Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2013 /2014 Dortmund

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2013 /2014 Dortmund

2 Wohn- und Geschäftshäuser Dortmund Residential Investment Dortmund Eine rege Nachfrage und ein leicht gestiegenes Umsatzvolumen kennzeichnen den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Dortmund ging die Verkaufszahl im Vergleich zum Vorjahr um 21 % auf 281 zurück. Das Umsatzvolumen erhöhte sich im gleichen Zeitraum um rund 3,5 % auf 119 Mio. EUR. Hintergrund dieser Entwicklung ist, dass wieder großvolumigere Objekte gehandelt wurden so stieg der durchschnittliche Preis pro Immobilie auch von auf EUR. Attraktiver Markt für Erstanleger Die Nachfrage ist rege. Eigentümer halten sich aber mangels alternativer Geldanlagen mit Verkäufen zurück. Gekauft wird in allen Lagen. Generell sind jedoch nur wenige Objekte am Markt und wenn, dann in einfachen und mittleren Lagen. Dementsprechend länger ist hier auch die Vermarktungszeit. Gesucht werden Objekte mit einem Preisvolumen von bis zu 1,5 Mio. EUR. Diese werden meist mit einem hohen Fremdkapitalanteil finanziert. Laut Gutachterausschuss entfiel 2012 fast die Hälfte der Transaktionen auf die Preisklasse von bis EUR. In 37 % der Fälle lag der Kaufpreis sogar unter EUR. 14 % der Verkäufe erreichten einen Wert von mehr als EUR. Da das Preis- Leistungs-Verhältnis stimmt, ist die Stadt gerade für Erstanleger attraktiv. Im Gegensatz zu anderen Metropolen ist der Dortmunder Markt bislang nicht überhitzt. Konstante Mieten Die konstant hohe Nachfrage führt in Teilbereichen zu Preissteigerungen. So sind die Faktoren in den sehr guten Lagen leicht auf 15,1 gestiegen. In den einfachen Lagen Strong demand and a slightly increased turnover volume are characteristic of the residential investment market in Dortmund. In 2012 sales fell by 21 % to 281 in comparison with The turnover increased during the same period by around 3.5 % to 119 million euros. The background of this development is that larger-space properties have been transacted thus the average property price also increased from 323,000 to 423,000 euros. Attractive market for first-time buyers Demand is high. However, due to the lack of alternative investments, owners are holding back with sales. In all locations there is buying activity. In general, however, only a few properties are on the market, and if so, then in basic and average locations. In addition, the marketing period is correspondingly longer here. Properties with a price volume of up to 1.5 million euros are well soughtafter. These are mostly financed with a high share of outside capital. According to the Committee of Valuation Experts, in 2012 almost half of the transactions fell in the price class 200,000 to 500,000 euros. In 37 % of the cases the price was even below 200,000 euros. 14 % of the sales reached a value of more than 500,000 euros. As the price/performance ratio is good, the city is attractive for first-time investors. Contrary to the other metropolises, the market in Dortmund is not overheated. Consistent rents The consistently high demand has led to price increases in partial areas. For instance, the multipliers in prime locations have risen slightly to The highest price increase took place in basic locations where the multiplier lies at Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 586,9 584,4 581,3 580,4 571,4 571,4 569,8 565,9 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 292,9 292,6 292,5 292,1 287,1 287,1 287,8 288,7 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 2,00 2,00 1,99 1,99 1,99 1,99 1,98 1,96 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 Dortmund

