LZ Seite 3.1 Einführung 2

Transkript

1 Inhaltsverzeichnis LZ Seite 3.1 Einführung Kontenrahmen und Kontenplan Der Zweck des Kontenrahmens Der Kontenrahmen KMU und 3 Kontenplan Muster AG Der Kontenplan Belegaufbereitung Belegarten Führung eines Kassabuches Kontierungs-Methoden Kontierung bei Einzelbuchungen Kontierung bei Sammelbuchungen Verbuchung Der Buchungssatz Einfache Buchhaltung Doppelte Buchhaltung Nebenbuchhaltungen Offen-Posten-Buchhaltung Mehrwertsteuer Die Nettoverbuchung Die Brutto-Verbuchung Die MWST-Abrechnung Saldosteuersatz Die Liegenschaftenbuchhaltung Allgemeines Hilfsmittel Jahresabschluss Budget Nebenkosten Allgemeines Zahlungsart Änderung der Nebenkostenregelung Die Heiz- und Warmwasserkosten Die übrigen Betriebskosten 25 1

2 3.1 Einführung Die Buchhaltung soll Auskunft geben über die Vermögenslage des Geschäftes, über die Schuld- und Forderungsverhältnisse, sowie über die Mittelherkunft und die Mit - tel verwendung der einzelnen Geschäftsjahre. Die Buchhaltung dient zur Rechenschafts - legung gegenüber den an der Unternehmung interessierten Personen. Dazu gehören zum Beispiel Inhaber und Teilhaber (bei Aktien gesellschaften die Aktionäre, bei GmbH s die Gesellschafter, bei Genossen - schaf ten die Mitglieder) und vor allem auch die Kreditgeber. Die Steuerbehörden gehören zu den sehr interessierten Stellen und erwarten deshalb immer eine ord - nungs gemässe Buchführung. Die Buchhaltung kann oder muss in Streit - fä l len als Beweismittel herangezogen werden. Eine sauber geführte Buchhaltung kann da bei helfen, Streitigkeiten zu schlich ten oder aber Behauptungen zu erhärten. Eine aussagekräftig geführte Buchhaltung dient vor allem als Informationsquelle. Sie ist ein wichtiges Instrument der Unterneh - mungs führung. Sie kann ertragsstarke und ertragsschwache Be triebs zweige oder Pro dukte aufzeigen. Zudem dient sie der Kos ten kontrolle und stellt eine wichtige Basis für die Kalkulation dar. Nur mit einer exakten Buchhaltung kann eine Firma professionell geführt werden! schreibt vor, diejenigen Bücher ordnungsgemäss zu führen, welche nach Art und Umfang des Ge schäftes nötig sind. Bei Einzelunternehmen ist die Eintragungs - pflicht ins kantonale Handelsregister dann ge geben, wenn der Jahresumsatz den Be - trag von CHF übersteigt. Han - dels geschäfte wie Geld-, Effekten-, Börsen- und Inkassogeschäfte, Agenten-, Makler-, Sach walter- und Treuhandgeschäfte sind, von der Art des Geschäftes her, generell zur Ein tra gung ins Handels - register verpflichtet. Ebenso sind alle Gesellschaften und Vereine mit kommerziellem Zweck eintragungs pflichtig. Die Buchführungspflicht umfasst neben der oben erwähnten ordnungsgemässen Buch führung die Erstellung einer Bilanz, einer Erfolgsrechnung und eines Inventars. Die Grund sätze der Bilanz-Wahrheit und der Bilanz-Klarheit sind dabei einzuhalten und die Bewertungsvorschriften zu beachten. Diese jährlich zu erstellenden Unter - lagen sind rechtsgültig zu unterzeichnen. OR Art. 959 Bilanzgrundsätze Betriebsrechnung und Jahresbilanz sind nach allgemein anerkannten kaufmännischen Grundsätzen vollständig, klar und übersichtlich aufzustellen, damit die Be - teiligten einen möglichst sicheren Ein blick in die wirtschaftliche Lage des Geschäf - tes erhalten. Der Buchführungspflicht unterstehen diejenigen Firmen, welche sich nach OR Art. 957 im kantonalen Handelsregister (HR) eintragen lassen müssen. Das Gesetz 2

3 3.2 Kontenrahmen und Kontenplan (MLG, E+B-Profil, LZ ) Der Zweck eines Kontenrahmens Der Zweck eines Kontenrahmens liegt darin, einen Rahmen für die individuelle Gestaltung von möglichst vielen Firmen-Kontenplänen zu geben. Dabei hat sich der Kon tenrahmen an die gesetzlichen Vorschriften zu halten. Diese Leitplanken- Funktion des Kontenrah mens ermöglicht in der Praxis, Auswertun gen von Firmen problemlos miteinander zu vergleichen und gewisse Standards zu ermitteln. Die gesetzlichen Kontenvorschriften bei Banken, Versicherungen, Bund, Kanto nen und Gemeinden sind sogar noch strenger und erlauben keinen grossen Spielraum mehr Der Kontenrahmen KMU Ein wesentliches Merkmal des Konten - rahmens KMU ist der identische Aufbau der Kontenklassen wie bei der Abschluss - glie derung. Dies bedeutet, dass die Rei - hen folge der Kontenklassen und Konten des Konten rahmens mit der Gliederung der Bilanz und Erfolgsrechnung genau übereinstimmt. Ein weiteres Merkmal des Kontenrahmens KMU stellt die Möglichkeit dar, eine mehr- stufige Erfolgsrechnung ableiten zu können. Dies bedeutet deshalb zwingend, dass der Betriebsertrag dem Warenaufwand und dem sonstigen Betriebsaufwand vorangestellt wird. Nur so wird es möglich, die Brutto er gebnisse der ersten und zweiten Stufe, das Finanzergebnis, das Be - triebs ergebnis vor und nach Abschreibungen, sowie den Unternehmenserfolg vor und nach Steuern auszuweisen. Die Gliederungselemente des Kontenrahmens KMU: Gliederungsstufen Nr. von Nr. bis Beispiel des Kontos 1100 Kontenklassen Aktiven Kontenhauptgruppen Umlaufvermögen Kontengruppen Forderungen Kontenuntergruppen Fordg. Lieferungen und Leistungen Sammelkonten Fordg. Leistung gegenüber Dritten Konten Forderungen Schweiz Kleinere Unternehmen und solche, die nicht dem Aktienrecht unterstehen, können fall weise die Kontenuntergruppen und Sammelkonten weglassen. 3

