Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg

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1 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg

2 Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung Sachsenkamp 4 Postfach Hamburg 0003 Hamburg poststelle@gv.hamburg.de Der Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung Herausgeber Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 008 Verwendung und Weiterverbreitung der in diesem Grundstücksmarktbericht enthaltenen Daten unter Angabe der Quelle gestattet. Gestaltung und Druck Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung Titelfoto ISBN0: ISBN3: Kundenzentrum Sachsenfeld Hamburg Öffnungszeiten: Montag, Mittwoch und Freitag Uhr Dienstag und Donnerstag Uhr Telefon: Telefax: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft: Gebühr: 0,4 / Min. + / Auskunft Montag Donnerstag Uhr und Uhr Freitag Uhr und Uhr Besuche nur nach Terminvereinbarung unter o. g. Telefonnummer. Auskünfte im Rahmen von Besuchen sind ebenfalls gebührenpflichtig. Telefon: Telefax: Preis: 39,00 Euro zuzüglich Versandkosten gutachterausschuss@gv.hamburg.de Hier finden Sie uns Internet: Die Anschriften der Gutachterausschüsse in den an Hamburg angrenzenden Landkreisen sind auf der hinteren UmschlagInnenseite aufgeführt. Öffentliche Verkehrsmittel: SBahn S3 / S3, Haltestelle Hammerbrook (Ausgang Sachsenstraße / Süderstraße); HVVBus, Hammerbrook / City Süd

3 Inhaltsverzeichnis Der Grundstücksmarkt im Überblick. Vertragszahlen. Flächenumsatz.3 Geldumsatz.4 Preisentwicklung Der Immobilienmarkt bebauter Grundstücke. Übersicht.. Vertragszahlen.. Flächenumsatz..3 Geldumsatz. Ein und Zweifamilienhäuser.. Vertragszahlen.. Flächenumsatz..3 Geldumsatz..4 Gesamtkaufpreise..5 Preise pro Quadratmeter Wohnfläche..6 Indexreihen.3 Mehrfamilienhäuser.3. Vertragszahlen.3. Flächenumsatz.3.3 Geldumsatz.3.4 Preise pro Quadratmeter Wohnfläche.3.5 Ertragsfaktoren.3.6 Indexreihe.4 Büro und Geschäftshäuser.4. Vertragszahlen.4. Flächenumsatz.4.3 Geldumsatz.4.4 Preise pro Quadratmeter Wohn / Nutzfläche.4.5 Ertragsfaktoren.5 Lager und Produktionsgebäude.5. Vertragszahlen.5. Flächenumsatz.5.3 Geldumsatz.5.4 Preise pro Quadratmeter Nutzfläche.5.5 Ertragsfaktoren 3 Der Eigentumswohnungsmarkt 3. Vertragszahlen 3. Geldumsatz 3.3 Gesamtkaufpreise 3.4 Kaufpreise pro m² Wohnfläche 3.5 Indexreihe 4 Der Baulandmarkt 4. Übersicht 4.. Vertragszahlen 4.. Flächenumsatz 4..3 Geldumsatz 4. Bauplätze für den individuellen Wohnungsbau 4.. Vertragszahlen 4.. Flächenumsatz 4..3 Geldumsatz 4..4 Gesamtkaufpreise 4..5 Quadratmeterpreise 4..6 Indexreihen 4.3 Bauplätze für den Geschosswohnungsbau 4.3. Vertragszahlen 4.3. Flächenumsatz Geldumsatz Quadratmeterpreise Indexreihe 4.4 Bauplätze für Büro und Geschäftshäuser 4.4. Vertragszahlen 4.4. Flächenumsatz Geldumsatz Quadratmeterpreise Indexreihen 4.5 Bauplätze für Lager und Produktion 4.5. Vertragszahlen 4.5. Flächenumsatz Geldumsatz Quadratmeterpreise Indexreihe 4.6 Erbbaurechte 5 Der landwirtschaftliche Grundstücksmarkt 5. Vertragszahlen 5. Flächenumsatz 5.3 Geldumsatz 5.4 Quadratmeterpreise 5.5 Ortsüblicher Pachtzins im Obst und Gemüseanbau 6 Zwangsversteigerungen 7 Für die Wertermittlung erforderliche Daten 7. Einfamilienhäuser 7. Mehrfamilienhäuser 7.3 Büro und Geschäftshäuser 7.4 Lager und Produktionsgebäude 7.5 Eigentumswohnungen 7.6 Einfamilienhausbauplätze 7.7 Geschosswohnungsbauplätze 7.8 Büro und Geschäftshausbauplätze 7.9 Gewerbebauplätze 7.0 Erbbaurechtsgrundstücke 7. Landwirtschaftliche Flächen Abkürzungsverzeichnis Glossar Anlage: Karte der Stadtteile Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg

4 Der Grundstücksmarkt im Überblick. der GrundstücksKaufverträge Jahr Eigentumswohnungen bebaute Grundstücke unbebaute Grundstücke landwirtsch. Flächen sonstige Flächen SUMME der Kaufverträge des Jahres 007 Eigentumswohnungen bebaute Grundstücke unbebaute Grundstücke landwirtschaftliche Flächen sonstige Flächen Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

5 . Flächenumsatz Jahr bebaute Grundstücke [000 m²] unbebaute Grundstücke [000 m²] landwirtsch. Flächen [000 m²] sonstige Flächen [000 m²] SUMME (ohne Eigentumswohnungen) [000 m²] Flächenumsatz des Jahres 007 in 000 m² bebaute Grundstücke unbebaute Grundstücke landwirtschaftliche Flächen sonstige Flächen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 3

6 .3 Geldumsatz Jahr Eigentumswohnungen [Millionen Euro] bebaute Grundstücke [Millionen Euro] unbebaute Grundstücke [Millionen Euro] landwirtsch. Flächen [Millionen Euro] sonstige Flächen [Millionen Euro] SUMME [Millionen Euro] ,4 0, ,0 0, ,4 0, ,9, ,0, ,, ,6 3, ,9 4, ,8 3, ,4, ,, 7.65 Geldumsatz des Jahres 007 in Millionen Euro Eigentumswohnungen bebaute Grundstücke unbebaute Grundstücke ,, Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

7 .4 Preisentwicklung Die Preise von bebauten Grundstücken entwickelten sich im Jahr 007 überwiegend gleichbleibend bis leicht steigend. Der Durchschnittspreis von Ein und Zweifamilienhäusern lag im Jahr 007 rund 4 % niedriger als 006. Dies darf jedoch nicht als Preisrückgang gedeutet werden. Der Durchschnittspreis hängt nämlich von der Größe der Ausstattung und der Lage der jeweils verkauften Häuser ab. Der Preisindex für Ein und Zweifamilienhäuser zeigt mit + % eine gleichbleibende Tendenz. Neubauten von freistehenden Einfamilienhäusern in mittlerer Lage kosteten im Jahr 007 einschließlich Grundstück rund.300 /m² Wohnfläche, 9 % weniger als im Vorjahr. Auch bei Eigentumswohnungen sank der durchschnittliche Kaufpreis gegenüber dem Vorjahr um 9 %, lage, größen und ausstattungsbereinigt stieg er jedoch um %. Die Neubau Eigentumswohnungen kosteten in mittleren Lagen rund.500 /m² Wohnfläche. Damit kosten sie pro Quadratmeter Wohnfläche rund 7 % mehr als freistehende Einfamilienhäuser (.300 /m²) und rund 5 % mehr als neue Reihenhäuser (.00 /m²). Die Preise von Mehrfamilienhäusern sind im Jahr 007 leicht gestiegen. Sie kosteten im Schnitt.333 pro m² Wohnfläche, 5 % mehr als im Vorjahr. Die Rendite der verkauften Mehrfamilienhäuser (hier: Verhältnis der Mieteinnahmen zum Kaufpreis) blieb dabei nahezu unverändert. Im Mittel wurde das 4,8fache der Jahresnettokaltmiete bezahlt. Bei Büro und Geschäftshäusern gab es 007 unterschiedliche Tendenzen: In den Randlagen stiegen die Preise bei deutlich gesunkenen Renditen, während in der Innenstadt die Preise und die Renditen leicht sanken. Der Baulandmarkt entwickelte sich 007 uneinheitlich. Bei den Preisen von Bauplätzen ergaben sich folgende durchschnittliche Veränderungen: Einfamilienhausbauplätze in mittlerer Lage: 5 % Geschosswohnungsbauplätze: +6 % Diese Durchschnittswerte müssen allerdings lageabhängig differenziert betrachtet werden. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 5

8 Der Immobilienmarkt bebauter Grundstücke. Übersicht.. Vertragszahlen Flächenumsatz in 000 m² Geldumsatz in Millionen Euro Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

9 Umsätze von bebauten Grundstücken Vertragszahlen 007 (006 ± Prozent) Flächenumsatz 007 [in 000 m² Grundstücksfläche] (006 ± Prozent) Geldumsatz 007 [in Millionen Euro] (006 ± Prozent) Gesamt ( %) 5.30,0 (5.49,6 + 3 %) 5.760,8 (5.403,8 + 7 %) Ein und Zweifamilienhäuser siehe Kapitel ( %).070,8 (.948,7 + 6 %).066, (970,3 + 0 %) Mehrfamilienhäuser siehe Kapitel.3 64 ( %) 950,5 (039,5 9 %).33,3 (.4, + %) sonstige Wohngebäude 9 ( %) 8,5 (45, 8 %), (, + 75 %) Büro und Geschäftshäuser siehe Kapitel.4 34 (334 + %) 90,8 (.050, 3 %).940,7 (.965,6 %) Lager und Produktionsgebäude siehe Kapitel.5 4 ( %).3,8 (899, %) 487,5 (83, + 7 %) sonstige Gebäude 4 ( %) 54,9 (66,7 7 %) 30,8 (69, %) Vertragszahlen von bebauten Grundstücken 007 Flächenumsatz [000 m²] von bebauten Grundstücken 007 Geldumsatz [Mio. Euro] von bebauten Grundstücken ,8 54,9 487,5 30,8.066, , ,8 950,5.940,7.33,3, 8,5 Ein und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser sonstige Wohngebäude Büro und Geschäftshäuser Lager und Produktionsgebäude sonstige Gebäude Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 7

10 . Ein und Zweifamilienhäuser.. Vertragszahlen Flächenumsatz in 000 m² Geldumsatz in Millionen Euro Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

11 Umsätze von Ein und Zweifamilienhäusern Vertragszahlen 007 (006 ± Prozent) Flächenumsatz 007 [in 000 m² Grundstücksfläche] (006 ± Prozent) Geldumsatz 007 [in Millionen Euro] (006 ± Prozent) Gesamt ( %).070,8 (.948,7 + 6 %).066,4 (970,3 + 0 %) Mittelreihenhäuser 75 ( %) 78,0 (7, %) 46,8 (09, %) Endreihenhäuser 346 ( %),4 (90, + 4 %) 76,6 (65,5 + 7 %) halbe Doppelhäuser 55 (5 + %) 58,3 (73,0 5 %) 4,9 (5, 6 %) freistehende Einfamilienhäuser.065 ( %) 968, (9,9 + 6%) 395,6 (390,8 + %) Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung 66 ( %) 68,5 (3, 44 %) 5,6 (0,8 + 3 %) Zweifamilienhäuser, ganze Doppelhäuser 7 ( %) 5,5 (8, + 9 %) 75,8 (60,5 + 5 %) Villen 5 (4 + %) 98, (0,9 %) 9,4 (67, %) Sonstige 504 ( %) 35,8 (93, + 3 %),7 (03,5 + 8 %) Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 9

12 Stadtteilübersicht Verteilung der Verkäufe von Ein und Zweifamilienhäusern 007 Uhlenh. siehe Vergrößerung keine Kauffälle bis 4 5 bis 9 0 bis 9 0 bis 9 30 bis bis und mehr Altona Nord Ost Hoheluft West Harvestehude Eimsbüttel Altona Altstadt Rotherbaum Uhlenhorst BarmbekSüd Eilbek Dulsb. Hohenf. HammNord St. Pauli St. Georg Neustadt Borgf. HammMitte Hamburg Hammerbrook HammSüd Altstadt Klostertor 0 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

13 Verteilung der Verkäufe von Ein und Zweifamilienhäusern 007 Allermöhe Alsterdorf Altengamme Altenwerder AltonaAltstadt AltonaNord Bahrenfeld BarmbekNord BarmbekSüd Bergedorf Bergstedt Billbrook Billstedt Billwerder Blankenese Borgfelde Bramfeld Cranz Curslack Dulsberg Duvenstedt Eidelstedt Eilbek Eimsbüttel Eißendorf Eppendorf FarmsenBerne Finkenwerder Francop Fuhlsbüttel Groß Borstel Groß Flottbek Gut Moor HamburgAltstadt HamburgNeustadt Hammerbrook HammMitte HammNord HammSüd Harburg Harvestehude Hausbruch Heimfeld HoheluftOst HoheluftWest Hohenfelde Horn Hummelsbüttel Iserbrook Jenfeld Kirchwerder Kleiner Grasbrook Klostertor Langenbek Langenhorn LemsahlMellingstedt Lohbrügge Lokstedt Lurup Marienthal Marmstorf Moorburg Moorfleet Neuenfelde Neuengamme NeugrabenFischbek Neuland Neuwerk Niendorf Nienstedten Ochsenwerder Ohlsdorf Osdorf Othmarschen Ottensen Poppenbüttel Rahlstedt Reitbrook Rissen Rothenburgsort Rotherbaum Rönneburg Sasel Schnelsen Sinstorf Spadenland St. Georg St. Pauli Steilshoop Steinwerder Stellingen Sülldorf Tatenberg Tonndorf Uhlenhorst Veddel Volksdorf Waltershof Wandsbek Wellingsbüttel Wilhelmsburg Wilstorf Winterhude WohldorfOhlstedt Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg

14 ..4 Gesamtkaufpreise Ein und Zweifamilienhäuser Gesamtkaufpreise Kaufpreise in Euro Veränderung Ein und Zweifamilienhäuser insgesamt % Mittelreihenhäuser % Endreihenhäuser % Doppelhaushälften % freistehende Einfamilienhäuser % Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnungen % Zweifamilienhäuser, ganze Doppelhäuser % Villen % Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

15 Stadtteilübersicht Mittlere Gesamtkaufpreise von Ein und Zweifamilienhäusern 007 Uhlenh. siehe Vergrößerung Mittlere Gesamtkaufpreise in Euro keine Kauffälle bis (bis 70 % des HamburgMittels) über bis ( 70 % 80 %) über bis ( 80 % 90 %) über bis ( 90 % 0 %) über bis (0 % 50 %) über bis (50 % 00 %) über (über 00 %) Altona Nord Altona Altstadt Eimsbüttel Ost Hoheluft West Harvestehude Rotherbaum Uhlenhorst BarmbekSüd Eilbek Dulsb. Hohenf. HammNord St. Pauli St. Georg Neustadt Borgf. HammMitte Hamburg Hammerbrook HammSüd Altstadt Klostertor Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 3

16 Mittlere Gesamtkaufpreise von Ein und Zweifamilienhäusern 007 [in 000 ] Allermöhe 97 Hammerbrook Ochsenwerder 8 Alsterdorf 650 HammMitte Ohlsdorf 369 Altengamme 6 HammNord Osdorf 639 Altenwerder HammSüd Othmarschen 776 AltonaAltstadt Harburg Ottensen AltonaNord 350 Harvestehude.047 Poppenbüttel 67 Bahrenfeld 385 Hausbruch 73 Rahlstedt 53 BarmbekNord Heimfeld 4 Reitbrook BarmbekSüd HoheluftOst Rissen 443 Bergedorf 88 HoheluftWest Rothenburgsort Bergstedt 77 Hohenfelde 86 Rotherbaum.67 Billbrook Horn 04 Rönneburg Billstedt 88 Hummelsbüttel 38 Sasel 38 Billwerder 60 Iserbrook 87 Schnelsen 67 Blankenese 865 Jenfeld 66 Sinstorf 03 Borgfelde Kirchwerder 87 Spadenland Bramfeld 6 Kleiner Grasbrook St. Georg Cranz Klostertor St. Pauli Curslack 49 Langenbek 55 Steilshoop 99 Dulsberg Langenhorn 35 Steinwerder Duvenstedt 385 LemsahlMellingstedt 389 Stellingen 7 Eidelstedt Lohbrügge Sülldorf 305 Eilbek Lokstedt 430 Tatenberg Eimsbüttel Lurup 7 Tonndorf 54 Eißendorf 5 Marienthal 345 Uhlenhorst.903 Eppendorf 943 Marmstorf 4 Veddel FarmsenBerne 4 Moorburg Volksdorf 45 Finkenwerder 80 Moorfleet Waltershof Francop Neuenfelde 03 Wandsbek 6 Fuhlsbüttel 33 Neuengamme 9 Wellingsbüttel 494 Groß Borstel 75 NeugrabenFischbek 3 Wilhelmsburg 00 Groß Flottbek 473 Neuland 85 Wilstorf 59 Gut Moor Neuwerk Winterhude.880 HamburgAltstadt Niendorf 93 WohldorfOhlstedt 34 HamburgNeustadt Nienstedten 63 = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle 4 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

17 ..5 Preise pro Quadratmeter Wohnfläche Freistehende Einfamilienhäuser Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 007 Baujahre Schlechte Lage Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Bevorzugte Lage bis bis bis bis bis bis bis bis ab Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 5

18 Mittelreihenhäuser Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 007 Baujahre Schlechte Lage Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Bevorzugte Lage bis bis bis bis bis bis bis bis ab Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle 6 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

19 Eine Untersuchung der Verkäufe von freistehenden Einfamilienhäusern der Jahre hat ergeben, dass das Verhältnis Kaufpreis / Wohnfläche (Quadratmeterpreis) von folgenden Einflussgrößen abhängig ist: Eine Untersuchung der Verkäufe von Mittel und Endreihenhäusern der Jahre 995 bis 000 hat ergeben, dass das Verhältnis Kaufpreis / Wohnfläche (Quadratmeterpreis) von folgenden Einflussgrößen abhängig ist: Bodenwert: Je höher der Bodenwert pro Quadratmeter Wohnfläche, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Bodenwert: Je höher der Bodenwert pro Quadratmeter Wohnfläche, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Alter : Je älter das Gebäude, desto geringer ist der Quadratmeterpreis. Alter : Je älter das Gebäude, desto geringer ist der Quadratmeterpreis. Ausstattung: Je höher der Feuerversicherungswert pro Quadratmeter Wohnfläche, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Ausstattung: Je höher der Feuerversicherungswert pro Quadratmeter Wohnfläche, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Lagequalität: Je besser die Lage, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Lagequalität: Je besser die Lage, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Größe: Je größer die Wohnfläche, desto geringer ist der Quadratmeterpreis. Größe: Je größer die Wohnfläche, desto geringer ist der Quadratmeterpreis. Das EXPERTENINFO im Kapitel 7 mit der angegebenen Formel gilt, wie eine weitere Untersuchung gezeigt hat, auch für halbe Doppelhäuser und Zwei oder Dreifamilienhäuser. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 7

20 ..6 Indexreihen Preisindex von 50 freistehenden Einfamilienhäusern (Anfang 99 = 00) Preisindex von Reihenhäusern (Anfang 99 = 00) Die Indexzahlen beziehen sich jeweils auf das Jahresmittel. 8 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

21 .3 Mehrfamilienhäuser Vertragszahlen Flächenumsatz in 000 m² Geldumsatz in Millionen Euro Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 9

22 Stadtteilübersicht Verteilung der Verkäufe von Mehrfamilienhäusern 007 Uhlenh. siehe Vergrößerung keine Kauffälle 3 bis 4 5 bis 6 7 bis 9 0 bis 9 0 und mehr Altona Nord Ost Hoheluft West Harvestehude Eimsbüttel Altona Altstadt Rotherbaum Uhlenhorst BarmbekSüd Eilbek Dulsb. Hohenf. HammNord St. Pauli St. Georg Neustadt Borgf. HammMitte Hamburg Hammerbrook HammSüd Altstadt Klostertor 0 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

23 Verteilung der Verkäufe von Mehrfamilienhäusern 007 Allermöhe Alsterdorf Altengamme Altenwerder AltonaAltstadt AltonaNord Bahrenfeld BarmbekNord BarmbekSüd Bergedorf Bergstedt Billbrook Billstedt Billwerder Blankenese Borgfelde Bramfeld Cranz Curslack Dulsberg Duvenstedt Eidelstedt Eilbek Eimsbüttel Eißendorf Eppendorf FarmsenBerne Finkenwerder Francop Fuhlsbüttel Groß Borstel Groß Flottbek Gut Moor HamburgAltstadt HamburgNeustadt Hammerbrook HammMitte HammNord HammSüd Harburg Harvestehude Hausbruch Heimfeld HoheluftOst HoheluftWest Hohenfelde Horn Hummelsbüttel Iserbrook Jenfeld Kirchwerder Kleiner Grasbrook Klostertor Langenbek Langenhorn LemsahlMellingstedt Lohbrügge Lokstedt Lurup Marienthal Marmstorf Moorburg Moorfleet Neuenfelde Neuengamme NeugrabenFischbek Neuland Neuwerk Niendorf Nienstedten Ochsenwerder Ohlsdorf Osdorf Othmarschen Ottensen Poppenbüttel Rahlstedt Reitbrook Rissen Rothenburgsort Rotherbaum Rönneburg Sasel Schnelsen Sinstorf Spadenland St. Georg St. Pauli Steilshoop Steinwerder Stellingen Sülldorf Tatenberg Tonndorf Uhlenhorst Veddel Volksdorf Waltershof Wandsbek Wellingsbüttel Wilhelmsburg Wilstorf Winterhude WohldorfOhlstedt Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg

