Teilaufhebung Bebauungsplan Sanierung Stadtkern IV - Quartier an der Stadtmauer. Begründung. Stadt Künzelsau. Seite 1 von 6

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1 Teilaufhebung Bebauungsplan Sanierung Stadtkern IV - Quartier an der Stadtmauer Begründung Stadt Künzelsau Seite 1 von 6

2 Übersicht: 1. Aufhebungsgebiet 1.1 Lage im Raum, Größe 1.2 Bestand 2. Ziele und Zwecke der Planung 2.1 Geltendes Recht und andere Planungen 2.2 Grund für die Aufstellung des Bebauungsplans 2.3 Planungsrecht nach Teilaufhebung - 34 BauGB 3. Planinhalt 3.1 Städtebauliches Konzept 4. Altlasten 5. Geologie 6. Planverwirklichung, Folgemaßnahmen und Kostenschätzung 7. Planungsdaten Seite 2 von 6

3 1. Aufhebungsgebiet Quartier an der Stadtmauer 1.1 Lage im Raum, Größe Der Teilbereich des Bebauungsplanes Stadtkern lv, der aufgehoben werden soll, wird im Folgenden als Quartier an der Stadtmauer oder Aufhebungsgebiet bezeichnet. Dieser Bereich liegt am Rande der historischen Kernstadt von Künzelsau und wird im Süden von der Oberamteistraße, im Osten von der Keltergasse, im Westen von der Konsul- Uebele-Straße und im Norden von überwiegend bebauten Einzelparzellen begrenzt. Er beinhaltet eine Fläche von ca m² mit folgenden Flurstücken: Flurstück (Flst.) Nr. 163/3 = m² Teilfläche von Flst. Nr. 163/4 (120 m²) = 90 m² Flst. Nr. 163/5 = 646 m² Flst. Nr. 163/6 = 98 m² Flst. Nr. 186/1 = 701 m² Flst. Nr. 186 = 505 m² Teilfläche von Flst. Nr. 185/4 = 380 m² Flst. Nr. 166/1 und 166/2 = 282 m² m² 1.2 Bestand Das Aufhebungsgebiet ist bis auf die unter Denkmalschutz stehenden Gebäude An der Stadtmauer 18 und Konsul-Uebele-Straße 10 nicht mehr bebaut. Die Gebäude Oberamteistraße 4, 6, 8, 12 und Keltergasse 33, 35 wurden bereits abgebrochen. Die Flächen des Aufhebungsgebiets liegen im Eigentum der Stadt Künzelsau. Seite 3 von 6

4 2. Ziele und Zwecke der Planung 2.1 Geltendes Recht und andere Planungen Das Aufhebungsgebiet ist im geltenden Flächennutzungsplan als gemischte Baufläche dargestellt. Durch die Bebauungsplanaufhebung ändert sich an dieser Nutzung nichts, sie ist weiterhin aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Im seit rechtskräftigen, genehmigten Bebauungsplan Sanierung Stadtkern IV ist für den Aufhebungsbereich ein Kerngebiet (MK) festgesetzt. 2.2 Grund für die Aufhebung des Bebauungsplans Seite 4 von 6 Die Stadt Künzelsau hat mit Ausnahme der denkmalgeschützten Gebäude An der Stadtmauer 18 (Altes Gefängnis) und Konsul-Uebele- Straße 10 (Villa Schwab) den Abriss der vorhanden baulichen Anlagen des Areals durch den Gemeinderat beschließen lassen. Der Abbruch wird bis voraussichtlich Mitte Juli 2015 abgeschlossen sein. Vorgesehen ist eine Neuordnung des Areals mit einer den heutigen Nutzerbedürfnissen entsprechenden Bebauung mit gemischter Nutzung (Einzelhandel, Büro- und Dienstleistung, Wohnen, Parkierung). Das Aufhebungsgebiet ist für eine solche Nutzung sehr gut geeignet in Anbetracht seiner Lage inmitten des Stadtzentrums in nur sehr geringer Entfernung zur Hauptstraße. Die Stadt beabsichtigt, das in ihrem Eigentum befindliche Gelände an einen Investor zu veräußern. Dieser soll im Zuge eines Investorenauswahlverfahrens aufgrund eines Kaufpreisangebotes, eines Nutzungsund Bebauungskonzeptes ausgewählt werden. Die Festsetzungen des gegebenen Bebauungsplans aus dem Jahr 1997 beziehen sich weitgehend auf den ehemaligen Bestand. Nachdem dieser den Anforderungen an heutige Nutzungsbedürfnisse nicht mehr entspricht, wird dieser abgebrochen (s. oben). Seit 2008 wurden verschiedene Bebauungskonzepte für dieses Areal entwickelt. Sie entsprachen alle nicht den bestehenden Festsetzungen des Bebauungsplans. Insbesondere in Bezug auf die Lage und Anordnung der überbaubaren Flächen soll ein angemessener Spielraum zur Ausformung der Baulichkeiten im Detail eingeräumt werden. Auch die festgesetzten Dachneigungen (48-55 ) sowie First- und Traufhöhen mit 19 m bzw. 11 m für den südöstlich liegenden Teilbereich, entsprechen nicht mehr den heutigen planerischen Zielvorstellungen.