4 Aufstellung der Kontenklassen und Kontengruppen gemäss Konten - rahmen KMU: Kontenklassen Kontengruppen 1 = Aktiven 10 = Umlaufvermögen 11 = Anlagevermögen 2 = Passiven 20 = Fremdkapital 21 = Eigenkapital 3 = Betriebs- 30 = Produktionsertrag ertrag 32 = Handelsertrag 34 = Dienstleistungsertrag 4 = Material- 40 = Materialaufwand aufwand 42 = Handelswareneinkauf 44 = Aufwand für Drittleistungen 5 = Personal 50 = Personalaufwand aufwand Produktion 52 = Personalaufwand Handel 54 = Personalaufwand Dienstleistungen Die im Kontenrahmen KMU aufgeführten vierstelligen Konten sind als Beispiele zu verstehen, die das Unternehmen an seine speziellen betriebsindividuellen Bedürfnisse anpassen darf und soll. Dagegen sollten die Kontenklassen, Kontenhauptgruppen und Kontengruppen gemäss Kontenrahmen KMU bei der Ausgestaltung von Kontenrahmen und Kontenplänen immer als Grundlage dienen, damit die Bilanzen und Erfolgsrechnungen der KMU in der Schweiz einheitlich aufgebaut und gegliedert werden. 6 = Sonstiger Betriebsaufwand usw. 7 = Betrieblicher Nebenerfolg 8 = Ausserordentlicher und betriebsfremder Erfolg, Steuern 9 = Abschluss 0 = frei 4

5 Beispiel eines Kontenplans gemäss Kontenrahmen KMU: Kontenplan Muster AG Umlaufvermögen Fremdkapital 1000 Kasse 2000 Verbindlichkeiten aus Lieferungen 1020 Bankkonto und Leistungen (Kreditoren) 1060 Wertschriften 2030 Anzahlungen von Kunden 1100 Forderungen aus Lieferungen 2140 Sonstige kurzfristige Finanzverund Leistungen (Debitoren) bindlichkeiten gegenüber Dritten 1109 Wertberichtigung Forderungen 2160 Kontokorrent A. Muster gegenüber Dritten (Delkredere) 2161 Kontokorrent B. Muster 1170 MwSt: Vorsteuer auf Material Geschuldete Mehrwertsteuer aufwand und Dienstleistungen (Umsatzsteuer) 1171 MwSt: Vorsteuer auf Investitionen und übrigem Betriebsaufwand 1176 Guthaben Verrechnungssteuer 1191 Barkautionen 2211 Darlehen X. Muster (kurzfr.) 1200 Vorräte Artikel X 2300 Passive Rechnungsabgrenzung 1201 Vorräte Artikel Y (Transitorische Passiven) 1209 Wertberichtigung Vorräte 2330 Rückstellung für Garantiefälle (Warenreserve) 2340 Rückstellung für Steuern 1300 Aktive Rechnungsabgrenzung 2500 Darlehen Y. Muster (langfr.) (Transitorische Aktiven) 2560 Darlehen Z. Muster (langfr.) Aktiven Passiven Anlagevermögen Eigenkapital 1510 Mobiliar und Einrichtungen 2800 Aktienkapital 1519 Wertberichtigung Mobiliar 2900 Gesetzliche Reserven und Einrichtungen 2915 Freie Reserven 1520 Büromaschinen 2990 Bilanzgewinn/Bilanzverlust 1524 Wertberichtigung Büromaschinen 1525 EDV: Hard- + Software 1529 Wertberichtigung EDV 1530 Fahrzeuge 1539 Wertberichtigung Fahrzeuge 1720 Lizenzen 1729 Wertberichtigung Lizenzen 5

6 Beispiel eines Kontenplans gemäss Kontenrahmen KMU: Kontenplan Muster AG (Fortsetzung) Handelswarenaufwand Handelswarenertrag 4200 Wareneinkauf Artikel X 3200 Bruttoertrag Artikel X 4201 Wareneinkauf Artikel Y 3201 Bruttoertrag Artikel Y 4207 Einkaufsspesen Artikel X 4208 Einkaufsspesen Artikel Y Ertragsminderungen 4209 Bestandesveränderung Artikel X 4210 Bestandesveränderung Artikel Y 3290 Skonti und Rabatte 3291 Provisionen an Dritte Personalaufwand 3292 Inkassospesen 3293 Verluste aus Forderungen 5200 Löhne und Gehälter 3294 Kursdifferenzen 5270 AHV, IV, EO, ALV, FAK 3295 Frachten, Porti 5272 Berufliche Vorsorge 5273 Unfall- und Krankenversicherung Übriger Ertrag 5280 Übriger Personalaufwand 3610 Lizenzertrag Sonstiger Betriebsaufwand Aufwand Ertrag 6000 Miete Büros 6130 URE Mobiliar und Einrichtung 1) 6131 URE Büromaschinen 6132 URE EDV: Hard- + Software 6200 Fahrzeugaufwand 6300 Sachversicherungen 6360 Abgaben und Gebühren 6400 Energieaufwand 6500 Büromaterial 6501 Drucksachen 6502 Fotokopien 6510 Telefon, Fax, Internet, Porti 6520 Beiträge, Spenden 6530 Buchführung und Beratung 6600 Werbeaufwand 6700 Übriger Betriebsaufwand 6800 Finanzaufwand 6850 Finanzertrag 6900 Abschreibungen 8900 Steuern 1) URE = Unterhalt, Reparaturen und Ersatz von mobilen Sachanlagen 6

7 3.2.3 Der Kontenplan Unter Kontenplan versteht man das übersichtlich gegliederte und systematisch geordnete Verzeichnis aller Konten einer Unternehmung. Die Grösse eines Betriebes und die Anfor - de rungen an den Detaillierungsgrad des Rech nungswesens bestimmen die Anzahl der Konten des betrieblichen Konten - planes. Durch klare und sachgerechte Be zeichnun gen der Konten soll die möglichst eindeutige Zuweisung der einzelnen Geschäftsvorfälle auf das zutreffende Konto erleichert werden. Das vorstehende Beispiel eines individuellen Kontenplans gemäss Kontenrahmen KMU zeigt, dass je nach Firmen - grösse und De tail lierungswünschen die einzelnen Konti be stimmt werden können. Der einmal gestaltete Kontenplan sollte möglichst selten verändert werden, damit die Vergleichbarkeit gewährleistet bleibt. 7

