Lebenszykluskostenprognosen

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1 International FM & REM Congress 2010 Lebenszykluskostenprognosen Entscheidungsgrundlage während der Planungs- und Errichtungsphase von Immobilien Prognose für nachhaltige Kostenoptimierung Szenarienvergleiche von Folgekostenauswirkungen Kufstein, am 27. Jänner 2010 Seite 1

2 Umfang der lebenszyklischen Betrachtung ÖNORM B Kostenarten 1-7 ÖNORM B Kostenbereich Beseitigungskosten Sonstige Kosten Erhaltungskosten Betriebskosten Verwaltungskosten Steuern und Abgaben Abschreibung Kapitalkosten Finanzierungskosten Reserven Nebenkosten Honorare Aussenanlagen Einrichtung Bauwerk Ausbau Bauwerk Technik Bauwerk Rohbau Aufschließung Grundkosten Bauwerks- Baukosten Errichtungskosten Gesamtkosten Anschaffungskosten Nutzungskosten Folgekosten Nutzerspezifische Kosten Lebenszykluskosten Kufstein, am 27. Jänner 2010 Seite 2 Kostenbereiche und Lebenszykluskosten

3 Beeinflussbarkeit in den Lebenzyklusphasen gering Beeinflussbarkeit hoch Facility Management Aspekte als Kostenhebel Schaffung der Voraussetzungen für einen hohen Nutzwert Abnahme ROI kann erst in der Nutzungsphase erwirtschaftet werden PE Planung Errichtung Nutzen Betreiben, Warten, Bewirtschaften Quelle: Dr. Jürgen Schnell, Philipp Holzmann 70 % der Folgekosten werden bereits während der Entwurfs- und Planungsphase festgelegt Zeit Kufstein, am 27. Jänner 2010 Seite 3

4 Zusammenwirken von Planung und Folgekosten Die Planung braucht den Fokus der langjährigen Auswirkungen Unser Zugang ist: Die Darstellung von Lebenszykluskosten schafft Bewusstsein bei Planern und Bauherrn Die tägliche Planungsentscheidung durch Einbeziehen der Folgekosten zu unterstützen Rasche Erstellung von Prognosen der Lebenszykluskosten, um den Ablauf des Planungsprozesses nicht zu behindern Prognosen zu Lebenszykluskosten stellen einen ergänzenden Aspekt in der Planung dar Kufstein, am 27. Jänner 2010 Seite 4

5 B Kosten im Hochbau Zusammenspiel der Kostenbetrachtung Stufe I Stufe II Stufe III Stufe IV Prognosen zu Lebenszykluskosten Technische Technische Grundangaben Grundangaben Benchmarks Benchmarks Angaben Angaben zu zu Grobelementen Grobelementen Angaben Angaben zu zu Elementen Elementen Angaben Angaben zu zu Elementtypen Elementtypen Nutzungskosten Nutzungskosten Benchmarks Benchmarks FM-Standard- FM-Standard- Leistungen Leistungen Kostenschätzung Kostenschätzung FM-Standard- FM-Standard- Leistungen Leistungen Berechnung Berechnung Definierte Definierte FM-Leistungen FM-Leistungen Stufe V Stufe VI Grundlagenermittlung Grundlagenermittlung Vorentwurfsphase Vorentwurfsphase Entwurfsphase Entwurfsphase Ausführungsphase Ausführungsphase Inbetriebnahmephase Inbetriebnahmephase Nutzungsphase Nutzungsphase Rahmen Rahmen Kostenbereich Kostenbereich Schätzung Schätzung Grobelement Grobelement Berechnung Berechnung Elemente Elemente Anschlag Anschlag Elementtyp Elementtyp Feststellung Feststellung Leistungsbereich Leistungsbereich Strukturierte Strukturierte Nutzungskosten Nutzungskosten Kufstein, am 27. Jänner 2010 Seite 5

