Soziale Stadt Annen Ergebnisse der Eigentümerbefragung

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1 Soziale Stadt Annen Ergebnisse der Eigentümerbefragung

2 Ziele und Methodik der Eigentümerbefragung Zielsetzung der Eigentümerbefragung - Erhalt von Informationen zum Gebäudebestand im Programmgebiet Soziale Stadt Annen - Identifizierung von Handlungsbedarfen (Erneuerungs- und Beratungsbedarf, Förderinformationen usw.) - Kontaktaufnahme zu den Eigentümern - Aktivierung der Eigentümer Methodik der Befragung - Schriftliche Befragung aller Immobilieneigentümer im Programmgebiet inkl. einer Nachfassaktion zur Erhöhung der Rücklaufquote - Telefonische Kontaktaufnahme und Abstimmung der Datenübermittlung mit größeren Eigentümern und Wohnungsunternehmen - Anonymisierte Befragung und Auswertung der zurückgesandten Fragebögen zur Wahrung datenschutzrechtlicher Belange

3 Ergebnisse der Eigentümerbefragung Versand von insgesamt Fragebögen an Immobilieneigentümer im Programmgebiet Soziale Stadt Annen Ansprache von Eigentümern mit bis zu zehn Immobilien sowie 15 größeren Immobilien-eigentümern bzw. Wohnungsgesellschaften mit mehr als zehn Immobilien Rücksendung von Fragebögen durch die Eigentümer, dies entspricht einer Rücklaufquote von ca. 32 % Davon besitzen 691 Eigentümer Mehrfamilienhäuser, die für die folgenden Fragen die Grundgesamtheit bilden

4 Eigentümer 59,0% Wohnhaft der Eigentümer 1,0% 4,0% 6,0% 30,0% im Ausland innerhalb Deutschlands in NRW in Witten im eigenen Haus im Quartier Ca. zwei Drittel der Eigentümer wohnen im eigenen Haus im Quartier Fast 90 % der Eigentümer wohnen in Witten, 95 % in NRW Zum Vergleich im Stadtumbaugebiet Rheinische Straße in Dortmund wohnt nur ein Drittel der Eigentümer im eigenen Haus, 70 % der Eigentümer in Dortmund und 93 % in NRW Grundgesamtheit Antworten

5 Frage Erwerbsjahr Erwerbsjahr ab ,5% 1986 bis ,0% 1966 bis ,0% 1945 bis ,0% vor ,0% k.a 25,5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Bei fast 50 % der Eigentümer hat in den letzten 20 Jahren der Eigentümer gewechselt bei über einem Viertel sogar in den letzten 10 Jahren Fast 50 % der Immobilien gehören Einzeleigentümern, fast 40 % Eigentümergemeinschaften (Frage 2.2) Die Verwaltung der Immobilien erfolgt zu 60 % durch den Eigentümer, bei 36 % der Immobilien durch einen beauftragten Verwalter (Frage 2.3) Grundgesamtheit 691 Antworten

6 Frage Baualter Baujahr des Gebäudes 1979 bis heute 1964 bis ,0% 1949 bis ,0% 1919 bis ,0% Gründerzeit 19,0% k.a 7,0% 27,0% Ca. 30 % der Gebäude wurden zwischen 1979 und 2007 errichtet Ca. 20 % der Gebäude stammen aus der Gründerzeit, 20 % aus der Zeit des Wiederaufbaus nach dem 2. Weltkrieg Etwa 70 % der Heizungsanlagen in den letzten 20 Jahren erneuert, 15 % allerdings bereits älter als 30 Jahre (Frage 4.2) 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Grundgesamtheit 691 Antworten

7 Frage Mietpreise > < 3 1,0% Kaltmiete 13,0% 12,0% 29,0% 45,0% Fast die Hälfte der Wohnungen kosten 4-5 pro qm Über 2/3 der Wohnungen kosten zwischen 4 und 6 pro qm 0% 10% 20% 30% 40% 50% Grundgesamtheit 714 Antworten (Mehrfachnennungen möglich)