8 3.3 Belegaufbereitung (MLG, E-Profil + B red, LZ ) Belegarten Bevor die eigentliche Verbuchung der Ge - schäfts vorfälle vorgenommen werden kann, müssen die entsprechenden Belege erstellt oder aufbereitet werden. Es wird unterschieden zwischen Urbelegen und Hilfsbelegen, welche so aufbereitet werden müssen, dass der betreffende Ge - schäfts vorfall klar ersichtlich wird. Zusätzlich sind die Belege so zu gestalten, dass sie rationell und übersichtlich abgelegt wer den können. Der rasche und möglichst direkte Zugriff zu den einzelnen Belegen ist in der Praxis ein wichtiges Organisationsziel. Die nachfolgende Aufzählung von Belegen gibt eine Übersicht: Zusätzlich zu diesen Belegen sind die Be - stan desausweise eine wichtige Grundlage zur Buchführung. Sie erlauben uns, einerseits die Kontensaldi abzustimmen und anderer seits die entsprechenden Anpas - sungs bu chun gen vorzunehmen. Typische Bestandes ausweise sind zum Beispiel: Kassensturzberichte Postcheck-Saldomeldungen Bankabschlüsse (Konti + Depots) Liste der Warenvorräte (Inventar) Liste der offenen Debitoren Liste der offenen Kreditoren Aufstellung «angefangene Arbeiten» usw. Urbelege Kassaquittungen Registrierkassenstreifen Postcheckbelege Bankbelege Debitorenkopien usw. Hilfsbelege Lohnabrechnungen Spesenabrechnungen Nachtragsbuchungsbelege Abschlussbuchungsbelege Debitorensammelbelege usw. 8

9 3.3.2 Führung eines Kassabuches (MLG, E+B-Profil, LZ ) Die ordentliche Führung des Kassabuches hat eine grosse Bedeutung. Da bei der Ent nahme oder Einlage von Beträgen, nicht wie bei einem Bank- oder Postkonto, automatisch ein Beleg von einer unabhängigen dritten Stelle erstellt wird, hat der Kassier eine grosse Verantwortung bezüglich Vollständigkeit des Kassabuches. Bei jeder Einlage oder Entnahme eines Betrages ist es notwendig, diese Bewegung unverzüglich im Kassabuch zu erfassen. Bei einer Einlage in die Kasse muss der Kassier eine Quittung für den Einzahler ausstellen. Eine Kopie dieser Quittung ist im Belegordner der Kasse abzulegen. Bei einer Entnahme aus der Kasse erfolgt die Herausgabe des Betrages nur gegen einen vom Empfänger des Geldes visierten Beleg. Dieser muss ebenfalls abgelegt werden. Mindestens einmal monatlich ist ein Kas - sa sturz durchzuführen, dies bedeutet, der Bargeldbestand in der Kasse wird gezählt und mit dem Bestand des Kassabuches abgestimmt. Dies kann entsprechend dem Umfang der Kassatransaktionen häufiger geschehen. Ein Fehlbetrag in der Kasse wird als Manko bezeichnet. Ist der Bargeldbestand grösser als der Saldo des Kassabuches, bezeichnet man dies als Überschuss. Geringe Differenzen werden in der Regel auf Diverses gebucht. Jeder Kassasturz ist zu protokollieren und vom Kassier zu unterzeichnen Kontierungs-Methoden Mittels Kontierung der Belege wird gezeigt, auf welchem Konto welcher Betrag im Soll oder Haben zu verbuchen ist. In der Praxis haben sich verschiedene Kontierungs- Me tho den durchgesetzt. Bei Rapport for - mu laren (z.b. Kassa- oder Bankrapporte) genügt die Angabe des Gegenkontos. Bei Einzelkontierungen wird auf den Belegen oft das Sollkonto mit einem Schrägstrich vom Habenkonto getrennt (z.b.1000/1023). Ein Kontierungsstempel oder sogar ein Kontie rungs formular erleichtert eine saubere und vollständige Kontierung. Da durch die Kontierung entschieden wird, auf welche Konti ein bestimmter Ge - schäfts vorfall zu buchen ist, erhält dieser Arbeitsschritt einen besonders hohen Stellenwert! Wird die Kontierung der Belege durch unqualifizierte Personen erledigt, so ist in der Praxis eine Kontrolle durch entsprechend ausgebildete Fachleute sicher - zu stellen. 9

10 3.3.4 Kontierung bei Einzelbuchungen Unter Einzelbuchungen versteht man Bu - chun gen ab Rapporten oder Belegen, bei denen der gleiche Buchungsbetrag einmal im Soll auf ein Konto und einmal im Haben auf ein anderes Konto gebucht wird. Nachfolgend zwei Beispiele von Einzelbuchungen. Geschäftsfall Bezug ab Bankkonto als Einlage in die Kasse im Betrag von CHF Kto. Soll Kto. Haben Betrag (Kasse) (Bank) Visum: sch Geschäftsfall Kauf von Büromaterial gegen Rechnung im Betrag von CHF Kto. Soll Kto. Haben Betrag (Büromat.- (Kreditoren) aufwand) Visum: sch Kontierung bei Sammelbuchungen Unter einer Sammelbuchung versteht man die Zusammenfassung mehrerer Einzel - buchungen, welche ein gemeinsames Solloder Habenkonto aufweisen. Diese wird beispielsweise oft bei der Verbuchung von Bank zahlungen angewendet, denn bei jeder einzelnen Kontierung wäre das Bankkonto im Haben (... / Bankkonto). Geschäftsfall Bankbelastung mit vier verschiedenen Ver - gütungen, die je im Soll als Aufwand zu verbuchen sind, der Totalbetrag aber im Haben erscheint. Kto. Soll Kto. Haben Betrag Visum: sch 10

