RAUM mehr. Zeitzeugen mit Zukunft. Ständige Veränderung Was Immobilienunternehmen von der Industrie lernen können

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1 RAUM mehr Das Immobilienmagazin von Union Investment Ausgabe Ständige Veränderung Was Immobilienunternehmen von der Industrie lernen können Lohnende Investition Wie Budget-Hotels Gäste und Investoren überzeugen Zeitzeugen mit Zukunft Warum es sich auszahlt, in ältere Gebäude zu investieren, und wie man sie fit macht für neue Aufgaben

2 inhalt zur sache Die Schuldenkrise belastet die Europäische Union und ihre Immobilienmärkte. Seite 12 Die Glastreppe im Apple Store in New York setzt Maßstäbe. Seite 32 Die Lipinski-Passage im Zentrum Warschaus wurde aufwendig saniert. Seite 4 Design und günstige Preise verspricht die Budget-Hotellerie. Das kommt bei den Gästen an. Seite 26 Titel 4 Refurbishment Durch Modernisierung oder Sanierung werden auch alte Bürohäuser attraktiv für neue Nutzer. Umnutzungen machen problematische Gebäude wieder marktfähig 9 Stadtentwicklung Die Bürostadt La Défense im Westen von Paris wird für die Zukunft fit gemacht 10 Handelsimmobilien Einzelhandelsflächen müssen permanent neuen Kundenanforderungen angepasst werden Märkte 12 Euro-Zone In der Schuldenkrise wird Europa zur Transferunion. Dies hat Folgen für die europäischen Immobilienmärkte 16 Onlinehandel Konsumenten erledigen ihre Einkäufe zunehmend im Internet. Das beeinflusst nicht zuletzt den Markt für Einzelhandelsimmobilien KONZEPTE 20 Managementstrategie Immobilienunternehmen stehen unter wachsendem Veränderungsdruck. Vorbilder aus der Industrie zeigen, wie sie die neuen Aufgaben meistern können 32 Treppen Auch im Zeitalter von Fahrstuhl und Rolltreppe hat die Treppe nichts von ihrer gestalterischen Kraft verloren Portfolio 26 Hotelimmobilien Budget- und Economy-Hotels sind bei Gästen und Investoren salonfähig geworden 31 Motel One Dieter Müller, Gründer und Vorstandsvorsitzender der erfolgreichen Hotelgruppe, im Interview Nachrichten 24 Union Investment Prime Property Award 2012 verliehen; Geschäft für professionelle Anleger soll auch 2013 weiter wachsen; Scope Award für bestes Asset Management; Chile-Investment ist eine Erfolgsgeschichte; Investitionsklimaindex: Die Stimmung hellt sich auf Weitwinkel 38 Pausenräume Fitness, Fun und Power-Napping erobern die Mittagspause. Was Büros heute für die Work-Life-Balance bieten 25 Impressum & Kontakt Titelbild Die Oper von Lyon: In den 1990er-Jahren wurde das Gebäude nach Plänen von Stararchitekt Jean Nouvel komplett saniert. Die auffällige Dachkonstruktion gilt als gelungene Verbindung von Tradition und Moderne. Fotos: VIEW Pictures (Titelbild); Union Investment/Daniel Sumesgutner; Getty Images; Motel One, DIMA GAVRYSH/GAMMA/laif; iao Fraunhofer Enterprise 2.0 Wunderwaffe von morgen? Josephine Hofmann, Leiterin des Bereichs Business Performance Management am Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation Jedes Unternehmen lebt vom Wissen seiner Mitarbeiter sowie deren Bereitschaft und deren Möglichkeiten, dieses Wissen ins Unternehmen einzubringen. Ebenso wichtig ist der kontinuierliche Austausch mit Kunden und Geschäftspartnern. In beiden Fällen können die neuen Kommunikationsmittel rund um Twitter, Blogs, Facebook und Co sinnvoll genutzt werden, zumal sie sich rasend schnell verbreiten und weltweit täglich Zehntausende von Usern hinzukommen. Neue Video- und Webconferencing- Lösungen erlauben die zeitgleiche, leistungsfähige Kommunikation und direkte Dokumentenabstimmung. Auch wenn es keinen Grund gibt, etwas zu überstürzen, so hängt die Zukunft der dienstleistungsorientierten und stark durch persönliche Beziehungen und Kommunikation geprägten Immobilienbranche maßgeblich von der Nutzung der neuen digitalen Kanäle ab. Doch was können Immobilien unternehmen mithilfe von Enterprise 2.0 bewegen? Was ist dessen echter Mehrwert? Gegenüber dem alten Internet bieten die neuen Dienste und Anwendungen wesentliche Innovationen. Erstens: Sie erlauben eine wirksame, unkomplizierte Vernetzung von Menschen und mittlerweile sogar Maschinen quer über Unternehmen, Städte und Kontinente hinweg. Zweitens: Jeder kann mit nur wenigen Mausklicks seine Texte, Bilder, Videos einstellen und betritt so innerhalb von Minuten die Bühne des World Wide Web. Drittens: Diese weltweite Bühne bietet ein riesiges Potenzial von Lesern und Betrachtern, die kommentieren, erweitern, hierauf referenzieren, wodurch nahezu unbegrenzt Meinungen, Nutzer und Käufer mobilisiert werden können. Viertens: Die Möglichkeiten der synchronen Videokommunikation und des Webconferencing machen räumliche Nähe für Teamarbeit immer besser substituierbar. Die vorhandene kollektive Intelligenz, das räumlich verteilte Expertenwissen, kann deutlich besser genutzt werden. Immer mehr Unternehmen nutzen die neuen digitalen Kanäle mit dem Ziel, Mitarbeiter zu einem besseren Austausch von Erfahrungen und gegenseitiger Hilfestellung zu motivieren. Zudem soll die Kommunikation intern und mit externen Partnern schneller, umfänglicher und interaktiver werden und zusätzliche digitale Kommunikationskanäle zu Kunden und Partnern eröffnen. Die Anwendungen reichen vom innerbetrieblichen Wissensmanagement über das Kundenforum bis hin zur sogenannten Open Innovation, also der Sichtung und Sammlung von Produktideen bei der eigenen Kundencommunity. Die erforderlichen Investitionen liegen weniger in der Anschaffung von Hard- und Software als mehr im klugen Design der Realisierungsprojekte. Videokommunikation und ihre Besonderheiten für die Aufrechterhaltung von Teampräsenz und -identität beispielsweise werden nicht selten unzureichend realisiert. Und: So manche Nutzer meinen, rein technisches Bedienwissen sei schon genug. Um erfolgreich zu sein, müssen die Enterprise-2.0-Pläne jedoch vor allem zur Kommunikations- und Informationskultur passen, und das Management darf den (dauerhaften) Aufwand für inhaltliche Pflege, Moderation, die Qualitätssicherung und permanente Informations- und Überzeugungsarbeit nicht unterschätzen. Wo bisher Vorzimmer, abgegrenzte Zuständigkeiten, formali sierte Kommunikation und räumliche Distanz den Austausch zwischen Mitarbeitern und den Kontakt zur Führungsetage geprägt haben, kann auch das Enterprise 2.0 keine Wunderwaffe sein. Immobilien unternehmen, deren Kommunikationskultur bereits durch einen intensiven Dialog, große Offenheit und wenig hierarchische Strukturen geprägt ist, haben gute Voraussetzungen. Josephine Hofmann leitet den Bereich Business Performance Management am Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation in Stuttgart. josephine.hofmann@iao.fraunhofer.de 2 Raum & mehr Raum & mehr

