Signa 04 Prag. Kurzanalyse. erstellt am: 09. Januar TKL.Fonds Gesellschaft für Fondsconception und analyse mbh

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1 Kurzanalyse erstellt am: 09. Januar 2007 TKL.Fonds Gesellschaft für Fondsconception und analyse mbh Neuer Wall 18 D20354 Hamburg Telefon: / Fax: / info@tklfonds.de

2 Kurzanalyse: Executive Summary Sumary Disclaimer: Diese Kurzanalyse stellt lediglich einen Auszug aus einer detaillierten Langanalyse dar. Um die Aussagen und Ergebnisse der Analyse nachvollziehen und einordnen zu können, wird die Lektüre der Langanalyse ausdrücklich empfohlen. TKL.Fonds hat diese Analyse mit größter Sorgfalt erarbeitet. Als Datenbasis für die Analyse dienen Angaben der Fondsinitiatoren in den Fondsprospekten sowie Angaben aus Quellen weiterer Dritter. Für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Genauigkeit der Angaben zeichnen die Fondsinitiatoren und die weiteren veröffentlichenden Dritten ausschließlich selbst verantwortlich. Die Analyse stellt lediglich eine von mehreren Hilfen bei einer Anlageentscheidung dar. Sie ersetzt keinesfalls eine qualifizierte Anlageberatung durch eine entsprechend ausgebildete Person, wie beispielsweise einen Anlage, Steuerberater und/oder Rechtsanwalt. Basisdaten der Beteiligung SIGNA Financial Strategy GmbH Immobilie THE PARK Vorwiegende Nutzung der Immobilie Gewerbebau Vermietbare Fläche in qm Herausgabedatum des Prospektes 23. November 2006 Analysedatum 9. Januar 2007 Erstes volles Betriebsjahr 2007 Prognosezeitraum in (Bruchteilen von) Jahren 14,0 Dauer der Gesellschaft Ausgabefeld Kündigung frühestens möglich zum 31. Dezember 2020 Haftung beschränkt auf 15% der Pflichteinlage Mindestzeichnungssumme in Kommanditkapital ohne Agio in T Fremdkapital in T Agio auf das Emissionskapital 5,0% Fondsvolumen inkl. Agio (Gesamtinvestition) in T Ausschüttungsrhythmus jährlich Erfahrung* Anzahl emittierter Fonds 3 Realisiertes Investitionsvolumen in Mio. 164 Anzahl emittierter Immobilienfonds 3 Durchschnittl. Volumen emittierter Immobilienfonds in Mio. 54,75 Performance bereits aufgelegter Fonds** Alle Fonds des s Vergleich prospektierter und realisierter Ausschüttungen Vergleich prospektierter und realisierter Tilgungen Immobilienfonds des s Vergleich prospektierter und realisierter Ausschüttungen Vergleich prospektierter und realisierter Tilgungen Note 2,75 * Stand: Januar 2007 ** Stand: Januar

