Norddeutsche Wohnungsmärkte: Daten & Perspektiven

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1 Norddeutsche Wohnungsmärkte: Daten & Perspektiven 2017

2 Impressum Herausgeber Wüest Partner Deutschland W&P Immobilienberatung GmbH, Berlin, Frankfurt am Main Inhalt, Konzept, Layout und Satz Wüest Partner Deutschland W&P Immobilienberatung GmbH, Berlin, Frankfurt am Main Rechtliche Hinweise Alle Informationen und Daten konzeptioneller und inhaltlicher Art dieser Marktstudie fallen unter 2 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze des Urheberechtes. Sie sind nur zur Information des Empfängers bestimmt. Weitergabe, Vervielfältigung (auch auszugsweise) sind nur mit ausdrücklicher und schriftlicher Genehmigung des Herausgebers erlaubt. Alle Rechte, vor allem die Urheberechte, verbleiben bei dem Herausgeber. Kontakt Wüest Partner Deutschland W&P Immobilienberatung GmbH Hanse Contor Esplanade Stephansplatz Tel hamburg@wuestpartner.com

3 Inhalt Demografie 4 Wirtschaftskraft 5 Wohnungsbestand 6 Wohnbautätigkeit 7 Mietwohnungsmarkt 8 Eigentumswohnungen 9 Wohn-Investmentmarkt / Mehrfamilienhäuser 10 Rendite-Risiko-Profil 11 Anhang 1: Stadtteilkarten 12 Anhang 2: City-Profile 14 Datenquellen und Verfasser 30

4 Kapitel 1 Demografie Bevölkerungswachstum über hinaus Die Urbanisierung (Binnenzuwanderung) und die Flüchtlingssituation (internationale Zuwanderung) haben zu deutlich steigenden Einwohnerzahlen in Norddeutschlands Großstädten geführt. Noch stärker als im norddeutschen Gravitationszentrum stieg die Bevölkerungszahl prozentual in,,, und. Die Wohnflächennachfrage ist bedingt durch die steigende Haushaltszahl, bei gleichzeitig sinkender Haushaltsgröße und einem steigendem Wohnflächenverbrauch pro Kopf überproportional gestiegen. Auch zukünftig soll die Bevölkerung im Norden weiter zunehmen: Aktuelle Bevölkerungsprognosen, welche die derzeitige Zuwanderungssituation berücksichtigen, gehen von weiter steigenden Bevölkerungszahlen aus. So soll in und die Bevölkerungszahl bis 2025 im zweistelligen Prozentbereich wachsen, relativ gesehen doppelt so stark wie in. Die norddeutschen Oberzentren sind Orte zum Leben und Arbeiten. Die positiven Wanderungssalden unterstreichen die Anziehungskraft der norddeutschen Städte als Wohnort, während der Einpendlerüberschuss deren Funktion als regionale Arbeitszentren verdeutlicht. Zusätzliche Einwohner können durch Wohnortverlegung der heutigen Einpendler in die Arbeitszentren (z.b. durch Bereitstellung bezahlbaren Wohnraum) gewonnen werden. Es ist kurz- und mittelfristig mit einer weiterhin positiven Nachfrageentwicklung auf den Wohnungsmärkten der norddeutschen Zentren zu rechnen. Demografie Nord-Städte (zur Vertiefung Stadt anklicken) Ausblick im Vergleich Negativ Stabil Positiv Einwohner 2016 Einwohner seit 2011 Einwohner bis 2025 Ø Wanderungssaldo (in % d, Bev,) Pendlersaldo Ein-/Auspendler Haushalte 2016/17 Ø Haushaltsgröße (Personen) Bewertung Demografie Bevölkerung Deutschland ,5% 0,3% ,02 è ,0% 4,9% 0,86% , ,5% 3,7% 0,82% , ,5% 8,7% 0,98% * , ,1% 7,0% 1,02% , ,6% 5,4% 1,12% , ,6% 4,0% 1,62% , ,1% 6,5% 0,90% , ,9% 7,7% 1,10% , ,1% 10,7% 1,09% , ,6% 6,7% 1,05% , ,4% 5,2% 1,29% , ,0% 1,12% , ,8% 8,1% 1,22% , ,2% 3,3% 0,43% , ,2% 11,1% 1,39% * ,87 * Regions-/Kreisdaten 4 Norddeutsche Wohnungsmärkte 2017

5 Kapitel 2 Wirtschaftskraft Steigende Beschäftigung und wachsende Kaufkraft Aufgrund der guten wirtschaftlichen Entwicklung der vergangenen Jahre, konnte auch die norddeutsche Wirtschaft beständig wachsen, was sich positiv auf den Arbeitsmarkt und die Einkommenssituation auswirkt. Die langanhaltende Niedrigzinsphase verstärkt den Trend, dass Kapital in Wohnimmobilien investiert wird. In den betrachteten norddeutschen Zentren konnte die Beschäftigung seit 2013 um durchschnittlich 5,4% steigen. Am stärksten ist dies in,,, und zu spüren dagegen, nur begrenzt positiv in und. Die Arbeitslosenquote ist im Mai 2017 im Durchschnitt auf 8,2% gefallen. und sind dennoch durch sehr hohe Arbeitslosenquoten gekennzeichnet. Die Kaufkraft stieg in den norddeutschen Städten in den vergangenen 5 Jahren um durchschnittlich 7,2%. Besonders stark war das Wachstum in,,, und. Das höchste Kaufkraftniveau wird in, und erreicht. Die Wohnkostenbelastungsquote, liegt im Durchschnitt bei 25,4% und stößt mancherorts bereits an die Belastungsgrenze von 30 bis 35%. Sehr hohe Wohnkostenbelastungen der Haushalte liegen in, und vor. Sehr viel geringer ist die relative Mietbelastung in,, und. Das fundamentale Wirtschaftsumfeld bietet aktuell überwiegend gute Rahmenbedingungen für Investitionen in Wohnimmobilien. Wirtschaftskraft Nord-Städte (zur Vertiefung Stadt anklicken) Ausblick im Vergleich Negativ Stabil Positiv SVP Beschäftigte (AO) 2016 SVP seit 2013 Pendlersaldo in % der SVP Arbeitslosenquote Mai 2017 Kaufkraft-Index pro Person Kaufkraft pro Person seit 2012 Ø Wohnkostenbelastungsquote Bewertung Wirtschaftskraft Wirtschaftskraft Deutschland ,6% 100 7,8% 28,0% ,8% 23,4% 6,8% 109,4 6,9% 29,7% ,7% 26,7% 9,6% 94,0 27,2% * ,6% *23,1% *7,0% 101,9 6,4% 25,4% ,2% 21,5% 106,0 6,1% 26,1% ,7% 27,2% 8,9% 88,7 6,2% 25,8% ,7% 17,4% 8,5% 91,8 7,2% ,8% 12,3% 8,5% 86,1 6,8% 20,8% ,0% 24,1% 7,2% 102,9 7,6% 29,1% ,1% 30,9% 7,5% 96,2 9,1% 26,7% ,1% 57,4% 4,9% 110,4 4,8% 26,9% ,0% 13,2% 81,5 6,4% 22,2% ,7% 30,2% 9,0% 88,7 8,2% 20,7% ,4% 27,9% 8,9% 90,2 9,5% 24,6% ,7% 16,1% 11,3% 89,4 8,8% 21,4% * ,4% *23,2% *5,5% 97,3 9,4% 28,2% * Regions-/Kreisdaten Norddeutsche Wohnungsmärkte

