Beherbergungsgewerbe in Deutschland. Leitfaden für Immobiliengutachter

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1 Beherbergungsgewerbe in Deutschland Leitfaden für Immobiliengutachter 2. Auflage Oktober 2007

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3 Beherbergungsgewerbe in Deutschland Leitfaden für Immobiliengutachter VÖB-Komission für Bewertungsfragen (Immobilien) 2. Auflage Oktober 2007

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5 Vorwort Vorwort Mit der zweiten, überarbeiteten Auflage des Leitfadens für Immobiliengutachter zum Beherbergungsgewerbe in Deutschland reagieren wir auf das große Interesse an unserer Erstausgabe vom September Nach einer damals schwierigen wirtschaftlichen Lage mit rückläufigen Auslastungen und nachgebenden Zimmerpreisen sind deutsche Hotels inzwischen zu begehrten Investmentobjekten geworden. Dank des besonderen Impulses der Fußball-WM und der allgemein anspringenden Konjunktur hatte das Übernachtungsgeschäft im letzten Jahr um teilweise bis zu zehn Prozent zugelegt. Die aktuellen Marktbeobachtungen lassen auch im laufenden Jahr weiter steigende Auslastungen erwarten. Unser besonderer Dank gilt Frau Dipl.-Ing. Gaby Deike, die in Abstimmung mit der Kommission für Bewertungsfragen (Immobilien) für die inhaltliche Neukonzeption und Ergänzung mehrerer Kapitel verantwortlich zeichnet. Ganz herzlich bedanken möchten wir uns ferner bei Frau Anett Gregorius, Boardinghouse Consulting, Frau Martina Fidlschuster und Frau Christine Mayer, HOTOUR GmbH, sowie Herrn Stephan Gerhard, TREUGAST für ihre Unterstützung. Schließlich gilt unser Dank Frau Mandy Bothur, VÖB, für die organisatorischen Arbeiten, die sie für die Fertigstellung der zweiten Auflage geleistet hat. Karl-Heinz Boos Lothar Jerzembek 3

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7 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis 1 Betrachtungsperspektiven einer Hotelimmobilie 9 2 Konjunkturbarometer 18 3 Nachfragekomponenten Tourismus Geschäftsreisen Kongress- und Tagungsreisen 26 4 Hotelbranche Kapazitäten Ankünfte, Übernachtungszahlen und Aufenthaltsdauer Auslastung und Preis Umsatzentwicklung Investitionen in Hotelprojekte Investitionen in bestehende Hotels Entwicklung in ausgewählten Marktsegmenten Stadthotellerie Gesundheitstourismus/Wellness Boardinghouses Budgethotellerie Markenhotellerie Trends und Tendenzen 55 5 Standortkriterien 57 6 Betriebsarten und -typen Gängige Hoteltypen Konzeptionsformen 66 7 Deutsche Hotelklassifizierung Kriterien Kategorien Sternekriterien und deren Punktewerte 73 5

8 Inhaltsverzeichnis 8 Die rechtlichen Rahmenbedingungen von Beherbergungsbetrieben Der Pacht(Miet)vertrag Der Hybridvertrag Der Hotelleasingvertrag Der Managementvertrag Der Franchisevertrag 90 9 Investitionskosten Grundstückskosten Baukosten Einrichtungs- und Ausstattungskosten (FF&E) Vorinvestitionskosten Pre-Opening-Costs Kennzahlen, Pachtansätze, Benchmarks Betriebswirtschaftliche Kennzahlen Pachtwertmethoden Renditeorientierte Pachtermittlung Betreiberorientierte Pachtermittlung Marktorientierte Pachtermittlung (komplett Inventarisiert) Benchmarks Grundsätzliche Überlegungen zur Wertrelevanz Anlass, Ziel und Gegenstand der Bewertung Sachwertverfahren Ertragswertverfahren Die Bewertung Vorbemerkungen Das Pachtwertverfahren Berücksichtigung von Inventar Nutzungsdauer Der Beleihungswert nach BelWertV Die EOP-Methode Zusammenfassung 145 6

9 Inhaltsverzeichnis 13 Beispiel Anhang Internetadressen Allgemeine Informationen Unternehmensberatungen Researchanbieter/Maklerunternehmen Quellenangaben Glossar Ertrag/Revenue Betriebsbedingter Aufwand SKR Bereichsaufwand USALI Kennzahlen 176 7

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11 Betrachtungsperspektiven einer Hotelimmobilie 1 Betrachtungsperspektiven einer Hotelimmobilie Frage: Was ist an einer Hotelimmobilie so besonders? Antwort: Das Hotel ist die einzige Immobilie die jeden Tag neu vermietet werden muss! Frage: Was macht eine Hotelimmobilie so unbeliebt? Antwort: Hotelimmobilien sind Managementimmobilie par excellence, sind kompliziert, sind nur eingeschränkt drittverwendungsfähig, erfordern eine hohe Vertragskreativität. Frage: Was macht eine Hotelimmobilie so beliebt? Antwort: Hotelimmobilien sind Landmarkimmobilien, fördern das Städtemarketing, erhöhen die Standortattraktivität, weisen Mixed-use-Konzepte auf, haben einen sehr langen Lebenszyklus, vollziehen täglich neue Preisbildungsprozesse, wecken die Fantasie auf Wertentwicklung. Hotelkapazitäten wie Gästezimmer, Konferenzräume, Restaurantplätze usw. sind keine lagerfähigen Produkte und im übertragenen Sinn täglich verderblich. Jedes nicht verkaufte Gästezimmer bzw. Bett ist für den Betrieb ein unwiederbringlicher Einnahmeverlust. Diese Tatsache ist bei allen Überlegungen für eine neue Hotelplanung einer der ganz wesentlichen Aspekte. Sie verlangt von einem Hotelbetrieb immer die Bereitstellung einer bestimmten Mindestkapazität, damit in nachfragestarken Zeiten die Märkte vollständig abgeschöpft werden können und die Ertragsverluste in den nachfrageschwachen Perioden möglichst ausgeglichen werden können. 9

12 Betrachtungsperspektiven einer Hotelimmobilie Die fixen Betriebskosten liegen in der Hotellerie vergleichsweise hoch und können die Bereitstellungskosten bei mangelnder Nachfrage nicht entlasten. Eine weitere wesentliche Überlegung für die Planung eines Hotelbetriebes ist der Standort. Die Grundleistungen (Bett, Bad, Frühstück) erfüllen die Hotelbetriebe im Allgemeinen problemlos. Häufig entscheiden Kriterien wie Autobahnnähe, Entfernung zum Konferenzzentrum oder Messegelände, Erreichbarkeit des Stadtzentrums und der Kultureinrichtungen etc. neben den Grundbedürfnissen wie freundliches, helles Zimmer, Sanitärbereich, gutes und bequemes Bett, Ruhe, Sicherheit im und um den Hotelbetrieb, Statusansprüche, etc. über die Auslastung eines Hotels. Nicht zu vergessen ist hierbei die Qualität des Services. Nicht selten werden prestigeträchtige Hotelmarken im Lagevergleich zu anderen Beherbergungsbetrieben häufiger nachgefragt, auch wenn der Standort dieser Hotels weniger attraktiv ist. Mikrostandortbedingte Nachteile lassen sich letztendlich nur über die Preisgestaltung kompensieren. Der Preis für Übernachtungsleistungen zählt heute zum wichtigsten Kriterium bei der Auswahl des Hotels. Bei der Planung einer Hotelimmobilie sind neben den finanzierenden Banken meist drei weitere Hauptbeteiligte vorhanden: Projektentwickler, Investoren und Betreiber. Projektentwickler, Investor, Betreiber, Kreditinstitut Investoren für Immobilien suchen in aller Regel langfristige Anlagemöglichkeiten für ihr Kapital, die ein großes Maß an Inflations- und Krisensicherheit bieten. Zusätzlich möchten sie eine dem Risiko angemessene Verzinsung des investierten Kapitals und einen Substanzzuwachs erzielen. Bezieht man die Überlegung auf eine Hotelinvestition, so erhält der Investor die Verzinsung in Form einer Pacht abzüglich der Finanzierungskosten oder aber die Erträge aus dem Ergebnis des Hotelbetriebes, falls er selbst der Betreiber ist. 10

