Vertragsgestaltung: Der Mietvertrag. Dr. Naoki D. Takei

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1 Vertragsgestaltung: Der Mietvertrag Dr. Naoki D. Takei

2 2 Vertragsgestaltung Der Mietvertrag Naoki D. Takei

3 Begriff/ Interessenlage Begriff: Entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch. Nur (bewegliche oder unbewegliche) Sachen können Gegenstand der Miete sein, nicht aber Rechte oder sonstige Wirtschaftsgüter Dauerschuldverhältnis, das entweder befristet oder unbefristet abgeschlossen wird Geschäftsraum ist jeder Raum, der zur Ausübung eines Gewerbes oder einer haupt- oder nebenberuflichen Tätigkeit im weitesten Sinne dient. Die Tätigkeit braucht nicht gewinnbringend zu sein (vgl. BGE 118 II 40) Interessenlage: Vermieter: möchte eine Einnahmequelle schaffen, um mit dem Mietobjekt getätigten Investitionen zu amortisieren und mittel- bis langfristig einen Gewinn zu erzielen Mieter: will das Mietobjekt zum Zwecke seiner Geschäftstätigkeit gebrauchen 3 Vertragsgestaltung Der Mietvertrag Naoki D. Takei

4 Gestaltungsspielraum Der Mietvertrag allgemein, v.a. aber die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen, gehört zu den stark regulierten Rechtsgeschäften Art. 253 ff. OR enthalten diverse zwingende Bestimmungen, die entweder gar nicht oder nur zu Gunsten des Mieters abänderbar sind Für die Geschäftsraummiete sind insbes. folgende Sonderbestimmungen relevant: OR 257e: Sicherheiten: kein Maximalbetrag OR 263: Übertragung der Miete durch den Mieter nur bei Geschäftsräumen OR 266d: Spezifische Kündigungsfristen und termine OR 272b: Längere Erstreckungsfrist bei der Mieterstreckung Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) Die zwingenden und teilzwingenden Bestimmungen sind somit bei der Gestaltung eines Mietvertrages zu beachten 4 Vertragsgestaltung Der Mietvertrag Naoki D. Takei

5 (vgl. Mustervertrag Mietvertrag ) Ziffer 2.2 (ausserordentliche Kündigung; Gültigkeit der Vertragsklausel) Die Klausel ist in der vorliegenden Form nicht gültig. Mietverhältnisse über Geschäftsräume können - egal ob befristet oder unbefristet - zwar ausserordentlich gekündigt werden, aber die Kündigungsfrist beträgt mind. 6 Monate (OR 266d i.v.m.266g). Hingegen kann der Kündigungszeitpunkt beliebig gewählt werden (OR 266g) Eine ordentliche Kündigung vor Ablauf der festen Mietdauer ist ausgeschlossen. Vorbehalten bleibt jedoch das Recht beider Parteien, das Mietverhältnis bei vorliegen eines wichtigen Grundes auf jeden beliebigen Zeitpunkt hin unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsrist zu kündigen. 5 Vertragsgestaltung Der Mietvertrag Naoki D. Takei

6 Ziffer 2 (Laufzeit, Kündigung; Berücksichtigung der 18 Mte.) 2.1 Das Mietverhältnis beginnt am 1. Januar 2012 und wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen Das Mietverhältnis kann unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist jeweils per Ende eines Quartals gekündigt werden, erstmals nach Ablauf von 18 Monaten seit Mietbeginn. 2.3 Vorbehalten bleibt jedoch das Recht beider Parteien, das Mietverhältnis bei vorliegen eines wichtigen Grundes auf jeden beliebigen Zeitpunkt hin unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsrist zu kündigen. 6 Vertragsgestaltung Der Mietvertrag Naoki D. Takei

7 Ziffer 3 (Mietzins; Indexierung) Indexierung ist zulässig, doch nur wenn der Vertrag mind. Auf 5 Jahre abgeschlossen ist (zunächst Ziffer 2 ändern) und als Index der Konsumentenpreisindex verwendet wird (OR 269b); vgl. auch VMWG Den Parteien steht das Recht zu, den Mietzins jährlich per 1. Januar an die Veränderung der Lebenskosten, gemessen am Landesindex der Konsumentenpreise zu 100 % anzupassen. 3.3 Der Index bei Vertragsschluss beträgt XXX Punkte. Als neuer Index gilt dabei der Index-Stand im November des Vorjahres. Jede Partei ist folglich berechtigt, Mietzinsanpassungen gemäss folgender Formel zu verlangen: (Anfangmietzins x neuer Index) : Index bei Vertragsschluss = neuer Mietzins. Staffelung als Alternative zur Indexierung: zulässig, sofern Mietverhältnis auf mind. 3 Jahre abgeschlossen, Erhöhung max. einmal jährlich und Staffelungsbetrag in CHF im Vertrag angegeben (OR 269 c) 7 Vertragsgestaltung Der Mietvertrag Naoki D. Takei

