Neues aus Berlin. Hans-Joachim Beck Leiter Abteilung Steuern 1. September 2017

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1 Neues aus Berlin Hans-Joachim Beck Leiter Abteilung Steuern 1. September 2017

2 Themen Sachkundenachweis Geldwäschegesetz Wohnimmobilienkreditrichtlinie Digitalisierung Bundestagswahl Bestellerprinzip beim Verkauf Zukunft der Mietpreisbremse Grundsteuer Grunderwerbsteuer Hans-Joachim Beck 2

3 Sachkundenachweis Bundestag vom 23. Juni 2017 Kein Sachkundenachweis Statt dessen Fortbildungsverpflichtung In drei Jahren 20 Stunden Genauere Regelung durch eine Rechtsverordnung Inkrafttreten: Mitte Hans-Joachim Beck 3

4 Makler 34 c GewO: Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse. Nicht: Sachkunde und Berufshaftpflichtversicherung Statt dessen: Fortbildungsverpflichtung Hans-Joachim Beck 4

5 Wohnungseigentums- und Mietwohnungsverwalter Bisher erlaubnisfrei Erforderlich ist lediglich die Gewerbeanmeldung gemäß 14 Abs. 1 GewO. Neu: Es wird eine Erlaubnispflicht nach 34c GewO eingeführt. Voraussetzungen: Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse, Berufshaftpflichtversicherung Nicht Sachkunde Hans-Joachim Beck 5

6 Geldwäschegesetz Bisher Identifizierung bereits bei Begründung der Geschäftsbeziehung sämtliche Interessenten Neuregelung erst dann, wenn der Kaufinteressent ein ernsthaftes Kaufinteresse äußert. Kaufabsichtserklärung bzw. Reservierungsvereinbarung oder Bestellung des Kaufvertragsentwurfs bei einem Notar Hans-Joachim Beck 6

7 Geldwäsche 1. Kopierpflicht 2. Identifizierungszeitpunkt erst wenn ernsthaftes Interesse besteht 3. Beide Vertragsparteien, 4. Verdachtsmeldung nur noch online an die FIU (Financial Intelligence Unit) 5. Behörden führen öffentlichen Pranger für Unternehmen ein Hans-Joachim Beck 7

8 Hans-Joachim Beck 8

9 Geldwäsche Risikoanalasyse Ihres Unternehmens 1. Bestandsaufnahme (Risikoindikatoren) a. Größe des Unternehmens b. Lage des Unternehmens c. Art der Immobilien d. Zahlungsart Hans-Joachim Beck 9

10 2. Personenrisiko Geldwäsche Risikioanalyse Ortsfremde, Neukunden, Kunden aus dem Ausland Hans-Joachim Beck 10

11 Geldwäsche Hans-Joachim Beck 11

12 Geldwäsche Hans-Joachim Beck 12

13 Geldwäsche Hans-Joachim Beck 13

14 Kreditklemme durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie

15 Wohnimmobilienkreditrichtlinie Seit dem Verschärfung der Bonitätsprüfung durch Darlehensgeber. Der Darlehensnehmer muss den Darlehensvertrag voraussichtlich vertragsgemäß erfüllen können. Probleme für jüngere Familien und Ältere ab 60 Jahren Hans-Joachim Beck 15

16 Wohnimmobilienkreditrichtlinie Reaktion des Gesetzgebers: Ermächtigung zum Erlass einer Verordnung über Leitlinien zu den Kriterien und Methoden der Kreditwürdigkeitsprüfung in 505 e BGB Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung (ImmoKWPLV) 4 Abs. 3: Zukünftige negative Ereignisse sind nur zu berücksichtigen, wenn konkrete Anhaltspunkte für ihren Eintritt vorliegen 4 Abs. 4 Zukünftige positive Ereignisse können berücksichtigt werden, wenn sie nach der Lebenserfahrung anzunehmen sind Hans-Joachim Beck 16