24 .3.4 Preise pro Quadratmeter Wohnfläche Mehrfamilienhäuser Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche Vertragsjahr Schlechte Lage Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Bevorzugte Lage alle Lagen mit Sozialbindung ohne Teilungsabsicht mit Teilungsabsicht alle Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar Eine Untersuchung der Verkäufe von Mehrfamilienhäusern der Jahre hat ergeben, dass das Verhältnis Kaufpreis / Wohnfläche (Quadratmeterpreis) von folgenden Einflussgrößen abhängig ist: Mietniveau: Je höher die Miete relativ zum Mietenspiegel, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Lagequalität: Je besser die Lage, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Bebauungsdichte: Je höher die Geschossflächenzahl (GFZ), desto geringer ist der Quadratmeterpreis. Die folgende Tabelle ist unter folgenden Annahmen erstellt: RW9 [ DM / m² ] Baujahr bis 99 Kaufpreis / Wohnfläche 007 [ Euro / m² ] 90 bis bis 95 Nettokaltmiete wie Mietenspiegelmittelwert GFZ =,5 Stadtteilfaktor =,0 953 bis bis bis bis 989 RW9= Bodenrichtwert 99 für Geschosswohnungsbau mit GFZ 86=,0 ab Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

25 Mehrfamilienhäuser Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 007 Baujahre Schlechte Lage Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Bevorzugte Lage bis bis bis bis bis bis bis bis ab 000 Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 3

26 .3.5 Ertragsfaktoren Mehrfamilienhäuser Verhältnis des Kaufpreises zur Jahresnettokaltmiete Vertragsjahr Schlechte Lage Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Bevorzugte Lage alle Lagen mit Sozialbindung,9, 7,9 3,8, 5, ohne Teilungsabsicht mit Teilungsabsicht 0,0 5,9,3 6 5,0 9,8, 3 5,9 6,4 3,9 65 4,6 5,4 5, 3 0,3 5,5 5, 45 9, 9,8 4, 7 3,7 8,4 0,5 0 3,5 9,3 3,3 6 5,0 8,4 4,5 77 9, 9,3 7,6 7 alle 0,0 5,9,3 6 5,0 9,8,3 34 5,9 6,4 4, 7 9, 5,5 5,0 5 3,5 9,3, 6 5,0 9,3 4,8 99 Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar Eine Untersuchung der Mehrfamilienhausverkäufe der Jahre hat ergeben, dass das Verhältnis Kaufpreis /Jahresnettokaltmiete (Ertragsfaktor) von folgenden Einflussgrößen abhängig ist: Lagequalität : Je besser die Lage, desto größer ist der Ertragsfaktor. Die folgende Tabelle ist unter folgenden Annahmen erstellt: Nettokaltmiete wie Mietenspiegelmittelwert GFZ =,5 Stadtteilfaktor =,0 Ertragsfaktor (EF) 007 () RW9 = Bodenrichtwert zum für Geschosswohnungsbau mit GFZ86 =,0 Verhältnis der tatsächlichen Mieten zum Mietenspiegelmittelwert: Je höher die Mieten, desto kleiner ist der Ertragsfaktor. Bebauungsdichte: Je höher die Geschossflächenzahl (GFZ), desto geringer der Ertragsfaktor. RW9 ( ) [ DM / m² ] Baujahre bis 939 Baujahre ab 940 3, 3,8 4, 4,9 5,3 6,0 6,3 7,0 7,3 8, 8,3 9, 9,4 0,3 4 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

27 Mehrfamilienhäuser Verhältnis des Kaufpreises zur Jahresnettokaltmiete 007 Baujahre Schlechte Lage Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Bevorzugte Lage bis 99 0,8,5,6 4 8,8 4,9,0 8 7,7 9,7 4,8 8 0,4 5,5 6, 3 6,3 9,3 4, bis 939,6 5,0,8 3 6, 0,8,8 5 3,5 0,9 8, bis 95 0,9 5,9, bis 959 9,9,6, 3 9,3 5,4,6 8 0,7 8,0 5,3 6 6,9 5,, bis 969 0,0 5,9,5 3 0,8,,6 4 5,9 4,,5 7 9, 7, 4,8 7 3,7,8 6, bis bis 989 ab 990 6,3 9,8 7,9 3 ab 000 Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 5

28 .3.6 Indexreihen Preisindex von 0 Mehrfamilienhäusern (Anfang 99 = 00) Die Indexzahlen beziehen sich jeweils auf das Jahresmittel. 6 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

29 .4 Büro und Geschäftshäuser.4. Vertragszahlen Flächenumsatz in 000 m² Geldumsatz in Millionen Euro Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 7

30 Stadtteilübersicht Verteilung der Verkäufe von Büro und Geschäftshäusern 007 Uhlenh. siehe Vergrößerung keine Kauffälle bis 6 7 bis 9 0 und mehr Altona Nord Ost Hoheluft West Harvestehude Eimsbüttel Rotherbaum Altona Altstadt Uhlenhorst BarmbekSüd Eilbek Dulsb. Hohenf. HammNord St. Pauli St. Georg Borgf. Neustadt HammMitte Hamburg Altstadt Hammerbrook HammSüd Klostertor 8 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

31 Verteilung der Verkäufe von Büro und Geschäftshäusern 007 Allermöhe Alsterdorf Altengamme Altenwerder AltonaAltstadt AltonaNord Bahrenfeld BarmbekNord BarmbekSüd Bergedorf Bergstedt Billbrook Billstedt Billwerder Blankenese Borgfelde Bramfeld Cranz Curslack Dulsberg Duvenstedt Eidelstedt Eilbek Eimsbüttel Eißendorf Eppendorf FarmsenBerne Finkenwerder Francop Fuhlsbüttel Groß Borstel Groß Flottbek Gut Moor HamburgAltstadt HamburgNeustadt Hammerbrook HammMitte HammNord HammSüd Harburg Harvestehude Hausbruch Heimfeld HoheluftOst HoheluftWest Hohenfelde Horn Hummelsbüttel Iserbrook Jenfeld Kirchwerder Kleiner Grasbrook Klostertor Langenbek Langenhorn LemsahlMellingstedt Lohbrügge Lokstedt Lurup Marienthal Marmstorf Moorburg Moorfleet Neuenfelde Neuengamme NeugrabenFischbek Neuland Neuwerk Niendorf Nienstedten Ochsenwerder Ohlsdorf Osdorf Othmarschen Ottensen Poppenbüttel Rahlstedt Reitbrook Rissen Rothenburgsort Rotherbaum Rönneburg Sasel Schnelsen Sinstorf Spadenland St. Georg St. Pauli Steilshoop Steinwerder Stellingen Sülldorf Tatenberg Tonndorf Uhlenhorst Veddel Volksdorf Waltershof Wandsbek Wellingsbüttel Wilhelmsburg Wilstorf Winterhude WohldorfOhlstedt 9 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg

32 .4.4 Preise pro Quadratmeter Wohn / Nutzfläche Büro und Geschäftshäuser Preise in Euro pro Quadratmeter Wohn /Nutzfläche 007 INNENSTADT GESAMT Büro und Geschäftshäuser insgesamt Geschäftshäuser und Läden Bürohäuser gemischte Büro und Geschäftshäuser gemischte Wohn, Büround Geschäftshäuser Hotels, Gaststätten und andere Beherbergungen Unter INNENSTADT sind hier die Stadtteile HamburgAltstadt und Neustadt zusammengefasst = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle 30 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

33 .4.5 Ertragsfaktoren Büro und Geschäftshäuser Ertragsfaktoren Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete 007 INNENSTADT GESAMT Büro und Geschäftshäuser insgesamt 9,5 4,6 7,9 0 5,7 35,3 5,3 9 Geschäftshäuser und Läden,0 7,7 3, 6 Bürohäuser 6,7 8,5 7,5 4 0,3 35,3 7, 9 gemischte Büro und Geschäftshäuser 3,5 4,4 8,8 9 0, 4,7 7,4 8 gemischte Wohn, Büround Geschäftshäuser 9,5 4,6 7,7 6 5,7 4,6 4, 46 Hotels, Gaststätten und andere Beherbergungen Unter INNENSTADT sind hier die Stadtteile HamburgAltstadt und Neustadt zusammengefasst = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 3

34 .5 Lager und Produktionsgebäude.5. Vertragszahlen Dieser Abschnitt befasst sich mit Gewerbegrundstücken, die nicht hauptsächlich als Büro oder Laden genutzt werden, sondern überwiegend mit Industrie und Lagerbauten sowie Werkstät ten und ähnlichen Gebäuden bebaut sind Flächenumsatz in 000 m² Geldumsatz in Millionen Euro Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

35 Stadtteilübersicht Verteilung der Verkäufe von Lager und Produktionsgebäuden 007 Uhlenh. siehe Vergrößerung keine Kauffälle und mehr Altona Nord Ost Hoheluft West Harvestehude Eimsbüttel Rotherbaum Altona Altstadt Uhlenhorst BarmbekSüd Eilbek Dulsb. Hohenf. HammNord St. Pauli St. Georg Borgf. Neustadt HammMitte Hamburg Hammerbrook HammSüd Altstadt Klostertor Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 33

36 Verteilung der Verkäufe von Lager und Produktionsgebäuden 007 Allermöhe Alsterdorf Altengamme Altenwerder AltonaAltstadt AltonaNord Bahrenfeld BarmbekNord BarmbekSüd Bergedorf Bergstedt Billbrook Billstedt Billwerder Blankenese Borgfelde Bramfeld Cranz Curslack Dulsberg Duvenstedt Eidelstedt Eilbek Eimsbüttel Eißendorf Eppendorf FarmsenBerne Finkenwerder Francop Fuhlsbüttel Groß Borstel Groß Flottbek Gut Moor HamburgAltstadt HamburgNeustadt Hammerbrook HammMitte HammNord HammSüd Harburg Harvestehude Hausbruch Heimfeld HoheluftOst HoheluftWest Hohenfelde Horn Hummelsbüttel Iserbrook Jenfeld Kirchwerder Kleiner Grasbrook Klostertor Langenbek Langenhorn LemsahlMellingstedt Lohbrügge Lokstedt Lurup Marienthal Marmstorf Moorburg Moorfleet Neuenfelde Neuengamme NeugrabenFischbek Neuland Neuwerk Niendorf Nienstedten Ochsenwerder Ohlsdorf Osdorf Othmarschen Ottensen Poppenbüttel Rahlstedt Reitbrook Rissen Rothenburgsort Rotherbaum Rönneburg Sasel Schnelsen Sinstorf Spadenland St. Georg St. Pauli Steilshoop Steinwerder Stellingen Sülldorf Tatenberg Tonndorf Uhlenhorst Veddel Volksdorf Waltershof Wandsbek Wellingsbüttel Wilhelmsburg Wilstorf Winterhude WohldorfOhlstedt 34 Der Grundstücksmarkt in Hamburg

37 .5.4 Preise pro Quadratmeter Nutzfläche Eine Untersuchung der Verkäufe von mit Lager und Produktionsgebäuden bebauten Grundstücken aus den Jahren hat ergeben, dass das Verhältnis Kaufpreis / Nutzfläche (Gebäudefaktor) von folgenden Einflussgrößen abhängig ist: Bodenwert: Je höher der Bodenwert pro Quadratmeter Nutzfläche, desto höher ist der Gebäudefaktor. Vertragsdatum: Je jünger der Verkauf, desto höher ist der Gebäudefaktor. Darüber hinaus müssen noch je nach Vertragsjahr Zu oder Abschläge vorgenommen werden. Größe: Je größer das Objekt, desto geringer ist der Gebäudefaktor. Alter: Je älter das Gebäude, desto geringer ist der Gebäudefaktor. Für ein durchschnittliches Objekt (Alter 8 Jahre, Größe. 800 m² Nutzfläche, Bodenwert 05 / m² Nutzfläche) ergaben sich folgende Werte: Jahr Kaufpreis pro m² Nutzfläche [Euro/m²] Ertragsfaktoren Lager und Produktionsgebäude Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete 007 Jahr Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete 007,3 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 35

38 3 Der Eigentumswohnungsmarkt 3. Vertragszahlen Der Grundstücksmarkt für Eigentumswohnungen ist, gemessen an der der Verkäufe, dominant. Mehr als jeder zweite Grundstückskaufvertrag dokumentiert den Verkauf einer Eigentumswohnung Geldumsatz in Millionen Euro 400 Die angegebenen Zahlen sind vorläufige Werte. Sie wurden aus den ausgewerteten Verträgen auf die Gesamtzahl hochgerechnet Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

39 Stadtteilübersicht Verteilung der Verkäufe von Eigentumswohnungen 007 Uhlenh. siehe Vergrößerung keine Kauffälle und mehr Altona Nord Ost Hoheluft West Harvestehude Eimsbüttel Rotherbaum Altona Altstadt Uhlenhorst BarmbekSüd Eilbek Dulsb. Hohenf. HammNord St. Pauli St. Georg Borgf. HammMitte Neustadt Hamburg Hammerbrook HammSüd Altstadt Klostertor Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 37

40 Verteilung der Verkäufe von Eigentumswohnungen 007 Allermöhe Alsterdorf Altengamme Altenwerder AltonaAltstadt AltonaNord Bahrenfeld BarmbekNord BarmbekSüd Bergedorf Bergstedt Billbrook Billstedt Billwerder Blankenese Borgfelde Bramfeld Cranz Curslack Dulsberg Duvenstedt Eidelstedt Eilbek Eimsbüttel Eißendorf Eppendorf FarmsenBerne Finkenwerder Francop Fuhlsbüttel Groß Borstel Groß Flottbek Gut Moor HamburgAltstadt HamburgNeustadt Hammerbrook HammMitte HammNord HammSüd Harburg Harvestehude Hausbruch Heimfeld HoheluftOst HoheluftWest Hohenfelde Horn Hummelsbüttel Iserbrook Jenfeld Kirchwerder Kleiner Grasbrook Klostertor Langenbek Langenhorn LemsahlMellingstedt Lohbrügge Lokstedt Lurup Marienthal Marmstorf Moorburg Moorfleet Neuenfelde Neuengamme NeugrabenFischbek Neuland Neuwerk Niendorf Nienstedten Ochsenwerder Ohlsdorf Osdorf Othmarschen Ottensen Poppenbüttel Rahlstedt Reitbrook Rissen Rothenburgsort Rotherbaum Rönneburg Sasel Schnelsen Sinstorf Spadenland St. Georg St. Pauli Steilshoop Steinwerder Stellingen Sülldorf Tatenberg Tonndorf Uhlenhorst Veddel Volksdorf Waltershof Wandsbek Wellingsbüttel Wilhelmsburg Wilstorf Winterhude WohldorfOhlstedt 38 Der Grundstücksmarkt in Hamburg

41 3.3 Gesamtkaufpreise Die folgenden Zahlen geben die e der in den jeweiligen Jahren verkauften Eigentumswohnungen an, soweit sie bisher ausgewertet wurden. Jahr Gesamtkaufpreis [Euro] Baujahr Wohnfläche [m²] Quadratmeterpreis [Euro] Größe der Stichprobe Preise für Standardwohnungen Jahr Altbau Neubau Altbau: Baujahr 900,. Obergeschoss, ohne Fahrstuhl und Einbauküche, 80 m² Wohnfläche, Stadtteilfaktor,0, RW9 = 500 DM / m² Neubau: Erstbezug,. Obergeschoss, mit Fahrstuhl und Einbauküche, 80 m² Wohnfläche, Stadtteilfaktor,0, RW9 = 500 DM / m² Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 39

42 3.4 Kaufpreise pro m² Wohnfläche Eigentumswohnungen Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 007 Baujahre Schlechte Lage Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Bevorzugte Lage bis bis bis bis bis bis bis bis ab Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle 40 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

43 Stadtteilübersicht Mittlere Kaufpreise pro m² Wohnfläche von Eigentumswohnungen (ohne Neubau) 007 Uhlenh. siehe Vergrößerung Mittlere Kaufpreise pro Quadratmeter Wohnfläche in Euro/m² keine Kauffälle bis.358 (bis 70 % des HamburgMittels) über.358 bis.55 ( 70 % 80 %) über.55 bis.746 ( 80 % 90 %) über.746 bis.34 ( 90 % 0 %) über.34 bis.55 (0 % 30 %) über.5 bis.90 (30 % 50 %) über.90 (über 50 %) Altona Nord Ost Hoheluft West Dulsb. BarmbekSüd Eimsbüttel Harvestehude Uhlenhorst Rotherbaum Eilbek Hohenf. HammNord St. Pauli St. Georg Borgf. Neustadt HammMitte Hamburg Altstadt Hammerbrook HammSüd Klostertor Altona Altstadt Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 4

44 Mittlere Kaufpreise pro Quadratmeter Wohnfläche von Eigentumswohnungen (ohne Neubau) 007 Allermöhe.659 Hammerbrook Ochsenwerder.308 Alsterdorf.39 HammMitte. Ohlsdorf.646 Altengamme HammNord.367 Osdorf.035 Altenwerder HammSüd 857 Othmarschen.603 AltonaAltstadt.00 Harburg.746 Ottensen.58 AltonaNord.9 Harvestehude 3.07 Poppenbüttel.35 Bahrenfeld.747 Hausbruch.06 Rahlstedt.460 BarmbekNord.357 Heimfeld.46 Reitbrook BarmbekSüd.64 HoheluftOst.86 Rissen.59 Bergedorf.870 HoheluftWest.60 Rothenburgsort.74 Bergstedt.604 Hohenfelde.67 Rotherbaum.43 Billbrook Horn.734 Rönneburg.000 Billstedt.94 Hummelsbüttel.463 Sasel.475 Billwerder Iserbrook.05 Schnelsen.438 Blankenese.57 Jenfeld.69 Sinstorf.88 Borgfelde.3 Kirchwerder Spadenland Bramfeld.553 Kleiner Grasbrook St. Georg. Cranz 87 Klostertor.736 St. Pauli.43 Curslack.566 Langenbek Steilshoop.5 Dulsberg.40 Langenhorn.96 Steinwerder Duvenstedt.847 LemsahlMellingstedt.03 Stellingen.65 Eidelstedt.47 Lohbrügge.0 Sülldorf.793 Eilbek.500 Lokstedt.440 Tatenberg Eimsbüttel.0 Lurup.8 Tonndorf.503 Eißendorf.368 Marienthal.48 Uhlenhorst.338 Eppendorf.4 Marmstorf.980 Veddel FarmsenBerne.405 Moorburg Volksdorf.33 Finkenwerder.30 Moorfleet Waltershof Francop Neuenfelde 99 Wandsbek.48 Fuhlsbüttel.6 Neuengamme Wellingsbüttel.49 Groß Borstel.55 NeugrabenFischbek.74 Wilhelmsburg 990 Groß Flottbek.86 Neuland Wilstorf.40 Gut Moor Neuwerk Winterhude.6 HamburgAltstadt Niendorf.60 WohldorfOhlstedt.30 HamburgNeustadt.3 Nienstedten.644 = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle 4 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

45 3.6 Indexreihe Preisindex von Eigentumswohnungen (Mitte 99 = 00) Die Indexzahlen beziehen sich jeweils auf das Jahresmittel. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 43

46 4 Der Baulandmarkt 4. Übersicht 4.. Vertragszahlen Flächenumsatz in 000 m² Geldumsatz in Millionen Euro Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

47 Umsätze von unbebauten Bauflächen 007 Vertragszahlen 007 (006 ± %) Flächenumsatz 007 [in 000 m² Grundstücksfläche] (006 ± %) Geldumsatz 007 [in Millionen Euro] (006 ± %) Gesamt.05 ( %).669,7 (3.338, 50 %) 734,6 (688,3 + 7 %) Bauerwartungsland 0 ( %) 97,9 (697,8 86%) 7,6 (67, 74 %) Rohbauland 3 ( %) 97,3 (6, %) 63,0 (6, + 96 %) unselbstständiges Bauland 9 ( %) 60,7 (377,0 3 %) 83,8 (67,6 + 4 %) selbstständiges Bauland 778 (830 6 %) 90,7 (.0,5 9 %) 556, (403, %) mit Erbbaurechten belastete Grundstücke siehe Kapitel (484 96%) 50,7 (96,7 95 %) 3,7 (0,4 97 %) Erbbaurechte ohne Bausubstanz (Begründung, Verkauf, Verlängerungen ) siehe Kapitel (8 67 %) 6,7 (9,5 5 %) 0,4 (3,6 56 %) Umsätze von selbstständigen Baugrundstücken 007 Vertragszahlen 007 (006 ± %) Flächenumsatz 007 [in 000 m² Grundstücksfläche] (006 ± %) Geldumsatz 007 [in Millionen Euro] (006 ± %) Gesamt 778 (830 6 %) 90,7 (.0,5 9%) 556, (403, %) individueller Wohnungsbau siehe Kapitel (60 4 %) 377, (43, 3 %) 04, (0,0 5 %) Geschosswohnungsbau siehe Kapitel (05 %) 4,8 (7, %) 74,8 (95,8 + 8 %) sonstige Wohnungsnutzung 3 ( %) 7,4 (0,0) 4,4 (0, + 00 %) Büro und Geschäftshausgrundstücke siehe Kapitel (64 3%) 69,7 (53,0 + %) 50, (49, %) Gewerbeflächen siehe Kapitel 4.5 (36 4 %) 67,6 (54,8 73 %) 8,9 (7,9 68 %) sonstige Baugrundstücke ( 5 %) 45,4 (97, 53 %) 3,7 (9,6 30 %) Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 45

48 4. Bauplätze für den 900 individuellen Wohnungsbau 4.. Vertragszahlen Bei den Bauplätzen des individuellen Wohnungsbaus handelt es sich um selbstständig bebaubare Eigenheimgrundstücke, die typischerweise vom Eigentümer selbst genutzt werden mit Betonung der Gartennutzung und der Abgrenzung vom Nachbarn. Die Bebauung ist üblicherweise ein, seltener auch zweigeschossig Flächenumsatz in 000 m² Geldumsatz in Millionen Euro Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

