Gewerbliche Immobilien-Finanzierung

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1 Georg Friedrich Doll Gewerbliche Immobilien-Finanzierung Liquiditäts- und Zinsmanagement Zinsausgaben reduzieren Zinsänderungsrisiken erkennen Zinszahlungen gestalten Zinsswaps einsetzen Zinsvariable vs zinsfeste Kredite Mathematische Grundlagen Inklusive CD mit Excel-Tools

2 1. Auflage Oktober IZ Immobilien Zeitung Verlagsgesellschaft, Wiesbaden Alle Rechte, insbesondere das Recht der Vervielfältigung und der Verbreitung sowie der Übersetzung, vorbehalten. Kein Teil des Werkes darf in irgendeiner Form (durch Fotokopie, Mikrofilm oder ein anderes Verfahren) ohne schriftliche Genehmigung des Verlages reproduziert oder unter Verwendung elektronischer Systeme gespeichert, verarbeitet, vervielfältigt oder verbreitet werden. Lektorat: Thomas Hilsheimer Umschlagsgestaltung: epiphan, Wiesbaden Satz: Sibylle Tietze, Simone Scheurer Druck: Druckerei C.H. Beck, Nördlingen ISBN

3 Übersicht Kapitelübersicht Hauptteil 1 Grundlagen der Immobilienfinanzierung 2 Möglichkeiten der Zinsbindung 3 Zinsfestschreibung: im Kreditvertrag oder über Derivate 4 Änderung der Zinsbindung, Hedging und Bewertung 5 Zinsfestschreibung für zukünftige Perioden 6 Verbilligung aktueller Zinskosten 7 Einfluss der Zinssicherung auf Finanzkennzahlen 8 Zins- und Liquiditätskosten bei verschiedenen Tilgungsarten 9 Kündigungs- und Sondertilgungsrechte Anhang 10 Zinssicherungsinstrumente kompakt 11 Mathematische Grundlagen Verzeichnis der Fachbegriffe Stichwortverzeichnis 5

4 Inhalt Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Symbolverzeichnis Einleitung Grundlagen der Immobilienfinanzierung Eigen- und Fremdkapitaleinsatz Der Preis der Liquidität Die Refinanzierung von Immobilien Der Marktzins Der Zeitwert des Geldes Möglichkeiten der Zinsbindung Klassische Zinsbindung Variable Zinsvereinbarung Festzinsvereinbarung Mischformen der Zinsbindung (Zinsbegrenzungsvereinbarungen) Zins-Bandbreiten Zins-Obergrenzen Die optimale Zinsbindung Die Sicht des Immobilienmanagers Die Sicht der finanzierenden Bank Zinsfestschreibung: im Kreditvertrag oder über Derivate Trennung von Liquidität und Zinsmanagement Synthetische Zinsfestschreibung über Zinsswaps Der Zinsswap Die Kombination: variabler Kreditvertrag plus Zinsswap Festschreibung einer Zins-Obergrenze (Zinscaps) Der Zinscap Die Kombination: variabler Kredit plus Zinscap Festschreibung einer Zins-Bandbreite (Zinscollar) Der Zinscollar Die Kombination: variabler Kredit plus Zinscollar Änderung der Zinsbindung, Hedging und Bewertung Wechsel von Zinsbindungen während der Vertragslaufzeit Zinsfestschreibung im Kreditvertrag und Wechsel der Zinsbindung

5 Inhalt Zinsfestschreibung über Zinsswaps und Wechsel der Zinsbindung Zinsmanagement: Einzelkredit- oder Portfolio-Sicherung Grundsätzliche Hedging-Zusammenhänge Absicherung von Einzelpositionen (Micro-Hedging) Absicherung von Portfolios (Macro-Hedging) Bewertung von Finanzinstrumenten Bewertung von variablen Krediten Bewertung von festverzinslichen Krediten Bewertung von Zinsswaps Zinsfestschreibungen für zukünftige Perioden Der Forward-Zins Der Forward-Zinscollar Partizipation in zwei Richtungen Verbilligung aktueller Zinskosten Der Zins-Step-up Die Zinsvorauszahlung Die Laufzeitverlängerung Die Laufzeitverlängerungsoption Das Kündigungsrecht Der Einfluss der Zinssicherungen auf Finanzkennzahlen Grundsätzliche Vorgehensweise der Banken Zinsdeckungsgrad Interest Coverage Ratio (ICR) Kapitaldienstdeckungsgrad Debt Service Coverage Ratio (DSCR) Kredit-Marktwert-Verhältnis Loan-to-Value (LTV) Limitsystematik der Banken Zins- und Liquiditätskosten bei verschiedenen Tilgungsarten Die endfällige Tilgung Die Raten-Tilgung Die annuitätische Tilgung Beliebige Tilgungen Der vollständige Zahlungsplan Die Zins-Kalkulation bei Tilgungen