8 Frage Wohnungsgrößen Wohnungsgröße 14,0% 9,0% 18,0% 29,0% < 45 qm qm qm qm > 93 qm 30,0% Grundgesamtheit Antworten (Mehrfachnennungen möglich) Fast 40 % kleine bzw. mittelgroße Wohnungen bis 60 qm Mittelgroße Wohnungen (61 92 qm) mit fast 50 %igem Anteil am Wohnungsmarkt Vergleichsweise hoher Anteil an kleinen Wohnungen unter 45 qm und sehr großen Wohnungen über 93 qm Lediglich 50 % der Wohnungen verfügen über einen Balkon / eine Terrasse, 37 % der Wohnungen nur teilweise, 15 % der Wohnungen verfügen weder über Balkon oder Terrasse (Frage 5.3) Mehr als zwei Drittel der Gebäude verfügen über grundstücksbezogene Außenflächen, insb. Gemeinschaftsgärten (32 %) und begrünte Innenhöfe (19 %) (Frage 5.7) Zum Vergleich im Stadtumbaugebiet Rheinische Straße in Dortmund verfügen 19 % der Wohnungen über bis zu 45 qm und nur 3 % über mehr als 93 qm

9 Ausstattung der Gebäude / Wohnungen Nur knapp 50 % der Wohnungen sind mit Balkon / Terrasse ausgestattet, 37 % nur teilweise, 15 % verfügen über keins von beiden (Frage 5.3) Mehr als zwei Drittel der Gebäude verfügen über grundstücksbezogene Außenflächen, insb. Gemeinschaftsgärten (32 %), begrünte Innenhöfe (19 %) und Spielplätze (15 %) (Frage 5.7) Über 80 % der Wohnungen verfügen über Erdgasheizung (Frage 4.1) 60 % der Gebäude sind mit einer Zentral-, 35 % mit einer Etagenheizung ausgestattet (Frage 4.2)

10 Energiesparmaßnahmen ca. 70 % der Heizungsanlagen wurden innerhalb der letzten 20 Jahre erneuert (Frage 4.2) ca. 15 % der Heizungsanlagen sind älter als 30 Jahre (Frage 4.2) Bei 21 % der Gebäude wurden bereits Energiesparmaßnahmen durchgeführt (Frage 4.3) Dabei wurden insbesondere die Fenster (27 %), die Heizung (26 %), das Dach (23 %) und die Fassade (21 %) erneuert und / oder gedämmt (Frage 4.4)

11 Frage Wird Sanierungsbedarf am Gebäude gesehen? Sanierungsbedarf am Gebäude 9,0% 36,0% 55,0% Grundgesamtheit 691 Antworten Ja Nein k.a An 80 % der Gebäude wurden bereits in der Vergangenheit unterschiedliche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt (Frage 3.2) Sanierungsbedarf wird bei fast 40 % der Gebäude erkannt Bei über der Hälfte der Gebäude im Programmgebiet wird kein Sanierungsbedarf gesehen Sanierungsbedarf insb. bei Gründerzeitund Nachkriegsbebauung hoch Zum Vergleich: im Stadtumbaugebiet Rheinische Straße in Dortmund besteht bei 44 % der Gebäude Sanierungsbedarf, 43 % der Gebäude weisen keinen Sanierungsbedarf auf

12 Frage Wird Sanierungsbedarf am Gebäude gesehen? Art des Sanierungsbedarfs am Gebäude Fassade Dacherneuerung 15,0% Sonstiges 10,0% Fenster 9,0% Balkone 9,0% Heizung Zentral 8,0% Haustür/-eingang 8,0% Hausflur 6,0% Haustechnik 6,0% Dachausbau 3,0% Heizung Etage 2,0% Anbau 1,0% 23,0% Für die Verbesserung des Erscheinungsbildes des Gebäudes wird ein großer Bedarf gesehen Großer Sanierungsbedarf auch beim Dach, den Fenstern und Balkonen 0% 5% 10% 15% 20% 25% Grundgesamtheit 491 Antworten (Mehrfachnennungen möglich)