3 titel Neues Leben für alte Gebäude Viele ältere Bürogebäude entsprechen nicht mehr den anforderungen, die Unternehmen heute an moderne Flächen stellen. Ein Refurbishment oder die Umnutzung kann problematische Immobilien wieder attraktiv machen sogar für anspruchsvolle Mieter. Von Christian Hunziker Ein Bürogebäude, das 15 Jahre lang leer stand, gilt gemeinhin als aussichtsloser Fall. Wenn eine Immobilie so lange keinen Mieter gefunden hat, liegt das Urteil nahe, dass nur noch der Abriss bleibt. Doch das Central Post Office, ein in den 1950er-Jahren erbautes Bürogebäude in Rotterdam, beweist das Gegenteil: Obwohl das 14-stöckige Hochhaus von 1991 bis 2005 leer stand, gilt es heute wieder als eines der attraktivsten Bürogebäude in der niederländischen Metropole. Erreicht wurde diese wundersame Wandlung durch eine umfassende Sanierung des Gebäudes. LSI Project Investment als Entwickler ließ die historische Glasfassade modernisieren, erweiterte durch den Einbau von Zwischenetagen die Geschossfläche um 45 Prozent und gewann neue Mieter. Heute sei das Central Post Office eines der nachhaltigsten Gebäude der Niederlande, sagt Bas van Holten, Mitglied der Jury des von Union Investment ausgelobten Prime Property Award 2012, auf dessen Shortlist es das Projekt schaffte. Mehr noch: Die Sanierung der Post, sagt van Holten, hat einen entscheidenden Impuls für die Neugestaltung der umliegenden Straßen und Plätze gegeben. Foto: dpa Großteil der Büroflächen ist veraltet Die Herausforderungen, vor denen man in Rotterdam stand, kennen auch andere Entwickler. Die Überalterung von Immobilien betrifft den Bürosektor mehr als jeden anderen Bereich, weiß Benoît du Passage, Managing Director beim internationalen Beratungsunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) in Frankreich. JLL nahm den Büroflächenbestand in Europa unter die Lupe und stellte fest, dass ein Großteil der Flächen veraltet ist. In Paris etwa sind gut zwei Drittel des Bestands älter als 20 Jahre, und in Deutschland sind 59 Prozent der Büroimmobilien in die Jahre gekommen. Das ist problematisch, wie Frank Billand, Mitglied der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH, betont: Der technische Lebens- und Nutzungszyklus von Bürogebäuden wird immer kürzer, viele ältere Bestandsimmobilien entsprechen heute nicht mehr den Marktbedürfnissen. Das sehen andere Marktkenner ähnlich. Nach meiner Einschätzung genügen beispielsweise in Frankfurt am Main 30 bis 40 Prozent der leer stehenden Büroflächen nicht mehr den heutigen Ansprüchen der Nutzer und sind dementsprechend nicht marktfähig, sagt Carsten Ape, Leiter des Bürovermietungsgeschäfts in Deutschland beim Maklerunternehmen CBRE. Gründe dafür können ein veralteter Baustil, ein unzweckmäßiger Raumzuschnitt, eine unzureichende technische Ausstattung oder ein zu hoher Energieverbrauch sein. Besonders problematisch wird es, wenn ein Großmieter auszieht, der ein in die Jahre gekommenes Bürogebäude allein genutzt hat. Doch selbst diese schwierige Situation kann den Beginn einer erfolgreichen Entwicklung markieren, wie das Beispiel des Emporio in Hamburg 3 GAP 15 in Düsseldorf: Der Reiz des Ensembles liegt in der spannenden Verbindung von historischem Postgebäude und modernem Büroturm. Ungleich verteilt Verteilung der Gesamtkosten* einer Immobilie nach Lebenszyklen**, Anteil in Prozent Projektentwicklung Errichtung Betrieb Verwertung (Abriss) * keine Barwerte, ohne Sanierungskosten, ohne Modernisierungskosten ** Nutzungsdauer 40 Jahre Quelle: Uwe Rotermund, FH Münster, Raum & mehr Raum & mehr

4 titel zeigt. Ein Abriss des früher als Unilever-Haus bekannten Gebäudes, das einem Immobilienfonds von Union Investment gehört, kam schon deshalb nicht infrage, weil das vor 50 Jahren errichtete Objekt unter Denkmalschutz steht. Stattdessen entschieden sich die Verantwortlichen für ein Refurbishment: Rund 200 Millionen Euro nahmen sie in die Hand, um dem Turm eine neue Fassade zu geben, ihn um zwei Geschosse aufzustocken und die Flächen so umzugestalten, dass jetzt unterschiedliche Mieter im Objekt ihrer Tätigkeit nachgehen können. Die dadurch erreichte Flächenvergrößerung erweist sich als einer der Schlüsselfaktoren für die Finanzierbarkeit einer solchen Investition. Auch dort, wo ein Refurbishment ein gemessen am Gebäudewert hohes Investment erfordert, kann dieses sich durchaus lohnen vorausgesetzt, Lage und Gebäudesubstanz stimmen, betont Frank Billand von Union Investment. Um die Wirtschaftlichkeit zu berechnen, ist laut Bernd Schade, Leiter Immobilien Projektmanagement bei Union Investment, allerdings ein sehr detailliertes Vorgehen erforderlich: Es reicht nicht, nur die Investitionskosten zu betrachten. In die Bewertung müssen alle relevanten Kriterien wie Vermarktbarkeit, Flächeneffizienz, Realisierungsdauer, Marktzyklus, Nachhaltigkeit und Betriebskosten eingehen. Viele Problemflächen in Berlin Anteil des strukturellen* Büroflächenleerstands am Gesamtleerstand in den fünf größten deutschen Städten in Prozent Berlin Düsseldorf Frankfurt/M. Hamburg München * Langfristig sich kaum reduzierender Leerstand bei Flächen mit Mängeln bzgl. Lage, Objektgröße, Zuschnitt, Ausstattung und/oder Flächeneffizienz Quelle: Aengevelt-Research, Februar Das Bürogebäude Emporio, Hamburger Firmensitz von Union Investment, trägt das Nachhaltigkeitssiegel LEED in Platin. Vom Single-Tenant- zum Multi-Tenant-Objekt Dass wie beim Emporio aus einem Single-Tenant- ein Multi-Tenant- Gebäude gemacht wird, kommt häufig vor, sagt Peter Bieker, der als architekt und Vorstand des Planungsbüros Bieker in Frankfurt am Main auf Bestands immobilien spezialisiert ist. Derzeit baut Biekers Team im Auftrag des Bauherrn Hansteen das Degussa-Haus um, ein ehemaliges Verwaltungs- und Produktionsgebäude in Hanau, das jahrelang leer stand. Die Voraussetzungen für eine neue Nutzung sind laut Bieker gut: Das Gebäude hat eine tolle Lage, eine hervorragende Bausubstanz und eine effiziente Erschließung. Um die heutigen Anforderungen an die äußere Gestalt des Gebäudes und an die Energieeffizienz zu erfüllen, wurde das Gebäude bis auf den Rohbau rückgebaut. Als großer Vorteil erwies sich laut Bieker die Raumhöhe von