Steuerliche Vergünstigungen in Sanierungsgebieten. Dipl.Kfm. Michael Nauen Steuerberater Ketziner Str Nauen Tel.

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1 Steuerliche Vergünstigungen in Sanierungsgebieten Dipl.Kfm. Michael Nauen Steuerberater Ketziner Str Nauen Tel.03321/4456-0

2 Welche Aufwendungen sind betroffen? - Herstellungskosten für Modernisierungs-und Instandsetzungsmaßnahmen nach 177 Baugesetzbuch - Erhaltungsaufwendungen für Modernisierunsund Instandsetzungs-maßnahmen nach 177 Baugesetzbuch - Ausgleichsbetrag nach 154 Baugestzbuch - Finanzierung der obigen Beträge

3 177 Baugesetzbuch Voraussetzung für eine steuerliche Begünstigung: - Gemeinde würde Modernisierungs-und Instandsetzungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet anordnen oder - eine (freiwillige) Vereinbarung mit dem Eigentümer treffen - Eigentümer hat die Kosten der baulichen Maßnahmen zu bezahlen

4 154 Baugesetzbuch Erhöht sich der Bodenwert des Grundstücks durch die Sanierung, so hat der Grundstückseigentümer der Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu erstatten

5 Wann liegen Herstellungskosten vor? - Grundsätzlich bei der Erstellung eines Gebäudes, trifft hier jedoch nicht zu - Wenn die Nutzfläche des Gebäudes erweitert wird, trifft hier nur in Ausnahmesituationen zu - Wenn eine wesentliche Verbesserung des Gebäudes vorliegt - Wenn ein Gebäude mit Sanierungsabsicht gekauft wird

6 Steuerliche Folgen von Herstellungskosten - Der Aufwand ist nicht sofort, sondern über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt steuerlich zu berücksichtigen(abschreibung) - Normale Abschreibung für ein Gebäude 2% pro Jahr - In Sanierungsgebieten sind diese Herstellungskosten jedoch begünstigt. - 7h EStG, 10f EStG und 11a EStG

7 Gebäude dient der Einkünfteerzielung 7h EStG - Verteilung der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gekürzt um Zuschüsse - Die Abschreibung beträgt - 8 Jahre * 9% = 72% + 4 Jahre * 7% = 28% insgesamt also 100% der Aufwendungen über 12 Jahre

8 Beispielrechnung Modernisierungskosten ,00 Abschreibung Jahr 1-Jahr 8 je 9000,00 Jahr 9-Jahr 12 je 7000,00 Steuerermäßigung bei 25% ESt 2250,00 in den ersten 8 Jahren, danach 4 Jahre 1750,00

9 Gebäude dient eigenen Wohnzwecken - 10 Jahre * 9% = 90% der Herstellungskosten abzüglich Zuschüssen wie Sonderausgaben abzugsfähig 10f (1)EStG - Voraussetzung: Das Gebäude wird im jeweiligen Kalenderjahr zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder Teile einer Wohnung werden unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen

10 Erhaltungsaufwendungen - Etwas Altes wird durch etwas Neues ersetzt, was die gleiche Funktion wie das Alte hat Beispiele Fassadenrenovierung, Austausch von Fenstern, Dacheindeckung - Gebäude dient der Einkünfteerzielung: sofort abzugsfähige Kosten, bzw. Verteilung auf 2-5 Jahre 11 a EStG - Gebäude dient eigenen Wohnzwecken: 10Jahre * 9 % = 90% 10f (2) EStG

11 Ausgleichsbetrag nach 154 Baugesetzbuch - Steuerliche Behandlung davon abhängig ob im Sanierungsgebiet Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen zur Erhöhung des Bodenwertes geführt haben - Die Gemeinde hat die erbrachten Leistungen zu bescheinigen,danach richtet sich die steuerliche Behandlung - Erstmalige Erschließung=Herstellungskosten z.b Anschluss an Abwasserleitung bisher Sammelgrube = Erhaltungsaufwand

12 Voraussetzung für die steuerliche Abzugsfähigkeit - Bescheinigung der Gemeinde dass begünstigte Baumaßnahmen (keine Eigenleistungen) durchgeführt wurden und in welcher Höhe veranlasste Aufwendungen angefallen sind. Zuschüsse sind ebenfalls anzugeben. - Bescheinigung gilt als Grundlagenbescheid für das Finanzamt. - Finanzamt hat nur Prüfungsmöglichkeit ob Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand vorliegt.

13 Finanzierung der jeweiligen Baumaßnahmen durch Kredit - Gebäude dient der Einkünfteerzielung dann sind gezahlte Zinsen als Betriebsausgabe oder Werbungskosten abzugsfähig - Gebäude dient eigenen Wohnzwecken dann sind Zinsen nicht abzugsfähig

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