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2 Themenübersicht 1. Regelungsebenen der Mietpreisbremse 2. Gesetzliche Umsetzung a) Verlängerte Kündigungssperrfrist b) Kappungsgrenze 15% c) Mietpreisbegrenzung für Neuvermietung 3. Wirkungsweise Mietpreisbremse 4. Ausnahmen von Mietpreisbremse 5. Sonderfall Staffelmiete 6. Ausblick 7. Bedeutung für Vermieter TEL. 0711/ FAX: 0711/564190

3 1. Regelungsebenen der Wohnraumvermietung Regulierung der angespannten Wohnmärkte Ebene 1 - Kauf vermieteter Wohnraum: Verlängerung Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung Ebene 2 - Bestandsmietverhältnisse: Absenkung Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bei Bestands-MV Ebene 3 - Neuvermietungen: Mietpreisbremse 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete TEL. 0711/ FAX: 0711/

4 2. Gesetzliche Umsetzung 2.1. Bundesrechtliche Ebene: Mietrechtsnovellierungsgesetz seit Bestandsmietverhältnisse: Absenkung Kappungsgrenze auf 15% ( 558 BGB); Wohnungsumwandlung: Verlängerung der Kündigungssperrfrist bei Verkauf auf fünf Jahre ( 577 a BGB); Begrenzung der Neumieten: Maximal 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete ( 556 d ff. BGB) Landesrechtliche Umsetzung in Baden-Württemberg Kündigungssperrfrist-VO seit ; Kappungsgrenzen-VO seit ; Mietpreisbegrenzungs-VO seit TEL. 0711/ FAX: 0711/

5 2a) Verlängerte Kündigungssperrfrist -1- Verlängerte Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung, 577 a BGB Voraussetzungen: Wohnungseigentum wurde nach Überlassung der Räume an Mieter begründet; Wohnungseigentum an vermieteter Wohnung wird veräußert; Eigenbedarfskündigung in Gebietskulisse Kündigungssperrfrist-VO innerhalb der ersten fünf Jahre für Erwerber ausgeschlossen (sonst: Drei Jahre). Wirkungsweise: Eigenbedarfskündigung kann erstmalig nach Ablauf von fünf Jahren seit Veräußerung der Wohnung wirksam ausgesprochen werden; Kündigung aufgrund sonstiger Umstände (Pflichtverletzungen, Zahlungsverzug etc.) bleibt möglich. 1/2 TEL. 0711/ FAX: 0711/

6 2a) Verlängerte Kündigungssperrfrist -2- Kündigungssperrfrist-VO 2/2 TEL. 0711/ FAX: 0711/

7 2b) Abgesenkte Kappungsgrenze -1- Begrenzung Mietanpassung in Bestands-Mietverhältnissen, 558 BGB Erhöhung der Wohnraummiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete; Letzte Mieterhöhung liegt bei Inkrafttreten des Erhöhungsverlangens mindestens 15 Monate zurück; Miete darf innerhalb von drei Jahren innerhalb Gebietskulisse Kappungsgrenzen-VO um nicht mehr als 15% erhöht werden (sonst: 20%). Ausgenommen: Mieterhöhungen gem. 559 bis 560 BGB. 1/2 TEL. 0711/ FAX: 0711/

8 2b) Abgesenkte Kappungsgrenze -2- Kappungsgrenzen-VO 2/2 TEL. 0711/ FAX: 0711/

9 2c) Mietpreisbegrenzung -1- Begrenzung Neuvertragsmiete, 556 d BGB Bisher einzige Begrenzung bei Neufestsetzung der Miete: 5 WiStG Überschreitung ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% und Ausnutzung Zwangslage des Mieters durch Vermieter. Ergebnis: Wegen subjektiver Komponente meist bedeutungslos. Neu seit bzw in Baden-Württemberg festgelegte Gebietskulisse: 556 d BGB - Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Abs. 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete ( 558 Abs. 2 BGB) höchstens um 10% übersteigen. 1/2 TEL. 0711/ FAX: 0711/

