Mehrfamilienhäuser als Smart-Buildings

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1 Mehrfamilienhäuser als Smart-Buildings Durch die Verschärfung der Energieeinsparverordnung (EnEV) werden Lösungen zur smarten Gebäudeautomatisierung auch für Mehrfamilienhäuser zunehmend interessant, denn durch die Kombination aus effizienter Energieerzeugung und optimiertem Verbrauchsverhalten lassen sich in Liegenschaften mit mehreren Wohneinheiten durchschnittlich 25 Prozent Heizenergie einsparen. Dadurch kann bei Neubauten und Sanierungsprojekten ein Großteil der verschärften EnEV-Anforderungen zur zusätzlichen Reduzierung des Primärenergiebedarfs abgedeckt werden. In Deutschland gibt es über 18 Millionen zentral beheizte Mehrfamilienhäuser, die wenigsten davon sind heute schon intelligent steuerbar. Hierin liegt ein riesiges Einsparpotenzial, sagt Christoph Lüthe, Geschäftsführer von ista Deutschland. Der Essener Energiedienstleister berät die Wohnungswirtschaft auf dem Weg hin zum intelligenten Mehrfamilienhaus. Christoph Lüthe im Interview zum Konzept ista Smart Building und zum beiderseitigen Vorteil von Vermieter und Mieter. Worum geht es beim Thema Smart Building? Christoph Lüthe: Es gibt immer mehr Möglichkeiten, die Energieeffizienz, die Sicherheit oder die Betriebsabläufe in Gebäuden durch den Einsatz digitaler Lösungen zu verbessern. Darüber hinaus macht sich der demographische Wandel zunehmend bemerkbar: Immer mehr ältere Bewohner sind im Alltag auf Unterstützung angewiesen, daher wächst die Nachfrage nach digitalen Assistenzsystemen, die ihnen ermöglichen, länger selbstbestimmt in ihrer Wohnung leben zu können, anstatt beispielsweise in ein Seniorenheim zu ziehen. Christoph Lüthe ist Chef des gesamten Sales-Bereichs von ista in Deutschland, Österreich, der Schweiz sowie in Luxemburg. (Fotos: ista)

2 Heizkörper in seiner eigenen Wohnung steuern, der Wärmeerzeuger im Keller arbeitet aber unabhängig davon weiter und erzeugt so Energie, die eventuell gar nicht benötigt wird. Um die Energiepotenziale eines Mehrfamilienhauses heben zu können, benötigen Sie aber eine individuell zu regelnde Steuerung des Wärmeerzeugers im Keller. Das heißt, zu jeder Tages- und Nachtzeit wird exakt so viel Wärme geliefert, wie im Gebäude tatsächlich benötigt wird. Über das Display in der Wohnung kann der Mieter seine Energiekosten beeinflussen und kleine Änderungen an seinem persönlichen Heizprofil vornehmen. Das alles erfordert eine umfassende Digitalisierung des jeweiligen Gebäudes. Der Informations- und Beratungsbedarf ist diesbezüglich hoch: Unsere Kunden aus der Wohnungswirtschaft fragen sich, wie sie diese neuen Themen schrittweise und wirtschaftlich in ihren Gebäuden umsetzen können. Wir sehen uns deshalb bei diesem Thema als Partner, der seine Kunden, d.h. Eigentümer und Vermieter, bei der Digitalisierung des Gebäudes kompetent berät und begleitet. Wie unterscheidet sich Ihr Ansatz von anderen? Wir haben grundsätzlich das gesamte Gebäude im Blick. Bisher gibt es zumeist private Smart Home-Lösungen. In diesen Fällen kauft sich der einzelne Mieter eine Lösung, die seinen Bedürfnissen entspricht und installiert diese in der Wohnung. Der Vermieter bekommt davon in den meisten Fällen gar nichts mit. Ebenso wenig gibt es dadurch Mehrwerte für das gesamte Gebäude. Auf welche Technologien setzen Sie? Gibt es Schnittstellen zu weiteren Anbietern? Bei der Technologie arbeiten wir mit unserer Partnerfirma, der Dr. Riedel Automatisierungstechnik GmbH, zusammen. Gemeinsam haben wir eine technische Plattform-Lösung entwickelt, die eine Vielzahl von Use Cases für Vermieter und Mieter beinhaltet. Die Lösung ist funkbasiert und arbeitet mit dem Funkstandard EnOcean, der herstellerübergreifend eingesetzt wird. Daher können Geräte verschiedener Hersteller in das System eingebunden werden. Der Mieter selbst erhält ein Display, das in seiner