6 Struktur des Berechnungsmodells Lebenszykluskosten - Berechnung Kufstein, am 27. Jänner 2010 Seite 6

7 Detailaufbau des Berechnungsmodells Grundlagen und Definitionen Ausgangsdaten Parametereingabe Berechnungsgrundlagen Berechnungsmodell Lebenszykluskosten - Berechnung Lebenzyklusphasen nach GEFMA FM-Hauptprozessen Kosten im Facility Management nach GEFMA 200 Leistungsdefinition nach B / KG 1 9 Kosten im Hochbau Leistungsdefinition nach B / KG 1-7 Objektnutzung Leistungsdefinition nach DIN 276 KG Leistungsdefinition nach DIN KG Investitionstyp Investition Leistungen Einheiten Kosten je Einheit Anzahl der Einheiten Zyklus Periodisch /einmalig Dauer / Zeiteinheit Fälligkeit Offset / sofort Zeiteinheit Zinsenentwicklung Basis Euribor (real) Ohne Inflationsrate Kosten (netto) Steuern, Abgaben Gebühren Lebensdauer Produkten Leistungen Preise (netto) Energie und Wasser Material (Warenkorb) Preise (netto) Dienstleistungen Arbeitskostenindex Modelldefinition nach GEFMA Kapitel 6 Dynamische Kapitalwertmethode - Annuitäten Gleichung mit: Kapitalwert von LzK LzK Erfolg Investitionskosten Zahlungsdifferenz der jährlichen Ein- Auszahlungen Anzahl der Jahre Betrachtungszeitraum Restwert Kufstein, am 27. Jänner 2010 Seite 7

8 Umgang mit Unsicherheiten Lebenszykluskosten - Prognosen Prognoseunsicherheiten ist ein unausweichlicher Bestandteil der Lebenszykluskosten-Berechnung: die Höhe der zukünftigen Kosten und Erlöse das Erreichen der angenommenen Lebensdauer der Wandel der Nutzungsanforderungen die technische Entwicklung die steuerlichen Auswirkungen der Einfluss des Klimawandels Kufstein, am 27. Jänner 2010 Seite 8

9 Flughafen Wien - Objektsanierung Beispiel 1 Varianten von Bauteilen Objekt 263 Speditionsgebäude Büro- und Lagerflächen m² vermietbare NF m² Fassadenfläche Aufgabenstellung Vergleich von zwei Fassadentypen im Zuge der Außenhautsanierung für einen Grossteil des Speditionsgebäudes Kufstein, am 27. Jänner 2010 Seite 9

10 Flughafen Wien - Objektsanierung Beispiel 1 Varianten von Bauteilen Blechkassettenfassade mit Lamellen Alu Fensterband mit Blendschutzrollo 2- Scheibenverglasung Wartungssteg aus Gitterrost Blechfassadensystem Domico Alufensterband Schüko Royal 3-fach Isolierverglasung Integrierter Sonnenschutz Kufstein, am 27. Jänner 2010 Seite 10

11 Vergleich der Fassadentypen Beispiel 1 Varianten von Bauteilen Kufstein, am 27. Jänner 2010 Seite 11

12 Objektsanierung - Parameter Eingangsdaten DIN 276 GEFMA 200 Beispiel 1 Varianten von Bauteilen m² Bürofläche m² Lagerfläche (OI) Bestehende HKLS- Betriebskostenermittlung auf Basis des Verbrauchs Energiekennzahlen auf Basis einer bestehenden HWB-Berechnung Ergänzende betriebliche Leistungen 100 Grundstück 200 Erschließen 300 Baukonstruktion 400 Technische Anlagen 500 Außenanlagen 600 Ausstattung / Kunstwerke 700 Gutachten / Beratung 100 Objektmanagement 200 Bereitstellung von Arbeitstätten 300 Objektbetrieb / Betriebsführung 400 Ver- und Entsorgung 500 Reinigung und Pflege 600 Schutz- und Sicherheitsdienste 700 Objektcontrolling 800 Supportleistung 900 Projekte in Phase 6 Kufstein, am 27. Jänner 2010 Seite 12