fast vier Metern: Dadurch können wir eine neue Lüftung einbauen und erreichen trotzdem immer noch gut drei Meter Deckenhöhe. In vielen anderen Fällen ist die zu geringe Raumhöhe das entscheidende Kriterium, das einem erfolgreichen Refurbishment im Wege steht. Bei manchen älteren Bürogebäuden wird es schwierig, heute übliche Hohlraumböden oder Kühldecken einzubauen, da die Räume sonst zu niedrig würden, erläutert Sascha Prein, Gesamtprokurist des Beratungsunternehmens Bauperformance. Doch die Planer haben beim Umgang mit älteren Bürogebäuden noch weitere Punkte zu beachten. Besonders heikel ist der Brandschutz. In den vergangenen Jahrzehnten seien die entsprechenden Vorschriften verschärft worden, sagt Prein. Deshalb müssen oft Bauteile entsprechend ertüchtigt werden, um den heutigen Brandschutzanforderungen gerecht zu werden. Zu prüfen sei darüber hinaus, ob im Gebäude Schadstoffe wie Asbest oder PCB (polychlorierte Biphenyle) verbaut seien; wenn ja, müsse der Eigentümer die nötigen Mittel für deren Beseitigung einkalkulieren. Und schließlich treibt oft der Schallschutz den Planern Sorgenfalten auf die Stirn. Wenn allerdings, wie beim Degussa-Haus oder dem Emporio-Tower, ohnehin eine neue Fassade errichtet wird, können auch heutige Schallschutzanforderungen erfüllt werden. Selbst wenn sich all diese technischen Probleme lösen lassen was vor allem bei jüngeren Gebäuden meist der Fall ist bleiben bei der Umstrukturierung einer Single-Tenant-Immobilie auf die Bedürfnisse mehrerer Mieter noch zwei Herausforderungen zu bewältigen: die Erschließung und die Haustechnik. Letztere muss auf die besonderen Anforderungen der einzelnen Mieter ausgerichtet werden und so konzipiert sein, dass sie eine individuelle Verbrauchsabrechnung ermöglicht. Was das konkret bedeutet, verdeutlicht Frank Kindermann, Leiter Portfoliomanagement bei HIH Hamburgische Immobilien Handlung, am Beispiel des erst vor knapp zwölf Jahren fertiggestellten, inzwischen aber bereits revitalisierten Bürogebäudes Oper 46 in Frankfurt am Main: Einer der Mieter ist eine Wertpapierhandelsbank, die mit überdurchschnittlich vielen Bildschirmarbeitsplätzen ausgestattet ist und damit eine entsprechend hohe Wärme-Abstrahlung hat, was zu einer Anpassung der Kühl- und Lüftungsleistung führte. Auch bei der Erschließung der unterschiedlichen Mietflächen muss ten sich die Planer beim Büroturm Oper 46 einiges einfallen lassen. Geplant Fotos: Union Investment/Daniel Sumesgutner; Union Investment wurde das Gebäude Ende der 1990er-Jahre als Vorstandsgebäude für die SGZ-Bank. Nach mehreren Fusionen ging diese 2001 in der heutigen DZ Bank auf, sodass das neu errichtete Haus jahrelang leer stand. Das großzügige Atrium, von dem aus das komplette Objekt erschlossen wurde, war ganz auf einen einzigen Mieter ausgerichtet. Wie also damit umgehen? Wir teilten die historisch auf einen Mieter zugeschnittenen Gebäudeflächen auf, erläutert Kindermann. Den Atriumbereich schlugen wir einem Großmieter zu, während wir für die übrigen Flächen eine kleinteilige Vermietung umsetzten. Voraussetzung dafür war die Schaffung eines zweiten Eingangsbereichs, was wiederum ein neues Brandschutzkonzept erforderlich machte. Damit eine solche Aufwertungsstrategie aufgeht, ist laut Frank Kinder mann von HIH neben der Lage und der baulichen Substanz noch ein weiterer Faktor wichtig: Beim Ankauf muss ein Preis erzielt werden, der in der wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung ein Refurbishment rechtfertigt. Das unterstreicht auch Carsten Ape von CBRE: Die Wirtschaftlichkeit hängt nicht zuletzt davon ab, mit welchem Wert das Objekt in den Büchern steht. Aufwertung zum Core-Gebäude Wenn dieser Wert angemessen ist, kann ein Refurbishment ein wichtiges Element der Investmentstrategie sein. Denn bekanntlich konzentriert sich das Interesse der Investoren auf Core-Immobilien, von denen es aber nur wenige gibt. Warum also nicht in die Jahre gekommene Gebäude in attraktiver Lage so aufwerten, dass sie den begehrten Core-Status erreichen? Dass sich dieses Vorgehen auszahlen kann, bewies Union Investment beim Bell Trinity Square, einem 1983 errichteten Bürogebäude in Toronto. Während der siebenjährigen Haltedauer investierte die Fondsgesellschaft kontinuierlich in die Aufwertung der Immobilie. Als sie das Schwierige Abgrenzung Instandhaltung Verantwortungsbewusste Eigentümer investieren permanent in die Wertbeständigkeit ihrer Immobilien. Die Instandhaltung umfasst alle Maßnahmen, die das Ziel verfolgen, die Immobilie ihrem Zweck gemäß zu erhalten beispielsweise die Wartung der Haustechnik und die laufende Behebung von Schäden. Bei weitergehenden Maßnahmen spricht man von Sanierung, Modernisierung, Refurbishment oder Revitalisierung. Die Begriffe lassen sich dabei nicht klar voneinander abgrenzen. Revitalisierung beschreibt den Rückbau eines Gebäudes bis auf die Rohbaustruktur. Refurbishment umfasst weniger einschneidende Umbaumaßnahmen. Die Begriffe Refurbishment und Revitalisierung werden jedoch auch synonym verwendet. Modernisierung und Sanierung beinhalten nicht ganz so weitgehende Maßnahmen. Hierbei geht es um die Erhöhung des Nutzwerts eines Gebäudes, indem zum Beispiel die Grundrisse verändert oder die Effizienz der technischen Ausstattung erhöht werden. Es reicht nicht, nur die Investitionskosten zu betrachten. Alle relevanten Kriterien müssen einfließen. Bernd Schade, Union Investment Real Estate GmbH Objekt 2012 verkaufte, zeigte sich, dass sich die getätigten Investitionen von 15 Millionen Euro mehr als bezahlt machten: Sie betrugen lediglich knapp 15 Prozent des Mehrerlöses, der beim Verkauf erzielt wurde. Ganz ähnlich geht Union Investment beim Finsbury Circus vor, einem Bestandsgebäude im Londoner Finanzdistrikt. Die Flächen effizienz erhöhen wir, indem wir die Gebäudetechnik aus dem Staffel geschoss in die Untergeschosse verlegen, schildert Projekt manager Bernd Schade das Vorgehen. Dadurch gewinnen wir mit dem Staffelgeschoss eine zusätzliche hochwertige Mietfläche. Ohnehin ist die Nachfrage der Mieter ein wichtiger Anstoß für Refurbishments. Eine entscheidende Rolle spielt dabei vielfach der Wunsch, das Gebäude den heutigen Anforderungen an eine nachhaltige Immobilie anzupassen. Beim Bell Trinity Square zum Beispiel machten zwei Hauptmieter ein Nachhaltigkeitszertifikat zur Bedingung für die Verlängerung ihrer Mietverträge. Diesen Wunsch konnte Union Investment im Rahmen der Revitalisierung