Pressespiegel. Kreditwirtschaft

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1 Pressespiegel Kreditwirtschaft

2 Veröffentlichungen Sie finden alle Veröffentlichungen stets aktuell auf unserer Website: (Rubrik Service / Anwenderberichte ). (Rubrik Presse / Pressespiegel ). SPRENGNETTER_Pressespiegel

3 Inhalt y Subjektives Moment reduzieren 4 Anwenderbericht der Kölner Bank eg in Banken & Sparkassen, 2/2013 y Effizienter für den Kunden 6 Anwenderbericht der Volksbank Bautzen eg in Banken & Sparkassen, 4/2012 y Die Objektbesichtigung im Kreditprozess der PSD Bank Köln 8 Anwenderbericht der PSD Bank Köln eg in Immobilien & Finanzierung, 21/2012 y Garant der Verlässlichkeit 9 Anwenderbericht der BBBank eg in Banken & Sparkassen, 1/2012 y Safety First Hohe Verfügbarkeit der eingekauften Dienstleistungen ist 11 für Banken ein Muss Anwenderbericht der ING-DiBa AG in Banken & Sparkassen, 3/2011 y Mehr Beratungszeit durch automatisierte Wertermittlung 13 Anwenderbericht der Hannoversche Lebensversicherung AG in Immobilien & Finanzierung, 10/2011 y Schneller werden durch verbesserte Teilbereiche 14 Anwenderbericht der PSD Bank Nord eg im Fiducia performer, 2/2010 y Automatisierte Immobilienbewertung bei der Badenia Einfach, schnell und gut 19 Anwenderbericht der Deutsche Bausparkasse Badenia AG in versicherungsbetriebe, 4/2009 y ING-DiBa: 5. Denk-Anstoß-Tour Bericht über die Veranstaltung, wo u.a. TEN2CLICK präsentiert wurde, in finanzwelt, 03/2013 y ING-DiBa: Ausblick Interview mit Katharina Herrmann, Vorstandsmitglied der ING-DiBa AG, in AssCompact Januar 2014 y ING-DiBa bietet Partnern beim Denk-Anstoß exklusives Immobilienbewertungs-Tool 25 Bericht über die Veranstaltung, wo u.a. FIVE2CLICK präsentiert wurde, in AssCompact Dezember 2013 y Sachwertrichtlinie und NHK 2010 im Kontext der Beleihungswertermittlung 26 Artikel von Jochem Kierig in Immobilien & Finanzierung, 2/2014 y Transaktionsdatenbank 2.0 zentrale Kaufpreissammlung statt Stückwerk 29 Artikel von Christian Sauerborn in Immobilien & Finanzierung, 23/2013 y Sinziger arbeiten am Hauptstadtflughafen 31 Artikel von Jan Lindner in Rhein-Zeitung, 3. März 2014 y Marktkonforme Beleihungswertermittlung erwünscht 32 Artikel von Jochem Kierig in Banken & Sparkassen, 5/2013 y Eine Lanze für die Transparenz brechen 34 Kommentar zur Beleihungswertermittlung von Jochem Kierig im Bankmagazin, 10/2013 y Wir schaffen Nutzwert für unsere Kunden 35 Interview Subito & Sprengnetter Immobilienbewertung in Banken + Partner, 4/2013 y Eine Marktanpassung ist in jedem Fall sinnvoll 37 Interview mit Jochem Kierig in Banken + Partner, 3/2013 y Bitte möglichst marktnah! 38 Beitrag zur Berücksichtigung der Verhältnisse des Immobilienmarktes in der Beleihungswertermittlung in Immobilienwirtschaft, 05/2013 y Mindestwerte ziehen an 40 Beitrag über den aktuellen Sprengnetter-Erlösquoten- und Mindestwertatlas in Immobilien Zeitung, 20/2013 y Objektbesichtigung mehr als eine lästige Pflicht 41 Immobilien & Finanzierung, 22/2011 y Weitere Veröffentlichungen 43 der Sprengnetter-Gruppe zu kreditwirtschaftlichen Themen y Wir sind Ihr erfahrener Partner 44 Immer am Puls der Zeit seit

4 aus: Banken & Sparkassen 2/ STRATEGiE Subjektives Moment reduzieren Wie die Kölner Bank den Kreditvergabeprozess optimiert hat Entscheidend ist, was hinten rauskommt, das gilt auch im Fall der Objektbesichtigungen bei Kreditvergabeprozessen. Für viele Banken ein notwendiges Thema, denn die Kreditinstitute müssen prüfen, ob die vom Kunden gemachten Angaben auch der Realität standhalten. Dass in diesem Bereich Prozessverbesserungen und Kostenersparnisse möglich sind, zeigt das Beispiel der Kölner Bank eg. Das Thema Objektbesichtigungen stand gar nicht auf unserem Schirm, als wir ein Immobilienbewertungssystem einführten, gibt Hans-Joachim Nix, Sachverständiger Immobilienbewertung der Kölner Bank eg, zu. Das zum Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken gehörende Kölner Kreditinstitut hatte sich nach einem längeren Auswahlprozess für die Software TEN2CLICK entschieden und diese Mitte 2010 eingeführt. Die 1867 gegründete Traditionsbank ist im Privat- und Geschäftskundenbereich unterwegs und sieht besonders die Kundennähe als wichtig an: Ein Beispiel dafür ist die Rollende Bank, ein Bus mit einer Bankfiliale, der die Orte besucht, in denen keine Filiale existiert. Ursprünglich zeitaufwändig Eher zufällig stießen wir bei der Nutzung der Software auf die Möglichkeit, über das System Objektbesichtigungen anzustoßen, berichtet Hans-Joachim Nix. In der Bank entsprang eine Diskussion darüber, ob man diese Funktionalität nutzen sollte. Nix sprach sich dafür aus: Geschwindigkeit, Qualität und Kosten der Objektbesichtigungen mit dem Sprengnetter- System hatten ihn überzeugt. Ursprünglich waren Objektbesichtigungen zeitintensiv und aufwändig: Entweder brachte der Kunde Fotos zur Immobilie mit oder der Kundenberater fuhr zum Objekt und verschaffte sich vor Ort einen Eindruck. Mit einer Verbandssoftware hatten sich Verbesserungen bei den Objektbesichtigungen ergeben, die jetzt automatisiert erfolgten und schnell vonstatten gingen. Dennoch war man in der Kölner Bank noch nicht ganz glücklich über die Lösung. Da war zum einen der Arbeitsaufwand für die Kundenberater, die alle Immobiliendaten ins System einpflegen mussten. Zum anderen hatten wir mit nicht selten auftretenden Fehlern bei den Objektbesichtigungen zu tun. Manchmal wurden die falschen Objekte besichtigt, was auf fehlerhafte Eingaben der Nutzer oder auf Versäumnisse der Besichtiger zurückgeführt werden konnte. Jedenfalls gewannen die Verantwortlichen den Eindruck, mit dem neuen System die Fehlerquote senken zu können. Zudem war die Kölner Bank eg jetzt nicht mehr zur Abnahme bestimmter Stückzahlen verpflichtet; bezahlt wird nur, was in Auftrag gegeben wird. Besichtigung per Knopfdruck Inzwischen ist das System seit zwei Jahren im Einsatz. Die Mitarbeiter der Kundenberatung und der Marktfolge haben 650 Objektbesichtigungen beauftragt. Per Schnittstelle ist das Immobilienbewertungssystem mit dem System für die Auftragsabwicklung von Gutachten und Objektbesichtigungen verbunden. Der Vorteil für den Nutzer: Er kann über das Bewertungssystem per Knopfdruck direkt eine Besichtigung anstoßen. Das System verfügt über die bereits eingegebenen Daten damit entfallen Arbeitsaufwand und eine potentielle Fehlerquelle aufgrund doppelter Angaben zu den Objekten. Innerhalb von 36 Stunden erhält der Anwender eine Mail, in der er darüber informiert wird, dass das Besichtigungsprotokoll in den Sprengnetter-Systemen als Download zur Verfügung steht. Oft wird die in den Service Level Agreements (SLA) vereinbarte Zeit von 36 Stunden sogar unterschritten, und das Protokoll liegt bereits nach 24 Stunden vor. BANKEN & SPARKASSEN SPRENGNETTER_Pressespiegel

5 aus: Banken & Sparkassen 2/ Geschwindigkeit, Qualität und Kosten sprachen für das Sprengnetter govalue-system der Objektbesichtigungen. Hans-Joachim Nix, Sachverständiger Immobilienbewertung der Kölner Bank eg Nutzerzufriedenheit hoch Die Zufriedenheit ist hoch, weil das System einfach, bedienerfreundlich und schnell ist. Die Protokolle entsprechen den Anforderungen der Kreditvergabe, die Qualität des Bildmaterials ist hoch. Die Fehlerquote geht gegen Null, ein Umstand, den Nix auf die Schulungen der Objektbesichtiger durch den Dienstleister govalue zurückführt. Das war mit dem alten System leider anders. Durch diese Schulungen sei die Ausführung auch sehr viel standardisierter, was das subjektive Moment reduziere und für eine höhere Transparenz und Vergleichbarkeit sorge, meint Nix. Er lobt das bundesweit flächendeckende Netzwerk an Objektbesichtigern, das der Dienstleister bereitstellt. Denn auch für lokal verankerte Banken wie die Kölner Bank eg wird der Deutschlandbezug immer wichtiger, denn nicht selten begleitet das Kreditinstitut seine Kunden bei Finanzierungen von Objekten außerhalb des eigenen Wirkungsbereichs etwa in München oder Berlin. Kölner Bank eg Seit über 140 Jahren ist die Kölner Bank eg eine erfolgreiche Bank für private Kunden und wichtiger Mittelstandsfinanzierer in der Region. Über Kunden und mehr als Mitglieder machen die Kölner Bank zu einer starken Gemeinschaft. Als Genossenschaftsbank, mit einer Bilanzsumme von fast 1,9 Milliarden steht die Förderung der Mitglieder und Kunden an erster Stelle. In Zukunft vermehrt Innenbesichtigungen Noch immer handelt es sich um Außenbesichtigungen, was das Verfahren erleichtert. Doch zurzeit findet ein Umdenkungsprozess statt, so dass schon bald neben den Außenbesichtigungen auch vermehrt Innenbesichtigungen durchgeführt werden. Dann werden die Anforderungen an das System und die Objektbesichtiger noch einmal steigen. Doch Hans- Joachim Nix ist sich sicher, dass auch dieser Schritt gelingen wird: Hohe Zuverlässigkeit, bis jetzt keine Kundenbeschwerden, Einhaltung der SLA ich bin optimistisch. Kölner Bank eg: Bisher keine einzige Kundenbeschwerde BANKEN & SPARKASSEN

6 aus: Banken & Sparkassen 4/ MARKETInG & VERTRIEB Effizienter für den Kunden stringenter für die Mitarbeiter Wie die Volksbank Bautzen die Immobilienkreditvergabe optimierte mit TEN2CLICK Mit über Kunden, Mitgliedern, 200 Mitarbeitern und einer Bilanzsumme von fast 760 Millionen Euro gehört die Volksbank Bautzen eg zu den größten Genossenschaftsbanken in Ostdeutschland. Dennoch bleibt sie regional verankert und bindet durch einen erstklassigen Kundenservice. Um diesen zu ver bessern, führte die Volksbank Bautzen eg Anfang 2010 ein Immobilienbewertungssystem ein. Mit vorzeigbaren Resultaten, wie der Leiter der Markt folge Kredit, Manuel Trinczek, betont. Die regional stark verankerte Volksbank Bautzen eg zählt zu den größten Genossenschaftsbanken in Ostdeutschland. Unsere Ziele haben wir erreicht, sagt Manuel Trinczek. Schnellerer und besserer Kunden service, stringentere Prozesse bei der Vergabe von Kleindarlehen und Entlastung der Mitarbeiter in der Marktfolge. Bis 2010 war der Kredit vergabeprozess bei Kleindarlehen durchaus aufwändig: Schritt eins: Der Kreditberater führte das Gespräch mit dem Kunden, notierte sich die wesentlichen Angaben, u. a. zur Immobilie, und leitete diese an die Marktfolge weiter. Schritt zwei: Der Mitarbeiter in der Marktfolge prüfte die Daten, ermittelte den Marktwert der Immobilie und schickte die Daten an den Uns überzeugten vor allem die Einfachheit des Handlings und der logische Aufbau der Software. Manuel Trinczek, Leiter der Marktfolge Kredit BANKEN & SPARKASSEN SPRENGNETTER_Pressespiegel

7 aus: Banken & Sparkassen 4/ ter dem aben, Marktn der Marktan den chuf Kundenberater zurück. Schritt drei: In einem Zweitgespräch mit dem Kunden handelte der Kreditberater die Konditionen für das Darlehen aus. Zur Ermittlung der Immobilienwerte nutzten die Mitarbeiter der Marktfolge eine selbst gestrickte Excel Lösung und recherchierten aufwändig fehlende Daten zum Beispiel durch Anrufe bei den Gutachterausschüssen. Der gesamte Kreditvergabeprozess war unter diesen Umständen nicht so effizient, wie wir es uns für unsere Bank wünschten und wie es unserer Philosophie entspricht, erklärt Manuel Trinczek. Vor der Entscheidung: drei Lösungen im Test Ende 2009 begab sich das Bankhaus auf die Suche nach einem Immobilienbewertungssystem. Auf der ExpoReal in München, einer Fach messe für Gewerbeimmobilien und Investitionen, prüften die Verantwortlichen drei Bewertungssysteme. In dem Test schnitt die Software TEN2CLICK des Anbieters Sprengnetter am besten ab: Uns überzeugten vor allem die Einfachheit des Handlings und der logische Aufbau der Software, erinnert sich Trinczek. Auch der Ruf Sprengnetters als etablierter Dienstleister rund um Immobilienbewertungen habe eine Rolle bei der Entscheidung gespielt. Anfang 2010 startete der dreimonatige Implementierungsprozess. Die zehn Mitarbeiter der Kreditberatung und der Markt folge, die mit dem System arbeiten sollten, erhielten eine kurze, Intensivschulung. Die TEN2CLICK Software wurde in den Workflow der Fiducia Anwendung agree BAP integriert, die den Prozess der Kreditvergabe steuert. Die Anwender haben dadurch die Möglichkeit, ohne Medien brüche die Software über einen Link direkt aus einem Vorgang in der Fiducia Anwendung zu starten ein beträchtlicher Vorteil im Handling gegenüber der früheren Insellösung. Durchlaufzeit ein Tag statt drei Tage Wie Manuel Trinczek berichtet, arbeiten die Anwender gerne mit dem System, was auch an der intuitiven Bedienbarkeit und dem Verzicht auf Fachchinesisch liegt. Uns war wichtig, dass die Mitarbeiter nicht mit Ballast behelligt werden, dass sie keine Experten für Immobilienbewertungen werden müssen, um das System zu nutzen, sagt Trinczek. Und der Nutzen? Die Durchlaufzeit hat sich von vormals drei Tagen auf einen Tag verringert. Waren vorher drei Schritte nötig, so ermittelt heute der zuständige Kreditberater selbst bereits im ersten Schritt die Immobilienwerte und führt auf dieser Grundlage das weitere Gespräch mit dem Kunden. Die Mitarbeiter der Marktfolge werden ebenfalls entlastet: Sie plausibilisieren den Beleihungswert mit Hilfe des Systems, führen aber keine umfangreichen Recherchen mehr durch. Und sie können sich darauf verlassen, dass die Wertangaben immer auf dem neuesten Stand sind, was Zeit für Aktualisierungs arbeiten spart. Die Entlastung für unsere Mitarbeiter ist erheblich, betont Manuel Trinczek. Über Fälle hat die Volksbank Bautzen inzwischen mit dem System bearbeitet. Einfache Realkreditverschlüsselung Die BelWertV Konformität von TEN2CLICK versetzt die Kreditberater in die Lage, eine mehr oder minder abschließende Bewertung durchzuführen, die im Prinzip nur noch stichprobenartig nachvalidiert werden muss. Als vorteilhaft erwies sich die BelWertV Konformität auch für die Realkreditverschlüsselung nach Basel II. Die Zertifizierung der Software nach IDW PS 880 durch die DGR Wirtschaftsprüfung beschleunigte das Verfahren der internen und externen Revision. Die Zertifizierung hat uns viele Fragen erspart, berichtet Manuel Trinczek. Und die Kosten für Support und Service? Das Tool läuft in der Praxis problemlos, so dass wir den Support nicht abrufen mussten, so Trinczek. Die Entscheidung für das System sei in jeder Hinsicht richtig gewesen. BANKEN & SPARKASSEN