Wohnung montiert ist. Darauf kann er sein persönliches Heizprofil erstellen und die eingebundenen Geräte in seiner Wohnung sowie die Heizung nach seinen Bedürfnissen automatisch steuern. Das alles funktioniert natürlich auch von unterwegs über das Smartphone. Für den Vermieter kommt hinzu, dass die Lösung in bereits installierte wohnungswirtschaftliche Software eingebunden werden kann. Beispielsweise besteht eine Schnittstelle zur Software von Aareon, dem Marktführer für wohnungswirtschaftliche Betriebssysteme in Deutschland. Wir haben uns daher überlegt, die Wohnungswirtschaft bei neuen Lösungen und neuen Geschäftsmodellen zu beraten, die für das gesamte Gebäude, inklusive aller Wohnungen, funktionieren. Ein gutes Beispiel ist das Heizen: Der Mieter kann mit einer privaten Lösung zwar die

3 Datenschutz und Datensicherheit haben bei uns oberste Priorität. Christoph Lüthe, Geschäftsführer ista Deutschland Wie funktioniert das im Alltag für Vermieter und Mieter? Über das Display der Lösung in der Wohnung sieht der Mieter genau, wie viel Energie er verbraucht. Die Transparenz über den eigenen Verbrauch wird dadurch maßgeblich erhöht. Gleichzeitig sorgen Sensoren in der Wohnung für eine bedarfsgerechte Beheizung der einzelnen Räume. Darüber hinaus kann der Nutzer seine Heizung und weitere Geräte aktiv steuern oder automatisieren. Beispielsweise erkennt die Lösung offene Fenster oder direkte Sonneneinstrahlung selbstständig und passt die Heizkörpertemperatur in diesen Fällen automatisch an. Der Vermieter profitiert erstens durch die Steigerung der Energieeffizienz, die das Gebäude unter energetischen Gesichtspunkten und damit auf dem Immobilienmarkt stark aufwertet. Zweitens werden die Kommunikation und damit die Betriebsabläufe zwischen Vermieter und Mieter deutlich verbessert. Beispielsweise können Mieter über das Display Schäden in der Wohnung direkt an den Vermieter melden. Der Vermieter kann entsprechende Nachrichten automatisch an einen Mitarbeiter oder externen Dienstleister weiterleiten, um z.b. Reparaturarbeiten zu beauftragen. Auch die Terminabstimmung kann Zeit sparend über das Display erfolgen. Wie hoch ist der technische Aufwand? Ein geringer Installations- und Wartungsaufwand sowie eine hohe Wirtschaftlichkeit sind wesentliche Erfolgsfaktoren. Der Zeitaufwand für die Installation beträgt pro Wohnung circa ein bis zwei Stunden, inklusive der Schulung des Mieters. Das liegt u.a. daran, dass die eingesetzten Geräte Transparenz von Verbrauchsdaten ista ist eines der weltweit führenden Unternehmen bei der Verbesserung der Energieeffizienz im Gebäudebereich. Das Unternehmen hat sich dafür auf das Submetering spezialisiert, also auf die individuelle Erfassung, Abrechnung und transparente Visualisierung von Verbrauchsdaten für Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Immobilien. Als Grundlage dient ein Portfolio modernster Hardwarekomponenten zum Energiedatenmanagement. Dazu gehören funkbasierte Heizkostenverteiler, Wasserzähler, Wärmezähler sowie entsprechende Montagesysteme. EXTRA Das Unternehmen beschäftigt in 24 Ländern weltweit mehr als Menschen und unterstützt rund zwölf Millionen Nutzeinheiten (Wohnungen und Gewerbeimmobilien) bei der Einsparung wichtiger Ressourcen. Darüber hinaus leistet ista mit funkbasierten Rauchwarnmeldern sowie der Trinkwasseranalyse einen wesentlichen Beitrag zur Mietersicherheit erwirtschaftete die ista Gruppe einen Umsatz von 810,4 Mio. Euro. Mehr Informationen unter innerhalb der Wohnung per Funk kommunizieren, was die Installation extrem vereinfacht. Das führt dann auch dazu, dass die Kosten im Vergleich zu komplett kabelbasierten Angebote, wie z.b. KNX, gering sind. Wie steht s mit dem Datenschutz? Datenschutz und Datensicherheit haben bei uns oberste Priorität. Daher verwenden wir bewährte Sicherungssysteme, wie sie zum Beispiel auch beim Online-Banking eingesetzt werden.