10 2c) Mietpreisbegrenzung -2- Mietpreisbegrenzungs-VO 2/2 TEL. 0711/ FAX: 0711/

11 2. Gesetzliche Umsetzung Problem: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete 558 Abs. 2 BGB Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder in Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. Qualifizierter Mietspiegel Einfacher Mietspiegel? Ohne Mietspiegel??? TEL. 0711/ FAX: 0711/

12 3. Wirkungsweise der Mietpreisbremse Rügepflicht Mieter, 556 g Abs. 2 BGB (2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den 556 d und 556 e BGB nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. Ohne Rüge ist vertraglich vereinbarte Miete geschuldet (selbst wenn überhöht). Grenze: 5 WiStG; Rüge muss qualifiziert erfolgen: Rein formalisierte Beanstandung genügt nicht; (...) 1/9 TEL. 0711/ FAX: 0711/564190

13 3. Wirkungsweise der Mietpreisbremse -2- (...) Rüge muss durch alle Mieter gegenüber allen Vermietern erfolgen (empfangsbedürftige Willenserklärung, 130 BGB); Rüge muss in Textform erfolgen, 556 g Abs. 4 i.v.m. 126 b BGB; Keine Verjährung des Rügerechts; Rüge wirkt nur für jene Mieten, die nach Zugang Rüge fällig werden. 2/9 TEL. 0711/ FAX: 0711/

14 3. Wirkungsweise der Mietpreisbremse Auskunftsanspruch Mieter, 556 g Abs. 3 BGB (3) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen ( 556 e Abs. 2 BGB) gilt 559 b Abs. 1 S. 2 und 3 entsprechend. Auskunftsanspruch ist keine Voraussetzung für Wirksamkeit der Rüge oder Rückzahlungsanspruch Mieter; Auskunftspflicht bezieht sich nur auf Tatsachen für Ermittlung Miethöhe (z.b. Baujahr, Lagemerkmale, Ausstattung); (...) 3/9 TEL. 0711/ FAX: 0711/

15 3. Wirkungsweise der Mietpreisbremse -4- (...) Auskunftspflicht nur insoweit, als Tatsachen nicht allgemein zugänglich und Vermieter seinerseits unschwer möglich; Auskunftsanspruch entsteht mit Abschluss MV und verjährt nach drei Jahren, 195 BGB; Auskunftsanspruch kann klageweise durchgesetzt werden; Zu Unrecht verweigerte Auskunft begründet Zurückbehaltungsrecht des Mieters an voller Miete bis zur Auskunftserteilung. 4/9 TEL. 0711/ FAX: 0711/

16 3. Wirkungsweise der Mietpreisbremse Teilunwirksamkeit der Miete, 556 g BGB (1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Soweit vereinbarte Miete ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10% übersteigt, ist darüber hinausgehender Mietanteil unwirksam; Bei überhöhter Miete bleibt Mietanspruch bis zu 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete erhalten; Nichtigkeit wirkt statisch: Einmal als überhöht festgestellte Miete bleibt hinsichtlich des teilunwirksamen Mietanteils auch dann unwirksam, wenn zukünftig steigende Mieten rechnerisch die Ausgangsmiete zulässig machen würden. 5/9 TEL. 0711/ FAX: 0711/

17 3. Wirkungsweise der Mietpreisbremse Rückforderungsanspruch Mieter, 556 g BGB (1) ( ) Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer gerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Die 814 und 817 S. 2 sind nicht anzuwenden. (2)Der Mieter kann von dem Vermieter einen nach den 556 d und 556 e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Das bedeutet, überschreitet vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 110% und hat Mieter dies gerügt, ist Vermieter zur Rückzahlung der überzahlten Mietanteile unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung verpflichtet. 6/9 TEL. 0711/ FAX: 0711/

18 3. Wirkungsweise der Mietpreisbremse -7- (...) Ohne vorherige Rüge keine Rückzahlung! Rückzahlungspflicht nur für Mieten, die nach Zugang Rüge des Mieters fällig werden; Gläubiger des Rückzahlungsanspruchs: Alle Mieter gemeinschaftlich (Gesamtgläubigerschaft); Schuldnerrückzahlungspflicht: Alle Vermieter als Gesamtschuldner; Bei Eigentümerwechsel: Rückzahlungsansprüche zwischen Rüge und Eigentumsumschreibung treffen Veräußerer, Rückzahlungsansprüche nach Eigentumsumschreibung treffen Erwerber ( 566 BGB); 7/9 TEL. 0711/ FAX: 0711/

