Eine Information des Salzburger Instituts für Raumordnung und Wohnen. Die Gebührenbefreiung. bei Inanspruchnahme der Salzburger Wohnbauförderung

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1 Eine Information des Salzburger Instituts für Raumordnung und Wohnen Die Gebührenbefreiung bei Inanspruchnahme der Salzburger Wohnbauförderung Inhalt 1. Einleitung Überblick über die Nebenkosten Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie Gebühren bei Fremdfinanzierung Die Befreiung von den Gerichtsgebühren Grundbücherliche Sicherstellung bei Wohnbauförderung Die Befreiung von den Gerichtsgebühren Die Befreiung von der Darlehens-/Kreditgebühr Allgemeines Voraussetzungen für die Gebührenbefreiung Sonstiges Auflage Stand November 2006

2 1. EINLEITUNG Beim Kauf, der Errichtung oder Sanierung einer Wohnung oder eines Hauses fallen eine Reihe von Nebenkosten an, die zu einer hohen finanziellen Belastung führen können. Einen großen Teil der Nebenkosten machen Steuern und Gebühren aus. Wird mit Mitteln der Wohnbauförderung finanziert, besteht die Möglichkeit der Befreiung von einem Teil der anfallenden Gebühren. Es handelt sich dabei um Gebühren, die bei Fremdfinanzierungen von Immobiliengeschäften regelmäßig anfallen: Gerichtsgebühren für die Eintragung eines Pfandrechts im Grundbuch, die Eingabe und die Beglaubigungskosten für Schuld- und Pfandbestellungsurkunden, sowie Rechtsgeschäftsgebühren für Darlehens- und Kreditverträge. Um eine Befreiung von diesen Gebühren in Anspruch nehmen zu können, müssen eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt sein. Die Behörden legen gestützt auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zum Teil strenge Maßstäbe an. Nicht selten wird die Gebührenbefreiung nicht anerkannt und es erfolgt zum Teil Jahre nach dem Kauf oder der Errichtung der Immobilie eine Gebührenvorschreibung. Die nachträgliche Vorschreibung dieser Gebühren kann zu einer hohen finanziellen Belastung führen. Die Berater des SIR müssen immer wieder feststellen, dass Betroffenen die Voraussetzungen für die Gebührenbefreiung nicht bekannt sind. Manches erscheint dem Einzelnen auch unverständlich, etwa wenn die Fläche von Kellerabteilen in einem Wohnhaus nicht zur Wohnnutzfläche gezählt wird, die Fläche von ähnlich ausgestatteten Abstellräumen im Keller eines Reihenhauses/Einfamilienhauses aber schon. Die vorliegende Broschüre soll als Hilfestellung dienen und einen Überblick über die Bestimmungen zur Gebührenbefreiung liefern. Verweise auf Entscheidungen der Gerichte und einschlägige Literatur erleichtern eine weitergehende Befassung mit dem Thema. 2 q/projekte/wohnen/konkret/infoblatt/gebührenbefreiung.pdf

3 Überblick über die NEBENKOSTEN Mit welchen Nebenkosten müssen Sie beim Erwerb einer Immobilie rechnen: (Bemessungsgrundlage für die Berechnung ist in den meisten Fällen der Kaufpreis) Grunderwerbssteuer 3,5 % Gerichtsgebühr für die Einverleibung zum Erwerb des Eigentumsrechts 1 1 % (zuzüglich 39, Eingabegebühr) 2 Honorar des Anwalts oder Notars für die Errichtung des Kaufvertrages, Übernahme und Abwicklung von Treuhandschaften, Selbstbemessung der Grunderwerbssteuer, etc. (zuzüglich 20 % USt.) 1 2,5 % Es handelt sich dabei um Erfahrungswerte. Die genaue Höhe dieser Kosten erfahren Sie vom Vertragserrichter, wobei Umfang und Komplexität des Vertrages die Höhe des Honorars beeinflussen, das auch über 2,5 % liegen kann. Wird das Honorar nicht vorab vereinbart, kann der Anwalt/Notar nach Einzelleistungen entsprechend der Bestimmungen des Rechtsanwaltstarifgesetzes oder Notariatstarifgesetzes abrechnen. Oftmals hat der Vertragserrichter auch Treuhandschaften für die Finanzierungsabwicklung des Käufers zu übernehmen. Diese Tätigkeit wird zum Teil gesondert verrechnet. Beglaubigungskosten und Barauslagen Eventuell Maklergebühr 3 % die maximale Höchstprovision beträgt bis ,42 4 % und darüber 3 % vom Wert (Kaufpreis) 3, zuzüglich 20 % USt. Weitere mögliche Kosten entstehen für Bankgarantien, Kontoführungsgebühren bei gesperrtem Bautreuhandkonto, Bausachverständige für Baufortschrittskontrolle. Insbesondere beim Hausbau fallen zusätzlich Kosten der Parzellierung, Aufschließungskosten (z.b. Anliegerleistung an die Gemeinde für die Zufahrtsstraße) sowie Anschlusskosten für Strom, Wasser, Kanal, Telefon, Gas, Fernwärme, KabelTV etc. an. 1 TP 9b GGG (Gerichtsgebührengesetz) 2 TP 9a GGG 3 15 ImmMV (Immobilienmaklerverordnung) 3

