Dr.-Ing. Jens-Martin Gutsche. Innen oder Außen? Kostentransparenz bei der Siedlungsentwicklung

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1 Dr.-Ing. Jens-Martin Gutsche Innen oder Außen? Kostentransparenz bei der Siedlungsentwicklung Flächeninanspruchnahme reduzieren Boden gut machen Hessisches Bodenforum am 8. November 2007 in Wiesbaden

2 Verkehr und Mobilität Stadtentwicklung und Infrastruktur Siedlungsentwicklung und Finanzen Simulation regionaler Entwicklungen

3 Drei Geschichten aus Gemeinden in Norddeutschland Steht der Investor vor der Tür mit dem Plan unterm Arm... Ich habe da noch so einen Acker... Investoren? Nein! An unseren Grundstücken verdienen wir als Kommune immer selbst.

4 Meine Punkte für heute (1) Rechnen sich Baugebiete überhaupt? (2) Was treibt deren Folgekosten in die Höhe? (3) Wer bezahlt das? (4) Was sagt uns das über Innen oder Außen? (5) Was rechnet sich? Ein konkretes Beispiel

6 Fiskalische Bilanz eines neuen Baugebietes Einnahmen Grundsteuer Einkommensteuer Kommunaler Finanzausgleich Baulandbereitstellung Ausgaben Laufende Ausgaben der eigenen Leistungserstellung Investive Ausgaben für eigene Einrichtungen Umlage an Kreis Umlage an Amt / Samtgemeinde

7 Fiskalische Bilanz neuer Wohngebiete in Niedersachsen (dargestellt als Annuität über 25 Jahre bei 4% p.a. real) Kreisfreie Stadt Einheitsgemeinde Mitgliedsgemeinde v. Samtgemeinde Zuweisungen Einkommensteuer Grundsteuer Erschließung fiskalisch rentabel plus/minus Null plus/minus Null eigene Leistungserstellung Ausbau eigener Einrichtungen Kreisumlage Samtgemeindeumlage

8 Fiskalische Wirkungsanalysen Liegen inzwischen vor für Baugebiete in... Schleswig-Holstein Hamburg Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Brandenburg Die fiskalische Gesamtbilanz neuer Baugebiete wird deutlich überschätzt Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Baden-Württemberg

10 Eine erste Annäherung an die Folgekosten Was kostet eigentlich eine Erschließungsstraße?

11 Kosten im Laufe der Zeit Ausgaben Ausgaben Zeit

12 Erstmalige Herstellung Ausgaben Ausgaben Zeit

13 Betrieb und Unterhaltung Ausgaben Ausgaben Zeit

14 Betrieb und Unterhaltung Ausgaben Ausgaben Zeit

15 Instandsetzung Ausgaben Ausgaben

16 Betrieb und Unterhaltung / Instandsetzung Ausgaben Ausgaben Zeit

17 Erneuerung Ausgaben Ausgaben Zeit

18 Diskontierung Zukünftige Ausgaben werden geringer bewertet 100% 90% 80% Diskontierungsfaktor 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Diskontierungsfaktor Annahme: 4% p.a Jahre nach Erstinvestition

19 Kosten einer Erschließungsstraße (in EUR pro Meter) in Abhängigkeit der Betrachtungsdauer Kostenbarwert der Ausgaben im Betrachtungszeitraum für die Erschließung Instandsetzung und Erneuerung Betrieb und Unterhaltung Erstmalige Herstellung Dauer des Betrachtungszeitraums (Jahre)

20 Erschließung ist teuer Die Erschließung kostet schnell deutlich mehr als nur die erstmalige Herstellung. (und das trotz der Diskontierung!) Für die längerfristige Finanzierung der Erschließungsinfrastruktur muss man zum Zeitpunkt der Erstinvestition etwa das anderthalbfache der Ausgaben der erstmaligen Herstellung auf die hohe Kante legen. Der Investor zahlt (wenn überhaupt) nur die erstmalige Herstellung. Gleiches gilt für die Erschließungsbeiträge.