13 Frage Wird Sanierungsbedarf in den Wohnungen gesehen? Modernisierungsbedarf der Wohnungen 11,0% 68,0% Grundgesamtheit 691 Antworten 21,0% Ja Nein k.a Fast 70 % der Wohnungen wurden bereits in der Vergangenheit modernisiert (Frage 5.4) Bei über 20 % der Wohnungen besteht Modernisierungsbedarf Bei über zwei Dritteln der Wohnungen wird kein Modernisierungsbedarf gesehen Modernisierungsbedarf insbesondere bei Wohnungen von Anfang des 20. Jh. und der Nachkriegsbebauung hoch Zum Vergleich: im Stadtumbaugebiet Rheinische Straße in Dortmund besteht bei 25 % der Wohnungen Sanierungsbedarf, 58 % der Wohnungen weisen keinen Sanierungsbedarf auf

14 Frage Wird Sanierungsbedarf in den Wohnungen gesehen? Art des Modernisierungsbedarfs der Wohnungen Bad, Toilette Fussböden, Bodenbeläge Türen 18,5% 21,5% 38,0% Bei fast 40 % der Wohnungen besteht Modernisierungsbedarf der sanitären Anlagen Fußbodenbeläge und Türen sind in ca. einem Viertel der Wohnungen modernisierungsbedürftig Sonstiges 15,0% Abbau von Barrieren 6,0% Grundrissänderungen 1,0% 0% 10% 20% 30% 40% Grundgesamtheit Antworten (Mehrfachnennungen möglich)

15 Frage Vermietungssituation der Wohnungen Vermietungssituation Wohnungen 33,0% 10,0% 6,0% 7,0% Grundgesamtheit 691 Antworten 44,0% Gut vermietet häufiger Mieterwechsel längerfristiger Leerstand Sonstiges k.a Bei fast 50 % der Wohnungen bestehen keine Vermietungsprobleme Fast 15 % der Wohnungen mit Schwierigkeiten bei der Mietersuche Zum Vergleich: 70 % der Wohnungen im Stadtumbaugebiet Rheinische Straße in Dortmund sind gut vermietet, bei 14 % der Wohnungen findet ein häufiger Mieterwechsel statt und 5 % der Wohnungen stehen längerfristig leer Zum Vergleich: 33 % der Wohnungen im Soziale Stadt Gebiet Wesertor in Kassel sind gut vermietet, bei 27 % der Wohnungen findet ein häufiger Mieterwechsel statt und 18 % der Wohnungen stehen längerfristig leer

16 Frage 5.6 / 3.2 / Vermietungssituation Vermietungssituation nach Erneuerungsstand Erneuerung Gebäude keine Erneuerung Gebäude 19,50% 18% 79,5% 82,0% Große Vermietungsschwierigkeiten bei nicht modernisierten Wohnungen Die Erneuerung des Gebäudes scheint bei der Vermietung einer Wohnung nicht das Hauptargument zu sein Modernisierung Wohnungen 9% 91,0% keine Modernisierung Wohnungen 38% 62,0% 0% 20% 40% 60% 80% 100% gut vermietet nicht gut vermietet

17 Frage 5.6 / Vermietungssituation Vermietungssituation/Mietpreis > 6 14,0% 86,0% ,0% 82,0% ,0% 83,0% ,0% 70,0% < 3 0,0% 100,0% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% gut vermietet nicht gut vermietet Die größten Vermietungsschwierigkeiten bestehen im Preissegment zwischen 3 und 4 Euro / qm Netto-Kaltmiete (Zusammenhang zum Wohnungsstandard anzunehmen) Mietpreise über Marktniveau sorgen ebenfalls für Probleme bei der Vermietung Letzter Wittener Mietspiegel aus dem Jahr 2001 / 2003, demnach Miete je nach Lage und Qualität der Wohnung zwischen 3 und 6 Netto-Kaltmiete Neuauflage des Wittener Mietspiegels für Herbst 2010 geplant