6 Kapitel 3 Wohnungsbestand Hoher Bedarf an kleinen Wohnungen Traditionell verfügen ostdeutsche Städte wie und, gefolgt von den stark verdichteten Metropolen und, über den höchsten Anteil an Mehrfamilienhäusern. Die Wohnungsgröße der untersuchten Städte liegt unterhalb des Bundesdurchschnitts. Am kleinsten sind hierbei die Wohnungen in und, am größten in und. Die Anzahl der Wohnungen ist hierbei in,, und seit 2011 stärker als im Bundesdurchschnitt gewachsen. Nur hat mehr zurück- als neugebaut. Der Anteil der 1- und 2-Zimmerwohnungen liegt überwiegend oberhalb des Bundesdurchschnitts von 12,4%. Ein starkes Wachstum in diesem Bereich ist in allen Städten zu erwarten und zeigt sich bereits im Neubauanteil in diesem Segment. Die Leerstandquoten der norddeutschen Städte liegen meist unter dem Bundesdurchschnitt von 3,0% (dieser beinhaltet jedoch auch ländliche Wohnungsmärkte). Sehr hoher Wohnungsleerstand ist jedoch in, und anzutreffen. Korrespondierend damit besteht eine tendenzielle Überversorgung mit Wohnraum in und. ist mit einer Versorgungsquote von etwa 93% mit Wohnraum unterversorgt. In ist die geringe Versorgungsquote durch den hohen Anteil an Studentenhaushalten zu erklären. Die Unterversorgung und geringer Wohnungsleerstand bietet überwiegend positive Rahmenbedingungen für Investitionen in Wohnimmobilien. Wohnungsbestand Nord-Städte (zur Vertiefung Stadt anklicken) Ausblick im Vergleich Negativ Stabil Positiv WE insgesamt 2015/16 Anteil MFH an allen Wohngebäuden Ø Wfl. je Wohnung 2015/16 WE seit 2011 in % Anteil 1- & 2-Zi.- Wohn. Anteil 3- & 4-Zi.- Wohn. Anteil WE in Neubauten mit Bj. ab 2000 Eigentümerquote Leerstandsquote Versorgungsquote (WE/HH) Wohnungsbestand Deutschland ,8% 88,6 2,0% 12,4% 47,3% 9,7% 45,8% 3,0% 101,6% è ,4% 74,3 2,6% 1 60,2% 8,8% 24,1% 0,6% 93,8% ,4% 78,7 1,6% 17,0% 51,7% 6,1% 40,7% 2,0% ,6% 75,1 1,4% 14,7% 60,9% 24,9% 1,9% 98,3% ,0% 79,5 1,3% 12,2% 56,2% 6,0% 32,6% 2,0% 95,7% ,5% 70,3 1,0% 18,8% 56,6% 27,3% 1,6% 92,5% ,4% 72,6 0,9% 17,2% 54,5% 7,2% 30,9% 1,4% 96,0% ,6% 63,7 2,1% 28,9% 57,4% 9,1% 13,7% 3,0% 102,0% è ,2% 87,1 4,7% 12,0% 46,2% 12,1% 40,6% 0,9% 95,7% ,5% 82,9 1,9% 13,3% 52,3% 6,7% 3 1,7% 96,8% ,7% 86,3 1,2% 8,6% 52,8% 10,2% 41,8% 1,5% 101,2% ,5% 75,6 2,1% 18,9% 5 4,9% 31,5% 6,5% 100,4% ,6% 66,3 1,0% 21,6% 60,0% 7,3% 15,7% 8,4% 106,1% ,8% 76,7 1,8% 17,0% 55,2% 9,1% 28,1% 3,3% 102,6% è ,9% 80,0 0,6% 7,7% 59,0% 4,0% 30,9% 6,0% 108,1% ,3% 79,3 2,8% 1 51,3% 11,0% 35,2% 1,6% 97,0% Bewertung 6 Norddeutsche Wohnungsmärkte 2017

