WOHNUNGSMARKT UND STADTENTWICKLUNG ALTE UND NEUE HERAUSFORDERUNGEN FÜR DIE PLANUNG

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1 Lokale Wohnungsbedarfsprognose Kassel (Prognosemodell des IWU (HEPAS-WOHNBED), u.a. angewendet für die Wohnungsbedarfsprognose Hessen 2010) [1] VORGEHENSWEISE Bestimmung des Wohnungsbedarfs anhand eines normativen, als politische Zielvorstellung zu bestimmenden Wohnungsversorgungsfaktors Ermittlung... des Wohnungsnachholbedarfs, des Wohnungsersatzbedarfs und des Wohnungsneubedarfs Nutzung der bundesweiten Wohnungsprognose 2015 des BBR für wichtige Grundannahmen, für die keine lokalen Daten ermittelt werden können; Prognoseergebnisse sind weniger geeignet [2] BESTIMMUNG DER WOHNUNGSVERSORGUNGS-ZIELQUOTE Grundannahme: Jeder Haushalt sollte eine Wohnung haben 1:1-Verhältnis wird jedoch von drei moderierenden Faktoren beeinflusst: a) Haushalte ohne eigene Wohnung im wesentlichen Untermietverhältnisse Anteil lt. Mikrozensus-Zusatzerhebung 1998: 2,3 % Einflussfaktoren: Lage am Wohnungsmarkt ( Untermietverhältnisse als Notlösung), Anteil an jüngeren/kleineren Haushalten bzw. Anteil an Studierenden (Untermietverhältnisse als gewünschte Wohnform) Anteil kann auch für die Zukunft als relativ konstant angenommen werden (Wohnungsprognose 2015 des BBR) Seite 1

2 b) Nutzung von Wohnraum als Zweitwohnung bundesweit zunehmender Trend lt. Wohnungsprognose 2015 des BBR ist von 1 bis 3 Zweitwohnungen je 100 Haushalten auszugehen in Kassel waren Ende 2001 rund 2,9 % aller gemeldeten Einwohner (Haupt- und Nebenwohnsitz) mit Zweitwohnsitz gemeldet ( entspricht bei 1,95 Pers./HH auch etwa 2,9 % der Haushalte) Zahl ist mit Einführung der Zweitwohnungssteuer deutlich abgesunken faktisch höherer Zweitwohnungsanteil zu vermuten für die Prognose Rückgriff auf Schätzung der Statistikstelle der Stadt Kassel (3,6 % bis 4 %) c) Notwendiger Leerstand ( Fluktuationsreserve ) Ermöglichung von Umzügen und Zuzügen, vorübergehende Nutzungsunterbrechung für Sanierungs-/Modernisierungsarbeiten Aussagen zum notwendigen Umfang der Fluktuationsreserve schwanken zwischen 0,5 % und 5 % des Wohnungsbestandes (Wohnungsbericht 2001 des HMWVL: 2 %) Fluktuationsreserve ist kein objektivierbarer, aus ökonomischen Gesetzmäßigkeiten abzuleitender, sondern letztlich ein politisch zu bestimmender Wert zunehmende Ausdifferenzierung des Wohnungsmarktes in zahlreiche kleine Teilmärkte bei gleichzeitiger Entspannung der Nachfragesituation innerhalb der einzelnen kleinen Teilmärkte unterliegt die Fluktuationsreserve höheren Schwankungen als in der Gesamtschau tendenziell höhere Quote notwendig Qualifizierung des Wohnungsbestands muss insbesondere in Kassel in den nächsten 10 Jahren massiv vorangetrieben werden erhöhte Leerstandsreserve für Modernisierung/Umbau erforderlich, der nicht in bewohntem Zustand erfolgen kann Annahme für Kassel: 2,5 % Seite 2

3 Wohnungsversorgungs-Zielquote: AUSGANGSWERT (NORMATIV) 1,0000 UNTERMIETVERHÄLTNISSE - 2,30% ZWEITWOHNUNGSANTEIL + 3,60% FLUKTUATIONSRESERVE + 2,50% ERGEBNIS 1, WOHNUNGEN JE HAUSHALT SIND FÜR EINE ANGEMESSENE WOHNRAUMVER- SORGUNG ERFORDERLICH [3] WOHNUNGSNACHHOLBEDARF Multiplikation der Zahl der Haushalte im Prognoseausgangsjahr mit der Zielquote ergibt den aktuellen Wohnungsbedarf für eine ausreichende Wohnungsversorgung Haushalte * 1,038 = Wohnungen ist die Zahl der bestehenden Wohnungen geringer, bildet die Differenz den Wohnungsnachholbedarf bestehende Wohnungen benötigte Wohnungen = Wohnungen Nachholbedarf [4] WOHNUNGSNEUBEDARF resultiert aus der Veränderung der Zahl der Haushalte zwischen Prognoseausgangsjahr und Prognosezieljahr unter Anwendung der normativen Wohnungsversorgungsquote Wächst die Zahl der Haushalte um 100, steigt der Wohnungsbedarf um 103,8 Wohnungen, sinkt die Zahl der Haushalte um 100, sinkt auch der Wohnungsbedarf um 103,8 Wohnungen Seite 3