13 KAV Geriatriezentrum Leopoldstadt Beispiel 2 Vergleich von Produkten Wien 2, alte Busgarage m² NF 12 Stationen Betten Bauträger GESIBA Aufgabenstellung Vergleich von Einbaubeleuchtungskörper für die Allgemeinflächen (Gänge, Stiegenhäuser) im Geriatriezentrum Kufstein, am 27. Jänner 2010 Seite 13

14 Geriatriezentren - Beleuchtungsvarianten Beispiel 2 Vergleich von Produkten XENON Meno 6x24W 2016 Stück Leuchten 6 Stück Leuchtmittel je Leuchte 3 Stück EVG je Leuchte 144 W elektr. Leistung je Leuchte 9,67 je Leuchtmitteltausch Downlight INPERLA 2x42W 1722 Stück Leuchten 2 Stück Leuchtmittel je Leuchte 1 Stück EVG je Leuchte 84 W elektr. Leistung je Leuchte 6,34 je Leuchtmitteltausch BASIC 40+60W 1778 Stück Leuchten 2 Stück Leuchtmittel je Leuchte 2 Stück EVG je Leuchte 100 W elektr. Leistung je Leuchte 29,67 je Leuchtmitteltausch Kufstein, am 27. Jänner 2010 Seite 14

15 Produktvergleich - Parameter Eingangsdaten DIN 276 GEFMA 200 Beispiel 2 Vergleich von Produkten Durchschnittliche Betriebsdauer von 11 Stunden pro Tag 365 Tage im Jahr Alle Stunden Leuchtmitteltausch Alle Stunden EVG- Tausch 0,1 pro KWh Stromkosten 100 Grundstück 200 Erschließen 300 Baukonstruktion 400 Technische Anlagen 500 Außenanlagen 600 Ausstattung / Kunstwerke 700 Gutachten / Beratung 100 Objektmanagement 200 Bereitstellung von Arbeitstätten 300 Objektbetrieb / Betriebsführung 400 Ver- und Entsorgung 500 Reinigung und Pflege 600 Schutz- und Sicherheitsdienste 700 Objektcontrolling 800 Supportleistung 900 Projekte in Phase 6 Kufstein, am 27. Jänner 2010 Seite 15

16 Auswertung - Beleuchtungsvarianten Beispiel 2 Vergleich von Produkten Kufstein, am 27. Jänner 2010 Seite 16

17 Lufthansa Basis Errichtung Overhaul Shop Beispiel 3 Szenarien von Ausbaustufen Lufthansa Hamburg WT - Triebwerkswartung Halle-Büro m² BGF 47 Mio. Projektkosten Aufgabenstellung Erarbeitung von Szenarien für die Errichtung zusätzlicher Büroflächen im Zuge der Errichtung einer Reparaturwerkstätte für Triebwerke mit angeschlossenen Officegebäude Kufstein, am 27. Jänner 2010 Seite 17

18 Errichtung zusätzlicher BüroflB rofläche Beispiel 3 Szenarien von Ausbaustufen 6 Obergeschosse (EG+OG) über die halbe Länge m² NF /m² BGF Vorbereitung für Erweiterung m² NF seitliche Erweiterung in 3 Jahren geplant VARIANTE LHT CFM 4 spätere Office Büroerweiterung Technik Umkleiden UG 3 Obergeschosse m² NF /m² BGF Vorbereitung für Aufstockung m² NF Aufstockung in ca. 5 Jahren geplant VARIANTE 2 6 LHT spätere Büroerweiterung CFM Office 2 1 Technik Umkleiden UG 6 Geschosse (EG+OG) werden gleichzeitig errichtet m² NGF Die 3 Obergeschosse (Edelrohbau) werden nicht sofort genutzt Die überschüssige Officefläche kann 3 5 Jahren leer stehen VARIANTE 3 6 LHT Sofortausbau CFM Office 2 1 Technik Umkleiden UG Kufstein, am 27. Jänner 2010 Seite 18