49 Jahresumsätze von Bauplätzen des individuellen Wohnungsbaus 007 individueller Wohnungsbau Vertragszahlen 007 (006 ± %) Flächenumsatz 007 [in 000 m² Grundstücksfläche] (006 ± %) Geldumsatz 007 [in Millionen Euro] (006 ± %) Gesamt 574 (60 4 %) 377, (43, 3 %) 04, (0,0 5 %) Reihenhäuser 40 (50 0 %) 4,3 (4, + %) 3,6 (3, + 6 %) Doppelhaushälften 08 (3 8 %) 4,4 (58,5 8 %), (5,4 %) freistehende Einfamilienhäuser 334 (334 ± 0 %) 38,8 (8,6 5 %) 67,4 (7, 5 %) Ein / Zweifamilienhäuser mit mehr als einer Wohnung 80 ( %) 7,9 (67,9 + 6 %) 8,7 (8, + 3 %) Landvillen 0 (0) 0,0 (0,0) 0,0 (0,0) Stadtvillen 0 ( 00%) 0 (, 00 %) 0 (0,4 00 %) Wohnhäuser mit teilgewerblicher Nutzung (0), (0) 0, (0,0) sonstige und nicht näher spezifizierte Wohnhäuser (0 + 0 %) 7,3 (9, 0 %),0 (,8 + %) Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 47

50 Stadtteilübersicht Verteilung der Verkäufe von Ein und Zweifamilienhausbauplätzen 007 Uhlenh. siehe Vergrößerung keine Kauffälle 3 bis 4 5 bis 6 7 bis 9 0 bis 9 0 und mehr Altona Nord Ost Hoheluft West Harvestehude Eimsbüttel Rotherbaum Altona Altstadt Uhlenhorst BarmbekSüd Eilbek Dulsb. Hohenf. HammNord St. Pauli St. Georg Neustadt Borgf. HammMitte Hamburg Hammerbrook HammSüd Altstadt Klostertor 48 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

51 Verteilung der Verkäufe von Ein und Zweifamilienhausbauplätzen 007 Allermöhe Alsterdorf Altengamme Altenwerder AltonaAltstadt AltonaNord Bahrenfeld BarmbekNord BarmbekSüd Bergedorf Bergstedt Billbrook Billstedt Billwerder Blankenese Borgfelde Bramfeld Cranz Curslack Dulsberg Duvenstedt Eidelstedt Eilbek Eimsbüttel Eißendorf Eppendorf FarmsenBerne Finkenwerder Francop Fuhlsbüttel Groß Borstel Groß Flottbek Gut Moor HamburgAltstadt HamburgNeustadt Hammerbrook HammMitte HammNord HammSüd Harburg Harvestehude Hausbruch Heimfeld HoheluftOst HoheluftWest Hohenfelde Horn Hummelsbüttel Iserbrook Jenfeld Kirchwerder Kleiner Grasbrook Klostertor Langenbek Langenhorn LemsahlMellingstedt Lohbrügge Lokstedt Lurup Marienthal Marmstorf Moorburg Moorfleet Neuenfelde Neuengamme NeugrabenFischbek Neuland Neuwerk Niendorf Nienstedten Ochsenwerder Ohlsdorf Osdorf Othmarschen Ottensen Poppenbüttel Rahlstedt Reitbrook Rissen Rothenburgsort Rotherbaum Rönneburg Sasel Schnelsen Sinstorf Spadenland St. Georg St. Pauli Steilshoop Steinwerder Stellingen Sülldorf Tatenberg Tonndorf Uhlenhorst Veddel Volksdorf Waltershof Wandsbek Wellingsbüttel Wilhelmsburg Wilstorf Winterhude WohldorfOhlstedt 49 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg

52 4..4 Gesamtkaufpreise Es handelt sich in dieser Gesamtübersicht um selbstständig bebaubare Grundstücke, die mit Reihenhäusern, Doppelhaushälften, Doppelhäusern, freistehenden Ein und Zweifamilienhäu sern, Landvillen, Stadtvillen bzw. mit Wohnhäusern mit teilgewerblicher Nutzung bebaut werden sollen. Die Kauf preise enthalten nur zum Teil Anliegerbeiträge. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse wurden, im Gegensatz zur Umsatzstatistik, ausgeschlossen. Alle Vertragsparteien wurden berücksichtigt. Bauweise Verkäufer Privat FHH alle Reihenhaus Größe m² m² m² 39 Halbes Doppelhaus Größe m² m² m² 05 Freistehendes Einfamilienhaus Größe m² m² m² 38 Ein / Zweifamilienhaus mit mehr als einer Wohnung Größe m² m² 78 Sonstige Bauweisen Größe 0 = mittlerer Preis in Euro pro Bauplatz Größe = mittlere Grundstücksgröße in Quadratmetern = der Fälle 50 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

53 Gesamtkaufpreise in Euro von Bauplätzen des individuellen Wohnungsbaus 007 Bauweise Schlechte Lage Mäßige Lage Lagequalität Mittlere Lage Gute Lage Bevorzugte Lage alle Lagen Reihenhaus Größe m² m² m² m² 39 Halbes Doppelhaus Größe m² m² m² m² m² 05 Freistehendes Einfamilienhaus Größe m² m² m² m² m² m² 38 Ein / Zweifamilienhaus mit mehr als einer Wohnung Größe m² m² m² m² m² 78 Sonstige Bauweisen Größe Alle Bauweisen Größe m² m² m² m² m² m² 54 = mittlerer Gesamtkaufpreis in Euro Größe = mittlere Grundstücksgröße in Quadratmetern = der Fälle = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 5

54 4..5 Quadratmeterpreise Es handelt sich in dieser Gesamtübersicht um Grundstücke, die mit Reihenhäusern, Doppel haushälften, Doppelhäusern, freistehenden Einund Zweifamilienhäusern, Landvillen, Stadtvillen bzw. mit Wohnhäusern mit teilgewerblicher Nutzung und sonstigen, nicht näher spezifizierten individuellen Wohnhäusern bebaut werden sollen. Quadratmeterpreise von Bauplätzen des individuellen Wohnungsbaus 007 Bauweise Verkäufer Privat FHH alle Reihenhaus Halbes Doppelhaus Freistehendes Einfamilienhaus Ein / Zweifamilienhaus mit mehr als einer Wohnung Sonstige Bauweisen Alle Bauweisen Mittel = mittlerer Preis in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche = der Fälle 5 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

55 Quadratmeterpreise von Bauplätzen des individuellen Wohnungsbaus 007 Bauweise Schlechte Lage Mäßige Lage Lagequalität Mittlere Lage Gute Lage Bevorzugte Lage alle Lagen Reihenhaus Halbes Doppelhaus Freistehendes Einfamilienhaus Ein / Zweifamilienhaus mit mehr als einer Wohnung Sonstige Bauweisen Alle Bauweisen Mittel = mittlerer Preis in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche = der Fälle = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 53

56 Stadtteilübersicht Bodenrichtwerte pro m² Grundstücksfläche zum Ein und Zweifamilienhausgrundstücke mit 600 m² Grundstücksgröße Uhlenh. siehe Vergrößerung Mittel der Richtwerte in Euro pro Quadratmeter keine Richtwerte bis 50 (bis 50 % des HamburgMittels) über 50 bis 0 ( 50 % 70 %) über 0 bis 70 ( 70 % 90 %) über 70 bis 330 ( 90 % 0 %) über 330 bis 450 (0 % 50 %) über 450 bis 600 (50 % 00 %) über 600 (über 00 %) Altona Nord Altona Altstadt Eimsbüttel Ost Hoheluft West Harvestehude Rotherbaum Uhlenhorst BarmbekSüd Eilbek Dulsb. Hohenf. St. Georg HammNord St. Pauli Borgf. Neustadt HammMitte Hamburg Hammerbrook HammSüd Altstadt Klostertor 54 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

57 StadtteilÜbersicht über Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Grundstücksfläche für Ein und Zweifamilienhausgrundstücke mit 600 m² Grundstücksgröße zum Stadtteil der Richtwerte Niedrigster Richtwert [Euro/m²] Höchster Richtwert [Euro/m²] Mittel der Richtwerte [Euro/m²] Stadtteil der Richtwerte Niedrigster Richtwert [Euro/m²] Höchster Richtwert [Euro/m²] Mittel der Richtwerte [Euro/m²] Allermöhe FarmsenBerne Alsterdorf Finkenwerder Altengamme Francop Altenwerder Fuhlsbüttel AltonaAltstadt Groß Borstel AltonaNord Groß Flottbek Bahrenfeld Gut Moor BarmbekNord HamburgAltstadt BarmbekSüd HamburgNeustadt Bergedorf Hammerbrook Bergstedt HammMitte Billbrook HammNord Billstedt HammSüd Billwerder Harburg Blankenese Harvestehude Borgfelde Hausbruch Bramfeld Heimfeld Cranz HoheluftOst Curslack HoheluftWest Dulsberg Hohenfelde Duvenstedt Horn Eidelstedt Hummelsbüttel Eilbek Iserbrook Eimsbüttel Jenfeld Eißendorf Kirchwerder Eppendorf Kleiner Grasbrook Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 55

58 Stadtteil der Richtwerte Niedrigster Richtwert [Euro/m²] Höchster Richtwert [Euro/m²] Mittel der Richtwerte [Euro/m²] Stadtteil der Richtwerte Niedrigster Richtwert [Euro/m²] Höchster Richtwert [Euro/m²] Mittel der Richtwerte [Euro/m²] Klostertor Rissen Langenbek Rothenburgsort Langenhorn Rotherbaum LemsahlMellingstedt Rönneburg Lohbrügge Sasel Lokstedt Schnelsen Lurup Sinstorf Marienthal Spadenland Marmstorf St. Georg Moorburg St. Pauli Moorfleet Steilshoop Neuenfelde Steinwerder Neuengamme Stellingen NeugrabenFischbek Sülldorf Neuland Tatenberg Neuwerk Tonndorf Niendorf Uhlenhorst Nienstedten Veddel Ochsenwerder Volksdorf Ohlsdorf Waltershof Osdorf Wandsbek Othmarschen Wellingsbüttel Ottensen Wilhelmsburg Poppenbüttel Wilstorf Rahlstedt Winterhude Reitbrook WohldorfOhlstedt Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

59 4..6 Indexreihen Baulandindex ( = 00) für Bauplätze für den individuellen Wohnungsbau (Ein und Zweifamilienhausbauplätze ohne Reihenhausgrundstücke) Die Indexzahlen beziehen sich jeweils auf das Jahresende, die Indexzahl für 007 auf das Jahresmittel. Datum Jahresende Ländliche Lage Schlechte/ Mäßige Lage Lagequalität Mittlere Lage Gute Lage Bevorzugte Lage 5,6 06,3 03,8 89,0 54,0 64, 0,0 07, 99,6 97,9 55,6 36,5 6,9 09,9 97,8 55,6 47,8 9,4 7,8 88,5 7,4 53,9 8,4 36,9 34, 78,0 50,7 5,7,5 345,5 7,6 64,7 4,6, 334,0 78,9 80, 0,5,5 36,8 93,3 93,7 38,6 8,8 38,5 84, 34,8 5, 8,7 334,8 79,7 35,6 45, 3, 358,3 Stichtag ist der 3.. des jeweiligen Jahres (007 = Jahresmittel) Preisindex von Bauplätzen für freistehende Einfamilienhäuser in mittlerer Lage (Ende 986 = 00) 300,0 50,0 00,0 03,8 07, 6,9 38,6 9,4 8,4 5,7 4,6 0,5 5, 45, 50,0 00,0 50,0 0, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 57

60 4.3 Bauplätze für den 0 Geschosswohnungsbau 4.3. Vertragszahlen Flächenumsatz in 000 m² Geldumsatz in Millionen Euro Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

61 Umsätze von Bauplätzen des Geschosswohnungsbaus 007 Vertragszahlen 007 (006 ± %) Flächenumsatz 007 [in 000 m² Grundstücksfläche] (006 ± %) Geldumsatz 007 [in Millionen Euro] (006 ± %) Gesamt 93 (05 %) 4,8 (7, %) 74,8 (95,8 + 8 %) Aufteilung nach gewerblichen Nutzungsanteilen mit teilgewerblicher Nutzung 5 (8 7 %) 74,9 (47, %) 97,0 (9,9 + 4 %) ohne teilgewerbliche Nutzung 78 (87 0 %) 49,8 (4,9 + 0 %) 77,8 (65,9 + 8 %) Aufteilung nach Art der Wohnnutzung Eigentumswohnungsbau 35 (3 + 3 %) 75,8 (5, %) 39,8 (5, %) freifinanzierter Mietwohnungsbau 50 (68 6 %) 33,4 (4, + 7 %) 8,0 (76, %) öffentlich geförderter Mietwohnungsbau alle Verkäufe 8 ( %) 5,5 (5, %) 7,0 (3, + 9 %) (öffentlich geförderter Mietwohnungsbau nur FHHVerkäufe) (0) 4,8 (0),5 (0) Quadratmeterpreise Angegeben wird der mittlere Kaufpreis je m² Grundstück bzw. der mittlere Kaufpreis je m² Wohnfläche, inkl. Wege und Sielbaubeiträge. Die Preise sind jedoch nicht auf eine einheitliche Lage oder auf eine einheitliche bauliche Nutzbarkeit (Geschossflächenzahl 86 GFZ86) modifiziert. Für Vergleiche sind sie daher nur unter Vorbehalt geeignet (vgl. Glossar). Nicht berücksichtigt sind Verkäufe, die für den öffentlich geförderten Wohnungsbau vorgesehen sind. Quadratmeterpreise von Bauplätzen des Geschosswohnungsbaus 007 Lagequalität Preise pro Quadratmeter Grundstücksfläche Preise pro Quadratmeter Wohnfläche Mittlere GSF Mittlere GFZ Schlechte Lage 0 0 Mäßige Lage m² ,77 5 Mittlere Lage m² ,84 0 Gute Lage m² ,87 3 Bevorzugte Lage m² ,80 6 alle Lagen m² ,74 54 GSF = Grundstücksfläche Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 59

62 Stadtteilübersicht Bodenrichtwerte pro m² Wohnfläche zum Geschosswohnungsbau bei ortstypischer Geschossflächenzahl Uhlenh. siehe Vergrößerung Mittel der Richtwerte in Euro pro Quadratmeter keine Richtwerte bis 7 (bis 50 % des HamburgMittels) über 7 bis 379 ( 50 % 70 %) über 379 bis 487 ( 70 % 90 %) über 487 bis 595 ( 90 % 0%) über 595 bis 8 (0 % 50 %) über 8 bis.08 (50 % 00 %) über.08 (über 00 %) Altona Nord Ost Hoheluft West Harvestehude Eimsbüttel Altona Altstadt Rotherbaum Uhlenhorst BarmbekSüd Eilbek Dulsb. Hohenf. HammNord St. Pauli St. Georg Borgf. Neustadt HammMitte Hamburg Hammerbrook HammSüd Altstadt Klostertor 60 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

63 StadtteilÜbersicht über Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Wohnfläche für Geschosswohnungsbau mit ortstypischer Geschossflächenzahl zum Stadtteil der Richtwerte Niedrigster Richtwert [Euro/m²] Höchster Richtwert [Euro/m²] Mittel der Richtwerte [Euro/m²] Stadtteil der Richtwerte Niedrigster Richtwert [Euro/m²] Höchster Richtwert [Euro/m²] Mittel der Richtwerte [Euro/m²] Allermöhe FarmsenBerne Alsterdorf Finkenwerder Altengamme Francop Altenwerder Fuhlsbüttel AltonaAltstadt Groß Borstel AltonaNord Groß Flottbek Bahrenfeld Gut Moor BarmbekNord HamburgAltstadt BarmbekSüd HamburgNeustadt Bergedorf Hammerbrook Bergstedt HammMitte Billbrook HammNord Billstedt HammSüd Billwerder Harburg Blankenese Harvestehude Borgfelde Hausbruch Bramfeld Heimfeld Cranz HoheluftOst Curslack HoheluftWest Dulsberg Hohenfelde Duvenstedt Horn Eidelstedt Hummelsbüttel Eilbek Iserbrook Eimsbüttel Jenfeld Eißendorf Kirchwerder Eppendorf Kleiner Grasbrook Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 6

64 Stadtteil der Richtwerte Niedrigster Richtwert [Euro/m²] Höchster Richtwert [Euro/m²] Mittel der Richtwerte [Euro/m²] Stadtteil der Richtwerte Niedrigster Richtwert [Euro/m²] Höchster Richtwert [Euro/m²] Mittel der Richtwerte [Euro/m²] Klostertor Rissen Langenbek Rothenburgsort Langenhorn Rotherbaum LemsahlMellingstedt Rönneburg Lohbrügge Sasel Lokstedt Schnelsen Lurup Sinstorf Marienthal Spadenland Marmstorf St. Georg Moorburg St. Pauli Moorfleet Steilshoop Neuenfelde Steinwerder Neuengamme Stellingen NeugrabenFischbek Sülldorf Neuland Tatenberg Neuwerk Tonndorf Niendorf Uhlenhorst Nienstedten Veddel Ochsenwerder Volksdorf Ohlsdorf Waltershof Osdorf Wandsbek Othmarschen Wellingsbüttel Ottensen Wilhelmsburg Poppenbüttel Wilstorf Rahlstedt Winterhude Reitbrook WohldorfOhlstedt Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

65 4.3.5 Indexreihen Indexreihe für unbebaute Mehrfamilienhausgrundstücke (RW = 00) 40,0 0,0 00,0 07, 09,0 4, 0,0 5,0 3,9 4,7 4,6 9,7 4, 7,6 80,0 60,0 40,0 0,0 0, Die Indexzahlen beziehen sich jeweils auf das Jahresende, für 007 auf das Jahresmittel. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 63

66 4.4 Bauplätze für Büro und Geschäftshäuser 4.4. Vertragszahlen Flächenumsatz in 000 m² Geldumsatz in Millionen Euro Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

67 Umsätze von Bauplätzen für Büro und Geschäftshäuser 007 Vertragszahlen 007 (006 ± %) Flächenumsatz 007 [in 000 m² Grundstücksfläche] (006 ± %) Geldumsatz 007 [in Millionen Euro] (006 ± %) Gesamt 56 (64 3%) 69,7 (53,0 + %) 50, (49, %) Aufteilung nach Nutzungsart reine Geschäftshäuser 8 (8 36 %) 54,4 (9, 4 %) 30,8 (38,0 9 %) reine Bürohäuser 3 ( + 8 %) 37, (0,5 + 8 %) 60, (4, %) gemischte Geschäfts, Büro und Wohnhäuser (3 4 %) 73,6 (38, %) 53,9 (69,6 + %) sonstige und nicht näher spezifizierte Büro und Geschäftshäuser 3 ( + 00 %) Aufteilung nach Lage 4,6 (,4 + 9 %) 5,4 (0, %) Innenstadt (Altstadt und Neustadt) 4 (4 ± 0 %) 48,3 (9, %) 76,5 (73,0 + 4 %) Rest von Hamburg ohne Innenstadt 4 (50 6 %),4 (43, 5 %) 73,7 (76,8 4 %) Gemischte Geschäfts, Büro, Wohnhäuser sind Gebäude mit geschäftlicher Nutzung im Erdgeschoss (Laden, Gaststätte usw.) und anderer Nutzung (Wohnen, Praxis, Büro ) in den Obergeschossen. Die Wohnnutzung ist hierbei, im Gegensatz zum Geschosswohnungsbau mit teilgewerblicher Nutzung (Kap. 4.3.), von untergeordneter Bedeutung. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 65

68 4.4.4 Quadratmeterpreise Angegeben wird der mittlere Kaufpreis je m² Grundstücksfläche inkl. Wege und Sielbaubeiträge. Die Preise sind jedoch nicht auf eine einheitliche Lage oder auf eine einheitliche bauliche Nutzbarkeit modifiziert. Für Vergleiche sind sie daher nur bedingt geeignet. Quadratmeterpreise von Bauplätzen für Büro und Geschäftshäuser 007 Büro und Geschäftshäuser Preise pro Quadratmeter Grundstücksfläche [in Euro/m²] der Fälle Mittlere Grundstücksgröße [in m²] Gesamt Reine Geschäftshäuser Reine Bürohäuser gemischte Geschäfts, Büro und Wohnhäuser sonstige und nicht näher spezifizierte Büro und Geschäftshäuser, Stellplätze Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

69 In der folgenden Tabelle wird der mittlere Kaufpreis je m² Geschossfläche 86 (GF86) angegeben, inkl. Wegeund Sielbaubeiträge. Die Preise sind jedoch nicht auf eine einheitliche Lage modifiziert. Für Vergleiche sind sie daher nur unter Vorbehalt geeignet. Quadratmeterpreise von Bauplätzen für Büro und Geschäftshäuser Büro und Geschäftshäuser Preise pro Quadratmeter Geschossfläche [in Euro/m² GF86] der Fälle Mittlere GFZ Gesamt 768 3,9 Reine Geschäftshäuser.06 7,04 Reine Bürohäuser ,6 gemischte Geschäfts, Büro und Wohnhäuser sonstige und nicht näher spezifizierte Büro und Geschäftshäuser ,6 0 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 67

70 Stadtteilübersicht Bodenrichtwerte pro m² Geschossfläche zum für Läden im Erdgeschoss Uhlenh. siehe Vergrößerung Mittel der Richtwerte in Euro pro Quadratmeter keine Richtwerte bis 368 (bis 50 % des HamburgMittels) über 368 bis 55 ( 50 % 70 %) über 55 bis 66 ( 70 % 90 %) über 66 bis 809 ( 90 % 0 %) über 809 bis.03 (0 % 50 %) über.03 bis.470 (50 % 00 %) über.470 (über 00 %) Altona Nord Ost Hoheluft Dulsb. West BarmbekSüd Eimsbüttel Harvestehude Rotherbaum Uhlenhorst Eilbek Hohenf. HammNord St. Pauli St. Georg Neustadt Borgf. HammMitte Hamburg Hammerbrook HammSüd Altstadt Klostertor Altona Altstadt 68 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

