Immobilie zur Kapitalanlage Viele Gründe sprechen dafür

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1 in Kooperation mit dem Finanzportal biallo.de Von Max Geißler 11/014 Immobilie zur Kapitalanlage Viele Gründe sprechen dafür Immer mehr Deutsche kaufen Wohneigentum. In einer Forsa-Umfrage im Auftrag von Comdirect sagten 65 Prozent der Käufer, dass sie Immobilienbesitz für kostengünstiger halten als lebenslang zur Miete zu wohnen. Langfristig stehen Eigentümer trotz anfallender Instandhaltungskosten finanziell besser da als Mieter, bestätigt Jan Enno Einfeld, Leiter Beratung bei Comdirect. Denn während Dauermieter lebenslang an den Vermieter zahlen, tilgen Eigentümer nur eine begrenzte Zeit ihren Baukredit. Außerdem profitieren Vermieter von Steuervorteilen und einer besseren Risikostruktur ihres Gesamtvermögens. Allerdings ist die Mietimmobilie kein Selbstläufer. Nur wenn Lage, Objekt und Finanzierung stimmen, winkt dauerhafter Erfolg. Eine Garantie für eine stete Wertsteigerung des Objekts gibt es allerdings nicht. Welche Gründe sprechen für die Kapitalanlage? Worauf sollte man beim Kauf achten? 1. Argumente für die Immobilie zur Kapitalanlage Für eine Investition in Wohneigentum gibt es viele Gründe: Wertbeständigkeit, Inflationsschutz, soziale Sicherheit und Unabhängigkeit von der Börse. Kapitalanleger genießen zudem Steuervorteile und attraktive Mietrenditen. Vermögensgewinn: Mietimmobilien rechnen sich kurz- wie langfristig. Kurzfristig erzielen Vermieter eine Rendite auf ihr eingesetztes Kapital, langfristig steigert sich der Wert von Grundstück und Immobile. Wertstabilität: Immobilienbesitz verbessert die Wertstabilität des Privatvermögens, denn die Vermögenswerte verteilen sich auf verschiedene Anlageklassen. Die gezielte Aufteilung schützt gegen Ausfallrisiken und hartnäckige Krisen bei einzelnen Vermögensarten. Dadurch stabilisiert sich das Gesamtvermögen. Inflationsschutz: Immobilienbesitz wirkt auch als Puffer gegen Inflation. Wie das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) herausfand, erzielten Investitionen in deutsche Wohngebäude im Zeitraum 1998 bis 2007 eine Durchschnittsrendite von 48 Prozent. Die Verbraucherpreise stiegen im gleichen Zeitraum aber nur um 13 Prozent. Unterm Strich verblieb demnach ein Realgewinn von 35 Prozent. Mieteinkünfte: Vermieter profitieren von regelmäßigen Mieteinkünften. Herrscht Nachfrageüberhang auf der Mieterseite, können Vermieter Mietpreissteigerungen durchsetzen und so ihre Kapitalrendite erhöhen. Steuervorteile: Ein wesentlicher Aspekt für den Erwerb einer Mietimmobilie sind attraktive Steuervorteile. Vermieter können die gezahlten Finanzierungszinsen den Mieteinkünften gegenüber stellen. Da sich in Verbindung mit Gebäudeabschreibung, anfallendem Erhaltungsaufwand sowie Reparatur- und Verwaltungskosten und meist ein negativer Saldo ergibt, erzie-