8 aus: Immobilien & Finanzierung 21/ Schwerpunkt: Genossenschaften in der Immobilienwirtschaft Die Objektbesichtigung im Kreditprozess der PSD Bank Köln In einem Massengeschäft wie der privaten Baufinanzierung ist die Kontrolle der Kreditsicherheiten soll sie nicht bloß stichprobenartig sein mit erheblichem personellen und zeitlichen Aufwand verbunden. Da gleichzeitig der in diesem Segment intensive Konditionenwettbewerb schlanke Back-Office-Prozesse verlangt, stehen die Banken unter hohem Effizienzdruck. Durch die Umstrukturierung ihrer Kreditvergabe prozesse und den Einsatz einer speziellen Software kann es aber gelingen, bei den Objektbesichtigungen schneller und effizienter zu verfahren, wie die Autorin aus den Erfahrungen ihres Hauses berichtet. (Red.) Wenn Bankmitarbeiter an ihr Tagesgeschäft denken, verbinden sie damit in den seltensten Fällen Objektbesichtigungen. Zu Recht und zu Unrecht: Zu Recht, denn die Aufgabe der Bankmitarbeiter sollte nicht darin bestehen, sich vor Ort ein Bild von Immobilien zu machen. Zu Unrecht, denn bei der Kreditvergabe müssen die Mitarbeiter prüfen, ob die vom Kunden gemachten Angaben zur Immobilie auch stimmen. Vertrauenswürdiges, gut geschultes Personal ist gefragt, das den Mitarbeiter bei seiner Tagesarbeit entlastet. Das gilt auch für die PSD Bank Köln eg. Ihr Geschäftsgebiet erstreckt sich von Köln über Bonn, Aachen, Düren, Leverkusen bis ins Bergische Land. In Rheinland-Pfalz agiert die Bank von Trier über Saarburg bis nach Prüm. Schlanke Sturkturen für ein großes Gesellschaftsgebiet Jährlich werden Baufinan zie rungen durchgeführt, von denen rund durch Objektbesichtigungen untermauert werden. Die restlichen Immobilien sind den Bankmitarbeitern bekannt, sodass auf eine Besichtigung verzichtet Die Autorin Sandra Diezemann Referentin für Presse- und Öffentlichkeitsarbeit, PSD Bank Köln eg, Köln werden kann. Da das Institut nur für Privatkunden arbeitet, werden ausschließlich Wohnimmobilien finanziert. Die meisten Immobilien liegen in den Regionen um Köln, Bonn, Aachen und Trier in seltenen Fällen bitten Kunden um die Finanzierung von Immobilien außerhalb des Geschäfts gebietes. Dennoch war die Objekt besichtigung bis 2011 eine eher umständliche Angelegenheit. Die Bank hatte einen freiberuflichen Mitarbeiter dafür abgestellt, die Objektbesichti gungen durchzuführen. Obwohl die Arbeit dieses Mitarbeiters positiv beurteilt wurde, führten die Anzahl der Baufinanzie rungen und die Größe des Einzugs bereichs dazu, dass schon einmal zwei bis drei Monate ins Land gingen, bevor dem Kundenberater das Besichtigungsprotokoll vorlag. Das änderte sich aber eher zufällig: Mitte 2010 wurde die Immobilien bewertungs software Ten-2-Click eingeführt, um die Kreditvergabeprozesse zu beschleunigen. Dieses Programm des Anbieters Sprengnetter verfügt über eine integrierte Objektbesichti gungsfunktion. Damit geben die Bank mitarbeiter einen Auftrag an ein bundesweites Netz geprüfter Objektbesichtiger von Sprengnetter. Nachdem von der Wertermittlungssoftware ein guter Eindruck gewonnen wurde, fiel die Entscheidung, auch die Objektbesichtigungsfunktion zu nutzen. Vor allem der Bereich Qualitätssicherung Aktiv hatte sich dafür ausgesprochen. Für den freiberuflichen Mitarbeiter wurde eine Übergangslösung gefunden. Seit Anfang 2011 sind die Objektbesichtigungen ausgelagert. Die Erfahrungen der zwölf Mitarbeiter der Marktfolge sind positiv und die Software wird als einfach, schnell, bedienerfreundlich und für die Baufinan zierung gut strukturiert gelobt. Das Objektbesichtigungsverfahren hat sich im Prinzip nicht geändert, wohl aber die Schnelligkeit, mit der die Besichtigungsprotokolle vorliegen. Verfahrensschritte bei der Sicherheitenprüfung Die Prozessschritte: Der Kundenberater macht die Kreditkonditionen fest. Die Marktfolge erteilt den Auftrag an einen geprüften Objektbesichtiger vor Ort. Unmittelbar nachdem das Besichtigungsprotokoll fertiggestellt worden ist, steht es im System als Download zur Verfügung. Der Auftraggeber wird darüber via Mail informiert. In den Service Level Agreements (SLA) sind für diese Leistungen Fristen vorgesehen. Werden sie eingehalten, kann die Marktfolge den Kreditvertrag viel schneller als früher prüfen. Nach den bisherigen Erfahrungen erfüllen die Protokolle bei Außen- wie Innenbesichti gungen in allen Belangen die Anforderungen der Marktfolge. Die Ergebnisse der Außen besichtigungen, die immer noch in der Mehrzahl der Fälle (bei einem Verhältnis von rund 60 zu 40) durchgeführt werden, liegen im Durchschnitt nach fünf Bank arbeitstagen vor. Dies entspricht den mit Sprengnetter vereinbarten SLA. Der Regelfall liegt nach Angaben der Vertriebsleitung des Anbieters bei zwei Bankarbeitstagen. Mitarbeiter, die mit der Software arbeiten, loben die Übersichtlichkeit der Objektbesichtigungsfunktion. Im Vertretungsfall lässt sich der Bearbeitungsstatus jedes Kunden sofort erkennen. Vorteilhaft ist auch das flächendeckende Netz an Objektbesichtigern. Lag die Immobilie außerhalb des Geschäftsgebietes, so musste früher eine andere PSD Bank um Unterstützung gebeten werden, einen Objektbesichtiger ausmachen, mit ihm einen Vertrag schließen und auf das Protokoll warten. Ein aufwendiges und zeitintensives Verfahren. Das alles wird jetzt per Knopfdruck geregelt. 793 SPRENGNETTER_Pressespiegel

9 aus: Banken & Sparkassen 1/ StRAtegIe Garant der Verlässlichkeit Faktenbasierte Kreditvergabe hilft Kunden und Mitarbeitern Konflikte entstehen nicht selten bei der Realkreditvergabe. Die Kundenberater wollen Kredite verkaufen, die Mitarbeiter der Marktfolge tragen als Risikomanager die Verantwortung für die erteilten Kredite. Auslöser dieser Konflikte sind meist unterschiedliche Bewertungen der jeweiligen Immobilien, deren Wert von den Kundenberatern meist höher, von den Mitarbeitern der Marktfolge meist niedriger angesetzt wird. Der BBBank ist es mithilfe eines Immobilienbewertungssystems gelungen, eine von allen Beteiligten akzeptierte Bewertungsgrundlage zu schaffen und außerdem Arbeitsaufwand und Kosten für die Immobilienbewertungen zu reduzieren. Als Privatkundenbank für Beamte und Angestellte des Öffentlichen Dienstes achten wir sehr auf Verlässlichkeit und Seriosität, erklärt Markus Meier vom Team Steuerung & Projekte. Wir achten auf einen fairen und offenen Umgang mit unseren Kunden; so garantieren wir in unseren Kreditverträgen, dass wir keine Kreditverkäufe durchführen. Mit rund Privatkunden ist die BBBank, die in diesem Jahr ihr 90-jähriges Jubiläum feiert, eine der größten und mitgliederstärksten Universalbanken für Privatkunden in Europa. Die dem Genossenschaftsverband angehörende BBBank ist bundesweit aktiv und führt jährlich bis zu Baufinanzierungen durch. Aufgrund des konservativen Geschäftsmodells habe man die Finanzkrise gut überstanden, betont Markus Meier. Konservativ sein bedeutet auch, auf risikobehaftete Geschäfte zu verzichten und hohen Wert auf valide Angaben zu legen. Gerade, wenn es um Realkreditvergaben geht. Bis 2010 hatten die Kundenberater und die Mitarbeiter der Marktfolge einen relativ hohen Ermessensspielraum bei der Frage, welcher Wert für die Immobilien angesetzt werden konnte. In der Folge kam es in einigen Fällen zu unterschiedlichen Einschätzungen der Risiken durch Kundenberater und Mitarbeiter der Marktfolge. Außerdem war der Zeitaufwand für die Beschaffung der notwendigen Informationen hoch: Die Kundenberater mussten Informationen über Bodenrichtwerte einholen und dann im Internet nach vergleichbaren Immobilien suchen und die Kaufpreise ermitteln, berichtet Markus Meier. Die Mitarbeiter der Marktfolge mussten entscheiden, ob sie die ermittelten Werte der Kundenberater akzeptierten. Taten sie es nicht, mussten sie die Werte nachrecherchieren. Mit wenigen Angaben den richtigen Wert Ziel ist es, einerseits Verbindlichkeit und Verlässlichkeit zu schaffen und andererseits Arbeitsaufwand und Kosten zu senken Grund genug für die BBBank, sich nach einer Softwarelösung umzusehen, die verlässliche Angaben zu Immobilien im Bundesgebiet liefern konnte. Validität, Anwenderfreundlichkeit und Schnelligkeit waren die zentralen Anforderungen der Bank an das System. Die Nutzer sollten mit wenigen Angaben den richtigen Wert in Sekundenschnelle ermitteln können, fasst es Markus Meier zusammen. Außerdem sollte das System BelWertV-konform sein. Ein Dreivierteljahr dauerte der Auswahlprozess; von den vier Anbietern Anwenderfreundlichkeit und Schnelligkeit waren zentrale Anforderungen der BBBank BANKEN & SPARKASSEN

10 aus: Banken & Sparkassen 1/ s- u- n kamen drei in die engere Auswahl. Mitte 2010 fiel die Entscheidung für das Immobilienbewertungssystem TEN2CLICK des Anbieters Sprengnetter, das besonders durch Nutzerorientierung und das nachgewiesene Know-how des Anbieters auf dem Feld der Immobilienbewertung punkten konnte. Auch das Prepaid-Bezahlmodell des Anbieters galt als interessant, da es hohe Flexibilität und bedarfsorientierte Kosten miteinander kombinierte. Die Software sollte als internetbasierte Stand-alone-Lösung laufen. Das bedeute, dass wir kein Geld für Hardware- Anschaffungen oder Implementierungen ausgeben mussten, so Markus Meier. Nach einer zweimonatigen Rollout-Phase, in der das System in den 105 Filialen vorgestellt wurde, erfolgte am 1. August 2010 die Komplettumstellung auf TEN2CLICK. Gemeinsam mit dem Anbieter erstellte das Projektteam der BBBank eine FAQ- Datenbank für etwaige Fragen von Anwendern. Meier: Da das System weitgehend selbsterklärend ist, konnten wir auf Mitarbeiterschulungen verzichten. Objektbesichtigung per Mausklick Von den knapp Mitarbeitern nutzen inzwischen über 300 Mitarbeiter das System. Für den einzelnen Mitarbeiter hat sich der Arbeitsaufwand deutlich verkürzt um bis zu 30 Minuten pro Fall. Von den bisher durchgeführten Immobilienbewertungen, darunter auch Zinsneubewertungen von Baufinanzierungen, musste maximal ein Prozent der Fälle nachvalidiert werden; in 99 Prozent erfolgte eine Übernahme der Werte. Früher habe man die nachgewiesenen Kaufpreise minus zehn Prozent für die Immobilien angesetzt, teilt Markus Meier mit. Heute sei das entscheidende Kriterium zur Immobilienbewertung der von TEN2CLICK ermittelte Beleihungswert. Die Berücksichtigung wirtschaftlicher und demografischer Faktoren über Lageindikatoren und die Berücksichtigung des Käuferverhaltens über sogenannte Sachwert- Marktanpassungsfaktoren zeichnen seiner Ansicht nach das Immobilienbewertungssystem aus; sie führen zu einer präziseren Wertermittlung für die jeweilige Immobilie, als dies früher der Fall war. Zur Entlastung der Mitarbeiter trägt auch die Funktion für Objektbesichtigungen in TEN2CLICK bei. Per Mausklick können die Angestellten der BBBank eine Außenbesichtigung durch externe, über das Bundesgebiet verteilte Fachkräfte beauftragen. Sie erhalten dann die Informationen über die jeweilige Immobilie als PDF-Datei elektronisch nachvollziehbar inklusive Fotos für ihre Akte. Zuvor fanden die Außenbesichtigungen durch einen externen Partner statt, erinnert sich Markus Meier. Dank TEN2CLICK sind die Objektbesichtigungen schneller und günstiger als früher. Die Software-Funktionalität zur Objektbesichtigung wird reichlich genutzt, da für jede Bewertung eine Außenbesichtigung vorgesehen ist. Sehr gut unterwegs Die Anwender akzeptieren das System. Auch die Zufriedenheit mit dem Support des Anbieters ist hoch. Ein weiterer Vorteil für die Bank ist die Zertifizierung der Software nach IDW PS 880. Als die Kreditprüfung durch den baden-württembergischen Genossenschaftsverband erfolgte, hätten die Prüfer schneller einen Haken hinter die Immobilienwertermittlung gesetzt, erklärt Markus Meier. Mit der Anwendung sind wir sehr gut unterwegs. Die Software läuft als Internet-basierte Stand-alone Lösung BANKEN & SPARKASSEN SPRENGNETTER_Pressespiegel

11 aus: Banken & Sparkassen 3/ STRATEGIE Safety first Hohe Verfügbarkeit der eingekauften Dienstleistungen ist für Banken ein absolutes Muss Das gilt auch in Bereichen wie der Immobilienwertermittlung, die bei der Kreditvergabe eine entscheidende Rolle spielt. Die ING-Di- Ba hat mithilfe einer Immobilienbewertungssoftware die Prozesseffizienz der Immobilienfinanzierung noch weiter gesteigert und die Genauigkeit der Wertangaben verbessert. Wie Angela Staral und Manfred Ehrenreich berichten, ist auch die hohe Verfügbarkeit der Anwendung gesichert. Der Direktbank ist es gelungen, mit einer speziellen Software die Bewertungsgenauigkeit in der Baufinanzierung zu verbessern und die Prozesse zu optimieren. TEN2CLICK erfüllt unsere Haupt anforderung genauer und aktueller Immobilienbewertungen. Angela Staral, Leiterin Team Projekte, ING-DiBa BANKEN & SPARKASSEN

12 aus: Banken & Sparkassen 3/ Sprengnetter Immobilienbewertung Die Sprengnetter Immobilienbewertung gehört seit über 30 Jahren zu den führenden Akteuren im Bereich Immobilienbewertung. Das Unternehmen verfügt über langjährige Erfahrungen in der Erhebung und Analyse von Marktdaten. Das Portfolio des Spezialisten umfasst: Wir arbeiten in der vertrauten Umgebung. Das hat die Zustimmung der Mitarbeiter zur Software erleichtert. Manfred Ehrenreich, Referent für Business Development, ING-DiBa BANKEN & SPARKASSEN SPRENGNETTER_Pressespiegel

13 aus: Immobilien & Finanzierung 10/

14 aus: Fiducia performer Das Fiducia-Magazin für Bankvorstände 2/2010 SPRENGNETTER_Pressespiegel

15 aus: Fiducia performer Das Fiducia-Magazin für Bankvorstände 2/

16 aus: Fiducia performer Das Fiducia-Magazin für Bankvorstände 2/2010 SPRENGNETTER_Pressespiegel

17 aus: Fiducia performer Das Fiducia-Magazin für Bankvorstände 2/

18 aus: Fiducia performer Das Fiducia-Magazin für Bankvorstände 2/2010 SPRENGNETTER_Pressespiegel

