Immobilienstandort und Wirtschaftsmetropole Berlin. Trends und aktuelle Entwicklungen

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1 Immobilienstandort und Wirtschaftsmetropole Berlin Trends und aktuelle Entwicklungen Berlin, 17. Dezember 2014 Achim Georg

2 Agenda Über Georg Consulting Standort Berlin Wirtschaftsstruktur Demografie Wohnungsmarkt Büromarkt Hotelmarkt Fazit 2

3 1. Über Georg Consulting Georg Consulting arbeitet bundesweit im Schnittfeld von Immobilienwirtschaft und Regionalwirtschaft Mitarbeiter aus den Disziplinen: Geografie, Volkswirtschaft, Betriebswirtschaft, Stadt- und Regionalplanung, Immobilienwirtschaft Praxisnahe und umsetzungsorientierte Beratung Beispielhafte Projekte: Immobilienwirtschaft und Marktforschung, u. a.: Standort- und Marktanalysen Machbarkeitsstudien Zielgruppenanalysen Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen Um- und Nachnutzungskonzepte Regionalwirtschaftliche Effekte Marktberichte/PR Hotelmachbarkeitsstudie Starnberger See Studie zu Wohnbauprojektentwicklung Alte Feuerwache Hameln Wohnungsmarktstudie Jadebay-Region Büromarktbericht Bochum 2015 Marktpotenzialanalyse für eine Markthalle in Coburg Vermarktungs- und Optimierungskonzept für den Technologie- und Gewerbepark Eberswalde bei Berlin 3

4 2. Standort Berlin Abb. 1: Bezirke Berlins Abb. 2: Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg Quelle: (2014). Quelle: (2014). Berlin: 3,4 Mio. Einwohner Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg: 5,9 Mio. Einwohner 4

5 3. Wirtschaftsstruktur Bruttowertschöpfung Abb. 3: Indexierte Entwicklung der Bruttowertschöpfung in Berlin = gesamt produzierendes Gewerbe Dienstleistungen Im Jahr 2013 wurde in Berlin eine gesamtwirtschaftliche Bruttowertschöpfung von 97,9 Mrd. EUR erwirtschaftet. Die Bruttowertschöpfung in den Dienstleistungsbereichen betrug 81,9 Mrd. EUR, was 83,7 % der Gesamtwirtschaft entspricht. (zum Vergleich DE: 69,0 %) Die Entwicklung der BWS in den Dienstleistungen zeigt geringere Fluktuationen als im produzierenden Gewerbe auf. Quellen: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg (2014); Georg Consulting (2014). 5

6 3. Wirtschaftsstruktur Beschäftigung Abb. 4: Indexierte Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort Berlin, (Stichtag: 31. März) 2008 = gesamt Dienstleistungsbereiche wissensintensive DL Quellen: Statistik der Bundesagentur für Arbeit (2014); Georg Consulting (2014). In Berlin waren Ende März 2014 insgesamt Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt. Davon waren 85,3 % in den Dienstleistungsbereichen und 25,9 % in der Untergruppe der wissensintensiven Dienstleistungen beschäftigt. Die wissensintensiven Dienstleistungen verzeichneten einen besonders dynamischen Anstieg von 21,3 % im Zeitraum von > Nachfrage Büromarkt 6

7 3. Wirtschaftsstruktur Beschäftigung Abb. 5: Beschäftigungsentwicklung (%) in den Dienstleistungsbereichen in Berlin (Stichtag: 30. Juni) Erbringung von freiberufl., wissensch. u. techn. Dienstleistungen Gesundheits- und Sozialwesen Gastgewerbe 20,4 20,4 21,4 Information und Kommunikation Erbringung von sonst. wirtschaftl. Dienstleistungen 17,8 18,8 Handel; Instandhaltung u. Reparatur von Kraftfahrzeugen 15,9 Erziehung und Unterricht 13,9 Verkehr und Lagerei 8,6 Erbringung von sonst. Dienstleistungen 7,2 Kunst, Unterhaltung und Erholung Private Haushalte, Exterritoriale Organisat. u. Körpersch.; Öffentl. Verwaltung,Verteidigung; Sozialversicherung 4,4 5,1 Erbringung von Finanz- u. Versicherungs-Dienstleistungen 2,8 Grundstücks- und Wohnungswesen 1, %-Wachstum Quellen: Statistik der Bundesagentur für Arbeit (2014); Georg Consulting (2014). 7

