Center-Management in Einkaufszentren

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1 Hochschule für Angewandte Wissenschaften Hamburg Fachbereich Ökotrophologie Studiengang Ökotrophologie Center-Management in Einkaufszentren Aufgabenfelder, Anforderungsprofil und Qualifikationen eines Center-Managers -Diplomarbeit- Vorgelegt am Von Heidrun Siede Matr.-Nr Betreuung: Prof. Elke Huth Korreferat: Prof. Dr. Christoph Wegmann

2 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Einleitung Problematik und Zielsetzung Informationsrecherche und Datenerhebung Struktur der Arbeit Einkaufszentren ein allgemeiner Überblick Einkaufszentrum Versuch einer Begriffsbestimmung Verschiedene Typen von Einkaufszentren Nachbarschaftszentrum (Neigbourhood Center) Gemeinde- bzw. Stadtteilzentrum (Community Center) Regionales Shopping-Center (Regional Center/Super-Regional Center) Passagen/Galerien/Einkaufshöfe Power-Center Factory-Outlet-Center Off-Price-Center Spezial- und Themen-Center (Speciality Center) Urban-Entertainment-Center (= UEC) Architektur von Einkaufszentren Center-Management Die betriebliche Organisation des Center-Managements Der Center-Managers als Teamleader Position des Center-Managers im Lebenszyklus der Immobilie Einkaufszentrum Abgrenzung des Center-Managements Der Center-Manager Aufgaben- und Tätigkeitsbereiche des Center-Managers Immobilienverwaltung Vermietmanagement Flächenmanagement Marktforschung Marketing Vertragsmanagement

3 4.1.7 Beratung Anforderungsprofil eines Center Managers Erforderliche fachliche Qualifikationen eines Center-Managers Softskills Weiterbildung zum Center-Manager Ausbildungsprogramm zum Center-Manager der ECE Projektmanagement GmbH & Co KG Berufsbegleitendes Intensivstudium Handelsimmobilien der ebs Immobilienakademie Die Marktsituation des Center-Managements in Deutschland Der Interessenverband German Council Of Shopping Centers e. V. (GCSC e. V.) Zukünftige Trends und Perspektiven von Einkaufszentren in Deutschland Berufsperspektiven im Center-Management Zusammenfassung und Ausblick...89 Abbildungsverzeichnis...92 Literaturverzeichnis...93 Verwendete Internetquellen...98 Anhang Expertenverzeichnis Interviewleitfaden

4 1. Einleitung 1.1 Problematik und Zielsetzung Die Anzahl der Einkaufszentren in Deutschland nimmt trotz aktueller wirtschaftlicher Schwierigkeiten weiterhin zu. Der Kunde hat die Qual der Wahl angesichts eines immer größer werdenden Angebotes von Einkaufsmöglichkeiten. Dies hat zur Folge, dass der Kunde höhere Ansprüche an den Ort seines Einkaufes stellt. Das Einkaufen soll zum Erlebnis werden. Um ein Einkaufszentrum langfristig erfolgreich am Markt zu platzieren, ist ein professionelles Management erforderlich. Vor diesem Hintergrund gewinnt der Einsatz eines Center-Managements unter der Führung eines Center-Managers immer mehr an Bedeutung. Der Center-Manager nimmt eine zentrale Position bei der Leitung eines Einkaufszentrums ein. Er hat die Aufgabe das Objekt so zu managen, dass das Einkaufszentrum in einem harten Wettbewerbsumfeld dauerhaft erfolgreich ist und bleibt. Die vorliegende Arbeit befasst sich mit dem in Deutschland noch relativ neuen Marktsegment des Center-Managements und dem daraus resultierenden komplexen Tätigkeitsfeld eines Center-Managers. Ein Einkaufszentrum ist wie eine kleine Stadt. Der Center-Manager ist wie der Bürgermeister dieser Stadt. (Experteninterview Nr. 1, 2005). So charakterisiert der Center-Manager des Hamburger Einkaufszentrums Phönix- Center sehr treffend seinen Tätigkeitsbereich. Beinahe jeder war schon einmal Kunde eines Einkaufszentrums. Doch die wenigsten von uns machen sich Gedanken darüber, wie das Management einer solchen Immobilie organisiert ist, welche Tätigkeiten für den störungsfreien Betrieb durchgeführt werden müssen und von wem. Das Ziel dieser Diplomarbeit ist die umfassende Darstellung der Aufgabenfelder eines Center-Managers. Hieraus soll darüber hinaus ein Anforderungsprofil abgeleitet werden. Desweiteren wird untersucht, welche Qualifikationen für diese Tätigkeit erforderlich sind. Außerdem sollen zukünftige Trends und Perspektiven des Center- Managements in Deutschland diskutiert werden. 4

5 Im Zusammenhang mit einer Vortragsreihe zum Thema Facility-Management am Fachbereich Ökotrophologie der Hochschule für Angewandte Wissenschaften Hamburg stieß die Verfasserin dieser Arbeit zum ersten Mal auf das Thema Center- Management. Es weist zahlreiche Schnittstellen zu den Bereichen Facility- und E- vent-management auf beides Bereiche, mit denen sich die Verfasserin im Rahmen ihres Studiums und ihrer beruflichen Laufbahn seit längerem beschäftigt. Die Verfasserin steht kurz vor ihrem Studienabschluss und hat ein persönliches Interesse, das Tätigkeitsfeld des Center-Managers als eine potentielle Karrierechance für ihren beruflichen Werdegang zu analysieren. Nach einigen Vorgesprächen mit Frau Prof. Huth über den bisher nur wenig wissenschaftlich untersuchte Themenkomplex, wurde der Rahmen dieser Diplomarbeit festgelegt. Aus Gründen der Lesbarkeit wird im Folgenden auf die weibliche Form verzichtet (z. B. nicht: Center-ManagerIn). 1.2 Informationsrecherche und Datenerhebung Die vorliegende Diplomarbeit basiert hauptsächlich auf Quellen, welche durch Literaturrecherchen ermittelt wurden. Die Literatur stammt zu einem großen Teil aus den Fachgebieten Stadtentwicklung, Stadtplanung sowie Immobilienwirtschaft und wurde in den Katalogen zahlreicher Bibliotheken recherchiert. Weiterhin wird das Internet als Informationsquelle genutzt. Zur Ergänzung der Literaturrecherchen in der einschlägigen Fachliteratur sowie im Internet wurden Experteninterviews durchgeführt. So findet eine Verknüpfung von theoretischen Informationen mit Erfahrungen aus der Praxis statt. Die Methode des Experteninterviews wird hier kurz vorgestellt: Interviews zählen zu den Instrumenten der empirischen Sozialforschung. Es handelt sich dabei um eine qualitative Erhebungsmethode. Während das Ergebnis von quantitativen Erhebungen aus statistisch auswertbarem Zahlenmaterial besteht, erhält man am Ende einer qualitativen Erhebung Material in Form von verbalen Daten (Diekmann, 1999, S. 443 f.). Bei der Durchführung von qualitativen Interviews kann situationsbezogen reagiert werden. Dies hat den Vorteil, dass der Interviewer auf die Antworten des Befragten 5

