Mandantenveranstaltung Ingo Kolms, LL.M. Rechtsanwalt. Gesetzesänderungen im Baurecht. - Das Wichtigste für den Bauträger

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1 1 Mandantenveranstaltung Ingo Kolms, LL.M. Rechtsanwalt Gesetzesänderungen im Baurecht. - Das Wichtigste für den Bauträger

2 Wieso benötigen wir Gesetzesänderungen? Derzeitiges Werkvertragsrecht sehr allgemein gehalten Baurechtliche Rechtsprechung der letzten Jahrzehnte Vermeidung langwieriger Auseinandersetzungen Regelungen der VOB/B sind lediglich AGB Verbraucherschutz Europarecht 2

3 Neues Bauvertragsrecht gilt ab Mandantenveranstaltung Wanderer und Partner Vertragsschluss Vertragsschluss Vertragsschluss Altes Recht Neues Bauvertragsrecht 3

4 1. Werkvertragsrecht, allgemeine Regelungen 2. Sonderregelungen Bauvertrag 650a 650g BGB-E Verbraucherbauvertrag 650i 650n BGB-E Architektenvertrag/ Ingenieurvertrag 650p 650t BGB-E Bauträgervertrag 650u 650v BGB-E 3. Kaufrecht: insb. Kauf und Einbau mangelhaften Baumaterials 4

5 Das Wichtigste für den Bauträgervertrag 650u BGB-E, Bauträgervertrag (1) Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen [ ]. Errichtung und Umbau Werkvertrag, Bauvertrag, Verbraucherbauvertrag Eigentumsübertragung an dem Grundstück Kaufvertrag 5

6 Allgemeines Werkvertragsrecht 632a BGB-E, Abschlagszahlungen 632a BGB 632a BGB-E Höhe der Abschlagzahlungen: objektiver Wertzuwachs beim Besteller Berechnung auf Grundlage der vereinbarten Vergütung (wie 16 Abs. Nr. 1 VOB/B) Verweigerung der vollständigen Abschlagszahlung bei wesentlichen Mängeln Abschlagsrechnung ist auch bei wesentlichen Mängeln zu bezahlen Bei unwesentlichen Mängeln: Zurückbehaltungsrecht i.h. des Doppelten der zur Mangelbeseitigung erforderlichen Kosten Bei wesentlichen und unwesentlichen Mängeln: Zurückbehaltungsrecht 6

7 640 Abs. 2 BGB-E, fiktive Abnahme 640 Abs. 1, S. 2 BGB 640 Abs. 2 BGB-E Keine fiktive Abnahme bei wesentlichen Mängeln (Abnahmereife) Auch bei wesentlichen Mängeln ist eine fiktive Abnahme möglich Lässt der Besteller eine Frist zur Abnahme fruchtlos verstreichen, gilt das Werk als abgenommen (Fiktion) Bereits die Behauptung eines einzigen Mangels (wesentlich oder unwesentlich) hindert die fiktive Abnahme Verbraucher ist auf Fiktionswirkung hinzuweisen (Textform) Fertigstellung des Werkes erforderlich 7

8 650g BGB-E, Zustandsfeststellung bei verweigerter Abnahme Erwerber verweigert die Abnahme auf Verlangen des Bauträgers: gemeinsame Feststellung des Zustands des Werks; von beiden Vertragsparteien zu unterschreiben Erwerber bleibt der Zustandsfeststellung fern Bauträger kann die Zustandsfeststellung einseitig vornehmen Offenkundiger Mangel nicht im Protokoll genannt Vermutung, dass der Mangel erst nach Zustandsfeststellung entstanden ist 8

9 650i ff. BGB-E, Verbraucherbauvertrag Verbraucherbauvertrag Vertrag, durch den der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird Sicherheit für Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung (Rate) 5% des vereinbarten Gesamtkaufpreises für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel Fertigstellungstermin verbindlich angeben 9

10 650i ff. BGB-E, Verbraucherbauvertrag Baubeschreibung muss vor Vertragsschluss zur Verfügung gestellt werden Angaben in der Baubeschreibung werden Vertragsbestandteil Wie bisher (Beurkundungspflicht) Ausnahme: die Vertragsparteien haben ausdrücklich etwas anderes vereinbart Baubeschreibung unvollständig oder unklar: Auslegung des Vertrags anhand sämtlicher vertragsbegleitender Umstände, insb. des Komfort- und Qualitätsstandards nach der übrigen Leistungsbeschreibung Zweifel bei der Auslegung gehen zu Lasten des Bauträgers Mindestanforderungen, Art. 249 EGBGB 10

11 650i ff. BGB-E, Verbraucherbauvertrag Art. 249 Informationspflichten bei Verbraucherbauverträgen 2 Inhalt der Baubeschreibung (1) In der Baubeschreibung sind die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer Weise darzustellen. Sie muss mindestens folgende Informationen enthalten: 1. allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise, 2. Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe, 3. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte, 4. gegebenenfalls Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik, 5. Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke, 6. gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus, 11

12 7. gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen, 8. Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss, 9. gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen. Was bedeutet das für den Bauträger: Baubeschreibung so detailliert wie möglich Einschließlich Negativ-Beschreibung (Benennen der Bereiche, die nicht von der Leistungspflicht erfasst sein sollen 12

13 Weitere relevante Änderungen 650a BGB-E, Bauvertrag Bauvertrag Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon Instandhaltung eines Bauwerks wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist 13

14 14 648a BGB-E, Kündigung aus wichtigem Grund Sonderkündigungsrecht aus wichtigem Grund für beide Parteien Teilkündigung muss sich auf einen abgrenzbaren Teil des geschuldeten Werks beziehen Gemeinsame Zustandsfeststellung Schriftform bei Kündigung von Bauverträgen genügt nicht!

15 650b BGB-E, Anordnungsrecht des Bestellers Begehrt der Besteller eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs oder eine Änderung, die notwendig ist Vertragsparteien streben Einvernehmen über die Änderung und die Mehr- oder Mindervergütung an Unternehmer ist verpflichtet, ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung zu erstellen Bei Änderung des Werkerfolgs nur, wenn ihm die Ausführung der Änderung zumutbar ist (Unzumutbarkeit einer Anordnung ist vom Unternehmer zu beweisen) Erzielen die Parteien binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens keine Einigung, kann Besteller die Änderung anordnen Unternehmer ist verpflichtet der Anordnung nachzukommen Bei Verweigerung: Einstweilige Verfügung 15

16 650c BGB-E, Vergütungsanpassung bei Anordnung des Bestellers Höhe der Vergütung ist nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn zu ermitteln Keine Einigung über die Höhe der Nachtragsvergütung der Unternehmer kann bei der Berechnung von Abschlagszahlungen 80 % einer im Nachtragsangebot genannten Mehrvergütung ansetzen 16

17 650p ff. BGB-E, Architekten- und Ingenieurvertrag Sonderkündigungsrecht Teilabnahme auf Verlangen des Unternehmers Gesamtschuldnerische Haftung von Architekt/ Ingenieur und bauausführendem Unternehmer 17

18 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 18