71 StadtteilÜbersicht über Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Geschossfläche (Schichtwerte) für Läden im Erdgeschoss zum Stadtteil der Richtwerte Niedrigster Richtwert [Euro/m²] Höchster Richtwert [Euro/m²] Mittel der Richtwerte [Euro/m²] Stadtteil der Richtwerte Niedrigster Richtwert [Euro/m²] Höchster Richtwert [Euro/m²] Mittel der Richtwerte [Euro/m²] Allermöhe FarmsenBerne Alsterdorf Finkenwerder Altengamme Francop Altenwerder Fuhlsbüttel AltonaAltstadt Groß Borstel AltonaNord Groß Flottbek Bahrenfeld Gut Moor BarmbekNord HamburgAltstadt BarmbekSüd HamburgNeustadt Bergedorf Hammerbrook Bergstedt HammMitte Billbrook HammNord Billstedt HammSüd Billwerder Harburg Blankenese Harvestehude Borgfelde Hausbruch Bramfeld Heimfeld Cranz HoheluftOst Curslack HoheluftWest Dulsberg Hohenfelde Duvenstedt Horn Eidelstedt Hummelsbüttel Eilbek Iserbrook Eimsbüttel Jenfeld Eißendorf Kirchwerder Eppendorf Kleiner Grasbrook Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 69

72 Stadtteil der Richtwerte Niedrigster Richtwert [Euro/m²] Höchster Richtwert [Euro/m²] Mittel der Richtwerte [Euro/m²] Stadtteil der Richtwerte Niedrigster Richtwert [Euro/m²] Höchster Richtwert [Euro/m²] Mittel der Richtwerte [Euro/m²] Klostertor Rissen Langenbek Rothenburgsort Langenhorn Rotherbaum LemsahlMellingstedt Rönneburg Lohbrügge Sasel Lokstedt Schnelsen Lurup Sinstorf Marienthal Spadenland Marmstorf St. Georg Moorburg St. Pauli Moorfleet Steilshoop Neuenfelde Steinwerder Neuengamme Stellingen NeugrabenFischbek Sülldorf Neuland Tatenberg Neuwerk Tonndorf Niendorf Uhlenhorst Nienstedten Veddel Ochsenwerder Volksdorf Ohlsdorf Waltershof Osdorf Wandsbek Othmarschen Wellingsbüttel Ottensen Wilhelmsburg Poppenbüttel Wilstorf Rahlstedt Winterhude Reitbrook WohldorfOhlstedt Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

73 Stadtteilübersicht Bodenrichtwerte pro m² Geschossfläche zum Bürogrundstücke bei ortstypischer Geschossflächenzahl Uhlenh. siehe Vergrößerung Mittel der Richtwerte in Euro pro Quadratmeter keine Richtwerte bis 75 (bis 50 % des HamburgMittels) über 75 bis 384 ( 50 % 70 %) über 384 bis 494 ( 70 % 90 %) über 494 bis 604 ( 90 % 0 %) über 604 bis 84 (0 % 50 %) über 84 bis.098 (50 % 00 %) über.098 ( über 00 %) Altona Nord Ost Hoheluft West Harvestehude Eimsbüttel Altona Altstadt Rotherbaum Uhlenhorst BarmbekSüd Eilbek Dulsb. Hohenf. HammNord St. Pauli St. Georg Neustadt Borgf. HammMitte Hamburg Altstadt Hammerbrook Klostertor HammSüd Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 7

74 StadtteilÜbersicht über Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Geschossfläche (Schichtwerte) für Bürogrundstücke zum mit ortstypischer Geschossflächenzahl Stadtteil der Richtwerte Niedrigster Richtwert [Euro/m²] Höchster Richtwert [Euro/m²] Mittel der Richtwerte [Euro/m²] Stadtteil der Richtwerte Niedrigster Richtwert [Euro/m²] Höchster Richtwert [Euro/m²] Mittel der Richtwerte [Euro/m²] Allermöhe FarmsenBerne Alsterdorf Finkenwerder Altengamme Francop Altenwerder Fuhlsbüttel AltonaAltstadt Groß Borstel AltonaNord Groß Flottbek Bahrenfeld Gut Moor BarmbekNord HamburgAltstadt BarmbekSüd HamburgNeustadt Bergedorf Hammerbrook Bergstedt HammMitte Billbrook HammNord Billstedt HammSüd Billwerder Harburg Blankenese Harvestehude Borgfelde Hausbruch Bramfeld Heimfeld Cranz HoheluftOst Curslack HoheluftWest Dulsberg Hohenfelde Duvenstedt Horn Eidelstedt Hummelsbüttel Eilbek Iserbrook Eimsbüttel Jenfeld Eißendorf Kirchwerder Eppendorf Kleiner Grasbrook 7 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

75 Stadtteil der Richtwerte Niedrigster Richtwert [Euro/m²] Höchster Richtwert [Euro/m²] Mittel der Richtwerte [Euro/m²] Stadtteil der Richtwerte Niedrigster Richtwert [Euro/m²] Höchster Richtwert [Euro/m²] Mittel der Richtwerte [Euro/m²] Klostertor Rissen Langenbek Rothenburgsort Langenhorn Rotherbaum LemsahlMellingstedt Rönneburg Lohbrügge Sasel Lokstedt Schnelsen Lurup Sinstorf Marienthal Spadenland Marmstorf St. Georg Moorburg St. Pauli Moorfleet Steilshoop Neuenfelde Steinwerder Neuengamme Stellingen NeugrabenFischbek Sülldorf Neuland Tatenberg Neuwerk Tonndorf Niendorf Uhlenhorst Nienstedten Veddel Ochsenwerder Volksdorf Ohlsdorf Waltershof Osdorf Wandsbek Othmarschen Wellingsbüttel Ottensen Wilhelmsburg Poppenbüttel Wilstorf Rahlstedt Winterhude Reitbrook WohldorfOhlstedt Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 73

76 4.4.5 Indexreihen Indexreihe für Bauplätze von Läden (RW = 00) 0,0 08,0 06,0 04,0 04,9 05,4 07,3 08, 09,0 Die Indexzahlen beziehen sich jeweils auf das Jahresende. 0,0 0,4 03,6 03, 03, 03,5 0,7 00,0 98,0 00,0 96,0 94, Indexreihe für Bauplätze von Bürohäusern (RW = 00) 04,0 0,0 0,3 Die Indexzahlen beziehen sich jeweils auf das Jahresende. 00,0 98,0 00,0 0, 98, 98,9 99,5 99,0 98,4 96,0 97, 96,4 96,9 95,6 94,0 9, Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

77 4.5 Bauplätze für Lager und Produktion 4.5. Vertragszahlen Flächenumsatz in 000 m² Geldumsatz in Millionen Euro Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 75

78 Umsätze von Bauplätzen für Lager und Produktion 007 Vertragszahlen 007 (006 ± %) Flächenumsatz 007 [in 000 m² Grundstücksfläche] (006 ± %) Geldumsatz 007 [in Millionen Euro] (006 ± %) Gesamt (36 4%) 67,6 (54,8 73 %) 8,9 (7,9 68 %) klassisches Gewerbe, Industrie 8 (9 38 %) 64,3 (34,7 73 %) 8,8 (4, 63 %) kundenorientiertes Gewerbe 0 (5 00 %) (7,) (3,0) landwirtschaftliche Betriebsgrundstücke 0 ( 00%) (0,9) (0,) sonstige und nicht näher spezifizierte Gewerbenutzung 3 ( + 00 %) 3,3 (, + 50 %) 0, (0,7 86 %) Unter kundenorientiertem Gewerbe versteht man Nutzungen, die auf intensiven Kontakt mit dem Kunden/ Endverbraucher und entsprechend regen Publikumsverkehr angewiesen sind, anderseits einen sehr hohen Flächenbedarf, u. a. durch Lagerflächen und Freiverkaufsflächen, aufweisen, so dass sie nicht der Kategorie Geschäftshäuser (Läden) zuzuordnen sind. Beispiele hierfür sind Autohandel und werkstätten, Tankstellen, Möbelhäuser und Baumärkte Quadratmeterpreise Eingeflossen sind selbstständige Grundstücke, keine Zukäufe, keine ungewöhnlichen Verhält nisse, alle Vertragsparteien. Angegeben wird der mittlere Kaufpreis je m² Grundstück. Die Preise sind jedoch nicht auf eine einheitliche Lage modifiziert. Für Vergleiche sind sie daher nur unter Vorbehalt geeignet. Gewerbegrundstücke Preise pro Quadratmeter Grundstücksfläche [in Euro/m²] der Fälle Mittlere Grundstücksgröße [in m²] Gesamt Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

79 Stadtteilübersicht Bodenrichtwerte pro m² Grundstücksfläche zum für Lager und Produktion Uhlenh. siehe Vergrößerung Mittel der Richtwerte in Euro pro Quadratmeter keine Richtwerte bis 7 (bis 50 % des HamburgMittels) über 7 bis 99 ( 50 % 70 %) über 99 bis 8 ( 70 % 90 %) über 8 bis 56 ( 90 % 0 %) über 56 bis 3 (0 % 50 %) über 3 bis 84 (50 % 00 %) über 84 (über 00 %) Altona Nord Ost Hoheluft Dulsb. West BarmbekSüd Eimsbüttel Harvestehude Uhlenhorst Rotherbaum Eilbek Hohenf. HammNord St. Pauli St. Georg Neustadt Borgf. HammMitte Hamburg Hammerbrook HammSüd Altstadt Klostertor Altona Altstadt Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 77

80 StadtteilÜbersicht über Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Grundstücksfläche für Lager und Produktion Stadtteil der Richtwerte Niedrigster Richtwert [Euro/m²] Höchster Richtwert [Euro/m²] Mittel der Richtwerte [Euro/m²] Stadtteil der Richtwerte Niedrigster Richtwert [Euro/m²] Höchster Richtwert [Euro/m²] Mittel der Richtwerte [Euro/m²] Allermöhe FarmsenBerne Alsterdorf Finkenwerder Altengamme Francop Altenwerder Fuhlsbüttel AltonaAltstadt Groß Borstel AltonaNord Groß Flottbek Bahrenfeld Gut Moor BarmbekNord HamburgAltstadt BarmbekSüd HamburgNeustadt Bergedorf Hammerbrook Bergstedt HammMitte Billbrook HammNord Billstedt HammSüd Billwerder Harburg Blankenese Harvestehude Borgfelde Hausbruch Bramfeld Heimfeld Cranz HoheluftOst Curslack HoheluftWest Dulsberg Hohenfelde Duvenstedt Horn Eidelstedt Hummelsbüttel Eilbek Iserbrook Eimsbüttel Jenfeld Eißendorf Kirchwerder Eppendorf Kleiner Grasbrook 78 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

81 Stadtteil der Richtwerte Niedrigster Richtwert [Euro/m²] Höchster Richtwert [Euro/m²] Mittel der Richtwerte [Euro/m²] Stadtteil der Richtwerte Niedrigster Richtwert [Euro/m²] Höchster Richtwert [Euro/m²] Mittel der Richtwerte [Euro/m²] Klostertor Rissen Langenbek Rothenburgsort Langenhorn Rotherbaum LemsahlMellingstedt Rönneburg Lohbrügge Sasel Lokstedt Schnelsen Lurup Sinstorf Marienthal Spadenland Marmstorf St. Georg Moorburg St. Pauli Moorfleet Steilshoop Neuenfelde Steinwerder Neuengamme Stellingen NeugrabenFischbek Sülldorf Neuland Tatenberg Neuwerk Tonndorf Niendorf Uhlenhorst Nienstedten Veddel Ochsenwerder Volksdorf Ohlsdorf Waltershof Osdorf Wandsbek Othmarschen Wellingsbüttel Ottensen Wilhelmsburg Poppenbüttel Wilstorf Rahlstedt Winterhude Reitbrook WohldorfOhlstedt Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 79

82 4.5.5 Indexreihe Indexreihe für Gewerbegrundstücke (RW = 00) 40,0 0,0 0,3 6,6 3,9 33,0 33,0 Die Indexzahlen beziehen sich jeweils auf das Jahresende. 00,0 00,0 00,0 00, 00,5 00,9 0,6 80,0 60,0 40,0 0,0 0, Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

83 4.6 Erbbaurechte Bestellung von Erbbaurechten Neben den 575 (60) Ein und Zweifamilienhausbauplätzen, die 007 (006) als Eigentum verkauft wurden, steht die Vergabe von 0 (3) Einfamilienhausbauplätzen im Erbbaurecht. Der Marktanteil der Erbbaurechte beträgt hier also 0 % ( % ). Hauptausgabezweck ist der individuelle Wohnungsbau. Verlängerung von Erbbaurechten Aus dem Jahr 007 liegt dem Gutachterausschuss keine Erbbaurechtsverlänge rung vor. Handel mit Erbbaurechten ohne Gebäudesubstanz Erbbaurechte werden bestellt, um Gebäude zu errichten. Der Handel mit Erbbaurechten um fasst in der Regel auch Gebäudesubstanz und ist dann dem Immobilienmarkt bebauter Grund stücke zuzurechnen. Erbbaurechte ohne Gebäudesubstanz werden relativ selten weiterverkauft. 007 war dies in Hamburg einmal der Fall. Handel mit Erbbaurechtsgrundstücken Im Jahre 007 wurden in Hamburg insgesamt 7 mit Erbbaurechten belastete Grundstücke verkauft. Bei allen 7 Fällen handelte es sich dabei um Einfamilienhausgrundstücke. Die mittlere Restlaufzeit der Erbbaurechte betrug 48 Jahre bei einer Spanne von 0 bis zu 6 Jahren. Käufer waren fast immer die Erbbauberechtigten. Lediglich in einem Fall wurde das Grundstück an einen Dritten verkauft. Verkäufer waren in 7 Fällen die FHH,in 0 Fällen private Erbbaurechtsgeber. In den Jahren hat die FHH in einer Sonderaktion insgesamt.798 Erbbaugrundstücke an die Erbbauberechtigten verkauft. Diese Aktion war 007 beendet. In einer Untersuchung derartiger Verkäufe unter Privaten aus den Jahren wurde nachgewiesen, dass die Kaufpreise durch die Belastung durch das Erbbaurecht nicht die volle Höhe der unbelasteten Bodenwerte erreichen. Der Verlust, den der Grundstückseigentümer dadurch erleidet, dass er vom Erbbauberechtigten einen geringeren Erbbauzins erhält, als es einer angemessenen Verzinsung des Bodenwertes entspricht, schlägt zu % wertmin dernd auf den Kaufpreis durch. Die Wertminderung ist dabei umso kräftiger, je geringer der gezahlte Erbbauzins ist. Als angemessen wird dabei eine 5prozentige Verzinsung des Bo denwertes angesehen. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 8

84 5 Der landwirtschaftliche Grundstücksmarkt 5. Vertragszahlen Flächenumsatz in 000 m² Geldumsatz in Millionen Euro ,0 6,0 6, 5,0 4,8 4,0 3,0 3,0,9 3,4,,0,0,4,5,0 0,9,6 0, Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

85 Flächenumsatz in 000 m² selbstständige Baugrundstücke land und forstwirtschaftliche Flächen Bauerwartungsland Jahresumsätze 007 von land und forstwirtschaftlichen Flächen Land und forstwirtschaftliche Flächen Vertragszahlen 007 (006 ± %) Flächenumsatz 007 [in 000 m² Grundstücksfläche] (006 ± %) Geldumsatz 007 [in Millionen Euro] (006 ± %) Gesamt 43 (4 + %).0 (.54,4 5 %) 6, (3, %) Acker (9 78%) 0,3 (46,7 96%) 0, (, 9%) Grünland 9 (5 + 7%) 45,9 (5,5 9%) 3,0 (,+ 70%) Flächen für den Erwerbsgartenbau 8 (0 0%) 0, (77, + 6%) 0,9 (0,5 + 80%) Waldflächen 4 (3 + 33%) 33, (4, %) 0,4 (0,0) Geringstland (0),8 (0) 0,0 (0,0) gemischte und nicht spezifizierte landwirtschaftliche Flächen 8 (5 + 60%) 46,3 (97,6 +337%),7 (0,6 + 83%) Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 83

86 5.4 Quadratmeterpreise Berücksichtigt wurden Verkäufe von selbstständig nutzbaren Grundstücken im Sinne der angegebenen Nutzungsart, nicht berücksichtigt wurden Verkäufe, die unter ungewöhnlichen Verhältnissen zustande gekommen sind (z. B. Zukäufe) und solche unter Beteiligung der öffentlichen Hand. Von den 43 Verkäufen aus dem Jahr 007 mussten daher 9 ausgeschieden werden. Nutzungsspezifische Angaben sind daher nicht möglich. Preise pro Quadratmeter Grundstücksfläche [in Euro/ m²] der Fälle durchschnittliche Grundstücksgröße [in m²] Gesamt 4, Bodenrichtwerte Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Nutzung zum Waldflächen Grünland Acker Flächen für den Erwerbsgartenbau Feingemüseland Begünstigtes Agrarland Norderelbgeest (nördlich Elbe/Bille/B5) [Euro/m²] Vier und Marschlande (südlich Bille/B5) [Euro/m²] Wilhelmsburg (zwischen Norder und Süderelbe) [Euro/m²] Süderelbmarschen (nördlich B73/Bahntrasse nach Lüneburg) [Euro/m²] Harburger Geest (südlich B73/Bahntrasse nach Lüneburg) [Euro/m²],70,70,70,70,70 Neuwerk [Euro/m²] 3,80,00,00,00,00,00 3,80,00 3,80 4,50,60,00 5,0 3,0 3,80 4,50 5,0 5,0 3,60 4,40 0,00 7,70 7,70 7,70 7,70 Zum hat der Gutachterausschuss folgende Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Nutzungen beschlossen. Die Werte beziehen sich auf Hektar (0.000 m²) große Flächen, lediglich bei begünstigtem Agrarland wurde den Marktgepflogenheiten folgend eine Flächengröße von.500 m² zugrunde gelegt. 5.6 Ortsüblicher Pachtzins im Obst und Gemüseanbau Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat den ortsüblichen Pachtzins im erwerbsmäßigen Obstund Gemüseanbau gemäß 5 Abs. Bundeskleingartengesetz für 994 mit 0,03 pro m² Pachtfläche im Jahr ermittelt. Nach 5 Abs. Bundeskleingartengesetz darf für Kleingartenanlagen höchstens der vierfache Betrag des o. g. Pachtzinses verlangt werden. 84 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

87 6 Zwangsversteigerungen Die Kapitel bis 6 behandeln ausschließlich den Grundstücksmarkt, wie er sich in freihändigen Verkäufen widerspiegelt. In der Öffentlichkeit wird aber auch mit Interesse das Geschehen bei Zwangsversteigerungen verfolgt. Seit 996 hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses daher auch die Ankündigungen von Zwangsversteigerungen und die Zuschlagbeschlüsse, die ihr nach 95 Absatz BauGB zugeleitet werden, ausgewertet. Die folgenden Zahlen sind in den Kapiteln bis 7 nicht enthalten. Zwangsversteigerungen 007 Eigentumswohnungen Ein und Zweifamilienhäuser Termine Zuschläge Termine/Zuschläge [in Prozent] Verkehrswertquote [in Prozent] Geldumsatz [in Millionen Euro] , , Die sonstigen Grundstücke umfassen z. B. Rohbauten, landwirtschaftliche und FreizeitGrundstücke. Hinter der durchschnittlichen Verkehrsquote, d. h. dem Verhältnis des Gebotes, das den Zuschlag erhielt, zu dem im Verfahren festgelegten Verkehrswert, verbergen sich stark streuende Quoten im Einzelfall von unter 70 % bis weit über 00 %. Mehrfamilienhäuser gewerbliche Objekte unbebaute Grundstücke sonstige Grundstücke Zwangsversteigerungen insgesamt , , , , ,6 Zu beachten ist auch, dass die Verkehrswertermittlungen zum Zeitpunkt des Zwangsversteigerungstermins teilweise bereits länger als ein Jahr zurückliegen. Dennoch lässt sich feststellen, dass es auch in Zwangsversteigerungen nicht einfach ist, ein Schnäppchen zu machen. In weniger als der Hälfte der angekündigten Termine kommt es überhaupt zum Zuschlag. Und auch dann sorgt die Konkurrenz bei gängigen oder begehrten Objekten für nicht zu niedrige Preise. Lediglich bei Ladenhütern ist ein Zuschlag deutlich unter Verkehrswert möglich. Verteilung der Verkehrswertquoten bei Zwangsversteigerungen 007 Quoten in Prozent ab 50 7 unter Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 85

88 7 Für die Wertermittlung erforderliche Daten 7. Einfamilienhäuser Quadratmeterpreis von Einfamilienhäusern Datenbasis Einflussgrößen: RW9 WFL BOWE/WFL Alter FVW/WFL Zielgröße: GF.69 Verkäufe von freistehenden Einfamilienhäusern ohne gewerblichen Anteil aus den Jahren , keine Erbbaurechte, keine Reihenhäuser, keine halben Doppelhäuser, keine größeren Bauschäden. Bodenrichtwert zum für freistehende Einfamilienhäuser Grundstücksgröße 000 m² Gesamtwohnfläche aktueller Gesamtbodenwert des Grundstücks dividiert durch die Wohnfläche Kaufjahr Baujahr Feuerversicherungswert 94 dividiert durch die Wohnfläche Gebäudefaktor = Kaufpreis / Wohnfläche GF [EURO/m²] (8 + 0,8997 BOWE/WFL [ / m²] 0,45 ALTER [JAHRE] + 3,55 FVW/WFL [M94 / m²] + 0,56 RW9 [DM/m²] + 75 wenn Sachwert < wenn Sachwert > wenn Baujahr 99 wenn Baujahr wenn Baujahr wenn Baujahr wenn Baujahr wenn Baujahr wenn Baujahr wenn Baujahr wenn Baujahr 990 ) Aktualisierungsfaktoren für Einfamilienhäuser (KPR / WFL) Zeitpunkt Aktualisierungsfaktor Mitte 997,00 Ende 997 / Anfang 998 0,99 Mitte 998,00 Ende 998 / Anfang 999,0 Mitte 999,0 Ende 999 / Anfang 000,0 Mitte 000,00 Ende 000 / Anfang 00 0,99 Mitte 00 0,98 Ende 00 / Anfang 00 0,98 Mitte 00 0,98 Ende 00 / Anfang 003 0,96 Mitte 003 0,95 Ende 003 / Anfang 004 0,96 Mitte 004 0,95 Ende 004 / Anfang 005 0,94 Mitte 005 0,95 Ende 005 / Anfang 006 0,96 Mitte 006 0,97 Ende 006 / Anfang 007 0,95 Mitte 007 0,95 Aktualisierungsfaktor für Einfamilienhäuser (KPR / WFL) Stadtteilfaktor für Einfamilienhäuser (siehe nächste Seite) 86 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