4 2.2 Wird der Kauf oder die Sanierung der Immobilie mit Krediten finanziert, sind folgende Gebühren zu berücksichtigen: Pfandrechtseintragungsgebühr 4 1,2 % vom Wert des einzutragenden Rechtes (Darlehensnominale plus Nebengebührensicherstellung 5 diese beträgt erfahrungsgemäß etwa 20% bis 30% des Darlehens. Bei einer Höchstbetragshypothek von der Darlehensnominale). Erfolgt ein gesonderter Antrag 6 auf Einverleibung der Pfandrechte ist noch eine weitere Eingabegebühr in Höhe von 39, zu berücksichtigen. Die Schuld- und Pfandbestellungsurkunden müssen mit einer beglaubigten Unterschrift versehen sein. Die Beglaubigung kann beim Notar oder bei Gericht erfolgen. Die Höhe der Beglaubigungskosten ist abhängig von der Höhe des Nennbetrages. 7 Eine Gebührenbefreiung von den Beglaubigungskosten ist nur bei Gericht möglich. Rechtsgeschäftsgebühr für Kredit- und Darlehensverträge 8 0,8 % vom Kredit- und Darlehensbetrag. 4 TP 9b Z 4 GGG 5 Tschuggel/Pötscher, Gerichtsgebühren7, Fn 19 und 20 zu 26 GGG 6 Diese fällt nicht an, wenn die Einverleibung der Pfandrechte mit der Einverleibung des Eigentumsrechts beantragt wird. 7 Vgl. TP 11 GGG und 25 NTG (Notariatstarifgesetz) 8 33 TP 8 Abs 1 und TP 19 Abs 1 GebG (Gebührengesetz) 4

5 BEFREIUNG von den GERICHTSGEBÜHREN beim geförderten Kauf einer von einem gewerblichen oder gemeinnützigen Bauträger neu errichteten Wohnung oder eines Reihenhauses (Ersterwerb), bei Errichtung eines Hauses 9 und bei einer geförderten Sanierung Grundsätzliches zur grundbücherlichen Sicherstellung bei Inanspruchnahme von Wohnbauförderungsmitteln des Landes Salzburg Die Besicherung von Darlehen erfolgt meistens durch Einverleibung von Pfandrechten auf der erworbenen Liegenschaft oder dem erworbenen Liegenschaftsanteil. Wird der Kauf oder die Errichtung mit Hilfe von Förderungsmitteln nach dem Salzburger Wohnbauförderungsgesetz finanziert, erfolgt die Sicherstellung der Darlehen und der Wohnbauförderungsmittel im Lastenblatt des Grundbuchs. Ausnahmen bestehen nur bei wohnbaugeförderter Finanzierung von Sanierungen und Förderungen des Erwerbs bestehender Wohnungen. Je nach Art der Förderung sind unterschiedliche Grundbuchsordnungen im Lastenblatt vorgesehen. Maßgeblich für die Pfandrechtseintragungen ist immer der Finanzierungsplan der Zusicherung. Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Pfandrechtseintragungsgebühr ist der jeweilige Nennbetrag der eingetragenen Pfandrechte. Bei den Bank-/Bausparkassendarlehen ist zusätzlich die Nebengebührensicherstellung (erfahrungsgemäß ca. 30 % des Nennbetrags) zu berücksichtigen. 10 Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Beglaubigungskosten ist nur der Nennbetrag. Eventuelle Nebengebühren bleiben dabei unberücksichtigt Die Befreiung von der Pfandrechtseintragungsgebühr, der Eingabegebühr und den Beglaubigungskosten Die gesetzliche Grundlage zur Gebührenbefreiung: 53 Abs 3 WFG bei Förderung des Erwerbs einer vom Bauträger neu errichteten Wohnung/eines Reihenhauses; Förderung der Errichtung eines Doppel- oder Einfamilienhauses; Förderung der Errichtung von Wohnungen im Wohnungseigentum und Baurechtseigentum und Häusern in der Gruppe; Sanierung und Errichtung von Bauernhäusern und Errichtung von Austraghäusern; 9 Ein- und Doppelhäuser; Häuser in der Gruppe Abs 2 GGG; siehe auch Tschugguel/Pötscher, aao, FN 19 zu 26 GGG; 11 Allerdings wird eine wertunabhängige Gebühr von zusätzlich 13, verrechnet 12 Wohnbauförderungsgesetz