13 Betrachtungsperspektiven einer Hotelimmobilie Wenn das Hotel nicht selbst vom Hotelbetreiber oder Investor entwickelt wurde, kommen Projektentwickler ins Spiel. Ihnen obliegt die Aufgabe, den Bereich von Bau und Finanzierung für die Entwicklung eines Hotelprojektes abzudecken. Dieses können z. B. kleinere, regional tätige Projektentwickler oder auch große Baugesellschaften mit internationalem Tätigkeitsfeld sein (z. B. plante und realisierte Hochtief Development das Hotel de Rome in Berlin). Bei der Spezialimmobilie Hotel ist es jedoch unerlässlich, dass die Projektentwickler über tiefe Branchenkenntnisse und entsprechende Kontakte in die Markenhotellerie verfügen. Als Projektentwickler lassen sich drei Typen kategorisieren: Investor-, Trader- und Service-Developer. Investor-Developer können Hotelketten sein, die ihre eigenen Betriebe projektieren. Der Investor-Developer übernimmt die Immobilie in seinen Bestand wohingegen der Trader-Developer sie veräußert. Der Service-Developer versteht sich als Dienstleister und erbringt die Entwicklung eines Projektkonzeptes bis zur Planungsreife bzw. Baufreigabe. Häufig am Markt anzutreffen sind die Trader-Developer. Diese sind oftmals große Baugesellschaften, die zunächst die Finanzierungsmittel für die Investition aufbringen und dann zumeist noch während der Projektrealisierung das Hotel an einen anderen Investor oder an eine Hotelgesellschaft verkaufen. Bestenfalls wird bereits vor Baubeginn z. B. mit einem Pacht- oder Managementvertrag der Betrieb des Hotels mit einem soliden Betreiber, mit Laufzeiten zwischen 15 und 25 Jahren gesichert. Neben den Hotelgesellschaften selbst kommen als typische Investoren z. B. Immobilienfonds, Versicherungsgesellschaften, Banken, Pensionsfonds sowie ausländische Investoren private equity fonds, Privatinvestoren in Betracht. Soll eine geplante Hotelimmobilie nicht von vornherein zum Scheitern verurteilt sein, ist eine detaillierte Markt- und Standortuntersuchung die unverzichtbare Grundlage einer jeden Hotelprojektentwicklung. Dabei wird die generelle Eignung des Standortes untersucht und gleichzeitig die Basis für die Produktkonzeption und Positionierung geschaffen. Aus einer Positionierung und der Kategorie des Hauses ergeben sich zwangsläufig die benötigten Flächen und ein erster Anhalt einer erzielbaren Pachteinnahme. 11

14 Betrachtungsperspektiven einer Hotelimmobilie Grundsätzlich sind für eine Projektentwicklung drei Stufen der Analyse zu unterscheiden (nach Hotour): Quick-Check, Standort- und Marktanalyse, Machbarkeitsstudie. Folgende wesentliche Fragen sollten so klar wie möglich beantwortet sein: Wie sind die Lage, der Imagefaktor und die Standortakzeptanz einzuschätzen? Wie verhalten sich Grundstücksgröße und zulässige Grundstücksauslastung zum geplanten Hotelprojekt? Wie ist die Sichtbeziehung (Blickfang) zum Hotel einzuschätzen? Wie ist die Erreichbarkeit des Grundstücks einzuschätzen? Können alle vier Fragen positiv beantwortet werden, ist in jedem Fall eine projektbezogene Markt- und Standortanalyse zu erstellen. Sollten nur drei Kriterien erfüllt sein, kann sich ebenfalls eine Standortanalyse durch Experten lohnen. In allen anderen Fällen scheint der angedachte Standort für eine Hotelentwicklung nur bedingt geeignet zu sein. Der Name Betreiberimmobilie beinhaltet bereits die wesentlichen Erfolgsfaktoren für ein Hotel: den fähigen Betreiber und eine seinem Konzept adäquate Immobilie. Durch eine detaillierte Standort- und Marktanalyse, in der die Marktanforderungen, eventuelle Angebotslücken sowie mögliches Verdrängungspotential herausgearbeitet werden, lassen sich Rückschlüsse auf die optimale Betriebskonzeption und Infrastruktur ziehen. Zu beachten ist, dass namhafte internationale Betreiber ein Hotelprojekt für ihr Portfolio erst dann prüfen, wenn sie aussagekräftige Standortund Marktuntersuchungen erhalten. Aussagekräftig heißt in diesem Zusammenhang, dass aus ihnen die Eignung des Standortes gerade für ihr/ihre Produkt/Marke hervorgehen sollte. Idealerweise sollten die wichtigsten Eckdaten des Projektes wie Zimmeranzahl, Infrastruktur, Tiefgarage etc. enthalten sein. Im Folgenden werden die wichtigsten Fragestellungen zu Standort und Übernachtungsmarkt zusammengestellt, die internationale Betreiber auf jeden Fall beantwortet haben wollen. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen der Stadt, Verkehr und Erreichbarkeit des Makrostandortes, 12

15 Betrachtungsperspektiven einer Hotelimmobilie Potenzial für Sonderkonjunkturen, Mikrostandortanalyse (über den Quick-Check hinausgehend), Nachfragegeneratoren im Umfeld, Entwicklung des Hotelmarktes Angebot, Entwicklung des Hotelmarktes Nachfrage, Grobkonzeption (Hotelkategorie, Hoteltyp, Zimmeranzahl und -größe, Gastronomiekonzept, Tagungsangebot, weitere Infrastruktur und Wirtschaftsbereiche), Andienung und Zuwegung des Grundstücks. Darüber hinaus sollte sich der Projektentwickler über die Art des Betreibervertrages Gedanken machen. Ist für das Projekt ein Pacht-, ein Management- oder ein Franchisevertrag gleichermaßen attraktiv? Die meisten internationalen Betreibergesellschaften tendieren zu Management- oder Hybridverträgen (Mischformen, vgl. Kap. 8), die obwohl sie höhere Renditen ermöglichen nicht den Anforderungen aller Endinvestoren entsprechen und daher von Projektentwicklern häufig vermieden werden. Doch mittlerweile finden sich auch für diese Vertragsformen zunehmend Investoren. Der Projektentwickler sollte daher im Vorfeld recherchieren, welche Hotelgesellschaften und Investoren für welche Lösungen bzw. Konstellationen gewonnen werden können. Die Hotelgesellschaft hat mit einer umfassenden Markt- und Standortanalyse alle Entscheidungskriterien in den Händen, so dass Verhandlungen mit dem Projektentwickler bis zur Abgabe eines Letter of Intent (LOI) bestenfalls in Begleitung eines Experten (Unternehmen wie Hotour, Treugast, Jones Lang LaSalle Hotels, Christie & Co., etc.) geführt werden können. Der langfristige Markterfolg eines Hotelprojektes hängt im Wesentlichen von der Kompetenz des Hotelbetreibers ab. Der Betreiber muss daher in einer sehr frühen Entwicklungsphase möglichst von Anfang an eingebunden werden. Jedes Hotelprojekt stellt sich anders dar und wird den individuellen Gegebenheiten angepasst. Es gibt keine standardisierte Hotelarchitektur. Daher sind nur wenige Architekten in der Lage ohne entsprechende Beratung ein langfristig funktionsfähiges Hotel zu realisieren. Normalerweise wird der Architekt von einer hotelfachlichen Beratung und Bauleitung begleitet, die ein maßgeschneidertes Raum- und Funktionsprogramm entwickelt, 13