89 87 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg Stadtteilfaktoren für Einfamilienhäuser Allermöhe Alsterdorf Altengamme Altenwerder AltonaAltstadt AltonaNord Bahrenfeld BarmbekNord BarmbekSüd Bergedorf Bergstedt Billbrook Billstedt Billwerder Blankenese Borgfelde Bramfeld Cranz Curslack Dulsberg Duvenstedt Eidelstedt Eilbek Eimsbüttel Eißendorf Eppendorf FarmsenBerne Finkenwerder Francop Fuhlsbüttel Groß Borstel Groß Flottbek Gut Moor HamburgAltstadt HamburgNeustadt Hammerbrook HammMitte HammNord HammSüd Harburg Harvestehude Hausbruch Heimfeld HoheluftOst HoheluftWest Hohenfelde Horn Hummelsbüttel Iserbrook Jenfeld Kirchwerder Kleiner Grasbrook Klostertor Langenbek Langenhorn LemsahlMellingstedt Lohbrügge Lokstedt Lurup Marienthal Marmstorf Moorburg Moorfleet Neuenfelde Neuengamme NeugrabenFischbek Neuland Neuwerk Niendorf Nienstedten Ochsenwerder Ohlsdorf Osdorf Othmarschen Ottensen Poppenbüttel Rahlstedt Reitbrook Rissen Rothenburgsort Rotherbaum Rönneburg Sasel Schnelsen Sinstorf Spadenland St. Georg St. Pauli Steilshoop Steinwerder Stellingen Sülldorf Tatenberg Tonndorf Uhlenhorst Veddel Volksdorf Waltershof Wandsbek Wellingsbüttel Wilhelmsburg Wilstorf Winterhude WohldorfOhlstedt 0,96,0,06 0,80,0,00,00,7,00 0,85 0,93,07,,00,0,0,06,00,08 0,94,06,00 0,97,,00,6 0,85,08,08,5 0,85 0,97 0,97 0,97,0, 0,97 0,95,0,0,0 0,9 0,99,06 0,96,06 0,97,00,08 0,99,0,04,0,00 0,80 0,9,07,06 0,94 0,8 0,98,9,06,03,0,,0,00,03,06,0 0,86,,0 0,94 0,99,0,0 0,97,08 0,90 0,93,5 0,99,07,00 0,97 0,97,04,05

90 Quadratmeterpreis von Reihenhäusern Datenbasis Einflussgrößen: RW9 WFL BOWE/WFL Alter FVW/WFL Zielgröße: GF.305 Verkäufe von Mittel und Endreihenhäusern aus den Jahren , keine Erbbaurechte, keine größeren Bauschäden Bodenrichtwert zum für freistehende Einfamilienhäuser Grundstücksgröße 000 m² (in DM!) Gesamtwohnfläche aktueller Gesamtbodenwert des Grundstücks dividiert durch die Wohnfläche Kaufjahr Baujahr Feuerversicherungswert 94 dividiert durch die Wohnfläche Gebäudefaktor = Kaufpreis / Wohnfläche GF [EURO/m²] (59 4,95 WFL [m²] +,76 RW9 [DM/m²] 7, ALTER [JAHRE] +,476 FVW/WFL [M94 / m²] + 0,30 BOWE/WFL [ / m²] + 7 wenn Baujahr wenn Baujahr wenn Baujahr wenn Baujahr wenn Baujahr wenn Baujahr wenn Baujahr wenn Baujahr wenn Baujahr 990 ) Aktualisierungsfaktoren für Reihenhäuser (KPR / WFL) Zeitpunkt Aktualisierungsfaktor Mitte 997,0 Ende 997 / Anfang 998,00 Mitte 998,00 Ende 998 / Anfang 999,0 Mitte 999,00 Ende 999 / Anfang 000 0,99 Mitte 000 0,99 Ende 000 / Anfang 00 0,98 Mitte 00 0,97 Ende 00 / Anfang 00 0,97 Mitte 00 0,97 Ende 00 / Anfang 003 0,95 Mitte 003 0,96 Ende 003 / Anfang 004 0,97 Mitte 004 0,98 Ende 004 / Anfang 005 0,97 Mitte 005 0,97 Ende 005 / Anfang 006 0,98 Mitte 006 0,97 Ende 006 / Anfang 007 0,97 Mitte 007 0,95 Aktualisierungsfaktor für Reihenhäuser (KPR / WFL) Stadtteilfaktor für Reihenhäuser (siehe nächste Seite) 88 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

91 89 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg Stadtteilfaktoren für Reihenhäuser Allermöhe Alsterdorf Altengamme Altenwerder AltonaAltstadt AltonaNord Bahrenfeld BarmbekNord BarmbekSüd Bergedorf Bergstedt Billbrook Billstedt Billwerder Blankenese Borgfelde Bramfeld Cranz Curslack Dulsberg Duvenstedt Eidelstedt Eilbek Eimsbüttel Eißendorf Eppendorf FarmsenBerne Finkenwerder Francop Fuhlsbüttel Groß Borstel Groß Flottbek Gut Moor HamburgAltstadt HamburgNeustadt Hammerbrook HammMitte HammNord HammSüd Harburg Harvestehude Hausbruch Heimfeld HoheluftOst HoheluftWest Hohenfelde Horn Hummelsbüttel Iserbrook Jenfeld Kirchwerder Kleiner Grasbrook Klostertor Langenbek Langenhorn LemsahlMellingstedt Lohbrügge Lokstedt Lurup Marienthal Marmstorf Moorburg Moorfleet Neuenfelde Neuengamme NeugrabenFischbek Neuland Neuwerk Niendorf Nienstedten Ochsenwerder Ohlsdorf Osdorf Othmarschen Ottensen Poppenbüttel Rahlstedt Reitbrook Rissen Rothenburgsort Rotherbaum Rönneburg Sasel Schnelsen Sinstorf Spadenland St. Georg St. Pauli Steilshoop Steinwerder Stellingen Sülldorf Tatenberg Tonndorf Uhlenhorst Veddel Volksdorf Waltershof Wandsbek Wellingsbüttel Wilhelmsburg Wilstorf Winterhude WohldorfOhlstedt 0,93 0,96,0,00,0 0,99,00 0,95,05 0,95 0,94 0,99,0 0,95 0,99,07,0,00,5 0,9 0,95,00 0,96,4 0,94,4,00 0,93,03,03,00 0,95 0,95 0,95,00,0 0,93 0,98,0,0,00 0,9 0,97,03,00,0 0,98,00,03 0,98 0,98,03 0,9 0,98,00 0,95,07,0 0,93,00,0,05,0,00,04 0,94,00 0,95 0,94,0 0,98,05,0,0 0,99,00,0 0,9 0,93,,0 0,87,0 0,95 0,9 0,96,00 0,94,0,05

92 Marktanpassungsfaktor Kaufpreis / Sachwert von Einfamilienhäusern Datenbasis Sachwertdefiniton: Gebäudesachwert Wert der Außenanlagen Bodenwert Marktanpassungsfaktor: Kaufpreis / Sachwert [%].69 Verkäufe von freistehenden Einfamilienhäusern ohne gewerblichen Anteil aus den Jahren , keine Reihenhäuser, keine halben Doppelhäuser, keine größeren Bauschäden Feuerversicherungswert 94 (eurorisierter) Baupreisindex des Stat. Landesamtes Altersabschreibung nach WertR (max. 70 %) Bauschäden (pauschal 3 % des Neubauwertes) = pauschal ( 643 M + 0,068 FVWert 94) Baupreisindex = Grundstücksfläche aktualisierter Bodenrichtwert (6,9 + 0,354 BOWE / SACHW [%] 0,0340 SACHW [000 ] + 0,097 WFL [m²] + 0,059 RW9 [DM/m²] + 4, wenn Sachwert < ,8 wenn Sachwert > ,6 wenn Baujahr ,9 wenn Baujahr ,9 wenn Baujahr ,4 wenn Baujahr ,4 wenn Baujahr ,6 wenn Baujahr ,4 wenn Baujahr ,8 wenn Baujahr , wenn Baujahr 990 ) Aktualisierungsfaktoren für Einfamilienhäuser (KP / SW) Zeitpunkt Aktualisierungsfaktor Mitte 997,00 Ende 997 / Anfang 998 0,98 Mitte 998 0,98 Ende 998 / Anfang 999 0,98 Mitte 999 0,98 Ende 999 / Anfang 000 0,98 Mitte 000 0,96 Ende 000 / Anfang 00 0,96 Mitte 00 0,95 Ende 00 / Anfang 00 0,95 Mitte 00 0,94 Ende 00 / Anfang 003 0,94 Mitte 003 0,93 Ende 003 / Anfang 004 0,93 Mitte 004 0,93 Ende 004/ Anfang 005 0,93 Mitte 005 0,9 Ende 005/ Anfang 006 0,93 Mitte 006 0,94 Ende 006/ Anfang 007 0,93 Mitte 007 0,93 Aktualisierungsfaktor für Einfamilienhäuser (KP / SW) 90 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

93 Marktanpassungsfaktor Kaufpreis / Sachwert von Reihenhäusern Datenbasis Sachwertdefiniton: Gebäudesachwert Wert der Außenanlagen Bodenwert Marktanpassungsfaktor: Kaufpreis / Sachwert [%].305 Verkäufe von Mittel und Endreihenhäusern aus den Jahren , keine Erbbaurechte, keine größeren Bauschäden Feuerversicherungswert 94 (eurorisierter) Baupreisindex des Stat. Landesamtes Altersabschreibung nach WertR (max. 70 %) Bauschäden (pauschal 3 % des Neubauwertes) = pauschal ( 643 M + 0,068 FVWert 94) eurorisierter Baupreisindex = Grundstücksfläche aktualisierter Bodenrichtwert (85,5 0,83 SACHW [000 ] + 0,3046 WFL [m²] + 0,06859 RW9 [DM/m²] + 3,6 wenn Baujahr , wenn Baujahr ,6 wenn Baujahr ,8 wenn Baujahr ,0 wenn Baujahr ,5 wenn Baujahr ,5 wenn Baujahr ,7 wenn Baujahr ,8 wenn Baujahr 990 ) Aktualisierungsfaktor für Reihenhäuser (KP / SW) Aktualisierungsfaktoren für Reihenhäuser (KP / SW) Zeitpunkt Aktualisierungsfaktor Mitte 997,00 Ende 997 / Anfang 998,00 Mitte 998,00 Ende 998 / Anfang 999,00 Mitte 999,00 Ende 999 / Anfang 000 0,98 Mitte 000 0,98 Ende 000 / Anfang 00 0,97 Mitte 00 0,97 Ende 00 / Anfang 00 0,97 Mitte 00 0,97 Ende 00 / Anfang 003 0,95 Mitte 003 0,96 Ende 003 / Anfang 004 0,98 Mitte 004 0,98 Ende 004 / Anfang 005 0,96 Mitte 005 0,96 Ende 005 / Anfang 006 0,96 Mitte 006 0,98 Ende 006 / Anfang 007 0,97 Mitte 007 0,96 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 9

94 Marktanpassungsfaktor Erbbaurecht Verkehrswert Volleigentum (WertR 006 Nr.4.3..) Datenbasis 5 Verkäufe von Erbbaurechten bebauter Einfamilienhausgrundstücke aus den Jahren , keine Reihenhäuser, keine halben Doppelhäuser, keine größeren Bauschäden Marktanpassungsfaktor: Kaufpreis Erbbaurecht / Verkehrswert Volleigentum (VWV) [%] 96,48 9,66 VWV [000 / m² Wfl.] + 0,87 Restlaufzeit [Jahre] Marktanpassungsfaktor Erbbaurecht Finanzmathematische Methode (WertR 006 Nr.4.3..) Datenbasis 3 Verkäufe von Erbbaurechten bebauter Einfamilienhausgrundstücke aus den Jahren , keine Reihenhäuser, keine halben Doppelhäuser, keine größeren Bauschäden Marktanpassungsfaktor 0,58 Berechnungshinweis: Verkehrswert Erbbaurecht Verkehrswert Volleigentum unbelasteter Bodenwert + (Marktanpassungsfaktor kapitalisierte Erbbauzinsersparnis) Erbbauzinsersparnis Angemessener Erbbauzins tatsächlicher Erbbauzins Angemessener Erbbauzins 5 % des unbelasteten Bodenwerts 9 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

95 7. Mehrfamilienhäuser Quadratmeterpreis von Mehrfamilienhäusern Datenbasis 800 Verkäufe von Mehrfamilienhäusern ohne gewerblichen Anteil aus den Jahren 99 bis 999, keine Erbbaurechte, kein sozialer Wohnungsbau Einflussgrößen: NKM/Msp Nettokaltmiete dividiert durch die Mietenspiegelmiete RW9 Bodenrichtwert zum für MFH, GFZ86,0 GFZ86 Geschossflächenzahl 86 Zielgröße: GF = Gebäudefaktor (=Kaufpreis pro m² Wohnfläche) GF [Euro / m²] (99, , NKM/Msp + 46,5 RW9 / 00 [DM/m²] 63,6 GFZ86) Korrekturfaktor Baujahr Aktualisierungsfaktor Ein Stadtteilfaktor wurde nicht ermittelt. Baujahr Korrekturfaktor Baujahr Jahr Aktualisierungsfaktor bis bis bis bis bis bis bis 989 ab 990,0 0,89 0,95 0,97,07,4,46,59 997,0 998,0 999,00 000,0 00 0, , , , , , ,97 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 93

96 Ertragsfaktor für Mehrfamilienhäuser Datenbasis Einflussgrößen: RW9 NKM/Msp 800 Verkäufe von Mehrfamilienhäusern ohne gewerblichen Anteil aus den Jahren 99 bis 999, keine Erbbaurechte, kein sozialer Wohnungsbau Bodenrichtwert zum für Geschosswohnungsbau mit GFZ86 =,0 Verhältnis der tatsächlichen Nettokaltmiete zum Mietenspiegelmittelwert Jahr Aktualisierungsfaktor 997 0, , ,97 000,0 00 0,94 GFZ86 Geschossflächenzahl 86 Zielgröße: EF = Ertragsfaktor (Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete) EF (9,89 + 0,564 RW9 [DM/m²] / 00 5,676 NKM/Msp 0,93 GFZ86) Korrekturfaktor Baujahr Aktualisierungsfaktor Stadtteilfaktor für den Ertragsfaktor von Mehrfamilienhäusern (siehe nächste Seite) 00 0, , , , , ,9 Baujahr Korrekturfaktor Baujahr bis 939 0,990 ab 940, Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

97 95 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg Stadtteilfaktoren für den Ertragsfaktor von Mehrfamilienhäusern Allermöhe Alsterdorf Altengamme Altenwerder AltonaAltstadt AltonaNord Bahrenfeld BarmbekNord BarmbekSüd Bergedorf Bergstedt Billbrook Billstedt Billwerder Blankenese Borgfelde Bramfeld Cranz Curslack Dulsberg Duvenstedt Eidelstedt Eilbek Eimsbüttel Eißendorf Eppendorf FarmsenBerne Finkenwerder Francop Fuhlsbüttel Groß Borstel Groß Flottbek Gut Moor HamburgAltstadt HamburgNeustadt Hammerbrook HammMitte HammNord HammSüd Harburg Harvestehude Hausbruch Heimfeld HoheluftOst HoheluftWest Hohenfelde Horn Hummelsbüttel Iserbrook Jenfeld Kirchwerder Kleiner Grasbrook Klostertor Langenbek Langenhorn LemsahlMellingstedt Lohbrügge Lokstedt Lurup Marienthal Marmstorf Moorburg Moorfleet Neuenfelde Neuengamme NeugrabenFischbek Neuland Neuwerk Niendorf Nienstedten Ochsenwerder Ohlsdorf Osdorf Othmarschen Ottensen Poppenbüttel Rahlstedt Reitbrook Rissen Rothenburgsort Rotherbaum Rönneburg Sasel Schnelsen Sinstorf Spadenland St. Georg St. Pauli Steilshoop Steinwerder Stellingen Sülldorf Tatenberg Tonndorf Uhlenhorst Veddel Volksdorf Waltershof Wandsbek Wellingsbüttel Wilhelmsburg Wilstorf Winterhude WohldorfOhlstedt 0,95,0 0,95 0,90,05,04,06,0,07 0,95, 0,90 0,89 0,95,04 0,90,03 0,90 0,95,05, 0,98 0,99,06 0,87,09,0 0,90 0,90,00,0,9 0,85,0,0 0,95,0,00 0,95 0,94,8 0,90 0,87,08,0 0,94 0,98,00,07 0,90 0,95 0,8,00 0,90 0,95, 0,93,03,0,04 0,90 0,90 0,95 0,90 0,95 0,90 0,85,7,0 0,95,04,05,0,06,,04 0,95,05 0,85 0,90,08,09,00 0,93 0,95,3,0,00 0,8,03,05 0,95,0,00,00, 0,90 0,98, 0,8 0,85,,

98 Liegenschaftszinssätze Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird ( Abs. WertV). Er entspricht etwa der DurchschnittsRendite eines voll eigenfinanzierten Anlageobjektes vor Steuern und ohne Berück sichtigung einer Wertsteigerung. Er ist mit den üblichen Kapitalmarktzinssätzen kaum zu vergleichen und dient hauptsächlich als RechenParameter in der Grundstückswertermittlung, um im Ertragswertverfahren marktkonforme Verkehrswerte zu ermitteln. Die folgende Tabelle ist unter folgenden Annahmen erstellt: RW9 ( ) [ DM / m² ] bis 99 Liegenschaftszinssatz 007 [in Prozent] 90 bis 959 () RW9 = Bodenrichtwert zum für Geschosswohnungsbau mit GFZ86 =,0 Baujahre 960 bis bis 979 ab 980 4,8 4,6 4,9 5,0 5,7 4,6 4,4 4,6 4,7 5,4 4,3 4, 4,3 4,5 5, 4,0 3,8 4, 4, 4,8 3,8 3,6 3,8 3,9 4,4 3,5 3,3 3,5 3,6 4, 3, 3, 3, 3,4 3,8 NKM/MSP =,0 GFZ =,5 Stadtteilfaktor =,0 96 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

99 Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser Datenbasis Ertragswertmodell: Verwaltungskosten Mietausfallwagnis Restnutzungsdauer Umlageausfallwagnis Instandhaltungskosten Mieten Einflussgrößen: RW NKM/Msp Datenbasis: 800 Verkäufe von Mehrfamilienhäusern ohne gewerblichen Anteil aus den Jahren 99 bis 999, keine Erbbaurechte, kein sozialer Wohnungsbau 7 % der Bruttokaltmiete % der Nettokaltmiete % der Betriebskosten 00 Jahre Baualter (mindestens aber 35 Jahre) siehe übernächste Seite tatsächliche Mieten zum Kaufzeitpunkt Bodenrichtwert zum für Geschosswohnungsbau mit GFZ86,0 [ DM / m² ] Verhältnis der tatsächlichen Nettokaltmiete zum aktualisierten Mietenspiegelmittelwert Baujahr Korrekturfaktor Baujahr bis 99, , , ,077 ab 980,5 Jahr Aktualisierungsfaktor 997,0 998,0 999,00 000,00 00,09 00, 003,08 004,9 GFZ86 Geschossflächenzahl 86 Zielgröße: LIZI = Liegenschaftszinssatz [ in Prozent ] LIZI (,058 +,697 NKM/Msp 0,9 RW9 [DM/m²] / ,053 GFZ86) Korrekturfaktor Baujahr Aktualisierungsfaktor Stadtteilfaktor für den Liegenschaftszinssatz von Mehrfamilienhäusern (siehe nächste Seite) 005,4 006, 007,08 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 97

100 98 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007 Stadtteilfaktoren für den Liegenschaftszinssatz von Mehrfamilienhäusern Allermöhe Alsterdorf Altengamme Altenwerder AltonaAltstadt AltonaNord Bahrenfeld BarmbekNord BarmbekSüd Bergedorf Bergstedt Billbrook Billstedt Billwerder Blankenese Borgfelde Bramfeld Cranz Curslack Dulsberg Duvenstedt Eidelstedt Eilbek Eimsbüttel Eißendorf Eppendorf FarmsenBerne Finkenwerder Francop Fuhlsbüttel Groß Borstel Groß Flottbek Gut Moor HamburgAltstadt HamburgNeustadt Hammerbrook HammMitte HammNord HammSüd Harburg Harvestehude Hausbruch Heimfeld HoheluftOst HoheluftWest Hohenfelde Horn Hummelsbüttel Iserbrook Jenfeld Kirchwerder Kleiner Grasbrook Klostertor Langenbek Langenhorn LemsahlMellingstedt Lohbrügge Lokstedt Lurup Marienthal Marmstorf Moorburg Moorfleet Neuenfelde Neuengamme NeugrabenFischbek Neuland Neuwerk Niendorf Nienstedten Ochsenwerder Ohlsdorf Osdorf Othmarschen Ottensen Poppenbüttel Rahlstedt Reitbrook Rissen Rothenburgsort Rotherbaum Rönneburg Sasel Schnelsen Sinstorf Spadenland St. Georg St. Pauli Steilshoop Steinwerder Stellingen Sülldorf Tatenberg Tonndorf Uhlenhorst Veddel Volksdorf Waltershof Wandsbek Wellingsbüttel Wilhelmsburg Wilstorf Winterhude WohldorfOhlstedt,09 0,99,09,5,03,03 0,98 0,99 0,99,0 0,94,5,3,09 0,94,3,00,5,09,03 0,94,06,03 0,95,5 0,96,00,5,5,04,0 0,77,0 0,90 0,90,0,07,04,0,4 0,9,5, 0,9 0,99,08, 0,94 0,83,,09,7,00,0,06 0,94,06,03 0,98 0,96,0,5,09,5,09,5,0 0,00 0,83 0,90,09 0,97 0,98 0,90,0 0,94 0,98,09 0,95,0,5 0,97 0,95,00,07,09 0,9,03,00,7,00 0,95,09,0,04,08 0,94,5,04 0,94,7, 0,90 0,94