6 42 Abs. 3 WSG 13 bei Förderung von Sanierungsmaßnahmen Die Voraussetzungen der Gebührenbefreiung nach 53 Abs 3 WFG 1984: a) Nur solche Eingaben, Amtshandlungen und Rechtsgeschäfte sind von den Gerichtsgebühren befreit, die durch die Finanzierung von Objekten veranlasst sind, die im Rahmen einer auf Grund landesgesetzlicher Vorschriften vorgenommenen Wohnbauförderungsmaßnahme gefördert werden. Es muss ein Zusammenhang zwischen der Finanzierung des geförderten Objektes und dem der Gebühr grundsätzlich unterliegenden Rechtsgeschäftes bestehen, wobei unter Finanzierung die Gesamtheit der Maßnahmen zur Beschaffung der Geldmittel für die Schaffung des Objektes zu verstehen ist. 14 Mit anderen Worten, das im Grundbuch besicherte Darlehen oder der Kredit muss der Finanzierung der Wohnbauförderungsmaßnahme 15 dienen. Gebührenbefreiung besteht nur hinsichtlich jener Kredite und Darlehen, die in der Zusicherung genannt sind und somit klargestellt ist, dass sie der Finanzierung des Objektes dienen. Sofern die sonstigen Voraussetzungen erfüllt sind, besteht daher die Befreiung für die pfandrechtliche Besicherung des Förderungsdarlehens des Landes Salzburg, bei früheren Förderungen des annuitätengestützten Bankdarlehens, der Annuitätenzuschüsse des Landes Salzburg und eines eventuellen weiteren Darlehens zur Ausfinanzierung. 16 Eine einmal entstandene Gebührenschuld fällt im Nachhinein nicht mehr weg. Daraus folgt, dass die Gerichtsgebührenbefreiung nur dann möglich ist, wenn die Zusicherung vor Entstehen der Gebührenschuld vorliegt. Dies ist für die Pfandrechtseintragungsgebühr der Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch, für die Eingabegebühr der Zeitpunkt der Überreichung des Antrags und für die Beglaubigungskosten der Zeitpunkt des Beginns der Beglaubigung Wohnhaussanierungsgesetz 14 VwGH , 97/16/0199; , 97/16/0298; , 2002/16/0131mwN 15 Förderung des Erwerbs einer vom Bauträger neu errichteten Wohnung oder Errichtungsförderung 16 Der VwGH hat klargestellt, dass die Befreiung von den Gebühren auch bei einer Höchstbetragshypothek möglich ist. Vgl. VwGH , 97/16/ GGG 6

7 Keine Gebührenbefreiung besteht bei Umschuldungen. Gleiches gilt bei einem Verkauf der Immobilie und Übernahme der Wohnbauförderung, sofern eine Pfandrechtseintragung zugunsten einer neuen Bank erfolgt. Allerdings besteht die Möglichkeit, die Umschuldung als Forderungseinlösung der neuen Bank gemäß 1422, 1423 ABGB durchzuführen. 18 Oft erfolgt keine Umstellung des Pfandrechts im Grundbuch 19, weshalb auch keine Pfandrechtsgebühr oder Eingabegebühr anfällt. Wird allerdings später das Pfandrecht etwa im Zuge einer Exekution eingetragen, sind die Gebühren zu bezahlen. Gebührenbefreiung besteht dann nicht, wenn der nicht geförderte Teil einer Wohnung oder eines Hauses überwiegt. Befindet sich im Haus eine zweite räumlich eindeutig getrennte Wohnung, kann dennoch Gebührenbefreiung vorliegen, wenn sich aus der Förderungszusicherung eindeutig ergibt, dass die Förderung und die pfandrechtlich zu besichernden Darlehen nur die geförderte Wohnung betreffen und nicht die zweite im Haus befindliche Wohnung. 20 b) Die Gebührenbefreiung nach 53 Abs 3 WFG 1984 setzt voraus, dass die Wohnnutzfläche 130 m², bei mehr als fünf im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen 150 m² nicht übersteigt. Für die Berechnung der Nutzfläche ist die Definition nach dem WFG 1984 heranzuziehen. 21 Demnach gilt als Nutzfläche die gesamte Bodenfläche einer Wohnung (oder eines Geschäftsraumes) abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen (Ausnehmungen); Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- und Geschäftszwecke geeignet sind, Treppen, offene Balkone, Terrassen sowie für landwirtschaftliche oder gewerbliche Zwecke spezifisch ausgestattete Räume innerhalb einer Wohnung sind bei Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen. Im Gegensatz zur Berechnung der Wohnnutzfläche nach dem Salzburger Wohnbauförderungsgesetz sind daher Loggien zur Nutzfläche zu zählen. 18 Vgl. dazu Reischauer in Rummel zu 1422, 1423 ABGB 19 Dies ist auch nicht notwendig, da der Neugläubiger sein Pfandrecht geltend machen kann, auch wenn das Pfandrecht noch zugunsten des ursprünglichen Pfandgläubigers im Grundbuch eingetragen ist. 20 VwGH , 2003/16/ Z 7 WFG 1984 in der ursprünglichen Fassung; vgl. auch VwGH , 2002/16/0208 7