6 flexibel reagieren kann und nicht nach einem starren Fragebogen verfahren muss (Hopf, 1995, S.177). Die Befragung wird anhand eines Interview-Leitfadens (siehe Anhang) durchgeführt, der die nachträgliche Vergleichbarkeit der Interviews ermöglicht (Jahoda, 1974, S.146). Zur Gruppe der Leitfaden-Interviews zählen das fokussierte Interview, das halbstandardisierte Interview und das Problemzentrierte Interview (Flick, 1999, S. 94 ff.). Ferner sind weitere Typen von Leitfaden-Interviews für bestimmte Anwendungsgebiete in der qualitativen Forschung entwickelt worden, wie z. B. das Experteninterview, das zur Beschaffung einiger Informationen für diese Arbeit durchgeführt wurde (Flick, 1999, S.109). Das Ziel eines Experteninterviews ist es, durch Dokumente und Daten gewonnene Informationen zu einer bestimmten Problemstellung mit den unterschiedlichen Perspektiven der Experten zu ergänzen, und so ein abgerundetes Bild der Problematik zu schaffen (Leitner/Wroblewski, 2002, S. 248). Im Gegensatz zu anderen Interviewformen steht der Befragte eines Experteninterviews nicht mit seiner ganzen Person im Mittelpunkt des Interesses des Interviewers. Vielmehr ist er für den Interviewer, in seiner Eigenschaft als Experte für ein bestimmtes Handlungsfeld von Bedeutung. Er fungiert als Repräsentant einer ganzen Gruppe und nicht als Einzelfall (Flick, 2002, S. 139). Als Experten werden Fachleute bezeichnet, die über fundierte und verlässliche Kenntnisse zur Problemstellung der Untersuchung verfügen. Dies können beispielsweise Fachleute in Ministerien, Universitäten oder anderen Forschungseinrichtungen, Ingenieure in Unternehmen oder auch Händler, Großhändler oder Praktiker aus anderen Gebieten sein (Roth, 1987, S. 315 ff.). Aufgrund ihrer Kompetenz und Nähe zum Markt erhofft man sich aktuelle Informationen aus der Praxis (Bruhn, 1995, S. 122 f.). Das Experteninterview wird - wie bereits erwähnt - mit Hilfe eines Interview- Leitfadens durchgeführt. Der Leitfaden stellt einen Themenkatalog dar, der den groben Rahmen des Experteninterviews festlegt. Er wird aufgrund der Informationen, die bereits zur Problemstellung recherchiert wurden, konstruiert (Leitner/Wroblewski, 2002, S. 250). Der Leitfaden hat eine doppelte Funktion: zum einen muss der Inter- 6

7 viewer zur Entwicklung des Leitfadens sich eingehend mit dem Forschungsgegenstand beschäftigen. So wird ausgeschlossen, dass er sich während des Interviews als inkompetenter Gesprächspartner darstellt. Zum anderen stellt die Orientierung am Leitfaden sicher, dass das Interview sich nicht in Themen verliert, die mit der eigentlichen Problemstellung nichts zu tun haben (Meuser/Nagel, 1991, S. 448). Für die vorliegende Arbeit wurden vier Center-Manager als Experten von Bremer und Hamburger Einkaufszentren in einem persönlichen Gespräch interviewt. Von den vier Managern arbeiten zwei für den Marktführer in diesem Bereich, die ECE Projektmanagement GmbH & Co KG. Die beiden anderen Befragten sind in einem Fall für einen großen Konkurrenten - METRO Group Asset Management - und in dem anderen Fall für ein kleineres Unternehmen - DGAG Deutsche Grundvermögen GmbH - tätig (siehe 3.1). Die befragten Manager waren sehr kooperativ und nahmen sich viel Zeit für die Interviews. Die durch die Befragungen gewonnen Informationen ähneln sich stark und können als gute Informationsquelle über die Arbeit eines Center-Managers herangezogen werden. Die Befragungen orientierten sich an einem zuvor entwickelten Interviewleitfaden und hatten eine Dauer von jeweils ca. 60 Minuten. Das Hauptinteresse der Interviews lag darin, Informationen zu den Fragen Was macht ein Center-Manager? und Wie wird man Center-Manager?, zu erhalten. Zur anschließenden Auswertung wurden die Interviews mit Hilfe eines Tonbandgerätes aufgezeichnet und sind so jederzeit als Datenquelle abrufbar. Die befragten Experten sind alle Center-Manager von Regionalen Shopping-Centern (siehe 2.2.3). Eine Übersicht der interviewten Experten ist im Anhang als Expertenverzeichnis zu finden. 1.3 Struktur der Arbeit Die vorliegende Diplomarbeit gliedert sich in sechs Kapitel. Der erste Teil - die Einleitung - befasst sich mit der Problematik und Zielsetzung dieser Arbeit, der Vorgehensweise zur Informationsbeschaffung und hierzu speziell mit dem Begriff des Experteninterviews. Im zweiten Kapitel wird ein allgemeiner Überblick über die verschiedenen Formen von Einkaufszentren - also des Arbeitsumfeldes des Center Managers - gegeben. 7

8 Der dritte Teil verdeutlicht die Einbettung des Center-Managements in eine Organisation, sowie in den Lebenszyklus eines Einkaufstzentrums und enthält eine Abgrenzung zu benachbarten Berufs- und Arbeitsfeldern. Im vierten Teil dieser Arbeit werden die konkreten Tätigkeitsbereiche eines Center- Managers, sein Anforderungsprofil sowie Möglichkeiten zur Weiterbildung zum Center-Manager in Deutschland beschrieben. Im nächsten Teil wird auf die Marktsituation des Center-Managements in Deutschland eingegangen, indem die Interessengemeinschaft des Center-Managements sowie einige zukünftige Trends und Berufsperspektiven in diesem Bereich vorgestellt werden. Die Schlussbetrachtung enthält eine kurze Zusammenfassung der Arbeit und ein abschließendes Fazit. 8

9 2. Einkaufszentren ein allgemeiner Überblick In diesem Kapitel wird auf das räumliche Arbeitsumfeld eines Center-Managers das Einkaufszentrum näher eingegangen. Hierzu erfolgt zunächst eine genauere Begriffsbestimmung, wie sie in der Fachliteratur zu finden ist. Im Anschluss daran werden die verschiedenen Arten von Einkaufszentren erklärt, indem sie durch definierte Strukturmerkmale dargestellt werden. Es folgt ein Teilkapitel über die verschiedenen baulichen Formen von Einkaufszentren. Daran schließt sich ein geschichtlicher Ü- berblick über den Wandel von Einkaufszentren von ihrer Entstehungszeit bis in die Gegenwart an. 2.1 Einkaufszentrum Versuch einer Begriffsbestimmung Die Fachliteratur bietet eine große Anzahl verschiedener Definitionen des Begriffes Einkaufszentrum bzw. Shopping-Center. In diesem Kapitel soll eine kurze Darstellung einiger Erklärungen und Definitionen erfolgen und aufgezeigt werden, wie die Begriffe im Rahmen der vorliegenden Diplomarbeit einzuordnen sind. Die Grundidee eines Einkaufszentrums besteht darin, dem Käufer ein warenhausähnliches (Warenhaus = großflächiger Betrieb, der viele Vollsortimente nebeneinander führt) Angebot bieten zu können, indem sich Geschäfte verschiedener Branchen unter einem Dach zusammenschließen. Der Einzelhandelscharakter bleibt dabei erhalten. Für die Einzelhändler bedeutet der Zusammenschluss mit anderen Anbietern in Form eines Shopping-Centers die Möglichkeit zur Nutzung von Synergieeffekten durch wechselseitige Unterstützung (Falk, 1997, S. 185). In einem Einkaufszentrum sind mehrere Einzelhandelsbetriebe in einem Gebäudekomplex angesiedelt. Das Gebäude ist auf der Grundlage einer einheitlichen Planung errichtet und wird hinsichtlich dieser verwaltet (Sailer, 2001, S. 99 f.). Die Begriffe Einkaufszentrum und Shopping-Center werden vor allem in der älteren Fachliteratur verschieden betrachtet. So bezeichnet Soldner eine dichte Ansammlung von Einzelhandelsbetrieben (Soldner, 1968, S. 34) als städtisches Einkaufszentrum. Im Gegensatz dazu unterscheidet er das Shopping- Center (Soldner, 1968, S. 263), das nach Beckmann (1966, S. 250) folgende Merk- 9