11 3.4 Verbuchung Der Buchungssatz Mit der Verbuchung der kontierten Belege der Geschäftsvorfälle werden nun die einzelnen Eintragungen auf den Konten im Soll oder Haben festgehalten. Dies kann manuell, maschinell oder mit Hilfe des Com puters er folgen. Letzteres ist heute sicher die meistverbreitete Methode. Unabhängig von der Verbuchungsmethode sind mindestens folgende Angaben pro Buchungssatz anzu geben: Buchg. Beleg- Beleg Konto Konto Buchungs- MwSt- Buchg.- Nr. Datum Nr. Soll Haben Text Code Betrag Papeterie, Papier Je nach Kontoblatt-Struktur oder Bildschirm-Maske sind die einzelnen Daten - felder unterschiedlich angeordnet. Zudem können einzelne Angaben zusätzlich verlangt werden, um die Auswertungen zu verbessern (z.b. Kostenstellen usw.) oder den Verbuchungsablauf zu rationalisieren (z.b. Code Buchungstext, usw.) Einfache Buchhaltung Bei der einfachen Buchhaltung werden die einzelnen Geschäftsfälle nur einmal in den Grundbüchern eingetragen. Dies können Kassa-, Post- oder Bankbücher sein. Zur Er mittlung des Unternehmungserfolgs ist ein Vermögensvergleich zum Vorjahr aufzustellen. Diese Ergebnisermittlung via Ver - mö gens entwicklung muss unter Berück - sichti gung der privaten Einlagen und Bezügen gemacht werden. Diese einfache Buch hal tungs technik ist nur in Einzelfällen und nur in Klein- und Kleinst firmen angebracht. Wegen der nur einmaligen Verbu - chung fehlt eine Er folgs rechnung und damit natürlich die wichtige Aussage über die Entstehung des Unternehmungserfolgs Doppelte Buchhaltung Bei der doppelten Buchhaltung wird jeder Ge schäftsvorfall einmal im Soll und einmal im Haben verbucht. So wird zum Beispiel bei der Vergütung des Mietzinses nicht nur das Bankkonto berührt, sondern mit der Notiz im Mietaufwandkonto auch die Frage nach dem «Warum» beantwortet. Dank diesem Vor gehen ist der Unternehmungserfolg einerseits aus der Bilanz und andererseits auch aus der Erfolgsrechnung ersichtlich. Zudem kann die Erfolgsrechnung sinnvoll ausgewertet und analysiert werden. Diese Buchhal tungs tech nik ist heute im die Norm Nebenbuchhaltungen (Hilfsbuchhaltungen) Um die vielfältigen Aufgaben im Rech - nungs wesen effizient zu verarbeiten und den Ansprüchen der Buchhaltung gerecht zu werden, wird in der Praxis mit Hilfs - buch haltungen gearbeitet. Eine Hilfsbuchhaltung ist ein Teilbereich der Buchhaltung und unterstützt eine spezialisierte Tätigkeit im. Im Weiteren liefert die Hilfsbuchhaltung komprimierte Belege, die im Hauptbuch erfasst werden können. Hilfsbuchhaltungen werden vor allem für die Debitoren-, Kreditoren-, Lohn-, Anlageund Lagerbuchhaltung eingesetzt. Das Beispiel der Debitoren-Hilfsbuchhaltung veranschaulicht den Zweck und Nutzen einer Hilfsbuchhaltung. 11

12 Im Nebenbuch Debitorenbuchhaltung führen wir für sämtliche Kunden ein eigenes Konto. Jede Rechnung wird in der Regel ebenfalls in der Debitorenbuchhaltung erstellt und dem entsprechenden Kunden im Ausschnitt aus der Hilfsbuchhaltung Soll belastet. Beim Eingang der Zahlung erfolgt die Gutschrift mittels Habenbuchung, so dass jederzeit der aktuelle Saldo für jeden einzelnen Debitor ersichtlich ist. Debitor Meier Debitor Müller Debitor Huber Debitor Kunz Soll Haben Soll Haben Soll Haben Soll Haben 3' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' Saldo Saldo 4' Saldo 1' Saldo 2' Der Übertrag der Buchungen in das Hauptbuch erfolgt summarisch und wird mittels Sammelbuchungsbeleg verarbeitet. Diese Tätigkeit erfolgt nicht unmittelbar nach jeder erfassten Rechnung, sondern periodisch z.b. wöchentlich oder monatlich. In der Regel werden die Buchungen automatisiert über eine EDV-Schnittstelle verarbeitet und müssen nicht manuell ein weiteres Mal erfasst werden. Ausschnitt aus der Hauptbuchhaltung Bank Debitor Sammelkonto Warenverkäufe ʼ Saldo Saldo Saldo Die Übersicht zeigt, wie die einzelnen Buchungen der Debitoren-Hilfsbuchhaltung für die Verbuchung in der Finanzbuchhaltung zusammengefasst und komprimiert in der Finanzbuchhaltung als Sammelbetrag verbucht werden. In der Hauptbuchhaltung werden die Informationen übersichtlich dargestellt. Detailinformationen können jederzeit in der Hilfsbuchhaltung abgerufen werden. Im Weiteren ist die Hilfsbuchhaltung mit zusätzlichen Funktionen ausgestattet, wie z.b. der Mahnfunktion. Das bedeutet, dass mit Hilfe der Debitorenbuchhaltung auch das Mahn- und Inkassowesen sichergestellt werden kann. Mittels der eingesetzten Computertechnologie ist in der Regel auch eine automatisierte Verbuchung der Zahlungseingänge möglich. 12

13 3.4.5 Offen-Posten-Buchhaltung (MLG, E-Profil + B red., LZ ) Die Offen-Posten-Buchhaltung kennt man in der Praxis bei den Debitoren und den Kreditoren. Sie ist ein einfaches Hilfsmittel, bei welcher die einzelnen Rechnungen unverbucht (offen) in einer Ablage, z.b. Ordner, geführt werden. Erst bei der Bezahlung erfolgt die Verbuchung im Hauptbuch. Die Anzahl der Buchungen kann mit dieser einfachen Methode wesentlich tiefer gehalten werden, da die Rechnungen nicht über das Debitoren-, bzw. Kreditorenkonto verbucht werden müssen. Die Übersicht über die offenen Posten wird meistens mit Ordnern erreicht. Dabei werden die Rechnungskopien in einem Unbezahlt-Ordner abgelegt und bei der Bezahlung in die Endablage umsortiert. In einem zusätzlichen Ordner kann beispielsweise eine zweite Rechnungskopie nach Nummern abgelegt werden, um den Zugriff nach Name und Nummer sicherzustellen. Die Führung einer Offen-Posten-Buchhaltung verlangt ein sehr exaktes Bearbeiten der einzelnen Belege. Sie ist nur zu empfehlen bei einer sehr geringen Anzahl von Debitoren- und Kreditoren-Rechnungen. 13

