MARKTBERICHT Gewerbe Investment

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1 Q4 Grossmann & Berger macht. Marktberichte. Hamburg MARKTBERICHT Gewerbe Investment 2016/Q1-4

2 GEWERBE Investment Key Facts 4,5 Mrd. 35 % Büro: 73 % Büro: 3,3 % EZH: 3,3 % Logistik: 4,9 % Zwar sichern sich Investoren frühzeitig Produkte, prüfen diese in der Due Dilligence-Phase jedoch sehr intensiv. Axel Steinbrinker Geschäftsführer Erstmals wieder Niveau von 2007 erreicht Das auf dem Markt für gewerbliche Immobilien-Investments in Hamburg erreichte mit insgesamt 4,5 Mrd. zum Jahresende 2016 erstmals das herige Spitzenergebnis aus dem Jahr Allein im 4. Quartal wurden Immobilien im Wert von 1,3 Mrd. veräußert. Der Anstieg des s um 13 % im Vorjahresvergleich zeigt, dass die Nachfrage nach Immobilien-Investments ungebrochen hoch ist. Investoren schätzen den Standort Hamburg aufgrund der stabilen Entwicklung im Bereich Bürovermietung. Die Käufer sichern sich in der Regel frühzeitig Produkte über schnelle Einigung mit den Verkäufern, prüfen diese in der Due Dilligence-Phase jedoch sehr intensiv. Der Nachfragedruck führt somit nicht zu einer Verkürzung der Vermarktungszeiten. Der Teilmarkt City erreichte mit 1,6 Mrd. einen Anteil von 35 % am und positionierte sich damit auf dem 1. Platz des Teilmarkt-Rankings. Die Plätze zwei und drei teilten Anteil ausländischer Investoren Investment +13 % ggü. Vorjahr -22 %-Punkte ggü. Vorjahr +7 %-Punkte ggü. Vorjahr -0,4 %-Punkte ggü. Vorjahr -0,3 %-Punkte ggü. Vorjahr -0,5 %-Punkte ggü. Vorjahr Stärkste Assetklasse Nettospitzenrenditen sich die Teilmärkte Hamburg Ost und City Süd mit je 9 % (387 und 383 Mio. ). Der Teilmarkt Harburg nahm mit 7 % (293 Mio. ) Platz vier ein. Ausschlaggebend hierfür war die Übernahme der IVG-Tochter Officefirst Immobilien AG durch die Blackstone Group im 4. Quartal, da sich neun der 23 Assets im Harburger Binnenhafen befinden. Insgesamt summierten sich die in diesem Paket erworbenen Hamburger Immobilien auf 509 Mio. und damit rund 11 % des gesamten Hamburger s. Lediglich zwei Objekte des Officefirst-Pakets liegen in der Hamburger City. Abgesehen von diesem Sondereffekt wurde mit 56 % über die Hälfte des Volumens außerhalb der klassischen Bürolagen City und City Süd veräußert /Q1-4 in Mrd. Q4 1,3 10-Jahres-Mittel ( ): ca. 2,9 Mrd. 1,9 2,8 3,7 4,0 4, Seite 2