19 3. Wirkungsweise der Mietpreisbremse -8- (...) Rückzahlungspflicht umfasst Nutzungen (vor allem Zinserträge); Keine Entreicherung gem. 818 Abs. 3 BGB bei Verwendung Mieteinnahmen auf Schuldentilgung, Erhaltungs- oder Modernisierung etc.; Verschärfte Haftung Vermieter ab Rechtshängigkeit Rückzahlungsklage sowie bei vorsätzlicher Überhöhung der Miete, 818 Abs. 4, 819 Abs. 1 BGB 8/9 TEL. 0711/ FAX: 0711/

20 3. Wirkungsweise der Mietpreisbremse Weitere Ansprüche des Mieters Denkbar sind neben diesen Ansprüchen weitergehende Rechte des Mieters unter folgenden Gesichtspunkten: Schadenersatz Bei schuldhaft überhöhter Miete; Schadenersatz umfasst nur negatives Interesse. Kündigungsrecht Mieter Bei Vorsatz des Vermieters: Unter Umständen außerordentliches Kündigungsrecht (wichtig bei Befristungen und vereinbartem Kündigungsausschluss). Anfechtung Hat V M bei Abschluss des Mietvertrages über relevante Faktoren getäuscht, Anfechtungsrecht des M, 123 BGB. 9/9 TEL. 0711/ FAX: 0711/

21 4. Ausnahmen von der Mietpreisbremse Erhalt der Vormieten, 556 e BGB (1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete) höher als die nach 556 d Abs. 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. Vom letzten Mieter geschuldete Miete ist zulässige Grundlage bei Neuvermietung, selbst wenn höher als 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete; Ausgenommen hiervon: Vormieten, die im letzten Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart wurden. 1/5 TEL. 0711/ FAX: 0711/

22 4. Ausnahmen von der Mietpreisbremse Indexmieten, 557 b BGB Mietanpassungen, die aufgrund einer Indexmietvereinbarung gem. 557 b BGB erfolgen, werden von der Mietpreisbremse nicht erfasst. Wirksam deshalb auch eine per Indexierung im letzten Jahr des Vormietverhältnisses vorgenommene Mietanpassung. 556 e BGB greift insoweit nicht. Grund: Indexierung ist keine Mieterhöhung, sondern nur Ausgleich des inflationsbedingten Kaufkraftschwundes. Merke: Bei vereinbarter Indexmiete ist keine Mieterhöhung gem. 558 BGB möglich. 2/5 TEL. 0711/ FAX: 0711/

23 4. Ausnahmen von der Mietpreisbremse Neubauwohnungen, 556 f BGB, 1. Alternative Ausgenommen vom Anwendungsbereich Mietpreisbremse sind Wohnungen, die nach dem erstmals genutzt und vermietet wurden. Neubau = Herstellung eines neuen Gebäudes oder dauerhafte Schaffung von Wohnraum durch Ausbau, Nutzungsänderung oder Erweiterung (z.b. DG-Ausbau etc.) Stichtag: Maßgeblich: Abschluss Mietvertrag, nicht Invollzugsetzung Mietverhältnis. Begünstigte Wohnung fällt dauerhaft aus Mietpreisbegrenzung heraus (gilt auch für Folgemietverhältnisse). 3/5 TEL. 0711/ FAX: 0711/

24 4. Ausnahmen von der Mietpreisbremse Erstvermietung nach umfassender Modernisierung, 556 f BGB, 2. Alternative Ausgenommen von Mietpreisbremse sind Wohnungen, die nach umfassender Modernisierung erstmalig vermietet werden. Was ist umfassende Modernisierung? Gesetzesbegründung: Gleichstellung mit Neubau gerechtfertigt; Ratgeber Bundesjustizministerium: Kann angenommen werden, wenn Investitionen ca. 1/3 des für vergleichbaren Neubau erforderlichen Aufwandes erreicht; Problem: Abweichende Regelungen in Mietspiegeln (Beispiel Stuttgart: Neubaugleiche Sanierung erfordert 2/3 der für Neubau aufzuwendenden Kosten. MERKE: Es wird für umfassende Modernisierung nicht nur auf Kosten (mindestens 1/3 des Neubauaufwandes) ankommen, sondern auch auf Beiträge zur energetischen Modernisierung. 4/5 TEL. 0711/ FAX: 0711/