16 Betrachtungsperspektiven einer Hotelimmobilie Optimierungen vornimmt und korrigierend auf die Bausitzungen Einfluss nimmt. Die Notwendigkeit hierfür ergibt sich zwingend aus drei Gründen: Spezifische Anforderungen des späteren Hotelbetreibers sind bei der Projektierung (Zimmergröße, Restaurantarten und -größe, Umfang und Ausstattung der Lobby usw.) mit einzubeziehen. Spezifische Anforderungen an räumliche Funktionalitäten sind zu berücksichtigen (Anbindung der Kücheneinheit an die Konferenzbereiche oder gastronomischen Outlets, kreuzungsfreie Wege zwischen Gästen und Hotelmitarbeitern, störungsfreier Ver- und Entsorgungsbereich hinsichtlich Warenanlieferung, Lärm und Küchengeruch, störungsfreie Abwicklung des Busverkehrs auf der Hotelzufahrt, gute Erreichbarkeit der Gästeparkplätze, usw.). Die Hotelimmobilie wird an den Betreiber voll eingerichtet übergeben. Bis auf das individuelle Kleininventar übernimmt der Betreiber das Hotel also inklusive des so genannten Furnitures, Fixtures und Equipments (FF&E). Üblicherweise würde ein Projektentwickler anstreben, das Hotel mit möglichst geringem Mitteleinsatz zu realisieren, es an einen Betreiber zu vermieten und zu einem möglichst hohen Preis an einen Endinvestor zu veräußern. Das Projekt wird durch sehr starke Einflussnahme auf und in Abstimmung mit dem Investor durch Generalübernehmer realisiert. Große, internationale Hotelgesellschaften stellen ihre Bauplanungsunterlagen dem Architekten zur Verfügung, so dass dieser in hohem Maße gebunden ist. Damit ist die Markenpolitik, der Wiedererkennungswert und die Vervielfältigung des Produktes der Gesellschaft weltweit gesichert. Grundlage jeder Investition ist eine erste Schätzung der zu erwartenden Kosten, die der potentielle Betreiber mit seinen Erfahrungen ergänzt. Es hat sich in der Hotelpraxis bewährt, den zukünftigen Betreiber in die Verantwortung für die Investitionskosten einzubinden. Erfahrungsgemäß sind Fremdkapitalgeber (z. B. Banken) kooperativer, wenn sie umfassend über die Stärken und Schwächen sowie Risiken und Chancen des Projektes informiert werden sowie eine markt- und branchengerechte Rentabilitätsanalyse (u. a. mit Wirtschaftlichkeitsbetrachtung) erhalten. Es wird entweder der Betreiber oder der Investor eine 14

17 Betrachtungsperspektiven einer Hotelimmobilie bankfähige Feasibility-Studie erarbeiten lassen, die ihm die erwartete Renditesicherheit dokumentiert. Hierin sind Aussagen zu folgenden Punkten enthalten: Detaillierte Markt- und Standortanalyse, Fachkenntnis (Kreditnehmer), Benchmarks, Vergleichswerte ähnlicher Objekte, Wirtschaftlichkeitsvorausschau, Investitionskostenschätzung (DIN 276), Planungsunterlagen, Vorstellung des Betreibers. Es ist in jedem Falle zu beachten, dass die Mindererlöse und Anlaufkosten in die Finanzierung einzubeziehen sind, da sie nicht durch den regulären Geschäftsbetrieb aufgefangen werden können. Die Annahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu den Erlösen (Auslastung, nachhaltig erzielbarer Preis) sollten durch die Markt- und Wettbewerbsanalyse in nachvollziehbarer Weise erhärtet sein. Der Investor zielt darauf ab, die Gesamtkosten auf ein Minimum zu beschränken. Das geht häufig zu Lasten der Funktionalität der Immobilie und verursacht beim Betreiber vermeidbare hohe Betriebskosten. Je nach Vertragsart zwischen Investor und Betreiber (z. B. Managementvertrag) wird diese geringe Funktionalität auch die Rendite des Investors schmälern; bei anderen Vertragsarten (z. B. Pachtvertrag) ist ausschließlich der Betreiber betroffen. Es ist wichtig, dass das Verhältnis zwischen der Gesamtinvestition und der betrieblichen Ertragserwartung ausgeglichen ist. Will ein durchschnittliches Hotel wirtschaftlich bestehen, sollte es grob überschlägig ein Tausendstel der Investitionskosten pro Zimmer als durchschnittlichen Zimmerpreis (Average Room Rate) realisieren. Diese Faustformel unterstellt eine günstige Auslastung von mindestens 60 %. Sie bezieht sich auf die kompletten Gestehungskosten, d. h. vom Grundstück über das Gebäude bis zur Einrichtung und Inventar ( löffelfertig ). Da nicht die Investition den Markt bestimmt, sondern der Markt die Investition, muss man in der Praxis umgekehrt kalkulieren. Konkret wird so der durchschnittliche Netto- Zimmerpreis der jeweiligen Kategorie Maßstab für die vertretbaren Investitionskosten pro Einheit. 15

18 Betrachtungsperspektiven einer Hotelimmobilie Für die Bank, die das Fremdkapitel für die Betreiberimmobilie gibt, sind neben der notwendigen guten Bonität des Investors oder Projektentwicklers auch eine gute Bonität des Betreibers sowie folgende Punkte wichtig: Risikogerechter Loan to Value, Kapitaldienstfähigkeit, Fertigstellungs- und Vermietungsrisiko, langfristiger Pachtvertrag. Der langfristige Pachtvertrag wird heute allerdings immer weniger vor allem von der Markenhotellerie vereinbart (siehe Kapitel 8 Vertragsgestaltung). Im Rahmen der Marktwertermittlung der Immobilie ist die Sichtweise eines Investors, der als Bestandhalter die Immobilie in seinem Eigentum hält, zentral. Die Trennung zwischen der Betreiber- und der Investorensicht und die entsprechenden Anpassungen und Aufteilungen der Zahlungsströme einer Hotelimmobilie sind somit wichtig, um im Ergebnis nur die den Marktwert der Immobilie bestimmenden Bestandteile in die Bewertung einfließen zu lassen. Hierbei kann es zu Missverständnissen und Schwierigkeiten kommen, da grundsätzlich zwei Konstellationen in unterschiedlichen Ausprägungen bei einem Hotel denkbar sind: Eigenbetrieb: Das Hotel wird vom Eigentümer selbst betrieben. Hierzu wird ggf. eine Vereinbarung zum Franchise abgeschlossen, wenn der Eigentümer nicht selbst eine Hotelkette ist. Fremdbetrieb: Das Hotel wird von jemand anderem als dem Eigentümer betrieben. Hierzu hat er einen Vertrag mit dem Betreiber abgeschlossen (Management, Pacht oder Mischform). Wie bei sonstigen Gewerbeimmobilien branchenüblich, sollte beim Fremdbetrieb bereits in einem frühen Stadium der Entwicklung ein erstklassiger Mieter/Nutzer also ein Hotelbetreiber gefunden werden. Somit wird die sorgfältige Auswahl des Betreibers zur zentralen Bedingung für den nachhaltigen Erfolg des Hotelbetriebes. Wesentliche Auswahlkriterien für einen Betreiber sollten sein: Seriosität und Bonität, Finanzstärke, Branchenerfahrung, 16