17 Wohnimmobilienkreditrichtlinie Aussage in der Begründung: Es ist keine Voraussetzung für die Kreditwürdigkeit, dass das Darlehen innerhalb der statistischen Lebenserwartung zurückgezahlt werden kann Hans-Joachim Beck 17

18 HBCD: Polystyrol Regel in Kraft Seit dem 1. August 2017 gibt es eine neue Regel zur Entsorgung von Dämmplatten, die mit dem gefährlichen Stoff HBCD beschichtet sind. Die Platten dürfen zusammen mit normalem Baumischabfall in die Müllverbrennung gebracht werden. Vor der Verbrennung ist zu registrieren, dass auf die Platten HBCD aufgebracht ist. Mit dem Inkrafttreten der Verordnung endet ein von der EU mit ausgelöster Entsorgungsstreit. Die EU hatte das Dämmmaterial vergangenen Herbst als gefährlichen Abfall eingestuft. Mit der Folge, dass sich die bei Sanierungen ausgetauschten Platten auf den Baustellen stapelten, da in den Sondermüllanlagen es an Kapazität fehlte. Zudem war die Beseitigung mit höheren Kosten verbunden Hans-Joachim Beck 18

19 Digitalkompass Hans-Joachim Beck 19

20 Der vom IVD entwickelte Digital Kompass ist ein interaktiver, digitaler Ratgeber bei der Umstrukturierung hin zu einem digitalen Unternehmen 20 Quelle: IVD-Wohn-Preisspiegel

21 Im ersten Schritt analysiert der Digital Kompass die Struktur des Unternehmens 21

22 Nutzt das IVD Mitglied beispielsweise noch kein CRM System für den Bereich Adressmanagement, werden im nächsten Schritt gezielt Produkte zum Handeln empfohlen. 22

23 Nach der Wahl Hans-Joachim Beck 23

24 Unsere politische Zukunft Hans-Joachim Beck 24

25 Bestellerprinzip beim Verkauf Seit dem 1. Juni 2015 gilt das Bestellerprinzip für die Vermittlung von Mietwohnungen ( 2 Abs. 1a WoVermRG) Politisches Vorhaben (SPD) Einführung eines Bestellerprinzips auch für den Verkauf von Immobilien (Selbstgenutztes Wohneigentum) Hans-Joachim Beck 25

26 Bestellerprinzip beim Verkauf Gegenargumente des IVD Der Investor ist nicht schutzbedürftig Der Makler darf den Käufer nicht mehr beraten Der Makler erbringt seine Leistung an den Käufer Der Verkäufer wird die Maklerprovision auf den Kaufpreis aufschlagen. Der Kauf einer Wohnung wird dadurch nicht billiger, sondern teurer (Grunderwerbteuer). Die derzeit geltende Vertragsfreiheit ist besser Hans-Joachim Beck 26

27 Zukunft der Mietpreisbremse Bundesrecht: Inhalt der Mietpreisbremse Ermächtigung der Länder zum Erlass der Verordnungen für bestimmte Gemeindegebiete Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete Landesrecht: Verordnung Hans-Joachim Beck 27

28 Zukunft der Mietpreisbremse Umgehung durch Vermieter verhindern Pflicht zur Mitteilung der Vormiete Rückforderung ab Beginn des Mietverhältnisses Verschärfung Verlängerung des Bezugszeitraums von jetzt vier auf 6, 8 oder 10 Jahre Hans-Joachim Beck 28

29 Modernisierungsmieterhöhung Modernisierungsmieterhöhung Absenkung von 11 Prozent auf x Prozent Kappungsgrenze im Verhältnis zum Einkommen Hans-Joachim Beck 29

30 Grundsteuer Hans-Joachim Beck 30

31 Grundsteuer Systematik Lagefinanzamt Bemessungsgrundlage Einheitswert x Steuermesszahl Steuermessbetrag Gemeinde x Hebesatz = Grundsteuer Hans-Joachim Beck 31

32 Gegenwärtiges Recht Alte Bundesländer Wertverhältnisse zum Neue Bundesländer Wertverhältnisse zum Höhere Steuermesszahlen, um die unterschiedlichen Wertverhältnisse auszugleichen, 19 32, BewG Tatsächliche Verhältnisse zum Stichtag Hans-Joachim Beck 32