2 Seite 2 len Eigentümer Entlastung bei der Einkommensteuer. Zusatzrente: Im Alter schlagen Wohneigentümer zwei Fliegen mit einer Klappe. Sie besitzen den Vermögenswert der Immobilie und profitieren zusätzlich von der eingesparten Miete (Selbstnutzer) oder von regelmäßigen Mieteinkünften (Vermieter). Nach Expertenschätzungen verfügen Wohneigentümer über rund 30 Prozent mehr finanziellen Spielraum im Ruhestand als zur Miete wohnende Senioren. 2. Finanzierungskosten niedrig wie selten Aktuell profitieren Immobilienkäufer von sehr guten Rahmenbedingungen. Laut Deutscher Bank muss ein Durchschnittshaushalt heute nur etwa ein Drittel des finanziellen Aufwands für einen Hauskauf betreiben als noch im Jahr Ursache hierfür sind die fast gedrittelten Hypothekenzinsen sowie gestiegene Einkommen, sagt Eva Grunwald, Baufinanzie- rungs-chefin der Deutschen Bank. 2.a. Günstige Zinsen Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung sind heute bereits ab gut zwei Prozent Effektivzins erhältlich, zum Beispiel bei ING-Diba, Comdirect, Santander und Deutscher Bank. Preiswerte Darlehen fin- den sich aber auch bei vielen Volks- und Raiffeisenbanken sowie der örtlichen Sparkasse. Der Spareffekt ist enorm: Kostete ein Zehnjahresdarlehen über Euro um die Jahrtausendwende noch rund Euro im Monat, so sind heute je nach Zinssatz nur noch Monatsraten zwischen 530 und 600 Euro fällig. Damit hat sich die Kreditrate praktisch halbiert. Tipp: Wer 100 Euro im Monat drauflegt, kann sich die niedrigen Zinsen bereits für 15 Jahre sichern. 2.b. Finanzierungssicherheit anstreben Das niedrige Zinsniveau ermöglicht hohe Tilgungsleistungen. Dies erlaubt Immobi- lienkäufern jetzt sehr genau festzulegen, auf wie viele Jahre sie ihre Finanzierung anlegen möchten. Mit Hilfe einer entsprechenden Tilgungshöhe kann man steuern, ob das Objekt in zehn, zwölf oder fünfzehn Jahren abgezahlt sein soll. Wird das Darlehen innerhalb der Zinsbindung komplett zurückgeführt, spendiert die Bank häufig einen Zinsnachlass. Tipp Komplettdarlehen: Das Zauberwort hierzu heißt Volltilgerdarlehen. Diese Form der Komplettfinanzierung bietet absolute Kalkulationssicherheit, denn am Ende der Kreditlaufzeit ist der Bauherr schuldenfrei. In der aktuellen Niedrigzinsphase sind die Raten für Volltilgerdarlehen deutlich erschwinglicher als in Hochzinsphasen. Michiel Goris, Vorstandschef des Kreditver- mittlers Interhyp rät deshalb: Wer über eine stabiles Einkommen verfügt, sollte ein Volltilgerdarlehen in Erwägung ziehen, um sich die Niedrigzinsen bis zur kompletten Rückzahlung des Darlehens zu sichern. Je nach Kredithöhe und Finanzkraft des Käufers sind zurzeit Komplettfinanzierungen mit Laufzeiten von unter 20 Jahren ohne weiteres möglich. Banken berechnen für zwanzigjährige Finanzierungen aktuell einen Zinsaufschlag von etwa 0,75 Prozent gegenüber zehnjährigen Standarddarlehen. Dieser Aufpreis ist angesichts hoher Finanzierungsrisiken bei kurzlaufender Zinsbindung absolut vertretbar.