19 Betrachtungsperspektiven einer Hotelimmobilie vorhandene Netzwerke zu bedeutenden Marktteilnehmern, Management Know-how, klare Unternehmensstrategie. Fehler bei neuen Hotelprojekten können vom Entwickler in der Hinsicht gemacht werden, dass Endinvestoren und potentielle Betreiber oftmals zu spät in den Entwicklungsprozess und die Konzeption eingebunden werden. Die geschaffenen Tatsachen können dann ggf. nicht mit deren Markteinschätzung konform gehen. Finanzierungszusagen von Banken erfolgen häufig erst dann, wenn auch eine Exit-Strategie erarbeitet wurde. 17

20 Konjunkturbarometer 2 Konjunkturbarometer Im Vergleich zu anderen Branchen sind die Hotellerie sowie das gesamte Gastgewerbe besonders konjunkturabhängige Wirtschaftszweige. Als standortabhängiges Dienstleistungsgewerbe reagiert das Gastgewerbe unmittelbar auf konjunkturelle Entwicklungen. Bei einem gesamtwirtschaftlichen Aufschwung zieht die Nachfrage in der Regel nur verzögert an. Im konjunkturellen Abschwung hingegen ist unmittelbar mit Nachfragerückgängen zu rechnen. Bereits seit dem Jahr 2001 sind die Umsatzrückgänge im Gastgewerbe seit dem Boomjahr 2000 (Expo 2000, Festspiele Oberammergau, etc.) signifikant und konnten erstmals erfreulicherweise zumindest in der Hotellerie im Jahr 2004 gestoppt werden. Das Beherbergungsgewerbe hatte erstmals nach 3 Jahren einen leichten Umsatzzuwachs zu verzeichnen. Auch im Jahre 2005 hielt der Trend an, und das Beherbergungsgewerbe konnte nochmals einen nominalen Anstieg von 0,5 % verzeichnen. Dennoch konnte der konjunkturelle Durchbruch in der Branche nicht erzielt werden. Bezogen auf das gesamte Gastgewerbe war sowohl in 2004 als auch in 2005 ein Umsatzrückgang zu verzeichnen. Entwicklung der Beherbergungsbetriebe im Jahr 2005: Die Bilanz für das Beherbergungsgewerbe war insgesamt positiv. Die Zahl der Übernachtungen im klassischen Beherbergungsgewerbe stieg um 1,5 %. Dabei erhöhte sich die Anzahl der Übernachtungen in der Hotellerie um 3 % auf 200,9 Mio. Die Anzahl der Auslandsübernachtungen verzeichnete einen erfreulichen Anstieg um 6,6 % auf 27,8 Mio. (Inlandsanstieg um 3,4 %). Die durchschnittliche Bettenauslastung stieg auf 36,3 %, der RevPar (Umsatz je verfügbarem Zimmer) um 1,5 % auf 50. Dennoch ging der leichte Anstieg zu Lasten der durchschnittlichen Zimmerpreise. Das Betriebsergebnis vor Zinsen, Abschreibungen und Einkommens- und Ertragssteuer sank um 3,2 % pro verfügbarem Zimmer. Im Jahre 2006 konnten die klassischen Beherbergungsbetriebe von der allgemeinen positiven wirtschaftlichen Entwicklung profitieren und verzeichneten einen nominalen Umsatz von + 4,0 %. Die positive gesamtwirtschaftliche Entwicklung profitierte verstärkt von der Fußball-WM. Die Hoteliers und Gastronomen sind zuversichtlich, die Steigerung auch im 18

21 Konjunkturbarometer Jahr 2007 in leicht abgeschwächter Form fortzusetzen [Quelle: IHA, Hotelmarkt Deutschland 2007]. Ursächlich verantwortlich für eine moderatere Ergebnissteigerung werden die Kostenexplosion bei den Energiekosten, GEZ und andere Gebühren und auch die Mehrwertsteuererhöhung sowie das Kapazitätswachstum um ca Zimmer bundesweit sein. Nach Auswertungen des IHA Konjunkturbarometer Hotelmarkt Deutschland 2007 lässt sich vor allem für das Jahr 2006 folgendes feststellen: Das Bruttoinlandsprodukt in Deutschland stieg um 2,7 %. Prognose für die Folgejahre moderat um 1,6 % in 2007 bzw. 1,9 % für das Jahr Die konjunkturabhängige Hotellerie wird weiterhin davon profitieren können. Vor allem durch die Steilvorlage der Fußball-WM Dennoch sind die Erwartungen zu reduzieren, so dass mit einer Steigerung der Zimmerauslastung von 1,5 bis 2,0 % in 2007 bei moderatem Preisanstieg zu rechnen ist. Die Zimmerauslastung stieg von 61,2 % auf 62,8 %, der Durchschnittszimmerpreis von 81 auf 87. Daher Rekordanstieg des Rev- Par um 10,7 % auf 55 (Vorjahr 50 ). Die Steigerung des Umsatzes des klassischen Beherbergungsgewerbes lag bei 4,0 % bereinigt um die Inflation ergab das eine reale Steigerung um 2,4 %. Die Übernachtungszahlen stiegen auf 208,2 Mio. (Vorjahr 200,0 Mio.) an. Dabei wurde ein überproportionaler Anstieg des Incoming-Tourismus (Anzahl an Auslandsübernachtungen) verzeichnet, der auf 21 % zugenommen hat. Dies entspricht fast 50 Mio. ausländischen Gästen, die 2006 in Deutschland übernachtet haben. Das Betriebsergebnis (EBITDA) vor Zinsen, Abschreibung und Einkommens- und Ertragssteuern stieg gegenüber dem Vorjahr um knapp 12 % je verfügbarem Zimmer. Die Marktanteile der Markenhotellerie nahmen zu. Ihr umsatzbezogener Anteil liegt aktuell bei 53,6 % (Vorjahr: 49,3 %). Prognose für das Jahr 2007: erneute Steigerung der durchschnittlichen Zimmerauslastung bei moderat steigenden Preisen. Das Hotelkonjunkturbarometer vom Sommer 2007 der IHA konnte bisher den Trend des Vorjahres nur bedingt bestätigen. Die durchschnittliche Auslastung stieg auf 61,8 % an, jedoch waren die Durchschnittspreise rückläufig und sanken auf 85, so dass der durch- 19

22 Konjunkturbarometer schnittliche Zimmerertrag bis dato nicht das Vorjahresniveau erreichen konnte und zum Sommer bei 52 lag. Die Zahl der Übernachtungen sowohl der inländischen (+2,5 %) als auch der ausländischen Gäste (+7,2 %) stiegen an. Bisher konnten der Trend des Städtetourismus und der Budgethotellerie bestätigt werden. Die Städte mit den größten Zugewinnen im Bereich der Zimmerauslastung waren Rostock (+ 15,3 %) Berlin (+ 7,1 %) Freiburg im Breisgau (+ 6,9 %) Am unteren Ende der Tabelle finden sich Hannover, Dresden und Stuttgart mit einem Minus zwischen rd. 4 % und 6 % wieder. In der gesamten Branche konnten im ersten Halbjahr 2007 überwiegend rückläufige Raten verzeichnet werden. Dabei waren die Preisrückgänge im Luxussegment am stärksten (-2,6 %), wo hingegen die Budgethotellerie ihre Preise annähernd halten konnte. Im ersten Halbjahr 2007 lässt sich nun feststellen, dass die positiven Konjunktureffekte und auch die Auswirkungen der Fußball-WM nur ein paar Monate lang ins Jahr 2007 mitgenommen werden konnten. Der vorhandene Kaufkraftentzug durch die Erhöhung der Mehrwertsteuer scheint mit Verspätung beim Konsumenten angekommen zu sein [Quelle: IHA, Sommer 2007]. 20