4 [5] WOHNUNGSERSATZBEDARF betrachtet wird die Wohnflächenentwicklung im Bestand; d.h.: Bestandsverluste + Zuwachs und Verluste an Wohnungen durch Baumaßnahmen im Bestand (Dachgeschossausbauten, Aufstockungen, Wohnungszusammenlegungen) Bestandsverluste durch Totalabgänge sind relativ selten, etwa 0,05 % des Wohnungsbestandes ( ), davon ca. 92 % tatsächlicher Abriss, in 8 % der Fälle Nutzungsänderungen weitgehend unabhängig von Konjunkturzyklen durch gegenseitige Kompensation zweier gegenläufiger Entwicklungen: große Nachfrage macht Erhalt, Sanierung und Modernisierung von Wohnungen attraktiver, aber auch den Abriss nicht mehr marktgängiger Wohngebäude zugunsten von Neubauten verstärkt rentabel Baumaßnahmen im Bestand zeigen eine deutliche konjunkturelle Abhängigkeit, zum Teil verstärkt durch entsprechende Förderprogramme (z. B. Dachgeschossausbauten) konjunkturelle Abhängigkeit und unzureichende Erfassung von Wohnungsabgängen in der amtlichen Statistik machen eine seriöse Prognose dieses Faktors ist schwierig generelle Annahmen liegen zwischen etwa 0,19 % (IWU) und 0,3 % (BBR) jährlich Annahmen für Kassel: erheblicher Modernisierungs- und Umbaubedarf im Bestand, häufig in Verbindung mit Wohnungszusammenlegungen zur Schaffung größerer Wohnungen gezielter Abriss von Wohnungen zum Abbau struktureller Angebotsüberhänge wird zu einer zunehmend akzeptierten Handlungsoption werden steigender Pro-Kopf-Verbrauch an Wohnfläche verstärkt den Trend zu größeren Wohnungen tendenziell steigender Bedarf an Bestandsanpassung (abhängig von der Einkommens- und Kaufkraftentwicklung, jedoch nicht linear) Annahme eines Wohnungsersatzbedarfs von 0,3 % jährlich Je bestehende Wohnungen müssen jährlich 3 neue Wohnungen als Ersatz für Verluste durch Abriss, Umnutzung, Zusammenlegung etc. gebaut werden. Seite 4

5 [6] WOHNUNGSBEDARFSPROGNOSE: ERGEBNISSE Variante A: Wanderungssaldo /a Zahl der Privathaushalte Wohnungsbestand im Ausgangsjahr Wohnungsversorgungsquote 1,0153 1,0380 1,0380 jährliche Wohnungsabgangsquote [in %] 0,30 0,30 0,30 Variante B: Wanderungssaldo +/- 0 /a Zahl der Privathaushalte Wohnungsbestand im Ausgangsjahr Wohnungsversorgungsquote 1,0153 1,0380 1,0380 jährliche Wohnungsabgangsquote [in %] 0,30 0,30 0, NEUBEDARF ERSATZBEDARF NACHHOLBEDARF GESAMTBEDARF Veränderung pro Jahr NEUBEDARF ERSATZBEDARF NACHHOLBEDARF GESAMTBEDARF Veränderung pro Jahr Seite 5

6 Variante C: Wanderungssaldo 500 /a Zahl der Privathaushalte Wohnungsbestand im Ausgangsjahr Wohnungsversorgungsquote 1,0153 1,0380 1,0380 jährliche Wohnungsabgangsquote [in %] 0,30 0,30 0,30 Variante D: Wanderungssaldo /a Zahl der Privathaushalte Wohnungsbestand im Ausgangsjahr Wohnungsversorgungsquote 1,0153 1,0380 1,0380 jährliche Wohnungsabgangsquote [in %] 0,30 0,30 0, NEUBEDARF ERSATZBEDARF NACHHOLBEDARF GESAMTBEDARF Veränderung pro Jahr NEUBEDARF ERSATZBEDARF NACHHOLBEDARF GESAMTBEDARF Veränderung pro Jahr Seite 6

7 [7] ENTWICKLUNG DES 1-2-FAMILIENHAUSSEKTORS 2 Indikatoren: Entwicklung der Altersgruppe der Jährigen als Referenzgruppe für die Nachfrageentwicklung ( : durchschnittliche Nachnachfrage nach 1, Familienhäusern je 100 Personen dieser Altersgruppe) Entwicklung der Altersgruppe der Über-64-Jährigen als Referenzgruppe für die Entwicklung des Bestandsangebots (Veränderung des Bestands analog zur Veränderung der Altersgruppe) Differenz der beiden Einflussfaktoren ergibt (positiven oder negativen) Bedarf an Neubauten / Baugrundstücken Seite 7

8 BEISPIEL: 1-2-Familienhausnachfrage und -angebot Kassel bis Szenario B: Wanderungssaldo +-0 Quotient jährliche jährliche 65 und Jährige Nachfrage Nachfrage Ältere 65 + Ältere, Angebot Veränderung aus dem zum Vorjahr Bestand Nachfrageüberhang / vermarktbarer Neubau , , ,28% , ,68% , ,93% , ,20% , ,59% , ,20% , ,04% , ,07% , ,17% , ,70% , ,01% , ,22% , ,16% , ,02% , ,10% SUM MEN GESAMTWOHNUNGSBEDARF BIS : Wohnungen Seite 8

9 BEISPIEL: 1-2-Familienhausnachfrage und -angebot Kassel bis Szenario C: Wanderungssaldo -500 Quotient jährliche jährliche 65 und Jährige Nachfrage Nachfrage Ältere 65 + Ältere, Angebot Veränderung aus dem zum Vorjahr Bestand Nachfrageüberhang / vermarktbarer Neubau , , ,28% , ,68% , ,93% , ,20% , ,59% , ,20% , ,04% , ,07% , ,17% , ,70% , ,01% , ,22% , ,16% , ,02% , ,10% SUM MEN GESAMTWOHNUNGSBEDARF BIS : Wohnungen Nachfrage nach neuen 1-2-Familienhäusern geht vollständig zu Lasten des Mietwohnungssektors Seite 9