7 Kapitel 4 Wohnbautätigkeit Deutlich hinter dem Bedarf Die meisten norddeutschen Städte weiten nur sehr verhalten ihren Wohnraum aus. Nur, und liegen in den vergangenen 3 Jahren knapp über der Neubauquote Deutschlands. Hierbei entstehen die meisten neuen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. In sind das fast 80% der Neubauwohnungen. In neuen Wohnprojekten ist der Anteil von 1- oder 2-Zimmerwohnungen bereits gestiegen, dennoch ist die durchschnittliche Wohnfläche je Wohneinheit weiterhin größer als die der Wohnungen im Bestand. Es werden zwar Wohnungen für kleinere Haushaltsgrößen erstellt, diese aber mit großzügigeren Zimmern. In, und sind die Neubauwohnungen am kleinsten, in und am größten. Nach Analysen des Instituts der deutschen Wirtschaft ist in den kommenden Jahren von einem jährlichen Bedarf von ca Neubauwohnungen in Deutschland auszugehen. Es zeigt sich, dass in den norddeutschen Städten nur 60% des Neubaubedarfs durch die Neubautätigkeit der vergangenen Jahre abgedeckt wurden. In waren dies knapp 53%; in Städten wie,,, und noch deutlich weniger. Nur hat sein Soll mit 210% deutlich übererfüllt. Der Nachfrageüberschuss, verursacht durch zu geringe Neubautätigkeit, ist ein bedeutender realwirtschaftlicher Stabilisator der Wohnimmobilienpreise. Wesentliche Einbrüche der Mieten und Kaufpreise sind derzeit in den norddeutschen Städten und Metropolen kaum zu erwarten. Wohnbautätigkeit Nord-Städte (zur Vertiefung Stadt anklicken) Ausblick im Vergleich Negativ Stabil Positiv Neubau- Wohnungen Neue WE p a in % vom WE-Bestand Anteil Neubau-WE in MFH Ø Anzahl Neubau-WE in MFH (Neubau) Ø Wfl je Neubau- Wohnung Anteil Neubau mit 1 oder 2 Räumen in % Anteil Neubau mit 3 oder 4 Räumen in % Ø Bedarf p a nächste 5 Jahre Baufertigstellung in % vom Neubaubedarf Wohnbautätigkeit p a (im Ø letzte 3 Jahre) Deutschland ,6% 49,8% 9,4 110,3 18,3% ,4% è ,8% 79,7% 12,0 92,1 22,6% 50,6% ,6% ,4% 6 17,0 103,7 23,5% 39,3% ,1% 909 0,3% 69,1% 19,8 105,7 2 37,3% *5.905 *40,7% 282 0,3% 59,6% 7,8 124,7 2 32,8% ,1% 289 0,2% 54,5% 11,0 98,5 22,2% 32,3% ,7% 240 0,2% 50,2% 9,1 98,8 1 41,2% ,7% 498 0,4% 68,1% 10,1 95,1 10,3% 62,2% ,7% 930 1,1% 72,3% 7,3 90,3 29,4% 47,9% ,4% è 395 0,5% 52,2% 7,6 114,5 14,8% 36,6% ,7% 244 0,4% 52,6% 13,8 117,6 29,7% 23,1% ,7% 171 0,3% 67,2% 11,1 107,4 18,7% 34,5% ,5% 227 0,5% 50,1% 8,6 115,8 2,6% 56,3% ,4% ê 267 0,6% 61,6% 12,0 82,2 18,0% 53,1% ,2% 59 0,2% 35,8% 7,9 119,9 10,1% 40,6% ,5% 257 0,7% 69,6% 11,0 109,5 14,7% 48,8% *1.032 *67,2% * Regions-/Kreisdaten; Quellen: u. a. Destatis, Empirica, Zensus Bewertung Norddeutsche Wohnungsmärkte

8 Kapitel 5 Mietwohnungsmarkt Mieten weiterhin steigend In den norddeutschen Städten reichen die durchschnittlichen Angebotsmieten von 5,30 EUR/qm in und bis 12,15 EUR/qm in. Ebenfalls hohe Durchschnittsmieten werden in und mit deutlich über 9,00 EUR/qm verlangt. Die Mieten von Neubauwohnungen, die nach 2010 erbaut wurden, liegen in Norddeutschland 38% über denen älterer Wohnungen. In ist das Gefälle mit 76% am größten (Neubau am Wasser versus Plattenbau), in mit 17% am geringsten. Mit Ausnahme von und liegen die Mieten pro qm in 1- und 2- Zimmer-Wohnungen über den Quadratmetermieten größerer Wohneinheiten mit 3 und mehr Räumen. In und betragen die Mieten kleinerer Wohnungen 29% bzw. 21% mehr als die von größeren Wohnungen. Im Durchschnitt aller norddeutschen Städte erzielen kleinere Wohneinheiten knapp 8% höhere Mieten, was Entwickler auch zunehmend dazu bewegt, Rendite- Wohnobjekte mit kleineren (Mikro-) Wohnungen zu bauen. Den stärksten Mietanstieg seit 2007 verzeichneten (76%), (55%) und (49%). Eine tendenziell stagnierende Entwicklung der Mieten zeigten und. Dennoch liegt die Mietsteigerung der letzten 10 Jahre mit gut 33% deutlich unter dem Anstieg der Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser mit 63%. Eine abnehmende Untermauerung der Kaufpreise durch erzielbare Mieten kann, insb. bei einer Zinswende, zu Destabilisierungen der Immobilienwerte führen. Entwicklung der Mieten (zur Vertiefung Stadt anklicken) Entwicklung der Mieten (zur Vertiefung Stadt anklicken) Mieten nach Quantilen Median-Miete Neubau (Bj. > 2010) Median-Miete Ø-Mieten nach Zimmerzahl Altbau (Bj. < 2010) 1. & 2-Zi.-WE 3- & 4. Zi.-WE Median-Miete seit 10 Jahren in % Ø Miete 10% 50% 90% Mieten 2017 ( /qm/m.) 12,15 8,48 11,61 16,57 13,49 11,05 11,54 11,88 48,6% 8,33 5,45 7,98 11,69 11,36 7,60 8,20 7,72 33,5% 8,88 6,47 8,41 11,96 11,69 8,16 8,50 8,32 42,5% 8,56 6,22 8,28 11,00 10,49 8,07 8,56 8,00 5 7,79 5,74 7,31 10,45 11,30 7,22 7,23 7,49 27,3% 7,98 6,00 7,74 10,21 9,59 7,65 7,84 7,61 25,1% 7,11 5,00 6,07 10,42 10,33 5,88 7,03 5,47 2,8% è 8,34 6,39 8,14 10,31 9,10 7,59 8,53 7,86 42,5% 7,93 5,74 7,50 10,77 9,83 7,06 8,33 7,01 42,3% 9,80 6,22 9,40 13,16 11,00 9,08 9,56 9,30 7 è 5,30 4,11 5,02 6,62 8,50 5,00 5,20 4,92 19,3% è 6,20 4,86 6,00 8,00 8,02 6,00 6,49 5,36 9,7% è 7,03 5,56 6,65 9,06 9,02 6,59 6,96 6,52 32,9% 5,26 4,46 5,00 6,14 6,50 5,00 5,09 4,98 13,0% 9,19 7,00 8,98 11,53 10,00 8,55 9,44 8,64 33,2% Quellen: u.a. Angebotspreise lt. IDN Immodaten Ausblick Mieten 8 Norddeutsche Wohnungsmärkte 2017