19 aus: versicherungsbetriebe 4/2009 VERSICHERUNGS-IT Automatisierte Immobilienbewertung bei der Badenia Einfach, schnell und gut Ein komplexes Vorhaben ist der Einsatz einer Immobilienbewertungssoftware bei Finanzdienstleistern wie Versicherungen, Banken und Bausparkassen. Einerseits müssen umfassende Informationen abgefragt werden, um die Immobilienwerte treffsicher abzuschätzen und den Kreditrahmen genau bestimmen zu können; andererseits gilt es, mit möglichst wenigen Dateneingaben transparente Ergebnisse zu erzielen, die bei Kunden und betreuenden Beratern gleichermaßen Akzeptanz finden. Udo Weindel, Abteilung Qualität, Kredit, Risikomanagement: Ein Nutzen von TEN2CLICK für die Anwender ist der Zeitgewinn. Bild: Deutsche Bausparkasse Badenia AG 24 B ei den Bewertungsergebnissen müssen Extreme vermieden werden: Sind die ermittelten Immobilienwerte zu hoch, besteht Gefahr, dass zu viele risikoreiche Kredite vergeben werden. Sind sie zu niedrig, werden unter Umständen zu wenige Kredite oder zu geringe Kreditsummen bewilligt. Das schmälert den Umsatz und verärgert Kunden und Betreuer gleichermaßen. Mit dem Einsatz der TEN2CLICK-Lösung des Bewertungsspezialisten Sprengnetter ist der Deutschen Bausparkasse Badenia die gesunde Balance zwischen den unterschiedlichen Anforderungen gelungen. Der Markt für automatisierte Immobilienbewertungssoftware ist nicht gerade klein, daher haben wir die einzelnen Anwendungen genau geprüft und bewertet, auch wenn das eine gewisse Zeit brauchte, erläutert Udo Weindel, Fachreferent in der Abteilung Qualität, Kredit, Risikomanagement der Bausparkasse. Die in Karlsruhe ansässige Badenia ist mit einer Bilanzsumme von knapp fünf Milliarden Euro eine der führenden privaten Bausparkassen in Deutschland. Die Badenia gehört zur Generali-Deutschland-Gruppe, unter deren Dach das gesamte Spektrum von Finanzdienstleistungen angeboten wird. Fast sechs Monate dauerte der Auswahlprozess, der Ende 2006 begann. Fünf Anwendungen standen in der engeren Auswahl, bis sich die Badenia im Juni 2007 für das Angebot Sprengnetters entschied. Keine einfache Entscheidung, da sich die Lösung im Gegensatz zu denen anderer Anbieter noch im Entwicklungsstadium befand. Für uns war es eigentlich ein Sprung ins kalte Wasser, berichtet Udo Weindel. Allerdings kannten wir die lang - jährige Erfahrung von Sprengnetter Immobilienbewertung in Sachen Wert ermittlung und Marktrecherche. Die Entscheidungsträger hätten zudem die hohe Qualität der weitgehend flächendeckend verfügbaren Marktdaten und Immobilienmarktrecherchen des Bewertungsspezialisten gekannt. Ein weiterer wichtiger Faktor war das Vertrauen in die Softwarekompetenz des Anbieters, der bereits seit Jahren erfolgreich eine eigens entwickelte Gutachtersoftware auf dem Markt vertreibt. Wir trauten es dem Unternehmen zu, eine Applikation herzustellen, die außer von Bewertungssachverständigen auch von Laien bedient werden kann, so Weindel. Dreistufiges Verfahren Bereits im September 2007 verfügte die Badenia über ein lauffähiges TEN2CLICK-System. Bezüglich der Einbindung in die interne Bearbeitungssoftware entschloss man sich nach Beratungen mit dem Anbieter zu einer dreistufigen Vorgehensweise. Im ersten Schritt implementierten Sprengnetter und Badenia die Lösung als separates System. Der Vorteil bestand in dem vergleichsweise geringen Aufwand; der Nachteil in den Medienbrüchen, da die Mitarbeiter die Ergebnisse aus der Immobilienbewertungssoftware in das interne Bearbeitungssystem manuell übertragen mussten. Im zweiten Schritt, der im September 2008 abgeschlossen war, wurde TEN2CLICK für die Innendienstmitarbeiter der verschiedenen Fachabteilungen in das interne Bearbeitungssystem integriert. Seitdem werden die Anfragen im internen System gestartet, an die Bewertungssoftware weiter- und die Antworten von dort an das Bearbeitungssystem zurückgeleitet. Im dritten Schritt, der im April 2009 abgeschlossen sein soll, erfolgt die Integration der Software in das Bearbeitungssystem für den Vertrieb. Eine zentrale Herausforderung im Implementierungsprozess war die Berücksichtigung unterschiedlicher Anforderungen an die Software, führt Udo Weindel aus. Während die Innendienstmitarbeiter in der Regel Erfahrungen mit komplexen DV-Systemen besitzen und möglichst präzise Bewertungsergebnisse verlangen, möchten die Vertriebsmitarbeiter den Aufwand so gering wie möglich halten. Einige Softwaresysteme schieden im Auswahlprozess aus, weil sie den Einsatz im Außendienst zu wenig berücksichtigten. Da die Akzeptanz der Software durch die Vertriebsmitarbeiter für die Badenia-Entscheider eine hohe Priorität hatte, entwickelte Sprengnetter einige Zusatzfunktionen, die in den allgemeinen Standard übernommen wurden. So benötigen die Berater keine Fachkenntnisse, um den Ausstattungsstandard der Immobilie zu bewerten. Während herkömmliche Systeme von den Anwendern Know-how verlangen, um eine eigenständige Bewertung der Ausstattung vorzunehmen, wird der Anwender hier versicherungsbetriebe 4/

20 aus: versicherungsbetriebe 4/2009 mit gezielten und einfachen Fragen geführt, die keiner persönlichen Wertung unterliegen. Aus den Antworten ermittelt das System, ob es sich um eine einfache, mittlere oder gehobene Ausstattung handelt. Ähnliches gilt für die Beurteilung der Restnutzungsdauer der Immobilie. Auch hierbei wird der Anwender mit konkreten Fragen (etwa nach der Erneuerung der Wärmedämmung oder der Fenster) geführt. Anhand dieser Angaben und des Baujahres der Immobilie ermittelt die Software die Restnutzungsdauer. Fach-Know-how ist nicht erforderlich. Eine kundenspezifische Anpassung nahm Sprengnetter unter anderem durch die Berücksichtigung von Wohnflächen im Kellerbereich von Ein- und Zweifamilienhäusern vor. Dadurch haben die Anwender jetzt die Möglichkeit, wertsteigernde Einliegerwohnungen in die Wertermittlung einzubeziehen. Gleiches gilt für Photovoltaikanlagen, die den Wert einer Immobilie ebenfalls erhöhen. Erheblicher Zeitgewinn Die Badenia schulte ihre Mit - arbeiter bezüglich TEN2CLICK zu zwei Zeitpunkten: Erstmals unmittelbar nach der Implementierung als separates System sowie vertiefend nach der Integration in das interne Bearbeitungssystem. Da die Software weitgehend selbsterklärend ist, war insgesamt nur ein relativ geringer Schulungsaufwand nötig. Die durch Firewalls geschützte Anwendung läuft sehr stabil. Auch die geplante Ausweitung über den Kreis der rund 300 Innendienst- und Vertriebsmitarbeiter, die die Software bisher nutzen, wird nach Einschätzung von Udo Weindel die Stabilität nicht beeinflussen. Die Balance zwischen einem schlanken System und einem System, das belastbare Werte ermittelt, ist mit TEN2CLICK gelungen. Die hinterlegte Intelligenz des Systems führt dazu, dass die Anwender bereits im Rahmen der Kunden - beratung mit wenigen Eingaben verlässliche Werte erhalten. Der Hauptvorteil für die Nutzer im Innendienst liegt vor allem im erheblichen Zeitgewinn (etwa zur Beschaffung der jeweils relevanten Immobilienmarktdaten) und somit der Konzentration auf die Kernaufgaben. Ein weiterer Vorteil: Die durch TEN2CLICK ermittelten Werte bedeuten für die Mitarbeiter mehr Sicherheit bei ihren Kreditentscheidungen, so Udo Weindel. Zuversichtlich War der Vertrauensvorschuss der Badenia in das Sprengnetter-System berechtigt? Georg Coenen, Leiter der Badenia-Kreditabteilung, bejaht die Frage, auch wenn eine definitive Antwort erst in ein bis zwei Jahren möglich sein wird. Die möglichst genaue Wertermittlung sei von zentraler Bedeutung für das Geschäft: Wir sind aber auf Grund der langjährigen Erfahrungen von Spreng netter im Bereich der Im - mobilienbewertung zuversichtlich, stellt Georg Coenen fest. Dank der hinterlegten Intelligenz erhalten Berater nach wenigen Eingaben belastbare Wertangaben. Bild: Sprengnetter Immobilienbewertung versicherungsbetriebe 4/ SPRENGNETTER_Pressespiegel

21 aus: finanzwelt 03/

22 aus: finanzwelt 03/2013 SPRENGNETTER_Pressespiegel

23 aus: finanzwelt 03/

24 aus: AssCompact Januar 2014 Der Einsatz von Sprengnetter-FIVE2CLICK bildet im Jahr 2014 laut Vorstandsmitglied Katharina Herrmann einen Schwerpunkt der Aktivitäten der ING-DiBa. SPRENGNETTER_Pressespiegel

25 aus: AssCompact Dezember 2013 Sprengnetter-FIVE2CLICK wurde im Rahmen des bundesweiten Denk-Anstoßes der ING-DiBa erstmals der Fachöffentlichkeit präsentiert

26 aus: Immobilien & Finanzierung 2/ Immobilien & Finanzierung Bewertungsfragen Sachwertrichtlinie und NHK 2010 im Kontext der Beleihungswert ermittlung Aufgrund des Mengengeschäfts orientiert sich der Beleihungswert von Einund Zweifamilienhäusern oft nur am Sachwert, in den wiederum der Bodenwert und die Herstellungskosten für Gebäude und Außenanlagen eingehen. Um deren Errichtungsaufwand angemessen zu berücksichtigen, sind in der Sachwertrichtlinie die sogenannten Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) zugrunde gelegt worden. Damit sind plausible, differenzierte und aktuelle Wertansätze möglich, ist der Autor überzeugt. Gelingen kann das seiner Meinung nach aber nur, wenn die Modellkonformität beachtet wird, das heißt auch bei der Bewertung von Eigenheimgrundstücken eine Marktanpassung vorgenommen wird. Andernfalls wäre es möglich, dass der Beleihungswert unzulässigerweise den Marktwert übersteigt. (Red.) Im Oktober 2012 ist die Sachwertrichtlinie in Kraft getreten. Sie gibt Hinweise für die Ermittlung des Sachwerts nach den Regelungen der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV. Ihre Anwendung soll die Ermittlung des Sach- beziehungsweise Verkehrswerts von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen sicherstellen. Ihr Hauptanwendungszweck ist also die Verkehrs- respektive Marktwertermittlung. Der Autor Jochem Kierig Geschäftsleiter, Sprengnetter GmbH, Sinzig/Berlin Aber auch in der Kreditwirtschaft wird zur Ermittlung des Beleihungswerts in vielen Fällen der Sachwert der Immobilie ermittelt. So sind nach den Regelungen der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) zur Ermittlung des Beleihungswerts grundsätzlich der Ertragswert und der Sachwert des Beleihungsobjekts getrennt nach dem sogenannten Zwei-Säulen-Prinzip zu ermitteln. Nur in wenigen Fällen kann eine Ermittlung des Sachwerts entfallen. Besondere Bedeutung hat das Sachwertverfahren in der Beleihungswertermittlung bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern. Denn hier entfällt in der Regel eine Ermittlung des Ertragswerts und der Beleihungswert orientiert sich ausschließlich an dem Sachwert. Zudem darf der Beleihungswert nach den Regelungen des Pfandbriefgesetzes einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Das bedeutet, dass bei jeder Beleihungswertermittlung parallel zum Beleihungswert auch ein Marktwert zu ermitteln ist. Hierbei ist grundsätzlich bei in Deutschland gelegenen Immobilien auf die Regelungen der ImmoWertV und ergänzend der Sachwertrichtlinie abzustellen. Es stellt sich also die Frage, inwieweit die neuen Regelungen der Sachwertrichtlinie im Rahmen der Beleihungswertermittlung Beachtung finden sollten. Verbindlichkeit und Verfahren Wie eingangs bereits erwähnt, gibt die Sachwertrichtlinie nur Hinweise für die Ermittlung des Sachwerts nach den Regelungen der ImmoWertV. Sie ist somit grundsätzlich weder für die Verkehrswertermittlung noch für die Beleihungswertermittlung verbindlich. Für die Beleihungswertermittlung enthält die Richtlinie auch nur insofern Hinweise, wie die Regelungen der Beleihungsvorschriften (zum Beispiel der BelWertV) den Regelungen der ImmoWertV entsprechen. Die Abbildung zeigt den in der Sachwertrichtlinie geregelten Verfahrensgang in einem Ablaufschema. Der dargestellte Prozess entspricht den Vorgaben der ImmoWertV. Hiernach setzt sich der vorläufige Sachwert des Wertermittlungsobjekts aus dem Bodenwert und den Sachwerten der baulichen Anlagen und der Außenanlagen zusammen. Die Sachwerte der baulichen Anlagen sind ausgehend von den Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung zu ermitteln. Dies entspricht im Wesentlichen den Regelungen der BelWertV. Es gibt jedoch auch wesentliche Unterschiede in den Verfahrensabläufen. So sind in der Beleihungswertermittlung nach BelWertV die Sachwerte der baulichen Anlagen und Außenanlagen noch um einen Sicherheitsabschlag von mindestens zehn Prozent zu kürzen. Einen solchen Abschlag sieht die Sachwertrichtlinie nicht vor. Allerdings ist der vorläufige Sachwert im Rahmen der Marktwertermittlung gemäß Sachwertrichtlinie mit einem geeigneten Sachwertfaktor an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt anzupassen. Einen solchen Sachwertfaktor kennt die BelWertV grundsätzlich nicht. Auch die Behandlung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale ist im Verfahrensablauf unterschiedlich geregelt. Diese sind gemäß Sachwertrichtlinie regelmäßig nach der Marktanpassung zum Beispiel mit marktgerechten Zu- und Abschlägen am marktangepassten vorläufigen Sachwert zu berücksichtigen. Die Bel- WertV unterscheidet hier zwischen sonstigen wertbeeinflussenden Umständen (ins besondere eine wirtschaftliche Überalterung, ein über- oder unterdurchschnittlicher Erhaltungszustand und ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der vorgesehenen Nutzung) und Instandhaltungsrückstau sowie Baumängel und Bauschäden. Die sonstigen wertbeeinflussenden Umstände sind gemäß BelWertV durch Zu- und Abschläge oder in anderer geeigneter Weise am Sachwert der baulichen Anlagen und Außenanlagen zu berücksichtigen. Die Wertabschläge für Instandhal- 64 SPRENGNETTER_Pressespiegel