10 male aufweisen muss: ca m² Geschäftsfläche, Einzugsbereich mindestens Einwohner im Umkreis von 20 km², Parkfläche für PKW, ein bis zwei Warenhäuser, zwei Supermärkte, 30 Fachgeschäfte, Gastronomie- und Unterhaltungseinrichtungen, Bank, Post, Tankstelle und Kindergarten. Nach dieser Beschreibung können somit auch Hauptgeschäfts- und Ladenstraßen in Innenstädten als Einkaufszentren bezeichnet werden. Shopping-Center hingegen müssen gemäß dieser Begriffsbestimmung weitaus mehr Kriterien erfüllen, um als solche bezeichnet werden zu können (Bühler, 1991, S. 11). Weiterhin muss unterschieden werden zwischen verschiedenen gewachsenen Erscheinungsformen von städtischen Einkaufs- und Geschäftszentren im Gegensatz zu bewusst geplanten Shopping-Centern, die in der vorliegenden Diplomarbeit näher betrachtet werden. Bei letzteren handelt es sich um eine künstlich geplante und gebaute Agglomeration von Einzelhandels- und sonstigen Dienstleistungsbetrieben. Diese werden einheitlich verwaltet bzw. gemanagt und betrieben und stellen so ein Verbundsystem des Einzelhandels dar. Shopping-Center sind in Deutschland sowohl im unmittelbaren Innenstadtbereich in Wohnvierteln an der Stadtperipherie zu finden, als auch zwischen Städten - auf der Grünen Wiese (Falk, 1998, S. 16). In der aktuellen Fachliteratur wird häufig keine Unterscheidung mehr zwischen den Begriffen Einkaufszentrum und Shopping-Center vorgenommen und sie werden meistens synonym verwendet (Bühler, 1991, S. 11). Mittlerweile hat sich die Definition des Urban Land Institutes (Washington) auch in der deutschsprachigen Fachliteratur im Wesentlichen durchgesetzt und wird seit Jahren verwendet. Danach ist ein Shopping-Center A group of retail or other commercial establishments that is planned, developed, owned and managed as a single property. On-site parking is provided. The center s size and orientation are generally determined by the market characteristics of the trade area served by the center. The two main configurations of shopping centers are malls and open-air-strip-centers. (Falk, 2004, S. 762 f.) Im Rahmen dieser Arbeit werden die Begriffe Einkaufszentrum, Shopping-Center und Center ebenfalls synonym verwendet. 10

11 Nachdem einige mögliche Erklärungen des Begriffs Einkaufszentrums dargestellt wurden, folgt im nächsten Teilkapitel eine Unterscheidung der verschiedenen Shopping-Center-Typen. 2.2 Verschiedene Typen von Einkaufszentren Um den Begriff des Einkaufszentrums detaillierter darstellen zu können, werden die verschiedenen Typen von Einkaufszentren anhand von ausgewählten Strukturmerkmalen untersucht. Zum besseren Verständnis werden diese zunächst definiert. Bei den Merkmalen handelt es sich um: die Größe der Geschäftsfläche des Centers: Die Geschäftsfläche eines Einkaufszentrums wird auch als gross leasable area (= GLA) bezeichnet. Es handelt sich dabei um die brutto vermietbare Fläche bzw. Mietfläche eines Einkaufszentrums. Darin enthalten sind neben der reinen Verkaufsfläche auch alle Nebenräume. Zu den Nebenräumen zählen sowohl Räume für die kurzfristige Lagerung von Waren als auch Aufenthaltsräume für das Personal (Hahn, 2002, S. 173). die Größe des Haupteinzugsgebietes: als Einzugsgebiet eines Einkaufszentrums wird das Gebiet der potentiellen bzw. aktuellen Kunden bezeichnet. Die Bestimmung der Größe des Einzugsgebietes ist von zahlreichen Faktoren abhängig. Einige exogene - also von den äußeren Umständen beeinflusste - Bestimmungsfaktoren sind z. B. die vorhandene bzw. in Zukunft zu erwartende Wettbewerbssituation im Marktgebiet, die Verkehrsstruktur im Umfeld des Einkaufszentrums, sowie das infrastrukturelle Netz und die Mobilität der Verbraucher. Ein weiterer wichtiger endogener in der Art des Centers bedingter - Faktor zur Bestimmung der Größe des Einzugsgebietes eines Einkaufszentrums, ist die Entfernung des Centers zum Wohnort bzw. Arbeitsplatz der potentiellen Kunden. So können beispielsweise Preisniveau, Einkaufsatmosphäre und Center-Konzeption als endogene Faktoren das Einzugsgebiet mitbestimmen (Falk, 1998, S. 529 f.). Ein weiteres Unterscheidungskriterium der verschiedenen Arten von Einkaufszentren ist die Struktur des Waren- und Dienstleistungsangebots: 11

12 dieses - auch als Sortiment bezeichnete - Kriterium, umfasst die Gesamtheit von Waren- und Dienstleistungen, die in dem jeweiligen Einkaufszentrum angeboten werden (Koch, 1999, S. 484 f.). Das Sortiment kann unter verschiedenen Gesichtspunkten differenziert werden. Für die nachfolgende Beschreibung der verschiedenen Center-Typen ist vor allem die Betrachtung des Sortiments unter den Gesichtspunkten der Preislage, des Sortimentsumfanges sowie des Einkaufsverhaltens der Konsumenten wichtig. Die Preislage beschreibt, ob die angebotenen Waren und Dienstleistungen eher teuer oder preisgünstig für den Kunden sind (Koch, 1999, S. 486). Der Sortimentsumfang gibt an, wie viele unterschiedliche Produktangebote es gibt, also wie viele verschiedene Läden in einem Einkaufszentrum angesiedelt sind (= Sortimentsbreite). Außerdem entscheidet der Sortimentsumfang über die Anzahl der angebotenen Einzelprodukte innerhalb eines Teilsortiments, z. B. wie viele Schuhgeschäfte in einem Einkaufszentrum welche Anzahl von verschiedenen Schuhmodellen anbieten (= Sortimentstiefe). Die Betrachtung des Waren- und Dienstleistungsangebotes bezüglich des Einkaufsverhaltens der Kunden gibt an, ob Waren für den kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarf angeboten werden (Bruhn, 1995, S. 152). Auch die Art des Magnetmieters wird zur Unterscheidung der verschiedenen Arten von Einkaufszentren berücksichtigt: als Magnetmieter (Anchor Tenant) wird ein Mieter einer einzelhandelsgenutzten Immobilie in einem Einkaufszentrum bezeichnet, der eine überdurchschnittliche Anziehungskraft auf Kunden ausstrahlt (Falk, 2004, S. 556). Er soll aufgrund seiner eigenen Attraktivität Verbraucher anziehen und hat durch seine Ausstrahlung große Bedeutung für das gesamte Center und die anderen Anbieter. In der Fachliteratur werden auch die Begriffe Magnet, Kundenmagnet, Leitbetrieb oder größter Center-Betrieb genannt und meistens, wie auch in der vorliegenden Arbeit, synonym mit dem Begriff Magnetmieter verwendet (Bühler, 1991, S. 21 f.). Als Beispiele für Magnetmieter seien hier stellvertretend Einzelhandelsgeschäfte wie H & M, Saturn Hansa und das Warenhaus Karstadt genannt. Auf die Rolle des Magnetmieters beim Vermietmanagement wird im Kapitel genauer eingegangen. 12