3 Seite 3 Anbieter Effektivzins bei 1,0 Prozent Anfangstilgung und Euro Kreditsumme Internet-Anbieter ING-Diba SKG Bank Filialbanken Allgemeine Beamten Kasse BB-Bank Commerzbank Deutsche Bank Hypovereinsbank Postbank Santander Bank Regionale Anbieter Ostsächsische Sparkasse Dresden 2,84 Mittelbrandenburgische Sparkasse 2,48 PSD Bank Berlin-Brandenburg Sparda-Bank Hamburg PSD Bank Nord Sparda-Bank West PSD Bank Rhein-Ruhr Volksbank Rhein-Lippe Sparkasse Duisburg Sparda-Bank Hessen PSD Bank Hessen-Thüringen PSD Bank München Sparda-Bank Nürnberg Versicherer Allianz Lebensversicherung Debeka DEVK Ergo Lebensversicherung Europa Hannoversche Leben HUK-Coburg LVM-Versicherung Swiss-Life Quelle: biallo.de. Stand: Effektivzins (10 Jahre Laufzeit) Zinszahlung für 10 Jahre in Euro 2,27 2,95 4,90 2,22 2,72 2,33 2,50 2,22 2,28 2,27 2,42 2,41 2,42 2,42 2,49 2,07 2,52 2,48 2,52 2,61 2,30 2,94 2,13 2,53 3, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,99

4 Seite 4 3. Standort entscheidet über Erfolg Der Erfolg einer Mietimmobilie hängt neben günstigen Finanzierungskosten von vielen weiteren Faktoren ab: etwa dem Zustand des Objekts, seiner Ausstattung, dem Grundriss und vor allem von der Lage. Der Standort beeinflusst nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Vermietbarkeit und die Höhe des Mietzinses. Ein guter Mietzins erhöht die Mietrendite des Objekts. Käufer sollten deshalb darauf achten, Objekte in langfristig attraktiven Lagen zu erwerben. 3a. Engpass in Großstädten sorgt für Preisschub Seit Jahren auf dem Vormarsch sind die Wohnungs- und Mietpreise vor allem in den Großstädten. Ursachen hierfür sind reger Zuzug und ein geringes Wohnungssind dabei nicht nur angebot. Preistreiber die bekannten Immobilienmärkte in Süddeutschland. Neben München, wo sich Eigentumswohnungen binnen Jahresfrist um mehr als zehn Prozent verteuerten, kletterten auch die Preise in Hamburg, Dresden und Dortmund zweistellig. Wer sich für eine Mietwohnung in einer prosperierenden Stadt entschließt, hat langfristig gute Karten auf Vermögenszuwachs und hohe Mietrenditen. 3b. Universitätsstädte überzeugen Studentenstädte sind fast immer Konjunkturgewinner und deshalb für Kapitalanleger besonders geeignet. Die Deutsche Bank beschreibt die Vorteile in einer Stuvor allem in übergeordneten Standortfaktoren. So ist der Betrieb von Universitä- die ten und Hochschulen nicht konjunkturun- abhängig. Die Mitarbeiter brauchen nicht um ihre Jobs fürchten und viele Studenten suchen sich nach Abschluss ihrer Ausbildung einen Job in der liebgewonnenen Umgebung. Die Einkommen dieser Absolventen sind in der Regel höher als bei Menschen ohne Hochschulabschluss, damit ist das Einkommensniveau in solchen Städten häufig überdurchschnittlich. Die positive Wirkung auf den Gesamt- markt zeigt sich besonders bei kleineren Städten, in denen die Universität eine wichtige Rolle spielt, erklärt Eva Grundwald von der Deutschen Bank. Unter diesem Aspekt hebt die DB-Studie insbesondere Marburg, Heidelberg, Trier, Würzburg und Münster heraus. Diese fünf Städte zeichnen sich durch einen sehr hohen Anteil von Studierenden an der Wohnbevölkerung aus. Insgesamt, so die Studie, ist die Immobilien-Wertentwicklung in typischen deutschen Studentenstädten (Studentenanteil über 15 Prozent) besser als in Städten ohne nennenswerten Studierendenanteil. In den letzten zehn Jahren lag der mittlere Wertzuwachs von neuen Eigentumswohnungen in solchen Städten um mehr als 1,5 Prozentpunkte pro Jahr höher als der Wertzuwachs in Städten mit sehr wenigen oder gar keinen n Studenten. Das gilt sofür Westdeutschland. 3c. Ländliche Regionen fallen zurück Immobilien in ländlichen Gefilden locken zwar mit günstigen Kaufpreisen, bescheren aber selten hohe Mieteinkünfte. Entsprechend unterdurchschnittlich verhalten sich auch die Mietrenditen. In vielen Gebieten herrscht Überalterung und Land- wohl für Ost- wie flucht. Aufgrund der zurückgehenden Bedie Nachfrage nach Wohnraum und damit die völkerung sinkt Mietpreise. 4. Mietrendite und Steuern Die Mietrendite entscheidet letztlich über den Kauferfolg. Stellt man alle Ausgaben, Einkünfte und Steuervorteile gegenüber, sollte unterm Strich ein positiver Ertrag stehen am besten deutlich über der Inflationsrate. Der aktuelle Immobilienboom trübt manjedoch die Gewinnaussichten. So cherorts haben Käufer in boomenden Großstädten wie Berlin und München inzwischen immer öfter Schwierigkeiten eine angemessene