18 Frage Gewerbliche Flächen Keine gewerblichen Flächen Art der Gewerbeflächen Einzelhandel Dienstleistung Gastronomie Handwerk Lager/Sonstiges k.a 4,0% 6,5% 1,5% 3,0% 3,0% 32,0% 50,0% 50 % der an der Befragung teilnehmenden Eigentümer von Mehrfamilienhäusern verfügen nicht über Gewerbeflächen in ihrem Haus Dienstleistungen nehmen den größten Anteil der Gewerbeflächen im Programmgebiet ein Gewerbeflächenanteil im gesamten Programmgebiet eher gering ausgeprägt 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Grundgesamtheit 733 Antworten

19 Frage Gewerbliche Flächen Größe der Gewerbeflächen > 1000qm 3,5% qm 4,0% qm 14,5% qm 40,0% < 80 qm 38,0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Grundgesamtheit 151 Antworten Überwiegend kleine bis mittelgroße Flächen im Programmgebiet vorhanden Teilweise schwierig nutz- und vermietbare Kleinflächen mit einem Anteil von fast 40 % an den Gewerbeflächen im Programmgebiet Zum Vergleich: Die Größenstruktur der gewerblichen Flächen im Stadtumbaugebiet Rheinische Straße in Dortmund ist mit der im Programmgebiet Soziale Stadt Annen vergleichbar Zum Vergleich: im Soziale Stadt Gebiet Wesertor in Kassel sind 80 % der Gewerbeflächen kleiner als 80 qm, 16 % verfügen über Flächengrößen zwischen 80 und 150 qm

20 Frage Gewerbliche Flächen 18,0% Vermietungssituation Gewerbe 8,0% 8,0% Gut vermietet 66,0% wechselnde Nutzungen mit Zeiten des Leerstand längerfristiger Leerstand Sonstiges Bei zwei Drittel der Gewerbeimmobilien bestehen keine Vermietungsprobleme Über ein Viertel der Gewerbeflächen mit Vermietungsschwierigkeiten unterschiedlicher Intensität Zum Vergleich: 57 % der gewerblichen Flächen im Stadtumbaugebiet Rheinische Straße in Dortmund sind gut vermietet, bei 24 % der gewerblichen Flächen wechseln Nutzungen und Leerstand und 19 % der Flächen stehen längerfristig leer Grundgesamtheit 96 Antworten

21 Stärken und Schwächen des Gewerbestandortes Besondere Stärke des Standortes ist seine gute Lage sowie seine gute Erreichbarkeit sowohl mit dem Auto als auch mit dem ÖPNV (Frage 6.4) Negative Auswirkungen für die gewerblichen Nutzungen hat nach Aussage der Befragten insbesondere die Parkplatzsituation sowie die verkehrliche Situation rund um den S-Bahnübergang (Frage 6.3) Störungen der Wohnnutzung durch gewerbliche Nutzungen werden so gut wie nicht angemerkt, lediglich vier Eigentümer fühlen sich von angrenzenden gewerblichen Nutzungen beeinträchtigt (Frage 6.3)

22 Frage Investitionsabsichten und Förderung Inanspruchnahme von Fördermitteln 3,5% 27,5% Ja 17,5% 15,0% 36,5% Nein Weiss ich noch nicht Keine Information k.a. Fast 20 % der Eigentümer verfügen nicht über ausreichende Informationen zur Nutzung von Fördermitteln Daher ist eine konkrete Absicht zur Nutzung von Fördermitteln im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen nur bei 3,5 % der Eigentümer vorhanden Investitionsbereitschaft bei jüngeren Eigentümern tendenziell höher (60 % zu 40 %) Grundgesamtheit 729 Antworten