13 Auch bei der Unterscheidung der verschiedenen Shopping-Center-Typen werden in der einschlägigen Fachliteratur unterschiedliche Einteilungen vorgenommen. Im Nachfolgenden werden zunächst die traditionellen Shopping-Center-Typen Nachbarschaftszentrum (siehe 2.2.1), Gemeinde- bzw. Stadtteilzentrum (siehe 2.2.2), sowie Regionale Shopping-Center (siehe 2.2.3) beschrieben. Ergänzend dazu konnte in letzter Zeit eine Entwicklung von neuen Typen von Einkaufszentren beobachtet werden. Hierzu zählen beispielsweise Spezial- und Themencenter (siehe 2.2.8), Factory-Outlet-Center (siehe 2.2.6), Power-Center (siehe 2.2.5) sowie Off-Price-Center (siehe 2.2.7). Außerdem werden im Folgenden Passagen/Galerien und Einkaufshöfe (siehe 2.2.4) sowie Urban-Entertainment-Center (siehe 2.2.9) dargestellt. Im Folgenden werden nun die verschiedenen Typen von Einkaufszentren mit Hilfe der vorgestellten Strukturmerkmale vergleichend beschrieben Nachbarschaftszentrum (Neigbourhood Center) Das Nachbarschaftszentrum steht in enger räumlicher Verbindung zum Wohn- oder Arbeitsort der potentiellen Kunden (Bühler, 1991, S. 31). Das Sortimentsangebot umfasst Waren des täglichen Bedarfs (Convenience Goods). Ergänzend dazu werden Dienstleistungen wie Friseur oder Reinigung angeboten. Häufig gibt es hier einen Supermarkt, der als Magnetbetrieb fungiert (Hahn, 2002, S. 173). In Großbritannien sind in Nachbarschaftszentren außerdem Läden für Zeitungen, Tabak- und Süßwaren üblich (Jaeck, 1979, S. 62). Viele Kunden besuchen das Nachbarschaftszentrum zu Fuß. Das hat zur Folge, dass das Verhältnis von Parkplatz zu Verkaufsfläche meist geringer ist als bei größeren Einkaufszentren. Vom Blickpunkt der GLA aus betrachtet variiert die Größe eines Nachbarschaftszentrums zwischen und m² (Falk, 2004, S. 764). Das Nachbarschaftszentrum versorgt ein relativ kleines Einzugsgebiet, das eine Mindestbevölkerungszahl von Menschen haben sollte (Hahn, 2002, S. 173). Durchschnittlich sind dort zwischen 15 und 20 Geschäfte vertreten. Die tolerierte Fahrtzeit vom Wohn- oder Arbeitsplatz des potentiellen Kunden zum Einkaufszentrum beträgt bis zu zehn Minuten (Falk, 1998, S. 17). 13

14 2.2.2 Gemeinde- bzw. Stadtteilzentrum (Community Center) Auch das Community Center weist eine enge räumliche Verbindung zum Wohn- oder Arbeitsort der möglichen Kunden auf (Bühler, 1991, S. 31). Es wird jedoch im Vergleich zum Neighbourhood Center ein breiter und tiefer gestaltetes Waren- und Dienstleistungsangebot benötigt, da der Einzugsbereich der potentiellen Kunden größer ist. Dies macht eine größere Anzahl von Gewerbebetrieben sowie einen zusätzlichen Magnetbetrieb neben dem Supermarkt erforderlich (z. B. ein kleines Warenhaus) (Falk, 1998, S. 17). Das Stadtteilzentrum bietet Güter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs, meistens kombiniert mit einem großem Supermarkt oder Discounter. Es besteht aus Betrieben (u. a. Post, Bank, Restaurant) (Jaeck, 1979, S. 62). Das Einzugsgebiet sollte innerhalb eines Umkreises von drei bis fünf Meilen (1 Meile =1609,34 m) eine Mindestbevölkerung von bis Einwohnern aufweisen (Hahn, 2002, S. 173). Die akzeptierte Fahrzeit vom Wohn- bzw. Arbeitsort des potentiellen Kunden beträgt bis zu 15 Minuten. In den USA kann die GLA zwischen square feet und square feet betragen ( square feet = 1 m²). Die übliche Größe eines Community Centers liegt bei square feet (ca m²) (Falk, 1998, S. 17) Regionales Shopping-Center (Regional Center/Super-Regional Center) Das Regional Center bietet Waren zur Deckung des mittel- und langfristigen Bedarfs mit wenigstens einem oder zwei Kaufhäusern (Hahn, 2002, S. 173). Sein Einzugsgebiet geht im Gegensatz zu den beiden bereits beschriebenen Shopping-Center- Typen über die Stadtgrenze selbst hinaus (Jaeck, 1979, S. 63). Das große Einzugsgebiet eines Regionalen Shopping-Centers von mindestens Einwohnern macht ein umfassendes Angebotsspektrum erforderlich (Hahn, 2002, S. 173). Es umfasst 200 und mehr Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe (Jaeck, 1979, S. 63). In einem Regionalen Shopping-Center sind nicht nur viele Einzelhandelsfachgeschäfte, Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe, sondern neben Waren- und Kaufhäusern auch SB-Warenhäuser und Fachmärkte angesiedelt. Der Erfolg eines Regionalen Shopping-Centers ist von seiner zentralen Lage abhängig. Die Verkehrslage muss eine gute Erreichbarkeit des Kunden ermöglichen. Außerdem ist ein ausreichendes Parkplatzangebot erforderlich. Während in Deutschland bereits ein Shopping-Center ab einer Geschäftsfläche von m² als Regionales Shopping- 14