8 Zensus Demografie Bevölkerungsentwicklung Abb. 6: Indexierte Bevölkerungsentwicklung = Seit dem Jahr 2005/2006 stellt sich aufgrund von Urbanisierungsprozessen in der Hauptstadt eine weit positivere Bevölkerungsentwicklung als im gesamten Bundesgebiet dar Berlin Deutschland Quellen: Statistisches Bundesamt (2014); Georg Consulting (2014). 8

9 4. Demografie Bevölkerungsentwicklung Abb. 7: Indexierte Bevölkerungsprognose 2008/ Auch auf lange Sicht wird sich die Bevölkerungsentwicklung in Berlin von der gesamtdeutschen Entwicklung abkoppeln. Grund sind vor allem Wanderungsgewinne. Bis zum Jahr 2030 wird sich die Wachstumsrate der Bevölkerung jedoch leicht abschwächen Berlin (2011 = 100) Deutschland (2008 = 100) Quellen: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Berlin (2012); Statistisches Bundesamt (2009); Georg Consulting (2014). 9

10 4. Demografie Wanderung Abb. 8: Wanderungsbewegungen Berlin Überschritt im Jahr 2000 die Zahl der Fortzüge noch die der Zuzüge, zeigen sich insbesondere seit dem Jahr 2004 ansteigende Zuzugszahlen und Wanderungssalden. Diese sind die Hauptursache für Berlins Bevölkerungszuwächse und wirken sich u.a. stimulierend auf die Wohnungsnachfrage aus. Zuzüge Fortzüge Wanderungssaldo Quellen: Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2014); Georg Consulting (2014). 10

11 4. Demografie Altersstruktur Abb. 9: Bevölkerungsanteile (%) nach Altersgruppen, Stand 2011 sowie Prognose 2020 und (Prognose, Basis 2011) 2030 (Prognose, Basis 2011) 14,8 15,6 15,5 8,2 7,0 7,2 28,1 Quellen: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Berlin (2012); Georg Consulting (2014). 30,4 30, % ,3 27,6 27,0 14,0 15,7 14,7 6,1 7,1 4,2 Trotz der positiven Bevölkerungsentwicklung ist Berlin vom demografischen Wandel betroffen. Der Anteil der älteren Bevölkerung wird tendenziell zu Ungunsten der Anteile der jüngeren Bevölkerung wachsen. Jedoch: leicht wachsender Anteil der Bevölkerung unter 18 Jahren 11

12 Prognose ab Wohnungsmarkt Haushalte Abb. 10: Indexierte Entwicklung der Berliner Haushalte nach Haushaltsgröße = insgesamt 1-Personen-Haushalte 2-Personen-Haushalte 3-Personen-Haushalte 4-und-mehr-Personen-Haushalte Quellen: BBSR (2012); Georg Consulting (2014). Die Entwicklung der Haushaltszahlen verdeutlicht den allgemeinen Prozess der Singularisierung, der auch in Berlin stattfindet. Die Zahl der 1- und insbesondere der 2- Personen-Haushalte wird tendenziell weiter ansteigen, während die Zahl der 3- und mehr Personen-Haushalte rückläufig ist. Dies wirkt sich auf die Struktur der Wohnungsnachfrage aus. 12