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2013 Sales price 1 st half 2013 in % 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location Inflationsrate/ inflation rate Umlaufrendite/ flatyield debt securities 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic EUR/m² min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** 280 Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 120 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Dortmund, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Dortmund, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 fand der höchste Preisanstieg statt. Dort liegt der Vervielfacher jetzt im Maximum bei 10. In den sehr guten Lagen werden durchschnittlich Kaufpreise von EUR/m² und in guten Lagen von EUR/m² gezahlt. Die Mieten sind im Vergleich zum Vorjahr konstant geblieben. Zu den Käufern zählen überwiegend Anleger aus der Region. Professionelle Bestandshalter kommen aus dem gesamten Bundesgebiet und kaufen bei einem Faktor von bis zu 10 und einem Objektvolumen ab 5 Mio. EUR. In diesem Jahr treten auch vermehrt Erstkäufer auf. Bei den Verkäufern handelt es sich meist um Erbengemeinschaften oder um Eigentümer, die sich aus Altersgründen von ihren Objekten trennen wollen. Hinzu kommen institutionelle Investoren aus England und den USA, die ihr Portfolio bereinigen wollen. Positive Entwicklung in der Nordstadt Bevorzugte Wohnlagen sind aufgrund ihrer Zentralität die sehr guten Lagen südlich vom Hauptbahnhof, wie z. B. die City und die Innenstadtlagen Ost und Süd. Die Situation in der Innenstadt-Nord, auch Nordstadt genannt, ist zwiespältig. Dem noch negativen Image wirken positive Tendenzen wie die Abschaffung der Straßenprostitution und eine deutliche Reduzierung der Kleinkriminalität entgegen. Die Nähe zur Innenstadt, der multikulturelle Hintergrund der Bewohner sowie der Zuzug von Studenten und Künstlern, die den preiswerten Wohnraum schätzen, prägen diesen Bezirk. Die soziale Durchmischung wird positive Effekte auf die Nordstadt haben. Die städtische Wohngesellschaft DOGEWO erwirbt dort Problemhäuser, um die Wohnqualität zu verbessern und den Leerstand zu reduzieren. Positiv entwickelt sich auch der ehemalige Arbeiterstadtteil Hörde. Dies ist auf die Fläche um den neu entstandenen Phoenixsee zurückzuführen, die sehr beliebt ist. Ab dem Herbst 2013 entstehen am Südufer weitere Wohnungen mit Durchschnittspreisen von EUR/m². In der Folge werden dort auch die Kaufpreise der einfacheren Objekte aus den 50er- und 60er-Jahren steigen. Stabiler Markt Im laufenden Jahr wird sich der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser auf einem ähnlichen Niveau bewegen wie Wir rechnen mit 280 bis 300 Verkäufen und einem Umsatzvolumen von 120 bis 130 Mio. EUR. Es wird allenfalls geringe Preisanstiege geben. a maximum of 10. In the prime locations purchase prices averaging 1,700 and in good locations 1,200 euros/m² are paid. In comparison with last year the rents have remained consistent. The buyers mainly comprise local investors. Professional portfolio holders come from the whole Federal Republic and buy at a factor of up to 10 and a property volume of 5 million euros. This year more first-time buyers are apparent. The sellers are usually communities of heirs or owners who wish to part with their properties for age reasons. In addition, there are institutional investors from England and the USA who wish to clean up their portfolio. Positive development Preferred residential locations are prime locations to the south of the Central Station due to their centrality, e.g. the City and the city centre locations Ost and Süd. The situation in the city centre Nord, the Nordstadt, is ambivalent. Positive tendencies such as the abolition of street prostitution and a considerable reduction in petty criminality counteract the persistently negative image. Proximity to the city centre, the multi-cultural background of the inhabitants and the influx of students and artists who appreciate the inexpensive living space, are features of this district. The social intermix will have a positive impact on the Nordstadt. The municipal housing society DOGEWO is acquiring problem houses there in order to improve the quality and to reduce the vacancies. The former working class district Hörde is also developing positively. This is due to the area around the newly created Phoenixsee which is extremely sought after. As from autumn 2013 further housing will be constructed on the south shore with average prices of 3,100 euros/ m². Consequently, the purchase prices of the more simple properties dating from the 50s and 60s will also rise in that area. Stable market This year the market for residential investment will remain at a similar level as in We reckon with 280 to 300 sales and a turnover volume of 120 to 130 million euros. Additionally, we expect moderate price increases for the next year. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 Dortmund

5 Dortmund - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Dortmund - Residential Investment locations A40 A42 Lütgendortmund Kley DORTMUND-EMS-KANAL Mengede Bodelschwingh Kirchlinde A44 Engel & Völkers Commercial Westerfilde Marten Oespel A45 Huckarde Innenstadt-West Barop A2 Lindenhorst Innenstadt-Nord City Eving Innenstadt-Süd Brechten Innenstadt-Ost Hörde Derne Körne Scharnhorst Schüren Berghofen Hombruch Benninghofen Lücklemberg Wellinghofen Kirchhörde Höchsten Wichlinghofen Bittermark Syburg B1 Wambel Brackel Aplerbeck Lanstrop Asseln Sölde Lichtendorf Wickede A1 A44 Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2013, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2013, Source: Engel & Völkers Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Faktor Multiplier ,3-14,9 12,1-13,7 10,0-11,5 8,0-9,7 14,3-14,9 12,1-13,9 10,5-11,8 7,9-9,5 14,3-15,0 12,1-14,2 10,5-11,9 8,0-9,5 14,3-15,1 12,0-14,2 10,3-12,0 8,0-10,0 Trend Whg.-Mieten in EUR/m 2 Residential rents in EUR/m 2 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial 8,50-11,00 7,50-9,00 5,40-7,00 4,50-5,35 8,80-11,50 7,50-9,50 5,50-7,00 4,25-5,35 8,80-11,75 7,50-9,60 5,50-7,00 4,25-5,50 8,80-11,80 7,50-9,60 5,50-7,00 4,20-5,50 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 Dortmund

6 Stephan Neukötter Immobilien Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Kreuzstraße Dortmund Tel. +49-(0) DortmundCommercial@engelvoelkers.com