4 Wichtig: Die persönlichen Daten und Energieprofile des Mieters sind ausschließlich für diesen sichtbar. Die Daten verlassen nicht das Gebäude. Können Sie das Thema Einsparpotenzial noch etwas konkretisieren? Durch die Kombination aus effizienter Energieerzeugung und optimiertem Verbrauchsverhalten lassen sich in Mehrfamilienhäusern durchschnittlich 25 Prozent Heizenergie einsparen. Der Verbraucher wird so zum Akteur der Energiewende und des Klimaschutzes. Im Vergleich zur Gebäudedämmung oder Modernisierung der Heiztechnik sind Smart Building-Lösungen wie die unsere nicht nur erheblich günstiger, sondern steigern auch den Wohnkomfort jedes einzelnen Mieters. Zudem erfüllt die Lösung die Kriterien der besten Energieeffizienzklasse nach DIN EN und deckt damit die verschärften EnEV-Anforderungen für Neubauten weitgehend ab. Smart Building ist also für Neubauten und grundlegende Sanierungen ebenso interessant wie für den Bestand. Vita Christoph Lüthe ist seit dem 1. November 2015 Chief Sales Officer (CSO) und Mitglied der Geschäftsführung von ista Deutschland. Er verantwortet den gesamten Sales-Bereich von ista in Deutschland, Österreich, der Schweiz sowie in Luxemburg. Zuvor betreute Christoph Lüthe als Mitglied der Geschäftsleitung und des Senior Management Teams den wohnungs wirtschaftlichen Bereich beim Kabelnetzbetreiber Unitymedia. Auch Absprachen bspw. zwecks Reparaturen oder Terminen können problemlos via Display von Mieter zu Vermieter vorgenommen werden. Wie sieht es mit dem weiteren Potenzial aus? Die Digitalisierung ist ein Megatrend, der die Art und Weise, wie wir wohnen, grundsätzlich verändert. Für die Wohnungswirtschaft liegt hierin eine riesige Chance, sich zukunftssicher und nachhaltig aufzustellen. Dazu braucht es Lösungen, die wirklichen Mehrwert zu vernünftigen Preisen bieten. Die Aufgabe ist zunächst, die richtigen Fragen zu stellen und gemeinsam mit den Kunden und deren Mietern Konzepte zu entwickeln, die das Mehrfamilienhaus smart und energieeffizient machen. Das Marktpotenzial dafür ist ebenso groß wie der Informationsbedarf bei Vermietern und Mietern. Beides gilt es durch überzeugende Konzepte und Produkte zusammenzubringen. Wichtig sind dabei Win-Win-Geschäftsmodelle für Vermieter und Mieter. Das gelingt nur, wenn die Mieter von dem Serviceangebot überzeugt sind.