15 Center eingestuft wird, ist dies in den USA erst ab einer Größe von square feet (= m²) der Fall. Als Super-Regional-Center wird in den USA ein Einkaufszentrum bezeichnet, das eine Größe von mindestens square feet (= m²) aufweist (Falk, 1998, S. 17 f.) Passagen/Galerien/Einkaufshöfe Einkaufspassagen werden teilweise auch als Einkaufsgalerien bezeichnet. Sie zählen zu den Spezialformen von Einkaufszentren. Dabei handelt es sich um Standortkooperationen von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben. Sie können entweder sowohl juristisch als auch wirtschaftlich selbständige Einbetriebsunternehmen, Franchisebetriebe oder Filialen von Mittel- bzw. Großunternehmen des Einzelhandels sein (Mändle/Galonska, 1997, S. 643). Sowohl zur Erweiterung von innerstädtischen Geschäftszentren, als auch zur Ergänzung von bereits bestehenden Fußgängerzonen, sind in den letzten Jahren viele Einkaufszentren in Innenstädten als Passagen, Galerien und Einkaufshöfe konzipiert worden. Ein Beispiel hierfür sind die Hackeschen Höfe in Berlin. Dabei ist die Idee nicht neu. Bereits 1845 entstand als erste Passage in Deutschland der Hamburger Sillem s Bazar. Passagen neueren Datums sind die Calwer Passage in Stuttgart oder das Hanse-Viertel in Hamburg. In den 1990er Jahren entstanden rund 80 % der gegenwärtig in Deutschland existierenden etwa 500 Galerien/Passagen. Auch für die kommenden Jahre wird eine weitere Zunahme erwartet (Falk, 2000, S. 610). Um eine Galerie/Passage gewinnbringend zu betreiben, müssen zahlreiche Kriterien berücksichtigt werden, was diese Art von Einkaufszentren sehr managementintensiv macht (Falk, 2000, S. 610). Ein wichtiges Erfolgskriterium ist die Qualität des Standortes. Für Galerien/Passagen muss eine innerstädtische/hochzentrale Lage gefunden werden. Außerdem sind die attraktive Architektur der Galerie/Passage sowie ein optimal an den Standort angepasster Handels-, Dienstleistungs- und Gastronomie-Mix, kombiniert mit einem hohen Erlebniswert und einer entsprechenden Aufenthaltsdauer entscheidende Kriterien für den Erfolg derartiger Immobilien (Falk, 1998, S. 18). Einzelhandelsgeschäfte und Gastronomie werden durch Büros/Praxen und/oder Wohnungen in den oberen Etagen ergänzt und steigern so die Attraktivität dieses Typs von Einkaufszentren (Falk, 2000, S. 611). 15

16 Als Passage wird ursprünglich eine für Fußgänger geschaffene, glasüberdachte Verbindung von zwei Verkehrszonen bezeichnet, die auf beiden Seiten von Reihen einzelner Läden gesäumt ist. Im Gegensatz dazu weisen Galerien mehrere meist drei bis vier - Verkaufsebenen auf. Mittlerweile wird diese bauliche Unterscheidung im Sprachgebrauch aber nur noch selten gemacht und die Begriffe Galerie und Passage werden meist synonym verwendet sowie auch die Bezeichnungen Arcaden (z. B. Harburg Arcaden), Bazar, Colonnade oder Galleria. (Falk, 2000, S. 610) Power-Center In einem Power-Center gibt es mindestens drei Magnetbetriebe. Diese Magnetbetriebe haben dort eine wesentlich größere Flächendominanz als in einem traditionellen Shopping-Center. Während die Magnetbetriebe in einem Power-Center % der gesamten Geschäftsfläche einnehmen, sind es in einem Regionalen Shopping- Center lediglich zwischen 45 und 60 %. Die Gesamtgröße dieser Center-Art variiert zwischen und square feet (ca ca m²). Die Mieter in einem Power-Center sind meist discountorientierte Fachmärkte. Typische Beispiele für einen Magnetmieter in Power-Centern der USA sind der Spielwarenhändler Toys R Us oder der Büroartikelanbieter Staples (Falk, 1998, S. 18). Die Baukosten für ein Power-Center sind im Vergleich zu Regionalen Shopping-Centern niedrig. Diese Tatsache sowie die sehr große Auswahl an preisgünstigen Waren für den Kunden haben dazu geführt, dass Power-Center mittlerweile für die traditionellen Einkaufszentren eine große Konkurrenz darstellen. Um Power-Center gewinnbringend zu betreiben, ist ein großes Einzugsgebiet potentieller Kunden erforderlich. Häufig werden sie daher in Ballungszentren an Standorten mit einer sehr guten überregionalen Verkehrsanbindung angesiedelt. Diese Art von Einkaufszentrum ist in den USA geläufiger als in Deutschland (Falk, 2000, S. 620) Factory-Outlet-Center Ein Factory-Outlet-Center ist ein Fabrikverkaufszentrum, in dem sich mindestens fünf Markenartikelhersteller zusammengeschlossen haben, um ihre Waren direkt ab Werk zu verkaufen (Hahn, 2002, S. 172). Die Gesamtverkaufsfläche beträgt über m². Die einzelnen Hersteller mieten und betreiben eigene Ladeneinheiten Outlet Stores - in den Centern (Vogels/Will, 1999, S. 12). Die Hersteller bieten dem Endverbrau- 16

17 cher in den Outlet Stores preisreduzierte Produkte zum Kauf an. Bis zu 70 % der Mieter sind Markenhersteller aus der Bekleidungsbranche. Die angebotenen hochwertigen Markenartikel stammen aus Musterkollektionen und Produktionsüberhängen oder sind Auslaufmodelle, Zweite-Wahl-, Letzte-Saison-/Alt- und Retourwaren. Die Magnetfunktion geht von Markenherstellern mit einem hohen Bekanntheitsgrad aus (z. B. adidas, Thommy Hilfiger, Marc O Polo, Nike im Factory-Outlet-Center Ochtum- Park im Bremer Süden). Die einzelnen Verkaufsflächen der Mieter sind klein und liegen zwischen 50 und 500 m². Ein amerikanisches Factory-Outlet-Center weist eine Größe von mindestens square feet (= m²) auf (Falk, 1998, S. 19). Die beiden wesentlichen Merkmale der Philosophie eines Factory-Outlet-Centers bestehen zum einen in der Vermarktung von Markenartikeln direkt vom Hersteller und zum anderen in der Preisreduzierung dieser Markenartikel (Falk, 2000, S. 267) Off-Price-Center Off-Price-Center sind eng mit den unter beschriebenen Factory-Outlet-Centern verwandt. Die Anbieter in einem Off-Price-Center werden häufig auch als Off-Price- Retailer bezeichnet (Falk, 2000, S. 600). Während in einem Factory-Outlet-Center die preisreduzierten Markenwaren direkt vom Hersteller angeboten werden, ist es in einem Off-Price-Center der Einzelhändler, der die Ware verkauft. Teilweise kaufen die Einzelhändler die Ware postenweise bei den Herstellern ein (Falk, 1998, S. 19). In Off-Price-Stores verkaufen Einzelhändler ausschließlich oder vorwiegend preisreduzierte Waren an die Endverbraucher (Germelmann, 2003, S. 3). Off-Price-Center sind kostengünstig und einfach konzipiert. Sie verfolgen das Ziel, dem Kunden mehr Ware bei gleichem Ausgabevolumen zu bieten (Bühler, 1991, S. 20) Spezial- und Themen-Center (Speciality Center) In Spezial- und Themencentern sind verschiedene Einzelhandels- und/oder Dienstleistungsbetriebe zu einem bestimmten Thema angesiedelt (Germelmann, 2003, S. 3). Spezial- oder Themen-Center - auch als Ein-Branchen-Center bezeichnet - sind vor allem in Innenstädten zu finden und bieten meist ein Mittel- oder Oberschicht- Angebot an Waren und Dienstleistungen (Bühler, 1991, S. 20). Der Erfolg dieser Centerart ist sehr unterschiedlich. 17