27 aus: Immobilien & Finanzierung 2/2014 Sachwertrichtlinie und NHK 2010 im Kontext der Beleihungswert ermittlung 27 tungsrückstau sowie Baumängel und Bauschäden setzen hingegen am Beleihungswert an. Also sofern sich der Beleihungswert am Sachwert orientiert an der Summe aus Bodenwert und den Sachwerten der baulichen Anlagen und Außenanlagen. Ablaufschema zum Sachwertverfahren nach Sachwertrichtlinie Herstellungskosten der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) Bei der Gesamtnutzungsdauer handelt es sich um eine Modellgröße (so auch die Sachwertrichtlinie). Die Anlage 3 der Richtlinie enthält hierzu Orientierungswerte für die unterschiedlichen Gebäu- Erfahrungssätze/Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen Bodenwert Herstellungskosten, Baunebenkosten Gemäß Sachwertrichtlinie sollen zur Ermittlung der Herstellungskosten eines Gebäudes vorrangig die in Anlage 1 der Richtlinie tabellierten Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) zugrunde gelegt werden. Die BelWertV verwendet den Begriff der Normalherstellungskosten nicht; nimmt dafür Bezug auf Erfahrungssätze. Da es sich bei den Normalherstellungskosten um Erfahrungssätze im Sinne der BelWertV handelt, können diese grundsätzlich auch bei der Beleihungswertermittlung herangezogen werden. Alterswertminderung + gegebenenfalls Alterswertminderung + = vorläufiger Sachwert Marktanpassung (Sachwertfaktor) = vorläufiger marktangepasster Sachwert ± besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale = Sachwert + Die in der Sachwertrichtlinie tabellierten NHK 2010 enthalten bereits die Baunebenkosten. In der Beleihungswertermittlung ist der Ansatz der Baunebenkosten in der Regel auf 20 Prozent der Herstellungskosten beschränkt. Die Höhe der in die NHK eingerechneten Baunebenkosten wird in den Tabellenwerken gesondert ausgewiesen. So betragen diese zum Beispiel bei Ein- und Zweifamilienhäusern 17 Prozent. Es gibt jedoch auch Gebäudearten, wie beispielsweise gemischt genutzte Wohnhäuser sowie Banken und Geschäftshäuser, bei denen der Grenzwert von 20 Prozent überschritten wird. Streng genommen, sind diese NHK für Beleihungszwecke entsprechend zu reduzieren, was jedoch wegen der Geringfügigkeit der Wertauswirkung als wenig sinnvoll erachtet wird. Die Sachwertrichtlinie verzichtet ganz bewusst auf eine Regionalisierung der NHK Diese erfolgt im Rahmen der Marktanpassung mittels Sachwertfaktoren. Die BelWertV sieht jedoch vor, dass die angesetzten Herstellungskosten regional angemessen sein müssen. Wird in der Beleihungswertermittlung auf eine Marktanpassung mittels der Sachwertfaktoren verzichtet, so sind demnach die NHK 2010 abweichend von den Regelungen der Sachwertrichtlinie an die örtlichen Baupreisverhältnisse anzupassen. Hierzu kann zum Beispiel auf die vom Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern BKI herausgegebenen und jährlich aktualisierten Regionalfaktoren zurückgegriffen werden. Anders als bei den bislang gebräuchlichen NHK 2000 werden die NHK 2010 nicht mehr nach Gebäudebaujahrsklassen unterschieden. Die Berücksichtigung des Baujahres erfolgt nun ausschließlich im Rahmen der Alterswertminderung. Vergleicht man die NHK 2010 mit den bislang gebräuchlichen NHK 2000, so stellt man zumindest für die Gebäudeart Ein- und Zweifamilienhäuser fest, dass die neuen NHK zum Teil deutlich niedriger sind (im Durchschnitt 20 Prozent) als die alten NHK. In der Marktwertermittlung wird dies durch erhöhte Sachwertfaktoren ausgeglichen. Im Durchschnitt hat dies also keine Auswirkung auf den marktangepassten vorläufigen Sachwert. Dies gilt ebenso für die Beleihungswertermittlung, wenn auch hier eine entsprechende modellkonforme Marktanpassung erfolgt. In den Fällen, in denen auf eine solche Marktanpassung verzichtet wird, führen die niedrigeren Normalherstellungskosten in letzter Konsequenz auch zu reduzierten Beleihungswerten. Die NHK 2010 zeichnen sich gegenüber den NHK 2000 insbesondere durch differenziertere und aktuellere Ansätze aus. Auch die Relationen der einzelnen Werte untereinander sind gegenüber der WertR-Fassung der NHK 2000 plausibler. Ihre Anwendung ist deshalb grundsätzlich auch in der Beleihungswertermittlung empfehlenswert. Alterswertminderung, Gesamtund Restnutzungsdauer Die auf der Grundlage der NHK 2010 mit Hilfe des Baupreisindexes auf den Wertermittlungsstichtag bezogenen Herstellungskosten sind gemäß der Sachwertrichtlinie unter Berücksichtigung des Verhältnisses der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes zu mindern (Alterswertminderung). Dies entspricht den diesbezüglichen Vorgaben der Bel- WertV. Darüber hinaus regelt aber die Sachwertrichtlinie, dass die Alterswertminderung linear zu erfolgen hat. Eine solche Festlegung trifft die BelWertV zwar nicht. Bei Anwendung der NHK 2010 in der Beleihungswertermittlung ist jedoch wegen der fehlenden Baujahresanpassung der Herstellungskosten eine lineare Alterswertminderung dringend zu empfehlen

28 aus: Immobilien & Finanzierung 2/ Immobilien & Finanzierung dearten. Für Wohnhäuser wird die in Anlage 2 der BelWertV tabellierte Höchstgrenze von 80 Jahren nun auch für die Marktwertermittlung in der Sachwertrichtlinie als maximale Gesamtnutzungsdauer festgelegt. Insofern erfolgt eine Harmonisierung der Orientierungswerte für die übliche Gesamtnutzungsdauer in der Marktwertermittlung mit den für die Beleihungswertermittlung geltenden Erfahrungssätzen. Für nahezu alle anderen Gebäudearten lässt die Sachwertrichtlinie jedoch höhere Gesamtnutzungsdauern als die BelWertV zu. Im Rahmen der Beleihungswertermittlung nach BelWertV können somit die oberen Grenzwerte der Sachwertrichtlinie nur bei Wohnhäusern angehalten werden. Punktrastermethode für Eigenheimbewertung geeignet Ist die bei ordnungsgemäßem Gebrauch übliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen durch Instandsetzungen oder Modernisierungen verlängert worden oder haben unterlassene Instandhaltungen zu einer Verkürzung der Restnutzungsdauer geführt, so soll gemäß den BelWertV-Regelungen in der Beleihungswertermittlung der Bestimmung der Alterswertminderung die geänderte Restnutzungsdauer und die für die bauliche Anlage übliche Gesamtnutzungsdauer zugrunde gelegt werden. Eine entsprechende Regelung findet sich auch in der Sachwertrichtlinie. Allerdings geht auch hier die Richtlinie einen Schritt weiter und normiert in Anlage 4 die Bestimmung der Restnutzungsdauer modernisierter Gebäude mit Hilfe der sogenannten Punktrastermethode. Dieses Verfahren eignet sich insbesondere, um die Bewertungsprozesse bei der Bewertung wohnwirtschaftlich genutzter Immobilien im Kleindarlehensbereich zu vereinfachen und zu standardisieren. Es wird deshalb empfohlen, diese auch bei der Beleihungswertermittlung von Wohnhäusern grundsätzlich zu verwenden. Marktanpassung, Sachwertfaktoren 66 Zur Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt einschließlich der regionalen Baupreisverhältnisse ist gemäß Sachwertrichtlinie der im Wesentlichen nur kostenorientiert ermittelte vorläufige Sachwert in der Marktwertermittlung an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem örtlichen Grundstücksmarkt anzupassen. Hierzu ist der vorläufige Sachwert mit dem zutreffenden Sachwertfaktor zu multiplizieren, der aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden vorläufigen Sachwerten ermittelt wird. Der Beleihungswertermittlung ist eine solche Marktanpassung bislang weitgehend fremd. Entsprechend sieht die Bel- WertV eine Marktanpassung nicht ausdrücklich vor. In den letzten Jahren hat sich jedoch bei einigen Kreditinstituten die Erkenntnis durchgesetzt, dass eine Marktanpassung auch in der Beleihungswertermittlung aus verschiedenen Gründen unverzichtbar ist. Sprengnetter hat schon kurz nach dem Inkrafttreten der Sachwertrichtlinie für das neue NHK-2010-Modell passende Sachwertfaktoren ermittelt und bereitgestellt. Die Gutachterausschüsse haben 2013 intensiv Kaufpreise ausgewertet und darauf basierend in dem neuen Modell Sachwertfaktoren abgeleitet, die voraussichtlich überwiegend im Laufe des Jahres 2014 erstmals veröffentlicht werden. Im Vergleich zu den Sachwertfaktoren des NHK-2000-Modells ergeben sich deutlich geringere Marktanpassungsabschläge (beziehungsweise höhere Faktoren). Insbesondere bei hohen Bodenwertniveaus und auch bei niedrigen Substanzwerten ergeben sich häufiger als bislang keine Abschläge, sondern Zuschläge. Die Sachwertfaktoren sind also oft größer als 1. Die Anwendung solcher Zuschläge ist in der Beleihungswertermittlung umstritten. Zum Teil wird die Meinung vertreten, dass Marktanpassungszuschläge in der Beleihungswertermittlung dem Vorsichtsprinzip und dem Aspekt der Nachhaltigkeit der Wertansätze widersprechen würden und deshalb nicht zulässig seien. Aus fachlicher Sicht ist dies jedoch nicht sachgemäß. Wie in diesem Beitrag schon an verschiedenen Stellen dargestellt, handelt es sich bei den NHK 2010 um Modellgrößen, die nur dann zu sinnvollen Ergebnissen führen, wenn eine modellkonforme Marktanpassung vorgenommen wird. Wie so oft, so gilt auch hier: Wer A sagt, der muss auch B sagen. Will man sich die Vorteile der NHK 2010 (plausiblere, differenziertere und aktuellere Wertansätze) auch in der Beleihungswertermittlung zu Nutze machen, so kommt man nicht umhin, den Grundsatz der Modellkonformität auch in der Beleihungswertermittlung zu befolgen. Das Ergebnis des Sachwertverfahrens führt nämlich nur dann zu einem marktgerechten Wert und einem Beleihungswert, der den Anforderungen des Pfandbriefgesetzes genügt, wenn die wichtigste Anforderung an marktkonforme Wertermittlungsverfahren berücksichtigt wird. Diese von Dr. Hans Otto Sprengnetter bereits 1978 aufgestellte Modellanforderung lautet: Die in den Verfahren verwendeten Daten müssen in demselben Modell aus Kaufpreisen abgeleitet werden, mit dem auch bewertet wird. Oder umgekehrt: Es muss in dem Modell bewertet werden, in dem die Daten abgeleitet wurden. Grundsatz der Modellkonformität In der Sachwertrichtlinie wurde versucht, diesen Grundsatz konsequent umzusetzen. Was bedeutet das für die Beleihungswertermittlung? Die Modellgrößen sind nicht beliebig. Sie können immer nur gemeinsam als fester Bestandteil eines bestimmten Modells sachgemäß angewendet werden. Es ist also nicht zielführend, Parameter unterschiedlicher Modelle zu vermischen; zum Beispiel die NHK 2010 unter Beibehaltung der Ross schen Alterswertminderung in der Beleihungswertermittlung einzuführen. Spätestens dann, wenn die meisten Gutachterausschüsse und Geodatenanbieter Sachwertfaktoren anbieten, die im Modell der Sachwertrichtlinie abgeleitet wurden, ist eine marktkonforme Wertermittlung nur noch im NHK-2010-Modell möglich. Denn dann wird es nur noch zu diesem Modell aktuelle Marktdaten (Sachwertfaktoren) geben. Dieser Umstellungsprozess wird in den meisten Bundesländern spätestens 2015 abgeschlossen sein. Das heißt, in der Marktwertermittlung muss im Laufe dieses Jahres auf das neue Modell umgestellt werden. Auch in der Beleihungswertermittlung sollten dann die Vorteile der NHK 2010 genutzt werden. Hierzu ist jedoch auch in der Beleihungswertermittlung der Grundsatz der Modellkonformität zu beachten. Um eine Marktanpassung im Sachwertverfahren kommt man zumindest bei der Beleihungswertermittlung von Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken und bei Verwendung der NHK 2010 in Zukunft nicht umhin. SPRENGNETTER_Pressespiegel

29 aus: Immobilien & Finanzierung 23/ Schwerpunkt Bewertungsfragen Transaktionsdatenbank 2.0 zentrale Kaufpreissammlung statt Stückwerk Zwar wird dem deutschen Immobilienmarkt von Maklern, Investoren und Finanzierern eine verbesserte Transparenz attestiert, doch bestehen im Vergleich zu Großbritannien, den USA oder Australien nach wie vor Defizite. Dabei werden hierzulande bei allen Grundstücksverkäufen amtlicherseits zahlreiche Daten erfasst. Nur deren Auswertung erfolgt oft lokal und eine überegionale Aggregation ist wegen unterschiedlicher Systeme und Datenqualitäten schwierig. Eine Möglichkeit, die Erfassung zu standardisieren und vergleichbare Gütekriterien zu schaffen, sieht der Autor in einer zentralen Kaufpreissammlung. Mit der technischen Umsetzung einer solchen Transaktionsdatenbank wurde sein Haus jüngst vom Land Nordrhein-Westfalen beauftragt. (Red.) Die Anforderungen der Kreditwirtschaft bei der Immobilienfinanzierung wachsen. Das gilt vor allem für die Markt- und Beleihungswertermittlung. Die Zeitabstände des aktuellen Marktdatenabrufs werden immer kürzer, und auch deren Zahl steigt. Durch das Baugesetzbuch hat der Gesetzgeber die Bundesländer dazu verpflichtet, Markttransparenz auf dem Immobilienmarkt sicherzustellen. Dazu werden in den einzelnen Bundesländern Gutachter ausschüsse und Obere Gutachterausschüsse gebildet, die jetzt vor der Aufgabe stehen, intelligente Systeme für die gestiegenen Anforderungen zu entwickeln. Das nordrhein-westfälische Innenministerium lässt zu diesem Zweck zum Beispiel eine Zentrale Kaufpreissammlung entwickeln, sozusagen eine Transaktionsdatenbank 2.0, von der auch die Kreditinstitute profitieren. Herausforderung für die Länder Die Zahl der Immobilientransaktionen, also der Verkäufe, in Deutschland ist von im Jahr 2008 auf fast eine Der Autor Million in diesem Jahr gestiegen. Da die Zinsen voraussichtlich auf niedrigem Niveau verharren, ist anzunehmen, dass die Zahl der Transaktionen auch im nächsten Jahr gleich bleibt oder steigt. Damit die vom Gesetzgeber geforderte Markttransparenz Realität wird, müssen die Gutachterausschüsse alle Transaktionen erfassen, auswerten und den Akteuren beispielsweise in Form von Grundstücksmarktberichten zur Verfügung stellen. Das geschieht mit Hilfe von Kaufpreissammlungen, also amtlichen Transaktionsdatenbanken. Allein in Nordrhein-Westfalen beschäftigen sich 77 Gutachterausschüsse und der Obere Gutachterausschuss damit, Kaufverträge zu erfassen und auszuwerten. In den vergangenen Jahren wurden im größten deutschen Bundesland jährlich durchschnittlich rund Transaktionen erfasst. Dabei die geforderte Marktransparenz herzustellen ist keine einfache Aufgabe. Dies umso weniger, wenn man bedenkt, dass im eigentlichen Kaufvertrag in der Regel nicht viel mehr als die Adresse der Immobilie und der nackte Kaufpreis stehen. Außerdem müssen die Gutachterausschüsse folglich viele weitere Informationen zusammentragen, um die Daten so auswerten zu können, dass sie wirklich Licht in den Markt bringen können. Das geschieht mittels Fragebögen an die Käufer, die um Informationen etwa zu Wohnfläche, Baujahr oder Ausstattung gebeten werden, oder alternativ per Einsicht in die Bauakten. An dieser Stelle ist vor allem das Automatisierte Liegenschaftskataster Informationssystem (Alkis) zu nennen, aus dem wesentliche Daten zum Grundstück stammen. Per Alkis kann eine Schnittstelle zum Geoinformationssytem hergestellt werden, das die Kaufpreise in Kaufpreiskarten visualisiert. Das Aufgabenspektrum der Gutachterausschüsse wird nicht nur immer breiter, sondern vor allem auf lokaler Ebene immer detaillierter. Das liegt zum einen daran, dass die überregionalen Institute ihre Arbeitsweise immer stärker vereinheitlichen, zum anderen daran, dass gleichzeitig die Anforderungen an die Qualität der benötigten Immobilienmarktdaten ständig wachsen. Im Bundesvergleich ist Nordrhein-Westfalen gut aufgestellt, aber auch dort arbeiten die Gutachter ausschüsse nicht alle nach einheitlichen Methoden. Neben dem mehrheitlich eingesetzten Desktop-System Sprengnetter-AKuK als Kaufpreissammlung beziehungsweise Transaktionsdatenbank wird eine Reihe weiterer, kleinerer Eigenanwendungen genutzt, von denen viele inzwischen veraltet sind. Hinzu kommen regionale Besonderheiten des Immobilienmarktes, aus denen unterschiedliche Strukturen und Herangehensweisen bei der Kaufpreiserfassung resultieren. Nach Aussage des Innenministeriums in Düsseldorf führt der Mangel an Zentralisierung dazu, dass der Arbeitsaufwand der einzelnen Gutachterausschüssen und des Oberen Gutachterausschusses recht hoch ist. Die Umsetzung des gesetzgeberischen Auftrags zur Markttransparenz ist also eine Herausforderung für eines der Musterländer in punkto Gutachterausschüsse. Marktkonformes Handeln Christian Sauerborn Leiter Marktforschung, Sprengnetter GmbH, Sinzig Die teils von Ort zu Ort variierenden Methoden zur Kaufpreiserfassung und -auswertung erschweren den Blick auf das Ganze. Landesweite Auswertungen und das Ableiten von Gesetzmäßigkeiten erfordern eine einheitliche Datenbasis. Je größer eine Transaktionsdaten