14 3.5 Mehrwertsteuer (MLG, E-Profil + B red., LZ ) Die Mehrwertsteuer ist eine vom Bund erhobene Verbrauchssteuer und stellt mit rund 35% der Einnahmen des Bundes des sen wichtigste Einnahmequelle dar. Der Normalsteuersatz beträgt z.zt. 8.0%. Für Gegenstände des täglichen Bedarfs wie z.b. Esswaren, nicht alkoholische Getränke, Getreide, Bücher etc. gilt ein tieferer Satz von 2.5%. Ausserdem gilt für Beherbergungsleistungen ein Spezialsteuersatz von 3.8%. Die nachfolgenden Kapitel befassen sich ausschliesslich mit den Verbuchungsmethoden und der technischen Abwicklung der Mehrwertsteuer. Auf eine Auseinandersetzung mit den gesetzlichen Grundlagen wird an dieser Stelle verzichtet. Bei der Verbuchung von Debitorenrechnungen muss ebenfalls Umsatzsteuer gebucht werden. Die auf den Lieferantenrechnung enthaltene Mehrwertsteuer wird als so genannte Vorsteuer verbucht. In der Regel wird quartalsweise eine Mehrwertsteuerabrechnung erstellt. Auf dieser werden die Umsätze abgerechnet und mit dem entsprechenden Steuersatz (8.0%, 2.5%, 3.8%, 0,0%) multipliziert. Von dieser errechneten Umsatzsteuer kann die verbuchte Vorsteuer abgezogen werden. Der daraus resultierende Saldo muss an die Eidg. Steuerverwaltung überwiesen werden. Sollte die Vorsteuer grösser sein als die Umsatzsteuer, wird der Betrag von der Eidg. Steuerverwaltung zurückerstattet. Die auf dem Steuerformular errechnete Um satzsteuer muss mit der in der Buchhaltung verbuchten Umsatzsteuer übereinstimmen. Um ein möglichst rasches Ausfüllen der Mehrwertsteuerabrechnung gewährleisten zu können, gibt es in der Buch haltung zwei unterschiedliche Buchungstechniken; die Netto- und die Bruttoverbuchung der Geschäftsfälle. 14

15 3.5.1 Die Nettoverbuchung Bei der Methode der Netto-Verbuchung wird der MWST-Betrag bei jeder Mehrwertsteuerbuchung einzeln gebucht. Die geschuldete Mehrwertsteuer bzw. das Vorsteuerguthaben wird fortlaufend auf dem entsprechenden Konto kumuliert und die Totale können am Quartalsende in die MWST-Abrechnung übertragen werden. Buchungsfälle a) Wareneinkauf an Kreditoren (Debitor Vorsteuer an Kreditoren) b)mobiliar, Maschinen an Kreditoren (Debitor Vorsteuer an Kreditoren) c) Debitoren an Warenverkauf (Debitoren an Kreditor MWST) d)(kreditor MWST an Debitor Vorsteuer) e)(kreditor MWST an Bank) Die Buchungssätze in den Klammern betreffen die MWST-Verbuchung nach der Nettomethode. Jeder Mehrwertsteuerbetrag wird sofort auf das entsprechende Bilanzkonto verbucht. Die Umsatzsteuerschuld bzw. das Vorsteuerguthaben ist aus der Buchhaltung jederzeit ersichtlich. Bei der Methode der Netto-Verbuchung wird eine wesentlich grössere Anzahl von Buchungen verarbeitet. Mit der entsprechenden Buchhaltungssoftware werden diese Buchungen mittels entsprechenden Mehrwertsteuercodes vollautomatisch und gleichzeitig mit der Aufwand- bzw. Ertragsbuchung vorgenommen. Wareneinkauf Kreditoren Debitor Vorsteuer Kreditor MWST a) a) 400 Mobiliar/Masch b) b) 320 Waren-Verkauf Debitoren c) c) c) d) e) Saldo 15

16 3.5.2 Die Brutto-Verbuchung Wareneinkauf Kreditoren Debitor Vorsteuer Kreditor MWST a) a) 480 d) 480 Mobiliar/Masch b) b) e) Waren-Verkauf c) c) c) f) g) h) Saldo Buchungsfälle a) Wareneinkauf an Kreditoren b) Mobiliar, Maschinen an Kreditoren c) Debitoren an Warenverkauf d) (Debitor Vorsteuer an Wareneinkauf) e) (Debitor Vorsteuer an Mobiliar, Maschinen f) (Warenverkauf an Kreditor MWST) g) (Kreditor MWST an Debitor Vorsteuer) h) (Kreditor MWST an Bank) Die Buchungssätze in den Klammern betreffen die MWST-Verbuchung nach der Bruttomethode. Der Mehrwertsteuerbetrag wird erst am Quartalsende auf das entsprechende Bilanzkonto verbucht. Die Umsatzsteuerschuld bzw. das Vorsteuerguthaben ist aus der Buchhaltung erst am Quartalsende mit dem Erstellen der Mehrwertsteuerabrechnung ersichtlich. Ein weiterer Nachteil ist die unterschiedliche Anwendung der Steuersätze (0.0%, 2.5%, 3.8%, 8.0%). Dies führt dazu, dass die einzelnen Aufwand- bzw. Ertragskonti für die Mehrwertsteuerabrechnung aufgrund des anzuwendenden Steuersatzes aufzuteilen sind. 16