erfüllen: Das Objekt verfügt nun über ein Zertifikat nach dem US-amerikanischem Standard LEED. Auch das Emporio in Hamburg und das Finsbury Circus belegen ihre Nachhaltigkeit nun mit einem offiziellen Siegel: Das Emporio trägt ein LEED-Zertifikat in der Stufe Platin, das Londoner Finsbury Circus wurde nach dem britischen Standard BREEAM bewertet. Wer also glaubt, ein besonders energieeffizientes und wirtschaftliches Gebäude lasse sich nur bei einem Neubau schaffen, liegt falsch. Alle drei großen Nachhaltigkeitszertifizierungssysteme LEED, BREEAM und DGNB bieten die Zertifizierung im Bestand an, sagt Kati Herzog, Leiterin Nachhaltigkeit/Energieeffizienz bei Bauperformance. Relativ neu auf dem deutschen Markt ist nach ihren Worten das Zertifikat BREEAM DE, eine vorerst auf Bestandsimmobilien beschränkte Übertragung des britischen Systems auf Deutschland. Umnutzung zum Wohnhaus kann sich lohnen Was aber macht ein Eigentümer, dessen Immobilie sich in einer weniger stark nachgefragten Bürolage befindet? Eine Möglichkeit besteht darin, auf eine neue Nutzung zu setzen zum Beispiel auf das Wohnen. Das ist nicht zuletzt deshalb wirtschaftlich, weil an manchen Standorten die Preise für Wohnungen mittlerweile höher sind als für Büros, wie Ferdinand Rock, Leiter Bürovermietung bei JLL Deutschland, feststellt. In Betracht kommt eine solche Umnutzung allerdings nur dann, wenn die Wohnlage stimmt. Ein urbanes Umfeld, wo die Menschen gern wohnen, ist das A und O, betont Peter Niermann vom Immobilienunternehmen Garbe Wohnbau, das sich auf die Umnutzung von Bürogebäuden spezialisiert hat. So schafft Garbe Wohnbau zum Beispiel im ehemaligen Hochhaus des Bundesverbands der Deutschen Industrie (BDI) am Gustav-Heinemann-Ufer in Köln 120 Eigentumswohnungen. Damit sich dieses Vorgehen lohnt, muss Niermann zufolge immer ein Mehrwert aus der Bausubstanz geschaffen werden. und das 3 6 Raum & mehr Raum & mehr

5 titel ist vor allem dort der Fall, wo die Behörden einen Neubau in entsprechender Höhe und mit der vormaligen Geschossfläche heute nicht mehr genehmigen würden. Auch das Vorhandensein einer Tiefgarage sei ein gewichtiges Argument, um auf einen Abriss zu verzichten und den Aufwand eines Refurbishments auf sich zu nehmen, sagt Niermann. Nicht immer allerdings ist die Bausubstanz für Wohnflächen geeignet: Bei einer Deckenhöhe von 2,50 Meter, so der Experte, könne man keine Wohnungen schaffen. Jede Umnutzung muss sich rechnen Doch selbst an einer lauten Straßenkreuzung und bei schwierigen baulichen Gegebenheiten lässt sich eine Umwandlung zu einer Wohnnutzung erfolgreich realisieren. Das zeigt das Gebäude des ehemaligen Verwaltungsgerichts in Frankfurt am Main. Der Architekt Peter Bieker verantwortete dessen Umbau zu einem Studentenwohnheim mit 264 einzelnen Appartements. Die Umnutzung gelang, obwohl die Räume gerade einmal 2,55 Meter hoch sind was in diesem Fall reicht, weil die Appartements klein sind. Die vorgefundene Zellenstruktur der Büros ließ sich ohne große Probleme in die Appartementstruktur übertragen. Die Schaffung von normalen Wohnungen wäre wesentlich aufwendiger gewesen, sagt Bieker. Sogar für die in einem Studentenwohnheim üblichen Gemeinschaftsflächen bot das ehemalige Gerichtsgebäude gute Voraussetzungen: Dort, wo die Gebäudeflügel aufeinandertreffen, erstrecken sich große, schlecht belichtete Flächen, die man nur schwer zu Wohnungen hätte machen können, die aber bestens für Waschsalon und Tischkicker geeignet sind. Je nach Lage der Immobilie kann ebenso eine Umnutzung zum Hotel infrage kommen. Eine Voraussetzung dafür ist allerdings laut Bernd Schade von Union Investment, dass die Gebäude von der Struktur her also von ihrer Tiefe, der Geschosshöhe und den Fluchtwegen dazu geeignet sind. Überzeugt von den Chancen ehemaliger Bürogebäude ist beispielsweise der Hotel- und Hostelbetreiber A&O: Mehr als die Hälfte seiner 19 Beherbergungsbetriebe befindet sich in ehemaligen Bürogebäuden. Dabei betrachten wir die leere Büroimmobilie wie Die frühere Zentrale des Industrieverbands BDI in Köln wird zum Wohnhaus mit 120 Eigentumswohnungen umgebaut. Alle drei großen Nachhaltigkeitszertifizierungssysteme LEED, BREEAM und DGNB bieten die Zertifizierung im Bestand an. Kati Herzog, Bauperformance einen Rohbau, sagt Oliver Winter, Vorstand von A&O Hotels & Hostels. Ein modernisierungs- oder sanierungsbedürftiges Bestandsobjekt zu erwerben sei dabei in der weit überwiegenden Zahl der Fälle günstiger, als wenn ein Rohbau komplett neu errichtet würde. Für internationale Ketten mit normierter Zimmergröße könne es allerdings schwierig sein, sich mit der gegebenen baulichen Struktur zu arrangieren. A&O hingegen habe unterschiedliche Zimmergrößen und könne sich so flexibel den Gegebenheiten anpassen, sagt Winter. Dennoch: Auch eine Umnutzung kann nicht immer die Lösung für veraltete Bürogebäude sein. Wenn ein Refurbishment vollständig unwirtschaftlich ist, muss der Eigentümer auch an Abriss denken, gibt Carsten Ape von CBRE zu bedenken. Keine Option war der Abriss hingegen bei der Lipinski-Passage, einem 1898 errichteten Prunkgebäude im Zentrum von Warschau, das Union Investment 2010 erwarb. Mit großem Aufwand sanierte die Fondsgesellschaft die Immobilie, die über Quadratmeter Miet fläche verfügt. Die Anstrengung wurde belohnt: Union Investment erhielt die Auszeichnung RICS Regeneration Award Poland 20 der Royal Ins titution of Chartered Surveyors (RICS), dem internationalen Verband der Immobilienprofis. Heute ist das historische Gebäude eines der wenigen in Warschaus Innenstadt, das im Zweiten Weltkrieg nicht zerstört wurde wieder ein echtes Kleinod und geht gut gerüstet in sein zweites Lebensjahrhundert. In die Revitalisierung des Büro- und Geschäftshauses Seestern 3 investiert Eigentümerin Union Investment 25 Millionen Euro. Fotos: ASTOC Architects and Planners (Simulation); Union Investment (Simulation); Bauperformance; Corbis La Défense erfindet sich neu Charlotte Mentha, Redakteurin beim Immobilienmagazin Business Immo in Paris, gibt einen Überblick über die ständige Erneuerung des größten Geschäftsviertels Europas La Défense ist nicht nur ein gelungenes Beispiel für die ab den 1960er-Jahren praktizierte Plattenbauweise, sondern auch das größte Geschäftsviertel Europas. Bemerkenswert ist der Standort nicht nur aufgrund seiner Lage gerade einmal einen Steinwurf von Paris entfernt, sondern auch wegen seiner Größe, Vielfältigkeit und