101 Instandhaltungskosten Erbbaurechte Eine Analyse der Instandhaltungskosten nach der II. Berechnungsverordnung (II. BV) in den 0 Fassungen von 950 bis 99 hat zu folgendem Instandhaltungskostenmodell geführt: Aktuelle Instandhaltungskosten ( Euro pro m² Wfl. und Jahr) = 0,3 M 93 x Altersfaktor (bezogen auf Neubau = 00 %) + 0,07 M 93, wenn Bad vorhanden + 0,06 M 93, wenn Zentral/Etagenheizung vorhanden + 0,04 M 93, wenn Fernheizung/Elektroöfen vorhanden + 0,05 M 93, wenn Lift vorhanden + 0,08 M 93, wenn Mieter nicht kleinere Instandhaltungskosten übernimmt eurorisierter Baukostenindex Außerdem werden noch folgende Modifikationen vorgenommen: 0,06 M 93, wenn keine Heizung vorhanden oder im Mietereigentum + 0, M 93, wenn Klimaanlage vorhanden 0,0 M 93 für jede Hausseite, die verklinkert oder in voller Höhe am Nachbargebäude angebaut ist Der Altersfaktor für die aktuellen Instandhaltungskosten folgt der Formel: FA = 3 (RND/00)³ Bei der Ertragswertermittlung sind jedoch nicht nur die aktuellen Instandhaltungskosten zu berücksichtigen, sondern es muss auch einkalkuliert werden, dass die Instandhaltungskosten mit zunehmendem Alter bzw. verminderter Restnutzungsdauer steigen. Die nachhaltigen, in eine Ertragswertberechnung einzusetzenden Instandhaltungskosten sind aus den aktuellen Instandhaltungskosten nach der Barwertmethode mit einem Liegenschaftssatz von p = 5 % abgeleitet worden. Bei der Ertragswertermittlung ist entsprechend die o. g. Formel mit tabellierten Altersfaktoren FB zu verwenden. In den Jahren 99 bis 000 hat der Gutachterausschuss in Hamburg insgesamt Verkäufe von Mehrfamilienhäusern und Ertragswertobjekten im Erbbaurecht registriert. Davon konnten 6 Fälle für Auswertungen verwendet werden. Es handelt sich dabei durchweg um Erbbaurechte, die um 960 errichtet und bebaut wurden. Die Restlaufzeit betrug daher zwischen 6 und 66 Jahren. Die Ergebnisse zeigen eine gute tendenzielle Übereinstimmung mit den Ergebnissen von Einfamilienhaus Erbbaurechten: Das Verhältnis der Kaufpreise zum Verkehrswert bei Volleigentum (Marktanpassungsfaktor nach WertR 006 Nr ) betrug im Mittel 75 % (bei EFH 7 %). Der finanzmathematische Marktanpassungsfaktor nach WertR 006 Nr betrug im Mittel 0,5 (bei EFH 0,58). RND Jahre FB 3,00,99,98,95,89,79,64,44,6,80 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 99

102 7.3 Büro und Geschäftshäuser Ertragsfaktor (EF) für Büro und Geschäftshäuser in der Innenstadt Datenbasis Ertragsfaktor (EF) 05 Verkäufe von Büro und Geschäftshäusern in der Innenstadt aus den Jahren 99 bis 00 = (5, (9, Normschichtwert [DM/m²])) Aktualisierungsfaktor Jahr 997 0,85 998, , ,89 Ertragsfaktoren für Büro und Geschäftshäuser in der Innenstadt 00 0, ,9 Jahr 007 Aktualisierungsfaktor Normschichtwert DM / m Normschichtwert DM / m Normschichtwert DM / m Normschichtwert DM / m 7,4 8,3 9, 0, 003 0, , , , ,95 Ertragsfaktor (EF) für Büro und Geschäftshäuser außerhalb der Innenstadt Datenbasis Baujahre bis 939 Baujahre ab Verkäufe von Büro und Geschäftshäusern außerhalb der Innenstadt aus den Jahren 996 bis 00 EF = 5,0 Aktualisierungsfaktor (EF) EF = (5,5 0,06 Alter [Jahre]) Aktualisierungsfaktor Jahr Aktualisierungsfaktor 997,03 998, , ,95 00,0 Ertragsfaktoren für Büro und Geschäftshäuser außerhalb der Innenstadt 00 0,97 Jahr 007 Baujahre bis 939 Baujahre ab 940 Alter 0 Jahre 0 Jahre 30 Jahre 40 Jahre 50 Jahre 4,4 4,3 3,7 3,,6, , , , , ,96 00 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

103 Liegenschaftszinssätze Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird ( Abs. WertV). Er entspricht etwa der DurchschnittsRendite eines voll eigenfinanzierten Anlageobjektes vor Steuern und ohne Berück sichtigung einer Wertsteigerung. Er ist mit den üblichen Kapitalmarktzinssätzen kaum zu vergleichen und dient hauptsächlich als RechenParameter in der Grundstückswertermittlung, um im Ertragswertverfahren marktkonforme Verkehrswerte zu ermitteln. Das Ertragswertmodell für Büro und Geschäftshäuser entspricht dem für Mehrfamilienhäuser (siehe S.97) mit folgenden Abweichungen: Verwaltungskosten: 3% Mietausfallwagnis: 6% Umlageausfallwagnis: 6% Restnutzungsdauer= 80 Jahre Baualter (mindestens aber 35 Jahre) Instandhaltungskosten Büros: wie Wohnungen Läden: 50% von Wohnungen Liegenschaftszinssätze für Büro und Geschäftshäuser in Prozent Jahr 007 Datenbasis Baujahre bis 939 Baujahre ab 940 Innenstadt Liegenschaftszinssätze für Büro und Geschäftshäuser außerhalb der Innenstadt Jahr 75 Verkäufe von Büro und Geschäftshäusern außerhalb der Innenstadt aus den Jahren 996 bis 00 LIZI = 4,5 Aktualisierungsfaktor LIZI = 5,4 Aktualisierungsfaktor außerhalb der Innenstadt alle Baujahre Baujahre bis 939 Baujahre ab940 4,3% 5,% 6,% Liegenschaftszinssatz (LIZI) für Büro und Geschäftshäuser außerhalb der Innenstadt Aktualisierungsfaktor 997 0, ,99 999,03 000, ,97 00,05 003,5 004,6 005,5 006,0 007,4 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 0

104 7.4 Lager und Produktionsgebäude Quadratmeterpreis Datenbasis Einflussgrößen: NFL BOWE/NFL Alter 6 Verkäufe von Lager und Produktionsgebäuden aus den Jahren 99995, keine Erbbaurechte Gesamtnutzfläche aktueller Gesamtbodenwert des Grundstücks dividiert durch die Nutzfläche Kaufjahr Baujahr Zielgröße: GF = Gebäudefaktor (Kaufpreis / Nutzfläche) GF [Euro/m²] (6 +,6973 BOWE/NFL [Euro/m²] 0, NFL [m²] 6,560 Alter [Jahre]) Aktualisierungsfaktor Jahr Aktualisierungsfaktor 997, , ,9 000,07 00, , , , , , ,68 Ertragsfaktor Lager und Produktionsgebäude Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete 007 Jahr Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete 007,3 0 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

105 Liegenschaftszinssätze Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird ( Abs. WertV). Er entspricht etwa der DurchschnittsRendite eines voll eigenfinanzierten Anlageobjektes vor Steuern und ohne Berück sichtigung einer Wertsteigerung. Er ist mit den üblichen Kapitalmarktzinssätzen kaum zu vergleichen und dient hauptsächlich als RechenParameter in der Grundstückswertermittlung, um im Ertragswertverfahren marktkonforme Verkehrswerte zu ermitteln. Das Ertragswertmodell für Lager und Produktionsgrundstücke entspricht dem für Mehrfamilienhäuser (siehe S.97) mit folgenden Abweichungen: Verwaltungskosten: 3% Mietausfallwagnis: 6% Umlageausfallwagnis: 6% Jahr Liegenschaftszinssatz 007 5,4 % Restnutzungsdauer= 40 Jahre Baualter (mindestens aber 5 Jahre) Instandhaltungskosten 50% von Wohnungen Verhältnis des Kaufpreises zum Sachwert Eine Kaufpreisanalyse von Verkäufen von Lager und Produktionsgebäuden aus den Jahren hat gezeigt, dass ein durch schnittliches Gewerbeobjekt deutlich unter dem Sachwert gehandelt wird. Die Höhe des Abschlages vom Sachwert ist insbesondere von der Höhe des Sachwertes ab hängig: Je höher der Sachwert, desto größer ist der Abschlag vom Sachwert. Marktanpassungsfaktor von Gewerbeobjekten Der Marktanpassungsfaktor ist aber auch stark konjunkturabhängig und zudem noch altersab hängig. Da Gewerbeobjekte mehr und mehr unter Ertragsgesichtspunkten gehandelt werden und die Ermittlung von Sachwerten gewerblicher Objekte sehr aufwändig ist, hat der Gutachterausschuss keinen aktuellen Sachwertanpassungsfaktor ermittelt. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 03

106 7.5 Eigentumswohnungen Quadratmeterpreis von bezugsfreien Eigentumswohnungen Eine Untersuchung der Verkäufe von bezugsfreien Eigentumswohnungen der Jahre 005 und 006 hat ergeben, dass das Verhältnis Kaufpreis / Wohnfläche (Quadratmeterpreis) von folgenden Einflussgrößen abhängig ist: Lagequalität: Je besser die Lage, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Datenbasis Einflussgrößen: RW04 Baujahr Alter Erstbezug 3.40 Verkäufe von bezugsfreien Eigentumswohnungen in den Jahren 005 und 006 Bodenrichtwert zum für Geschosswohnungsbau mit einer GFZ86 von,0 Kaufjahr Baujahr Baualtersklasse: Wohnungen in Vorkriegsbauten sind teurer. Geschosslage Einbauküche Lage im Erdgeschoss In der Wohnung vorhanden Alter: Je älter das Gebäude, desto geringer ist der Quadratmeterpreis (bis 5 Jahre). Geschosslage: Wohnungen im Erdgeschoss sind billiger als in den Obergeschossen. Fahrstuhl Wohnfläche Stadtteil Aktualisierungsfaktor Im Gebäude vorhanden Umrechnungsfaktor aufgrund der Wohnfläche Umrechnungsfaktor aufgrund der Lage in einem bestimmten Stadtteil Umrechnungsfaktor aufgrund des zeitlichen Einflusses (Index Ende 005 / Anfang 006 = ) Ausstattung: Einbauküche oder Fahrstuhl erhöhen den Quadratmeterpreis. Größe: Je größer die Wohnfläche, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Stadtteillage: Einige Stadtteile sind trotz vergleichbarer Lagequalität begehrter als andere. Zielgröße: GF = Gebäudefaktor (Kaufpreis / Wohnfläche) GF [Euro/m²] = (969 +,34 RW wenn Baujahr bis wenn Baujahr ,5 (5 Alter) wenn Alter < 5 Jahre wenn Erstbezug) 0,94 wenn Lage im Erdgeschoss,05 wenn Einbauküche vorhanden,08 wenn Fahrstuhl vorhanden Wohnflächenfaktor Stadtteilfaktor für Eigentumswohnungen Aktualisierungsfaktor 04 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

107 05 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg Stadtteilfaktoren für Eigentumswohnungen Allermöhe Alsterdorf Altengamme Altenwerder AltonaAltstadt AltonaNord Bahrenfeld BarmbekNord BarmbekSüd Bergedorf Bergstedt Billbrook Billstedt Billwerder Blankenese Borgfelde Bramfeld Cranz Curslack Dulsberg Duvenstedt Eidelstedt Eilbek Eimsbüttel Eißendorf Eppendorf FarmsenBerne Finkenwerder Francop Fuhlsbüttel Groß Borstel Groß Flottbek Gut Moor HamburgAltstadt HamburgNeustadt Hammerbrook HammMitte HammNord HammSüd Harburg Harvestehude Hausbruch Heimfeld HoheluftOst HoheluftWest Hohenfelde Horn Hummelsbüttel Iserbrook Jenfeld Kirchwerder Kleiner Grasbrook Klostertor Langenbek Langenhorn LemsahlMellingstedt Lohbrügge Lokstedt Lurup Marienthal Marmstorf Moorburg Moorfleet Neuenfelde Neuengamme NeugrabenFischbek Neuland Neuwerk Niendorf Nienstedten Ochsenwerder Ohlsdorf Osdorf Othmarschen Ottensen Poppenbüttel Rahlstedt Reitbrook Rissen Rothenburgsort Rotherbaum Rönneburg Sasel Schnelsen Sinstorf Spadenland St. Georg St. Pauli Steilshoop Steinwerder Stellingen Sülldorf Tatenberg Tonndorf Uhlenhorst Veddel Volksdorf Waltershof Wandsbek Wellingsbüttel Wilhelmsburg Wilstorf Winterhude WohldorfOhlstedt 0,85 0,97 0,85 0,83,04 0,97 0,94 0,88 0,98 0,97 0,93 0,85 0,86 0,85, 0,85 0,99 0,83 0,85 0,87,09 0,95 0,95,07 0,88,0 0,9 0,83 0,83 0,83 0,89,4 0,83,5,5 0,85 0,86 0,89 0,7 0,83,07 0,88 0,88,,05 0,93 0,87,00,00 0,83 0,85 0,83,07 0,88 0,9,00 0,93,03 0,86,04 0,88 0,83 0,85 0,83 0,85 0,88 0,83,00,06 0,85 0,95,05,04,3,05 0,95 0,85,00 0,85,0 0,83 0,98 0,95 0,88 0,85,,3 0,83 0,83 0,99 0,94 0,85 0,9,07 0,83,07 0,83 0,96,08 0,83 0,83,05,05

108 Wohnflächenfaktoren Aktualisierungsfaktoren bis 0 m² WFL 0,6 über 0 m² bis 55 m² WFL 0,4 + (0,0 WFL) über 55 m² bis 40 m² WFL 0,9 + (0,00 WFL) über 40 m² WFL,06 Zeitpunkt Wohnflächenfaktor Aktualisierungsfaktor 004, ,98 Wohnungsgröße [m²] bis 0 0,6 006,0 007,0 30 0,7 40 0,8 50 0,9 60 0, ,99 80,00 90,0 00,0 0,03 0,04 30,05 ab 40,06 06 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

109 Kaufpreise von Stellplätzen Datenbasis Verkäufe von.67 Tiefgaragenstellplätzen, 88 Einzelgaragen und 6 offenen Stellplätzen aus den Jahren Zielgröße: Kaufpreis [ ] Kaufpreis Tiefgaragenstellplatz [ ] Kaufpreis Einzelgarage [ ] Kaufpreis offene Stellplätze [ ] = (7,995 RW04 [ / m²]) = (,04 RW04 [ / m²]) = (9,604 RW04 [ / m²]) Quadratmeterpreis von vermieteten Eigentumswohnungen Datenbasis Einflussgrößen: Rendite [%] Zielgröße: Verhältnis vermietet / frei 999 Verkäufe von vermieteten Eigentumswohnungen aus den Jahren = Nettokaltmiete [mtl. / m²] 00 / Quadratmeterpreis bezugsfrei = 0, ,04837 Rendite [%] Rendite Abschlag % 3 % % 6 % 3 % % 4 % 6 % 5 % % Marktanpassungsfaktor Erbbaurecht 6 % 7 % 7 % % Datenbasis 45 Verkäufe von Wohnungserbbaurechten aus den Jahren Marktanpassungsfaktor: Kaufpreis Erbbaurecht / Verkehrswert Volleigentum (VWV) [%] 6,6 9,66 VWV [000 / m² Wfl.] + 0,8457 Restlaufzeit [Jahre] Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 07

110 7.6 Einfamilienhausbauplätze Abhängigkeit der Preise von der Grundstücksgröße Untersuchungen der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses haben zu der Erkenntnis geführt, dass auf dem Hamburger Grundstücksmarkt im individuellen Wohnungsbau die Quadratmeterpreise in der Regel vom Maß der baulichen Nutzbarkeit abhängig sind. Dies bedeu tet, dass der Markt für Flächen, die zur Realisierung eines Bauvorhabens nicht unbedingt benötigt werden, pro Quadratmeter weniger zu zahlen bereit ist. Demzufolge werden für kleinere Grundstücke höhere Quadratmeter preise gezahlt als für größere. Umrechnungskoeffizienten für EinfamilienhausBauplätze Umrechnungskoeffizient EFHBauplätze zur Umrechnung der Bodenwerte pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Grundstücksgröße (BodenwertAbhängigkeitsTabelle BWATabelle ) Datenbasis Umrechnungskoeffizient.7 Verkäufe von Einfamilienhausbauplätzen ( freistehende EFH, Doppel und Reihenhäuser ) aus den Jahren , Größe m² (im Mittel 599 m²) (Fläche / 000 m²) 0,909 Die daraus abgeleiteten Bodenwert Abhängigkeitstabellen für die Umrechnung von Bodenwerten werden in den BodenrichtwertErläuterungen abgedruckt, die bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erhältlich sind. Abhängigkeit der Preise von der Bebauungsart Die oben zitierte Untersuchung des Preisverhaltens von Einfamilienhausbauplätzen hat auch ergeben, dass der Preis geringer ist, wenn auf dem Grundstück kein freistehendes Einfamilienhaus in Normallage, sondern nur ein Doppel oder Reihenhaus gebaut werden kann. Der Abschlag beträgt für: halbe Doppelhäuser 7 %, ganze und mehrere Doppelhäuser %, Mittelreihenhäuser, Mittelkettenhäuser, Gartenhofhäuser, Häuser in geschlossener Bebauung 9 %, Keine Zu oder Abschläge sind üblich für: Zweifamilienhäuser, Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung(en), Eckgrundstücke Endreihenhäuser, Endkettenhäuser 3 %, Pfeifenstielgrundstücke (nur bei freistehenden Ein/ und Zweifamilienhäusern,wenn der Pfeifenstiel im Alleineigentum zum Grundstück gehört) 7 % 08 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

111 7.7 Geschosswohnungsbauplätze Abhängigkeit der Preise von der GFZ Untersuchungen des Hamburger Grundstücksmarktes haben zu der Erkenntnis geführt, dass im mehrgeschossigen Wohnungsbau die Kaufpreise in der Regel vom Maß der baulichen Nutzbarkeit abhängig sind. Als Maßstab dafür verwendet der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg die Geschossflächenzahl 86 (GFZ86). Sie gibt das Verhältnis der auf dem Grundstück realisierbaren Geschossfläche 86 (GF86) zur Grundstücksfläche an. Umrechnungskoeffizienten für GeschosswohnungsBauplätze Umrechnungskoeffizient Geschosswohnungsbau zur Umrechnung der Bodenwerte pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Maße baulicher Ausnutzung (GeschossflächenabhängigkeitsTabelle GFAWTabelle) Datenbasis Umrechnungskoeffizient Die Umrechnungskoeffizienten für die Umrechnung der Bodenpreise pro m² Grundstücksfläche für eine Mehrfamilienhausbebauung in Abhängigkeit von 397 Verkäufe von Eigentumswohnungsbauplätzen aus den Jahren , GFZ86 0,5 6,74 (im Mittel,6) GFZ86 0,850, mindestens 0,359 der GFZ86 werden abgedruckt in den BodenrichtwertErläuterungen, die bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erhältlich sind. 7.8 Büro und Geschäftshausbauplätze Abhängigkeit der Preise von der GFZ Umrechnungskoeffizienten für Büro und GeschäftshausBauplätze Untersuchungen des Hamburger Grundstücksmarktes haben ergeben, dass auch die Kaufpreise von Büro und Geschäftshausbauplätzen in der Regel vom Maß der baulichen Nutzbarkeit abhängig sind. Als Maßstab dafür verwendet der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg die Geschossflächenzahl 86 (GFZ86). Sie gibt das Verhältnis der auf dem Grundstück realisierbaren Geschossfläche 86 (GF86) zur Grundstücksfläche an. Zur Definition Geschossfläche 86 siehe Glossar. Umrechnungskoeffizient Büro und Geschäftshäuser zur Umrechnung der Bodenwerte pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Maße baulicher Ausnutzung (GeschossflächenabhängigkeitsTabelle GFABTabelle ) Datenbasis Umrechnungskoeffizient 78 Verkäufe von Büro und Geschäftshausbauplätzen aus den Jahren , GFZ86 0, bis 0,63 GFZ86 0,838, mindestens 0,470 Umrechnungskoeffizienten für eingeschossige LadenBauplätze Umrechnungskoeffizient für eingeschossige Läden zur Umrechnung der Bodenwerte pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Maße baulicher Ausnutzung Davon abweichend hat eine Untersuchung ergeben, dass die Bodenwerte von eingeschossigen Läden, Fach und Verbrauchermärkten weder von der GFZ86 noch von der Grundstücksgröße abhängen. Datenbasis Umrechnungskoeffizient 7 Verkäufe von eingeschossigen Ladenbauplätzen aus dem Jahr 00, GFZ86 0,6 bis 0,90 (im Mittel 0,34), Grundstücksgröße 00 bis 000 m² (im Mittel m²) (unabhängig von GFZ86 oder Grundstücksgröße) Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 09