13 5. Wohnungsmarkt Bestand Abb. 11: Berliner Wohnungen nach Wohnungsgrößen (Anzahl Räume), Zensusergebnisse 2011 Wohnungen ,9% 33,4% 27,3% Derzeit verfügt die Mehrzahl der Berliner Wohnungen über drei oder vier Räume, nur 21,8 Prozent der Wohnungen verfügen über ein oder zwei Räume ,3% ,9% 3,8% 2,4% 0 1 Raum 2 Räume 3 Räume 4 Räume 5 Räume 6 Räume 7 und mehr Räume Quellen: Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2014); Georg Consulting (2014). 13

14 5. Wohnungsmarkt Bestand Abb. 12: Berliner Wohnungen nach Baujahr, Zensusergebnisse 2011 Wohnungen ,5% 14,9% 34,0% 9,5% 4,3% 2,7% 4,9% 0,9% 0,8% 0,4% Rund ein Drittel der Berliner Wohnungen wurde im Zeitraum erbaut, was teilweise als Grund für die Größenstruktur genannt werden kann (durchschnittlich größere Haushalte). Außerdem gibt es einen hohen Anteil an Altbauten mit Baujahr vor 1919 und einen geringen Anteil der Wohnungen in nach dem Jahr 2000 errichteten Gebäuden (2,1 %). Quellen: Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2014); Georg Consulting (2014). 14

15 5. Wohnungsmarkt Fertigstellungen Abb. 13: Fertigstellungen von Wohngebäuden und Wohnungen in Wohngebäuden in Berlin, Die Zahl der Fertigstellungen von Wohnungen ist seit dem Jahr 2000 bis 2009 tendenziell zurückgegangen, steigt seit dem Jahr 2010 jedoch wieder an Im Jahr 2012 wurden in Berlin Wohngebäude mit insgesamt Wohnungen fertiggestellt Wohngebäude Wohnungen in Wohngebäuden Quellen: Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2014); Georg Consulting (2014). 15

16 5. Wohnungsmarkt Markt für Eigentumswohnungen Abb. 14: Entwicklung der Zahl der Kauffälle von Wohnungseigentum, Anzahl Kauffälle Die Zahl der Kauffälle entwickelte sich im gesamten Berliner sowie im westlichen Stadtgebiet relativ stabil. Im östlichen Stadtgebiet ist dagegen ein deutlicher Anstieg der Kauffälle zu erkennen gesamt westliches Stadtgebiet östliches Stadtgebiet Quellen: Immobilienmarktbericht Hamburg 2014; Georg Consulting (2014). Quellen: Immobilienmarktbericht Deutschland 2013 (2014); Grundstücksmarktbericht Berlin 2013/2014 (2014); Georg Consulting (2014). 16

17 5. Wohnungsmarkt Markt für Eigentumswohnungen Abb. 15: Entwicklung des Geldumsatzes auf dem Markt für Wohneigentum, Mio. EUR Für die vergangenen drei Jahre ist eine dynamische Entwicklung des Geldumsatzes zu beobachten. Für das gesamte Berliner Stadtgebiet ist ein Anstieg von 25,4 % seit 2011, für das östliche Stadtgebiet sogar von 46,3 % zu verzeichnen gesamt westliches Stadtgebiet östliches Stadtgebiet Quellen: Immobilienmarktbericht Deutschland 2013 (2014); Grundstücksmarktbericht Berlin 2013/2014 (2014); Georg Consulting (2014). 17

18 5. Wohnungsmarkt Markt für Eigentumswohnungen Abb. 16: Durchschnittskaufpreise für Eigentumswohnungen EUR/m Abb. 17: Angebotspreise für Wohnungen (Median) 2012 EUR/m Berlin Frankfurt a. M Stuttgart Hamburg Quellen: Immobilienmarktbericht Deutschland 2013 (2014); Grundstücksmarktbericht Berlin 2013/2014 (2014); Georg Consulting (2014). Düsseldorf München Quellen: Lones Lang LaSalle (2014); Georg Consulting (2014). Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind in den vergangenen drei Jahren um 28,6 % gestiegen. Im Jahr 2013 lag der Durchschnitt der Quadratmeterpreise bei EUR/m 2. Nach Frankfurt verzeichnete Berlin 2012 die niedrigsten Angebotspreise für Wohneigentum. 18