5 Seite 5 Rendite zu erzielen, weil die Kaufpreise deutlich stärker gestiegen sind als die Mieten. Investments in hochpreisigen Lagen versprechen oft einen soliden Investitionsschutz, höhere Renditen sind jedoch anderswo zu erwarten, sagt Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler Enderlein. Zwar verzeichneten München und Berlin in den vergangenen 30 Jahren die höchsten Mietpreissteigerungen. Für Investoren ist jedoch das Verhältnis zwischen Kaufpreis- und Mietpreissteigerung relevant und das fällt für beliebte Ballungszentren nicht immer positiv aus. Hölscher empfiehlt vielmehr mittelgroße Städtete wie Erfurt, Osnabrück oder Trier. Dort könne durch einen niedrigen Kaufpreis mit einer höheren Mietrendite gerechnet werden. Investoren müssen allerdings genau prüfen, wie sich die Vermietungssituation in den kommenden Jahren entwickelt. Wenn Leerstände zu erwarten sind oder teure Investitionen ins Haus stehen, geht die Rechnung schnell nicht mehr auf. 4a. Bruttorendite Ob sich die vermietete Eigentumswohnung rechnet, zeigt die Bruttomietrendite, erklärt Georg Hoogendijk von der BHW Bausparkasse. Sie ist leicht zu ermitteln: Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis inklusive Nebenkosten. Beispiel: Ein Objekt für Euro mit einer Jahresmiete von Euro erwirtschaftet demnach eine Bruttorendite 4,2 Prozent. Die Bruttorendite sagt aber nur, ob die Rahmenbedingungen der Finanzierung stimmen. Entscheidend für Immobilienkäufer ist, was unterm Strich rauskommt. Dazu muss man die Nettorendite ermitteln. Hier wird die Rechnung allerdings knifflig, denn Käufer müssen die Kreditkosten sowie den Aufwand für Instandhaltung und Verwaltung in die Rechnung einbeziehen das verteuert die Ausgaben und schmälert die Rendite. Laut Hookendijk schlagen Erhaltung und Verwalter mit circa zehn Prozent der Mieteinnahmen zu Buche. Im Gegenzug kann man allerdings Neund benkosten, Reparaturen Objektabschreibung steuerlich absetzen das reden Eigenaufwand und verbessert die Rendite. Um zu einem aussagekräftigen Ergebnis zu kommen, sollte duziert wiederum man seinen Steuerberater ter um Hilfe bitten. 4b. Was ist steuerlich absetzbar? Zinsen und Kreditkosten: Eigentümer können die Zinsen für das Hypothekendarlehen sowie sonstige Kreditgebühren den Mieteinkünften gegenüberstellen. Sind die Zinszahlungen höher als die Mieteinnahentstehen negative Einkünfte, die als Werbungskosten absetzbar men sind. Tipp: Damit der Steuervorteil mögempfehlen sich end- lichst lange währt, fällige Baudarlehen. Da das Darlehen während der Finanzierungsdauer nicht getilgt wird, bleiben die Schuldzinsen stets auf hohem Niveau. Damit ist über viele Jahre ein attraktiver Steuerabzug gesichert. Im Gegenzug wird Kapital mit einem Fondssparplan oder einer Lebensversicherung angespart. Am Sparende wird das Darlehen dann auf einem Schlag getilgt. Sanierungen und Reparaturen: Ebenfalls steuerlich absetzbar sind anfallende Sanierungs- und Renovierungskosten. Vermieter können den notwendigen Erhaltungsaufwand, etwa Ausgaben für neue Fenster oder die Heizung, als Werbungskosten absetzen. Steuerlich anerkannt sind auch Verwaltungsaufwendungen, z.b. Honorare für Verwalter, Telefonkosten oder Reisen zu Eigentümerversammlungen. Objektabschreibung: Mietimmobilien können steuerlich abgeschrieben werden. Seit 2006 erkennt das Finanzamt bei Wohnimmobilien zwei Prozent des Objektwerts pro Jahr steuerlich an. Bei einer Wohnung im Wert von Euro sind dies Euro. 4c. Zusatzrente im Alter Steuerliche Effekte währen allerdings nicht ewig. Ist die Immobilie abbezahlt, sinken die Rabatte beim Finanzamt. Langfristig gewinnt die erzielbare Miete an Gewicht.