seiner Urbanität: Auf einer Fläche von 160 Hektar finden sich Büro- und Wohngebäude ebenso wie mehrere große Einkaufszentren, umgeben von einer Ringstraße, die das Viertel überdies zum Verkehrsknotenpunkt macht. Damit aber La Défense im verschärften Wettbewerb mit anderen großen Geschäftszentren nicht den Anschluss verliert, hat man im Jahr 2006 damit begonnen, dem Standort ein neues Gesicht zu verleihen. Alles in allem dürfte der Investitionsaufwand bei etwa 2,5 Milliarden Euro liegen. Neben einem umfassenden Modernisierungsprogramm werden große Anstrengungen unternommen, um den Standort an die Anforderungen des urbanen Lebens anzupassen und die Nachhaltigkeit zu erhöhen. Das Modernisierungsprogramm ist mittlerweile in seine aktive Phase eingetreten. Es umfasst sowohl Kernsanierungen als auch Neubauvorhaben. Wichtigste Sanierungsprojekte sind das Air 2 des Investors Carlyle, D2 von Sogecap, der Lebensversicherungstocher der französischen Großbank Société Générale, Carpe Diem, ein Projekt des größten britischen Versicherungskonzerns Aviva, und Hermitage, ein Großvorhaben des russischen Immobilien entwicklers Hermitage. Neu errichtet werden die Hochhäuser Phare, Majunga und Trinity des Immobilieninvestors Unibail- Rodamco sowie Basalte von Société Générale. Im Bereich Infra struktur plant der Hotelbetreiber Accor die Renovierung des Hotels Sofitel, Union Investment will bis 2014 das Hotel Meliá (369 Zimmer) fertigstellen. Laut eines Zwischenberichts der Stadtentwicklungsgesellschaft La Défense Seine Arche (Epadesa) sind circa Quadratmeter bereits fertig, mehr als Quadratmeter befinden sich zurzeit in Bau. Dem Umweltaspekt wurde vor allem bei den neuen Vorhaben besondere Rechnung getragen. Sie sollen zudem den öffentlichen Raum aufwerten und sich besser in die Fußgängerbereiche integrieren. Das Wahrzeichen des Büroviertels La Défense westlich von Paris ist das monumentale Bauwerk La Grande Arche. Als moderne Version des Arc de Triomphe konzipiert, wurde es im Sommer 1989 zur Zweihundertjahrfeier der Französischen Revolution eröffnet. Neue Dienstleistungsangebote, neue Bewohner, neue Geschäfte es wird in großen Dimensionen gedacht. Im Bereich Wohnungsbau ist man allerdings noch nicht ganz so weit: 690 Wohnungen wurden fertiggestellt, befinden sich in Bau, stehen kurz vor Baubeginn und sind im Entwicklungsstadium, heißt es. Auf den sozialen Wohnungsbau entfallen 40 Prozent der neuen Flächen, die sich auf das Viertel La Défense im engeren Sinne und auf das Gebiet Seine Arche verteilen. Die Krise hat Spuren hinterlassen Auch im Einzelhandel hat sich etwas getan. Unibail-Rodamco hat sukzessive den Messeund Hotelkomplex Cnit und das Einkaufszentrum Quatre Temps mit 210 Geschäften und 16 Kino sälen renovieren lassen, was zur Erneuerung des Viertels beigetragen und seine Anziehungskraft erhöht hat. Größere Attraktivität bedeutet aber nicht automatisch mehr Aktivität. Zwar hatten sich viele Investoren schon früh an dem Schauplatz rekordverdächtiger Immobiliendeals und aufsehenerregender Projektankündigungen in Position gebracht. Mit der Finanzkrise aber kam für manche Projekte das Aus, andere wurden verschoben. Investoren sind vorsichtiger geworden. Spekulative Bauvorhaben sieht man seltener. Denn es ist heute deutlich schwieriger, Mieter für neue Flächen zu finden. Unternehmen haben derzeit die Ausgabenseite fest im Blick gerade, wenn es um die Gebäudekosten geht. Megadeals wie in den vergangenen Jahren gibt es kaum noch. Lediglich der Stromnetzbetreiber RTE mietete 2012 im Komplex Cœur Défense Quadratmeter Bürofläche neu an. In der Folge sank das Bürovermietungsvolumen 2012 gegenüber dem Vorjahr um 19 Prozent was sich auf die Mietpreise ausgewirkt hat. Laut einer Studie des Immobilienberaters Jones Lang LaSalle sank die Höchstmiete im dritten Quartal 2012 auf 530 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Doch die Branche hofft, dass sich die Lage wieder bessert. Zweifellos helfen wird die Anbindung des Standorts an das geplante regionale, vollautomatisch betriebene U-Bahn-Netz Grand Paris Express. Dann wird La Défense endlich auch an die beiden Flughäfen Roissy CDG und Orly angeschlossen sein. 8 Raum & mehr Raum & mehr

6 titel Operation am offenen Herzen Einkaufszentren und andere Einzelhandelsimmobilien müssen sich immer wieder neuen Anforderungen von Kunden und Mietern anpassen. Besonders anspruchsvoll ist der Umgang mit nicht mehr nachgefragten Großflächen. Von Christian Hunziker Vor einigen Jahren befand sich das Leipziger Paunsdorf Center in einer schier aussichtslosen Situation. Das Center, 1994 auf der grünen Wiese errichtet, litt unter der wachsenden Konkurrenz durch die Innenstadt und der Abwanderung großer Mieter. Da entschied sich im Jahr 2010 der Essener Shoppingcenter-Betreiber MFI Management für Immobilien als Eigentümer des Zentrums für die große Lösung: eine umfassende Umstrukturierung mit dem Ziel, ein modernes Einkaufszentrum zu schaffen, das den heutigen Anforderungen von Kunden und Mietern gerecht wird. Vor ähnlichen Herausforderungen stehen zahlreiche andere Eigentümer und Betreiber von Shoppingcentern. Jedes zweite deutsche Einkaufszentrum muss revitalisiert werden, ergab eine Studie des Shoppingcenter-Entwicklers Sonae Sierra und der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (GMA). Ein Grund für diesen hohen Anteil: Einkaufszentren bedürfen in der Regel bereits nach zehn Jahren einer Neu positionierung, da dann viele Mietverträge auslaufen. Und in der schnelllebigen Handelsbranche ändern sich die Anforderungen innerhalb weniger Jahre markant. So hat die Energieeffizienz sowohl für Nutzer als auch für Investoren deutlich an Bedeutung gewonnen. Eine Revitalisierung bietet die Möglichkeit, ein Center in Bezug auf die Nachhaltigkeit zu verbessern und ein entsprechendes Zertifikat anzustreben, betont Stephan Austrup, Manager New Business beim Shoppingcenter- Entwickler Sonae Sierra. Doch auch die Flächenbedürfnisse verändern sich: Vor zehn Jahren hat zum Beispiel der Elektronikfachmarkt Media Markt häufig noch Quadratmeter Verkaufsfläche und mehr angemietet, während er sich heute oft mit Quadratmetern begnügt, nennt Raimund Ellrott, Mitglied des Management-Boards bei GMA, ein Beispiel. Umgekehrt, sagt Christine Hager, Leiterin Shoppingcentermanagement in Deutschland beim Immobilienberatungshaus Jones Lang LaSalle (JLL), benötigen Modehändler wie Esprit heute deutlich größere Flächen