Entwicklungsperspektiven für den Wuppertaler Wohnungsmarkt

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1 Wuppertal, 23. März 2011 Entwicklungsperspektiven für den Wuppertaler Wohnungsmarkt Kerstin Jochimsen 1

2 Gliederung 1. Der Wohnungsmarkt in Wuppertal im regionalen Vergleich 2. Zukunftsperspektiven 3. Fazit 2

3 NRW.BANK Förderportal für NRW 3

4 1. Der Wohnungsmarkt in Wuppertal im regionalen Vergleich Bevölkerungentwicklung 1999 bis 2009 in % p.a. Bevölkerungentwicklung 2006 bis 2009 in % p.a. Stemwede Petershagen Minden Stemwede Petershagen Minden Herford Halle Bielefeld Billerbeck Münster Detmold Coesfeld Gütersloh Emmerich Dülmen Oelde Bad Lippspringe Höxter Ascheberg PaderbornBad Driburg Dorsten Selm Wesel Datteln Hamm Kevelaer Gelsenkirchen Unna Bad Wünnenberg Herne Warburg Kamp-Lintfort Dortmund Bochum Duisburg Essen Arnsberg Brilon Iserlohn Hagen Krefeld Ratingen Schwelm Viersen Düsseldorf Wuppertal Werdohl Remscheid Schmallenberg Mönchengladbach Solingen WermelskirchenMeinerzhagenAttendorn Bad Berleburg Olpe BedburgPulheim Hilchenbach Geilenkirchen Bergisch Gladbach Wenden Jülich Siegen Kerpen Eschweiler Erftstadt Aachen Herford Halle Bielefeld Billerbeck Coesfeld Münster Gütersloh Detmold Emmerich Dülmen Oelde Bad Lippspringe Höxter Ascheberg PaderbornBad Driburg Wesel Dorsten Datteln Selm Hamm Kevelaer Gelsenkirchen Unna Bad Wünnenberg Herne Warburg Kamp-Lintfort Dortmund Duisburg Bochum Essen Arnsberg Brilon Krefeld Iserlohn Hagen Ratingen Schwelm Viersen Düsseldorf Wuppertal Werdohl Mönchengladbach Remscheid Solingen WermelskirchenMeinerzhagenAttendorn Schmallenberg Olpe Bad Berleburg Geilenkirchen Bedburg Pulheim Bergisch Gladbach Hilchenbach Wenden Jülich Kerpen Siegen Eschweiler Erftstadt Aachen Monschau Monschau Abnahme um mehr als 1,0 % Zunahme um bis zu 0,5 % Abnahme um mehr als 1,0 % Zunahme um bis zu 0,5 % Abnahme um mehr als 0,5 bis 1,0 % Zunahme um mehr als 0,5 bis 1,0 % Abnahme um mehr als 0,5 bis 1,0 % Zunahme um mehr als 0,5 bis 1,0 % Abnahme um bis zu 0,5 % Zunahme um mehr als 1,0 % Abnahme um bis zu 0,5 % Zunahme um mehr als 1,0 % 4

5 1. Der Wohnungsmarkt in Wuppertal im regionalen Vergleich GelsenkirchenHerne Un rt Dortmund Bochum uisburg Essen Iserl Hagen d Ratingen Schwelm Düsseldorf Wuppertal We h Remscheid Solingen WermelskirchenMeinerzhage GelsenkirchenHerne Unn ort Dortmund Bochum Duisburg Essen Iserloh Hagen ld Ratingen Schwelm Düsseldorf Wuppertal Werd Remscheid h Solingen WermelskirchenMeinerzhagen gp lheim rgp lh i Abnahme um mehr als 1,0 % Zunahme um bis zu 0,5 % Abnahme um mehr als 0,5 bis 1,0 % Zunahme um mehr als 0,5 bis 1,0 % Abnahme um bis zu 0,5 % Zunahme um mehr als 1,0 % 5

6 1. Der Wohnungsmarkt in Wuppertal im regionalen Vergleich Durchschnittliche jährliche Bevölkerungsentwicklung im Zeitvergleich 0,0 % -0,2 % -0,4 % -0,6 % -0,8 % -1,0 % -1,2 % Remscheid Solingen Wuppertal Kreis Mettmann Ennepe-Ruhr-Kreis NRW 1999 bis bis 2009 NRW.BANK

7 1. Der Wohnungsmarkt in Wuppertal im regionalen Vergleich 0,2 % Bedeutung des Wanderungssaldos bezogen auf die Ausgangsbevölkerung in der 10- und 3-Jahres- Betrachtung 0,1 % 0,0 % -0,1 % -0,2 % -0,3 % -0,4 % -0,5 % -0,6 % -0,7 % -0,8 % Remscheid Solingen Wuppertal Kreis Mettmann Ennepe-Ruhr-Kreis NRW 2000 bis bis 2009 NRW.BANK