30 aus: Immobilien & Finanzierung 23/ Immobilien & Finanzierung Immobilientransaktionen im Vergleich zur Einwohnerzahl Institute, die bundesweit am Immobilienmarkt agieren: Die Vereinheitlichung schafft großräumige Transparenz. Damit besteht die Chance, dass man in Nordrhein-Westfalen in Zukunft über eine zentrale Stelle (noch besser) an vergleichbare Daten kommt. Damit wird das Bundesland zum Vorreiter in Sachen einheitlicher Arbeitsweise sowie technischer und inhaltlicher Kompatibilität der erfassten Daten. Quelle: Grundstücksmarktbericht NRW 2013 bank, umso größer der Nutzen für die Akteure des Immobilienmarktes beispielsweise die Kreditinstitute, die ihre Entscheidungen auf der Grundlage von Bodenrichtwerten, Vergleichswerten, detaillierten Marktübersichten und Zeitreihen fällen. Angaben, die wiederum auf der Basis derjenigen Daten abgeleitet werden, die von den Gutachterausschüsse zuvor erfasst und ausgewertet worden sind. Eine einheitliche Erfassung und Auswertung der Daten ist im Prinzip bereits heute mit dem Sprengnetter-AKuK - System möglich. Doch das Innenministerium in NRW will weiter gehen und die technische Modernisierung noch schneller vorantreiben zum Nutzen der Gutachterausschüsse, der Bürger aber auch der Kreditwirtschaft. Dazu hatte das Ministerium die Konzeption, Programmierung und Einführung einer zentralen, vollständig webbasierten Kaufpreissammlung europaweit ausgeschrieben. 880 xxx Kauffälle je Tausend Einwohner 10,1 und mehr 9,1 bis 10,0 8,1 bis 9,1 7,1 bis 8,0 6,1 bis 7,0 0,1 bis 6,0 keine Angabe Künftig sollen die jeweiligen Gutachterausschüsse mittels Webbrowser Kaufpreise erfassen, selektieren und statistisch auswerten können. Alle Daten werden dann an einer zentralen Stelle abgelegt. Höhere Transparenz durch Vereinheitlichung Durch die Kombination von zentraler Datenhaltung und örtlicher Kompetenz wird die Effizienz in der amtlichen Grundstückswertermittlung erheblich gesteigert; zudem werden der gesetzliche Auftrag, Markttransparenz herzustellen und die gestiegenen Anforderungen der Kreditwirtschaft erfüllt. Man kann also mit Fug und Recht von einer Transaktionsdatenbank 2.0 sprechen. Der Vorteil für die Nutzer der Gutachterausschussdaten, allen voran für die Als Vision könnte gelten, mit der zentralen Kaufpreissammlung auch bundesweit Maßstäbe zu setzen und damit die Immobilienbewertung in Deutschland weiter zu vereinheitlichen. Auch für andere Bundesländer würde diese zentrale Lösung Vorteile bieten. Das gilt vor allem für diejenigen Länder, die durch eine hohe Anzahl an Gutachterausschüssen zwar auf lokaler Ebene sehr detailliert arbeiten, aber durch eine Vielzahl unterschiedlicher technischer Lösungen und Methoden Probleme mit der Auswertung haben. Und auch über die Landesgrenzen hinaus ist eine zentrale Lösung gerade im Hinblick auf die Interessen der Kreditwirtschaft wünschenswert. Denn natürlich könnten auch Gutachterausschüsse aus anderen Bundesländern eine solche webbasierte Kaufpreissammlung nutzen und die Daten landesweise oder sogar zentral für ganz Deutschland sammeln und auswerten, wovon wiederum bundesweit tätige Kreditinstitute profitierten. Das Innenministerium legte bei der Ausschreibung für die webbasierte zentrale Kaufpreissammlung besonderen Wert auf Kompetenz in der Softwareentwicklung sowie langjährige, umfangreiche Erfahrung in der (amtlichen) Wertermittlung und in der Führung von Kaufpreissammlungen. Diese Erfahrungen mussten von den Anbietern sowohl auf Bundesebene als auch speziell für NRW nachgewiesen werden. Den Zuschlag hat die Sprengnetter Immobilienbewertung erhalten, das zurzeit die am weitesten verbreitete Kaufpreissammlung als Desktop-System anbietet. Über 150 Gutachterausschüsse wenden sie an. Ganz Rheinland-Pfalz, Thüringen, Mecklenburg-Vorpommern, das Saarland sowie viele Gutachterausschüsse in NRW, Schleswig-Holstein, Bayern und Baden-Württemberg nutzen das bereits seit 2001 bestehende und seitdem stetig weiterentwickelte Programm. SPRENGNETTER_Pressespiegel

31 . aus: Rhein-Zeitung 3. März 2014 NR. 52. MONTAG, 3. MÄRZ 2014 Wirtschaft in der Region Sinziger arbeiten am Hauptstadtflughafen Auftrag Firma Sprengnetter aus dem Kreis Ahrweiler bewertet bis zu 5300 Objekte zum Lärmschutz für Anwohner Von unserem Redakteur Jan Lindner M Sinzig/Berlin. Wenn der pannengeplagte Flughafen Berlin- Brandenburg (BER) doch irgendwann noch mal öffnen sollte, wird die Sinziger Firma Sprengnetter Immobilienbewertung daran ihren Anteil gehabt haben. Ab März soll Sprengnetter bis zu 5300 Privatgebäude im Umland des Flughafens bewerten. Es geht um Lärmschutzmaßnahmen im sogenannten Tagschutzgebiet, die der Flughafenbetreiber für die Anwohner umsetzen und bezahlen muss. Den Auftrag, der der Firma nach Informationen unserer Zeitung einen höheren einstelligen Millionenbetrag einbringen kann, hat sie kürzlich bekommen. Nachdem Sprengnetter öffentlich gemacht hat, dass das Unternehmen eine europaweite Ausschreibung für sich entschied, steht das Telefon in dem großen, weißen Firmensitz in der Sinziger Barbarossastraße nicht mehr still. Jan Sprengnetter, Geschäftsführer der Sprengnetter govalue GmbH, sagt: Wir haben Anrufe bekommen von Medien aus ganz Deutschland. Und dann ein wenig schmunzelnd: Die wollten wissen, ob wir verlässliche Informationen zum Eröffnungstermin des Flughafens haben. Und natürlich, was wir genau machen. Die drei Großbuchstaben BER sind mit Pannen, Problemen, Schäden, Rücktritten und Entlassungen verbunden. Und mit Kosten, die sich von einst geplanten 2 auf womöglich 7 Milliarden Euro erhöhen werden. Jan Sprengnetter ist sich der Brisanz des Themas bewusst. Er kann von der Zusammenarbeit mit dem Flughafen jedoch nur Positives berichten und betont: Wir arbeiten hochprofessionell zusammen. Der Flughafen wolle die Bürger mitnehmen, für Transparenz und Akzeptanz sorgen. Zu diesem Vorhaben sollen Sprengnetter und seine Mitarbeiter ihren Teil beitragen: Ab März werden sie etwa 5300 Objekte in den Landkreisen Dahme-Spreewald und Teltow-Fläming sowie in Berlin bewerten. Sie werden die teils skeptischen Menschen im verlängerten Umland von Start- und Landebahn aufklären und informieren. 18 Monate dauert die Vertragslaufzeit. Doch beim Flughafen Sprengnetter bewertet Immobilien im Jahr Die Sinziger Immobilienbewertungsfirma Sprengnetter wurde von Dr. Hans Otto Sprengnetter 1977 gegründet. Heute hat das Unternehmen an seinen drei Standorten Sinzig, Köln und Berlin rund 100 Mitarbeiter. Allein 80 davon arbeiten in der Firmenzentrale in Sinzig nahe dem Bahnhof. Sprengnetter bietet deutschlandweit Dienstleistungen rund um die Immobilienbewertung an: Objektbesichtigungen, Erstellen von Gutachten, Portfoliobewertungen, Aus- und Der neue Hauptstadtflughafen bleibt eine Dauerbaustelle aber immerhin hat das Projekt jetzt auch einem Unternehmen aus der Region einen neuen Großauftrag beschert: Es geht um die Auswirkungen des Lärms auf die Anwohner. Foto: dpa Weiterbildung, Softwarelösungen für Sachverständige, Gutachterausschüsse, Kreditinstitute, Immobilienmakler, Marktforschung und -studien. Für die Bewertung der Immobilien im Umland des Flughafens Berlin-Brandenburg verantwortlich ist die Sprengnetter govalue GmbH um Geschäftsführer Jan Sprengnetter, Sohn des Firmengründers Hans Otto Sprengnetter. Jährlich bewertet die Firma deutschlandweit rund Immobilien. jl drückt man aufs Gaspedal. Sprengnetter: Es ist gewünscht, dass wir 90 Prozent der Objekte in den ersten acht Monaten bewerten. Für die reine Besichtigung einer Immobilie benötigt ein Mitarbeiter zwischen 30 und 60 Minuten. Im Flughafenumland sind 40 Gutachter im Einsatz. In das Großprojekt sind zudem Experten für Marktforschung, IT und Projektkoordination involviert. Wichtig ist, dass die Gutachten rechtssicher sind und dass die Antragsteller gleich behandelt werden. Dazu orientieren sich die Gutachter an einem Leitfaden. Grundsätzlich kann jeder betroffene Anwohner im Umland des Flughafens Lärmschutzmaßnahmen beantragen: schallisolierte Fenster und Türen, Dämmung, ein neues Dach. Ingenieurbüros ermitteln zusätzlich die Kosten der beantragten Maßnahmen. Überschreitet dieser Wert 30 Prozent des Immobilienwerts, haben Anwohner keinen Anspruch auf vom Flughafen bezahlten Lärmschutz, sondern erhalten eine hierauf begrenzte Geldentschädigung. Mit der Berliner Thematik Flughafen, Lärmschutz, kritische Bürger, Beschwerden, Entschädigungen kennen sich die Sinziger aus: Sprengnetter hat bereits Gebäude von Anwohnern des Frankfurter Flughafens bewertet, ebenso Immobilien in der Nähe des Airports Kassel-Calden. Deutschlandweit gibt es laut Jan Sprengnetter nur zwei, drei Konkurrenten, die ein ähnliches Portfolio anbieten können. Auch deshalb ist der BER- Zuschlag für die Sinziger selbst keine Sensation. Die Immobilienbewertung Sprengnetter um Geschäftsführer Jan Sprengnetter bewertet ab März rund 5300 Gebäude im Umfeld des Flughafens Berlin-Brandenburg. Dort hoffen Anlieger auf Entschädigung. Foto: Jan Lindner Kompakt Digitale Kommun effizient gestalte M Rheinland-Pfalz. Die H werkskammer (HwK) K dabei, die elektronische onsbearbeitung in den G kommen. Festgelegte R nen dazu, die Unterneh munikation effizient zu und die Informationsflu steuern. Die HwK inform März unter anderem üb des Recht bei der E-Ma tung. Infos gibt es unter 0261/ Zeitarbeiter dürf Betriebsrat wähl M Rheinland-Pfalz. Die B ratswahlen haben bego neben den Stammbesch sind auch Leiharbeiter w rechtigt, wenn sie mind Monate im selben Betrie setzt werden. Bei der G Betriebsrates sind sie eb berücksichtigen. Darauf Vorsitzende des DGB R Pfalz/Saarland, Dietmar hin. Leiharbeiter dürfe trieben, in denen sie pe eingesetzt werden, nich teiligt werden. Dass di recht besteht, hat das B beitsgericht im vergang klargestellt (Az. 7 ABR 6 Kleintransporter richtig nutzen M Rheinland-Pfalz. Die H werkskammer (HwK) K formiert Handwerker, d transporter unter 3,5 To Baustellenfahrten nutze März über geltende rec gelungen. Im Fokus steh spielsweise Lenk- und R sowie die Ladungssiche Veranstaltung ist kosten bei der HwK-Betriebsbe unter Telefon 0261/398 Die Wirtschafts-Zah 632 Jungmeister ehrt die H lenz am Sonntag, 30. M Handwerker haben ihre prüfung 2013 abgelegt. präsidentin Malu Dreye Festansprache halten. I Jahr wird der Große Bef nachweis in 21 Gewerke hen. Weitere Informatio es unter 0261/ Investmentfonds im Wochenvergleich Die Börsen im Wochenvergleich Rücknahme +/- % Performance aktuell Vorwoche 1 Jahr 5 Jahre Allianz Global Investors Europe Adirenta A 14,81 +0,68 4,9 34,8 Adiverba A 105,32-0,38 10,1 111,2 Biotechnologie A 124,78 +3,04 58,8 168,5 CB Geldm.Dt.A(EUR) 49,70 ±0,00-0,2 2,6 Concentra AE 90,38-0,14 22,4 184,3 Emg Mrkt Bd AE 61,92 +1,67-6,0 67,2 Energy A 64,03 +0,99 5,0 43,4 Eur Renten 43,82 +0,16 1,4 19,0 K AE Euroaktien A 49,75 +0,08 22,4 108,1 EuropaVision A 26,21 +0,38 19,2 106,8 Europazins AE 51,60 +0,74 5,4 36,0 Fl Rentenfd AE 83,29 +0,42 9,5 53,7 Fondak A 135,37 +0,07 22,7 150,1 Fondirent 41,36 +0,68-4,8 19,7 Fondis 53,49 +0,68 17,4 109,5 Fonds Japan 38,29-0,96 10,1 54,3 A Geldmkt SP AE 49,84 ±0,00-0,1 3,5 Industria AE 95,28 +0,84 19,6 96,7 Interglobal A 197,42 +0,63 17,7 97,8 InternRent A EUR 40,45 +0,65-4,8 20,7 Kapital + AE 57,16 +0,72 7,6 81,9 Rentenfonds AE 82,41 +0,55 4,8 38,9 Verm. Deutschl. A 149,32 +0,13 27,9 164,5 Vermög. Europa A 43,96 +1,10 23,1 114,2 Wachstum Europa A 88,79 +1,01 12,6 180,9 Ampega Investment Amp Balanced 3 149,27 +0,48 15,8 62,4 Amp Global Renten 16,92 +0,59-4,5 20,9 Amp Massiv 104,25 +0,30 1,0 5,2 Amp Rendite Renten 20,96 +0,67 4,1 43,9 CQUAD.ArtsTRGIAMI 101,19 +0,72 10,7 46,0 CT Welt Pf AMI Pt 112,81 +1,06 11,8 - Credit Suisse CS EF(L)S&MC Ger.B* 1851,40 +0,11 32,4 263,8 CS EUROREAL* 43,06-0,02-1,8 0,3 CS PF(L)Bal.Sfr B* 179,66 +0,41 3,8 35,3 CS-WV IMMOFONDS* 34,59 ±0,00-22,1-20,9 Liqui. Fd Euro A2 445,81 ±0,00 0,1 1,7 Deka Investmentfonds AriDeka 60,20 +0,28 18,7 94,6 Bund+S Fin:1-3TF 41,57-0,02-0,9 2,6 Deka Eu.StocksTF 31,50-0,13 21,5 77,5 Deka Immob Europa 45,46 +0,04 2,1 13,3 Deka-EuFlexPlusCF 44,51 +0,04 4,9 74,1 DekaFonds 89,66-0,19 22,8 149,2 DekaStruk.4Chance 62,32 +0,74 11,8 44,1 DekaStruk.4Ertrag+ 48,00 +0,29 2,5 16,5 DekaStruk.4Wachs. 51,75 +0,39 3,5 25,7 DekaTresor 84,71 +0,02 1,6 14,0 EuropaBond TF 41,11 +0,66 2,0 39,4 GlobalSelect CF 132,00 +0,63 17,7 109,9 GlobalSelect TF 130,43 +0,62 16,8 102,4 Naspa-Aktienfonds 46,21 +0,35 16,2 112,4 Naspa-Europafonds 44,89 +1,15 12,3 59,1 Naspa-Fonds 44,54 +0,34 9,9 47,7 RenditDeka 22,05 +0,36 4,4 30,6 SR.1/08 1/98 A 1147,18 +0,05 0,6 8,9 Technologie(CF) 16,84 +1,38 19,3 129,0 TeleMedien TF 58,24 +0,43 25,9 138,9 Wandelanleihen 59,20 +0,90 14,0 54,8 CF DWS Investments DWS Akkumula 681,86 +0,71 16,9 75,4 DWS Akt.Strat.D 264,69 +0,08 34,6 241,7 DWS Convertibles 126,10 +0,58 4,2 36,1 DWS EUR Strat(R) 38,59 +0,13-2,0 17,9 DWS Eurol Strat R 35,22 +0,06 3,0 32,4 DWS Eurorenta 53,06 +0,55 4,5 27,3 DWS Eurovesta 108,26 +0,44 19,8 112,0 DWS Flexizins + 68,40 +0,03 0,7 4,2 DWS Float Rate Nts 83,41 +0,01 0,7 4,4 DWS Gold plus 1507,13 +0,43-22,6 22,5 DWS I.OCash(EUR) 11270,3 +0,01 0,1 1,4 DWS Inst. Money ,8 ±0,00 0,1 2,6 DWS Inter-Renta LD 14,66-0,14 ±0,0 29,3 DWS Inv.BRIC+ LC 157,62 +0,31-11,6 46,0 DWS Investa 139,32-0,44 31,6 178,1 DWS PlusInv.(W)* 42,91-0,02 9,4 28,2 DWS Rend.(Med) 138,95 +0,04 2,7 23,3 DWS Rend.Opt. 74,02 +0,01 0,8 3,7 DWS Rend.Opt.4 S 103,30 ±0,00 0,4 3,6 DWS RentenD2013* 103,48 ±0,00 ±0,0 - DWS Top 50 Welt 67,84 +0,47 12,2 86,0 DWS Top Asien 107,56 +0,76 0,3 83,1 DWS Top Dividen LD 92,84 +0,30 8,4 100,0 DWS Top Europe 122,38 +0,78 21,4 133,0 DWS Vermbf.I 102,57 +0,69 15,7 73,9 DWS Vermbf.R 18,10 +0,50 5,5 32,8 DWS Zukunftsress. 59,19 +1,65 15,6 59,9 Fidelity Euro Balanced Fund 15,95 +0,31 14,8 90,7 European Growth 12,29 +0,57 19,4 102,1 Gl.Telecommunicat. 8,99-0,45 15,2 88,5 International USD 45,25 +1,39 24,1 138,5 Frankfurt Trust Loc.Em.Bd (USD) C* 321,49 +0,20-11,0 62,2 SMART ENERGY FD ICP* 18,54 +2,71 11,5 94,1 US Value Stock C* 197,61 +1,38 23,6 130,6 MEAG EuroBalance 50,43 +0,88 15,5 72,7 EuroInvest A 69,54 +0,96 29,1 101,1 EuroKapital 47,24 +0,57-7,4 38,8 EuroRent A 30,85 +0,59 3,0 24,9 Mediolanum Ch Int. Bd S A Hdg 14,63 +0,49-3,0 7,7 CH Int.Inc.L A Hdg 6,96 +0,04-1,9-0,5 European Coll. L 6,00 +0,69 13,1 91,5 Germany Equity L A 5,66 +0,27 22,3 91,8 Liquidity Euro S A 12,47 ±0,00-0,1 1,7 Technology Eq. S A 6,40 +1,27 17,1 84,2 Pictet Biotech P USD* 666,03 +1,18 74,5 133,2 CHF Liquidity-I* 125,26 ±0,00 ±0,0 0,4 Pac.ExJa.Idx P USD 362,22 +0,04-0,2 162,9 PF-Biotech-R* 613,10 +1,17 73,2 125,2 PF-Pacif Idx-R 353,44 +0,53-0,9 158,2 PF-Water-I* 221,89 +1,39 13,6 111,6 Pictet-Water-P EUR* 200,31 +1,38 12,7 103,1 Union Investment MVB Renta Sel. 2017* 51,15 +0,20-2,7 14,7 MVB Union Global +* 46,28 +0,92 17,1 97,1 Priv.Fonds:Flex.* 105,49 +0,49 4,2 - Priv.Fonds:FlexPro* 118,36 +0,65 6,6 - Priv.Fonds:Kontr.p* 128,39 +0,53 13,7 - PrivFd:Konseq.pro* 111,38 +0,37 4,5 - PrivFd:Konsequent* 101,36 +0,08 0,7 - PrivFd:Kontrolliert* 117,42 +0,44 7,5 - Uni21.Jahrh.-net-* 25,47 +0,71 17,0 89,4 UniEurKapital-net-* 43,93 +0,09 2,0 11,3 UniEuroAktien* 55,58-0,18 23,3 95,2 UniEuroAspirant* 47,09-0,15-5,7 33,9 UniEuroRenta* 66,08 +0,35 2,1 22,8 UniEuroSt.50 A* 43,34 +0,16 24,3 75,9 UniFonds* 45,90-0,69 23,9 129,3 UniGar: Deut ,02 +0,14 6,9 - II* UniGlobal* 145,32 +0,86 13,5 114,6 UniImmo:Dt.* 91,72 +0,07 2,3 12,5 UniImmo:Europa* 55,08 +0,04 2,2 12,8 UniKapital-net-* 43,21 +0,14 1,6 10,7 UniOpti4* 101,02 ±0,00 0,2 3,8 UniOptimus-net-* 732,38 +0,01 0,4 7,1 Sonstige Aberd. A.M. DEGI EUROPA 13,85-4,42-19,2-44,4 Commerz hausinvest 41,07 +0,27 2,5 15,2 FranklinT TEM Growth(Eur) Aa* 13,97 +0,58 21,7 125,7 FT Inv-GmbH Frankfurt-Effek 193,75-0,26 20,3 131,4 HAIG MB Max Value 147,04 +0,62 34,3 101,3 iii INTER ImmoProfil 51,61-0,19 0,1 9,1 KanAm KAG grundinvestfonds 39,55 ±0,00-6,5-7,0 Metzler Wachstum Internat.* 117,50 +1,11 13,6 92,2 Pioneer PF-US.Pioneer Fd T* 5,73 +1,60 19,2 106,5 SEB ImmoInvest 35,21 ±0,00-0,9-0,2 Westinv WestInv. InterSel. 46,67 +0,09 1,9 9,5 Nachhaltigkeitsfonds AGI Europe IAM Pro Vita* 9,00 +0,33 9,0 17,2 AGI F Gl Sus AE 17,75 +0,57 17,9 110,8 Ampega Amp Responsibility 90,03 +0,41 2,5 6,2 Ampega terrassi.akt.i AMI 19,35 +0,78 20,0 107,3 Ampega terrassisi Rent IA 100,28 +0,06 0,3 - BlackRock New Energy A2 6,09 +0,33 20,3 22,2 BNP PIP Global Environm.* 137,02 +1,18 19,1 104,5 CANDRIAM Sustainable Europe* 21,46 +0,66 9,7 92,9 Deka UmweltInvest CF 87,07 +1,09 21,5 76,6 DWS PB Dyn.Vision 56,71 +0,89 22,9 102,6 DWS.CleTe NC 56,22 +1,96 17,6 26,9 DWS.NewResNC 110,13 +1,74 14,7 52,3 ESPA WWF STOCK UMWELT 106,05 +2,38 36,7 66,2 Hauck& A BN&P Good Growth 9,97 +0,61 2,6 7,2 HSBC GIF Clim. Chg* 4,63 +0,39 7,8 54,9 JBär Energy Trans.B EUR* 163,49 +3,51 32,2 96,5 KAS Invest. ComfortInvest 54,70 +1,15 14,3 87,9 P LBBW Asset Global Warming* 32,58 +0,59 16,3 94,2 MEAG Nachhaltigkeit A 69,34 +0,58 14,2 82,9 Schelhammer SUPERIOR 3-Ethik757,25 +0,40 5,6 37,7 Spängler EcologyStockFOCUS 131,08 +0,73 16,0 30,3 UBS Eq Global Innovators P* 56,89 +0,92 15,0 48,2 Union UniSec.Klimawandel* 28,22 +2,02 32,2 39,4 Veränderung: Sie sagt aus, wieviel sich der aktuelle Rücknahmepreis gegenüber dem Vorwochenpreis verändert hat. Performance: Die Wertentwicklung (in jeweiliger Währung) errechnet sich aus dem Unterschied zwischen dem aktuellen und dem Rücknahmepreis vor einem bzw. fünf Jahren unter Berücksichtigung der Ausschüttung. * Fondspreise etc. vom Vortag oder letzt verfügbar; kursiv wenn nicht in Euro notiert. Kanada / S&P TSX 14209,59 +0,03 % USA / Nasdaq 4308, ,05 % USA / Dow Jones 16321,71 +1,36 % Brasilien / Bovespa 47094,4-0,60 % Alle Angaben ohne Gewähr. Quelle vwd group Was den DAX bewegt England / FTSE ,7-0,41 % Frankreich / CAC ,08 +0,62 % DAX Gewinner /Verlierer Continental +4,26 % 176,35 (169,15 Vorwoche) VW Vz. 5,97 % 189,00 (201,00 Vorwoche) Erläuterung: Siemens NA lässt den DAX in einer Woche um +25,7 Punkte steigen. Siemens NA WWWWWWWWWW +25,7 Bayer NA WWWWWWW +17,9 Europa / Euro St ,23 +0,56 % Deutschland / DA 9692,08 +0,36 % Europa / Stoxx ,55 +0,22 % Rus - Japan 1 HK / Hang S 22840,2 +1,23 %