17 3.5.3 Die MWST-Abrechnung Wie bereits eingangs erwähnt, wird die Mehr wertsteuerabrechnung in der Regel quartalsweise erstellt. Diese kann mit modernen Buchhaltungssoftwares vollautomatisch berechnet werden. Grundvoraussetzung dazu ist eine sorgfältige und korrekte Kontierung und Erfassung der Belege. Das MWSTG verlangt grundsätzlich die Abrechnung nach «vereinbartem Entgelt», d.h. nach den verbuchten Belegen (Einund Ausgangsrechnungen, Quittungen etc.). Alle Unternehmen mit Debitoren- und Kreditorenbuchhaltung sind zu dieser Abrechnungsmethode verpflichtet. Bei der Methode nach vereinbartem Entgelt sind ebenfalls die Erlösminderungen aus dem Zahlungsverkehr (Skonti, Rabatte, Debitorenverluste) auf der Abrechnung als Abzug zu vermerken. Zu beachten: Kursdifferenzen und Veränderung Delkredere sind keine MWST-Positionen! Die Abstimmung der deklarierten Umsätze in der MWST-Abrech nung im Vergleich zur Buchhaltung fällt bei dieser Methode relativ einfach aus. Alles, was verbucht wurde, muss sich in der MWST-Abrechnung (steuerpflichtig oder steuerfrei) wiederfinden. Wer keine eigentliche Debitoren- und Kreditorenbuchhaltung führt, kann bei der EStV in Bern ein Gesuch um die Abrechnung nach «vereinnahmtem Entgelt» stellen (bewilligungspflichtig). Diese Abrechnungsart ist in der Treuhand-Branche häufig anzutreffen. Hier wird die MWST auf der Basis des Zahlungsverkehrs verbucht. Es gibt also auch keine Skonti und Debitorenverluste. Diese Buchungs- und Abrechnungsmethode lohnt sich immer dann, wenn die Zahlungskonditionen sehr lange Zahlungsziele beinhalten. Zu beachten: Bei der Abstimmung der Buchhaltung Ende Jahr müssen die Endbestände aus dem Vorjahr und die aktuellen Saldostände der Guthaben und Verbindlichkeiten miteinbezogen werden. Besonders wichtig ist die Abgrenzung bei einem Satzwechsel. Ende Jahr sind die Privatanteile in Ziff. 20 der MWST-Deklaration als steuerpflichtiger Umsatz einzusetzen. So wird z.b. für das privat genutzte Geschäftsfahrzeug pro Monat 0.8% des Einstandspreises als MWST- Basis vorgeschrieben (siehe MWST-Broschüre). Weiter sind Privatentnahmen, Privatnutzungen, Nutzungsänderungen ebenfalls zu deklarieren Saldosteuersatz Bei der Abrechnung mittels Saldosteuersatzmethode werden am Ende der Periode sämtliche Umsätze inkl. Mehrwertsteuer mit einem speziellen, etwas tieferen Satz multipliziert, z.b. 6.0% (Dienstleistungen). In diesem reduzierten Satz ist der Vorsteueranteil bereits berücksichtigt; das bedeutet, dass kein weiterer Anspruch auf Geltendmachung der Vorsteuer besteht. Bei der Verbuchung der einzelnen Belege kann grundsätzlich auf eine detaillierte Verbuchung der Mehrwertsteuer verzichtet werden. Am Ende der Periode wird der Steuerbetrag ermittelt und separat verbucht. Die Abrechnung mittels Saldosteuersatzmethode ist pro Semester zu erstellen. Bei der Saldomethode müssen keine Privatanteile abgerechnet werden. 17

18 3.6 Die Liegenschaftenbuchhaltung (MLG, E-Profil + B red., LZ ) Die Liegenschaftenbuchhaltung hat verschiedenen Parteien Rechenschaft abzulegen: Eigentümer: Rentabilität Bauzustand Liegenschaft Mieterstruktur Allgemeine Infos: Buchhaltungsvorschriften Neu-Investor: Ertrags- und Vermögenslage Steuerbehörden: Massgeblichkeitsprinzip Buchhaltungszahlen sind massgebend für Einkommens- bzw. Vermögenssteuern Aufgaben der Liegenschaftenbuchhaltung Auskünfte an Interessierte Kreditgeber: Ertrags- und Vermögenslage Mieter Anfechtung Miete Nebenkostenabr. Mieter/Schlichtungsbehörde/Gerichte: Grundlagen zu Mietzinsberechnung und Mietzinsanpassungen Verwaltung: Alle Informationen für die Rechenschaftspflicht Heiz- und Betriebskostenabrechnung Allgemeines Die Liegenschaftenabrechnung soll dem Hauseigentümer und weiteren Interessierten periodisch und in geeigneter Darstellung Aufschluss über Kosten und Ertrag einer Liegenschaft geben. Sie soll mit früheren Abrechnungen vergleichbar sein und über wesentliche Kostenveränderungen Auskunft geben. Ausserdem soll sie vom Eigentümer für Steuerzwecke verwendbar sein (steuerkonforme Darstellung) Hilfsmittel Eine Liegenschaftenabrechnung erfolgt in der Regel jährlich mit Stichtag 31. Dezember und informiert den Eigentümer über den Liegenschaftenertrag sowie den Liegenschaftenaufwand. Liegenschaftenertrag Nettomietzins-Soll ist das Total der Mietzinse (ohne Nebenkosten) die bei Vollvermietung der Liegenschaft erzielt werden kann. 18

19 Mietzinsausfälle sind einerseits Mietzinsverluste durch leerstehende Objekte, andererseits diejenigen Mietzinse, die beim Mieter nicht mehr eingeholt werden können (Debitorenverluste). Leerstände und Debitorenverluste bezeichnet man als Ertragsminderungen. Nettomietzins ist der vereinnahmte Mietzins (Nettomietzins-Soll abzüglich Mietzinsausfälle). In der Liegenschaftenabrechnung wird die Ertragsseite in der Regel wie folgt dargestellt: Nettomietzins-Soll abzüglich Leerstände abzüglich Debitorenverluste Nettomietzins-Einnahmen Liegenschaftenaufwand CHF -CHF -CHF CHF Auf der Ausgabenseite erscheinen u.a. folgende Aufwendungen. Aufwandminderungen können teilweise auch verrechnet werden. Unterhalt und Reparaturen Betriebskosten, welche nicht in der Nebenkostenabrechnung belastet werden (z.b. Versicherungsprämien) Verwaltungshonorar Fremdkapitalzinsen Steuern und Beiträge Abschreibungen Rückstellungen Da private Eigentümer von Liegenschaften in der Steuererklärung keine Rückstellungen oder Abschreibungen geltend machen können, sind diese Aufwandpositionen in der Regel nicht Bestandteil der Liegenschaftenabrechnung. Diese Positionen werden lediglich für die Gestaltung der Mietzinse benötigt. Folgende Ausgabenpositionen sind keine Aufwendungen und müssen deshalb gesondert oder in der Bilanz ausgewiesen werden: Auszahlungen an den Eigentümer (Privatbezüge) Amortisationen von Hypotheken Jahresabschluss Der Jahresabschluss richtet sich nach der Rechtsform des Unternehmens. In der Regel umfasst der Jahresabschluss: Bilanz ( Kapitalrechnung) Liegenschafts-Betriebsrechnung ( Erfolgsrechnung) Anhang Geschäftsbericht ergänzende Unterlagen sind: Mietzinszusammenstellung (Mieterspiegel) Details zum Unterhaltsaufwand Details zum Eigentümerkonto Budgetvergleich 19