8 1. Der Wohnungsmarkt in Wuppertal im regionalen Vergleich Durchschnittliche jährliche Entwicklung der Altersklassen zwischen 1999 und % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % -1 % -2 % -3 % -4 % -5 % Remscheid Solingen Wuppertal Kreis Mettmann Ennepe-Ruhr-Kreis NRW 0 bis unter 18 Jahre 18 bis unter 25 Jahre 25 bis unter 45 Jahre 45 bis unter 65 Jahre 65 Jahre und älter NRW.BANK

9 1. Der Wohnungsmarkt in Wuppertal im regionalen Vergleich Wohnungen Baufertigstellungen im 10-Jahres- und 3-Jahres-Durchschnitt Solingen Wuppertal Kreis Mettmann Ennepe-Ruhr-Kreis 2000 bis bis 2009 NRW.BANK

10 1. Der Wohnungsmarkt in Wuppertal im regionalen Vergleich Gebrauchtwohnmarkt: Preise für Eigentumswohnungen im Zeitvergleich Minimum Maximum häufigster Wert in je m² NRW.BANK.WoB 2010 Quelle: LBS-Preisspiegel 60 Wuppertal 2005 Wuppertal 2010 Solingen 2005 Solingen 2010 Remscheid 2005 Remscheid 2010 Velbert 2005 Velbert 2010 Wülfrath 2005 Wülfrath

11 1. Der Wohnungsmarkt in Wuppertal im regionalen Vergleich Gebrauchtwohnungsmarkt: Reiheneigenheime, mittlere bis gute Wohnlage, Wohnfläche ca. 100 m², ohne Garage im Zeitvergleich in Minimum Maximum häufigster Wert NRW.BANK.WoB 2010 Quelle: LBS-Preisspiegel Wuppertal 2005 Wuppertal 2010 Solingen 2005 Solingen 2010 Remscheid 2005 Remscheid 2010 Velbert 2005 Velbert 2010 Wülfrath 2005 Wülfrath

12 1. Der Wohnungsmarkt in Wuppertal im regionalen Vergleich Mietpreistypisierung 2008 bis 2010 Quelle: empirica-preisdatenbank Immobilienpreistypisierung 2008 bis 2010 Quelle: empirica-preisdatenbank MI ST HF MI BOR COE RE KLE WES BOT GE HER OB BO DU E MH KR EN VIE ME D W MG NE SG RS HS LEV GL K BM DN AC SU BN MS GT WAF HAM UN SO DO HA HSK MK OE GM SI BI PB LIP HX KLE VIE MG HS BOR COE RE WES BOT GE HER OB BO DU E MH KR EN D ME W NE SG RS LEV GL BM K ST MS WAF HAM UN DO HA MK OE GM SO GT HSK SI BI HF PB LIP HX EU AC DN BN SU niedrige Mietpreise, sinkendes Preisniveau hohe Mietpreise, sinkendes Preisniveau niedrige Mietpreise, steigendes Preisniveau hohe Mietpreise, steigendes Preisniveau EU niedrige Kaufpreise, sinkendes Preisniveau hohe Kaufpreise, sinkendes Preisniveau niedrige Kaufpreise, steigendes Preisniveau hohe Kaufpreise, steigendes Preisniveau 12

13 2. Zukunftsperspektiven: Bevölkerungsentwicklung Entwicklung der Einwohner von 2008 bis 2030 Kreis Borken Kreis Steinfurt Niedersachsen Kreis Minden-Lübbecke Kreis Herford Kreis Lippe Niedersachsen Niederlande Münster Bielefeld Kreis Gütersloh Kreis Coesfeld Kreis Warendorf Kreis Höxter Kreis Kleve Kreis Paderborn Kreis Recklinghausen Hamm Kreis Wesel Bottrop Gelsenkirchen Kreis Unna Kreis Soest Oberhausen Herne Duisburg Bochum Dortmund Essen Niederlande Mülheim Ennepe-Ruhr-Kreis Krefeld Hagen Hochsauerlandkreis Hessen Kreis Viersen Kreis Mettmann Düsseldorf Wuppertal Märkischer Kreis Mönchengladbach Solingen Remscheid Rhein-Kreis Neuss Oberbergischer Kreis Kreis Heinsberg Leverkusen Rheinisch-Bergischer Kreis Städteregion Aachen Belgien Rhein-Erft-Kreis Köln Kreis Düren Kreis Euskirchen Bonn Rheinland-Pfalz Rhein-Sieg-Kreis Rheinland Pfalz Kreis Olpe über -10% unter -10% bis -5% unter -5% bis 0% über 0% bis 5% über 5% und mehr Kreis Siegen-Wittgenstein Hessen NRW.BANK

14 2. Zukunftsperspektiven: Bevölkerungsentwicklung Bevölkerungsvorausberechnung 2008 bis ,0 % -2,0 % -4,0 % -3,7-6,0 % -8,0 % -6,9-7,8-6,0-10,0 % -12,0 % -14,0 % -12,3-16,0 % -15,3-18,0 % Remscheid Solingen Wuppertal Kreis Mettmann Ennepe-Ruhr-Kreis NRW NRW.BANK