5 Aus diesem Grund ist für das Quartier an der Stadtmauer die Teilaufhebung des Bebauungsplans Stadtkern IV erforderlich. 2.3 Planungsrecht nach Teilaufhebung - 34 BauGB Nach der Teilaufhebung des Bebauungsplans gilt für bauliche Entwicklungen auf der Fläche 34 BauGB. 34 BauGB Absatz 1 besagt: Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Das Grundstück wird durch die umgebende Bebauung in ausreichendem Maß geprägt und gibt einer neuen Bebauung den möglichen Rahmen vor. Eine städtebauliche Fehlentwicklung ist somit nicht zu erwarten. 3. Planinhalt 3.1 Städtebauliches Konzept Die Planung sieht bis auf die zu erhaltenden Gebäude Konsul-Uebele- Straße 10 und An der Stadtmauer 18 eine vollständige Neubebauung für das Gebiet vor. Für das unter Denkmalschutz stehende Gebäude Konsul-Uebele-Straße 10 ist zeitnah eine neue private oder auch öffentliche Nutzung vorgesehen. Das neue Quartier an der Stadtmauer soll die vorhandenen Nutzungen in der Künzelsauer Kernstadt ergänzen und zur Steigerung ihrer Attraktivität beitragen. 4. Altlasten Innerhalb des Aufhebungsgebiets sind keine altlastenverdächtige Flächen bekannt. Etwaige Beeinträchtigungen der geplanten Nutzungen sind nicht erkennbar. Seite 5 von 6

6 5. Geologie Im Aufhebungsgebiet liegen im Erdreich unterhalb einer 1,2 m bis 3,2 m starken Auffüllschicht tonige bzw. kiesige Schluffe und darunter harte Kalksandsteinbänke mit zwischengestalteten Tonsteinlagen. Ab einer Tiefe von ca. 3,5 m unter Gelände wurde im Aufhebungsgebiet Grundwasser festgestellt. Soweit von Baumaßnahmen Grundwasser erschlossen wird, ist ein Wasserrechtsverfahren beim Landratsamt Künzelsau durchzuführen, eine dauerhafte Grundwasserabsenkung ist nicht zulässig. Auf die Baugrunduntersuchung des Büros für Ingenieurgeologie BFI Zaiser vom wird verwiesen. 6. Planverwirklichung Die Stadt Künzelsau hat die Durchführung eines Investorenauswahlverfahrens für die Auswahl eines geeigneten Investors bereits eingeleitet. Nach entsprechender Festlegung und Entscheidung für einen Investor ist der Baubeginn für die bauliche Neuordnung im Aufhebungsgebiet zeitnah vorgesehen. 7. Planungsdaten Gesamtfläche Aufhebungsgebiet ca m² Aufgestellt, Künzelsau, den Seite 6 von 6

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