21 Kosten einer Erschließungsstraße (in EUR pro Meter) in Abhängigkeit der Betrachtungsdauer Kostenbarwert der Ausgaben im Betrachtungszeitraum für die Erschließung Investor Instandsetzung und Erneuerung Betrieb und Unterhaltung Erstmalige Herstellung Dauer des Betrachtungszeitraums (Jahre)

22 Wie viel Meter Straße brauchen Sie pro Neubürger? 100 m / 6 WE = 17 m/we 100 m

25 Wie viel Meter Straße brauchen Sie pro Neubürger? Abwasser Wasser Gas Strom Telefon / DSL Straße

26 Wie viel Meter Straße brauchen Sie pro Neubürger? Abwasser Wasser Gas Strom Telefon / DSL Straße

27 Die Wohndichte entscheidet über die Kosten pro Wohneinheit Erschließungskosten in EUR pro Wohneinheit (Kostenbarwert über 20 Jahre) Wohndichte (Wohneinheiten pro Hektar Nettowohnbauland)

28 Die Wohndichte entscheidet über die Kosten pro Wohneinheit Erschließungskosten in EUR pro Wohneinheit (Kostenbarwert über 20 Jahre) Halbe Dichte (doppelte Grundstücksgröße) = doppelter Erschließungsaufwand Wohndichte (Wohneinheiten pro Hektar Nettowohnbauland)

29 Die Wohndichte entscheidet über die Kosten pro Wohneinheit Laufende Meter Abwasserkanal pro angeschlossenem Einwohner Dichte der Besiedlung auf den besiedelten Flächen (Einwohner pro Hektar Siedlungs- und Verkehrsfläche)

31 Wer zahlt? Besitzer der Grundstücke Projektentwickler Gemeinden Ver- und Entsorger Allgemeinheit der Netznutzer

32 Wer zahlt? Besitzer der Grundstücke Projektentwickler Gemeinden Ver- und Entsorger Allgemeinheit der Netznutzer

33 Wer zahlt? Besitzer der Grundstücke Gemeinden Allgemeinheit der Netznutzer

34 Grundstücksbesitzer Gemeinde Allgemeinheit Finanzierungsanteile Erstmalige Herstellung Betrieb und Unterhaltung Instandsetzung u. Erneuerung Straße Innere Erschließung Äußere Erschließung Abwasser Trinkwasser Gas Strom

37 Wer zahlt? Wohndichte (Wohneinheiten pro Hektar Nettowohnbauland) Erschließungskosten in EUR pro Wohneinheit (Kostenbarwert über 20 Jahre)

38 Wer zahlt bei maximaler Belastung der Grundstücksbesitzer? Erschließungskosten in EUR pro Wohneinheit (Kostenbarwert über 20 Jahre) Allgemeinheit der Netzkunden Gemeinde Grundstücksbesitzer Wohndichte (Wohneinheiten pro Hektar Nettowohnbauland)

39 Wer zahlt bei minimaler Belastung der Grundstücksbesitzer? Erschließungskosten in EUR pro Wohneinheit (Kostenbarwert über 20 Jahre) %! Allgemeinheit der Netzkunden Gemeinde Grundstücksbesitzer Wohndichte (Wohneinheiten pro Hektar Nettowohnbauland)

40 Allgemeinheit und Steuerzahler finanzieren kräftig mit Bei der Erschließung von neuen Baugebieten liegt der Anteil der Mitfinanzierung durch die Steuerzahler (Kommune) und die Allgemeinheit der Netzkunden etwa bei einem Drittel. Die Mitfinanzierung der Allgemeinheit der Netznutzer erfolgt über den Wasserpreis, die Abwassergebühren, den Strompreis, den Gaspreis, die Müllgebühren,... ( zweite und dritte Miete ).

42 Vorab eine Definition Drei Projekttypen Baulücke im Innenbereich Außenbereichsfläche Innenbereichsareal innen außen braucht keine zusätzliche innere Erschließung braucht zusätzliche innere Erschließung

43 Projekttyp Baulücke im Innenbereich Baulücke im Innenbereich

44 Innenbereichsareal Projekttyp Innenbereichsareal

45 Außenbereichsfläche Projekttyp Außenbereichsfläche

46 Die drei Projekttypen im Kostenvergleich Außenbereichsfläche Innenbereichsareal Baulücke Wohndichte (Wohneinheiten pro Hektar Nettowohnbauland) Negativer Barwert der Ausgaben pro Wohneinheit zur ordnungsgemäßen Erschließung über 20 Jahre (in EUR zum Zeitpunkt der Erstinvestition)

47 Projekttyp Baulücke im Innenbereich Baulücke im Innenbereich

48 Projekttyp Baulücke im Innenbereich Erschließungskosten in EUR pro Wohneinheit (Kostenbarwert über 20 Jahre) Vollständige Finanzierung durch die Grundstücksbesitzer Allgemeinheit der Netzkunden Gemeinde Grundstücksbesitzer Deutlich geringere Kosten Wohndichte (Wohneinheiten pro Hektar Nettowohnbauland)