5 Zeit, Geld und Nerven gespart: Immobilienverwalter setzen auf digitales Modernisierungs- und Instandhaltungsmanagement An der Digitalisierung kommt keiner vorbei, auch die Immobilienbranche nicht. Warum auch? Immerhin liegen in digitalen Prozessen erhebliche Potenziale, die insbesondere Verwaltern und Bestandshaltern großer Liegenschaften viel Zeit, Geld und Nerven sparen. Ein junges Berliner Unternehmen hat es sich darum zur Aufgabe gemacht, eine digitale Schnittstelle zwischen Immobilienverwaltung und Handwerk zu schaffen mit deutlichen und schnell spürbaren Mehrwerten für beide Seiten! Die Zahlen der Plattform können sich sehen lassen: Inzwischen wurden bereits mehr als Wohneinheiten akquiriert. Im Interview mit ImmobilienScout24 erklärt Nicholas Neerpasch, einer der beiden Gründer und Geschäftsführer der DOOZER Real Estate Systems GmbH, warum ihre Geschäftsidee funktioniert. Nicholas Neerpasch, einer der beiden Gründer und Geschäftsführer der DOOZER Real Estate Systems GmbH Herr Neerpasch, die Digitalisierung führt beispielsweise in der Automobilindustrie zu positiven Effekten. Ist sie auch für die Immobilienbranche von Vorteil? Auf jeden Fall! dafür gibt es inzwischen viele überzeugende Beispiele. Nicht nur innerbetrieblich können Verwalter von den Möglichkeiten der Digitalisierung profitieren auch im Tagesgeschäft mit externen Dienstleistern. Bestandshalter und Verwalter die beispielsweise Wohneinheiten oder mehr betreuen, leisten Unglaubliches! Stellen Sie sich nur mal vor, wie viele einzelne Aufgaben hier abzuarbeiten sind. Da müssen Unmengen an Leistungen ausgeschrieben, die Handwerksbetriebe gesucht, Vergleichsangebote eingeholt, die Leistungserbringung überwacht, abgenommen, kontrolliert und abgerechnet werden. Die Mitarbeiter wünschen sich händeringend Lösungen, die ihnen das Leben leichter machen. Wie sind Sie auf die Idee gekommen, Doozer zu entwickeln? Der Bedarf, die Prozesse in Immobilienverwaltungen zu verschlanken und einfacher zu gestalten, hat sich schon recht früh gezeigt. Bereits 2008 haben wir darum angefangen, entsprechende Abläufe mithilfe standardisierter

6 Objekt auswählen, Leistungen festlegen und Handwerker beauftragen in drei schnellen Schritten erledigen Sie, was per Fax, Telefon und Händedruck früher bis zu sechs Wochen dauern konnte (Fotos: Doozer Real Estate Systems GmbH) Lösungen digital abzubilden und auf diesem Wege beispielsweise Preise und Angebote von Handwerksbetrieben transparent zu machen. Gleichzeitig entstand so endlich eine einfache Schnittstelle zwischen Angebot und Nachfrage. Die größte Asset Managementgesellschaft Europas sprach uns damals darauf an, weshalb die Prozesse der Leerwohnungssanierung durch uns deutlich schneller ablaufen und wollte die Lösung einsetzen. Das war die Geburtsstunde für Doozer. Seitdem entwickeln wir die Plattform konsequent weiter und lassen unsere Erfahrungen aus der Zusammenarbeit mit Wohnungsunternehmen, Immobilienverwaltern, Asset Managementgesellschaften, und Genossenschaften in den Entstehungsprozess einfließen. Worin liegen denn für Verwalter und Bestandshalter die Mehrwerte einer solchen Lösung? In allererster Linie spart Doozer Zeit, Geld und Nerven und ist dabei auch noch kostenfrei. Prozesse, die vorher zwei bis vier Wochen gedauert haben, sind nun in einer Stunde erledigt. Die Plattform hilft so nachweislich Kosten zu reduzieren, schon