19 5. Wohnungsmarkt Markt für Eigentumswohnungen Abb. 18: Indexierte Entwicklung Durchschnittspreis Eigentumswohnungen Berlin und Verbraucherpreisindex Deutschland Starker Anstieg des durchschnittlichen Gesamtkaufpreises für Eigentumswohnungen Preisanstieg der Eigentumswohnungen deutlich über Verbraucherpreisindex Durchschnittskaufpreis Eigentumswohnungen (2011=100) Verbraucherpreisindex Deutschland (2010=100) Quellen: Immobilienmarktbericht Deutschland 2013 (2014); Grundstücksmarktbericht Berlin 2013/2014 (2014); Statistisches Bundesamt (2014); Georg Consulting (2014). 19

20 5. Wohnungsmarkt Markt für Eigentumswohnungen Abb. 19: Kaufpreise (Median) für Eigentumswohnungen nach Baujahren, 1. Halbjahr 2014 EUR/m bis ab 2011 Quellen: Lones Lang LaSalle (2014); Georg Consulting (2014). Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen liegen wie zu erwarten für Neubauten ab dem Jahr 2011, sowie für Altbauten bis 1919 am höchsten. 20

21 5. Wohnungsmarkt Markt für Mietwohnungen Abb. 20: Entwicklung der Angebotsmieten Berlin Oktober EUR/m 2 /Monat 11,00 10,50 10,00 9,50 9,00 8,50 8,00 Quellen: Immowelt.de (2014); Georg Consulting (2014). Abb. 21: Mietpreise Oktober 2014 EUR/m 2 Berlin 9,36 Frankfurt a. M. 13,53 Stuttgart 11,83 Hamburg 11,88 Düsseldorf 9,96 München 16,30 Quellen: Immowelt.de (2014); Georg Consulting (2014). Innerhalb von zwei Jahren sind die durchschnittlichen Angebotsmieten in Berlin um 11,2 % gestiegen. Im Oktober 2014 lag der durchschnittliche Berliner Mietpreis bei 9,36 EUR/m 2. Damit wurde die im Vergleich mit anderen deutschen Großstädten geringste Wohnungsmiete angeboten. 21

22 5. Wohnungsmarkt Wohnbauprojekte Abb. 22: Ausgewählte Wohnbauprojekte in Berlin Die Karte stellt Standorte für rund 77 Tsd. neue Wohnungen dar. Fast 48 Tsd. Wohnungen sollen in den nächsten Jahren an 25 großen Standorten entstehen. + kleine Standorte und Verdichtungsmöglichkeiten 22

23 6. Büromarkt Flächenumsatz Abb. 23: Flächenumsätze auf dem Berliner Büromarkt m Quellen: CBRE (2014); Georg Consulting (2014). Im Jahr 2013 wurden auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt rund Quadratmeter Bürofläche umgesetzt (-14.6 % gegenüber dem Vorjahr). Der Rückgang ist vor allem auf geringere Umsätze im großflächigen Vermietungssegment ab Quadratmetern zurückzuführen. Hinsichtlich der Gesamtzahl der Vertragsabschlüsse wurde 2013 jedoch ein höherer Wert als im Vorjahr erzielt, was die anhaltende Dynamik des Büroimmobilienmarktes Berlin verdeutlicht. 23

24 6. Büromarkt Mieten und Leerstand Abb. 24: Leerstand und Mieten auf dem Berliner Büromarkt Mieten EUR/m 2 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0, Spitzenmiete in /m² Durschnittsmiete in /m² Leerstand in % Quellen: CBRE (2014); Georg Consulting (2014). Leerstand % Im Vergleich mit anderen deutschen Großstädten rangierte Berlins Flächenumsatz damit auf dem zweiten Platz hinter München ( m 2 ). Spitzenmieten und Leerstandsrate stiegen 2013 leicht an, die Durchschnittsmiete blieb weitgehend stabil. o Durchschnittsmiete 2013: 12,63 EUR/m 2 o Spitzenmiete 2013: 22,50 EUR/m 2 o Leerstandsrate 2013: 8,8 % 24