23 Nachfragekomponenten 3 Nachfragekomponenten Die Geschäftsentwicklung der Hotellerie ist eng mit der allgemeinen Wirtschaftslage im Bereich Business- und Tagungsgäste bzw. der Konsumstimmung im Bereich der Ferien-Hotellerie bzw. der Tourismuswirtschaft verbunden. Im Folgenden wird die derzeitige Stimmung der Teilbereiche dargestellt. 3.1 Tourismus Die Reisegewohnheiten der Deutschen haben sich in den letzten sechs Jahren dahingehend verändert, dass heute kürzer aber öfter verreist wird. Die Kennzahl Reisehäufigkeit (Anzahl der Reisen pro Reisenden, Reisedauer mindestens 5 Tage) lag in den letzten Jahren mehr oder weniger konstant bei 1,30 und hat in 2005 bis auf 1,34 zugenommen. Auch die Reisedauer, die Anfang der 80er Jahre noch bei 18,2 Tagen lag, hat sich kontinuierlich bis zum Jahre 2004 auf 12,8 Tage reduziert. Mittlerweile ist eine leichte Umkehr des Trends zu verzeichnen, so dass die Reisedauer nun bei 13,3 Tagen liegt. Dieses wird auch von Untersuchungen des B.A.T.-Freizeit-Forschungsinstituts bestätigt. Sie ermittelten, dass die Gründe für diesen Trend im gestiegenen Interesse an Fernreisezielen liegen. Im Vergleich zur übrigen Bevölkerung nehmen sich immer mehr Singles und kinderlose Paare mehr Zeit für Reisen. Auch die Reiseintensität ist wieder gestiegen. Im Jahre 2004 verbrachten 53 % aller Reisenden mehr als zwei Wochen am Stück im Urlaub (1992 waren es noch 81 %), hingegen sind es 2005 bereits wieder 64 %. Deutschland bleibt das beliebteste Urlaubsland bei den Deutschen und gewinnt bei den ausländischen Touristen auch wegen der positiven Auswirkungen der Fußball-WM immer mehr an Zuspruch. Neben den Kulturund Städtereisen profiliert sich Deutschland zunehmend stärker auch für den sportlichen und naturnahen Urlauber (z. B. Rad- und Wanderurlaube, Nordic Walking). 21

24 Nachfragekomponenten Trotz allem verzeichnet der Inlandsurlaub einen rückläufigen Trend. Sein Anteil ist seit 1996 von 41 % aller Reisen auf 32 % aller Reisen im Jahre 2005 gesunken. Die beliebtesten Bundesländer für Urlaubsreisen sind seit Jahren Bayern und die Bundesländer an der Ostseeküste. Obwohl bisher umfangreiche Analysen fehlen, scheint sich als besonderer Trend vor allem bei den solventeren deutschen Touristen die hochwertigen Ferienresorts z. B. auf Rügen oder Sylt zu etablieren. Familien mit Kindern und begrenztem Urlaubsbudget bevorzugen die preiswerten All-Inclusive-Angebote im Ausland (z. B. Bulgarien, Mallorca). Jedoch haben mit rund zweidrittel die Auslandsreisen nach wie vor den größten Anteil an den Urlaubsreisen. Gemäß Tourismusanalyse 2006 der Forschungsgemeinschaft Urlaub und Reisen (F.U.R.) sind die beliebtesten Auslandsreiseziele der Deutschen Italien (8,4 %), dicht gefolgt von Spanien (8,2 %) und Österreich (5,3 %). Der positive Trend des Urlaubsreisemarktes wird auch zukünftig anhalten und Zuwächse bei den Inlands- und Auslandsreisen verzeichnen. Der Anteil der Auslandsreisen wird überwiegen. Ein Indiz für diese Entwicklung sind die steigende Mobilität und fundierte Reiseerfahrung, im Besonderen bei der immer größer werdenden Gesellschaftsgruppe der Senioren bzw. Best Agers. Von einer moderaten Entwicklung der Inlandsreisen im Verhältnis zu den Auslandsreisen wird ausgegangen. Dieses wird primär durch die gestiegene Attraktivität des Inlands für Familien mit Kindern bedingt. Der Tourismus und insbesondere der Incoming-Tourismus zählt neben Wellness und der 50plus-Generation zu den wichtigen Säulen der Wachstumsdynamik in Deutschland. Gemäß der Deutschen Zentrale für Tourismus schlägt der Tourismus mit einem gesamtwirtschaftlichen Produktionswert von mehr als 185 Mrd. bzw. 3,2 % am Bruttoinlandsprodukt zu Buche und ist damit im internationalen Vergleich gut aufgestellt. Trotz schwieriger allgemeiner Wirtschaftslage stieg die Anzahl der Übernachtungen im Vergleich zum Vorjahr um 6,4 % an, so dass im Jahr 2005 rd. 48,2 Mio. ausländische Gäste in deutschen Beherbergungsunternehmen übernachteten. In 2006 konnte diese positive Tendenz noch mal um 8,2 % auf fast 50 Millionen Gäste gesteigert werden. Dieses entspricht einem Incoming-Anteil der Übernachtungen von 21 %. Der größte und wichtigs- 22

25 Nachfragekomponenten te Quellmarkt für Deutschland ist Europa. In 2006 wurden hier rd. 64 % aller Übernachtungen generiert, auf Platz zwei folgt Amerika mit 10 %. Innerhalb Europas ist der wichtigste Quellmarkt nach wie vor die Niederlande mit 6,8 Mio. Übernachtungen. Es bleibt zu bedenken, dass vom Incoming-Tourismus bisher nur Teile der Regionen in Deutschland und damit auch der Hotellerie profitieren. Beim Städtevergleich ist Berlin mit rd. 6,0 Mio. Übernachtungen (Incoming) Spitzenreiter vor München (4,0 Mio.) und Frankfurt/Main (2,5 Mio.). TREUGAST leitet in seinem Trendgutachten Hospitality 2006/2007 folgendes ab: All-Inclusive-Urlaub (44 %) steht an erster Stelle der Beliebtheitsskala der Deutschen, gefolgt von Natururlaub (36 %) und Städtereisen (34 %). Trend zu Kurz- und Städtereisen hält an. Trend geht weg von der klassischen Pauschalreise, hin zur selbst zusammengestellten Reise. Online-Buchungen bleiben auf Erfolgskurs; dies gilt sowohl für Flug als auch für Hotelbuchungen. Neue Urlauber-Generation: Lohas (Lifestyle of Health and Sustainability). Low-Cost fliegen und First-Class wohnen. Die neue Urlaubergeneration, auch als postmoderne Welteroberer bezeichnet, sind beruflich ausgesprochen mobil, verfügen über reichlich Geld, wenig Zeit und wählen daher ihren Urlaub ausgesprochen serviceorientiert aus. Diese werden mit dem Kunstwort Lohas, welches für Lifstyle of Health and Sustainability steht, bezeichnet. 3.2 Geschäftsreisen Das große Potenzial des Geschäftsreisemarktes wurde noch vor einigen Jahren unterschätzt. Mittlerweile besuchen sogar rund ein Viertel der ausländischen Gäste Deutschland, um geschäftliche Termine wahrzunehmen. Der Verband Deutsches Reisemanagement e.v. (VDR) gibt seit 2003 jährlich eine Geschäftsreiseanalyse heraus. Aus der Analyse des Jahres 23