18 Ein weniger erfolgreiches, aber sehr bekanntes Beispiel eines Themen-Centers ist das Öko-Zentrum Rommelmühle. Es öffnete am 24. September 1998 in Bietigheim- Bissingen als erstes Öko-Kaufhaus Europas seine Pforten in einem knapp 100 Jahre alten, denkmalgeschützten Backsteingebäude, das ehemals eine Mühle war. Das Konzept sollte ein zukunftsweisendes Modell für die Verknüpfung von Wohnen und Arbeiten darstellen. Auf mehr als m² sollten eine Vielzahl von Dienstleistungen und Waren mit dem Ökolabel angeboten werden (u. a. Mode und Naturtextilien, Kosmetikprodukte und eine Biometzgerei) (http://www.rommelmuehle.pospromotion.de/index.php; abgerufen am: ). Im Zentrum des gesamten Konzeptes stand das Leitbild der Nachhaltigkeit, das sich in der Auswahl des angebotenen Sortiments, in der Architektur sowie auch in allen anderen Aspekten des Konzeptes widerspiegeln sollte (Kahlau, 1999, S. 3). Doch bereits bei der Konzeption unterliefen den Planern zahlreiche Fehler, die schließlich im Jahr 2003 zur Insolvenz führten. So war man beispielsweise von einer täglichen Besucherzahl von Besuchern ausgegangen, was deutlich überhöht erscheint. Als Einzugsgebiet war an einen Bereich bis Frankfurt gedacht worden, was sich jedoch als unrealistisch herausstellte. Ein widersinniger Aspekt für das Öko-Konzept bestand außerdem darin, dass das Themen-Center nur mit dem Auto erreichbar war (http.//www.stuttgarter-zeitung.de/stz/page/detail.php/461474/artikel_bildlinks_druck; abgerufen am: ). Im Juli 2005 beginnt nun endgültig der Verkauf des Gebäudes. Statt des Themen- Centers werden weitere Wohnungen entstehen. Lediglich der Öko-Supermarkt des ursprünglichen Konzeptes wird auch in Zukunft dort angesiedelt bleiben (http://www.bietigheimerzeitung.de/html/news/artikel_wirtschaft_region.php4?artikel= 14; abgerufen am: ). Abb. 1: Stilwerk Hamburg Quelle: Ein erfolgreiches Beispiel für das Konzept eines Themen-Centers scheint hingegen das stilwerk im Hamburger Hafen zu sein. Wie auch die Rommelmühle befindet sich das Hamburger stilwerk in einem historischen Backsteingebäude (einer ehemaligen Mälzerei). Es wurde im April 1996 eröffnet. Unter der Philosophie Kooperation statt Konkurrenz haben sich hier 20 verschiedene Anbieter von Waren und Dienstleis- 18

19 tungen aus den Bereichen Einrichtung und Wohndesign zusammengeschlossen. Das Sortiment umfasst hoch preisige Markenangebote verschiedener internationaler Hersteller und wird auf einer Gesamtfläche von m² präsentiert. Die einzelnen Ladenflächen haben eine Größe von 50 bis m². Die Läden der Einzelhändler verteilen sich über mehrere Etagen und sind rund um einen überdachten Innenhof angeordnet. Zum Serviceangebot des Themen-Centers zählt ein Kinderhort, in dem die Kinder der Kunden während des Einkaufs unter Aufsicht spielen können. Außerdem gibt es ein Gastronomieangebot. Regelmäßig werden Ausstellungen zu den Themen Einrichtung und Design vom stilwerk initiiert. Des weiteren können die Räumlichkeiten auch von externen Veranstaltern gemietet werden, um dort beispielsweise Vorträge, Symposien, Firmenpräsentationen, Pressekonferenzen, Ausstellungen oder Seminare stattfinden zu lassen wurde stilwerk in Berlin eröffnet, 2000 folgte die Eröffnung in Düsseldorf. Beide Center haben dasselbe Konzept wie das stilwerk in Hamburg (http://www.stilwerk.de/ueber/content_ueber.htm; abgerufen am: ) Urban-Entertainment-Center (= UEC) Bei einem Urban-Entertainment-Center handelt es sich um das Konzept einer Freizeitimmobilie. Diese Art von Shopping-Center weist einen hohen Anteil von erlebnisorientierten Einzelhändlern sowie ein großes Freizeitangebot auf (Hahn, 2002, S. 174). Das Konzept verbindet Unterhaltung, Erlebnis, Handel und Kommunikation miteinander. Urban-Entertainment-Center befinden sich meist in innerstädtischen Lagen, mit touristischer Kapazität und hohem regionalen Kaufkraftpotential (Germelmann, 2003, S. 3). Das Konzept des Urban-Entertainment-Centers wurde Mitte der 1990er Jahre in den USA entwickelt. Es sollten künstliche Innenstädte entstehen. Dazu wurde eine Gliederung des Erlebnischarakters eines Urban-Entertainment- Centers entworfen: Das Ambient Entertainment eines Urban-Entertainment-Centers beinhaltet das durch die architektonische Gestaltung geprägte Ambiente sowie ein besonders attraktives Handelskonzept. 19

20 Das Impulse Entertainment schließt Karussells, Videospiele und ähnliche Attraktionen, die den Besucher zum Mitmachen animieren, in das Konzept mit ein. Das Destination Entertainment ist ein Konzept mit Ankerfunktion wie z. B. ein Kino-Center, das die potentiellen Kunden Ziel gerichtet in ein Urban- Entertainment-Center kommen lässt (Walzel, 2003, S. 94). Wie sich der Trend der Urban-Entertainment-Center in Deutschland entwickeln wird, ist schwierig einzuschätzen, da noch keine langfristigen Erfahrungswerte und Zahlen vorliegen. Abb. 2: Urban Entertainment Center Ffm Quelle: Ein Beispiel ist das Urban-Entertainment-Center im zukünftigen Europaviertel in Frankfurt am Main. Es soll eine Mischung aus modernem Marktplatz mit lebendiger Stadtteilstruktur und Großstadtflair entstehen. Der geplante Komplex soll aus einem Bürohochhaus, einem Hotelturm und einem Einkaufs- und Erlebnisbereich bestehen (http://www.vivico.com/deutsch/immobilien/objekt e/europaviertel/uec/projektbeschreibung/index.p hp; abgerufen am: ). Auf einer Bruttogeschoßfläche von rund m² sind Wohnungen, Designerboutiquen, Cafés, Bars und Restaurants, Wellness- und Fitnesscenter, Kinos, Musikklubs, Diskotheken und ein Hotel geplant (Germelmann, 2003, S. 3). Es soll eine Stadt in der Stadt entstehen (siehe Abb. 2). 20