9 Kapitel 6 Wohneigentumsmarkt Starker Preisanstieg fast überall Die durchschnittlichen Angebotspreise für Eigentumswohnungen (ETW) in Norddeutschlands großen Städten variieren zwischen rd EUR/qm (Nordseestädte und ) sowie EUR/qm in. Der Kaufpreisunterschied zwischen Neubauwohnungen mit Baujahr nach 2010 gegenüber Wohnungen älteren Baujahrs liegt in Norddeutschland bei 83%. Der Abstand bei den Kaufpreisen zwischen Neu- und Altbau ist deutlich höher als bei den Mieten. Im Gegensatz zu den Mieten liegen die qm-kaufpreise von Eigentumswohnungen (Ausnahme ) für 1- und 2- Zimmer-Wohnungen unter den Quadratmeterpreisen größerer Wohneinheiten. Größere Wohnungen sind vor allem in,, und deutlich teurer. Im Durchschnitt aller norddeutschen Städte erzielen Wohneinheiten mit hoher Zimmerzahl 14% höhere qm-kaufpreise. Den stärksten nominalen Kaufpreisanstieg seit 2007 erzielten Eigentumswohnungen in (132%), (131%) und (96%) die geringsten Steigerungen, und. Das Wachstum aller norddeutschen Städte beträgt 75%. Mit Ausnahme von und, wurde ein Großteil dieser Kaufpreis-Steigerung erst in den vergangenen 5 Jahren erzielt (62%). Dynamik der Preisentwicklung, nachziehende Mietpreise, unzureichende Neubautätigkeit, unattraktive alternative Kapitalanlagemöglichkeiten (ETW als Altersabsicherung) sprechen aktuell für stabile oder gar leicht steigende Kaufpreise. Entwicklung der ETW-Kaufpreise (zur Vertiefung Stadt anklicken) Entwicklung der ETW-Kaufpreise (zur Vertiefung Stadt anklicken) Kaufpreise nach Quantilen Median-KP Neubau (Bj. > 2010) Median-KP Ø-Kaufpreise nach Zimmerzahl Altbau (Bj. < 2010) 1. & 2-Zi.-WE 3- & 4. Zi.-WE Median-KP seit 10 Jahren in % Ø Kaufpreis (KP) 10% 50% 90% Kaufpreise ETW 2017 ( /qm) ,3% ,5% ,0% ,0% ,7% ,3% è ,2% ,6% ,6% ,0% è ,7% è ,0% è ,9% è ,3% ,2% Quellen: u.a. Angebotspreise lt. IDN Immodaten Ausblick Kaufpreis ETW Norddeutsche Wohnungsmärkte

10 Kapitel 7 Wohn-Investmentmarkt Kaufpreise Mehrfamilienhäuser stark gestiegen In erzielen Mehrfamilienhäuser (MFH) mit dem durchschnittlich 24-fachen der Jahresnettokaltmiete etwa doppelt so hohe Bruttofaktoren wie vergleichbare Renditeobjekte in oder. Die durchschnittlichen Bruttofaktoren der norddeutschen Städte liegen in einer typischen Bandbreite zwischen dem 16- und 19- fachen. Für gute Renditeobjekte werden jedoch mittlerweile auch in den B-Städten regelmäßig Bruttofaktoren oberhalb des 20-fachen Jahresrohertrags (Bruttorendite < 5%) erzielt. Die geringsten Faktoren (bzw. höchsten Renditen) werden in, und erzielt. Hier liegen die durchschnittlichen Bruttofaktoren beim etwa 13-fachen des Jahresrohertrags (entspricht einer Bruttorendite von 8,3 bzw. 7,7%) bei entsprechend hohem Standortrisiko. Das Transaktionsvolumen für MFH 2016 liegt in mit über 1,5 Mrd. EUR über dem Transaktionsvolumen aller anderen 14 norddeutschen Städte zusammen. Die Landeshauptstädte und folgen mit 376 Mio. EUR bzw. 215 Mio. EUR. Auch und verzeichneten mit jeweils über 100 Mio. EUR erhebliche Investitionen in Mehrfamilienhäuser. Steigende Mieten, sinkende Leerstände, eine (zu) geringe Neubautätigkeit sowie mangelnde alternative Kapitalanlagemöglichkeiten sprechen auch bei Mehr familienhäusern für stabile Preise. Hier lohnt ein Blick auf die B-Städte im Norden mit teilweise sehr geringen Leerstandsrisiken und hohen Ertragspotenzialen. Kaufpreise MFH (zur Vertiefung Stadt anklicken) Ausblick im Vergleich Negativ Stabil Positiv Brutto-Faktoren Kaufpreise MFH (EUR/qm) Transaktionsvolumen 2016 Ø von bis Ø KP MFH 10% 30% 50% 70% 90% MFH in Mio. EUR Ausblick Kaufpreis MFH Renditen 24,0 18,0 31, ,0 è 18,0 13,0 23, ,0 è 19,0 12,0 25, ,0 17,0 13,0 21, ,2 19,0 13,0 24, ,4 17,5 13,5 23, ,4 è 18,0 14,0 25, ,0 20,0 14,0 24, ,8 è 17,0 12,0 23, ,0 15,0 12,0 20, ,6 è 12,5 8,5 15, ,4 è 14,0 11,0 17, ,5 è 16,5 12,0 20, ,0 è 13,0 9,0 16, ,7 19,0 14,0 24, ,6 Quellen: u.a. Grundstücksmarktberichte (Transaktionsvolumen 2016 /,, 2015), eigene Transaktionsdatenbank, IDN Immodaten, Renditebandbreiten werden in Einzelfällen über- und unterschritten 10 Norddeutsche Wohnungsmärkte 2017