8 Im Folgenden werden einige Entscheidungen des Verwaltungsgerichtshofes zur Berechnung der Wohnnutzfläche zusammengefasst. Auf diese pflegen sich die Justizbehörden erfahrungsgemäß zu beziehen, wenn es darum geht eine Gebührenbefreiung anzuerkennen oder nicht: Liegt ein Abstellraum im abgeschlossenen Wohnungsverband, ist er zur Wohnnutzfläche zu rechnen. Die Fläche eines nicht im abgeschlossenen Wohnungsverband liegenden Geräteabstellraumes ist nicht zur Wohnnutzfläche zu zählen. 22 Die Fläche von Dachboden- und Kellerräumen wird nicht zur Wohnnutzfläche gezählt. Dies gilt aber nur dann, wenn die Dachboden- und Kellerräume ihrer Ausstattung nach nicht für Wohnzwecke geeignet sind. 23 Dabei kommt es nicht auf die tatsächliche Verwendung der Räume an, sondern nur auf deren Eignung aufgrund tatsächlicher Ausstattung. 24 Daraus folgt, dass es grundsätzlich auch nicht auf die Bezeichnung in 25, 26 den Plänen ankommt. Nach der strengen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes können Räume in Kellern und Dachböden dann für Wohnzwecke geeignet sein, wenn sie in Verbindung mit dem Schlafen, Kochen, Essen und der Unterbringung und Aufbewahrung von Kleidung und Wäsche stehen. 27 Dadurch kann auch ein entsprechend ausgestatteter Kellerraum eine gewisse Eignung zur Befriedigung menschlicher Wohnbedürfnisse gewinnen, selbst wenn der Raum unbeheizt ist. 28 Wird der Wohnraum durch die Keller- oder Dachbodenräumlichkeiten entlastet, etwa da sie als Abstellräume verwendet werden (können), sind die Flächen dieser Räume als Nutzfläche zu berücksichtigen. 29 Dies führt dazu, dass nicht im Wohnungsverband liegende, von mehreren Personen als Abstellräume genutzte Keller- und Dachbodenräume (Keller- oder Dachbodenabteile) nicht zur Wohnnutzfläche gezählt werden, während Abstellräume in Kellern oder Dachböden eines Einfamilien- oder eines Reihenhauses bei der Nutzflächenberechnung zu berücksichtigen sind. Dem Umstand, dass Abstellräume in Kellern oder Dachböden (im Wohnungsverband) unbeheizt oder unbeheizbar sind bzw. nur künstlich beleuchtet werden können, kommt keine Bedeutung zu. 30 Nach jüngerer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist ein Kellerraum auch dann für Wohnzwecke geeignet, wenn die Wände einen Feinputz aufweisen und der Boden samt Wandanschluss verfliest ist VwGH , 92/16/0064; , 2002/16/0208 mwn 23 VwGH , 91/16/0064, , 2002/16/0043 mwn 24 VwGH , 2000/16/ Vgl. Tschugguel/Pötscher, Gerichtsgebühren, E 12 zu 53 Abs 3 WFG Allerdings werden von der Behörde auch Pläne als Beweis- und Bescheinigungsmittel herangezogen. 27 VwGH , 2002/16/ VwGH , 2000/16/ VwGH , 91/16/ VwGH , 2002/16/0208 mwn 31 VwGH , 2002/16/0208 8

