzuständige Amtsgericht Wolfratshausen ( 29 a Abs. 1 ZPO als ausschließliche örtliche Zuständigkeit) angegangen wurde, sind nach 281 Abs. 3 S. 2 ZPO der Klägerin aufzuerlegen. IV. 28 Die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach 709 S. 1 ZPO. V. 29 Der Streitwert war mit 1.000,00 festzusetzen, 48 Abs. 2 S. 1 GKG, 3 ZPO.