11 Kapitel 8 Rendite-Risiko-Profil Rendite-Risiko-Profil: Chancen außerhalb s Lohnende Wohnungsmärkte außerhalb s Die B-Städte des Nordens wie,, oder bieten bei nur geringfügig höherem Risiko deutlich attraktivere Renditen als die Metropole an der Elbe Norddeutschlands Städte bieten für Investoren mit unterschiedlichem Risiko- und Rendite-Absichten geeignete Investitionsstandorte: Risikofreudig: z.b., oder Risikoarm: z.b.,, Die Größe der Wohnung entscheidet Aufgrund des Trends zu kleineren Haushalten und den höheren Mieten für kleinere Wohneinheiten wird bei Projektentwicklungen mit Mietwohnungen verstärkt auf kleinere (Mikro-) Wohnungen gesetzt Anders verhält sich dies bei Verkaufsobjekten, wo Wohneinheiten mit 3 und mehr Zimmern häufig höhere qm- Preise erzielen Wo sich Neubau lohnt Neuere Wohnobjekte (Bj. > 2010) erzielen nur in,,, und Median-Mieten über 11,00 EUR/qm Die Kaufpreise (Median) für Eigentumswohnungen neueren Baujahrs liegen nur in,, und oberhalb EUR/qm Der Abstand bei den Kaufpreisen zwischen Neu- und Altbau ist deutlich höher als bei den Mieten. Deshalb haben Projektentwicklungen mit Abverkauf von ETW tendenziell einen Vorteil gegenüber reinen Mietobjekten (speziell in B-Städten). Rendite versus Risiko Städte mit günstigem Risiko-Rendite-Profil sind,,,,,, und (bei höherer Risiko-Akzeptanz) auch und Besteht Absturzgefahr? Allgemein sprechen derzeit einige Argumente für stabile Preise von Wohninvestments in den norddeutschen Zentren: steigende Mieten, sinkende Leerstände, (zu) geringe Neubautätigkeit sowie mangelnde alternativen Kapitalanlagemöglichkeiten Vorsichtige Investoren sollten jedoch die Entwicklung der Mieten als Fundament stabiler Wohnimmobilienwerte und das Risiko einer möglichen Zinswende gut im Blick behalten Rendite-Risiko-Profil (Ø Rendite) 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 4,5% 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 Kriterien und Gewichtung des Städte-Risiko-Scorings Gewicht Markt-/Nachfragestabilität 50% Versorgungsquote 2016 (WE/HH) 20% Bevölkerungswachstum % Bevölkerungsprognose bis % Entwicklung Wohnungszahl in % p.a. 10% Baufertigstellung in % des Neubaubedarf 20% Leerstand % Konsum, Einkommen, Arbeit 25% Wohnkostenbelastung % Niveau Kaufkraft pro Person % Entwickung Kaufkraft pro Person % Arbeitslosenquote % Veränderung SVP Beschäftigte % Pendlersaldo in % der Beschäftigung % Preise und Renditen 25% Angebotsmietentwicklung Median 40% Transaktionsvolumen in Mio EUR % Kaufpreisentwicklung (MFH) % Norddeutsche Wohnungsmärkte

12 Anhang 1 Stadtteilkarten Miete 2017 (Ø-Miete /qm/monat) Bevölkerungsentwicklung Duvenstedt Duvenstedt Langenhorn Eidelstedt Langenhorn Volksdorf Eidelstedt Bramfeld Eppendorf Rissen Volksdorf Bramfeld Eppendorf Rissen Osdorf Osdorf Altona Altstadt Altona Hamm Billstedt Finkenwerder Altstadt Hamm Billstedt Finkenwerder Wilhelmsburg Wilhelmsburg Bergedorf NeugrabenFischbek Bergedorf NeugrabenFischbek Harburg Harburg Kirchwerder Kirchwerder >8% 6 8% 4 6% <2% 2 4% Mietpreisentwicklung >14,00 12,50 14,00 <9,50 Keine Angabe 11,00 12,50 Versorgungsquote (Wohneinheiten/Haushalte) Duvenstedt Duvenstedt Langenhorn Eidelstedt Langenhorn Volksdorf Eidelstedt Bramfeld Eppendorf Rissen Bramfeld Osdorf Altona Altstadt Altona Hamm Finkenwerder Billstedt Altstadt NeugrabenFischbek Bergedorf NeugrabenFischbek Harburg Harburg Kirchwerder Kirchwerder 10 15% Billstedt Wilhelmsburg Bergedorf 15 20% Hamm Finkenwerder Wilhelmsburg 0 10% Keine Angabe 12 Volksdorf Eppendorf Rissen Osdorf >20% 9,50 11,00 Norddeutsche Wohnungsmärkte 2017 <0% >96% 93 96% 90 93% 87 90% <87%

13 Anhang 1 Stadtteilkarten Fertigstellungen Wohneinheiten p.a.ø ( ) ETW Altbau Ø-Kaufpreis /qm (Baujahr < 2010) Duvenstedt Duvenstedt Langenhorn Eidelstedt Langenhorn Volksdorf Eidelstedt Bramfeld Eppendorf Rissen Volksdorf Bramfeld Eppendorf Rissen Osdorf Osdorf Altona Altstadt Altona Hamm Billstedt Finkenwerder Altstadt Hamm Billstedt Finkenwerder Wilhelmsburg Wilhelmsburg Bergedorf NeugrabenFischbek Bergedorf NeugrabenFischbek Harburg Harburg Kirchwerder Kirchwerder > <20 ETW Neubau Ø-Kaufpreis /qm (Baujahr > 2010) > <2.500 Keine Angabe ETW Kaufpreisentwicklung Duvenstedt Duvenstedt Langenhorn Langenhorn Volksdorf Eidelstedt Eidelstedt Volksdorf Bramfeld Bramfeld Eppendorf Rissen Eppendorf Rissen Osdorf Osdorf Altona Altstadt Altona Hamm Finkenwerder Billstedt Hamm Billstedt Wilhelmsburg Wilhelmsburg Bergedorf NeugrabenFischbek Bergedorf NeugrabenFischbek Altstadt Finkenwerder Harburg Harburg Kirchwerder Kirchwerder > <3.000 Keine Angabe >75% 50 75% 25 50% 0 25% 0% Keine Angabe Norddeutsche Wohnungsmärkte