25 6. Büromarkt Branchen Abb. 25: Anteile am Büroflächenumsatz nach Nutzergruppen 2013 restliche Branchen 58% Öffentliche Dienste 12% Industrie, Bau 9% Neue Medien, Internet 8% Berater 7% sonstige Dienstleister 6% Die Nachfragestruktur auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt spiegelt die Beschäftigungsstruktur (vgl. Abb. 5) wider. Die Wirtschaftszweige Erbringung von freiberuflichen, wissenschaftlichen und technischen Dienstleistungen (+21,4 %), Gesundheit und Sozialwesen (+ 20,4 %) Information und Kommunikation (+18,8 %) und Erbringung von sonstigen Dienstleistungen (+7,2 %) verzeichneten zusätzliches Beschäftigungswachstum und gehörten parallel dazu zu den stärksten Nachfragern auf dem Büromarkt. Quellen: CBRE (2014); Georg Consulting (2014). 25

26 6. Büromarkt Städtevergleich Abb. 26: Überblick Büromärkte 2013 Fertigstellungen Umsatz Durchschnittsmiete Leerstand m 2 m 2 EUR/m 2 % Berlin ,63 8,8 Frankfurt a. M ,48 14,7 Hamburg ,10 7,8 Marktgebiet Düsseldorf ,24 10,6 München ,42 7,2 Quellen: CBRE (2014); Georg Consulting (2014). In Berlin wurde die vergleichsweise geringste Durchschnittsmiete unter den deutschen Großstädten generiert. Der Leerstand auf dem Büromarkt Berlin liegt zwischen denen der vier Vergleichsstädte. Berlin generierte den zweitgrößten Flächenumsatz an Büroimmobilien. Die Gesamtfläche der Fertigstellungen lag nach Düsseldorf auf dem zweitniedrigsten Niveau. 26

27 7. Hotelmarkt Beherbergungen im Reiseverkehr Abb. 27: Angebot und Nachfrage Hotellerie Berlin Übernachtungen und Betten 2002 = 100 Bettenauslastung % Übernachtungen Betten zu Jahresende Auslastung Quellen: Amt für Statistik Berlin Brandenburg (2014); Georg Consulting (2014). Im Jahr 2013 wurden in der Hotellerie 22,8 Millionen Übernachtungen registriert, was einem Wachstum von 9,3 % gegenüber 2012 entspricht. Der Anteil der Übernachtungen durch Gäste aus dem Ausland lag im Jahr 2013 bei 42,9 %, die absolute Anzahl lag 9,2 % über dem Vorjahresniveau. Wichtigste Quellmärkte waren Großbritannien, Italien und die Niederlande. Eine stabile Bettenzahl führte 2013 zu einer gestiegenen Auslastung von 57,2 %. 27

28 7. Hotelmarkt Übernachtungen Städtevergleich Abb. 28: Entwicklung der Übernachtungszahlen in deutschen Städten Übernachtungen, Millionen Die Berliner Übernachtungszahlen stechen mit ihrer Dynamik (+84,3 % seit 2005) deutlich hervor Hamburg Frankfurt am Main München Berlin Quellen: Statistische Ämter der Länder (2014); Georg Consulting (2014). 28

29 7. Hotelmarkt Boardinghausmarkt/Serviced-Apartments Abb. 29: Boardinghausmarkt Berlin Berlin* Zahl der Übernachtungen Zahl der erfassten Boardinghaus-Betriebe Übernachtungen in Serviced-Apartments 1,32 Mio. 1,38 Mio. Anteil an allen Übernachtungen 5,3 % 5,1 % Durchschnittspreis ( ) *vorläufiges Ergebnis Auswertungen laufen noch Georg Consulting befragt im Rahmen der Aktualisierung seiner Marktstudie zu Boardinghäusern rund 200 Anbieter von Serviced-Apartments. Veröffentlichung der Studie im Februar 2015 Längst kein Nischenmarkt/-konzept mehr Professionalisierung und zunehmende Bildung von Betreiberketten Immobilientyp Boardinghaus/Aparthotel in den Metropolen etabliert Mischkonzepte auf dem Vormarsch 29