21 Ein Beispiel für ein nicht erfolgreiches Konzept eines Urban-Entertainment-Centers stellt das am 12. Februar 2004 eröffnete Space Center Bremen dar. Das Center war der größte europäische Indoor-Erlebnispark, der auf einer Gesamtfläche von m² Entertainment zu Abb. 3: Space Center Bremen Raumfahrt und Technik im Weltall bot. So Quelle: konnte beispielsweise die Ariane 4- Trägerrakete, die teilweise in Bremen entwickelt wurde, als originalgetreues Modell bestaunt werden oder eine Fahrt im weltweit ersten und einzigen Indoor Rollercoaster für virtuelle Lichtgeschwindigkeit gemacht werden. Auch ein Hotel wurde direkt neben dem Space Center Bremen für potentielle Besucher errichtet. (Pressemappe unter abgerufen am: ). Doch trotz aller Attraktionen war es schwierig, für die ins Konzept des Space Centers Bremen integrierten Ladengeschäfte solvente Mieter zu finden und viele Geschäftsflächen blieben leer. In der Zeit von Februar bis September 2004 kamen rund Besucher ins Space Center Bremen. Das waren etwa zwei Drittel weniger als ursprünglich veranschlagt (http://www.taz.de/pt/2004/10/01/a0299.nf/textdruck; abgerufen am: ). In der Folge wurde das Space Center Bremen am 26. September 2004 wieder geschlossen. Was mit den Gebäudeflächen in Zukunft geschehen wird, ist ungewiss (http://www.space-center-bremen.de/sc/news/print.jsp?id_news=36; abgerufen am ). Der Center-Typ Urban-Entertainment-Center kann noch in einige weitere Unterarten gegliedert werden. Diese können jedoch im Rahmen dieser Diplomarbeit nicht weiter erläutert werden (Falk, 1998, S. 45 ff.). Ein weiteres Kriterium zur Einteilung von Einkaufszentren ist ihre bauliche Gestaltung, die im folgenden Teilkapitel genauer beschrieben wird. 2.3 Architektur von Einkaufszentren Die bauliche Erscheinungsform spielt für den Erfolg eines Einkaufszentrums eine immer bedeutendere Rolle. Architekten sehen sich auch durch die Kombination der Angebote von Konsumgütern, Unterhaltung und Erholung unter einem Dach bei der 21

22 Gestaltung von Shopping-Centern größer werdenden Herausforderungen gegenüber (Falk, 1998, S. 185). Für den Erfolg eines Shopping-Centers ist wichtig, dass es sich nicht um ein architektonisches Standardkonzept handelt, welches für die Grüne Wiese entwickelt wurde. Vielmehr muss eine individuelle Konzeption erarbeitet werden, die der jeweiligen Umgebung und Situation angepasst ist (Experteninterview Nr. 4, 2005). Das individuelle architektonische Erscheinungsbild eines Einkaufszentrums hängt zum größten Teil von Form, Lage und Größe des jeweiligen Grundstücks ab (Bühler, 1991, S. 23). Dennoch können die meisten realisierten Bauten von Shopping- Centern auf Grundschemata zurückgeführt werden, die so oder in abgewandelter Form Anwendung finden. In den USA wurden zunächst fünf Grundstrukturen entwickelt. Es handelt sich hierbei um die Stripe-, L-, U-, Mall- und Cluster-Form (Rappel, Neumeier, 1973, S. 140). In neuerer Zeit ist außerdem die Knochen-Form hinzugekommen. Im Folgenden werden die sechs verschiedenen Grundstrukturen von Einkaufszentren graphisch dargestellt und erklärt. Stripe-Form Abb. 4: Stripe-Form Quelle: Rappel, Neumeier, 1973, S. 140 Ein Einkaufszentrum, das in der Stripe-Form gebaut wird, ist eine gerade Ladenzeile (siehe Abb. 4). Vor den einzelnen Ladengeschäften kann es eine überdachte Fußgängerzone geben. Die Fußgängerzone ist meistens von der Straße zhurückgesetzt, an der das EKZ erschlossen wird, dazwischen befinden sich Parkplätze. Wenn ein bestehendes EKZ erweitert werden soll, ist ein Anbau in Stripe-Form am günstigsten. Ein Stripe ist im Allgemeinen ca. 100 m lang. Die Stripe-Form ist die kostengünstigste Grundstruktur für ein Shopping-Center. Des weiteren ist sie außerdem auch am einfachsten zu erweitern und fügt sich am unkompliziertesten in die örtlichen Gegebenheiten ein (Rappel, Neumeier, 1973, S. 140). Die Warenanlieferung erfolgt an der Rückseite des Centers. Die Form des Einkaufszentrums als Stripe ist nur für kleinere Center (Nachbarschaftszentren, siehe 2.2.1) sinnvoll, da andernfalls der Vorteil der 22

23 Angebotsagglomeration durch die lang gezogenen Ladenfronten verloren gehen würde (Mayr, 1980, S. 25). L-Form Abb. 5: L-Form Quelle: Rappel, Neumeier, 1973, S. 141 Die L-Form ist eine abgewinkelte Form des Stripes (siehe Abb. 5). Diese Grundstruktur eines Shopping-Centers wird gewählt, wenn sonst ein zu langer Stripe entstehen würde und Ladenstraße zu lang werden würde. Außerdem kann die bessere Anpassung an die bereits bestehende Erschließungsstraße ein Grund für die Wahl der L- Form sein. Die L-Form stellt eine konzentriertere Form als der Stripe dar. Der Bau ist kostenintensiver, das Ergebnis wirkt in sich jedoch geschlossener (Rappel, Neumeier, 1973, S. 141). Diese Form ist für Nachbarschafts- und Gemeindezentren geeignet (siehe und 2.2.2) (Mayr, 1980, S. 26). U-Form Abb. 6: U-Form Quelle: Rappel, Neumeier, 1973, S. 141 Shopping-Center, die in der U-Form gebaut werden, haben bessere Kommunikationsflächen, als Shopping-Center, welche in den vorher genannten Formen entstehen. Die U-Form ist eine erweiterte Abknickung der L-Form (siehe Abb. 6). Sie wirkt platzbildend (Rappel, Neumeier, 1973, S. 141). Die U-Form wird auch als Court-Form bezeichnet, da durch die beiden Abknickungen in der Mitte eine Art Hof entsteht. Ursprünglich sollte dieser Innenhof für Parkplätze genutzt werden. Es wurde jedoch 23

24 festgestellt, dass sich in der Praxis die Vermischung von ruhendem (= Fußgänger-) und fließendem (= Auto-) Verkehr negativ auf die Kaufatmosphäre auswirkt. Deshalb ist bei vielen Einkaufszentren, die in U-Form gebaut werden, stattdessen im Innenhof eine Fußgängerzone entstanden (Mayr, 1980, S. 26). Die U-Form eignet sich vor allem für Nachbarschafts- und Gemeindezentren (siehe und 2.2.2) (Greipl, 1972, S. 24 f.). Mall-Form Abb. 7: Mall-Form Quelle: Rappel, Neumeier, 1973, S. 141 Das Konzept der Mall-Form (Mall = schattige Promenade, Allee) eignet sich besonders gut für den Typ des Regionalen Shopping-Centers (siehe 2.2.3). Es setzt sich aus zwei gegenüberliegenden Stripes oder L s zusammen (siehe Abb. 7) (Rappel, Neumeier, 1973, S. 142). Zwischen den Ladenzeilen entstehen Räume, die als Fußgängerzonen gestaltet werden und offen oder überdacht sein können (Gasser, 1960, S. 97). Bei Überdachung ist eine Klimatisierung notwendig. Bereits bestehende Zentren können in diese Bauweise gut integriert werden. Die Mall-Form eignet sich besonders gut für den Bau eines zweigeschossigen Einkaufzentrums. Um jedoch eine gleichmäßige Verteilung der Kunden über beide Geschosse zu sichern, müssen ausreichend Treppen, Rolltreppen und Personenaufzüge mit eingeplant werden (Rappel, Neumeier, 1973, S. 142). Für den Kunden bedeutet diese Bauart eine Distanzverkürzung seines Einkaufsweges. Er passiert ein Ladengeschäft nach dem anderen, was die Frequenz von Spontaneinkäufen fördert. Dies ist wiederum ein Vorteil aus der Sicht der Ladner. Die Flächen, die zwischen den Ladenzeilen entstehen, eignen sich sehr gut für die Ausrichtung von Events innerhalb des Einkaufszentrums, wie z. B. Modenschauen, Tanzveranstaltungen (z. B. Tanz in den Mai im Quarree Einkaufszentrum Wandsbek-Markt, Hamburg) oder Ausstellungen. Außerdem können hier Ruhezonen, Cafés oder Grünanlagen angelegt werden, welche die Attraktivität des Shopping-Centers weiter steigern können (Vogel, 1978, S. 39 ff.). Die Warenanliefe- 24