23 Frage Investitionsabsichten und Förderung 73,0% Investitionshemnisse aus... 10,0% Grundgesamtheit 717 Antworten 6,0% 6,0% 3,0% 2,0% Finanziellen Gründen Wirtschaftlichen Gründen Persönlichen Gründen Fehlende Information Sonstiges k.a. Bei über einem Drittel der Eigentümer, die auf diese Frage geantwortet haben, sind finanzielle Gründe ein Investitionshemmnis Auch wirtschaftliche Gründe (Rentabilität) und persönliche Gründe verhindern eine Investition in Gebäude oder Wohnungen Zum Vergleich: im Stadtumbaugebiet Rheinische Straße in Dortmund sind bei 22 % der Eigentümer wirtschaftliche Gründe, bei 3 % der Eigentümer fehlende Informationen und bei 1 % persönliche Gründe für ausbleibende Investitionen verantwortlich

24 Frage Veräußerungs- und Zukaufabsichten 10,0% 10,0% Veräußerungsabsichten 10,0% 2,0% Ja 68,0% Nein Vielleicht wird vererbt oder verschenkt k.a. Lediglich 12 % der Eigentümer planen bzw. überlegen ihre Immobilie zu verkaufen Über zwei Drittel der Eigentümer (Einund Mehrfamilienhäuser) im Programmgebiet planen nicht ihre Immobilie zu veräußern Nur bei 2,5 % der Eigentümer besteht die Bereitschaft weitere Immobilien im Programmgebiet zu erwerben (Frage 8.2) Grundgesamtheit Antworten

25 Frage Stärken und Schwächen des Quartiers Zentrale Lage Grün- und Freiflächen Sportflächen und - angebote Standortvorteile 27,5% 9,0% 48,0% Fast 50 % der Eigentümer sehen die zentrale Lage des Programmgebietes als größten Standortvorteil Grün- und Freiflächen von über einem Viertel der Eigentümer als wichtiger Standortvorteil benannt vielfältiges Wohnungsangebot 7,0% Sonstiges 4,5% Lebendiges Umfeld 4,0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Grundgesamtheit Antworten (Mehrfachnennungen möglich)

26 Frage Stärken und Schwächen des Quartiers Image-Problem Verkehrsbelastungen schwierige Bewohnerstruktur fehlende Stellplätze alte Gebäudesubstanz fehlende/mangelhafte Grünflächen Beeinträchtigung durch Gewerbe Sonstiges Standortnachteile 5,5% 4,0% 7,0% 11,0% 15,0% 14,5% 22,0% 21,0% Imageprobleme und die hohe Verkehrsbelastung von jeweils mehr als einem Fünftel der Befragten als Standortnachteil benannt Auch schwierige Bewohnerstruktur und fehlende Stellplätze stellen Probleme am Standort dar Unter Sonstiges insb. die Verkehrsprobleme am Bahnübergang, die fehlenden Einkaufsmöglichkeiten sowie die fehlenden / ungepflegten Grün- und Freiflächen benannt 0% 5% 10% 15% 20% 25% Grundgesamtheit Antworten (Mehrfachnennungen möglich)

27 Frage Vermietungsprobleme Probleme bei der Vermietung Nachfrage geeigneter Mieter Geringe Wohnungsnachfrage Zunehmende Wohnungsleerstände Zusammenleben und Nachbarschaft Instandhaltungs- und Modernisierungsstau hohe Fluktuation 7,0% 10,0% 11,0% 19,0% 18,0% 24,0% Fast ein Viertel der Eigentümer sehen das schwierige Mieterklientel als Hauptgrund für Vermietungsprobleme an Ca. 20 % der Befragten machen die allgemein geringe Wohnungsnachfrage sowie zunehmende Wohnungsleerstände für Vermietungsprobleme verantwortlich Mietaussenstände Sonstiges 4,5% 6,5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Grundgesamtheit Antworten (Mehrfachnennungen möglich)