49 Wo sind kostengünstige Neubaustandorte? Außenbereichsfläche Innenbereichsareal Baulücke Wohndichte (Wohneinheiten pro Hektar Nettowohnbauland) Negativer Barwert der Ausgaben pro Wohneinheit zur ordnungsgemäßen Erschließung über 20 Jahre (in EUR zum Zeitpunkt der Erstinvestition)

50 Wo sind kostengünstige Neubaustandorte? ? Außenbereichsfläche Innenbereichsareal Baulücke Wohndichte (Wohneinheiten pro Hektar Nettowohnbauland) Negativer Barwert der Ausgaben pro Wohneinheit zur ordnungsgemäßen Erschließung über 20 Jahre (in EUR zum Zeitpunkt der Erstinvestition)

51 Innenbereichsareal Projekttyp Innenbereichsareal

52 Außenbereichsfläche Projekttyp Außenbereichsfläche

53 Wo sind kostengünstige Neubaustandorte? ? Innenbereichsareal Außenbereichsfläche Wo lässt sich Dichte am besten vermarkten? Baulücke Wohndichte (Wohneinheiten pro Hektar Nettowohnbauland) Negativer Barwert der Ausgaben pro Wohneinheit zur ordnungsgemäßen Erschließung über 20 Jahre (in EUR zum Zeitpunkt der Erstinvestition)

56 Innen kostengünstiger als Außen, weil hier Dichte besser vermarktbar ist Die Erschließungskosten von Innenbereichsarealen und Außenbereichsflächen gehorchen der gleichen Abhängigkeit von der Bebauungs- und Wohndichte. Innenbereichsareale haben Kostenvorteile gegenüber Außenbereichsflächen, weil durch ihre integrierte Lage Dichte oft deutlich marktfähiger ist.

57 Innen kostengünstiger als Außen, weil hier Dichte besser vermarktbar ist Werden Innenbereichsareale genauso locker bebaut wie Außenbereichsflächen, gehen die wesentlichen Kostenvorteile verloren.

59 Bilanz verschiedener Neubaugebiete in einer Kommune Ein Praxisbeispiel aus Norddeutschland Einnahmen und Ausgaben im jeweiligen Projektjahr (in EUR) Erschließung An- und Verkauf der Grundstücke Welche Bilanz ergibt sich, wenn alle weiteren kommunalen Einnahmen und Ausgaben mit einbezogen werden? (Steuern, soziale Infrastruktur, Betriebskosten,...) Projektjahr

60 Kumulierte Bilanz eines Baugebietes über die Zeit Kumulierte Bilanz in EUR (2005) pro Wohneinheit bzw. Parzelle Jahr

61 Kumulierte Bilanz eines Baugebietes über die Zeit Kumulierte Bilanz in EUR (2005) pro Wohneinheit bzw. Parzelle Gebiet A Aktuelles Vorgehen Fremdentwicklung mit Erschließungskostenvertrag Nur Erhebung von Erschließungsbeiträgen Jahr

62 Kumulierte Bilanz eines Baugebietes über die Zeit Kumulierte Bilanz in EUR (2005) pro Wohneinheit bzw. Parzelle Gebiet B Aktuelles Vorgehen Fremdentwicklung mit Erschließungskostenvertrag Nur Erhebung von Erschließungsbeiträgen Jahr

63 Kumulierte Bilanz eines Baugebietes über die Zeit Kumulierte Bilanz in EUR (2005) pro Wohneinheit bzw. Parzelle Gebiet C Aktuelles Vorgehen Fremdentwicklung mit Erschließungskostenvertrag Nur Erhebung von Erschließungsbeiträgen Jahr

64 Kumulierte Bilanz eines Baugebietes über die Zeit Projekt im Innenbereich Gebiet D Kumulierte Bilanz in EUR (2005) pro Wohneinheit bzw. Parzelle Aktuelles Vorgehen Fremdentwicklung mit Erschließungskostenvertrag Nur Erhebung von Erschließungsbeiträgen Jahr

65 Jens-Martin Gutsche Gertz Gutsche Rümenapp Stadtentwicklung und Mobilität Ruhrstraße Hamburg Tel.: 040 / gutsche@ggr-planung.de