19 Ausbaustufen - Parameter Beispiel 3 Szenarien von Ausbaustufen Eingangsdaten Berücksichtigung der Bauund anlagentechnische Vorbereitung für die Erweiterung Berücksichtigung der reduzierten Betreuung der nicht genutzten Fläche Berücksichtigung des Mehraufwandes im Zuge der Erweiterung Differenzierung der horizontalen bzw. vertikalen Erweiterung DIN 276 GEFMA Grundstück 200 Erschließen 300 Baukonstruktion 400 Technische Anlagen 500 Außenanlagen 600 Ausstattung / Kunstwerke 700 Gutachten / Beratung 100 Objektmanagement 200 Bereitstellung von Arbeitstätten 300 Objektbetrieb / Betriebsführung 400 Ver- und Entsorgung 500 Reinigung und Pflege 600 Schutz- und Sicherheitsdienste 700 Objektcontrolling 800 Supportleistung 900 Projekte in Phase 6 Kufstein, am 27. Jänner 2010 Seite 19

20 Auswertung - Ausbauszenarien Beispiel 3 Szenarien von Ausbaustufen Kufstein, am 27. Jänner 2010 Seite 20

21 KAV Geriatriezentrum Simmering Beispiel 4 Varianten Serviceprozessen Wien 11, Dittmanngasse m² NF 14 Stationen Betten Bauträger SENUIN Aufgabenstellung Ausstattungs- und Prozessvergleich der Nassmüllentsorgung für die Geriatriezentren Simmering, Liesing und Meidling Kufstein, am 27. Jänner 2010 Seite 21

22 Beispiel 4 Varianten von Serviceprozessen Geriatriezentren - Nassmüllentsorgung Nassmüllentsorgung in Tankanlage mit Vakuumabsaugung Liter Fassungsvermögen Entleerung 14-tägig, Platzbedarf ca. 8m² Stromkosten Anlage Kosten für Wartung und Reparatur Desinfektion der Aufgabestation Kein Manipulationsaufwand Errichtungskosten rund Nassmüllentsorgung in konventionellen Fassgebinden 120 Liter Fassungsvermögen, 8 Gebinde Entleerung 2-3 mal / pro Woche Platzbedarf ca. 17m² Energiekosten Kühlung Raum keine Wartungskosten Reinigung Trankraum Manipulationsaufwand 1/2h / pro Tag Kufstein, am 27. Jänner 2010 Seite 22

23 Serviceprozesse - Parameter Beispiel 4 Varianten Serviceprozessen Eingangsdaten Durchschnittliche Bettenanzahl 280 Personalanzahl 80 je Geriatriezentrum 640 Mahlzeiten pro Tag und Geriatriezentrum 187 l Speiseabfall pro Tag und Geriatriezentrum l Speiseabfall pro Jahr je Geriatriezentrum DIN 276 GEFMA Grundstück 200 Erschließen 300 Baukonstruktion 400 Technische Anlagen 500 Außenanlagen 600 Ausstattung / Kunstwerke 700 Gutachten / Beratung 100 Objektmanagement 200 Bereitstellung von Arbeitstätten 300 Objektbetrieb / Betriebsführung 400 Ver- und Entsorgung 500 Reinigung und Pflege 600 Schutz- und Sicherheitsdienste 700 Objektcontrolling 800 Supportleistung 900 Projekte in Phase 6 Kufstein, am 27. Jänner 2010 Seite 23

24 Auswertung - Nassmüllentsorgung Beispiel 4 Varianten Serviceprozessen Kufstein, am 27. Jänner 2010 Seite 24

25 Wir nehmen an, dass die Betrachtung von Lebenszykluskosten Zusammenfassung LzK Betrachtung wie z. B.: Bauteilen und -elementen Produkten / Spezifikationen Ausbaustufen in der Errichtung Serviceprozessen und auch kombiniert zu einer Selbstverständlichkeit in den Planungsphasen wird Kufstein, am 27. Jänner 2010 Seite 25