3 Ausgewählte Transaktionen 2016/Q1-4 Sprinkenhof Burchardstraße 8-14 City Büro Cloud9 Portfolio Investor: Patrizia Kaufpreis: vertraulich Telekom Campus Überseering 2 City Nord Büro (im Bau) Investor: Amundi Kaufpreis: ca. 120 Mio. Hamburg Two Towers Lübeckertordamm 5 St. Georg Büro Investor: Triuva Kaufpreis: vertraulich Work Life Center Gorch-Fock-Wall 1a City Büro (im Bau) Investor: Eastern Property Holdings KP: vertraulich Gruner+Jahr Verlagshaus Am Baumwall 11 City Büro Investor: FHH Kaufpreis: vertraulich Hamburg Two Towers City Lübeckertordamm /Q1-4 in Mio. nach Größenklassen Volumen Vertragsanzahl Investitionsobjekte Hotels schlagen Logistik-Immobilien Zu den Top-Einzeltransaktionen in Hamburg gehörten unter anderem die folgenden Verkäufe aus den Quartalen eins drei: Der Projektentwickler Art-Invest übertrug das Projekt Alter Wall (Alter Wall 2-32, City) im Rahmen eines Share-Deals an eine Pensionskasse. Im Rahmen des Paketverkaufs Cloud9 ging der Sprinkenhof (Burchardstraße 8-14, City) von der Allianz an die Patrizia, der Projektentwickler TAS KG veräußerte den Telekom Campus (Überseering 2, City Nord) an Amundi % % ab 100 Bei der Betrachtung der Größenklassen stieg der Anteil im Segment Mio. von 20 auf 32 % (1,4 Mrd. ) am stärksten an. Im Segment Mio. wurden Gewerbe-Objekte für rund 1,0 Mrd. (23 %) veräußert, gefolgt vom Segment über 100 Mio. mit 860 Mio. (19 %). Im vierten Quartal wurde in Hamburg kein Objekt über 100 Millionen Euro gehandelt. 2016/Q1-4 nach Assetklassen Logistik Hotel Einzelhandel 2% 7% Mit einem Anteil von 73 % am (3,3 Mrd. ) blieb die Assetklasse Büro Spitzenreiter im gewerblichen Investment. Neben dem Officefirst-Paket veräußerte Savills Investment Management im 4. Quartal aus seinem SEB-Abwicklungsfonds ein Büroimmobilien-Paket an WealthCap, wozu vier Hamburger Objekte für rund 162 Mio. gehörten. Aufgrund des geringer werdenden Angebots an reinen Büro-Objekten sind Investoren in Bezug auf Assetklassen flexibler geworden. Durch die zunehmende Kombination unterschiedlicher Assetklassen und vermehrt auch von Wohnen und Gewerbe kommen mehr Mixed-used-Produkte auf den Markt und werden gut nachgefragt. 73% Büro Die Assetklasse Einzelhandel belegte mit 10 % des s (437 Mio. ) Platz zwei, Hotel-Immobilien mit 8 % (374 Mio. ) knapp dahinter den 3. Platz. Zu dieser Assetklasse gehörte auch das NH Collection Hamburg (Feldstraße 53-58, St. Pauli), das Invesco Real Estate im 4. Quartal im Rahmen eines Portfolios an Pandox AB veräußerte. Seite 3

4 Renditen Weiterhin auf Sinkflug Spitzenrenditen /Q4 Nettoanfangsrendite* in % Die Netto-Spitzenrenditen* sanken im Vergleich zum Vorjahr in allen Assetklassen: für Büro- und Einzelhandelsobjekte von 3,7 bzw. 3,6 auf 3,3 %, für Industrie-/Lager-/Logistikobjekte von 5,4 auf 4,9 %. Logistik 6,5 6,5 6,3 5,4 Käufer- und Verkäufergruppen Zwei Drittel nationale Käufer 4,3 Büro/Einzelhandel 4,1 4,1 2016/Q1-4 nach Käufergruppen 3,7 3,6 (EH) /Q4 4,9 3,3 Nachdem ausländische Investoren 2015 mit einem Anteil von 57 % am auf dem Hamburger Gewerbe-Investmentmarkt deutlich stärker vertreten waren als nationale, stellten diese 2016 mit rund zwei Drittel am wieder die Mehrheit. Die internationalen Investitionen stammten überwiegend aus den USA, der Schweiz, Frankreich und Großbritannien. Der Anteil internationaler Verkäufer sank am Jahresende ebenfalls von 50 auf lediglich 20 %. Offene Fonds/Spezialfonds erzielten auf der Käuferseite den höchsten Anteil von 34 % am (1,5 Mrd. ). Der zweithöchste Anteil mit 14 % (644 Mio. ) entfiel auf die Opportunity/Equity Fonds. Als Verkäufer waren die Projektentwickler/Bauträger mit einem Anteil von 33 % (1,5 Mrd. ) am aktivsten, gefolgt von Immobilien AGs mit 11 % (492 Mio. ). Asset-Manager/ Bestandshalter Pensionsfonds/ Pensionskassen Projektentwickler/ Bauträger 2016/Q1-4 nach Verkäufergruppen 25% Offene Fonds/ Spezialfonds 34% 14% Opportunity/ Equity Fonds Ausblick Dynamische Entwicklung erwartet Das dynamische Marktgeschehen wird sich auch in 2017 weiter fortsetzen. Die Nachfrage ist ungebremst hoch. Das zeigt nicht nur die wirtschaftliche Einigung seitens der Akteure, die heute schneller erfolgt als früher, sondern auch die große Bereitschaft der Investoren, sich mehr Projektentwicklungen in Form von Forward-Deals zu sichern. Solange genügend Produkte und Projekte auf den Markt kommen, wird ein auf dem gegenwärtig hohen Niveau im Bereich von 4 Mrd. erwartet. 2 33% Projektentwickler/ Bauträger Versicherung Asset-Manager/ Bestandshalter Corporates/ Eigennutzer 11% Immobilien AGs * Für eine bessere Vergleichbarkeit wurde in der Marktberichtserstattung von Grossmann & Berger zum 4. Quartal 2016 die Anfangsrendite von der Brutto- auf die Nettospitzenrendite umgestellt. Seite 4