33 Reformvorschlag des Bundesrates Bemessungsgrundlage: Nicht Verkehrswert (gemeiner Wert) sondern Kostenwert (Investitionsaufwand) Was würde es kosten, das Grundstück am Stichtag zu erwerben und das Gebäude zu errichten. Indikator für die durch das Grundstück vermittelte Leistungsfähigkeit Hans-Joachim Beck 33

34 Grundsteuer Kostenwert Boden: Bodenrichtwert Gebäude: Typisierter Sachwert Kein Nachweis, dass der Verkehrswert niedriger ist (Escape-Klausel, 198 BewG) Keine Berücksichtigung des Gebäudezustands (Modernisierung, Reparaturrückstau) Kein Sachwertfaktor Keine Berücksichtigung der Besonderheiten des Grundstücks (Zuschnitt, Kontamination) Hans-Joachim Beck 34

35 Hauptfeststellung Die erste Hauptfeststellung soll auf den durchgeführt werden. Die neuen Werte sollen der Grundsteuer erst ab dem Jahre 2027 zugrunde gelegt werden Hans-Joachim Beck 35

36 Grundsteuer Nötig ist eine Übergangslösung Flächenmodell der Südländer Äquivalenzzahlen 2 Cent Je m²grundstück 20 Cent Je m² Wohnfläche 40 Cent Je m² Nutzfläche, die zu anderen Zwecken genutzt wird. Maßgeblich ist die Bruttogrundfläche Hans-Joachim Beck 36

37 Grunderwerbsteuer Hans-Joachim Beck 37

38 Grunderwerbsteuer Nordrhein- Westfalen ,0 % ,5 % Rheinland-Pfalz ,0 % Saarland ,5 % ,5 % ,5 % Hans-Joachim Beck 38

39 Grunderwerbsteuer Höhe des Steuersatzes: Land Definition des steuerpflichtigen Tatbestandes: Bund Hans-Joachim Beck 39

40 Grunderwerbsteuer Bisher nur Wechsel des Rechtsträgers Share deals nur ausnahmsweise, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 Prozent der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen (Nach 1 Abs. 2 a GrEStG). mindestens 95 Prozent der Anteile in einer Hand vereinigt werden ( 1 Abs. 3 GrEStG). Für die Frage, ob mindestens 95 Prozent der Anteile in einer Hand vereinigt sind, ist durchzurechnen ( 1 Abs. 3 a GrEStG) Hans-Joachim Beck 40

41 Grunderwerbsteuer Auch share deals sollen der Grunderwerbsteuer unterfallen: Absenkung der Grenze von 95 % auf 75 % oder Besteuerung sämtlicher share deals Hans-Joachim Beck 41

42 Grunderwerbsteuer Dritte Möglichkeit: Ausdifferenzierung Befreiung der selbstgenutzten Wohnung Bei Neubauten Wahl zwischen Umsatzsteuer und Keine Kumulierung der Grunderwerbsteuer (Entwickler, Bauträger, Investor) Hans-Joachim Beck 42

43 Ferienwohnung Rechtssicherheit für Ferienwohnungen durch 13a Baunutzungsverordnung Insbesondere in den Ländern Niedersachsen und Mecklenburg- Vorpommern haben die Verwaltungsgerichte in den vergangenen Jahren aber die Auffassung vertreten, dass weder in reinen noch in allgemeinen Wohngebieten Ferienwohnungen bauplanungsrechtlich genehmigungsfähig sind. Der Gesetzgeber hat durch 13 a BauGB klargestellt, dass Ferienwohnungen als nicht störender Gewerbebetrieb, Betrieb des Beherbergungsgewerbes oder als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes angesehen werden können. Solche Nutzungen sind bauplanungsrechtlich auch in reinen und allgemeinen Wohngebieten bauplanungsrechtlich zulässig Hans-Joachim Beck 43

44 Alles klar? Hans-Joachim Beck 44