als noch vor einigen Jahren. Hinzu kommen die geänderten Wünsche und das neue Einkaufsverhalten der heutigen Kundengeneration, wie nicht zuletzt der zunehmende Trend zum Onlineshopping deutlich macht (siehe Seite 16). Ein Shoppingcenter-Betreiber kann nur gewinnen, wenn es ihm gelingt, das Es ist selten möglich, eine Revitalisierung nur über eine reine Erhöhung der Mieteinnahmen zu refinanzieren. Stephan Austrup, Sonae Sierra Einkaufszentrum als Third Place, also als dritten Ort neben Wohnung und Arbeitsplatz, zu positionieren, verdeutlicht dies Raimund Ellrott von GMA. Das bedeutet, dem Kunden den Aufenthalt möglichst angenehm zu machen. Zur Aufenthaltsqualität tragen warme Materialien wie Parkettboden und Teppiche, eine gute Beleuchtung und eine vielseitige Gastronomie bei, sagt der Sonae-Sierra-Manager Stephan Austrup. Beim Leipziger Paunsdorf Center, mit seinen Quadratmetern Verkaufsfläche eines der größten deutschen Einkaufszentren, waren alle diese Punkte zu berücksichtigen. Als das Center 1994 eröffnet wurde, war Bedarfsdeckung das Wichtigste, blickt Centermanager Stefan Kowalczuk zurück. Deshalb gab es auch extrem viele Großflächen, beispielsweise für die Warenhäuser Kaufhof und Woolworth sowie den Baufachmarkt Obi. Im Zuge der Umstrukturierung änderten die Planer die Flächenkonfiguration so, dass kleine und mittlere Shops entstanden entsprechend stieg die Zahl der Mieteinheiten von 0 auf 180. Gleichzeitig reduzierte sich die Gesamtmietfläche, weil eine zweite, 700 Meter lange Ladenstraße geschaffen wurde: Sie nimmt Quadratmeter ein, die nicht mehr vermietet werden können. Diesen Verlust, sagt Kowalczuk, können wir kompensieren, weil wir für die kleinen und mittleren Flächen eine deutlich höhere Quadratmetermiete als für die früheren Großflächen erzielen. Ziel ist es, einen Mehrwert zu schaffen Wie aber lässt es sich erreichen, dass die getroffenen Maßnahmen wirtschaftlich sind? Die Revitalisierung eines Shoppingcenters ist nur dann sinnvoll, wenn der Eigentümer nicht den Eindruck hat, gutes Geld schlechtem Geld hinterherzuwerfen, betont Berater Ellrott von GMA. Es geht immer darum, einen Mehrwert zu schaffen. Refinanziert werden muss dieser Mehrwert laut Karsten Burbach, verantwortlich für Einzelhandels immobilien in Deutschland beim Beratungsunternehmen CBRE, durch höhere Mieteinnahmen. Etwas skeptischer ist Stephan austrup von Sonae Sierra: Es ist selten möglich, eine Revitalisierung nur über eine reine Erhö hung der Mieteinnahmen zu refinanzieren, gibt er zu bedenken. Dennoch lohnten sich die Maßnahmen, wenn es gelinge, durch eine Neupositionierung das gesamte Risikoprofil des Objekts zu verbessern. Eine besondere Herausforderung stellt der Umstand dar, dass Shoppingcenter fast immer bei laufendem Betrieb umstrukturiert werden. Mit einer Operation am offenen Herzen vergleicht dies Karsten Burbach von CBRE, MFI-Vertreter Stefan Kowalczuk zitiert gern die Bauarbeiter: Bei einem Refurbishment sind immer Leute da, die stören: die Kunden. Eine Revitalisierung sei deshalb erheblich komplexer als der Bau eines neuen Centers und bedürfe einer beachtlichen Tiefe in der Detailplanung. So muss zum Beispiel der Umzug der Mieter exakt geplant sein. Und dass die Handwerker immer nur in Teilen des Objekts tätig sein können, verlängert die Bauzeit. Ähnlich wie bei Bürogebäuden steht überdies auch bei Einzelhandelsobjekten nicht selten der hohe Buchwert in den Bilanzen der Eigentümer einem erfolgreichen Refurbishment entgegen. Solange die Eigentümer oder die Banken nicht bereit sind, das Objekt signifikant abzuschreiben, wird es in solchen Fällen keine Lösung geben, stellt Sonae-Sierra- manager Stephan Austrup fest. Diese Erfahrung machte zum Beispiel das Berliner Unternehmen MIB Immobilien und Beteiligungen, als es sich für das Hertie-Kaufhaus im Stadtteil Moabit interessierte. Das Gebäude war seit Jahren auf dem Markt, erinnert sich Projektleiter Lars Neubauer. Aber erst als die Kaufhauskette Hertie Insolvenz anmeldete, wurde der Preis so angepasst, dass sich ein Refurbishment rechnete. Denn der Umgang mit solchen aufgegebenen Kaufhäusern ist aus einem bestimmten Grund besonders komplex: In der Regel glauben die Entwickler, nur drei Ebenen nämlich Untergeschoss, Erdgeschoss und erstes Obergeschoss optimal für den Einzelhandel nutzen zu können, berichtet CBRE-Fachmann Burbach aus der Beratungspraxis. Für die weiteren Etagen brauchen sie andere Nutzungen. Wie man sie erfolgreich finden kann, führt MIB vor: Das zweite Obergeschoss des einstigen Hertie-Hauses wird nach Abschluss der Bauarbeiten ein Fitnesscenter beherbergen, während die dritte und vierte Etage zu Wohnungen umgewandelt werden. Doch auch die drei verbleibenden Einzelhandelsetagen strukturiert MIB um: Sie werden von mehreren kleineren mietern bezogen. Jeder von ihnen erhält seinen eigenen Eingang im Erdgeschoss, kann darüber hinaus aber auch noch mindestens eine weitere Ebene für sich nutzen. In manchen Fällen fällt es allerdings selbst versierten Entwicklern schwer, eine Nachnutzung zu finden zum Beispiel dann, wenn ein Multiplexkino, wie sie in den 1990er-Jahren in viele Shoppingcenter integriert wurden, den Betrieb einstellt. Mit diesem Problem schlägt sich JLL-Expertin Christine Hager beim Vita-Center in Chemnitz herum. Eine Lösung hat sie noch nicht, aber immerhin eine Idee: Vielleicht gelinge es ja, das ehemalige Kino als Hörsaal für die örtliche Universität zu nutzen. Im Leipziger Paunsdorf Center wurden im Zuge einer umfassenden Umstrukturierung die einzelnen Ladenflächen deutlich verkleinert: Heute bietet das Einkaufszentrum 180 Shops, 70 mehr als bei der Eröffnung im Jahr Fotos: mfi; Sonae Sierra 10 Raum & mehr Raum & mehr