9 Anscheinend wird ein Raum von den Gerichtsbehörden bereits als Abstellraum angesehen, wenn er der Aufbewahrung von Schiern und Schischuhen dient. Hobbyräume, Bügelzimmer, Garderoben, Bibliotheksräume, Sauna, etc. zählen auch im Keller oder Dachboden zur Wohnnutzfläche. 32 Ist nur ein Teil des Raumes für Wohnzwecke geeignet und ein Teil nicht, ist dennoch die gesamte Fläche des Raumes zu zählen. 33 Eine im Kellergeschoss befindliche Waschküche wird scheinbar nicht zur Nutzfläche gezählt, befindet sich in der Waschküche aber ein WC, wird die gesamte Fläche des Raumes zur Nutzfläche gerechnet. 34 Gleiches dürfte auch bei Montage einer Dusche, einer Sauna oder Ähnlichem der Fall sein. Nach jüngerer Auslegung rechnen die Gerichtsbehörden die Fläche der Waschküche scheinbar (?) dennoch hinzu, wenn der Raum verfliest wurde (was bei den meisten Waschküchen der Fall sein dürfte). Ein Heizraum, Tankraum etc. im Keller dient keinen Wohnzwecken und dürfte daher nicht zur Wohnnutzfläche zählen. Befinden sich die Abstellräume, Waschküche, Trockenraum etc. nicht im Keller oder Dachboden, sind sie jedenfalls zur Wohnnutzfläche zu rechnen. Weist der Dachbodenraum zwar eine starke Dachschräge auf, ist jedoch das Aufstellen eines Bettes im Dachbodenraum möglich, ist der gesamte Raum in die Nutzfläche mit einzubeziehen. 35 Gleiches gilt, wenn der Dachbodenraum als Abstellraum im Wohnungsverband genutzt wird. Ein im Wohnungsverband gelegenes Arbeitszimmer ist zur Wohnnutzfläche zu rechnen. 36 Vorräume 37, Windfänge, Flächen unter Stiegen etc. sind bei der Nutzflächenberechnung zu berücksichtigen. Die Ausstattung von Räumen für gewerbliche Zwecke bewirkt, dass die Nutzfläche dieses Raumes nicht berücksichtigt wird. Voraussetzung ist allerdings, dass die Ausstattung der Räume in einer besonderen Anpassung an die gewerbliche Nutzung besteht und eine Nutzung zu Wohnzwecken nicht ohne weitreichende bauliche Veränderungen möglich ist. 38 Es kommt nicht darauf an, ob nach baurechtlichen Vorschriften ein Raum als Wohnraum einzuordnen ist oder nicht. 39 Zusammengefasst ergibt sich daher Folgendes: Nach der strengen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes sind Keller- und Dachbodenräumlichkeiten in vielen Fällen als Abstellräume, Hobbyräume etc. und daher als für Wohnzwecke geeignet einzuordnen. Sie zählen somit zur Wohnnutzfläche. Käufer von Reihenhäusern oder Häuslbauer sollten daher 32 VwGH , 2002/16/0085 mwn 33 VwGH , 91/16/ VwGH , 94/16/0028; , 94/16/0130 mwn 35 VwGH , 91/16/ VwGH , 91/16/0064; , 2000/16/ VwGH , 89/16/ VwGH , 82/16/0167 (allerdings zum WFG 1968) 39 VwGH , 91/16/0064 9

10 nicht unbedingt auf die Gebührenbefreiung vertrauen, wenn unter Berücksichtigung der entsprechend ausgestatteten Räume im Keller oder im Dachboden die Wohnnutzfläche über 130 m² bzw. 150 m² liegt Die Voraussetzung der Gebührenbefreiung nach 42 Abs. 3 Wohnhaussanierungsgesetz: Die Gebührenbefreiung bei einer geförderten Sanierung setzt voraus, dass die Wohnnutzfläche 150 m² nicht übersteigt. Im Übrigen kann auf die Ausführungen zur Gebührenbefreiung nach 53 Abs 3 WFG 1984 verwiesen werden (Allgemeines und Nutzflächenberechnung) Überblick über das Verfahren bei Befreiung von der Pfandrechtseintragungsgebühr und der Eingabegebühr: Gemäß 32 GGG gelten für die Einbringung der Gerichts- und Justizverwaltungsgebühren die Bestimmungen des GEG 40. Zahlungspflichtig für die Pfandrechtseintragungsgebühr 41 ist jener, der den Antrag auf Einverleibung stellt, sowie derjenige, dem die Eintragung zum Vorteil gereicht; bei Beglaubigungen 42 der Antragsteller und jede Person, deren Unterschrift beglaubigt wird. Oft beantragt der Treuhänder im Auftrag des Förderungswerbers (Pfandschuldner) die Einverleibung der Pfandrechte. Neben dem jeweiligen Pfandgläubiger (Bank und Land Salzburg) wäre dann auch der Förderungswerber (Pfandschuldner) zahlungspflichtig. Beantragt die Bank die Einverleibung der Pfandrechte, wäre diese gegenüber dem Bund allein zahlungspflichtig. Allerdings haftet der Pfandschuldner regelmäßig aus dem Darlehens- und Kreditvertrag gegenüber der Bank bzw. dem Land Salzburg. Wird daher die Bank und/oder das Land Salzburg zur Zahlung verpflichtet, werden die Gebühren an den Einzelnen weiter verrechnet. Es empfiehlt sich daher mit der Bank Absprache zu halten, wenn unklar ist, ob die Voraussetzungen für die Gebührenbefreiung vorliegen bzw. wenn mit einer Vorschreibung der Gebühren gerechnet werden muss. Mit dem Antrag auf Eintragung der Pfandrechte wird gleichzeitig unter Hinweis auf die gesetzliche Bestimmung der Antrag auf Befreiung von den Gebühren gestellt. Es erfolgt in weiterer Folge eine Überprüfung der Voraussetzungen für die Gebührenbefreiung durch den Kostenbeamten des Gerichts. Zum Teil wird vor allem bei Reihenhäusern oder Einfamilien- und Doppelhäusern verlangt, Pläne vorzulegen 43, aus denen sich 40 Gerichtliches Einbringungsgesetz Abs 1 GGG GGG 43 Wie dargestellt kommt es bei der Beurteilung, ob ein Raum zur Wohnnutzfläche zu zählen ist, nicht auf die Darstellung in Plänen an, sondern auf die tatsächliche Ausstattung. Die Pläne können der Behörde aber dennoch als Beweis- oder Bescheinigungsmittel zur Ermittlung der Nutzflächen dienen. Der Einzelne muss dann nachweisen, dass ein im Plan etwa als Hobbyraum oder Sauna bezeichneter Kellerraum tatsächlich kein in dieser Weise ausgestatteter Raum ist. 10