6 Inhalt 9 Kündigungs- und Sondertilgungsrechte Gesetzliche Kündigungsrechte nach dem BGB Variable Zinsvereinbarung Festzinsvereinbarung Synthetische Zinsbindung Vorfälligkeitsentschädigung Sondertilgungsrechte Variable Zinsvereinbarung Festzinsvereinbarung Bereitstellungszinsen Variable Zinsvereinbarung Festzinsvereinbarung Anhang 10 Zinssicherungsinstrumente kompakt Zinsswap Zinscap Zinsfloor Termingeschäftsfähigkeit und Aufklärungspflichten Mathematische Grundlagen Zinsbetrag Endwert jährliche Verzinsung Endwert unterjährige Verzinsung Effektivzins unterjährige Verzinsung Diskont-Faktor Barwert Zero-Zinssätze Forward-Zinssätze Forward-Zins-Treppe Verzeichnis der Fachbegriffe Stichwortverzeichnis Der Autor

7 Einleitung Einleitung Was unterscheidet eine Immobilienfinanzierung von anderen unternehme - rischen Kreditaufnahmen? Und warum sollen Immobilienfinanzierungen so spannend sein, dass mit ihnen ein ganzes Buch gefüllt werden kann? Immobilien unterscheiden sich von anderen Wirtschaftsgütern insbesondere durch die Langfristigkeit der Einflussfaktoren, d.h. die Lebensdauer von Immobilien beträgt teilweise mehr als 50 Jahre, Mietverträge werden bei gewerblichen Immobilien langfristig oft über zehn und mehr Jahre abgeschlossen. Aufgrund der hohen Kosten für Immobilien entsteht ein hoher Kapital bedarf, welcher nur über lange Zeiträume z.b. 40 Jahre zurückgezahlt werden kann. Die Immobilie ist für den Investor ein langlebiges Wirtschaftsgut. Finanzierungs- und Zinsmanagement-Entscheidungen sind die Größen, die während der Lebensdauer einer Immobilie aber regelmäßig beeinflusst werden können. Die Optimierung der Finanzierungsparameter ist deshalb neben der Bewirtschaftung der Immobilie der wichtigste wertbildende Faktor im Immobilien-Management. Dieses Buch richtet sich an alle diejenigen, die dieses solide Grund lagen - wissen zur Immobilienfinanzierung und zum Zinsmanagement benötigen. Das Buch beantwortet die Fragen nach der passenden Zinsbindung, der optimalen Finanzierungsstruktur und dem maßgeschneiderten Einsatz von Zins - derivaten. Die zu besprechenden Ziele des Zinsmanagements sind hierbei Reduzierung der Zinsausgaben, Identifizierung und Begrenzung von Zinsänderungsrisiken und Gestaltung bedarfsgerechter Zinszahlungsströme. Das Buch behandelt die wesentlichen Zusammenhänge eines systematischen Zinsmanagements, zugeschnitten auf die besonderen Bedürfnisse von Immo - bilien finanzierungen. Die Erläuterung der Themen erfolgt stark anwendungsorientiert. Am Anfang jedes Kapitels wird eine kurze Gliederung und für den eiligen Leser eine Zusammenfassung vorangestellt. Hamburg, 2008 Georg Friedrich Doll 13

8 Der Autor Der Autor Georg Friedrich Doll leitete die gewerbliche Im mobilienfinanzierung einer großen deutschen Pfandbriefbank. Nach dem Studium der Betriebs wirt schafts lehre in Köln übernahm er eine Position im Fi nan zie - rungs- und Firmenkundengeschäft. Anschlie ßend wechselte er ins Finanz man age ment eines namhaften Handelsunter neh mens. Die Kapital marktund Derivate-Er fah rung vertiefte er als Bereichs - leiter von Trea sury- und Handelsab tei lungen in Groß ban ken. Seit 2008 ist er Partner von RISKBalance, ei nem Beratungsunternehmen für Finanz in sti tute mit dem Schwerpunkt ganzheitliche Finanz stra te gien und Risiko-/Ertrags-Steu e - rung. 231