3 Kurzanalyse: Executive Summary Unabhängige Mittelverwendungskontrolle Prospektprüfungsbericht nicht in Auftrag gegeben Fondskonzeption Steuergutachten Verbindliche Finanzierungszusage Platzierungsgarantie Konzeptionelle Besonderheiten: in Auftrag gegeben Note 2,45 Standort Prag Anzahl der Objekte 1 Kaufpreis für den anteiligen Erwerb* in T Gesamtkaufpreis in T Objektgutachten Objekt Kurzbeschreibung: Prag, die Hauptstadt der Tschechischen Republik, hat ca. 1,2 Mio. Einwohner bei einer Fläche von 496 qkm. Prag ist sowohl in politischer als auch in wirtschaftlicher und kultureller Hinsicht das Zentrum Tschechiens. Standard & Poors beurteilte das Investitionsklima der Stadt in 2003 mit einem "A" Rating. Nach Einschätzung von Jones Lang La Salle werden die Mieten in Prag langfristig steigen. Der Markt für Büroimmobilien hatte im 2. Quartal 2006 eine Gesamtfläche von ca. 1,9 Mio. qm. Die Leerstandsquote lag im ersten Halbjahr 2006 bei 11,4%; allerdings bei Topmietpreisen von 228 /qm pro Jahr. Demzufolge ist die Leerstandsquote innerhalb der letzten zwei Jahre um mehr als 3% gesunken. (Quelle: Jones Lang LaSalle Prague City Profile September 2006). Bei der Fondsimmobilie The Park handelt es sich um einen Büropark, der zurzeit in Prag errichtet wird. Aus diesem Büropark werden sieben bereits fertig gestellte ClassA Bürogebäude in den Fonds eingebracht. Die Gebäude haben eine vermietbare Gesamtfläche von ca qm. Die Neubauten sind zwischen vier und fünf Stockwerken hoch und bieten Geschossflächen von bis qm. Das Fondsobjekt befindet sich auf einem qm großen Grundstück in der Nähe der D1, einer der Hauptverkehrsstrassen Tschechiens. Sie verbindet die Metropolen Bratislava, Budapest und Wien mit Prag. In halbstündiger Entfernung befindet sich der Flughafen Ruzyne. Am Eingang des Büroparks "The Park" befindet sich eine eigene Metrostation, mit der die Innenstadt innerhalb von wenigen Minuten erreichbar ist. Für den Individualverkehr stehen auf zwei Tiefparkplatzebenen Stellplätze für Kraftfahrzeuge zur Verfügung. Das Unternehmen CB Richard Ellis hat ein Verkehrswertgutachten für das Fondsobjekt angefertigt, dass einen Verkehrswert von EUR 215,06 Mio. ausweist. Der Kaufpreis der Immobilie kann somit als marktgerecht eingestuft werden. Note 2,50 * Kaufpreis des Grundstücks und Baukosten/Kaufpreis der Gebäude, erhöht um Erwerbsnebenkosten und Zwischenfinanzierungskosten. Kaufpreis nur bezogen auf den Anteil der Fondsgesellschaft an der Objektgesellschaft. 3