26 Nachfragekomponenten 2006 geht hervor, dass die Ausgaben für Geschäftsreisen in Deutschland im Jahr 2005 bei 46,2 Mrd. lagen, welches einen Anstieg zum Vorjahr von 5 % bedeutet. Deutsche Geschäftsreisende gaben im Jahr ,3 Mrd. in der weltweiten Hotellerie aus. Davon verbleiben etwa 76 % der Übernachtungsausgaben (8,6 Mrd. ) im Inland. Das ist etwa die Hälfte der Gesamtumsätze im klassischen Beherbergungsgewerbe. Die Geschäftsreisenden sorgen demnach für eine stabile Nachfrage in der Hotellerie. Die Gesamtzahl der Übernachtungen auf Grund von Geschäftsreisen gibt der VDR mit 51,3 Mio. an. Als Gründe für Geschäftsreisen werden zu 65 % klassische Anlässe wie Kundenbesuche, Akquisition und Vertrieb genannt. Veranstaltungen wie Messen, Kongresse, Firmenevents, Schulungen und Seminare bilden den Grund für 35 % der Geschäftsreisen. Die Tendenz geht zu weniger Geschäftsreisen mit kürzerer Aufenthaltsdauer (durchschnittlich 2,3 Tage), welches einem Rückgang von 4,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Gleichermaßen stiegen die Tagesdurchschnittsausgaben pro Person um gut 40 % auf 148 an (über doppelt so viel wie ein Urlauber mit 66 ). In der VDR-Geschäftsreiseanalyse 2006 wurden Unternehmen befragt, welche Städte im Inland in ihrem Unternehmen in 2008 an Bedeutung gewinnen werden. Von den Befragten gaben rd. 50 % an, dass mindestens eine deutsche Stadt in 2008 für Geschäftsreisen an Bedeutung gewinnen wird. Dabei sind besonders Berlin und München mit 42 % zunehmend attraktive Ziele für Geschäftsreisen. Als Gastgeber für Tagungen, Kongresse und Messen sind diese Städte nicht nur im Bundesgebiet gefragt. Besonders Berlin bleibt unter den internationalen Meetingdestinationen erfolgreich. Daneben zählen Lobbyarbeit und politische Kontakte ebenfalls zu den wichtigen Reiseanlässen. 41 % der befragten Unternehmen gaben an, dass sie in 2008 mindestens in eine ausländische Stadt mehr geschäftlich reisen werden. Obwohl London (17 %) die Befragung anführt, liegen drei der ersten fünf Wachstumsstädte für Geschäftsreisen im Osten, zwei davon in China: London 17 % Shanghai 16 % Paris 16 % Peking 9 % Moskau 8 % 24

27 Nachfragekomponenten Die Hotellerie lebt in großem Maße von den Geschäftsreisenden. Demnach müssen auch deren Bedürfnisse erfüllt werden. Der VDR hat bereits im Jahr 2001 eine Zertifizierung für geschäftsreisegeeignete Hotels eingeführt. Zu den zehn Pflichtkriterien, die solch ein zertifiziertes Hotel erfüllen muss, gehören: Mobilfunkerreichbarkeit, Internetzugang, Kreditkartenakzeptanz, Check-in ab Uhr, TV mit Nachrichtensender, Parkplatz am Haus, Arbeitsfläche im Zimmer, auf Wunsch kleines Frühstück, Rechnung nach Firmenreisepolitik, geprüfte Matratzenqualität. Doch auch in diesem Segment herrscht Kostendruck und Preiskampf. Innovative Ideen, wie z. B. Gratisreinigung des Hemdes oder der Bluse, Late check-out bis Uhr oder Take-Away-Frühstück sind gefragt. Es gilt den Geschäftsreisenden anzulocken und dauerhaft an das Haus zu binden. Der bereits genannte Internetzugang, optimal als WLAN, gehört heute schon zur Standardausstattung in deutschen Geschäftsreisehotels. Im Geschäftsreisemarkt werden die Ansprüche immer höher. Gleichzeitig wird ein niedriges Preisniveau erwartet. Ist heute WLAN im 3-Sterne-Segment selbstverständlich, wird morgen dieser Service bereits im 2-Sterne- Bereich Einzug halten. Der Marktführer IBIS will alle seine Häuser in Deutschland verkabeln. Die Gewinnmargen werden somit jedoch immer kleiner, da höhere Aufwendungen notwendig sind, um diesen Anforderungen, vor allem im technischen Bereich und Dienstleistungssektor, zu entsprechen. Trends: Stärkerer Kostendruck bei Geschäfts- und Dienstreisen in Deutschland. Die Design- und Budgethotels liegen dabei im Trend. Die Bedeutung von Boarding- und Appartementhouses als Alternative zu Hotelbuchungen nimmt zu. 25

28 Nachfragekomponenten Anstieg der Zahl der Reisen auf 150,7 Millionen (Vorjahr 146,5 Millionen). Insgesamt sind die Geschäfts- und Dienstreisen trotz sinkendem Ausgabevolumen immer noch teurer als Urlaubsreisen. Gleichbleibende bis leicht wachsende Geschäftsreisetätigkeit wird für 2007 von der großen Mehrheit der Unternehmen erwartet. Anstieg der Tagesdurchschnittsausgaben auf über 150 pro Person wird erwartet. 3.3 Kongress- und Tagungsreisen Deutschland konnte sich als Tagungsort für Meetings, Incentives, Kongresse und Events (MICE) weltweit etablieren. Das gelang trotz internationaler politischer Unsicherheiten und Rezession, die als wichtige Einflussfaktoren auf das internationale Tagungsgeschäft zu nennen sind. Nach einer zuletzt veröffentlichten Studie aus dem Jahr 2002/2003 (erscheint im fünfjährigem Rhythmus) der German Convention Bureau e.v. (GCB), die Deutschland national und international als Standort für Kongresse, Tagungen, Incentives und Events vermarkten, gab es deutschlandweit rd. 69 Mio. Teilnehmer an 1,3 Mio. Kongressen, Tagungen und Seminaren, die ein Umsatzvolumen von 49,3 Mrd. generierten. Einer aktuellen Untersuchung der ghh consult GmbH Wiesbaden zufolge, initiierten im Jahre 2006 deutschlandweit 91 Mio. Veranstaltungsteilnehmer bei 1,9 Mio. Veranstaltungen ein Umsatzvolumen von 58 Mrd.. Verglichen mit den Erhebungen aus 2002/2003 ist das ein Umsatzplus von rd. 18 %. Von den insgesamt 1,9 Mio. Veranstaltungen entfallen rd. 88 % auf Hotels. Von den Tagungs- und Kongressteilnehmern wurden 74,0 Mio. Übernachtungen getätigt. Der Anteil der Hotelübernachtungen, die aus dem Meeting- und Kongressbereich resultieren, liegt demnach bei 35,5 %. (Gesamtübernachtungen 208,2 Mio.). Das bedeutet, dass jeder dritte Hotelgast ein Tagungs- und Kongressteilnehmer ist. Am Boom des MICE Marktes wollen immer mehr profitieren. Neben den klassischen Anbietern wie Tagungshotels, Tagungszentren und Kongresszentren finden sich zunehmend auch Veranstaltungshallen, Flughäfen und Veranstaltungslocations wie z. B. Burgen, Schlösser, Theater als Mitbe- 26