11 die Größe der Wohnnutzfläche ergibt. Zum Teil müssen auch Lichtbilder von Dachboden- und Kellerräumlichkeiten vorgelegt werden. Kommt der Kostenbeamte zur Ansicht, dass die Voraussetzungen für eine Gebührenbefreiung nicht vorliegen, wird ein Zahlungsauftrag erlassen. Dieser Zahlungsauftrag enthält keine Begründung für die Aberkennung der Gebührenbefreiung. Es ist daher sinnvoll bei Gericht abzuklären, aus welchen Gründen die Gebührenbefreiung nicht anerkannt wurde und mit den Pfandgläubigern Rücksprache zu halten. Gegen den Zahlungsauftrag kann binnen 14 Tagen ein Berichtigungsantrag bei Gericht eingebracht werden. 44 Ein rechtzeitig eingebrachter Antrag hat aufschiebende Wirkung. 45 Da bei einem eventuellen weiteren Verfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof Neuerungsverbot besteht 46, sollten im Ermittlungs- bzw. Berichtigungsverfahren sämtliche Einwände gegen den Zahlungsauftrag begründet vorgebracht werden. Nach Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes obliegt es der Partei selbst, die für das Vorliegen der Befreiung maßgebenden Umstände einwandfrei und unter Ausschluss jedes Zweifels darzulegen. Die Behörde trifft eine besondere Ermittlungspflicht nur bei Vorliegen unklarer Sachverhalte. 47 Zwar besteht kein Anwaltszwang, die Beauftragung eines qualifizierten Rechtsbeistandes kann aber auch aus diesem Grund sinnvoll sein. Bei offenbarer Unrichtigkeit des Zahlungsauftrags kann der Kostenbeamte dem Berichtigungsantrag selbst stattgeben, ansonsten entscheidet der Präsident des Landesgerichts mit Bescheid. 48 Gegen diesen Bescheid ist kein weiteres ordentliches Rechtsmittel zulässig, sodass nur eine Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof oder/und den Verfassungsgerichtshof offen steht. Diesbezügliche Beschwerden müssen von befugten Parteienvertretern unterfertigt sein. Es ist eine Eingabegebühr in Höhe von derzeit 180, zu entrichten. 49 Der Unterlegene hat dem anderen einen Aufwandsersatz zu bezahlen Die Verjährung: Der Anspruch des Bundes auf Bezahlung der Gebühr verjährt in fünf Jahren. 51 Die Verjährungsfrist beginnt mit Ablauf des Jahres zu laufen, in dem der Gebührenanspruch entstanden ist. Der Gebührenanspruch hinsichtlich der Pfandrechtseintragungsgebühr entsteht mit Eintragung des Pfandrechts in das Grundbuch 52, hinsichtlich der Eingabegebühr mit Überreichung der Eingabe 53 bei Gericht und hinsichtlich der Beglaubigung mit Beginn der Durchführung. Von der Verjährung zu unterscheiden ist jener Fall, bei dem Voraussetzungen der Gebührenbefreiung im Nachhinein wegfallen. Gemäß 53 Abs Abs 1 GEG 45 7 Abs 2 GEG 46 Walter-Mayer, Bundesverfassungsrecht, 9. Auflage, Rz VwGH , 2001/16/0515; siehe dazu auch Tschugguel/Pötscher, Gerichtsgebühren, 254 ff 48 7 Abs 3 GEG VwGG; 17a VfGG ff VwGG; 88 VfGG 51 8 Abs 1 GEG 52 2 Z 4 GGG 53 2 Z 2 GGG 11