14 Anhang 2 City-Profile Ergebnis Städtescoring Ausprägung Ø Nord-Städte Gewicht Note Markt-/Nachfragestabilität 50% 1,3 Versorgungsquote 2016 (WE/HH) 93,8% 98,8% 20% 1,0 Bevölkerungswachstum ,0% 3,5% 15% 2,0 Bevölkerungsprognose bis ,9% 6,2% 15% 2,0 Entwicklung Wohnungszahl in % p.a. 0,8% 0,5% 10% 1,0 Baufertigstellung in % des Neubaubedarf 52,6% 60,1% 20% 1,0 Leerstand ,6% 2,8% 20% 1,0 Konsum, Einkommen, Arbeit 25% 2,0 Wohnkostenbelastung ,7% 25,4% 10% 4,0 Niveau Kaufkraft pro Person ,4 95,6 25% 1,0 Entwickung Kaufkraft pro Person ,9% 7,2% 20% 3,0 Arbeitslosenquote ,8% 8,2% 10% 2,0 Veränderung SVP Beschäftigte ,8% 5,4% 25% 1,0 Pendlersaldo in % der Beschäftigung ,4% 25,8% 10% 3,0 Preise und Renditen 25% 2,2 Angebotsmietentwicklung Median 10,1% 14,7% 40% 3,0 Transaktionsvolumen in Mio EUR % 1,0 Kaufpreisentwicklung (MFH) ,4% 51,6% 20% 3,0 Gesamtscore 1,7 Ø Bruttorendite ,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 4,5% 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 Bandbreite Brutto-Renditen 15% 10% 5% 3,2% 7,7% 11,8% 9,1% 8,3% 8,3% 8,3% 8,0% 7,7% 7,7% 7,4% 7,1% 7,1% 6,7% 6,7% 7,1% 5,7% 4,8% 4,0% 4,0% 11,1% 8,3% 7,7% 7,1% 6,1% 6,3% en zum Wohnungsmarkt Ø Nord-Städte Anteil Wohnungen in Neubauten 8,8% 7,5% Eigentumsquote 24,1% 30,1% Wohnfläche pro Kopf 38,7 qm 42,1 qm Bautätigkeit Anteil Neubau-WE in MFH 79,7% 60,5% Ø Anzahl Neubau-WE in MFH (Neubau) 12,0 11,1 Ø Wfl. je Neubau-Wohnung 92,1 105,1 Ø Nord-Städte Anzahl Angebote MFH 2017 in Stück Angebotskaufpreis MFH 2017 (Median) Angebotskaufpreis ETW 2017 (Median) Faktor Preisentwicklung MFH/Miete 6,22 4,24 Faktor Preisentwicklung ETW/Miete 3,59 5,17 Faktor Entwicklung Kaufkraft/Miete 1,10 0,69 Angebotsmieten und Kaufpreise 2017 Mietpreise je Quadratmeter (Nettoangebotsmiete Euro pro Monat) Quantil Neubau Altbau 1-2 Zi. 3+ Zi. 10% 8,48 10,55 8,27 8,49 8,50 30% 10,06 12,12 9,80 10,00 10,17 50% (Median) 11,61 13,49 11,05 11,54 11,88 70% 13,50 14,99 13,00 13,53 13,68 90% 16,57 17,99 16,60 17,71 16,46 Kaufpreise je Quadratmeter für MFH Quantil Δ Δ % ,8% 71,5% 30% ,7% 80,0% 50% (Median) ,7% 85,4% 70% ,7% 84,9% 90% ,0% 96,8% 14 Norddeutsche Wohnungsmärkte 2017

15 Anhang 2 City-Profile Ergebnis Städtescoring Ausprägung Ø Nord-Städte Gewicht Note Markt-/Nachfragestabilität 50% 2,1 Versorgungsquote 2016 (WE/HH) 9 98,8% 20% 1,0 Bevölkerungswachstum ,5% 3,5% 15% 3,0 Bevölkerungsprognose bis ,7% 6,2% 15% 3,0 Entwicklung Wohnungszahl in % p.a. 0,4% 0,5% 10% 4,0 Baufertigstellung in % des Neubaubedarf 40,1% 60,1% 20% 1,0 Leerstand ,0% 2,8% 20% 2,0 Konsum, Einkommen, Arbeit 25% 3,0 Wohnkostenbelastung ,2% 25,4% 10% 4,0 Niveau Kaufkraft pro Person ,0 95,6 25% 3,0 Entwickung Kaufkraft pro Person ,2% 20% 3,0 Arbeitslosenquote ,6% 8,2% 10% 4,0 Veränderung SVP Beschäftigte ,7% 5,4% 25% 2,0 Pendlersaldo in % der Beschäftigung ,7% 25,8% 10% 3,0 Preise und Renditen 25% 2,6 Angebotsmietentwicklung Median 14,7% 14,7% 40% 3,0 Transaktionsvolumen in Mio EUR % 2,0 Kaufpreisentwicklung (MFH) ,4% 51,6% 20% 3,0 Gesamtscore 2,4 Ø Bruttorendite ,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 4,5% 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 Bandbreite Brutto-Renditen 15% 10% 5% 3,2% 7,7% 11,8% 9,1% 8,3% 8,3% 8,3% 8,0% 7,7% 7,7% 7,4% 7,1% 7,1% 6,7% 6,7% 7,1% 5,7% 4,8% 4,0% 4,0% 11,1% 8,3% 7,7% 7,1% 6,1% 6,3% en zum Wohnungsmarkt Ø Nord-Städte Anteil Wohnungen in Neubauten 6,1% 7,5% Eigentumsquote 40,7% 30,1% Wohnfläche pro Kopf 41,1 qm 42,1 qm Bautätigkeit Anteil Neubau-WE in MFH 6 60,5% Ø Anzahl Neubau-WE in MFH (Neubau) 17,0 11,1 Ø Wfl. je Neubau-Wohnung 103,7 105,1 Ø Nord-Städte Anzahl Angebote MFH 2017 in Stück Angebotskaufpreis MFH 2017 (Median) Angebotskaufpreis ETW 2017 (Median) Faktor Preisentwicklung MFH/Miete 6,65 4,24 Faktor Preisentwicklung ETW/Miete 7,97 5,17 Faktor Entwicklung Kaufkraft/Miete 0,93 0,69 Angebotsmieten und Kaufpreise 2017 Mietpreise je Quadratmeter (Nettoangebotsmiete Euro pro Monat) Quantil Neubau Altbau 1-2 Zi. 3+ Zi. 10% 5,45 8,75 5,41 5,51 5,44 30% 6,84 10,36 6,59 7,08 6,60 50% (Median) 7,98 11,36 7,60 8,20 7,72 70% 9,26 12,32 8,82 9,59 9,01 90% 11,69 13,55 10,67 12,06 11,41 Kaufpreise je Quadratmeter für MFH Quantil Δ Δ % ,8% 44,1% 30% ,4% 4 50% (Median) ,1% 58,2% 70% ,9% 64,6% 90% ,0% 5 Norddeutsche Wohnungsmärkte