29 Nachfragekomponenten werber. Nicht zu vergessen ist die Reihe von firmeneigenen Veranstaltungszentren. Insgesamt hat die Anzahl der Tagungsstätten zugelegt, so dass derzeit Stätten mit Platz für mindestens 20 Personen zur Verfügung stehen. Davon befinden sich knapp 93 % in Hotels, der Rest verteilt sich auf Kongresszentren und Hallen sowie Hochschulen und Flughäfen. Insgesamt werden Veranstaltungsräume unterschiedlicher Größenordnung angeboten. In der Summe werden 3,23 Mio. Sitzplätze vermarktet, die sich zu 53 % auf die Hotellerie und zu 41 % auf Kongresszentren verteilen. Der Großteil der Anbieter (vornehmlich Hotels) verfügt über Kapazitäten bis 250 Personen, nur 12 % der einzelnen Anbieter stellen Räume für Veranstaltungen mit mehr als 250 Personen zur Verfügung. Unter Berücksichtigung der positiven Entwicklung des Tagungsmarktes und des Incoming-Tourismus könnte ein Ausbau der Kapazitäten Erfolg versprechend sein. Strukturell ist die Angebotskapazität in Deutschland entsprechend der Nachfrage in erster Linie auf kleine Veranstaltungen ausgerichtet. 56 % der Veranstaltungsstätten können auf Grund ihrer Raumstruktur nur Veranstaltungen für bis zu maximal 50 Personen ausrichten. Rd. 6 % der Veranstaltungsstätten, darunter natürlich alle Kongresszentren, bieten Platz für Großveranstaltungen für 500 und mehr Personen. Grundsätzlich ist die Tendenz erkennbar, dass das Angebot den Veranstalteranforderungen an ein großzügiges Raumangebot mit höherer Qualität in zunehmendem Maß gerecht wird. Ausgesprochen dynamisch hat sich das Segment der außergewöhnlichen Veranstaltungsstätten in den letzten Jahren entwickelt, zu denen Schlösser und Burgen ebenso wie Klöster, Weingüter, Fabrikgebäude, Kinos, etc. gehören. Detaillierte statistische Erhebungen über dieses spezielle Segment liegen bisher noch nicht vor. Gemäß dem Trendgutachten 2006/2007 der TREUGAST und der ghh consult Studie liegen 87 % der Tagungsfacilities im 3-Sterne- und 4-Sterne-Segment. Der durchschnittlich akzeptierte Übernachtungspreis im Kongressbereich liegt bei 100. Als durchschnittliche Veranstaltungsdauer werden 1,6 Tage genannt. 27

30 Nachfragekomponenten 60 % aller Veranstaltungen dauern maximal einen Tag. Etwa jede achte Veranstaltung erstreckt sich über drei und mehr Tage. Die Dauer der Veranstaltung wird stark vom Veranstaltungstyp beeinflusst. Während sich Kongresse tendenziell über mehrere Tage erstrecken, sind Weiterbildungsveranstaltungen in der Regel auf drei Tage und weniger beschränkt. Die durchschnittliche Veranstaltungsgröße ist im Vergleich zum Vorjahr relativ konstant bei 48 Personen geblieben. Der Anteil der Großveranstaltungen mit mehr als Personen macht am Gesamtmarkt mit Veranstaltungen pro Jahr nur einen Anteil von knapp 1 % aus. An den saisonalen Veranstaltungsschwerpunkten im Jahresverlauf hat sich nur wenig geändert. Die Spitzenauslastungen befinden sich in den Monaten März, April, Mai sowie September, Oktober, November, Jahresanfang und -ende verlaufen schleppend, im Sommer ist regelmäßig ein herber Einbruch zu verzeichnen. In Bezug auf die Wochentage ist eine Buchungskonzentration in der Wochenmitte mit Spitzenzeiten am Donnerstag zu verzeichnen. Das bevorzugte Verkehrsmittel zum Veranstaltungsort ist mit über 70 % der Pkw, gefolgt von der Bahn mit knapp über 10 %. Die Anreise mit dem Flugzeug erfolgt trotz Low-Cost-Carrier bei lediglich 8 % der Teilnehmer. Argumente, die für den Tagungsstandort Deutschland sprechen, sind neben dem flächendeckenden Angebot, der hervorragenden Infrastruktur, einmalige Locations, ausgezeichnete Tagungsfacilities, Professionalität, Zuverlässigkeit, Sicherheit des Standortes, Perfektion, hoher Imagewert, vielfältiges Kultur- und touristisches Angebot und nicht zuletzt das im internationalen Vergleich überdurchschnittliche Preis-Leistungs-Verhältnis. Das Angebot an Tagungsmöglichkeiten entwickelt sich beständig, vor allem im gehobenen Segment (4-Sterne). Es zeichnet sich ein deutlicher Trend zur Modernisierung und Ausbau der vorhandenen Kapazitäten bei Tagungseinrichtungen bei Hotels und Kongresszentren ab. 28

31 Nachfragekomponenten Als wesentliche Anforderungen an eine Veranstaltungsstätte sind zu nennen (nach ghh consult GmbH): Infrastruktur (z. B. ausreichende Anzahl an Parkplätzen) Raumangebot größte Nachfrage nach Räumen zwischen 51 und 100 m², Räume zwischen und m² werden von rd. 13 % der Veranstalter als gewünschte Raumgröße genannt Zusatzeinrichtungen gastronomische Versorgung hat mit knapp 80 % bei den Veranstaltungsteilnehmern den höchsten Stellenwert, gefolgt von WLAN mit 52 % Tagungstechnik Internetzugang ist selbstverständlich, ebeso Beamer und Mikrofonanlage Die größten deutschen Tagungsmärkte sind Berlin, Frankfurt/Main, Hamburg, München, Düsseldorf. Hinzu kommen die internationalen Messezentren mit angeschlossenen Kongress- und Tagungskapazitäten in verschiedenen Städten wie z. B. Leipzig, Hannover, Stuttgart. Messestandorte und Tagungshotels profitieren vor allem durch Besucher und Aussteller aus dem In- und Ausland. Bei internationalen Messen kamen rd Aussteller und über 2 Mio. Gäste aus dem Ausland. Nach Untersuchungen der Auma (Ausstellungs- und Messe-Ausschuss der deutschen Wirtschaft e.v.) sei Deutschland unverändert der wichtigste Messestandort weltweit. Trends: Steigendes Veranstaltungsvolumen, wachsende Internationalisierung der Veranstaltungen, geringere Teilnehmerzahl pro Veranstaltung, verkürzte Veranstaltungsdauer, steigendes Kostenbewusstsein seitens Veranstalter und Teilnehmer, 29

32 Nachfragekomponenten Bereitschaft für Standardtagungstechnik zu zahlen verringert sich zunehmend, Entwicklung der Kongress- und Tagungshotellerie vom geeigneten Ort der Wissensvermittlung zur Tagungs-Event-Hotellerie. 30