12 WFG 1984 ist für die Beurteilung des Vorliegens der Voraussetzungen für die Gebührenbefreiung jener Zeitpunkt maßgeblich, in dem die Gebührenpflicht begründet würde. Fällt eine der Voraussetzungen innerhalb von fünf Jahren ab diesem Zeitpunkt weg, so entfällt damit auch die Gebührenbefreiung. Werden beispielsweise Dachboden- oder Kellerräume innerhalb dieser Frist so umgebaut und ausgestattet, dass sie Wohnzwecken dienen können und wird dadurch die erlaubte Nutzflächengrenze überschritten, fällt die Gebührenbefreiung im Nachhinein weg. Das könte auch dann der Fall sein, wenn innerhalb der fünfjährigen Frist des 53 Abs 4 WFG 1984 die Förderung gekündigt wird, z.b. bei einem Verkauf der geförderten Wohnung. Da im Wohnhaussanierungsgesetz keine vergleichbare Bestimmung enthalten ist, ist diese Regelung bei einer Gebührenbefreiung wegen geförderter Sanierung nicht anzuwenden. In diesem Fall gilt nach wie vor die ursprüngliche Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, wonach eine Gebührenbefreiung im Nachhinein nicht deshalb entfällt, weil Voraussetzungen für die Gebührenbefreiung (im Nachhinein) weggefallen sind Die BEFREIUNG von der DARLEHENS-/KREDITGEBÜHR Allgemeines Nach den Bestimmungen des Gebührengesetzes unterliegen Darlehensverträge 56 und Kreditverträge 57 einer Gebühr von 0,8 % der dargeliehenen Sache bzw. der Kreditsumme. Werden vom Land Salzburg Förderungsdarlehen direkt vergeben, wird keine Gebühr eingehoben, da das Land Salzburg persönlich von der Darlehensgebühr befreit ist. 58 Nach Kenntnis des Autors besteht derzeit auch keine Gebührenpflicht aufgrund von Annuitätenzuschüssen des Landes Salzburg, da keine die Gebührenpflicht auslösende Kreditvereinbarung vorliegt VwGH , 2000/16/ Weiterführend Arnold, Rechtsgeschäftsgebühr, WUV-Verlag Rz 30a ff zu 33 TP Gemäß 33 TP 8 Abs 1 GebG 57 Gemäß 33 TP 19 Abs 1 Z 1 GebG 58 2 Z 2 GebG 59 Entscheidend dürfte sein, ob die Schuld- und Pfandbestellungsurkunde als Kreditvertrag zu qualifizieren ist. 12

13 4.2 Voraussetzungen für die Gebührenbefreiung Eine Befreiung von der Darlehens- und Kreditgebühr für das annuitätengestützte Bankdarlehen bzw. ein weiteres Ausfinanzierungsdarlehen ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich: Eine Befreiung erfolgt nach den Bestimmungen des Gebührengesetzes 60 wenn die Darlehen bzw. Kreditverträge nach dem behördlich oder von einem Landeswohnbaufonds genehmigten Finanzierungsplan zur Finanzierung eines nach den landesgesetzlichen Vorschriften über die Förderung des Wohnbaues und der Wohnhaussanierung geförderten Bauvorhabens erforderlich sind, sofern die Nutzfläche im Sinne des Wohnbauförderungsgesetzes 1984, BGBl Nr. 482, 150 m² je Wohnung nicht übersteigt. Voraussetzung für die Gebührenbefreiung ist demnach, dass der Kredit oder das Darlehen zur Finanzierung des geförderten Bauvorhabens erforderlich ist. Dies ergibt sich z.b. aus einem von der Förderstelle genehmigtem Finanzierungsplan, in Salzburg kann der Nachweis durch die Zusicherung geführt werden. Die Voraussetzungen für die Gebührenbefreiung müssen zum Zeitpunkt des Entstehens der Gebührenschuld bereits vorliegen. Die Förderung muss daher im Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages oder Kreditvertrages mit der Bank bereits zugesichert sein. 61 Eine einmal entstandene Gebührenschuld erlischt nicht dadurch, dass der Finanzierungsplan (die Zusicherung) nach diesem Zeitpunkt genehmigt wurde. 62 Die Gebührenbefreiung setzt voraus, dass die Wohnnutzfläche nicht über 150 m² liegt. Diese Obergrenze gilt unabhängig von der Personenanzahl des Haushalts. 63 Nach dem Wortlaut der Bestimmung wird ausdrücklich auf den Nutzflächenbegriff des WFG 1984 abgestellt, es kann daher auf oben Erwähntes verwiesen werden. Hinsichtlich der Förderung ist eine Überschreitung der Wohnnutzfläche von 150 m² seit Inkrafttreten der Novelle zum Salzburger Wohnbauförderungsgesetz BGBl 64/2004 möglich. 64 In diesem Fall besteht allerdings keine Gebührenbefreiung TP 8 Abs 2 Z 3 GebG und TP 19 Abs 4 Z 9 GebG 61 Zum Darlehensvertrag siehe VwGH , 94/16/0209 mwn 62 VwGH , 94/16/0209 mwn 63 Die Befreiung von der Pfandrechtseintragungsgebühr setzt voraus, dass im gemeinsamen Haushalt mindestens 6 Personen leben, ansonsten gilt die Obergrenze von 130 m2 64 Das war der