25 rung bei dieser Bauweise erfolgt entweder über spezielle Ladehöfe oder über ein Tunnelsystem, das mit einer Tiefgarage verbunden sein kann (Bühler, 1991, S. 25). Bei der Mall-Form ist es sinnvoll, den Magnetmieter in der Mitte des Einkaufszentrums zu platzieren, um so einen optimalen Kundenfluss zu garantieren (Rappel, Neumeier, 1973, S. 143). Cluster-Form Abb. 8: Cluster-Form Quelle: Rappel, Neumeier, 1973, S. 142 Die Cluster-Form (Cluster = Traube, Büschel) ist zwar die architektonisch anspruchsvollste Bauart eines Shopping-Centers, aber aus dem Blickwinkel der Kunden gesehen auch die unübersichtlichste Anordnung der Ladengeschäfte (Rappel, Neumeier, 1973, S. 143). Ein Einkaufszentrum in Form eines Clusters ist eine Kombination von geraden und abgewinkelten Ladenzeilen, die um einen Mittelpunkt positioniert sind (siehe Abb. 8) (Jaeck, 1978, S. 47). In diesem Mittelpunkt sollte sich wiederum der Magnetmieter befinden. Es könnte sich dabei beispielsweise um einen großen Supermarkt mit Non-Food-Abteilung (= z. B. Bekleidung, Spielzeug, Sportartikel, Elektronik) handeln (Rappel, Neumeier, 1973, S. 143). Für den Erfolg eines in Cluster- Form erbauten Shopping-Centers ist entscheidend, dass die überdachten Plätze und Verbindungswege ausgewogen und attraktiv gestaltet werden. Für abseits gelegene Geschäfte können Nachteile entstehen. Die Bauweise in Cluster-Form erfordert hohe Investitionen und eine große Anzahl von Mietern. Deshalb eignet sie sich vor allem für die Realisierung von Regionalen Shopping Centern (siehe 2.2.3) (Bühler, 1991, S. 26). 25

26 Knochen-Form Abb. 9: Knochen-Form Quelle: Eigener Entwurf; in Anlehnung an Experteninterview Nr. 3, Shopping-Center, die in Knochen-Form auch Hundeknochen-Form genannt - gebaut sind, verfügen über einen lang gestreckten Baukörper, an dessen beiden Enden jeweils Großflächen angebaut sind (siehe Abb. 9). Die Endpositionen sind prädestiniert für großflächige Magnetmieter wie z. B. Fachmärkte. Die Magnetmieter haben eine Anziehungskraft auf die Kunden und sorgen so dafür, dass der Kundenfluss gleichmäßig verteilt ist. Im Baukörper sind kleinere und mittlere Ladengeschäfte angesiedelt. Auf dem Weg von einem Magnetmieter zum anderen - räumlich betrachtet also von einem Ende des Shopping-Centers zum anderen - flaniert der Kunde an den kleinen und mittleren Läden vorbei und wird so zum Kauf animiert. In der Mitte der Vorderseite des Centers in Knochen-Form befinden sich Parkmöglichkeiten. Die Warenanlieferung erfolgt auf der Rückseite des Gebäudes (Kraus, 2003, S. 37). Neben den vorgestellten architektonischen Bauformen von Einkaufszentren gibt es noch weitere bauliche Formen, darunter z.b. X-, Y- oder Kreuzform, die aber im Rahmen der vorliegenden Diplomarbeit nicht weiter dargestellt werden (Legnaro/Birenheide, 2005, S. 109). Nachdem die verschiedenen Typen von Einkaufszentren sowie die Grundform derselben beschrieben sind, folgt als kurze Zusammenfassung ein tabellarischer Überblick über die genannten Shopping-Centertypen, ihre Merkmale und Bauformen (siehe Abb. 10). 26

27 Hier wird die Tabelle Verschiedene Typen von Einkaufszentren und ihre Merkmale eingefügt 27

28 2.4 Einkaufszentren im Wandel der Zeit Nach dem 2. Weltkrieg hatte die Zahl der Einzelhandelsbetriebe in Deutschland aufgrund der steigenden Einkommen und der wachsenden Konsumwünsche bis etwa 1960 stetig zugenommen. Es folgte ein Rückgang der eigenständigen Betriebe, welche mit der Zunahme der Zahl von Filialbetrieben verbunden war. Diese Veränderungen brachten außerdem die Konzentration von Geschäften an einem Ort mit sich. Die Konzentration von zahlreichen Handelsbetrieben auf der grünen Wiese war direkt an die gestiegene Mobilität breiter Bevölkerungsschichten gekoppelt. Denn nur dadurch, dass der Individualverkehr der Bevölkerung mit dem eigenen Auto zunahm, konnte die Erreichbarkeit der Einkaufszentren in Stadtrandlagen - und damit ihre Rentabilität - gewährleistet werden (Wollmann, 1999, S. 1). Die ursprüngliche Idee für das Konzept des Shopping-Centers stammt aus den USA (Sailer et al., 2001, S. 244). Über den genauen Eröffnungstermin des ersten amerikanischen Shopping-Centers gibt es in der einschlägigen Fachliteratur unterschiedliche Meinungen. Die Angaben schwanken zwischen Frühjahr 1920 und gehen bis in das Jahr Als gesichert gilt aber, dass es sich dabei um das Country Club Plaza Center handelte. Es wurde von Jesse Clyde Nichols in Kansas-City, Missouri eröffnet (Jaeck, 1979, S. 12 f.). Die Entstehung von Einkaufszentren in Deutschland nach amerikanischem Vorbild begann erst wesentlich später. Am 2. Mai 1964 war es dann soweit: mit Böllerschüssen, Blasmusik und Luftballons wurde zwischen den beiden Städten Frankfurt am Main und Höchst das Main-Taunus-Zentrum eröffnet; das erste deutsche Regional- Center auf der grünen Wiese (Bühler, 1991, S. 51). In der Entwicklung der Shopping-Center in Deutschland sind mehrere Entwicklungsphasen bzw. Generationen feststellbar (Falk, 1998, S. 20). Die erste Generation der Shopping-Center in Deutschland bzw. ihre erste Entwicklungsphase vollzog sich etwa in den Jahren von also dem Eröffnungsjahr des Main-Taunus-Zentrums - bis ins Jahr Charakteristika der ersten Generation von Centern waren u. a. Standorte auf der grünen Wiese oder an der Stadtperipherie, relativ große Objekte, ausschließlich Kauf- und Warenhäuser in der Funktion des Magnetbetriebes, sowie möglichst Anschluss an eine Autobahn (Falk, 1998, S. 20). Ein Beispiel für diese erste Generation von Centern in Deutschland ist der Ruhr-Park-Bochum. Als zweites deutsches Einkaufszentrum wurde am , einige Monate nach dem Main- 28

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