6 Seite 6 Das bringt insbesondere im Ruhestand Vorteile, wenn die Einkünfte geringer sind als zu Erwerbszeiten. Mietzahlungen besdie Rente auf. Zwar steigern sern dann die Mieteinkünfte das zu versteuernde Ein- kommen, da die Einnahmen im Ruhestand jedoch oft nicht üppig sind, fällt der Steu- ersatz meist akzeptabel aus. 5. Regeln für Kapitalanleger 5a. Gründlich informieren Damit die Mietimmobilie ein Erfolg wird benötigen Käufer eine aussagekräftige Kalkulation. Grundlage dafür sind genaue Daten und Fakten: Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete? Was zahlen Mieter in vergleichbaren Objekten? Welche Mie- terschicht zeigt üblicherweise Interesse und wie lang fällt in der Regel die Mietdauer aus? Hilfestellung bieten der Mietspiegel der Stadt, Informationen von Vermieterverbänden und vergleichbare Mietgesuche in Zeitungen und Internet. Bei Bestandsimmobilien sollte man sich die aktuellen Mieteinkünfte nachweisen lassen, etwa durch Einblick in entsprechende Kontoauszüge. Ebenso ist empfehlenswert, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen einzusehen. Aus diesen geht hervor, welche Baumaßnahmen geplant sind und welche Kosten auf den neuen Eigentümer zukommen. Dazu sollte man sich vergewissern, wie viel Instandhaltungsrücklage für das Objekt angespart worden ist. 5b. Finanzierung nicht auf Kante nähen Kauf und Finanzierung einer Mietimmobilie rufen in der Regel langjährige Belastungen hervor. Zwar erzielt der Eigentümer regelmäßig Mieteinkünfte, doch ungeplante Kosten für Reparaturen, Instandhaltungen oder Nachzahlungen können die Kalkulation stören. Ein finanzielles Polster für unvorhergesehene Mehrkosten ist daher unabdingbar. Finanzierungsexperten empfehlen rund 20 Prozent des Gesamtinvestitionsaufwands als Vermögensrückhalt auf die Seite zu legen. Käufer sollten konservativ kalkulieren, sodass Mietausfälle von mehreren Monaten überbrückt werden können. 5c. Eigenkapital senkt Kreditkosten Die Meinung, man könne beim Kauf einer Mietimmobilie auf Eigenkapital weitgehend verzichten, stimmt nur bedingt. Gerade in Phasen niedriger Sparzinsen wie jetzt sollzumindest teilweise ten Kapitalanleger ihr Erspartes in die Finanzierung einbringen. Denn damit ist das Anlagekapital nicht nur extrem solide investiert, Banken belohnen einen höheren Eigenkapitalanteil zudem mit günstigen Zinskonditionen, erläutert Baugeldexperte Goris. 5d. Steuervorteile nicht überbewerten Keine Investition ohne vorherige Renditekalkulation. Vorsicht ist allerdings geboten, wenn die Renditeversprechen des Anbie- ters allzu vollmundig ausfallen. Werden Renditen von sechs oder sieben Prozent versprochen, sollten die Alarmglocken schrillen. Statt auf die Höhe der Rendite zu schielen, sollte man vielmehr prüfen, worauf die Berechnungen basieren und ob die Annahmen auch langfristig tragen. Bestehen Zweifel, sollte man über Alternativen nachdenken. Auch von den viel gepriesenen Steuervorteilen sollte man sich nicht blenden lassen. Der Interhyp-Experte rät: Steuerboni sollten niemals kaufentscheidend sein, sondern lediglich als netter Nebeneffekt gewertet werden. Deutlich wichtiger seien ein angemessener Kaufpreis und eine solide Finanzierung. Das Thema der Woche ist ein Service der Verbraucher-Redaktion Biallo & Team GmbH, Bahnhofstraße 25, Schondorf. Sie können uns erreichen unter oder per Telefon: 08192/ Weitere Infos unter

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