16 Anhang 2 City-Profile Ergebnis Städtescoring Ausprägung Ø Nord-Städte Gewicht Note Markt-/Nachfragestabilität 50% 1,9 Versorgungsquote 2016 (WE/HH) 98,3% 98,8% 20% 2,0 Bevölkerungswachstum ,5% 3,5% 15% 2,0 Bevölkerungsprognose bis ,7% 6,2% 15% 1,0 Entwicklung Wohnungszahl in % p.a. 0,3% 0,5% 10% 4,0 Baufertigstellung in % des Neubaubedarf 40,7% 60,1% 20% 1,0 Leerstand ,9% 2,8% 20% 2,0 Konsum, Einkommen, Arbeit 25% 2,4 Wohnkostenbelastung ,4% 25,4% 10% 3,0 Niveau Kaufkraft pro Person ,9 95,6 25% 2,0 Entwickung Kaufkraft pro Person ,4% 7,2% 20% 3,0 Arbeitslosenquote ,0% 8,2% 10% 2,0 Veränderung SVP Beschäftigte ,6% 5,4% 25% 2,0 Pendlersaldo in % der Beschäftigung ,1% 25,8% 10% 3,0 Preise und Renditen 25% 1,8 Angebotsmietentwicklung Median 32,5% 14,7% 40% 1,0 Transaktionsvolumen in Mio EUR % 2,0 Kaufpreisentwicklung (MFH) ,7% 51,6% 20% 3,0 Gesamtscore 2,0 Ø Bruttorendite ,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 4,5% 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 Bandbreite Brutto-Renditen 15% 10% 5% 3,2% 7,7% 11,8% 9,1% 8,3% 8,3% 8,3% 8,0% 7,7% 7,7% 7,4% 7,1% 7,1% 6,7% 6,7% 7,1% 5,7% 4,8% 4,0% 4,0% 11,1% 8,3% 7,7% 7,1% 6,1% 6,3% en zum Wohnungsmarkt Ø Nord-Städte Anteil Wohnungen in Neubauten 7,5% Eigentumsquote 24,9% 30,1% Wohnfläche pro Kopf 41,4 qm 42,1 qm Bautätigkeit Anteil Neubau-WE in MFH 69,1% 60,5% Ø Anzahl Neubau-WE in MFH (Neubau) 19,8 11,1 Ø Wfl. je Neubau-Wohnung 105,7 105,1 Ø Nord-Städte Anzahl Angebote MFH 2017 in Stück Angebotskaufpreis MFH 2017 (Median) Angebotskaufpreis ETW 2017 (Median) Faktor Preisentwicklung MFH/Miete 2,04 4,24 Faktor Preisentwicklung ETW/Miete 3,41 5,17 Faktor Entwicklung Kaufkraft/Miete 0,38 0,69 Angebotsmieten und Kaufpreise 2017 Mietpreise je Quadratmeter (Nettoangebotsmiete Euro pro Monat) Quantil Neubau Altbau 1-2 Zi. 3+ Zi. 10% 6,47 8,68 6,39 6,53 6,41 30% 7,53 10,23 7,46 7,62 7,49 50% (Median) 8,41 11,69 8,16 8,50 8,32 70% 9,52 12,82 9,13 9,62 9,46 90% 11,96 14,26 11,00 12,37 11,68 Kaufpreise je Quadratmeter für MFH Quantil Δ Δ % ,0% 59,9% 30% ,0% 48,1% 50% (Median) ,0% 50,6% 70% ,6% 53,5% 90% ,3% 71,3% 16 Norddeutsche Wohnungsmärkte 2017

17 Anhang 2 City-Profile Ergebnis Städtescoring Ausprägung Ø Nord-Städte Gewicht Note Markt-/Nachfragestabilität 50% 2,2 Versorgungsquote 2016 (WE/HH) 95,7% 98,8% 20% 2,0 Bevölkerungswachstum ,1% 3,5% 15% 3,0 Bevölkerungsprognose bis ,0% 6,2% 15% 2,0 Entwicklung Wohnungszahl in % p.a. 0,3% 0,5% 10% 4,0 Baufertigstellung in % des Neubaubedarf 25,1% 60,1% 20% 1,0 Leerstand ,0% 2,8% 20% 2,0 Konsum, Einkommen, Arbeit 25% 2,3 Wohnkostenbelastung ,1% 25,4% 10% 4,0 Niveau Kaufkraft pro Person ,0 95,6 25% 1,0 Entwickung Kaufkraft pro Person ,1% 7,2% 20% 3,0 Arbeitslosenquote ,2% 10% 1,0 Veränderung SVP Beschäftigte ,2% 5,4% 25% 2,0 Pendlersaldo in % der Beschäftigung ,5% 25,8% 10% 4,0 Preise und Renditen 25% 2,8 Angebotsmietentwicklung Median 29,7% 14,7% 40% 1,0 Transaktionsvolumen in Mio EUR , % 4,0 Kaufpreisentwicklung (MFH) ,7% 51,6% 20% 4,0 Gesamtscore 2,3 Ø Bruttorendite ,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 4,5% 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 Bandbreite Brutto-Renditen 15% 10% 5% 3,2% 7,7% 11,8% 9,1% 8,3% 8,3% 8,3% 8,0% 7,7% 7,7% 7,4% 7,1% 7,1% 6,7% 6,7% 7,1% 5,7% 4,8% 4,0% 4,0% 11,1% 8,3% 7,7% 7,1% 6,1% 6,3% en zum Wohnungsmarkt Ø Nord-Städte Anteil Wohnungen in Neubauten 6,0% 7,5% Eigentumsquote 32,6% 30,1% Wohnfläche pro Kopf 43,5 qm 42,1 qm Bautätigkeit Anteil Neubau-WE in MFH 59,6% 60,5% Ø Anzahl Neubau-WE in MFH (Neubau) 7,8 11,1 Ø Wfl. je Neubau-Wohnung 124,7 105,1 Ø Nord-Städte Anzahl Angebote MFH 2017 in Stück Angebotskaufpreis MFH 2017 (Median) Angebotskaufpreis ETW 2017 (Median) Faktor Preisentwicklung MFH/Miete 2,37 4,24 Faktor Preisentwicklung ETW/Miete 4,45 5,17 Faktor Entwicklung Kaufkraft/Miete 0,56 0,69 Angebotsmieten und Kaufpreise 2017 Mietpreise je Quadratmeter (Nettoangebotsmiete Euro pro Monat) Quantil Neubau Altbau 1-2 Zi. 3+ Zi. 10% 6,22 8,57 6,17 6,48 6,04 30% 7,41 9,97 7,27 7,69 7,06 50% (Median) 8,28 10,49 8,07 8,56 8,00 70% 9,38 11,20 9,00 9,68 9,07 90% 11,00 12,94 10,68 11,40 10,62 Kaufpreise je Quadratmeter für MFH Quantil Δ Δ % ,4% 5,4% 30% ,7% 24,1% 50% (Median) ,4% 44,0% 70% ,0% 90% ,1% 80,3% Norddeutsche Wohnungsmärkte