30 7. Hotelmarkt Neueröffnungen Abb. 30: Ausgewählte Hotelbauprojekte Berlin Eröffnungen 2014 Eröffnungen 2015 Eröffnungen 2016 Eröffnungen 2017 Quellen: (2014); Georg Consulting (2014). Name Zimmer Sterne Marriott Hotel 87 5 Sterne 25hours Sterne Steigenberger Hotel am Kanzleramt Sterne Holiday Inn Berlin - City East Side Sterne Leonardo Hotel Berlin Mitte Sterne Titanic Deluxe Berlin Sterne Titanic Business Berlin 389 k. A. Riu Plaza Hotel Sterne Amano Grand Central Sterne Steigenberger Airport Hotel Berlin Sterne Hotel Estrel (Erweiterung) Sterne Motel One 580 k. A gab es fünf neue Hoteleröffnungen in Berlin. Für das Jahr 2015 sind derzeit vier, für die Jahre 2016 und 2017 zusammen drei Eröffnungen geplant. 30

31 7. Hotelmarkt Trotz der steigenden Übernachtungszahlen blieben die Preise in Berlin im Jahr 2013 moderat: Durchschnittlich zahlten Besucher rund 85 Euro für ein Hotelzimmer. Der RevPAR als Produkt von Zimmerpreis und Auslastung lag im Jahr 2013 bei 68,13 EUR und ist damit um 2 Prozent gegenüber dem Vorjahr (69,50 Euro) gesunken. In München konnte dagegen ein RevPAR von rund 90 Euro erzielt werden. Auch langfristig wird mit einem weiteren Anstieg der Übernachtungen in Berlin gerechnet. Insbesondere mit der mittlerweile auf 2017 verschobenen Eröffnung des Flughafens Berlin Brandenburg (BER) verbindet man große Hoffnungen. Neue Langstrecken- Verbindungen sollen dazu beitragen, dass die Zahl der Besucher der Hauptstadt weiter ansteigt und Berlin ein noch beliebteres Ziel für Tourismus und Kongresse wird, was auch mit der Bewerbung für internationale Großveranstaltungen einhergeht. 31

32 8. Fazit Ansteigende Wirtschaftsleistung: Dienstleistung wächst stärker als Industrie Positive Beschäftigtenentwicklung insbesondere bei den Dienstleistungen und hier wiederum bei den wissensintensiven DL Auswirkungen auf die Art und Qualität von Büroflächen (freiberufliche Tätigkeit, IT, Gesundheit und Bildung wachsen stark) Positive Einwohnerentwicklung bei wachsender Singularisierung der Haushalte mit entsprechenden strukturellen Effekten auf die Wohnungsnachfrage Struktur des Wohnungsangebots versus veränderter struktureller Nachfrage im Zeitverlauf Seit einigen Jahren wachsende Zahl der Wohnungsfertigstellungen und im bundesweiten Vergleich geringe Mietpreise Bedeutender Büromarkt in Deutschland mit stabiler Leerstandsrate und Durchschnittsmiete Impulse für den Büromarkt vor allem durch expansive Entwicklung der (wissensintensiven) Dienstleistungen Was sind aktuelle Entwicklungstrends (Ausstattung, Lage, Energieeffizienz)? Positive Entwicklung der Übernachtungszahlen und zahlreiche neue Hotelprojekte Serviced-Apartments: Nischenprodukt oder Trend? 32

33 Ansprechpartner Achim Georg Georg Consulting Immobilienwirtschaft Regionalökonomie Bei den Mühren Hamburg Tel Fax Titelfoto: Shell-Haus, https://flickr.com by János Balázs 33

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