112 7.9 Gewerbebauplätze Abhängigkeit der Preise von der GFZ Untersuchungen des Hamburger Grundstücksmarktes haben zu der Erkenntnis geführt, dass im klassischen Gewerbe die Kaufpreise im Gegensatz zu den Büro und Geschäftshausbauplätzen nicht vom Maß der baulichen Nutzbarkeit abhängig sind. Umrechnungskoeffizient Gewerbe zur Umrechnung der Bodenwerte pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Maße baulicher Ausnutzung Datenbasis Umrechnungskoeffizient 53 Verkäufe von Gewerbebauplätzen aus den Jahren , GFZ86 0,4 bis,40 ( im Mittel 0,64, Median 0,60 ) (unabhängig von GFZ86 oder Grundstücksgröße) 7.0 Erbbaurechtsgrundstücke Dieser Abschnitt behandelt die Wertermittlung von mit Erbbaurechten belasteten Grundstücken. Zur Wertermittlung von Erbbaurechten siehe auch Kapitel 7. und 7.. Liegenschaftszinssatz für Erbbaurechtsgrundstücke (Erbbauzinssatz): für den individuellen Wohnungsbau: 5 % für den Geschosswohnungsbau: 5 % für Büro und Geschäftshausgrundstücke: 6 % für sonstige Gewerbegrundstücke: 7 % Marktanpassungsfaktor für Erbbaurechtsgrundstücke im Wohnungsbau Finanzmathematische Methode (WertR 006 Nr ) 57 Verkäufe von Erbbaurechtsgrundstücken von privaten Eigentümern an den Erbbauberechtigten Datenbasis aus den Jahren , Restlaufzeit > 5 Jahre, Rendite 0,03 4 %, Erbbauzinssatz 5 % Bodenwertanteil des Grundstückseigentümers finanzmathematischer Bodenwert Marktanpassungsfaktor Finanzmathematischer Bodenwert Marktanpassungsfaktor abgezinster unbelasteter Bodenwert + kapitalisierte Erbbauzinsen unbelasteter Bodenwert / finanzmathematischer Bodenwert (0,6305 Rendite [%] 0,06 (unbelasteter Bodenwert / finanzmath. Bodenwert )) Rendite tatsächlicher Erbbauzins / unbelasteter Bodenwert Marktanpassungsfaktor für Erbbaurechtsgrundstücke im gewerblichen Bereich Finanzmathematische Methode (WertR 006 Nr ) 4 Verkäufe von Erbbaurechtsgrundstücken von privaten Eigentümern an den Erbbauberechtigten Datenbasis aus den Jahren , Restlaufzeit 5579 Jahre, Rendite 0,9 6, %, Erbbauzinssatz 7 % Bodenwertanteil des Grundstückseigentümers finanzmathematischer Bodenwert Marktanpassungsfaktor Finanzmathematischer Bodenwert abgezinster unbelasteter Bodenwert + kapitalisierte Erbbauzinsen Marktanpassungsfaktor,4 0 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

113 7. Landwirtschaftliche Flächen Abhängigkeit der Preise von der Grundstücksgröße Untersuchungen der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses haben deutlich gemacht, dass auf dem Hamburger Grundstücksmarkt für landwirtschaftliche Flächen die Quadratmeterpreise von der Grundstücksgröße abhängig sind. Demzufolge werden für kleinere Grundstücke höhere Quadratmeterpreise gezahlt als für größere. Im Übrigen zeigen landwirtschaftliche Grundstücke keine Abhängigkeiten von der Acker oder Grünlandzahl. Umrechnungskoeffizienten für Acker Umrechnungskoeffizient Acker zur Umrechnung der Bodenwerte pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Grundstücksgröße (BodenwertAbhängigkeitsTabelle BWATabelle ) Datenbasis 56 Verkäufe von Ackerflächen aus den Jahren , Größe m² (Fläche /.000 m²) 0,05 Umrechnungskoeffizienten für Grünland Umrechnungskoeffizient Grünland zur Umrechnung der Bodenwerte pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Grundstücksgröße (BodenwertAbhängigkeitsTabelle BWATabelle ) Datenbasis 78 Verkäufe von Grünlandflächen aus den Jahren , Größe m² (Fläche /.000 m²) 0,0633 Umrechnungskoeffizienten für Erwerbsgartenbauflächen und Feingemüseland Umrechnungskoeffizient Gartenbauflächen zur Umrechnung der Bodenwerte pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Grundstücksgröße (BodenwertAbhängigkeitsTabelle BWATabelle ) Datenbasis Umrechnungskoeffizient Umrechnungskoeffizient Umrechnungskoeffizient 4 Verkäufe von Erwerbsgartenbauflächen aus den Jahren , Größe m² (Fläche /.000 m²) 0,37 Umrechnungskoeffizienten für begünstigtes Agrarland Umrechnungskoeffizient begünstigtes Agrarland zur Umrechnung der Bodenwerte pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Grundstücksgröße (BodenwertAbhängigkeitsTabelle BWATabelle ) Datenbasis Umrechnungskoeffizient Verkäufe von begünstigtem Agrarland aus den Jahren , Größe m² (Fläche /.000 m²) 0,594 Umrechnungskoeffizienten für Wald Umrechnungskoeffizient Wald zur Umrechnung der Bodenwerte pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Grundstücksgröße (BodenwertAbhängigkeitsTabelle BWATabelle ) Datenbasis Umrechnungskoeffizient 8 Verkäufe von Waldflächen aus den Jahren , Größe m² (Fläche /.000 m²) 0,449 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg

114 Abkürzungsverzeichnis = keine Kauffälle = keine näheren Angaben, da nur Kauffälle AKS = Automatisierte Kaufpreissammlung BauGB = Baugesetzbuch BauNVO = Baunutzungsverordnung BGBl = Bundesgesetzblatt FHH = Freie und Hansestadt Hamburg GF 86 = Geschossfläche86 (siehe Glossar) GFZ86 = Geschossflächenzahl86 (siehe Glossar) GutVO = Verordnung über den Gutachterausschuss für Grundstückswerte (Gutachterausschussverordnung) vom (GVBl. Seite 37), geändert durch Verordnung vom (GVBl. Seite 44) GVBl = Hamburgisches Gesetz und Verordnungsblatt HBauO = Hamburgische Bauordnung WEG = Wohnungseigentumsgesetz WertR = Wertermittlungsrichtlinien, neu bekannt gegeben am WertV 09) = Wertermittlungsverordnung vom (BGBl. I Seite WFL = Wohnfläche (siehe Glossar) WNF = Wohn bzw. gewerbliche Nutzfläche (siehe Glossar) Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

115 Glossar Abbauland Flächen mit zum Abbau geeigneten Bodenschätzen wie Sand oder Kies. Abbruchgrundstück Grundstück mit zum Abbruch vorgesehener Bausubstanz. Das Grundstück wird als unbebaut betrachtet. Die Kosten für den Abbruch werden auf den Kaufpreis aufgeschlagen. Agrarland landwirtschaftlich genutzte oder nutzbare Fläche. Siehe auch > begünstigtes Agrarland. Atriumhaus Haus, das einen Innenhof (Atrium) an allen Seiten umschließt. Spezialfall des > Gartenhofhauses. Aufenthaltsräume Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind. Keine Aufenthaltsräume sind Nebenräume wie Flure, Treppenräume, Wasch und Toilettenräume, Speisekammern, Vorrats, Abstell und Lagerräume, Trockenräume, (Hobby)Bastelräume sowie Garagen. ( Abs.8 HBauO) Außenanlagen bauliche oder nichtbauliche Anlagen auf dem Grundstück außerhalb der Gebäude, z. B. Wege, offene Stell plätze, Carports, Mülltonnenbehälter, Einfriedigungen, Hausanschlussleitungen, Spielgeräte, Rasen, Beete usw. Bauerwartungsland Flächen, die nicht als Bauland ausgewiesen sind, aber von denen allgemein erwartet wird, dass sie in absehbarer Zeit (spätestens in 030 Jahren) bebaut werden können. Siehe auch Rohbauland und begünstigtes Agrarland. Baujahr Jahr der Bezugsfertigkeit, hilfsweise Jahr des Erstbezugs oder der Bauabnahme. Bauland. Flächen, die rechtlich und tatsächlich sofort bebaut werden können.. Verallgemeinernd: Flächen, die für eine Bebauung vorgesehen sind, unter Einschluss von Rohbauland, Bauerwartungsland und Verkehrsflächen. Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden verbundene, aus (künstlichen oder natürlichen) Bauprodukten hergestellte Anlagen. ( Abs. HBauO). Der Begriff schließt auch Gebäude mit ein. Bauplatz Fläche, die als selbstständige wirtschaftliche Einheit rechtlich und tatsächlich sofort bebaut werden kann. Baupreisindex gibt das Verhältnis der Baupreise in einem Monat oder Jahr im Verhältnis zu den Preisen eines Basisjahres an. Der Gutachterausschuss in Hamburg verwendete bis 003 den Baupreisindex für Wohngebäude in Hamburg insgesamt des Statistischen Landesamtes. Seit 004 wird dieser Index für Hamburg nicht mehr fortgeführt. Die Fortschreibung erfolgt daher durch Verkettung mit dem entsprechenden Bundesindex. Bauwerk = bauliche Anlage. Bebautes Grundstück Grundstück, das mit nutzbaren Gebäuden oder anderen den Wert bestimmenden Bauwerken bebaut ist. Grundstücke mit Abbruchobjekten oder nur geringwertigen Gebäuden werden hier zu den unbebauten Grundstücken gezählt. Begünstigtes Agrarland Agrarland, das aufgrund seiner Lage und Beschaffenheit auch für nichtlandwirtschaftliche Nutzungen (Bauland, Sport, Kleingärten usw.) in Frage kommt und aufgrund dieser Eigenschaft höher gehandelt wird als normale landwirtschaftliche Flächen (reines Agrarland). Belegenheit. Adresse.. Zugänglichkeit bzw. Anfahrbarkeit von einem öffentlichen Weg. Betriebskosten Kosten, die beim Betrieb eines Gebäudes entstehen und in der Regel auf die Mieter umgelegt werden. Eine detaillierte Aufzählung findet sich in der Betriebskostenverordnung. Bewirtschaftungskosten Kosten, die beim Betrieb eines Grundstücks entstehen. Sie schlüsseln sich auf in Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Miet und Umlageausfallwagnis. Die Abschreibung wird nicht in den Bewirtschaftungskosten berücksichtigt, sondern bei der Kapitalisierung des nach Abzug der Bewirtschaftungskosten verbleibenden Reinertrags. Brache zurzeit nicht bewirtschaftete, aber grundsätzlich bewirtschaftbare landwirtschaftliche Fläche. Bruttogrundfläche (BGF) die Summe der Grundrissflächen nach den Außenmaßen in Fußbodenhöhe in allen Geschossebenen. Zur Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 3

116 genauen Definition siehe DIN 77. Es wird unterschieden in Flächen, die a) überdeckt und allseitig umschlossen, b) überdeckt, aber nicht umschlossen (z. B. Tordurchfahrten, überdachte Terrassen), und c) umschlossen, aber nicht überdeckt sind (z. B. offene Balkons, Dachterrassen). Büronutzung gewerbliche Nutzung ohne großen Flächenbedarf pro Arbeitsplatz, bei der die persönliche Arbeitsleistung im Vordergrund steht und nicht die Produktion oder die Lagerung oder Präsentation von Waren. Zur Büronutzung werden z. B. auch Labors und Praxen gezählt. Büro und Geschäftshaus Oberbegriff für Gebäude mit Büros, Praxen, Läden und/oder Gastgewerbe. Dachgeschoss Geschoss, das ganz oder teilweise durch eine geneigte Dachfläche begrenzt wird. Doppelhaus Kombinationen zweier Häuser (im engeren Sinn: Ein /Dreifamilienhäuser, im Sinne des Marktberichtes: Einfamilienhäuser ohne Einliegerwohnung), die beide einseitig auf eine gemeinsame seitliche Grundstücksgrenze oder Nutzungsgrenze (bei Wohnungs / Teileigentum) gebaut sind. Die spiegelbildliche Ausführung der beiden Häuser ist üblich, aber nicht Bedingung. Auch Versprünge sind zulässig. Der Raum zwischen Haus und der anderen Grundstücks bzw. Nutzungsgrenze darf nicht mit Nebengebäuden, z. B. Garagen zugebaut sein. Zur Vermeidung von Missverständnissen werden die einzelnen Häuser als halbe Doppelhäuser bezeichnet (auch wenn die halben Doppelhäuser natürlich ganze Häuser sind) und die Kombination zweier zusammengehöriger halber Doppelhäuser als Doppelhaus. Dreifamilienhaus Wohnhäuser mit drei Wohnungen. Nach 45 Abs. HBauO müssen in Häusern mit mehr als zwei Wohnungen alle Wohnungen abgeschlossen sein. Eigentumswohnung. Wohnung in einem Haus mit mehr als einer Nutzungseinheit jeder Rechtsform des Wohnungseigentums, des Wohnungserbbaurechts oder des Dauerwohnrechts nach WEG, sowie nicht nach WEG aufgeteiltes Bruchteils eigentum in Verbindung mit einer Wohnung. Teileigentum an zugehörigen Stellplätzen wird hier miterfasst.. Auch als Oberbegriff zusammenfassend mit Teileigentum. Einfamilienhaus Einfamilienhäuser ohne Einliegerwohnung sind Wohnhäuser mit genau einer Wohnung. Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung sind Wohnhäuser mit zwei Wohnungen, von denen mindestens eine nicht abgeschlossen ist. Im weiteren Sinne steht der Begriff Einfamilienhaus auch synonym für den individuellen Wohnungsbau allgemein, also für Ein bis Dreifamilienhäuser, auch mit teilgewerblicher Nutzung. Einliegerwohnung kleinere Wohnung in einem Haus mit zwei Wohnungen, von denen mindestens eine Wohnung nicht abgeschlossen ist. Einzelhaus, auch freistehendes Haus Haus, das nicht an die Grundstücksgrenze, Nutzungsgrenze oder andere Häuser angebaut ist. Lediglich zu einer Seite darf der Raum zwischen Haus und Grundstücksgrenze mit Nebengebäuden, z. B. Garagen zugebaut sein. Zu unterscheiden von den o.g. Definitionen sind die baurechtlichen Begriffe des Einzelhauses, Doppelhauses und der Hausgruppen im Sinne des Abs. BauN VO. Hierbei handelt es sich um Baukörper ( der Begriff Gebäude im Verordnungstext ist hier irreführend ) von bis zu 50 m Länge, die mehrere Gebäude umfassen können und die nach ihrer Stellung zu den Grenzen der Baugrund stücke differenziert werden. Eine in Wohnungseigentum aufgeteilte Reihenhauszeile ist z. B. im Sinne des Abs. BauNVO ein Einzelhaus. Erbbaurecht auf einem eigenen Grundbuchblatt eingetragenes so genanntes grundstücks gleiches Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu besitzen und das zugehörige Grundstück zu nutzen. Ertragsfaktor Verhältnis des Kaufpreises zur Jahresnettokaltmiete. Erwerbsgartenbau landwirtschaftlicher Anbau von Obst, Blumen oder Gemüse (ohne Feldgemüse) sowie Baumschulen. Feingemüseland Gartenland, das sich zum Anbau von Feingemüse (Gemüse mit hohem Personaleinsatz und ohne schwere Maschinen zur Vermarktung im erntefrischen Zustand) eignet. 4 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

117 Feuerversicherungswert 94 Neuherstellungskosten zu Hamburger Preisen von 94. Durch entsprechende Fortschreibung mit Hilfe der Hamburger > Baupreisindices erhält man die Neuherstellungskosten in Hamburg zum Wertermittlungsstichtag. Funktionsfläche ist nach DIN 77 die Grundfläche von Technikräumen wie für Heizung, Lüftung, Installation. Gartenhofhaus Haus (im engeren Sinn: Ein/Dreifamilienhaus), das zusammen mit den Nachbarhäusern, Nebengebäuden und geschosshohen Mauern seinen Garten in einem Gartenhof umschließt. Offene Vorgärten sind zulässig. Gartenhofhäuser können zwar auch untypische Reihenhäuser oder Kettenhäuser sein, sie werden aber immer als Gartenhofhaus bezeichnet. Gartenland. Fläche für den Erwerbsgartenbau.. Kleingartenfläche im Sinne des Bundeskleingartengesetzes. 3. Freizeitgartenfläche (vom Eigentümer nutzbare Gartenfläche ohne Zusammenhang mit seiner Wohnung). 4. Hausgarten. Hausgärten zählen mit zum Bauland. Als erweiterten Hausgarten bezeichnet der Gutachterausschuss Flächen, die zwar räumlich im Zusammenhang mit einem Baugrundstück stehen, aber das Maß eines Hausgartens deutlich übersteigen und daher nur extensiv genutzt werden können, z. B. als Obstwiese. Diese Flächen werden nicht dem Bauland zugerechnet. Gebäude selbstständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen. ( Abs. 3 HBauO) Geringstland landwirtschaftliche Fläche, die keine gewinnorientierte Bewirtschaftung zulässt, z. B. Böschungen, Heide, Moor. Geschäftshaus Gebäude mit Läden oder Einzelhandels geschäften auf einem oder mehreren Geschossen. Geschoss umfasst alle Räume eines Gebäudes auf gleicher Ebene einschließlich der darüber liegenden Decke. Umfassungswände können ganz oder teilweise fehlen wie z. B. bei Garagenoder Luftgeschossen. Ein fehlender oberer Abschluss löst die Geschosseigenschaft auf: Das Atrium eines Atriumhauses ist beispielsweise kein Geschoss und zählt nicht zur Geschossfläche. Ebenso sind Flach dächer mit Brüstungen, die nur nicht überdachte Stellplätze enthalten, keine (Garagen) Geschosse, sondern Parkpaletten. Durch Glasdächer überdachte Räume, z. B. überdachte Innenhöfe und Wintergärten auf Dachterrassen, zählen jedoch zu den Geschossen und zur Geschossfläche. Innerhalb des Gebäudes müssen sich Geschosse nicht über die gesamte Gebäudegrundfläche erstrecken, z. B. bei Galerie oder anderen Zwischengeschossen. Keine Geschosse sind geschossartige Einbauten wie Arbeitsbühnen oder Installationsebenen. Die lichte Höhe spielt für die Geschoss eigenschaft keine Rolle. Besteht ein Gebäude aus mehreren Baukörpern, so werden die Geschosse für jeden Baukörper gesondert gezählt. Geschossfläche Zur Berechnung der Geschossfläche als Maß der Nutzungsintensität für die Bodenwertermittlung wird die Definition des 0 Abs. der BauN VO in der Fassung der Änderungsverordnung vom verwendet. Sie wird daher als Geschossfläche 86 (GF86) bezeichnet. Der Zusatz 86 ist unbedingt notwendig zur Kennzeichnung der zugrunde gelegten Definition. Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände sind mitzurechnen. Die Geschossflächendefinition des 0 Abs. 3 BauNVO in der aktuellen Fassung vom wird in der Bodenwertermittlung nicht verwendet, weil diese Geschossflächendefinition abhängig vom jeweiligen Bebauungsplan ist und regelmäßig die Aufenthaltsräume in Dachgeschossen usw. unberücksichtigt lässt. Die Beibehaltung der GF in der alten Definition dient auch der Kontinuität in der Wertermittlung und der Vergleichbarkeit heutiger Werte mit früheren. Bei der Beurteilung von Bebauungsmöglichkeiten im Bereich neuerer Bebauungspläne ist der Definitionsunterschied zwischen der nach dem Bebauungsplan zulässigen GF90 und der für den Bodenwert entscheidenden realisierbaren GF86 zu beachten und zu berücksichtigen. Für Vollgeschosse entspricht die GF86 der GF90. Hinzu kommt dann noch die GF86 in NichtVollgeschossen. Geschossflächenzahl Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 5