14 Nachträglicher Entfall der Gebührenbefreiung: Gebührenpflicht tritt wieder ein, wenn die Voraussetzungen für die Befreiung nachträglich wegfallen. 65 Eigentümer von Reihenhäusern oder Einfamilienhäusern müssen mit einer Vorschreibung der Gebühr rechnen, wenn aufgrund eines nachträglichen Keller- oder Dachbodenausbaus die Wohnnutzfläche über 150 m² liegt. 4.3 Sonstiges Die Verjährungsfrist für die Festsetzung der Gebühr beträgt 5 Jahre und beginnt mit Ablauf des Jahres zu laufen, in dem der Kreditvertrag unterfertigt wurde. 66 Erfolgt eine Umschuldung als Forderungseinlösung im Sinne der 1422, 1423 ABGB entsteht keine (neuerliche) Gebührenpflicht. 67 Die Gebührenbefreiung von Bauspardarlehen 68 Eine eigene Gebührenbefreiung von der Darlehensgebühr sieht das Gebührengesetz für Bauspardarlehen vor. 69 Nach dieser Bestimmung sind jene Kredite und Darlehen von der Gebühr befreit, die eine Bausparkasse ihren Bausparern gewährt. Weitere Befreiungsvoraussetzungen bestehen nicht. Die Befreiung umfasst daher auch Zwischenfinanzierungsdarlehen. Darlehen an Personen, die keine Bausparer der jeweiligen Bausparkasse sind, sind gebührenpflichtig TP 19 Abs 4 letzter Satz Abs 1 und 208 Abs 1 BAO 67 Ausführlich zu Umschuldungen Arnold, Rechtsgeschäftsgebühr, WUV Verlag, Rz 35 ff zu 33 TP Siehe dazu Arnold, Rechtsgeschäftsgebühr, WUV Verlag, Rz 30 zu 33 TP TP 19 Z 8 GebG 14

15 Notizen 15

16 SIR-Wohnberatung im Auftrag des Landes Salzburg Kostenlose Förderungs- und Finanzierungsberatung, Rechtsberatung, technische und baubiologische Beratung sowie eine Angebotsübersicht über den Wohnungsneubau im Internet (keine Wohnungsvermittlung) erhalten Sie im: Salzburger Institut für Raumordnung und Wohnen Alpenstraße 47, 5033 Salzburg Erreichbar mit den O-Bus-Linien 3, 8 und 22, Haltestelle Josefiau, Nähe Zentrum Herrnau Öffnungszeiten: Montag: Donnerstag: und nach Vereinbarung Um telefonische Voranmeldung wird gebeten: +43-(0) Weitere aktuelle SIR-Publikationen auch im Internet unter SIR-Konkret Eine Information des Salzburger Instituts für Raumordnung und Wohnen im Auftrag des Landes Salzburg Wohnbauförderung in Salzburg SIR-Konkret Eine Information des Salzburger Instituts für Raumordnung und Wohnen im Auftrag des Landes Salzburg Wohnbauförderung in Salzburg KAUF / ERRICHTUNG - Förderungsvoraussetzungen - Erwerb neu errichteter Wohnungen / Häuser in der Gruppe - Erwerb bestehender Wohnungen - Errichtung von Doppel- und Einzelhäusern - Errichtung von Wohnungen und Häusern in der Gruppe SIR-Konkret - Begünstigte Rückzahlung - Glossar Begriffserklärung Eine Information des Salzburger Instituts für Raumordnung und Wohnen im Auftrag des Landes Salzburg Wohnbauförderung in Salzburg SANIERUNG - Andere Sanierungsmaßnahmen - Umfassende Sanierung von Wohnhäusern - Glossar Begriffserklärung MIETE - Förderungsvoraussetzungen - Wohnbeihilfe - Mietkauf - Erweiterte Wohnbeihilfe - Glossar Begriffserklärung SIR Konkret Miete SIR Konkret Sanierung SIR Konkret Kauf und Errichtung Konditionen zugeteilter Bauspardarlehen Neue Bausparbedingungen kurz zusammengefasst Zuschlagspunkte für ökologische Maßnahmen Herausgeber und Verleger: SIR Salzburger Institut für Raumordnung und Wohnen Autor: Dr. Herbert Rinner Grafik: Andrea Singer, Maritta Gruber Alle: Alpenstraße 47, 5033 Salzburg, Postfach 2, Tel / , Fax / , sir@salzburg.gv.at, SIR-Infoblatt ist eine Information des Salzburger Instituts für Raumordnung und Wohnen. Schutzgebühr 0,60 EUR pro Folder Angaben ohne Gewähr!