5 Kompetente Beratung Service und Kontakt V. l. n. r.: Sonja Ebert Anna Martens Tatjana Merger Was können wir für Sie tun? Unsere Analyse der Immobilienmärkte sind ein wichtiger Bestandteil des umfassenden Beratungsangebots von Grossmann & Berger. Gern unterstützen wir Sie bei Ihren Entscheidungen und erstellen ein auf Ihre Fragestellung individuell abgestimmtes Angebot. Glossar Definitionen Investmentmarkt Sonja Ebert MBA Real Estate Management Research Telefon: +49 (0)40 / Mail: s.ebert@grossmann-berger.de Anna Martens Diplom-Ingenieurin Stadtplanung Research Telefon: +49 (0)40 / Mail: a.martens@grossmann-berger.de Tatjana Merger Master of Science Stadtplanung Research Telefon: +49 (0)40 / Mail: t.merger@grossmann-berger.de : Das ist die Summe der Kaufpreise aller in Hamburg getätigten gewerblichen Immobilientransaktionen innerhalb des betrachteten Zeitraums. Maßgeblich für die Erfassung einer Transaktion ist der Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung ( Signing ). Wohninvestment-Transaktionen werden im nicht berücksichtigt. Assetklasse: Die Assetklasse wird je Objekt der Nutzungsart mit dem dominierenden Flächenanteil (mind. 75 %) zum Zeitpunkt des Signings zugeordnet. Einzelobjekt- und Portfoliotransaktionen: Die Einzelobjekttransaktion umfasst den Erwerb einer gewerblich genutzten Immobilie bzw. eines Entwicklungsgrundstücks. Portfoliotransaktionen umfassen den Erwerb von mindestens zwei räumlich getrennten Immobilien. Spitzenrenditen: Die erzielbare Spitzenrendite entspricht der Anfangsrendite, die für eine marktüblich und langfristig vermietete (bonitätsstarker Mieter) Immobilie mit bester Qualität und Ausstattung in Spitzenlage erzielt werden kann. Sie wird als Nettoanfangsrendite in Prozent angegeben, d. h. als Verhältnis der Jahresmieteinnahmen abzüglich nicht umlegbarer Nebenkosten zum Bruttokaufpreis (Nettokaufpreis zuzüglich Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklercourtage). Bildnachweis: Titel: Hafenpanorama; Seite 2: Alsterpanorama Jenner Egberts Fotografie; Seite 3: Hamburg Two Towers Lübeckertordamm 5. Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Marktbericht dient ausschließlich der allgemeinen Information unserer Kunden. Grossmann & Berger GmbH Bleichenbrücke 9 (Bleichenhof) D Hamburg Tel.: +49 (0)40 / Fax: +49 (0)40 / info@grossmann-berger.de Geschäftsführer: Andreas Rehberg, Holger Michaelis, Lars Seidel, Axel Steinbrinker Vorsitzender des Aufsichtsrats: Dr. Jörg Wildgruber Sitz Hamburg Registergericht Hamburg Nr. B Seite 5