20 3.6.4 Budget Als Planungsinstrument dient die Budgetierung der Projektion der geplanten Tätigkeiten einer kommenden Abrechnungsperiode. In der Regel wird ein detailliertes Budget über ein Jahr erstellt. Sinnvoll ist aber auch eine Budgetplanung über mehrere Jahre um vor allem die Interdependenz bei grösseren Investitionen (Umbauten, Renovationen, Sanierungen) aufzuzeigen. Das Budget resultiert einerseits aus den Erfahrungswerten aus der Vergangenheit (1-3 Jahre), andererseits aus Zielsetzungen oder Vorgaben (z.b. des Eigentümers) für die zu budgetierende Periode. Als Ergebnis zeigt das Budget den geplanten Ertrag sowie die zu erwartenden Kosten und damit das voraussichtliche Ergebnis einer Liegenschaft. Budgetiert wird meistens im 3. oder 4. Quartal des laufenden Abrechnungsjahres. Das Budget sollte sinnvollerweise mit dem Eigentümer besprochen und natürlich von ihm auch genehmigt werden. In der Praxis wird leider oft auf das Erstellen eines Budgets verzichtet (Kosten sollen verringert werden). Jedoch nur auf der Basis eines jährlich sorgfältig erstellten Budgets sind folgende Aussagen und Vergleiche möglich: Wie wird sich die Liquidität über das Jahr / die Jahre entwickeln? Kann über Einnahmenüberschüsse verfügt werden? Ist die Finanzierung für die zukünftigen Reparaturen und Unterhaltsarbeiten geregelt? Ist die Verwaltung in der Lage, alle Faktoren im Zusammenhang mit einer Mietzinsanpassung rechtzeitig zu erfassen und zu bearbeiten? Wir empfehlen, das Budget weniger am Vorjahr anzulehnen als sich im Detail darüber klar zu werden, was in Auftrag gegeben wird, welche Einnahmen zu erwarten sind ( Mieterspiegel), was auf dem Zinsmarkt der Hypotheken zu erwarten ist? Vergleich mit dem Vorjahr birgt die Gefahr, dass die veränderten Verhältnisse nicht berücksichtigt werden (Vergleich ist dann oft zu gut )... Der Soll-/Ist-Vergleich Ohne Soll-/Ist-Vergleich ist die Aufgabe der Budgetierung nicht erfüllt, d.h. mit diesem Vergleich werden periodisch (Monat, Quartal, Semester, Jahr) die Abweichungen des Ist-Ergebnisses vom Budget in absoluten und relativen Zahlen ausgewiesen. Diese Kontrolle sollte möglichst frühzeitig erfolgen, so dass die festgestellten Abweichungen genau analysiert ( Ursachen bewusst machen) und mit entsprechenden Massnahmen korrigiert werden können. Sind Eigentümerzuschüsse ins Auge zu fassen? 20

21 Eine Budgetabweichung ist nichts Ungewöhnliches und verdient den negativen Beigeschmack nicht, den sie in der Praxis leider all zu oft hat. Wichtig ist, dass man die Abweichungen, ob positiv oder negativ, und ihre Ursachen kennt. Gründe für Abweichungen können sein: Veränderung der Dritteinflüsse (z.b. Hypothekarzinssenkung) Eingeleitete Massnahmen Unvorhergesehene Aufwendungen oder Erträge (Heizungsausfall) Eigentümerentscheide etc. Es wäre sinnvoll und entspricht sicher der Vorstellung von einer guten Dienstleistung, wenn die Abweichungen der wichtigsten Positionen für den Eigentümer schriftlich kommentiert und der jeweiligen Abrechnung beigelegt werden. Dazu ist es äusserst hilfreich, wenn bereits die Budgetzahlen gut dokumentiert werden. Mit Hilfe einer EXCEL-Tabelle und einer zweiten Kommentartabelle können unsere budgetrelevanten Gedanken und Berechnungen festgehalten werden. Hier kann die Zinserwartung der Hypothek festgehalten werden; ebenso sind die Mieteinnahmen dargestellt. Damit ist dann auch eine klare Basis für die Abweichungsanalyse gegen - über den tatsächlich anfallenden Zahlen gegeben. Mieterwechsel, Todesfälle, Umzug ins Altersheim etc. 21

22 3.7 Nebenkosten (MLG, E-Profil + B red., LZ ) Nebenkosten sind der eigentliche Sammelbegriff/Oberbegriff für die Heiz- und Warmwasserkosten sowie die Betriebskosten Allgemeines Die Vermietung von Immobilien beinhaltet nebst der Überlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen verschiedene Dienstleistungen. Der Betrieb dieser Objekte ist in der Regel durch den Eigentümer oder die damit beauftragte Verwaltung sicherzustellen. Die Räumlichkeiten müssen beheizt werden, es muss Wasser, Strom und EDV-Infrastruktur zur Verfügung stehen, die Reinigung von allgemeinen und/oder öffentlichen Flächen muss gewährleistet sein usw. Viele dieser Kosten können dem Mieter separat in Rechnung gestellt werden. Man spricht dann von Nebenkosten. Diese fallen nur durch den Gebrauch der Sache an. Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Wenn im Mietvertrag oder in der letzten Mietzinsanpassung keine Nebenkosten (namentlich erwähnt) ausgeschieden sind, gelten alle Kosten als im Nettomietzins inbegriffen. Es sind allerdings Situationen denkbar, in denen der Mieter auch Nebenkosten bezahlen muss, die im Vertrag nicht erwähnt sind. Muss der Mieter z.b. zur Benützung der Waschmaschine einen Betrag in einen Münzautomaten bezahlen, so ist klar, dass diese Kosten nicht im Mietzins inbegriffen sind. Der Vermieter darf Liegenschaften-Aufwendungen wie Unterhalt und Reparaturen, Versicherungsprämien, Liegenschaftensteuern, Hypothekarzinsen etc. nicht in der Nebenkostenabrechnung aufführen und dem Mieter belasten Zahlungsart Sind die Nebenkosten nicht im Mietzins inbegriffen, können diese als Pauschale oder Akonto in Rechnung gestellt werden. Pauschal Die Nebenkosten-Zahlung wird im Mietvertrag in Form einer Pauschale festgelegt. Der Mieter bezahlt einen im Mietvertrag festgelegten Betrag für Nebenkosten. Es erfolgt keine Abrechnung über diese Kosten. Das Risiko allfälliger Kostenerhöhungen trägt der Eigentümer. Diese Pauschale darf höchstens den tatsächlichen durchschnittlichen Kosten entsprechen. Der Mieter hat ein Recht auf Einsicht in die Belege. Sind die Pauschalen höher als die effektiven Kosten kann der Mieter eine Reduktion verlangen. Akontozahlung Bei dieser Variante leistet der Mieter monatliche Akontozahlungen. Am Ende der Periode wird eine Abrechnung über die effektiven Kosten erstellt. Die Differenz zwischen den tatsächlich angefallenen Kosten und den bezahlten Akontobeträgen werden dem Mieter zurückerstattet oder sind durch diesen nachzuzahlen. Der Mieter hat ein Recht auf Einsicht in die Belege und Kostenverteilschlüssel. Es dürfen nur die im Mietvertrag vereinbarten Kosten weiterverrechnet werden. Steht im Mietvertrag z.b. die Kosten für Wasser werden vom Mieter getragen, so sind die Kosten für das Abwasser nicht aufgeführt. Der Mieter muss also lediglich die Wasser-, nicht aber die Abwasserkosten übernehmen. 22