32 aus: Banken & Sparkassen 05/ StrAtEGIE Marktkonforme Beleihungswerte erwünscht Lässt sich die Praxis bei der Ermittlung der Beleihungswerte noch aufrechterhalten? Zwischen dem, was der Gesetzgeber wünscht, und dem, was die Finanzdienstleistungsaufsicht vorschreibt, besteht eine Diskrepanz, die zu unterschiedlichen, regelgerechten Beleihungswerten für ein und dasselbe Objekt führt. Ein Zustand, der dringend geändert werden sollte, meint Autor Jochem Kierig, Geschäftsleiter der Sprengnetter Immobilienbewertung. Eigentlich ist die Sache ganz klar. Paragraph 2 der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) legt fest: Der Wertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag ( 3) zugrunde zu legen. Und in Paragraph 3, Absatz 2 heißt es: Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) maßgebenden Umstände wie nach der allgemeinen Wirtschaftslage, den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie den wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen des Gebiets. Mit anderen Worten: Der Gesetzgeber fordert für die Marktwertermittlung bei Immobilien die Berücksichtigung regionaler Marktgegebenheiten. Ähnlich das Pfandbriefgesetz: Paragraph 16, Absatz 2 legt explizit fest: Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Auch hier ist von regionalen Marktgegebenheiten die Rede, die zu berücksichtigen sind, also von einer letztlich marktkonformen Beleihungswertermittlung. Keine verlässliche Grundlage Bei der Marktwertermittlung sollen gemäß Paragraph 14 ImmoWertV die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt mit Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätzen erfasst werden. Die Sachwertrichtlinie geht in Nummer 5 sogar noch einen Schritt weiter: Danach sind nicht nur die Lage auf dem Grundstücksmarkt, sondern auch die regionalen Baupreisverhältnisse durch die Marktanpassungsfaktoren zu berücksichtigen. Leider fehlt bisher ein entsprechender Passus in der BelWertV (Beleihungswertermittlungsverordnung), der genau regelt, wie in der Beleihungswertermittlung die im Pfandbriefgesetz vorgeschriebene Berücksichtigung der regionalen Marktgegebenheiten erfolgen soll. Ohne einer Überregulierung das Wort zu reden, sei darauf hingewiesen, dass die fehlende Regelung durch die Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin in der BelWertV zur mangelnden Transparenz des Kreditmarktes beiträgt. Denn ein und dasselbe Objekt kann regelgerecht (entsprechend den Vorgaben der BelWertV) unterschiedlich bewertet werden. Das bedeutet: Die Kreditinstitute gelangen mit ihren regelbasierten Bewertungen für dasselbe Objekt zu unterschiedlich hohen Beleihungswerten. Das dürfte kaum den Absichten des Gesetzgebers und des Pfandbriefgesetzes entsprechen. Die fehlende Marktanpassung in der BelWertVkonformen Beleihungswertermittlung beeinträchtigt aber auch die Interessen der Kreditinstitute: Denn was geschieht, wenn die Beleihungswerte nicht auf der Grundlage der regionalen Marktgegebenheiten ermittelt werden? In vielen ländlichen Räumen führt dies zu überhöhten Beleihungswerten. Eine Berücksichtigung regionaler Baukostenunterschiede und Sicherheitsabschläge von 10 bis 20 Prozent reichen hier oft nicht aus, um die regionalen Marktgegebenheiten widerzuspiegeln. Denn in der Marktwertermittlung sind hier Marktanpassungsabschläge in Höhe von 50 % des Substanzwertes keine Seltenheit. In städtischen Ballungszentren und Boomregionen wie etwa Hamburg, Frankfurt oder München hingegen müsste es bei einer Berücksichtigung der regionalen Gegebenheiten Marktanpassungsaufschläge geben. In beiden Fällen spiegelt der Beleihungswert ohne eine sachgemäße Marktanpassung nicht die künftige Verkäuflichkeit einer Immobilie wider. BANKEN & SPARKASSEN SPRENGNETTER_Pressespiegel

33 aus: Banken & Sparkassen 05/ Preisblasen werden rausgerechnet Doch bei Vertrieb und Marktfolge ist eine marktkonforme Bewertung nicht unbedingt immer beliebt. Aus unterschiedlichen Gründen. Der Vertrieb in den Kreditinstituten dürfte sich über die Marktanpassungsabschläge in den ländlichen Gebieten in der Regel nicht freuen, denn die Abschläge wirken sich ggf. negativ auf Konditionen und Rendite aus höhere Zinsen für den Kunden und niedrigere Margen für die Bank. Der oft geäußerte Vorwurf des Vertriebs, die Abschläge seien zu konservativ, reflektiert die Sorge vor Geschäftseinbußen. Wenn man allerdings bedenkt, dass die ermittelten Beleihungswerte eine verlässliche Basis für Risikobetrachtungen liefern sollten, ist der Vorwurf bedenklich. Hier gilt der Satz des Bankvorstands der ING DiBa, Bernd Geilen: Man muss auch einmal aus Risiko erwägungen auf ein Geschäft verzichten. Oder aber im Sinne des Gesamtwohls niedrigere Margen in Kauf nehmen. Kommt es aufgrund marktnaher Ermittlungen zu Marktanpassungsaufschlägen in Ballungszentren, so freut dies den Vertrieb, der jetzt z.b. günstigere Konditionen anbieten kann. Umgekehrt wird von der Marktfolge nicht selten die Befürchtung laut, die Marktanpassungsaufschläge könnten auf Preisblasen beruhen; es handele sich also nicht um normale regionale Marktgegebenheiten. Wie alle Untersuchungen auf etwaige Preisblasen zeigen, ist diese Befürchtung derzeit jedoch weitgehend unbegründet. Dank der zur Verfügung stehenden Marktschwankungskonzepte dürfte es auch zukünftig kein Problem sein, Preisblasen zu erkennen und z.b. mit höheren Sicherheits abschlägen sachgemäß zu berücksichtigen. Feingranular und deutschlandweit Die auf sorgfältigen Untersuchungen von Experten beruhenden Marktanpassungsfaktoren bilden die objektive Grundlage jeder marktkonformen Bewertung. Dank der in den letzten Jahrzehnten in der Marktwertermittlung entwickelten Ableitungsmodelle liegen heute flächendeckend in ganz Deutschland für jede Lage Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren für Einfamilienhäuser) und Liegenschaftszinssätze (Marktanpassungsfaktoren für Renditeobjekte) vor. Die bundesweite Flächendeckung wiederum garantiert eine Vergleichbarkeit und Einheitlichkeit der zugrunde gelegten Werte, von der keineswegs nur die großen Finanzinstitute, sondern auch viele stark regional verankerte Sparkassen und Genossenschaftsbanken profitieren. Hier sei das Stichwort Pfandbriefpooling genannt, das gerade bei kleineren Kreditinstituten immer beliebter wird, da sie über das gemeinsame Herausgeben von Pfandbriefen auf die aufwändige Lizenzierung verzichten können. Mit dem Pfandbriefpooling, das Instituten wie Investoren Vorteile bietet, wird der Wirkungskreis der lokalen Geldinstitute unweigerlich größer, dehnt sich möglicherweise auf ganz Deutschland aus. Hier ist es nicht nur empfehlenswert, sondern notwendig, dass die Partner, sprich die am Pfandbriefpooling beteiligten Institute, auf ein einheitliches, für ganz Deutschland vorliegendes System zurückgreifen können. Im ureigensten Interesse Für die Bank und den Kunden ist eine marktkonforme Bewertung also vorteilhaft. Für die Banken bedeutet sie eine verlässlichere Basis für Risikobetrachtungen, für die Kunden ein höheres Maß an Transparenz und Überprüfbarkeit. Die Geschäftspolitik der Banken schlägt sich nicht mehr versteckt in den Beleihungswerten, sondern offen in den Zinskonditionen nieder. Zudem sind die Beleihungswerte sowohl von der Berechnungsweise als auch von der Höhe überprüfbar, was auch die Finanzaufsicht freuen dürfte. Kreditinstitute wie die ING DiBa haben den Nutzen marktkonformer Beleihungswerte erkannt und setzen die Marktanpassung inzwischen konsequent ein. Dazu Bernd Geilen vom Bankvorstand: Wer auf die Marktanpassung verzichtet, lügt sich selber in die Tasche. Der Weg, den die Kreditinstitute in ihrem ureigensten Interesse einzuschlagen haben, ist jedenfalls klar zu erkennen. Und zwar unabhängig davon, ob die Marktanpassung bei der Beleihungswertermittlung gesetzlich festgeschrieben wird oder nicht. Autor: Jochem Kierig, Geschäftsleiter der Sprengnetter Immobilienbewertung BANKEN & SPARKASSEN