8 Ziffer 6 (Zahlung; Sicherung der Verzugsrechte) OR 257d sieht vor, dass der Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters eine Nachfrist setzen und anschliessend kündigen kann. Bei Geschäftsräumen betragen die gesetzliche Nachfrist und die Kündigungsfrist jeweils mindestens 30 Tage Da der Vermieter von sich aus sicherlich keine längeren Fristen vorschlagen wird, braucht es vorliegend keine Vertragsklausel 8 Vertragsgestaltung Der Mietvertrag Naoki D. Takei

9 Ziffer 7 (Übergabe der Mietsache; Mangelhafte Mietsache) OR 258 ff. regeln die Rechte des Mieters bei Übergabe einer mangelbehafteten Mietsache genügend. Die gesetzlichen Rechtsbehelfe unterscheiden danach, ob die Tauglichkeit zum Gebrauch ausgeschlossen oder erheblich eingeschränkt ist, oder ob es sich umgekehrt bloss geringere Mängel handelt Da die gesetzlichen Rechtsfolgen für den Mieter günstig sind, braucht es hier keine gesonderte Vertragsklausel 9 Vertragsgestaltung Der Mietvertrag Naoki D. Takei

10 Ziffer 8 (Unterhalt der Mietsache; Kleiner Unterhalt) Kleiner Unterhalt geht zu Lasten des Mieters (OR 259). Es empfiehlt sich, Maximalbetrag ausdrücklich zu nennen. Vorliegend zudem Ersatz von Fensterscheiben nicht zum kleinen Unterhalt gehörend. 8.3 Sämtliche kleineren Ausbesserungen und Reparaturen bis zu einem Maximalbetrag von CHF (Schweizerfranken zweihundert) pro Ausbesserung oder Reparatur, höchstens aber CHF (Schweizerfranken eintausendfünfhundert) pro Jahr, gehen hingegen zu Lasten der Mieterin. Darunter fallen insbesondere: - das Ersetzen elektrischer Schalter, Steckdosen, zum Mietgegenstand gehörigen Glühlampen/Leuchtröhren, Abdeckungen und Sicherungen; das Instandhalten von Tür- und Schrankscharnieren und -schlössern; das Entkalken von Boilern. 10 Vertragsgestaltung Der Mietvertrag Naoki D. Takei

11 Ziffer 12 (Untermiete/ Übertragung Pauschaler Ausschluss der Untermiete/ Übertragung ist unzulässig. Voraussetzungen richten sich nach OR 262/ Untermiete / Übertragung / Abtretung auf Dritte Die Untervermietung oder Übertragung des Mietverhältnisses auf Dritte durch die Mieterin bedarf der vorgängigen schriftlichen Zustimmung der Vermieterin und richtet sich im Übrigen nach den Bestimmungen der Art. 262 und 263 OR. 11 Vertragsgestaltung Der Mietvertrag Naoki D. Takei

12 Ziffer 19 (Anwendbares Recht/ Gerichtsstand) ZPO 33 (ordentlicher Gerichtsstand am Ort der Belegenheit) ist teilwzwingend, d.h. kein Vorausverzicht/keine Einlassung durch Mieter (vgl. ZPO 9 i.v.m. 35) Gerichtsstandsvereinbarung ZH daher unzulässig. 19. Anwendbares Recht/ Gerichtsstand oder Dieser Vertrag untersteht Schweizer Recht. Ausschliesslicher Gerichtstand ist der Ort der Belegenheit. 19. Anwendbares Recht/ Gerichtsstand Dieser Vertrag untersteht Schweizer Recht. Ausschliesslicher Gerichtstand ist Basel. 12 Vertragsgestaltung Der Mietvertrag Naoki D. Takei

13 Ziffer 19 (Anwendbares Recht/ Gerichtsstand) Alternative: Durch Wahl eines Schiedsgerichtes mit Sitz in Zürich kann den Mieterinteressen entsprochen werden. 19. Anwendbares Recht/ Schiedsgerichtsbarkeit Dieser Vertrag untersteht Schweizer Recht. Alle aus dem vorliegenden Vertrag sich ergebenden Differenzen sind dem Schiedsgericht der Zürcher Handelskammer mit Sitz in Zürich zur endgültigen Entscheidung gemäss den Vorschriften ihres Schiedsverfahrens zu unterbreiten. - Oder (falls ein Dreier-Schiedsverfahren mit Bestellung je eines eigenen Schiedsrichters gewünscht wird) Alle aus dem vorliegenden Vertrag sich ergebenden Differenzen sind einem Dreier-Schiedsgericht der Zürcher Handelskammer mit Sitz in Zürich zur endgültigen Entscheidung gemäss den Vorschriften ihres Schiedsverfahrens zu unterbreiten, wobei die Parteien je einen Schiedsrichter selbst bestimmen. 13 Vertragsgestaltung Der Mietvertrag Naoki D. Takei