7 Märkte Wohin steuert die Euro-Zone? Der Norden muss dem Süden dauerhaft und stärker als bisher unter die Arme greifen. Welche Folgen hat die Transferunion für die deutschen und europäischen Immobilienmärkte? Von Miriam Beul-Ramacher Die Wirtschaftsübersetzerin und der Grafikdesigner blicken müde in die Fernsehkamera. Die Frau hat ihr kleines Kind auf dem Schoß, der Mann steht hinter ihr in der Ein-Zimmer-Wohnung, die sich die beiden Madrilenen gerade noch leisten können. Mit 420 Euro im Monat muss Familie Sanchez auskommen. Es gibt keine Arbeit in Madrid, nichts, sagt das junge Paar. TV-Berichte über Schicksale wie dieses häufen sich. Und sie zeigen auf dramatische Weise, dass die Banken- und Wirtschaftskrise die Wohlstandsuhr der südlichen europäischen Staaten radikal zurück gedreht hat. Die erfolgreiche Aufholjagd an den Lebensstandard der Nord europäer ist vorbei, die Blüte der vergangenen Jahre entpuppt sich als Scheinblüte. Auch wenn die Krisenauslöser und -beschleuniger in Griechenland, Spanien und Italien unterschiedlich gelagert sind, so bleibt das Ergebnis doch das gleiche: Die wirtschaftlich stabileren Staaten im Norden werden den Nachbarn im Süden dauerhaft und stärker als bisher unter die Arme greifen müssen. Entscheidende Weichen dafür wurden bereits gestellt: Seit Juli 2012 ist der Europäische Stabilitätsmechanismus (ESM) in Kraft, die Bankenunion wird vorbereitet, die Europäische Zentralbank kauft Anleihen von Krisenstaaten. Der Kauf von Staatsanleihen ist eine Form der Geldpolitik, die in keinem Lehrbuch vorkommt. So eine Situation gab es noch nicht, sagt Tobias Just, Universitätsprofessor und wissenschaftlicher Leiter der International Real Estate Business School (Irebs) an der Universität Regensburg. Dies mache auch Vorhersagen unendlich schwer. Die eher südeuropafreundliche Geldpolitik des neuen Zentralbank-Chefs Mario Draghi bereitet den Ländern im Norden Kopfzerbrechen. Die Rolle der Deutschen ist dabei im Ausland nicht unumstritten. Und im heimischen Lager werden Zweifel laut, ob und wie lange sich Deutschland die Rolle als Zahlmeister leisten kann und will. Die EU verkomme zur Transfer union, so lautet der Vorwurf vieler EU-Gegner. Wobei man nicht vergessen darf, dass wir schon seit Langem eine Transferunion sind, betont Just. Deutschland pumpe bereits seit vielen Jahren alljährlich 6,5 Milliarden Euro an Transferleistungen in die Europäische Union. Vom ESM mit einem Gesamtvolumen von 700 Milliarden Euro das von allen 17 Staaten der Euro-Währungsgemeinschaft aufgebracht wird stemme Deutschland allein 190 Milliarden Euro. Doch was passiert, wenn die 700 Milliarden Euro des ESM nicht ausreichen? Oder wenn die europäische Währungsunion auseinanderbricht, fragen sich viele. Die Mittel aus den Schutzschirmen würden bei uns als nicht bezahlte Forderungen hängen bleiben, malt Just das Worst- Case-Szenario für Deutschland aus. Daher zwinge allein die theoretische Foto: Justin Lightley/Getty Images Symbol einer widerstandsfähigen Währung: die Euro-Skulptur vor dem EZB-Gebäude in Frankfurt am Main. Möglichkeit, dass ein Land aus der Euro-Zone austritt oder dies sogar mehrere tun, zum Erhalt der Währungsunion. Die Handlungsmaxime der Politik lautet, den maximalen Verlust zu minimieren. Die Transferunion ist insofern auf jeden Fall das kleinere Übel. Ähnlich urteilt Christian Ulbrich, Europachef des Immobilienberaters Jones Lang LaSalle (JLL): Im Moment werden in vielen Ländern Struktur reformen durchgeführt, von denen man schon vor Jahren wusste, dass sie notwendig sind. Die aber nicht angegangen wurden, weil die Politiker die Wiederwahl gefürchtet haben. Jetzt können sie mit dem Finger auf Frau Merkel oder auf die böse EU zeigen, sagt Ulbrich. Wir sollten uns darauf einstellen, dass diese Prozesse viele Jahre in Anspruch nehmen werden. Ich glaube, dass wir in unserem Leben nichts anderes mehr erleben werden als Transferunion, so der Berater. Schuldenexzesse verdrängt, nicht behoben An ein Auseinanderbrechen der Währungsunion glauben europäische Immobilienprofis ohnehin nicht mehr. Die jüngste Investorenbefragung von Union Investment durchgeführt im Dezember 2012 er gab, dass die klare Mehrheit der 165 Immobilieninvestment-Entscheider aus Deutschland, Frankreich und Großbritannien vom Fortbestand der Euro-Zone überzeugt ist. Nur für 3 Prozent der Befragten ist das Auseinanderbrechen ein wahrscheinliches Szenario. Allerdings gehen 75 Prozent der Marktakteure davon aus, dass die Euro-Krise zu einer langen Phase der Unsicherheit auf allen Immobilienmärkten führen wird. So rechneten 87 Prozent der Befragten mit einer stärkeren Konzentration von Immobilieninvestitionen auf die stabilen Märkte im Norden Europas. Die Länderunterschiede werden 2013 weiter anhalten, prognostiziert auch Thomas Beyerle, Leiter Research beim Bonner Unternehmen 3 Stabile Märkte im Norden bevorzugt Auswirkungen der Schuldenkrise auf die europäischen Immobilienmärkte, Zustimmung der Befragten in Prozent stärkere Konzentration auf stabile Märkte im Norden Europas höhere Kapitalanforderungen an Investoren Verstärkung des 88 Nord-Süd-Gefälles 73 (Entkopplung) Quelle: Union Investment, Investitionsklimastudie, Januar 2013, Umfrage unter 165 Immobilieninvestoren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien US-Investoren am aktivsten Investitionen in deutsche Immobilien von Oktober 20 bis Oktober 2012 nach Herkunftsländern, in Mrd. Dollar, in Klammern Anteil in Prozent gesamt: 13,26 Mrd. Deutschland Frankreich Großbritannien USA Schweden Großbritannien Frankreich Schweiz sonstige 75 4,40 2,36 1,94 1,26 0,79 2, (33,2) (17,8) (14,7) (9,5) (6,0) (18,9) Quelle: IREBS, RCA, Oktober Raum & mehr Raum & mehr

8 Märkte IVG Immobilien. Zwar sei ab Mitte 2013 mit einer Konjunkturwende zu rechnen. Dennoch werde das Wirtschaftswachstum im Euro-Raum infolge weiterer Reformen und Haushaltskonsolidierungen schwach ausfallen. Ein hohes Wirtschaftswachstum können wir nur für Polen erwarten. Deutschland, Großbritannien und Frankreich dürfen sich auf eine weitgehende wirtschaftliche Stagnation einstellen. Die Rezession in Südeuropa wird sich weiter fortsetzen, so Beyerle. Den Erhalt der Währungsunion wird Deutschland nicht zum Schnäppchenpreis bekommen. Vor allem, weil die Auslöser der Staatsschuldenkrise, die Exzesse in der privaten Finanzierung, nicht geheilt sind. Sie wurden nach Aussage von Ökonom Just nur vorrübergehend verdrängt. In Deutschland sind eine Menge Refinanzierungen von Immobilienfinanzierungen zu leisten, und gleichzeitig gibt es eine Menge von Banken, die das gar nicht mehr machen wollen, so Just. Die Eigenkapitalanforderungen würden gemäß den künftigen Regeln nach Basel III sehr viel härter werden und die Finanzierung von Immobilien unattraktiver machen. Trotzdem kann Deutschland, das sich in seiner Rolle als Zahl meister Europas spürbar unwohl fühlt, als Immobilien- und Kapitalanlagestandort gestärkt aus der Krise hervorgehen. Zum einen, weil Ausländer große Summen in den deutschen Immobilienmarkt pumpen. Von den insgesamt gut 25 Milliarden Euro, die 2012 in Beton made in Germany geflossen sind, kamen 42 Prozent von internationalen Anlegern, berichtet