34 aus: Bankmagazin 10/2013 STRATEGIE + MANAGEMENT KOMMENTAR BELEIHUNGSWERTERMITTLUNG Eine Lanze für die Transparenz brechen Eigentlich ist es eine Selbstverständlichkeit, dass in der Beleihungswertermittlung auch die normalen regionalen Marktgegebenheiten zu berücksichtigen sind. Zumindest fordert dies das Pfandbriefgesetz. Umso überraschender ist es, wenn es noch immer keine Regeln gibt, wie dies objektiv und nachvollziehbar zu erfolgen hat. So hat die Finanzaufsicht BaFin bislang darauf verzichtet, die Marktanpassung in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) explizit festzuschreiben, obwohl diese in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) für Marktwertermittlungen bereits vorgeschrieben ist. Dieser Umstand führt dazu, dass verschiedene Kreditinstitute für ein und dasselbe Objekt unterschiedliche Beleihungswerte ermitteln. Dennoch entspricht jeder dieser Beleihungswerte den Regeln der BelWertV. Fraglich ist hingegen, ob die so ermittelten Werte auch den Anforderungen des Pfandbriefgesetzes genügen. WIN-WIN-SITUATION FÜR BANKEN, KUNDEN UND FINANZAUFSICHT Worauf aber beruht die in der ImmoWertV geregelte Marktanpassung? Sie basiert letztlich auf Kaufpreisen, die den Markt widerspiegeln, also auf objektiven Faktoren. Es liegt auf der Hand, diese objektiven Faktoren auch zur Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten in der Beleihungswertermittlung einzusetzen. Beleihungswerte müssen allerdings auch nachhaltig sein. Was aber, wenn der Markt zu Preisübertreibungen neigt, wenn sich also in manchen Ballungsräumen Preisblasen bilden? Kein Problem: Auf der Grundlage der feingranular vorliegenden Untersuchungen zu Marktschwankungen kann jedes Institut entsprechend reagieren und die Sicherheitsabschläge erhöhen. Das ist ein Vorteil für Banken, Kreditnehmer und Finanzaufsicht. Die so ermittelten Beleihungswerte bilden für die Kreditinstitute nämlich eine verlässliche Basis für ihre Risikobetrachtungen. Für den Kunden wird die Geschäftspolitik der Banken transparenter, da sie sich in den Zinskonditionen und nicht versteckt in den Beleihungswerten niederschlägt. Foto : Sprengnetter Immobilienbewertung Jochem Kierig ist Geschäftsleiter der Sprengnetter Immobilienbewertung ( Auch die Finanzaufsicht profitiert. Denn die ermittelten Beleihungswerte sind nicht nur von der Berechnungsweise, sondern auch von der Höhe her überprüfbar. Schließlich lassen sich die Marktanpassungsfaktoren fein justieren und liegen für die Bewertung von Einfamilienhäusern flächendeckend für das gesamte Bundesgebiet vor. Sie stehen nicht auf Landkreis-, sondern auf Straßenabschnittsebene zur Verfügung. Das ist sinnvoll, denn weder Markt- noch Beleihungswerte ändern sich schlagartig an der Grenze eines Landkreises. AN DER MARKTANPASSUNG FÜHRT KEIN WEG VORBEI Von der Einheitlichkeit der Werte aufgrund der Flächendeckung profitieren wiederum nicht nur große, überregionale Banken, sondern auch kleinere Kreditinstitute wie Sparkassen und Genossenschaftsbanken. Denn deren Wirkungskreis Stichwort Pfandbriefpooling wird immer größer. Vor diesem Hintergrund ist es wichtig, dass die Institute auf der Grundlage einheitlicher Wertermittlungssysteme arbeiten. An der Marktanpassung in der Beleihungswertermittlung führt also kein Weg vorbei. Transparenz, Objektivität und Genauigkeit der Risikoabschätzung sprechen für ihren Einsatz. Das sollten auch diejenigen Banken beherzigen, die sie bisher nicht genutzt haben. Natürlich kann es vorkommen, dass eine objektive Risikoermittlung in Einzelfällen zu schlechteren Konditionen für den Kunden führt, der dann das Geschäft ablehnt. Aber manch mal gibt es eben Geschäfte, auf die Banken im eigenen Interesse besser verzichten sollten. 36 BANKMAGAZIN SPRENGNETTER_Pressespiegel

35 aus: Banken + Partner 04/2013 Unternehmen Immobilienbewertung Wir schaffen nutzwert für unsere Kunden Seit August unterstützen Subito und Sprengnetter Immoblienbewertung gemeinsam Banken und Sparkassen bei der Beleihungswertermittlung. Welche Vorteile diese Kooperation für die Institute hat, erklären Vertreter beider Unternehmen im Gespräch mit Banken+Partner. Gesprächspartner (v.l.): Martin Nußpickel, Vorstand, Subito; Bastian Schmickler, Vertriebsleiter, Sprengnetter Immobilienbewertung; Holger Müller, Bereichsleiter Produkte und Services, Subito; Jan Sprengnetter, Geschäftsführer, Sprengnetter Immobilienbewertung. Was hat sich bei der Beleihungswertermittlung in den vergangenen Jahren verändert? Sprengnetter: Ein ganz wichtiger Punkt ist die Beleihungswertermittlungsverordnung, kurz BelWertV, die bereits 2006 in Kraft getreten ist. Sie regelt erstmalig einheitlich und transparent für alle Pfandbriefemittenten die Anforderungen an die Methodik der Beleihungswertermittlung, die Qualifikation und Unabhängigkeit der Gutachter sowie die Vereinfachungen bei der Beleihungswertermittlung im Rahmen der Kleindarlehensgrenze von Euro. Obwohl sie nur für Institute gilt, die Pfandbriefe ausgeben, richten sich mittlerweile auch Banken und Sparkassen freiwillig nach ihr, um in den Genuss der Anrechnungserleichterungen der Solvabilitätsverordnung zu gelangen. Was bedeutet das für die Arbeit der Banken? Schmickler: Auf die Mitarbeiter kommen damit auf jeden Fall höhere regulatorische und fachliche Anforderungen zu. Denn um die die Kriterien der BelWertV zu erfüllen, müssen die Banken zum Beispiel eigene BelwertV-konforme Gutachten anfertigen und dürfen nicht mehr die von den Kunden eingereichten Gutachten verwenden. Hieraus ergeben sich natürlich auch neue Anforderungen an die zu diesem Zweck eingesetzte Soft- ware sowie weitreichende organisatorische Veränderungen im Kreditprozess der Banken. nußpickel: Tatsächlich hat die Ermittlung der Beleihungswerte mit sehr einfachen Verfahren angefangen. Diese wurden dann nicht zuletzt durch die BelWertV immer mehr verfeinert. Heute hat die Bedeutung empirischer Marktwerte sehr stark zugenommen. Wie weit sind die Institute dabei? Schmickler: Manche kleinen Institute können die neuen Anforderungen nicht so einfach umsetzen. Sie brauchen eine Software, die ihnen dabei hilft, Immobilien BelWertV-konform zu bewerten. müller: Das gilt besonders dann, wenn Genossenschaftsbanken oder Sparkassen bei einer Finanzierung über die Grenze ihres Geschäftsgebietes hinausgehen. Mit einer Softwarelösung, die auch Marktdaten zur Verfügung stellt, sind die Institute schneller, genauer und können die Ergebnisse der Wertermittlung so dokumentieren, dass sie einer Prüfung standhalten. Waren diese Veränderungen der Grund für die Kooperation von Subito und Sprengnetter? 12 Banken+Partner 4 I

36 aus: Banken + Partner 04/2013 Unternehmen nußpickel: Sie waren sicherlich einer der Gründe. Um eine Immobilie zu bewerten, benötigt man heute mehr Informationen als früher. Durch unsere Kooperation wird unsere bestehende Technologie um empirische Messwerte ergänzt. Damit bekommt das jeweilige Institut alle Daten, die es für die Ermittlung des Beleihungswertes benötigt. Sprengnetter: Das ist umso wichtiger, weil Paragraf 16 Pfandbriefgesetz (PfandBG) regelt, dass der Beleihungswert nicht höher sein darf als der Marktwert. Um das sicherzustellen, benötigen wir auch Marktwertinformationen, die für Institute schwierig zu recherchieren wären, die wir aber bereitstellen können. Der Kunde braucht also beides: die Subito-Technologie und die Sprengnetter-Daten. Was verändert sich für die Kunden durch ihre Kooperation? müller: Technisch erst einmal nichts. Das System von Subito ist ja bereits am Markt eingeführt. Die Bank arbeitet also weiterhin in der gewohnten Umgebung. Allerdings hat sich der Funktionsumfang der Anwendung jetzt deutlich erhöht. Die Kunden können nämlich nun innerhalb unserer Lösung zusätzlich die Daten von Sprengnetter für die Ermittlung des Beleihungswertes heranziehen. Sprengnetter: Dadurch können beispielsweise Standardimmobilien jetzt vollautomatisch bewertet werden. Viele Institute haben keine eigenen Gutachter. Sie können nun über eine Schnittstelle Daten abrufen und für ihre Bewertung nutzen. Wichtig ist dabei, dass der Anwender sich immer frei entscheiden kann, welche Daten er von uns nutzen will und welche er selbst recherchiert. Wie sieht die erste resonanz bei Ihren Kunden aus? müller: Die Institute reagieren sehr positiv auf unser Angebot. Sie setzen sich mit dem Thema auseinander und erkennen dann, dass bei unserer Zusammenarbeit zwei Experten mit einander ergänzenden Angeboten zusammengegangen sind. Sprengnetter: Die Nachfrage nach den Schnittstellen zu den neuen Dienstleistungen ist da. Denn die Vorteile des neuen Angebots liegen auf der Hand. So geht Beleihungswertermittlung damit in der Regel rund 30 Minuten schneller und das Institut erhält automatisch eine Dokumentation. Woher erhalten Sie die Daten, die Sie den Banken für die Beleihungswertermittlung zur Verfügung stellen? Sprengnetter: Wir leiten die Marktdaten aus Kaufpreisen ab. Diese Kaufpreise erheben wir überwiegend im Rahmen unserer Bewertungstätigkeiten selbst. Insgesamt werten wir jährlich über Transaktionen aus, für die uns neben dem Kaufpreis auch jeweils eine Bewertung und damit umfangreiche Informationen zur Immobilie vorliegen. Zudem werten wir nahezu alle Grundstücksmarktberichte und Mietspiegel systematisch aus. Wir greifen auf die amtlichen Bodenrichtwerte zurück und ergänzen diese um fehlende Bodenwertinformationen, insbesondere für Neubaugebiete. Die Qualität unserer Daten validieren wir permanent zusammen mit unseren rund 500 Experten, die wir in 68 Expertengremien im gesamten Bundesgebiet installiert haben. Deshalb verfügen wir für ganz Deutschland flächendeckend über marktkonforme Daten, die in einheitlichen standardisierten Modellen abgeleitet wurden. müller: Die große Kompetenz und die Datenqualität waren auch die Gründe, weshalb wir die Kooperation mit Sprengnetter eingegangen sind. Wir wollten nicht nur einen reinen Datenanbieter als Partner, sondern jemanden, der die Daten selbst erheben und analysieren kann. Dadurch steigt der Nutzwert für unsere Kunden. Welche Veränderungen erwarten Sie in Zukunft? müller: Bei der Beleihungswertermittlung wird sich sicherlich noch einiges verändern. Deshalb ist es für die Institute ja so wichtig, dass sie sich auf ihre Partner verlassen können. nußpickel: Zumal es ja auch massive Veränderungen bei den Banken und Sparkassen gibt. Früher wurde das Kreditgeschäft auch in den Kernbankensystemen abgebildet. Wegen der zunehmenden Komplexität sind heute verstärkt Lösungen von Spezialisten gefragt. Man braucht eine modulare IT-Struktur, die auch komplexe Lösungen abbilden kann. Ein Treiber dieser Entwicklung sind auch die steigenden regulatorischen Anforderungen. Unsere Kunden stehen unter Druck, viele Regulierungen umsetzen zu müssen, aber nicht genau zu wissen wie das geht. Hier bieten wir Hilfestellung. Denn durch unsere Kooperation erhält der Kunde eine sehr transparente Lösung, die jeder Prüfung standhält. Margaretha Hamm Banken+Partner 4 I SPRENGNETTER_Pressespiegel

37 aus: Banken + Partner 03/2013 Vertrieb Nach der für September erwarteten Verabschiedung muss die Richtlinie über Wohnimmobilienkreditverträge noch national ausgestaltet werden. Das entsprechende deutsche Gesetz tritt daher vermutlich erst in zwei Jahren in Kraft. Doch Unternehmen müssen die Anpassung frühzeitig angehen. Wer auf das Inkrafttreten wartet, riskiert Wettbewerbsnachteile. Wer rechtzeitig und intensiv die Gesetzeslage recherchiert und auch einfach aussehende Vorlagen hinterfragt, kann oft bereits vor der offiziellen Verlautbarung die Weichen stellen. Dann ist die Anpassung der Prozesse später schnell möglich, so Lange. Die Erfahrungen aus der Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie vor drei Jahren helfen, die anstehenden Änderungen gezielter umzusetzen und aus den Fehlern zu lernen. Experten aus der Rechts- und der IT- Abteilung sowie aus den Fachbereichen müssen frühzeitig eingebunden werden, fachlich qualifizierte Mitarbeiter sollten mit genug Vorlauf für das Projekt gewonnen werden. Lange: Die Umsetzung einer umfangreichen neuen Richtlinie kann nicht nebenbei angestoßen werden, sondern benötigt eine gute Projektplanung mit qualifizierter Leitung. Nach seinen Einschätzungen ist zu erwarten, dass das Kreditgeschäft auf Grund der EU-Regelungen noch mehr in den Fokus der überwachenden Organisationen gerät. Die Prüfungen durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) sowie Wirtschafts- und Verbandsprüfungen werden zunehmen. Als Maßstab dürften die Prüfungen im Wertpapiergeschäft dienen, so Lange. Wer rechtzeitig den Anforderungen genügt, vermeidet Strafen und Imageschäden. Margaretha Hamm Wertermittlung eine Marktanpassung ist in jedem Fall sinnvoll Jochem Kierig Geschäftsleiter, Sprengnetter Herr Kierig, bei der Wertermittlung von immobilien gab es in den vergangenen Jahren viele Veränderungen. Wie wirkt sich das in der Praxis aus? Kierig: Neben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die seit drei Jahren in Kraft ist, hat die Beleihungswertermittlungsverordnung (Bel- WertV) einen großen Einfluss. Zwar gilt die BelWertV im Grunde nur für Pfandbriefbanken, tatsächlich nutzen sie aber auch andere Institute als Grundlage für ihre Wertermittlung. Dadurch wird die Bewertung insgesamt einheitlicher und vergleichbarer. Was verändert sich für die bank, wenn die belwertv angewendet wird? Kierig: Dazu kann man keine pauschale Aussage treffen. Allerdings unterliegen die Institute, die die BelWertV anwenden, stärkeren Einschränkungen. Früher konnte der Kunde beispielsweise ein selbst in Auftrag gegebenes Gutachten einreichen, heute ist das nicht mehr möglich. Die Verordnung regelt sehr genau, wer die Bewertung durchführen darf und wo diese Person organisatorisch angesiedelt werden muss. ein weiteres thema ist die Marktanpassung bei der bewertung. Kierig: Ganz genau. Die BelWertV gibt eine Marktanpassung zwar nicht vor, allerdings ist im Pfandbriefgesetz geregelt, dass der Beleihungswert die normalen regionalen Marktgegebenheiten zu berücksichtigen hat und den Marktwert nicht überschreiten darf. Um da sicher zu sein, muss die Bank eben auch den Marktwert der Immobilie ermitteln. Und hier kommt die ImmoWertV ins Spiel. Denn in ihr sind die anerkannten Verfahren zur Ermittlung des Marktwertes geregelt. Weshalb ist der Marktwert so wichtig? Kierig: In manchen Regionen ist der Marktwert einer Immobilie deutlich höher als der nach BelWertV ohne Marktanpassung ermittelte Beleihungswert, in anderen niedriger. Im ersten Fall könnte die Bank also eine höhere Sicherheit annehmen und beispielsweise ein höheres Darlehen vergeben, im zweiten wäre die tatsächliche Sicherheit zu niedrig für den gegebenen Kredit. Daher ist es sinnvoll, eine Marktanpassung bei der Beleihungswertermittlung vorzunehmen. Ein solches Vorgehen wird von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht im Übrigen auch akzeptiert. Wie kann der Marktwert ermittelt werden? Sind dafür viele Daten notwendig? Kierig: Wir haben dafür ein Tool entwickelt. Mit Ten2Click lässt sich der Marktwert, aber auch der Beleihungswert, schnell bestimmen. Wir haben im System eine große Datenbank hinterlegt. Es reicht also aus Lage, Alter, Größe und einige wenige weitere Merkmale der Immobilie einzugeben. 44 Banken+Partner 3 I