23 3.7.3 Änderung der Nebenkostenregelung Wenn die Zahlungsart, die Zusammensetzung der Nebenkosten oder die Höhe der Akontozahlung oder der Nebenkostenpauschale geändert werden soll, muss gleich vorgegangen werden wie bei einer Mietzinsanpassung, d.h. der Vermieter muss auf dem vom Kanton genehmigten amtlichen Formular und unter Einhaltung der Kündigungsfristen und -termine dem Mieter die Änderung des Mietvertrages anzeigen. Der Mieter hat auch hier Einspracherechte. Die Rechtsmittel, die dem Mieter zur Verfügung stehen, sind auf der Rückseite des Formulars beschrieben Die Heiz- und Warmwasserkosten Heizkosten setzen sich grundsätzlich, und unter Einbezug der Warmwasseraufbereitungskosten, aus folgenden Positionen zusammen: Brennstoff- bzw. Energieverbrauch Fernwärmekosten Stromverbrauch für Brenner und Pumpe Reinigungskosten für Heizung und Kamin (Kaminfeger) Öltank-Revisionskosten (in Raten) Kosten für die Entkalkung der Warmwasseranlage Abonnementskosten im Zusammenhang mit der Wartung der Heizanlage (Ser vi - ce verträge für Brenner, Heizanlage, etc.) Heizerlohn inkl. Sozialleistungen Versicherungsprämie (Öltank). Heute meist in Haushaftpflichtversicherungsprämie eingeschlossen (Anteil) Diverse Kosten wie z.b. Gebühren für Tanklagerhaltung inkl. Verzinsung Verwaltungshonorar zur Erstellung der Heizkostenabrechnung (in der Regel 3-4 % zuzüglich MWST) Nicht in eine Heizkostenabrechnung gehören: Anschaffungskosten für Wärmezähler Auslagen für Reparaturen und Erneuerungen der Anlagen Verzinsung und Abschreibung der Anlagen Alle artfremden Kosten, wie Strom für allgemeine Beleuchtung, Servicekosten für Lift, Waschmaschinen usw. Die Berechnung des Oelverbrauchs ergibt je nach Berechnungsmethode (LiFo = Last in First out, FiFo = First in First out und Durchschnittspreis) ein anderes Resultat. Es ist ein anschauliches Beispiel dafür, dass oft im auch die Berechnungsmethode eine Rolle spielt. 23

24 Siehe folgendes Beispiel Ölverbrauch FiFo Bei Inventur: Bestand 5' % 2' weg Einkauf 15' % 7' weg Einkauf 10' % 5' Davon 1'200 weg Bestand 9' % 4' Verbrauch 10' LiFo Bestand 5' % 2' An Lager Einkauf 15' % 7' Davon weg 3900 Lager Einkauf 10' % 5' weg Bestand 9' % 4' ' % 2' Verbrauch 10' ' % 4' Durchschnittspreise Bestand 5' % 2' Einkauf 15' % 7' ' % 9' Nach jedem Eingang wird der neue Durchschnittspreis Einkauf 10' % 5' berechnet. 31' % 14' Bestand 9' % 4' Verbrauch 10' Normalerweise wird nach LiFo-Methode abgerechnet. Die letzte Lieferung geht zuerst wieder hinaus. Das bewirkt bei steigenden Preisen eine niedrigere Bewertung des Bestandes und damit einen höheren verteilten Verbrauch. Die Kostenverteilung Die Heizkosten werden in der Regel nach Grösse der Mietobjekte (Rauminhalt oder Fläche) verteilt. Zur Erzielung einer möglichst gerechten Verteilung der Kosten bei Mieterwechseln, ist deshalb von der durchschnittlichen Jahrestemperatur in den einzelnen Monaten auszugehen. D.h. ein Mieter, der nur während der Wintermonate Mieter ist, bezahlt mehr Heizkosten, als jener, der nur im Sommer Mieter ist. 24

25 Daraus ergibt sich folgender Verteilungsschlüssel gemäss HEV Monat Jan Feb Mär Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Total Heizung ohne Warmwasser oder Pauschal - belastung Heizung mit Warmwasser Die verbrauchsabhängige (individuelle) Heizkostenabrechnung (VHKA) Ein weiterer anzuwendender Verteilschlüssel wird mittels individueller Heizkostenverbrauchsmessung ermittelt. Dazu werden bei jeder Verbrauchsstelle von Heizwärme so genannte Wärmezähler installiert, welche die bezogene Wärme messen. Am Ende der Heizperiode werden die von diesen Wärmezählern ermittelten Daten mittels entsprechender Software ausgewertet und in den effektiven verbrauchsabhängigen Verteilschlüssel umgerechnet. Dieses Vorgehen soll zu einem schonenden Umgang mit Energie beitragen Die übrigen Betriebskosten Diese können entsprechend der vertraglichen Vereinbarungen und Situation in der Liegenschaft folgende Positionen umfassen: Kosten für den Allgemeinstrom Kosten für die verschiedenen Serviceverträge wie Lift, Feuerlöscher, Waschmaschinen, Tumbler, Ventilationen, Lüftungs- und Klimaanlagen, Reinigung der Kanalisation Hauswartkosten (Salär, Sozialleistungen, Spesen) Abgaben und Gebühren wie Kehrichtabfuhr, Wasser, Schmutzwassergebühren, ARA-Beiträge, TV-Anschlusskosten, Sonstiges Auf den oben erwähnten Betriebskosten wird ebenfalls ein Verwaltungshonorar von 3% plus Mehrwertsteuer belastet. Die Kosten werden in der Regel aufgrund eines Schlüssels auf die einzelnen Objekte verteilt. Dieser kann wie folgt ermittelt werden: Verteilschlüssel errechnet durch Architekt oder Ingenieur TV-Gebühren, alle Wohnungen gleich Nach Mietfläche Nach Wohnungspunkten (z.b.: WP= Anzahl Zimmer + 1) Wichtig: Die Betriebskosten müssen im Mietvertrag einzeln aufgeführt sein. Eine Aufzählung in den allgemeinen Vertragsbedingungen reicht nicht. 25