33 Hotelbranche 4 Hotelbranche Die Indikatoren der Branche sind: Kapazitäten, Übernachtungszahlen, Hotelprojekte, Betten- bzw. Zimmerauslastung, Preis- und Umsatzentwicklung. Um jedoch die Kapazitäten des Beherbergungsgewerbes beurteilen zu können, bedarf es einer Darstellung der Größenklassen des deutschen Beherbergungsgewerbes. Das klassische Beherbergungsgewerbe in Deutschland ist mittelständisch, zum Teil auch weitgehend kleinbetrieblich strukturiert. Fast drei Viertel (72,5 %) aller Hotels, Hotel garni, Pensionen und Gasthöfe (klassische Beherbergungsgewerbe) weisen einen Jahresumsatz von weniger als aus. Auf der anderen Seite ergibt die Auswertung des statistischen Bundesamtes, dass knapp mehr als die Hälfte der Gesamtumsätze von nur 5,3 % der Betriebe erzielt werden, die einen Jahresumsatz von mehr als 1,0 Mio. aufweisen. Erfahrungsgemäß finden sich bei diesen Betrieben die Hotelkooperationen und die Kettenhotellerie wieder. Die nachstehende Tabelle verdeutlicht den Sachverhalt (letzte Erhebungen). 31

34 Hotelbranche Tabelle 1: Klassisches Beherbergungsgewerbe in Deutschland nach Umsatzgrößenklassen 2000 und 2003: Größenklasse der Lieferungen und Leistungen Anteil der Betriebe (in %) Umsatzanteil (in %) Von (in ) Bis unter (in ) ,0 23,1 2,0 2, ,6 21,5 4,3 4, ,9 28,0 12,3 12, ,6 14,6 14,0 14, Mio. 7,4 7,4 13,9 14,0 1 Mio. 2 Mio. 3,3 3,2 12,4 12,2 2 Mio. 5 Mio. 1,6 1,5 12,8 12,4 5 Mio. 10 Mio. 0,3 0,3 6,0 5,7 10 Mio. 25 Mio. 0,1 0,2 5,7 6,4 25 Mio. 50 Mio. 0,0 0,0 2,1 2,9 50 Mio. 100 Mio. 0,0 0,0 3,4 2,7 >100 Mio. k.a. 0,0 k.a. 10,9 Zusammen 100,0 100,0 100,0 100,0 Quelle: Hotelmarkt Deutschland 2007 IHA 4.1 Kapazitäten Auf dem klassischen Beherbergungsmarkt bieten im Jahr 2006 insgesamt (Vorjahr: ) Betriebe rd Zimmer mit ca. 1,58 Mio. Gästebetten an. Dies entspricht gemessen an der Bettenkapazität einem Marktanteil von 66,5 %. Die restlichen 33,5 % der Betten sind in Beherbergungsstätten der so genannten Parahotellerie aufgeschlagen (gem. Statistischem Bundesamt fallen auch die Boardinghouses / Serviced Appartements in die Kategorie der Parahotellerie). Der Beherbergungsmarkt in Deutschland ist weitgehend von erheblichen Überkapazitäten geprägt. Dieses dokumentiert nachfolgende Tabelle. Die angebotenen Bettentage ergeben sich aus dem Produkt aus Anzahl angebotener Betten und Tage. 32

35 Hotelbranche Tabelle 2: Übernachtungen, angebotene Bettentage und nicht belegte Betten im klassischen Beherbergungsgewerbe in Deutschland 2000 bis 2006: Jahr Übernachtungen in Mio. Verfügb. Potenzial ( Angebotene Bettentage ) (in Mio.) Nicht belegte Betten (in Mio.) ,1 566,0 367, ,9 567,5 370, ,5 570,8 381, ,5 527,9 338, ,0 570,2 375, ,9 564,3 363, ,2 579,9 371,7 Quelle: Hotelmarkt Deutschland 2007 IHA 4.2 Ankünfte, Übernachtungszahlen und Aufenthaltsdauer Die Zahl der Gästeankünfte in Betrieben des klassischen Beherbergungsgewerbes hat sich seit 1980 um rd. 155 % gesteigert. Dabei entfällt auf die Hotels mit 66,4 Mio. oder 68,5 % der größte Anteil. Die Gasthöfe konnten über den langen Zeitraum nur eine Steigerung von rd. 21,5 % erzielen und verzeichnen etwa 8,3 Mio. Gästeankünfte. Besonders erwähnenswert ist der enorme Anstieg der Gästezahlen bei den Boardinghouses um knapp 90 %. Dieser extreme Anstieg wird u. a. mit den durch die Fußball-WM 2006 verbundenen Langzeitaufenthalten vieler Fernsehteams und Verbandsfunktionäre erklärt. Insgesamt verzeichnete das klassische Beherbergungsgewerbe im Vergleich zum Vorjahr einen Zuwachs von ca. 5 %. Im Jahr 2000 konnten mit rd. 198,1 Mio. fast 13 % mehr Übernachtungen gezählt werden als Im Jahr 2005 konnte die Rekordmarke mit 200,9 Mio. Übernachtungen übertroffen werden und liegt unter dem WM-Einfluß für 2006 bei 208,2 Mio. Übernachtungen (Hotelmarkt Deutschland IHA 2007). Die Gesamtzahl der Übernachtungen im Beherbergungsgewerbe betrug in 2006 über 350 Mio. Die Übernachtungen im klassischen Beherbergungsgewerbe (Hotels, Hotels garni, Gasthöfe, Pensionen) machten einen Anteil von rd. 60 % aus. Auf der Beliebtheitsskala der Reiseländer in Deutschland ist Bayern zum wiederholten Mal das Reiseziel Nr. 1 mit 21,3 %. An zweiter Stelle folgt Baden-Württemberg mit 11,6 % und NRW mit 11,2 %. Berlin bleibt eine 33

36 Hotelbranche der beliebtesten Reiseziele in Deutschland und kann seine Übernachtungszahlen um rd. 8,8 % auf 15,9 Mio. Übernachtungen steigern. Die meisten Beherbergungsmärkte sind von der einheimischen Bevölkerung geprägt. In Deutschland beträgt der Anteil der Inländer an den Übernachtungen in 2006 knapp 85 %. Der Anteil der Übernachtungen ausländischer Gäste in Beherbergungsbetrieben liegt gemäß Erhebungen des Bundesamtes für Statistik bei 15,1 %. Den höchsten Anteil an Auslandsübernachtungen konnte die Hauptstadt Berlin mit 37,2 % bzw. rd. 6,0 Mio. Übernachtungen auf sich vereinen. Eine Betrachtung der Übernachtungen nach Herkunftsländern zeigt, dass auch in 2006 der mit Abstand bedeutendste Quellmarkt die Niederlande mit 16,6 % bzw. 6,8 Mio. Übernachtungen sind. Aus den USA kamen rd. 5 % (rd. 4,6 Mio.) mehr Übernachtungen als in Den größten prozentualen Zuwachs weisen Australien, Neuseeland und Ozeanien (+30,2 %), Polen (+18,2 %) und Israel (+17,8 %) auf. Dennoch werden bei knapp 74 % aller ausländischen Übernachtungen europäische Gäste gezählt. Tabelle 3: Übernachtungen der Gäste in Beherbergungsbetrieben (einschl. Camping) Land Ständiger Wohnsitz der Gäste innerhalb/außerhalb von Deutschland Januar bis Dezember 2006 Übernachtungen Veränderung ge- Länderspezifische gesamten Anteil an den genüber insgesamt Übernachtungsanteitungen Übernach- dem Vorjahreszeitraum Anzahl % % % Schleswig-Holstein Deutschland ,6 94,7 Anderer Wohnsitz ,1 5,3 Zusammen ,1 100,0 6,6 Hamburg Deutschland ,6 78,2 Anderer Wohnsitz ,1 21,8 Zusammen ,5 100,0 2,0 Niedersachsen Deutschland ,5 92,5 Anderer Wohnsitz ,8 7,5 Zusammen ,8 100,0 9,9 Bremen Deutschland ,6 76,2 Anderer Wohnsitz ,6 23,8 Zusammen ,8 100,0 0,4 34

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