38 aus: Immobilienwirtschaft 05/ Finanzen, Markt + Management Bitte möglichst marktnah! Marktwert. Die deutsche Wertermittlung befindet sich im Umbruch. Viele Vorschriften werden novelliert. Nur der Beleihungswert berücksichtigt die Verhältnisse des Immobilienmarkts nicht ausreichend. Was zu tun wäre. Jochem Kierig, Geschäftsleiter der Sprengnetter GmbH Seit nunmehr fast genau drei Jahren ist die für die Marktwertermittlung maßgebliche Vorschrift die Immobilienwert ermittlungsverordnung (ImmoWertV) in Kraft. Diese schreibt verbindlich vor, dass zur Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Immobilienmarkt der sich aus Bodenwert und Zeitwert der baulichen Anlagen ergebende Substanzwert an den Markt anzupassen ist. Im Jahr 2012 wurde vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) eine Sachwertrichtlinie veröffentlicht. Diese konkretisiert die Vorschrift und gibt wichtige Hinweise für die Ableitung und Veröffentlichung der hierzu benötigten Marktanpassungsfaktoren. Marktanpassung ist unverzichtbar Ein Konflikthema in der deutschen Bankenlandschaft: Wie die Marktverhältnisse auch im Beleihungswert objektiv berücksichtigt werden. Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) sieht eine solche Marktanpassung für die Ermittlung des Sachwerts bislang expressis verbis nicht vor. Entsprechend verzichten viele Kreditinstitute hierauf. Anders die ING- DiBa. Bernd Geilen, Mitglied des Vorstands der Bank stellt dazu fest: Wer auf die Marktanpassung verzichtet, lügt sich selber in die Tasche. Der Leiter des Kreditreferats einer großen Volksbank hält eine Marktanpassung im Rahmen der Beleihungswertermittlung ebenfalls für sachgerecht. Der Genossenschaftsbank ist es wichtig, auch in der Beleihungswertermittlung aktuelle Tendenzen am Immobilienmarkt zu berücksichtigen. Auch aus Reihen der Bausparkassen verlautet, es gäbe keinen Grund, der im Regelfall gegen eine Marktanpassung im Rahmen der Beleihungswertermittlung spräche. Ganz im Gegenteil: Er hält längerfristig marktkonforme Werte aus Risikogesichtspunkten für wichtig. Schränkt jedoch ein: Ausnahmen könnten Marktanpassungen sein, die auf vorübergehenden Preisübertreibungen basieren und somit zu potenziell überhöhten Beleihungswerten führen würden. Kontrovers diskutiert in Instituten und Ausschüssen Und dennoch wird das Thema Marktanpassung in den Instituten und in den Ausschüssen überaus kontrovers diskutiert. Denn häufig sind am Substanzwert erhebliche Marktanpassungsabschläge zum Teil von über 50 Prozent anzubringen. Die sich unter Berücksichtigung dieser Abschläge ergebenden Beleihungswerte werden insbesondere vom Vertrieb der Banken als sehr konservativ empfunden. Das heißt im Klartext: Die Marktanpassung verhagelt den Banken das Geschäft. Denn niedrige Beleihungswerte führen zu hohen Beleihungsausläufen. Für den Kunden bedeutet das höhere Zinsen oder für die Bank geringere Margen. Auch durch Basel III steigt der Wettbewerbsdruck zwischen den Kreditinstituten. Zusammen mit den zuvor Foto: EUROPHOTOS/shutterstock.com SPRENGNETTER_Pressespiegel

39 aus: Immobilienwirtschaft 05/ Foto: EUROPHOTOS/shutterstock.com Auf einen Blick Das aktuelle Geschehen am Immobilienmarkt muss sich auch im Beleihungswert widerspiegeln. Eine Marktanpassung nach dem Muster der Sachwertrichtlinie ist deshalb in der Beleihungswertermittlung unverzichtbar. Modellbedingte Marktanpassungszuschläge verstoßen nicht gegen das Vorsichtsprinzip. Instandsetzungskosten sollten im Beleihungswert und im Marktwert in gleicher Höhe berücksichtigt werden. skizzierten geringen Margen ertönt aus ihren Reihen immer wieder der Ruf nach dem Verzicht auf die Marktanpassung. In deren Vertrieb ist sie zum Teil äußerst unbeliebt. Und dennoch sind sich die Risikomanager und Kreditabteilungsleiter einig: Das Ergebnis einer Beleihungswertermittlung sollte nicht von der Geschäftspolitik des Instituts abhängen. Bernd Geilen: Man muss auch mal aus Risikoerwägungen auf ein Geschäft verzichten. Aus der Genossenschaftsbank heißt es hierzu: Die Volksbank baut lieber durch hohe Beratungsqualität und regionsspezifisches Spezialwissen eine starke Kundenbeziehung auf. Wir setzen auf lokale Präsenz und überdurchschnittlichen Service sowie Kundennähe. Zuschläge werden vom Vertrieb begrüßt Gerade in prosperierenden Wirtschaftsregionen kommt es häufig auch zu Marktanpassungszuschlägen, die der Bankenvertrieb natürlich begrüßt. Dafür werden diese jedoch von der Kreditaufsicht kritisch gesehen. Der Grund für die Zuschläge ist zumeist die Verwendung nicht regionalisierter Baupreise. Denn so will es die Sachwertrichtlinie: Die Marktanpassungsfaktoren im Sachwertverfahren erfassen nicht nur die allgemeinen Wertverhältnisse des örtlichen Immobilienmarkts, sondern auch die re- gionalen Baupreisverhältnisse. Bedenkt man, dass es sich bei den Marktanpassungsfaktoren um modellabhängige Größen handelt, wird deutlich, dass die Besorgnis der Kreditaufsicht weitgehend unbegründet ist. Durch die Einführung der neuen Normalherstellungskosten (NHK-2010-Modell der Sachwertrichtlinie) erhöhen sich die Marktanpassungsfaktoren rein modellbedingt im Schnitt um satte zwanzig Prozent. Marktanpassungszuschläge sind somit in Zukunft nicht mehr die Ausnahme, sondern in vielen Regionen eher die Regel. Wichtig ist jedoch, dass die in der Beleihungswertermittlung verwendeten Marktanpassungsfaktoren nicht auf vorübergehenden Preisübertreibungen (Stichwort: Preisblase) basieren. Der Maßstab ist der Wiederverkaufspreis Wer ein Haus von einem Bauträger kauft und es kurze Zeit später wieder veräußert, dem sind rund zwanzig Prozent des Kaufpreises durch den Schornstein gegangen. Was bedeutet das für die Kreditinstitute? Aus Risikogesichtspunkten ist beim langfristig ausgelegten Beleihungswert der nächste Verkaufsfall beziehungsweise Verwertungsfall zu betrachten, also der Wiederverkauf und niemals der Ersterwerb. Daraus folgt, dass die in der Beleihungswertermittlung eingesetzten Marktanpassungsfaktoren zwingend aus Wiederverkaufspreisen abzuleiten sind. Instandsetzungskosten werden unterschiedlich berücksichtigt. In der Marktwertermittlung zählen sie zu den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen. In der Beleihungswertermittlung zählen Instandsetzungskosten zu den sonstigen wertbeeinflussenden Umständen. Diese Kosten sind gemäß Paragraf 8 Absatz 3 Immo- WertV bei der Ermittlung des Marktwerts durch marktgerechte Abschläge zu berücksichtigen. Das heißt, nicht die Instandhaltungskosten, sondern deren Werteinfluss ist anzusetzen. Die Bel- WertV spricht dabei nicht von marktgerechten Abschlägen, sondern lediglich von Abschlägen. Genau das ist der Grund, warum sich die Branche uneins ist, ob in der Beleihungswertermittlung die reinen Instandsetzungskosten oder deren Werteinfluss, also die marktangepassten Instandsetzungskosten anzusetzen sind. Prozessoptimierung spricht für gleiche Höhe Während Geilen den reinen Kostenansatz für überzogen hält, will etwa der Bausparkassenvertreter gemäß Vorsichtsprinzip die Kosten in voller Höhe, also nicht marktangepasst, in Abzug bringen. In einem Punkt sind sich jedoch fast alle Branchenvertreter einig: Die Instandsetzungskosten sollten im Beleihungswert und in dem für Beleihungszwecke ermittelten Marktwert schon aus Gründen der Prozessoptimierung in gleicher Höhe angesetzt werden

40 aus: Immobilien Zeitung 20/2013 SPRENGNETTER_Pressespiegel

41 aus: Immobilien & Finanzierung 22/ Immobilien Finanzierung Schwerpunkt: Bewertung und Prognose Objektbesichtigung mehr als eine lästige Pflicht Lästig, aber zugleich notwendig sind Objektbesichtigungen bei der Realkreditvergabe. Gesetzliche, aber auch unter nehmensinterne Regelungen verpflichten die Kreditinstitute dazu, die Vororttermine selbst durchzuführen oder durchführen zu lassen. Immer häufiger beauftragen Banken externe Anbieter. Doch der Autor mahnt zur Vorsicht. Denn die beauftragenden Kreditinstitute sollten für die Auswahl eines geeigneten Dienstleisters klare Kriterien für die Qualifikation der Besichtiger vorgeben, um belastbare Besichtigungsprotokolle zu erhalten. Doch ebenso wichtig ist das Auftreten der Besichtiger, denn sie kommen im Auftrag der Bank und repräsentieren diese in den Augen des Kreditnehmers. (Red.) Es gibt Spannenderes im Wirken einer Bank als Objektbesichtigungen bei Immobilienfinanzierungen. Sie können vielleicht sogar etwas lästig sein. Denn die Objektbesichtigung stört den Finanzierungsprozess und bei einer Innenbesichtigung muss der Darlehensnehmer erneut kontaktiert werden. Zugleich ist es ein Thema, um das keine Bank herumkommt, egal ob lokale Genossenschaftsbank, Sparkasse, inter nationale Privatbank oder Bau sparkasse. Staatliche Regulierungen, aber auch interne Richtlinien der Banken verpflichten die Institute dazu, im Rahmen der Immobilienfinanzierungen Objektbesichtigungen durchzuführen. Die BelWertV So heißt es in der BelWertV, der im August 2006 in Kraft getretenen Beleihungs wertermittlungsverordnung, eher lakonisch in 4 Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswerts: Das zu bewertende Objekt ist im Rahmen der Wertermittlung zu besichtigen. In der Verordnung werden Bedingungen oder Fristen nicht ausgeführt. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auf eine Besichtigung verzichtet werden, etwa wenn Der Autor Jan Sprengnetter Mitglied der Geschäftsführung, Sprengnetter govalue GmbH, Sinzig die Immobilie dem Kreditinstitut bekannt ist oder es sich um eine Eigentumswohnung in einem Gebäude handelt, das innerhalb der letzten beiden Jahre besichtigt worden ist. Das Kreditinstitut muss auf jeden Fall die Gründe für einen solchen Verzicht in nachvollziehbarer Weise dokumen tieren. Liegt keine nachvollziehbare Begründung vor, sieht die BelWertV einen Abschlag in Höhe von mindestens zehn Prozent auf das Ergebnis der Beleihungs wertermittlung vor, wenn bei einem Objekt, das älter als zehn Jahre ist, nur eine Außen- statt einer Außen- und Innenbesichtigung stattfindet und eine Begründung für die Unterlassung fehlt. Etwas stärker in die Tiefe gehen die Regelungen einzelner Kreditinstitute oder Verbände wie etwa dem Genossenschaftsverband der Volks- und Raiffeisenbanken: Die Wertermittlungsrichtlinie des genossenschaftlichen Finanzverbundes für das Immobilienkreditgeschäft V. 2.0 verlangt wie die BelWertV bei grundsätzlich jeder Beleihung auch innerhalb der Kleindarlehensgrenze eine Objektbesichtigung, bei der Faktoren wie Lage, Ausstattung und Erhaltungszustand sowie die Identität der Immobilie festzustellen sind. Die Objekte müssen oberhalb der Kleindarlehensgrenze durch Sachverständige besichtigt werden; innerhalb der Kleindarlehensgrenze wird eine ausreichende Sachkenntnis des Besichtigers es kann der Mitarbeiter einer Bank, eines kooperierenden Kreditinstituts oder eine sonstige vom Institut beauftragte Person sein verlangt. Trend zum Outsourcing Die Entwicklungen der vergangenen Jahre haben gezeigt, dass die Zahl der Besichtigungen durch Bankmitarbeiter kontinuierlich abnimmt, was vor allem mit den anfallenden hohen Kosten gerade im Kleindarlehensbereich zusammenhängt: Ihr Einsatz ist einfach zu teuer. Noch weniger finden Besichti gungen durch Mitarbeiter kooperierender Kreditinstitute statt, da auch lokale Banken und Sparkassen inzwischen Realkredite für das gesamte Bundes gebiet vergeben, die Konkurrenz unter den Kreditinstituten stärker geworden ist. Der Vorteil der Auslagerung dieser Dienste: Der Bank mitarbeiter kann sich auf seine Kernaufgaben konzentrieren. Der Trend zum Outsourcing, also zur Auslagerung dieser notwendigen Maß nahmen, hat dazu geführt, dass eine weitere Entwicklung zu beobachten ist. Waren früher fast alle Besichtigungen nachgelagert, so ist heute unter anderem aufgrund relativ hoher Service Levels der Dienstleister eine klare Tendenz zur Vorverlagerung zu sehen. Das wiederum hat zur Folge, dass die Kooperationsbereitschaft der Kreditnehmer gegenüber der Bank höher ist. Zunehmend finden aufgrund der Abschlags regelung der BelWertV Innen besichtigungen statt, was höhere Anforderungen an die Qualifikation der Besichtiger stellt. Trennen von Spreu und Weizen Mit der steigenden Nachfrage von mehreren Hunderttausend Objekt besichtigungen pro Jahr ist auch das Angebot entsprechender Dienst leistungen gestiegen, doch nicht jeder Anbieter hält, was er verspricht. Welche Anforderungen muss ein guter Anbieter von Objektbesichtigungen erfüllen? Und wie lässt sich die Spreu vom Weizen trennen? Hierzu ein Blick auf die Situation der Kreditinstitute. Für diese sind Objektbesichtigungen ein Part im Rahmen eines komplexeren Realkreditvergabeprozesses, der angesichts vergleichsweise geringer Margen möglichst kostengünstig und effizient ablaufen sollte. Wichtigstes Kriterium der Objektbesichtigung ist also ein stringenter Workflow. Der gesamte Prozess sollte so optimiert wie möglich organisiert sein und den Aufwand für den internen Mitarbeiter so gering wie möglich halten. Professionelle Anbieter stellen heute eine zentrale Plattform zur Verfügung, die 812 xxx 40 41

42 aus: Immobilien & Finanzierung 22/2011 SPRENGNETTER_Pressespiegel