4 Kurzanalyse: Executive Summary Vermietung Vermietung zu Beginn der Betriebsphase* Durchschnittl. vermietete Fläche in % 100% Mietgarantien Mieteinnahmen im ersten vollen Betriebsjahr 2007 in T ** Durchschnittl. Jahresmiete im ersten vollen Betriebsjahr in / qm** 181,66 Durchschnittl. Restmietvertragsdauer in Jahren 5 Ø Steigerungsrate der Mieteinnahmen p.a. in % 2,0% Mieter Die Fondsimmobilien sind vollständig an 25 Mietparteien aus verschiedenen Branchen vermietet. Die Laufzeit der Mietverträge ist grds. unbefristet. Die Mehrheit der Mietparteien hat nach fünf Jahren ein erstmaliges Sonderkündigungsrecht. Bei Ausübung sind in der Regel gewisse Mietausgleichszahlungen an die Vermieterin zu entrichten. Hauptmieter mit einem Einnahmeanteil von 51,9% an den Gesamtmieteinnahmen der Fondsimmobilien ist die DHL Information Service s.r.o.. Für den Hauptmieter (der DHL) existiert seitens der Deutschen Post AG eine Muttergesellschaftsgarantie i.h.v. EUR 28,8 Mio. Der Garantiebetrag halbiert sich nach einer Laufzeit von 14 Jahren auf EUR 14,0 Mio. Aufgrund der Laufzeit der Mietverträge und des Mietermixes sollte das Objekt für den Fonds mittel bis langfristig sichere Einnahmen erzielen können. Geplanter Bruttoverkaufserlös für das letzte prospektierte Betriebsjahr (2020) durchschnittl. prospektierter Verkaufsfaktor 17 absolut in T *** in % des Kaufpreises 130% davon Ausgaben für Revitalisierung 13,6% Note 2,25 * Alle Angaben zu den Mieteinnahmen und den Objektausgaben enthalten keine umlegbaren Objektkosten. ** Bezogen auf die gesamten Mieteinnahmen der Objektgesellschaft, nicht auf den durchgerechneten Anteil der Fondsgesellschaft. *** Bezogen auf den gesamten Veräußerungserlös der Objektgesellschaft, nicht auf den durchgerechneten Anteil der Fondsgesellschaft. Finanzkennzahlen Erfolgskennzahlen Rendite (IRR) der Kommanditisten nach Steuern 5,73% Amortisationsdauer des Kommanditkapitals vor Steuern in vollen Jahren * 14,0 Kumulierte Tilgungen nach zehn vollen Betriebsjahren in % 10,56% Kumulierte Ausschüttungen über die Laufzeit (ohne Veräußerungserlös) in % des Kommanditkapitals 84,00% Risikokennzahlen ** Eigenkapitalquote in % 36,17% Anteil der festen Mieteinnahmen an den gesamten Mieteinnahmen 32,62% Kostenkennzahlen ** Durchschnittl. Verhältnis von laufenden Objektkosten zu Mieteinnahmen 2,31% Durchschnittl. Verhältnis von laufenden Fondskosten zu Mieteinnahmen*** 2,34% Fondskosten (mit Agio) in % des Fondsvolumens (inkl. Agio)**** 8,03% davon in der Investitionsphase 6,35% davon in der Betriebsphase**** 1,69% Note 2,45 ** Wenn die Amortisationsdauer der Prospektierungslaufzeit entspricht, wurde der Verkauf der Immobilie am Ende der Prospektierungslaufzeit unterstellt. ** Alle Angaben zu den Mieteinnahmen und den Objektausgaben enthalten keine umlegbaren Objektkosten. *** Bezogen auf den durchgerechneten Anteil der Fondsgesellschaft an den Mieteinnahmen. **** Die kumulierten Fondskosten während der Betriebsphase beziehen sich auf einen standardisierten Zeitraum von zwölf Jahren. 4

5 Kurzanalyse: Gesamtbeurteilung und Rating Zusammenfassung Der Fonds investiert in sieben ClassA Büroimmobilien in einem neu errichteten Büropark in Prag. Die Kaufpreise der Immobilien wurden von einem Wertgutachter als marktgerecht bestätigt. in ist die SIGNA Financial Strategy GmbH. Das Angebot ist solide konzipiert. Aufgrund der Bonität der Mieter und der Restlaufzeiten der Mietverträge sollten für den Fonds mittel bis langfristig sichere Einnahmen zu erzielen sein. Die weit unterdurchschnittliche Eigenkapitalquote erhöht das Risiko für die Anleger. Die überdurchschnittlich hohen kumulierten Tilgungen nach zehn vollen Betriebsjahren reduzieren das Risiko für den Anleger. Die Fondskosten liegen unter dem Marktdurchschnitt. Insgesamt handelt es sich um ein gutes Angebot mit durchschnittlicher Ertragsprognose vor Steuern und durchschnittlichem Risiko. Verteilung der Gesamtnoten für europäische Immobilienfonds Anzahl ,00 2,00 2,01 2,25 2,26 2,50 2,51 3,00 3,01 3,50 3,51 5,00 Noten 100,0% 80,0% 60,0% 40,0% 20,0% 0,0% Kumulierte Häufigkeit Anzahl Kumulierte Häufigkeit Noten und Rating Qualitative Einschätzung Rating der Beteiligung 2,75 Fondskonzeption 2,45 Sehr gut oder Top 10% Objekt 2,50 Gut Vermietung 2,25 Platzierungsfähig Uninteressant Finanzielle Einschätzung 2,45 Mangelhaft Gesamtnote 2,47 Rating Beurteilung der Beteiligung im Vergleich zur Bestnote der jeweiligen Bewertungskriterien Fondskonzeption Objekt Vermietung Finanzielle Einschätzung Gesamt 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% SIGNA 04 Prag Immobilienfonds GmbH & Co. KG Differenz zur Bestnote 5