118 Geschosswohnungsbau Mehrfamilienhäuser, Wohnhäuser in Geschossbauweise, d.h. mit in der Regel mindestens zwei Obergeschossen und mindestens vier Wohnungen, die durch ein gemeinsames Treppenhaus erschlossen werden. Gewerbe. Oberbegriff für jede Art von Erwerbstätigkeit, auch freiberuflicher Tätigkeit.. Klassisches Gewerbe bezeichnet Gewerbe mit einem hohen Flächenverbrauch pro Arbeitsplatz und in der Regel hohen Traglasten für Maschinen und Waren. Im Grundstücksmarktbericht fallen hierunter insbesondere Lager und Produktionsgebäude. Ein geringer Büro und Ladenanteil (bis ca. 5% der Nutzfläche) ist dabei normal. Grabeland landwirtschaftliche Fläche, die kleinteilig mit einjährigen Pflanzen wie Blumen und Gemüse bebaut wird. Eine Bebauung oder Bepflanzung mit mehr jährigen Pflanzen (z. B. Obstbäumen) ist nicht zulässig. Grundfläche. Gebäudegrundfläche, vom Gebäude bebaute Fläche. Bei Auskragungen in den Obergeschossen gilt der projizierte Gebäudeumriss.. Grundfläche eines Geschosses oder eines Raumes, siehe BGF. 3. Versiegelte Fläche eines Grundstücks, siehe 9 BauNVO. Grundstück. Selbstständig nutz und handelbare Immobilie, auch Eigentumswohnung oder Erbbaurecht.. Wie. ohne Eigentumswohnung und Erbbaurecht. 3. Unbebautes Grundstück. Grundstücksfläche Grundfläche des Grundstücks laut Angabe im Liegenschaftskataster. Gutachterausschuss Der Gutachterausschuss besteht aus dem Vorsitzenden, einem Stellvertreter und z. Zt. 4 weiteren ehrenamtlichen Mitgliedern aus verschiedenen Immobilienberufen (Stand Juli 007): 5 Architekten 8 Makler 3 Fachwirte der Grundstücksoder Wohnungswirtschaft 4 Kaufleute Landwirte Volks und Betriebswirt 5 Geschäftsführer, Syndizi 5 Ingenieure der Fachrichtung Bau 6 Dipl.Sachverständige Sozialwissenschaftler Wohnungsmarktforscher. Hinzu kommen gemäß 9 Absatz 3 BauGB Finanzbeamte, die an der Ermittlung der Bodenrichtwerte mitwirken. Der Vorsitzende und sein Stellvertreter müssen Beamte der Hansestadt sein, der Vorsitzende muss die Befähigung zum Richteramt oder zum höheren allgemeinen Verwaltungsdienst besitzen. Alle Mitglieder des Gutachterausschusses werden in der Regel auf vier Jahre vom Senat bestellt. Sie sind unabhängig, an Weisungen nicht gebunden und zur strengen Neutralität und Objek tivität verpflichtet. Der Gutachterausschuss bedient sich einer Geschäftsstelle, die fachlich der ausschließlichen Aufsicht und Weisungsbefugnis des Gutachterausschusses unterstellt ist. Die Geschäftsstelle bereitet die Gutachten vor, ermittelt die Grundlagen für die Fortschreibung der Bodenrichtwerte und leitet die für die Wertermittlung wesentlichen Daten ab. Sie hat auch den hier vorliegenden Grundstücksmarktbericht erarbeitet. Haus beheizbares Gebäude, das dem Wohnen und / oder Arbeiten von Menschen dient. Hausgruppe Gruppenhäuser bzw. Häuser in Hausgruppen sind. im rechtlichen Sinne identisch mit Reihenhäusern ( Abs. BauNVO),. im engeren Sinne untypische Reihenhäuser, z. B. Reihen Bungalows, 3. im weiteren Sinne untypische Reihenhäuser und andere Sonderbauformen wie z. B. Gartenhofhäuser oder Kettenhäuser. Mit Gh wurden ab 973 bis 980 Bodenrichtwerte für Gruppenhäuser (wohl in der 3. Bedeutung) gekennzeichnet. Ab 98 steht das Kürzel für Gartenhofhäuser. Wegen seiner unklaren Bedeutung sollte der Begriff Gruppenhaus bzw. Hausgruppe vermieden werden. Hochparterre Geschoss über dem Souterrain, d. h. der Boden liegt im Mittel mindestens,40 m über der Geländeoberfläche. Individueller Wohnungsbau Wohnhäuser mit höchstens 3 Wohnungen. Gegensatz: Geschosswohnungsbau. 6 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

119 Industrie Gewerbe, das mit erheblichen Belästigungen verbunden ist und daher auf einen Standort im planungsrechtlich als Industriegebiet ausgewiesenen Baugebiet oder im Außenbereich angewiesen ist. Kaufpreissammlung Wesentliche Erkenntnisquelle des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle ist die dort geführte Kaufpreissammlung. Nach 95 BauGB besteht für Notare die Pflicht, von allen Grundstückskaufverträgen u. Ä. eine Ausfertigung zur Kaufpreissammlung zu übersenden. Es kann davon ausgegangen werden, dass dieser Pflicht im Allgemeinen Folge geleistet wird. Die Geschäftsstelle holt darüber hinaus auf der Grundlage des 97 BauGB weitere Informatio nen zu den Kauffällen ein, so dass der Gutachterausschuss einen bestmöglichen Einblick in den Grundstücksmarkt erhält. Die so erlangten Daten dienen sowohl als Grundlage bei der Ermittlung von Grundstückswer ten als auch zur Ableitung von Grundlagendaten entsprechend den 8 der Wertermitt lungsverordnung (WertV) vom 6. Dezember 988 (BGBl. I Seite 09). Kellergeschoss Geschoss, dessen Fußboden unter der Geländeoberfläche liegt und dessen Deckenoberkante im Mittel höchstens,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt ( Abs.5 HBauO). Kettenhäuser sind Häuser (im engeren Sinn: Ein / Dreifamilienhäuser), die. wie ein Einzelhaus mit Abständen zu den seitlichen Grundstücks bzw. Nutzungsgrenzen gebaut sind, wobei der Raum zwischen dem Haus und beiden Grundstücks bzw. Nutzungsgrenzen mit Nebengebäuden, z. B. Garagen zugebaut ist, oder. wie ein halbes Doppelhaus einseitig auf eine seitliche Grundstücks bzw. Nutzungsgrenze gebaut sind, an der sich das Nach bar haus anschließt, wobei der Raum zwischen dem Haus und der anderen Grundstücks bzw. Nutzungsgrenze mit Nebengebäuden, z. B. Garagen zugebaut ist, oder 3. als Sonderbauform einseitig auf eine seitliche Grundstücks bzw. Nutzungsgrenze gebaut sind, an der sich nicht das Nachbarhaus selbst, sondern ein Nebengebäude des Nachbarhauses anschließt, wobei der Raum zwischen dem Haus und der anderen Grundstücks bzw. Nutzungsgrenze mit Nebengebäuden, z. B. Garagen zugebaut ist. Kettenhäuser setzen mindestens drei solcher Häuser voraus, von denen die Endhäuser auch einseitig freistehend sein können. Konstruktionsfläche ist nach DIN 77 die Grundfläche von konstruktiven Bauteilen des Gebäudes, also insbesondere der Innenund Außen wände. Laden gewerbliche Nutzung mit hoher Kundenaffinität, in der Regel ebenerdig mit Schaufenster, z. B. Einzelhandel, Dienstleistungen wie Frisöre usw., Schalterhallen von Banken, Gastronomie u. Ä. Zum Laden zählen nicht nur die Verkaufsfläche, sondern auch die zugehörigen Büro und Sozialräume sowie Verkaufslager. Lageklasse Die Preisspiegel sind in fünf Lageklassen eingeteilt, die nach den Bodenrichtwerten für Standardgrundstücke abgegrenzt sind. Die oberste Lage klasse umfasst die Gebiete mit den obersten 0 % der Richtwerte, die zweitoberste Lageklasse umfasst das obere Drittel ohne die obersten 0 % der Richtwerte, die mittlere Lageklasse umfasst das mittlere Drittel der Richtwerte, die zweitunterste Lageklasse umfasst das untere Drittel ohne die untersten 0 % und die unterste Lage klasse umfasst die Gebiete mit den niedrigsten 0 % der Richtwerte. Durch diese Definition soll gewährleistet werden, dass die Lageklassen zu jedem Stichtag nach gleichen Kriterien abgegrenzt werden und in jeder Lage klasse nach Möglichkeit genügend Kauffälle vorhanden sind, um den Preis spiegel zu füllen. Zur Abgrenzung aufgrund der Bodenrichtwerte zum..004 siehe das Experteninfo. Die in den Indexreihen für Einfamilienhaus bauplätze angeführte ländliche Lage bezeichnet die Vier und Marschlande, die ländlichen Stadtteile im Süderelberaum und FinkenwerderSüd. EXPERTENINFO Abgrenzung der Lageklassen Lageklassen allgemein Abgegrenzt nach den Bodenrichtwerten für Standardgrundstücke einer Grundstücksart Schlechte Lage: unterste 0 % der Richtwerte Mäßige Lage: unteres Drittel der Richtwerte ohne die untersten 0 % Mittlere Lage: mittleres Drittel der Richtwerte Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 7

120 Gute Lage: oberes Drittel der Richtwerte ohne die obersten 0 % Bevorzugte Lage: oberste 0 % der Richtwerte Lageklassen für Einfamilienhäuser (inkl. Reihenhäuser usw.) Abgegrenzt nach den Bodenrichtwerten für 000 m² große freistehende Einfamilienhausbauplätze zum Stand Schlechte Lage: bis 40 /m² Mäßige Lage: über 40 /m² bis 90 /m² Mittlere Lage: über 90 /m² bis 39 /m² Gute Lage: über 39 /m² bis 390 /m² Bevorzugte Lage: über 390 /m² Lageklassen für Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen Abgegrenzt nach den Bodenrichtwerten für Mehrfamilienhausbauplätze mit einer GFZ86 von,0 zum Stand..004 Schlechte Lage: bis 64 /m² Mäßige Lage: über 64 /m² bis 35 /m² Mittlere Lage: über 35 /m² bis 409 /m² Gute Lage: über 409 /m² bis 60 /m² Bevorzugte Lage: über 60 /m² Landwirtschaftliche Fläche Fläche, die land oder forstwirtschaftlich oder in vergleichbarer Weise (Pferdehaltung, Gehölz, Ökotop) genutzt wird oder werden kann. Liegenschaftszinssatz Zinssatz, mit dem sich eine Immobilieninvestition durch ihre (Miet)Erträge unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten, der Abschreibung und der allgemeinen Preisentwicklung real verzinst. Entscheidender Rechenparameter im Ertragswertverfahren ( 50 WertV). Mehrfamilienhaus Wohnhaus mit mindestens vier Wohnungen. Mietfläche. Vermietete bzw. vermietbare Fläche.. Der Miet bzw. Betriebskostenberechnung zugrunde gelegte Quadratmeterzahl (Wohnfläche, gewerbliche Nutzfläche, sonstige Nutzfläche). Nettogrundfläche Bruttogrundfläche (BGF) abzüglich der Konstruktionsfläche. Siehe DIN 77. Sie gliedert sich weiter auf in Funktionsfläche, Verkehrsfläche und Nutzfläche. Nettokaltmiete Miete ohne Bestandteile oder Umlagen für Heizung und andere Betriebskosten. Neubau Gebäude, dessen Baujahr im Kalenderjahr des Kaufabschlusses oder in den beiden Jahren davor liegt. Nebenflächen. Flächen, die zu einer Wohnung gehören, aber nicht in die Wohnflächenberechnung einfließen, z. B. Kellerräume, Garagen usw.. Flächen, die zu einem Grundstück gehören, aber räumlich getrennt liegen, z. B. Stellplätze. Nutzfläche. Im Sinne der DIN 77 der Teil der BGF, der nicht auf Konstruktions, Funktions oder Verkehrsflächen entfällt.. Gewerbliche Nutzfläche: Nutzfläche, die gewerblichen Zwecken dient. 3. Sonstige Nutzfläche: Fläche von Nebenflächen, die weder zur Wohn noch zur gewerblichen Nutzfläche zählen. Obergeschoss Geschoss oberhalb des Erdgeschosses bzw. Hochparterres. Obstanbaufläche landwirtschaftliche Fläche zum Anbau von Obst mit oder ohne Baumbestand. Die Preisangaben enthalten ggfs. Anteile für den Baumbestand. Ödland = veraltete Bezeichnung für Abbauland. Nicht zu verwechseln mit Brache. Pfeifenstiel Schmale pfeifenstielartige Zuwegung zu einem Grundstück, das nicht unmittelbar an der Straße gelegen ist. Der Pfeifenstiel steht normalerweise im Alleineigentum des Pfeifenkopf Grundstücks.Es ist jedoch auch möglich, dass ein Pfeifenstiel bis zu vier rückwärtige Grundstücke erschließt. Die Pfeifenstielfläche wird immer (anteilig) zur Grundstücksfläche gezählt. Produktionsgebäude Oberbegriff für Werkstätten, Werkhallen, Maschinenhäuser usw. 8 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

121 Reihenhaus Haus (im engeren Sinn: Einfamilienhaus mit einer Wohnung), das einseitig (Endreihenhaus) bzw. beidseitig (Mittelreihenhaus) auf die seitlichen Grundstücks bzw. Nutzungsgrenzen gebaut ist, so dass sich Zeilen von mindestens drei Häusern und bis zu 50 Meter Länge ergeben. Versprünge in den Zeilen oder sogar von Haus zu Haus sind unschädlich. Eine einheitliche Ausführung ist die Regel, aber nicht Bedingung. Eine schmale und mehrgeschossige Ausführung ist ebenfalls die Regel, aber nicht Bedingung, so können z. B. auch drei oder mehr Winkelbungalows eine Reihenhauszeile bilden. Rohbauland Fläche, die planungsrechtlich als Bauland ausgewiesen ist, jedoch nicht bebaut werden kann, weil (noch) die Erschließung und / oder eine Bodenordnung zur Schaffung verwertbarer Bauplätze fehlt. Selbstständiges Bauland Bauplatz. Siedlungshaus Siedlungshäuser wurden für minderbemittelte Familien gebaut, die sich aus dem Grundstück selbst versorgen können sollten. Die Gebäude sind daher eher klein (ca m² Wfl. auf ½ Geschossen), verfügen aber über Nebengebäude wie Kleintierställe und ein relativ tiefes Grundstück. Siedlungshäuser werden im Grundstücksmarktbericht wie normale Einfamilienhäuser behandelt. Siel Abwasserkanal. Preise für unbesielte Bauplätze werden zur Vergleichbarkeit um die Sielbaubeiträge ergänzt. Sonstige Grundstücke Bei den in Kapitel angeführten sonstigen Flächen handelt es sich um unbebaute Grundstücke, die weder zur Bebauung mit Gebäuden noch landwirtschaftlich zu nutzen sind: Abbauland für Kiesgruben u. Ä., Freizeitgärten / Grabeland, erweiterte Hausgärten, Dauerkleingärten, sonstige private Grünflächen, Sportanlagen, Wasserflächen, Verkehrsflächen usw. Bei der in Kapitel. und 4. angeführten sonstigen Wohnnutzung handelt es sich um Wochenendhäuser, Ferienhäuser, Gartenlauben, Wohnungen zugeordnete Garagen und Stellplätze und nicht näher bestimmte Wohnhäuser. Bei den in Kapitel. angeführten sonstigen Gebäuden und den in Kapitel 4. angeführten sonstigen Baugrundstücken handelt es sich um bebaute Grundstücke des Gemeinbedarfs (z. B. Schulen), Sportanlagen, sonstige nicht klassifizierte Nutzungen (z. B. Kino, Theater, Parkhäuser) und nicht näher bestimmte Gebäude. Auf eine detaillierte Darstellung wird in diesem Bericht verzichtet. SouterrainGeschoss liegt mindestens teilweise unter der Geländeoberfläche und ragt im Mittel mehr als,40 m über die Geländeoberfläche hinaus ( Abs.4 Nr. HBauO). Staffelgeschoss Geschoss, das gegenüber dem darunter liegenden Geschoss in mindestens einer Außenwand wenigstens teilweise zurückspringt. Stellplatz Fläche zum Abstellen eines PKW, entweder offen oder in einem Carport oder in einer Sammelgarage (Tiefgarage oder Hochgarage). Als Tiefgaragenstellplatz auch häufig Gegenstand eines Teileigentums. Stellplätze und Einzelgaragen im Zusammenhang mit Eigentumswohnungen, Reihenhäusern usw. werden mit diesen immer als eine Einheit behandelt. Teileigentum Sondereigentum nach WEG für Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen, z. B. Tiefgaragenstellplätze oder Läden. Teileigentum an Stellplätzen, die zusammen mit einer Eigentumswohnung verkauft werden, wird mit dieser zusammen als eine wirtschaftliche Einheit behandelt. Unbebautes Grundstück. Bauplatz.. Oberbegriff für Bauland, landwirtschaftliche Flächen und sonstige nicht bebaubare Flächen. Ein Grundstück gilt hier auch dann als unbebaut, wenn eine vorhandene Bebauung keinen oder nur einen geringen Wert im Verhältnis zum Gesamtwert besitzt oder wenn die bestehende Bausubstanz im Zuge einer Neubebauung abgebrochen wird. Ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse Z. B. Notverkauf, Zukauf zu Arrondierungszwecken, Verkauf zwischen Verwandten, übersteigertes persönliches Interesse (Liebhaberpreis). Preise, die durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst sind, werden als Vergleichspreise nicht berücksichtigt. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 9

122 Unland Fläche, die keine landwirtschaftliche Nutzung zulässt, z. B. Sanddünen, Watt, Felsen. Unselbstständiges Bauland Bauland, das nicht selbstständig nutzbar ist, sondern nur im Zusammenhang mit einem Nachbargrundstück. Hierbei handelt es sich meistens um Teilflächen eines bereits baulich genutzten Grundstücks, die zu Arrondierungszwecken von einem Nachbar angekauft werden. Wenn die Fläche isoliert ist, handelt es sich nicht um Bauland, sondern um Rohbauland. Untergeschoss Geschoss unter dem untersten Vollgeschoss, also alle Kellergeschosse sowie SouterrainGeschosse, die nicht selbst Vollgeschoss sind. Verkehrsfläche. Fläche für Verkehrsanlagen, z. B. Straßen, Bahntrassen.. Flächen, die der inneren Erschließung von Gebäuden, Wohnungen usw. dienen, z. B. Flure, Treppenhäuser Villa Historische Stadtvillen sind bis 3½geschossige Altbauten, die ursprünglich als Wohnhaus für eine begüterte Familie mit entsprechend groß zügiger Raumausstattung (mind. 50 m² Wfl.) gebaut wurden und heute tlw. entsprechend, tlw. auch von bis 4 Familien genutzt werden. Tlw. werden diese Stadtvillen auch als Büros/Praxen genutzt. Sie werden dem individuellen Wohnungsbau zugerechnet. Landvillen wurden und werden ebenfalls für eine begüterte (Groß)Familie mit entsprechend großzügiger Raumausstattung (mind m² Wfl.) gebaut und verfügen darüber hinaus über ein ebenfalls großzügiges, häufig parkartig angelegtes Grundstück (mind. 500 m²). NeubauStadtvillen sind ½ bis 3geschossige Neubauten, die sich in eine offene Ein bis Zweifamilienhausbebauung einfügen sollen, aber ein wesentlich größeres Bauvolumen und in der Regel 3 bis 6 Wohnungen, oft Eigentumswohnungen, aufweisen. Sie gelten dann als Mehrfamilienhäuser. Vollgeschoss oberirdisches oder SouterrainGeschoss mit einer lichten Höhe von mindestens,30 m, es sei denn, es handelt sich um ein Dachgeschoss oder ein oberstes Geschoss eines Gebäudes mit Staffelgeschossen, das auf mindestens einem Drittel der (hochprojizierten) Grundfläche des darunter liegenden Geschosses eine lichte Höhe von weniger als,30 m hat oder nach oben nicht abgeschlossen ist. ( Abs.4 HBauO) Wald größere Ansammlung von Bäumen, auch Gehölz. Eine forstwirtschaftliche Nutzung ist nicht erforderlich. Die Preise für Wald enthalten ggfs. auch geringe Preisanteile für den Baumbestand. Wohnfläche zum Wohnen bestimmte Fläche, berechnet nach der Wohnflächenverordnung. Wohnung Eine abgeschlossene Wohnung ist eine Mehrzahl von Räumen, die dem Wohnen von Menschen dient und die Anforderungen von 45 HBauO erfüllt. Abgeschlossen bedeutet, dass die Wohnung durch Wände, Türen usw. von anderen Gebäudeteilen, die nicht zur Wohnung gehören, so abgegrenzt ist, dass alle Räume der Wohnung zugänglich sind, ohne die Wohnung zu verlassen, und dass keine Gebäude teile, die nicht zur Wohnung gehören, nur durch die Wohnung zugänglich sind. Nicht abgeschlossene Wohnungen sollten immer als solche bezeichnet werden, da im Geschäftsverkehr mit dem Begriff Wohnung abgeschlossene Wohnungen assoziiert werden. Ebenso sollte ausdrücklich darauf hingewiesen werden, wenn außerhalb der abgeschlossenen Wohnung(en) noch einzelne Wohnräume (z. B. im Dachoder Kellergeschoss) existieren, die zusammen mit einer Wohnung genutzt werden, aber nicht Bestandteil der abgeschlossenen Wohnung sind. Die Nutzung einzelner Räume zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken ist nicht ausgeschlossen, solange die Wohn nutzung in der Wohnung überwiegt. Wohnhaus Haus, das vorwiegend dem Wohnen dient. Die gewerbliche Nutzfläche beträgt in der Regel maximal 0 %, die Wohnfläche mindestens 80 % der gesamten Wohn/Nutzfläche. Wohnungseigentum Sondereigentum an einer Wohnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Siehe auch Eigentumswohnung und Teileigentum. Wohnungserbbaurecht wie Wohnungseigentum, nur dass das Gebäude als Erbbaurecht auf fremdem Grund steht. Zweifamilienhaus Wohnhaus mit zwei Wohnungen, die beide in sich abgeschlossen sind. 0 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 007

123 Karte der Stadtteile (vor der Gebietsreform. März 008) Wohnflächen Gewerbeflächen

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125 Für das Hamburger Umland sind folgende Gutachterausschüsse zuständig: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Lüneburg Geschäftsstelle für den Bereich der Landkreise Harburg und Lüneburg GLL Lüneburg AdolphKolpingStraße 337 Lüneburg Telefon: Telefax: gag@glllg.niedersachsen.de Gutachterausschuss für Grundstückswerte Otterndorf Geschäftsstelle für den Bereich des Landkreises Stade GLL Otterndorf Katasteramt Stade Am Sande 4 b 68 Stade Telefon: Telefax: gag@gllott.niedersachsen.de Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Pinneberg Langelohe Elmshorn Telefon: Telefax: gutachterausschuss@kaelmshorn.landsh.de Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Segeberg Hamburger Str. 30, 3795 Bad Segeberg Telefon: Telefax: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Stormarn Mommsenstr Bad Oldesloe Telefon: Telefax: s.leutelt@kreisstormarn.de Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg Brolingstr. 53 b d 3554 Lübeck Telefon: oder 406 Telefax: gutachterausschuss@kaluebeck.landsh.de Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Niedersachsen Postfach 09, 600 Oldenburg GLL Oldenburg Dezernat 6 Stau 3 6 Oldenburg Telefon: oder 53 Telefax: oga@gllol.niedersachsen.de siehe auch: