I. Allgemeine Angaben b. Sachgebiet Markt- und Bedarfsanalyse

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1 Verfahrensunterlagen zum Raumordnungsverfahren Hotel- und Ferienhausanlage Niederlehme (Bebauungsplan 05/09 Spreenhagener Straße) I. Allgemeine Angaben b. Sachgebiet Markt- und Bedarfsanalyse Vorhabensträger: Log Homes Berlin Vermögensverwaltung GmbH Kronkorbstraße Ingolstadt Verfahrensträger: Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin Brandenburg Außenstelle Cottbus Referat GL 4 Gulbener Straße Cottbus Seite 1 von 16

2 Verfasser: Dr. Werner Richler Sperberstraße 18a Ingolstadt Seite 2 von 16

3 Inhaltsverzeichnis 1.0 Vorbemerkungen Markt- und Bedarfsanalyse Beschreibung der vorhandenen und geplanten Nutzungen Vorhandene Nutzungen Geplante Nutzungen Gästepotenzial, Standort- und Nutzungsentscheidung, Wirtschaft Standort Königs Wusterhausen/Niederlehme Regionale Liefer- und Leistungsbeziehungen Ermittlung des Gästepotenzials und Begründung zu der Entscheidung für die Nutzung und Lage der geplanten Anlage Zusammenfassung Seite 3 von 16

4 1.0 Vorbemerkungen Die Log Homes GmbH Berlin plant als Bauherrin auf der in der Flur 2 Niederlehme Stadt Königs Wusterhausen gelegenen, unter Punkt I. Allgemeine Angaben aufgeführten Grundstücke den Bau von zwei Hotelbauten, drei Boardinghausanlagen, zwei Ferienhausanlagen, Versorgungseinrichtungen, sowie die erforderlichen Sport- und Freizeiteinrichtungen, Kinderspielplätzen, Parkflächen und Grünanlagen. Planungsziel ist die Nachnutzung auf einem bis 1989 von der NVA als Tanklager genutzten Gelände. Die Stadt Königs Wusterhausen hat die Aufstellung des Bebauungsplanes 05/09 Spreenhagener Straße beschlossen. Am wurde der Vorentwurf zu dem Bebauungsplan an die entsprechenden Behörden übergeben. Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens hat die Antragstellerin mit Schreiben vom bei dem Land Brandenburg Ministerium für Infrastruktur und Raumordnung Gemeinsame Landesplanungsabteilung GL 6, Antrag auf Prüfung der Erforderlichkeit eines Raumordnungsverfahrens und Vorbereitung der Antragskonferenz gestellt. Am fand die Antragskonferenz in Cottbus statt. Die Ergebnisse der Konferenz wurden mit dem Protokoll vom schriftlich festgehalten. Im Rahmen des Raumordnungsverfahrens sollen laut dem Protokoll der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung Berlin Brandenburg Aussagen zu folgenden Punkten gemacht werden: Begründung zum Bedarf (Markt- und Bedarfanalyse) Fundierte Ermittlung des Gästepotentials und Annahme zur Kapazitätsauslastung wesentliche Entscheidungsgründe für die Planung dieser Hotel- und Ferienhausanlage aus wirtschaftlicher und planerischer Sicht. Die Raumverträglichkeitsuntersuchung () bezieht sich auf den Vorhabensstandort und einen darum liegenden Radius von 5 km. Die Bedarfuntersuchung bezieht sich auf einen 15 km Radius. Im Folgenden wird diese Fläche als Untersuchungsraum bezeichnet. Seite 4 von 16

5 2.0 Markt- und Bedarfanalyse 2.1 Beschreibung der vorhandenen und geplanten Nutzungen im Untersuchungsraum Bestandsanalyse Vorhandene Nutzungen Touristische Standorte 1. Hotels Im Untersuchungsgebiet (5km Radius) befinden sich bislang 39 Hotels, Pensionen und Boardinghäuser mit insgesamt 2172 Zimmer. Der Schwerpunkt der Zimmerkapazitäten liegt im Bereich Schönefeld im Umfeld des neuen Flughafens BER. Hotel Brandenburg Hotel Sophienhof Commundo Tagungshotel Königs Wusterhausen Zessener Gasthof Seehotel Zeuthen InterCityHotel Berlin Brandenburg Airport Meininger Hotel Berlin Airport Holiday Inn Berlin Airport Leonardo Hotel Berlin Brandenburg Van der Valk Hotel Berlin Brandenburg Wirtshaus am See Hotel am Sutschke Tal Waldschlösschen Teikyo Foundation (Germany) Jugendgästehaus Seite 5 von 16

6 Port Inn Hotel Teikyo Berlin Hotel am Zeuthener See Gasthaus Ela Hotel Residenz am Motzener See Down Town Motel Hotel Pension Karolinenhof Akademie Berlin- Schmöckwitz Dittmanns Grünau Hotel Hotel Seehof am Yachthafen Hotel Townhouse Pension Schwalbenweg Hotel Seebad Casino Arthotel Landhaus zur Alten Gärtnerei Waldrestaurant Hotel Berlin Greenline Hotel Waldhaus Prieros Flair Hotel Reuner Hotel Pension Am Wald 6 weitere Einrichtungen 2. Ferienhäuser Es werden derzeit 37 Einheiten ab 2 Personen im Untersuchungsgebiet angeboten. Seite 6 von 16

7 2.1.2 Geplante Nutzungen Das Bauvorhaben umfasst: 3* Hotel mit 400 Betten, 4* Hotel mit 300 Betten, Drei Boardinghäuser mit insgesamt 200 Betten, Ferienhäuser mit insgesamt ca. 244 Einheiten, Supermarkt 800m² Verkaufsfläche. Sport- und Freizeiteinrichtungen Kinderspielplätze Parkplätze 2.2 Gästepotentzial, Standort- und Nutzungsentscheidung, Wirtschaft Standort Königs Wusterhausen/ Niederlehme Allgemeines Der Baugrund liegt nordöstlich von Niederlehme, Bezirk Königs Wusterhausen und gehört bereits zum Landkreis Dahme-Spreewald. Die A10 verläuft direkt südlich des Ortes und bietet somit eine optimale Anbindung sowohl nach Berlin als auch zum Flughafen Berlin Schönefeld. Das Stadtzentrum von Königs Wusterhausen liegt südöstlich in ca. 10 km Entfernung zum Berliner Stadtrand am Zusammenfluss des Nottekanals und der Dahme. Die Nähe des Flughafens Berlin-Brandenburg und die besondere Lage zu den überörtlichen Verkehrswegen einerseits und den Waldgebieten und den für den Wassersport geeigneten Fluss- und Seenflächen andererseits lässt für die geplante Hotelund Freizeitanlage eine in sich geschlossene konzeptionelle Lösung und ein wirtschaftlich erfolgreiches Unternehmen erwarten. Seite 7 von 16

8 Quelle: google maps Deutschland Seite 8 von 16

9 2.2.2 Regionale Liefer- und Leistungsbeziehungen Am Beispiel des Großflughafens München wird deutlich, dass sehr starke regionale Beziehungen Flughafen und Umland bestehen. 1. Regionale Beziehungen stärken das Umland Am Beispiel des Großflughafens München wird deutlich, dass sich aufgrund der Liefer- und Leistungsbeziehungen bis in die Landkreise Landshut, Freising, Erding und in die Stadt München hineinziehen. Die gesamten Liefer- und Leistungsbeziehungen des Flughafens München haben allein in den Landkreisen Landshut, Freising, Erding und der Stadt München Umsätze von rd. 300 Millionen Euro jährlich ergeben Regionaler Strukturwandel im Umfeld eines Großflughafens am Beispiel Münchens Das Flughafenumland hat zwischen 1980 und 2009 ein starkes Beschäftigungswachstum erlebt. Binnen drei Dekaden stieg die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten von knapp um 20 % auf rund Dies entspricht einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von 0,6 %. Nach der dargestellten Untersuchung fand das Beschäftigungswachstum vor allem im Dienstleistungsbereich statt. Das Wachstum der Beschäftigung habe danach nahezu flächendeckend in der gesamten Umgebung stattgefunden. Der Großflughafen München hat nach dieser Untersuchung auch zu einem starken Bevölkerungswachstum im Umland geführt. Hiernach ist die Bevölkerung des Flughafens Umland zwischen 1980 und 2009 jährlich um 0,4 % von knapp 1,7 Millionen Einwohner auf nahezu 1,9 Millionen Einwohner gewachsen." 2 Laut dieser Untersuchung habe das dynamische Wirtschaftswachstum und die Produktivitätsfortschritte im Flughafenumland in diesem Zeitraum zu steigenden Haushaltseinkommen und deutlich überdurchschnittlicher Kaufkraft 1 Quelle: Flughafen München GmbH Regionalbüro Regionale Liefer- und Leistungsbeziehungen 2 Quelle: Grundlagenstudie Regionaler Strukturwandel im Umland des Flughafens München der Ernst Basler + Partner AG, 2011 Seite 9 von 16

10 geführt. Die Kaufkraft war im Jahr 2010 laut dieser Untersuchung um 30 % höher als die durchschnittliche Kaufkraft Deutschlands und liegt damit um 20 % bzw. 6 % über der durchschnittlichen Kaufkraft Bayerns bzw. Oberbayerns. Innerhalb des Flughafen Umlandes gäbe es zwar räumliche Kaufkraftunterschiede diese seien jedoch im empirisch untermauerten Betrachtungszeitraum von 1995 bis 2010 stabil geblieben. Zusammenfassend stellt diese Untersuchung fest, dass der Flughafen als Wirtschaftsfaktor einer der größten Beschäftigungsstandorte im gesamten Flughafenumland ist. Durch wirtschaftliche Verflechtungen der rund 550 Betriebe auf dem Flughafencampus mit Betrieben im Flughafenumland und den Ausgaben der Beschäftigten werden noch einmal genauso viele Arbeitsplätze wie im Flughafen selbst im Untersuchungsgebiet ausgelöst Ermittlung der Gästepotentials und Begründung zu der Entscheidung für die Nutzung und Lage der geplanten Anlage 1. Hotelansiedlungen Im neuen Baugebiet sollen 2 Hotels mit insgesamt 700 Betten entstehen. 1.1 Notwendigkeit und Auslastung Gerade für Geschäftsreisende ist es oftmals wichtig, unmittelbar in der Nähe des Flughafens übernachten zu können. Auf der anderen Seite wollen sie jedoch nicht direkt auf dem Flughafengelände oder an das Flughafengelände angrenzend übernachten, um so den negativen Auswirkungen eines Großflughafens zu entgehen. Das Baugebiet liegt lediglich ca. 17 Fahrminuten im Individualverkehr vom Flughafen entfernt. Auf der einen Seite bietet es durch seine ruhige Lage optimale Voraussetzungen für eine Übernachtung abseits des Flughafentrubels, andererseits bietet es jedoch durch die optimale Anbindung (neue S-Bahn nach Königs Wusterhausen sowie BAB 113 direkt in die Innenstadt) auch sehr gute Voraussetzungen für einen Besuch in der Berliner Innenstadt. Seite 10 von 16

11 Auch für Kultur- und Sightseeing-Touristen ist der Standort optimal. Auf der einen Seite mitten in der Natur für Freizeit und Erholung, und auf der anderen Seite eine sehr schnelle Verbindung zu den Sehenswürdigkeiten und den kulturellen Events in der Berliner Innenstadt. Es ist deshalb von einer guten Akzeptanz der beiden vorgesehenen Hotels im neuen Baugebiet auszugehen. 1.2 Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt Die Arbeitskräfteintensität ist naturgemäß von Hotel zu Hotel unterschiedlich und hängt sehr stark vom Betriebstypus sowie von der Klassifikation und der geografischen Lage ab. Nach einer Untersuchung des DBIF aus dem Jahre 2008 wäre bei dem vorgesehenen Hoteltypus im neuen Baugebiet von 0,25 Vollbeschäftigten (Sozialversicherungspflichtig) pro Zimmer und Bett auszugehen. Hinzu kämen nochmals 50 % an Teilzeit und nichtsozialversicherungspflichtig Beschäftigten an Arbeitskräften hinzu. Bei 700 Betten wären demnach von rund 151 sozialversicherungspflichtigen Vollzeit-beschäftigten und nochmals ca. 90 Teilzeit- bzw. nicht sozialversicherungspflichtig Beschäftigten auszugehen. 1.3 Wirtschaftliche Bedeutung für den Fremdenverkehr Hierbei ist auf die oben gemachten Aussagen zu den Ausgaben der Übernachtungsgäste in Berlin hinzuweisen, wonach jeder Übernachtungsgast im Durchschnitt pro Tag 196,70 Euro (ohne An- und Abreise) in der Stadt ausgibt. Bei angenommenen 700 Betten und einer durchschnittlichen Auslastung von 50 % ist damit mit Gesamtausgaben allein im Bereich des Übernachtungstourismus der beiden Hotels von rund 25 Millionen Euro auszugehen. 2. Boardinghäuser Im Baugebiet sind weiterhin Boardinghäuser mit insgesamt 200 Betten vorgesehen. Seite 11 von 16

12 2.1 Wie oben bereits ausgeführt, gibt es am Beispiel anderer Großflughäfen sehr starke Verflechtungen zwischen Flughafen und Umland. Gerade für Beschäftigte des Flughafens selbst bzw. vor allem für Beschäftigte von Dienstleistungsunternehmen, die für den Flughafen tätig sind, sind Boardinghäuser in der Nähe der Arbeitsstätte unabdingbar. Gerade aber auch für diesen Personenkreis ist es wichtig, die geringen Zeiten der Freizeit abseits des Trubels ihrer Arbeitsstätte in Gebieten, die zudem über Natur- und Erholungspotential verfügen, zu verbringen. Durch die optimale Anbindung an den neuen Großflughafen, aber auch über die hervorragenden Potentiale für Freizeit und Erholung ist das zu verplanende Baugebiet optimal in beiderlei Hinsicht für die Ansiedlung von Boardinghäusern geeignet. Aus diesem Grund ist von einer mindestens guten Auslastung der Boardinghäuser auszugehen. 2.2 Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt Nach der genannten Untersuchung des DWIF ist bei Boardinghäusern von 0,15 sozialversicherungspflichtigen Vollbeschäftigten pro Zimmer bzw. Bett auszugehen sowie 50 % nicht sozialversicherungspflichtig Beschäftigte bzw. Teilzeitbeschäftigte. Bei angenommenen 200 Betten im Boardinghaus-Bereich wären es demnach 30 voll sozial-versicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigte sowie ca. 15 Teilzeit bzw. nicht sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. 2.3 Wirtschaftliche Bedeutung für den Fremdenverkehr Auch bei den Auswirkungen der wirtschaftlichen Bedeutung ist im Bereich Boardinghäuser lediglich ein Prozentsatz von 70 % des Betrages anzunehmen, der bei Hotelübernachtungsgästen anzusetzen ist. Dies wären bei angenommenen 196,00 Euro ca. 137,00 Euro pro Übernachtung. Bei einer erneut angenommenen Auslastung von rund 50 % im Boardinghaus-Bereich wäre dies nochmals ein Ausgabevolumen der Übernachtungsgäste von rund 10 Millionen Euro. 3. Ferienhäuser Neben den genannten Hotels und Boardinghäusern sind auf dem Baugebiet insgesamt 244 Ferienhäuser geplant. Seite 12 von 16

13 3.1 Für Familien mit Kindern ist es oftmals schwierig, Sightseeing und Kulturevents in Großstädten beim Besuch von Metropolen durch mangelnde geeignete Übernachtungsmöglichkeiten in den Innenstädten der Metropolen selbst zu realisieren. Es gibt viele Untersuchungen, die belegen, auch in anderen europäischen Metropolen, dass gerade die Ansiedlung von Ferienhäusern im nahen Umfeld der Metropolen ausgezeichnet für diesen Zweck geeignet sind. Die Lage des Baugebiets innerhalb des Autobahnrings in Berlin und deshalb optimaler Erreichbarkeit in die Innenstadt Berlins (siehe B. 1.1) und gleichzeitiger Lage im Naherholungsgebiet Niederlehme bietet für Familien eine ausgezeichnete Ausgangsbasis für einen Besuch der Metropole Berlin. Die Wettbewerbssituation innerhalb des Autobahnrings Berlin macht die Ansiedlung von Ferienhäusern im neuen Baugebiet fast zwangsläufig. Meist werden im Großraum Berlin vergleichbare Ferienhausanlagen außerhalb des Autobahnrings angeboten, die zwar dann den Zweck Freizeit und Erholung erfüllen, jedoch nicht geeignet sind, für regelmäßige Besuche der Berliner Innenstadt während des Aufenthalts. Auch bei den Ferienhäusern wird deshalb von einer guten Auslastung ausgegangen. 3.2 Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt Bei Ferienhäusern ist nach der genannten DWIF-Untersuchung von 0,15 sozialversicherungspflichtig Vollbeschäftigten pro Haus (unabhängig von der Bettenzahl) sowie 50 % hieraus an nicht sozialversicherungspflichtig bzw. Teilzeitbeschäftigten auszugehen. Bei insgesamt 244 wären dies nochmals 36 sozialversicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigte sowie rund 18 Teilzeit bzw. nicht sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. Seite 13 von 16

14 3.3 Wirtschaftliche Bedeutung für den Fremdenverkehr Bei 244 Einheiten mit 2 bis 4 Übernachtungsmöglichkeit und einer angenommenen Auslastung von 50% und damit durchschnittlich Übernachtungen pro Jahr wären dies bei den genannten Ausgaben von 196,00 Euro pro Übernachtungsgast nochmals rund 26,2 Millionen Ausgaben in diesem Bereich des Übernachtungstourismus. 3.0 Zusammenfassung Die Ausweisung des neuen Baugebiets 05/09 Spreenhagener Straße in Königs Wusterhausen Ortsteil Niederlehme für Freizeit und Tourismus hat demnach erhebliche Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt und die wirtschaftliche Bedeutung für den Fremdenverkehr. Allein bei einer angenommenen Auslastung von 50 % würden sich demnach ca. 200 sozialversicherungspflichtige Vollzeitarbeitsplätze, sowie ca. 115 nicht sozialversicherungspflichtige bzw. Teilzeitarbeitsplätze ergeben. Darüber hinaus ergeben sich, volkswirtschaftlich betrachtet, Gesamtausgaben aus dem zu erwartenden Übernachtungstourismus von insgesamt ca. 62 Millionen Euro. Die oben durchgeführte Untersuchungen beziehen sich in der ersten Linie auf die Wechselwirkungen die eine Eröffnung des Flughafen BER mit sich bringt. Unabhängig davon ist das Vorhaben aber auch dann wirtschaftlich Tragfähig, wenn Flughafeneröffnung sich noch weiter verzögert. Die Zukunftsagentur Brandenburg hat das Vorhaben als ein Projekt des Landes Brandenburg auf der ExpoReal 2012 im Oktober 2012 mit einer Broschüre vorgestellt. In dieser Broschüre wird durch die ZAB auf die Angemessenheit der Planung und des städtebaulichen Konzepts hingewiesen, weiter auf die optimale Lage zur Bundesautobahn, die den Gästen die leichte Erreichbarkeit sichert, ebenso wie den Zugang zu den Sehenswürdigkeiten und Freizeiteinrichtungen der näheren und weiteren Umgebung, Seite 14 von 16

15 das städtebauliche Konzept, das sich durch eine natürliche Verbindung zwischen Bebauung und Natur auszeichnet, die umliegenden Waldflächen sowie die Fluss- und Seenlandschaft für Naturgenuss und Wassersport, für den in unmittelbarer Nähe ein Bootshafen für ca. 150 Segel- und Motorboote in Planung ist. Die ZAB sieht die geplante Hotel- und Freizeitanlage als eine in sich geschlossene konzeptionelle Lösung, die Grundlage für ein wirtschaftlich sehr erfolgreiches Unternehmen ist. Als dieser zuletzt zitierte Satz durch die ZAB formuliert wurde, war bereits bekannt, dass wegen der erheblichen Schwierigkeiten eine Eröffnung des Flughafens in naher Zukunft unmöglich erscheint. Die Aussagen der ZAB gehen ebenso wie die Folgerungen der Vorhabenträgerin davon aus, dass auch bei einer deutlich späteren Eröffnung des Flughafenbetriebes eine konsequente Fortführung der eingeleiteten Verfahren mit dem Ziel eines möglichst raschen Abschlusses derselben und damit der Gewinnung von Baurecht sinnvoll und wirtschaftlich ist. Hierfür sind zwei Faktoren entscheidend: eine sinnvolle Termin- und Ablaufplanung hinsichtlich der Erschließung des Geländes und der Errichtung der geplanten Baulichkeiten und eine bereits im Jahre 2013 vorzubereitende und nach Vorliegen der Verfahrensentscheidungen sofort durchzuführende Information und Mobilisierung der unabhängig vom der Inbetriebnahme des Flughafens in Frage kommenden Personenkreise. Seite 15 von 16

16 Quellenverzeichnis Literatur: REGIONALE LIEFER- UND LEISTUNGSBEZIEHUNGEN: Flughafen München GmbH Regionalbüro GRUNDLAGENSTUDIE REGIONALER STRUKTURWANDEL IM UMLAND DES FLUGHAFENS MÜNCHEN : Stand ; Ernst Basler + Partner AG; Mühlebachstraße 11, CH 8032 Zürich Gesetze, Richtlinien, Verordnungen: LaPro: Landschaftsprogramm Brandenburg in der Fassung vom Dezember LEP: Der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) in der Fassung vom 31. März 2009 (GVBl. II S. 186). LePro: Gesetz zu dem Staatsvertrag der Länder Berlin und Brandenburg über das Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007) und die Änderung des Landesplanungsvertrages vom 18. Dezember 2007 (GVBl. I S. 235). Bände. ROG: Raumordnungsgesetz vom 22. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2986), das zuletzt durch Artikel 9 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585) geändert worden ist. RoV: Raumordnungsverordnung vom 13. Dezember 1990 (BGBl. I S. 2766), die zuletzt durch Artikel 5 Absatz 35 des Gesetzes vom 24. Februar 2012 (BGBl. I S. 212) geändert worden ist. Planungsatlas Teil C Gemeinsame Landesplanungsabteilung Seite 16 von 16