25 4. Ausnahmen von der Mietpreisbremse Berücksichtigung sonstiger Modernisierungen, 556 e Abs. 2 BGB Grundsätzlich können also auch Modernisierungsmaßnahmen, die nicht das Ausmaß einer umfassenden Modernisierung im Sinne des 556 für BGB erreichen, eine Erhöhung der Miete über 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtfertigen. Aber: Vermieter muss fiktiv die Miete ohne Berücksichtigung der bereits durchgeführten Modernisierungsarbeiten ermitteln; Vermieter muss dann fiktiv hiervon ausgehend eine Modernisierungsmieterhöhung unter Berücksichtigung der 559 ff. BGB erstellen; Die Kombination dieser beiden fiktiven Berechnungen erlaubt dem Vermieter dann, eine dem individuellen Modernisierungsgrad angemessene Neumiete festzusetzen. 5/5 TEL. 0711/ FAX: 0711/

26 5. Sonderfall Staffelmiete, 557 a BGB Anwendbarkeit der Mietpreisbremse auf Staffelmiete Entscheidend ist Zeitpunkt Vertragsabschluss über Staffelmiete (nicht der Mietbeginn oder Zeitpunkt des Inkrafttretens der ersten Staffel). Danach gilt: Wurde Staffelmietvereinbarung nach Inkrafttreten der MiSchuV vereinbart, unterliegt Staffelmietvereinbarung insgesamt der Mietpreisbremse; Wurde Staffelmietvereinbarung vor Inkrafttreten der MiSchuV vereinbart, findet Mietpreisbremse auf gesamte Staffelmietvereinbarung keine Anwendung. Bestandsschutz genießt dann die bereits erreichte Miethöhe; Bestandsschutz genießen auch alle zukünftig (d.h. nach dem ) fällig werdenden Staffelmieterhöhungen. 1/2 TEL. 0711/ FAX: 0711/

27 5. Sonderfall Staffelmiete, 557 a BGB Wirkung der Mietpreisbremse auf Staffelmiete Fällt Staffelmietvereinbarung in Anwendungsbereich Mietpreisbremse, sind sowohl die Ausgangsmiete wie auch jede zukünftig fällig werdende Mietstaffel am Maßstab der 556 d bis g BGB zu prüfen. Prüfung endet mit der ersten Mietstaffel, die nach Auslaufen der MiSchuV, mit der die Wohnung in die Gebietskulisse eingegliedert wurde, fällig wird. 2/2 TEL. 0711/ FAX: 0711/

28 6. Ausblick -1-1/3 TEL. 0711/ FAX: 0711/

29 6. Ausblick -2- Wohnungspolitischer Sprecher der CDU in Süddeutscher Zeitung vom : 2/3 TEL. 0711/ FAX: 0711/

30 6. Ausblick -3- Geplante Verschärfungen der Mietpreisbremse 1. Offenlegungspflicht der Vormiete durch Vermieter: Umsetzung: Sehr wahrscheinlich. 2. Änderung der Mietspiegel-Berechnungsgrundlagen: Berücksichtigung der Mietentwicklung der letzten acht Jahre statt bisher vier Jahre; Umsetzung: Wahrscheinlich. 3. Begrenzung von Modernisierungsmieterhöhungen: Umlage der Modernisierungskosten nur noch in Höhe von 8% statt bislang 11% auf Jahresmiete. Umsetzung: Offen. 3/3 TEL. 0711/ FAX: 0711/

31 7. Handlungshinweise für Vermieter Der vorsichtige Vermieter Der sorglose Vermieter Der taktisch planende Vermieter TEL. 0711/ FAX: 0711/

32 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Referent: Markus Kilb, Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Seelbergstr. 7, Stuttgart Tel. 0711/ Fax: 0711/ TEL. 0711/ FAX: 0711/