allein weil der gesamte Modernisierungs- und Instandhaltungsprozess mit Hilfe von Doozer schneller, transparenter und effizienter abläuft. Zusätzlich können Auftraggeber die Leistungen der Handwerksbetriebe deutlich günstiger einkaufen. Erfahrungsgemäß sind hier Einsparungen um die 12% im Vergleich zum Marktpreis üblich. Das sind in Zeiten knapper Margen und Ressourcen überzeugende Argumente. Darüber hinaus ist Doozer denkbar einfach zu bedienen. Die Online-Beauftragung von Handwerkern beispielsweise ist in drei simplen Schritten getan. Preis- und Angebotsaus- Nicholas Neerpasch Geschäftsführer der DOOZER Real Estate Systems GmbH: begann seine Karriere bei Zaha Hadid Architects in London. Es folgt der Wechsel zu Ernst & Young nach Berlin, bei dem sich sein Fokus in den immobilienwirtschaftlichen Bereich verlagert gründet der Dipl.-Ing. Architekt die acht+baumanagement und Immobilienberatung steigt Neerpasch bei der GFP Gruppe als geschäftsführender Gesellschafter ein. Seit 2014 ist er zudem einer der beiden Geschäftsführer der DOOZER Real Estate Systems GmbH.

7 Doozer wurde entwickelt, um die professionelle Immobiliensanierung bei hohem Qualitätsstandard einfach und schnell durchführen zu können. Handwerksleistungen können sofort online vergeben werden prüfungskonform und mit Qualitätsgarantie kunft erfolgen in Echtzeit und unsere Kunden müssen sich nicht mehr damit auseinandersetzen, welche Einzelposten etwa für eine Badsanierung notwendig sind, sondern können komplette Leistungspakete beauftragen. Und was haben die Handwerksbetriebe davon? Sie brauchen dank Doozer keine Angebote mehr zu schreiben, sie sind dicht an ihren Auftraggebern dran und Teil eines rasant wachsenden Netzwerks. Kurzum: Ihre Prozesse verschlanken sich ebenfalls. Auch, weil die Plattform die gesamte Auftragsabwicklung und Rechnungsstellung erledigt. Das spart Zeit und die Handwerksbetriebe können sich auf die Ausführung der Aufträge konzentrieren und so schlussendlich mehr Geld verdienen. Inwieweit lässt sich die Lösung in andere operative Prozesse integrieren? Doozer ist so konzipiert, dass sich die Lösung einfach in bestehende Managementsysteme integrieren lässt. Über Schnittstellen zu gängigen ERP-Systemen etwa fügt sich die Lösung nahtlos in bestehende Workflows ein. Auch die Datenanbindung ist unproblematisch. Herr Neerpasch, wohin wird Ihrer Einschätzung nach die Digitalisierung in der Immobilienbranche führen? Durch die Digitalisierung ergeben sich ganz neue Möglichkeiten, Ressourcen zu sparen und bewährte Prozesse noch effizienter zu gestalten. Davon werden alle Akteure im Immobilienbereich profitieren. Wir stehen hier allerdings alle erst am Anfang, die Revolution hat sozusagen gerade erst begonnen. Die DOOZER Real Estate Systems GmbH wurde im Mai 2014 von Nicholas Neerpasch und Jan Dörlitz gegründet. Das Berliner Unternehmen mit derzeit 15 Mitarbeitern betreibt mit die erste B2B-E-Commerce- Plattform für professionelles Management von Modernisierungsmaßnahmen. Über Handwerksleistungen wurden digital zu einem Leistungskatalog zusammengestellt. Über 100 Handwerksunternehmen bieten auf der Basis eines standardisierten Bauvertrages transparent und vergleichbar ihre Leistungen an. Die Nutzer sind Wohnungsunternehmen, Immobilienverwalter, Asset Managementgesellschaften und Genossenschaften mit einem jährlichen Sanierungsvolumen von mindestens EUR.