das Maklerunternehmen JLL. Zum anderen, weil die Zahlmeisterrolle auch Raum bietet, eine Führungsfunktion zu übernehmen. Ein Joker, den Euro- Kritiker oftmals übersehen. Wer viel Geld in den Topf einzahlt, darf sich auch das Recht auf größere Gestaltungsmöglichkeiten nehmen. Daher sollten wir Deutschen in der Krise auch eine Chance sehen und uns nicht nur über die Kosten für andere beklagen, betont Gerhard Dunstheimer, stellvertretender Vorsitzender der Geschäftsführung des Hamburger Shoppingcenter-Entwicklers ECE Projektmanagement. Selektive Investments in Südeuropa Die ECE managt seit der Übernahme der spanischen Centermanagement-Gesellschaft Auxideico Gestión im Jahr 2010 rund 14 Einkaufszentren in Spanien, betreibt zwei der größten Shoppingcenter in Griechenland, hat selbst in der Türkei zwei Centerprojekte entwickelt und im vergangenen Herbst ein neues in der Slowakei eröffnet. Dass die verringerte Konsumneigung die griechischen und spanischen Center trifft, stehe außer Frage. Doch der Appell seiner griechischen Kollegen an Deutschland sei eindeutig: Ihr Deutschen Verhalten positive Aussichten Prognostiziertes jährliches Wirtschaftswachstum in ausgewählten Ländern 2012 und 2013 in Prozent ,9 0,9 0,1 0,4 2,3 0,7 1,5 1,3 0,4 3 Deutschland Frankreich Italien Spanien Euro-Zone gesamt Quelle: IWF, Oktober , , ,1 Großbritannien Fotos: ECE; Hans-Juergen Heyer müsst uns helfen. Wenn ihr nicht mehr an uns glaubt, wer soll es sonst tun?, berichtet Dunstheimer. Dass sicherheitsorientierte Anleger derzeit ihre Finger von Südeuropa lassen, führt er zudem auf einen negativen Lemminge-Effekt zurück. Viele Investoren schauen ausschließlich auf das, was die anderen machen. Mikrostandorte, die wirklich gut sind und gute Potenziale haben, werden außer Acht gelassen, nur weil sie in Italien oder Spanien liegen und diese Länder derzeit keiner anfasst, stellt der ECE-Mann kritisch fest. Ein Gegenbeispiel ist Union Investment, die sich im Dezember in Barcelona ein Hotel der spanischen Marke Barceló gesichert hat. Barcelona gehört traditionell zu den attraktivsten Reise- und Konferenzdestinationen in Europa und bietet damit sehr gute Rahmenbedingungen für unser erstes Hotelinvestment in Spanien, sagt Frank Billand, Mitglied der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH. Experten wie Just betonen, dass Deutschland auch demografisch von den Problemen der anderen Staaten profitiere. Die Zuwanderung aus Südeuropa wird anhalten. Dies begünstigt die Wohnungsund Einzelhandelsimmobilienmärkte jedoch deutlich stärker als die Büromärk te, sagt er. Allein im Jahr 20 habe Deutschland einen Nettowanderungssaldo von fast Personen gehabt. Der Druck auf die Wohnungsmärkte, vor allem in den Ballungsräumen, werde weiter zunehmen. Auch stehe der Einzelhandelslandschaft infolge der veränderten Nachfragegruppen eine Trendwende bevor: Der Run auf Top-Objekte in den wenigen Citylagen der fünf bis sechs größten deutschen Städte dürfte ausgereizt sein, weil kostengünstige Händler gegen über Anbietern hochwertiger Waren das Rennen machen. Peripheren Versorgungs immobilien sagt Just daher eine neue Blüte voraus. Eine Blase an den deutschen Wohnungsmärkten könne er zum jetzigen Zeitpunkt nicht erkennen. Nicht alles, was steigt, ist eine Blase, und nicht alles, was sinkt, ist eine geplatzte Blase. Wir sind weit entfernt von den Niveaus, die Spanien und Irland 2000 bis 2006 erlebt haben, so Just. Gemessen an der Volatilität der Wohnungsmärkte in anderen europäischen Staaten kann Deutschland trotz steigender Miet- und Kaufpreise noch immer als Hort der Stabilität gelten. So sieht es zumindest aus, wenn man durch die britische Brille schaut. Wir haben 2012 allein in Central London Wohnungen für weit mehr als 2 Milliarden Euro an ausländische Einzelinvestoren verkauft, berichtet Christian Ulbrich, Europachef von JLL. Dabei habe es sich in der Regel um Privatkunden gehandelt, die im Paketdeal zwischen ein bis zehn Wohnungen vom Plan weg gekauft haben, und zwar von ihrer Heimatdestination aus. Diese Käufer kommen dafür nicht extra nach London. Auch das ist eine Folge der Krise. Einen solchen Markt hat es in dieser Form vor fünf oder sechs Jahren nicht gegeben, sagt Ulbrich. Die Immobilieninvestmentmärkte haben auf die veränderten Rahmenbedingungen Der Kauf von Staatsanleihen ist eine Form der Geldpolitik, die in keinem Lehrbuch vorkommt. Tobias Just, International Real Estate Business School (IREBS) Der deutsche Shopping center-betreiber ECE managt The Mall in Athen, eines der größten Einkaufszentren des Landes. längst reagiert. Die Europakarte für gewerbliche Immobilieninvestoren ist auf einige wenige Länder zusammengeschrumpft, berichtet IVG- Researchchef Thomas Beyerle. Deutschland und Österreich stünden auf den Einkaufslisten nach wie vor weit oben. Schweden und Polen sollten Käufer jetzt ebenfalls auf dem Radar haben, während Frank reich zwar Sicherheit, aber kaum Wertsteigerungen biete. London sei nach wie vor der weltweit beliebteste Markt, noch vor New York und Paris. Alle südlichen Länder wie Italien, Griechenland, Portugal und Spanien kommen für risikoaverse Immobilieninvestoren derzeit überhaupt nicht infrage, so Beyerle. Luxemburg sieht der IVG-Researchleiter dagegen als einen Markt mit Opportunitäten. als No-Go-Area für anlagebereite deutsche Versicherungen, Family Offices oder Fonds bezeichnet der Analyst auch die Niederlande. Der holländische Büroimmobilienmarkt liegt am Boden, urteilt Beyerle. Ein hoher und hartnäckiger Sockelleerstand treffe auf eine starke Tätigkeit der Projektentwickler. Das Angebot an Büroflächen sei entsprechend groß, die Preise verfielen. Dies sei auch für diejenigen Immobilienfonds, die vor der Auflösung stehen und Objekte am Markt anbieten wollen, kein ideales Marktumfeld. Hohe Preise seien gar nicht und marktadäquate nur mit Mühe zu erzielen. Derweil zeigte sich der griechische Ministerpräsident Antonis Samaras zu Jahresanfang optimistisch: Der Reformkurs im Land mache Fortschritte, sagte er anlässlich eines Berlinbesuchs im Januar und versprach weitere Spar anstrengungen. Dabei leide Griechenland schwer unter der Geißel der Arbeitslosigkeit, betonte Samaras. Anders als die spanische Familie Sanchez hat der Grieche Alexandros Papanikolaou aus Athen daher längst den Sprung nach Deutschland gewagt. Der Hals-Nasen-Ohren-Arzt arbeitet seit Sommer 2012 in einem Duisburger Praxisteam. 14 Raum & mehr Raum & mehr