15 2. Zukunftsperspektiven: Bevölkerungsentwicklung Bevölkerungsvorausberechnungen im Vergleich Wuppertal real Vorausberechnung 2006 Vorausberechnung Einwohner Jahresanfang 15

16 2. Zukunftsperspektiven: Bevölkerungsentwicklung 40 % Bevölkerungsvorausberechnung 2008 bis 2030 nach Altersgruppen 30 % 20 % 10 % 0 % -10 % -20 % -30 % -40 % Remscheid Solingen Wuppertal Kreis Mettmann Ennepe-Ruhr-Kreis NRW unter bis unter bis unter bis unter und älter NRW.BANK

17 2. Zukunftsperspektiven: Haushaltsentwicklung Entwicklung der Haushalte bis 2030 (Trendvariante) Niedersachsen Kreis Minden-Lübbecke Kreis Steinfurt Kreis Herford Niedersachsen Kreis Borken Kreis Lippe Niederlande Kreis Coesfeld Kreis Warendorf Kreis Gütersloh Kreis Höxter Kreis Kleve Kreis Wesel Kreis Recklinghausen Kreis Unna Kreis Soest Kreis Paderborn Niederlande Ennepe-Ruhr-Kreis Hochsauerlandkreis Hessen Kreis Viersen Kreis Mettmann Märkischer Kreis Rhein-Kreis Neuss Kreis Heinsberg Rhein-Erft-Kreis Städteregion Aachen Kreis Düren Kreis Euskirchen Rheinland-Pfalz Oberbergischer Kreis Kreis Olpe Rheinisch-Bergischer Kreis Kreis Siegen-Wittgenstein Hessen Rhein-Sieg-Kreis Rheinland Pfalz bis -10% und weniger unter -10% bis -5% unter -5% bis 0% über 0% bis 5% über 5% und mehr NRW.BANK

18 2. Zukunftsperspektiven: Haushaltsentwicklung Haushaltsmodellrechnung nach Varianten Wuppertal Trendvariante: 2008 bis 2030: Haushalte (-0,9%) NRW.BANK Haushalte Konstante Variante: 2008 bis 2030: Haushalte (-4,3%) Jahresanfang 18

19 2. Zukunftsperspektiven: Wohnungsbedarfe? Modellrechnung Haushalte und Wohnungen im Vergleich Wuppertal Entwicklung des Wohnungsbestand in der Annahme eines Baufertigstellungsniveaus der letzte 3 Jahre: Überhang Konstante Variante: WE Überhang Trendvariante: WE NRW.BANK Haushalte /WE Konstante Variante: 2008 bis 2030: Haushalte (-4,3%) Trendvariante: 2008 bis 2030: Haushalte (-0,9%) Jahresanfang 19

20 3. Fazit > >> Stadtentwicklung ohne Wachstum? Gesamtkonzepte für den geordneten Rückbau statt ungeplante Auflösung des Stadtkörpers Dessau heute Dessau morgen Detroit Quelle: Dr.-Ing. Manfred Fuhrich - Bundesinstitut für Bau- Stadt- und Raumforschung BBSR 20

21 3. Fazit Inhaltliche Ebene Integrierte Stadtentwicklungskonzepte Integrierte Quartiersentwicklungskonzepte Themenfeld Wohnen Masterplan Wohnen Themenfeld Wohnen Wfa - WoB NRW 2009 Quartiersplanung Gesamtstadt Stadtteil Quartier Objekt räumliche Ebene Umsetzungs- / Objektbezüge 21

22 3. Fazit Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung beschreiben weitere Schrumpfungsprozesse. Immobilienpreisentwicklung auch im Umland signalisiert nachlassende Nachfrage (nach Gebrauchtimmobilien). Das Angebot an Gebrauchtimmobilien wird größer, die Preise zeigen vielerorts bereits Preisrückgänge. Wie viel Wohnungsneubau ist notwendig? Jede neue Wohnung führt ohne Abriss zu weiteren Leerständen. Sich ändernde Wohnungsnachfragen erfordern Qualitätsanpassung im Wohnungsbestand; dessen Entwicklung ist die Herausforderung der Zukunft. Eine gesamtstädtische Standort- und Zielbestimmung Wo stehen wir? und Wo wollen bzw. können wir hin? ist unter Berücksichtigung unterschiedlicher Szenarien notwendig. Unter Schrumpfungsbedingungen werden die Quartiere innerhalb einer Stadt um Entwicklungsperspektiven wie Einwohner und Infrastrukturauslastung konkurrieren. 22

23 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! NRW.BANK Düsseldorf Kavalleriestr Düsseldorf Tel.: Fax: Münster Friedrichstr Münster Tel.: Fax: Kontakt Kerstin Jochimsen Wohnraumförderung Wohnungsmarktbeobachtung Telefon: Telefax: Februar März 2011 Kerstin Jochimsen NRW.BANK Wohnraumförderung Bereich Wohnraumförderung - Wohnungsmarktbeobachtung Wohnungsmarktbeobachtung

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