18 Anhang 2 City-Profile Ergebnis Städtescoring Ausprägung Ø Nord-Städte Gewicht Note Markt-/Nachfragestabilität 50% 2,1 Versorgungsquote 2016 (WE/HH) 92,5% 98,8% 20% 1,0 Bevölkerungswachstum ,6% 3,5% 15% 2,0 Bevölkerungsprognose bis ,4% 6,2% 15% 3,0 Entwicklung Wohnungszahl in % p.a. 0,2% 0,5% 10% 5,0 Baufertigstellung in % des Neubaubedarf 17,7% 60,1% 20% 1,0 Leerstand ,6% 2,8% 20% 2,0 Konsum, Einkommen, Arbeit 25% 2,8 Wohnkostenbelastung ,8% 25,4% 10% 3,0 Niveau Kaufkraft pro Person ,7 95,6 25% 4,0 Entwickung Kaufkraft pro Person ,2% 7,2% 20% 3,0 Arbeitslosenquote ,9% 8,2% 10% 3,0 Veränderung SVP Beschäftigte ,7% 5,4% 25% 1,0 Pendlersaldo in % der Beschäftigung ,2% 25,8% 10% 3,0 Preise und Renditen 25% 3,0 Angebotsmietentwicklung Median 11,8% 14,7% 40% 3,0 Transaktionsvolumen in Mio EUR % 3,0 Kaufpreisentwicklung (MFH) ,6% 20% 3,0 Gesamtscore 2,5 Ø Bruttorendite ,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 4,5% 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 Bandbreite Brutto-Renditen 15% 10% 5% 3,2% 7,7% 11,8% 9,1% 8,3% 8,3% 8,3% 8,0% 7,7% 7,7% 7,4% 7,1% 7,1% 6,7% 6,7% 7,1% 5,7% 4,8% 4,0% 4,0% 11,1% 8,3% 7,7% 7,1% 6,1% 6,3% en zum Wohnungsmarkt Ø Nord-Städte Anteil Wohnungen in Neubauten 7,5% Eigentumsquote 27,3% 30,1% Wohnfläche pro Kopf 38,1 qm 42,1 qm Bautätigkeit Anteil Neubau-WE in MFH 54,5% 60,5% Ø Anzahl Neubau-WE in MFH (Neubau) 11,0 11,1 Ø Wfl. je Neubau-Wohnung 98,5 105,1 Ø Nord-Städte Anzahl Angebote MFH 2017 in Stück Angebotskaufpreis MFH 2017 (Median) Angebotskaufpreis ETW 2017 (Median) Faktor Preisentwicklung MFH/Miete 6,48 4,24 Faktor Preisentwicklung ETW/Miete 5,35 5,17 Faktor Entwicklung Kaufkraft/Miete 0,51 0,69 Angebotsmieten und Kaufpreise 2017 Mietpreise je Quadratmeter (Nettoangebotsmiete Euro pro Monat) Quantil Neubau Altbau 1-2 Zi. 3+ Zi. 10% 5,74 8,21 5,72 5,73 5,76 30% 6,56 10,00 6,53 6,53 6,71 50% (Median) 7,31 11,30 7,22 7,23 7,49 70% 8,33 12,34 8,14 8,28 8,50 90% 10,45 14,00 10,00 10,50 10,44 Kaufpreise je Quadratmeter für MFH Quantil Δ Δ % ,6% 74,9% 30% ,0% 43,6% 50% (Median) ,5% 37,2% 70% ,0% 60,3% 90% ,3% 124,1% 18 Norddeutsche Wohnungsmärkte 2017

19 Anhang 2 City-Profile Ergebnis Städtescoring Ausprägung Ø Nord-Städte Gewicht Note Markt-/Nachfragestabilität 50% 2,4 Versorgungsquote 2016 (WE/HH) 96,0% 98,8% 20% 2,0 Bevölkerungswachstum ,6% 3,5% 15% 3,0 Bevölkerungsprognose bis ,0% 6,2% 15% 3,0 Entwicklung Wohnungszahl in % p.a. 0,2% 0,5% 10% 5,0 Baufertigstellung in % des Neubaubedarf 20,7% 60,1% 20% 1,0 Leerstand ,4% 2,8% 20% 2,0 Konsum, Einkommen, Arbeit 25% 3,1 Wohnkostenbelastung ,4% 10% 3,0 Niveau Kaufkraft pro Person ,8 95,6 25% 4,0 Entwickung Kaufkraft pro Person ,2% 7,2% 20% 3,0 Arbeitslosenquote ,5% 8,2% 10% 3,0 Veränderung SVP Beschäftigte ,7% 5,4% 25% 2,0 Pendlersaldo in % der Beschäftigung ,4% 25,8% 10% 4,0 Preise und Renditen 25% 3,6 Angebotsmietentwicklung Median 19,8% 14,7% 40% 3,0 Transaktionsvolumen in Mio EUR , % 4,0 Kaufpreisentwicklung (MFH) ,5% 51,6% 20% 4,0 Gesamtscore 2,9 Ø Bruttorendite ,7% 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 4,5% 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 Bandbreite Brutto-Renditen 15% 10% 5% 3,2% 7,7% 11,8% 9,1% 8,3% 8,3% 8,3% 8,0% 7,7% 7,7% 7,4% 7,1% 7,1% 6,7% 6,7% 7,1% 5,7% 4,8% 4,0% 4,0% 11,1% 8,3% 7,7% 7,1% 6,1% 6,3% en zum Wohnungsmarkt Ø Nord-Städte Anteil Wohnungen in Neubauten 7,2% 7,5% Eigentumsquote 30,9% 30,1% Wohnfläche pro Kopf 38,9 qm 42,1 qm Bautätigkeit Anteil Neubau-WE in MFH 50,2% 60,5% Ø Anzahl Neubau-WE in MFH (Neubau) 9,1 11,1 Ø Wfl. je Neubau-Wohnung 98,8 105,1 Ø Nord-Städte Anzahl Angebote MFH 2017 in Stück Angebotskaufpreis MFH 2017 (Median) Angebotskaufpreis ETW 2017 (Median) Faktor Preisentwicklung MFH/Miete 2,53 4,24 Faktor Preisentwicklung ETW/Miete 3,84 5,17 Faktor Entwicklung Kaufkraft/Miete 0,59 0,69 Angebotsmieten und Kaufpreise 2017 Mietpreise je Quadratmeter (Nettoangebotsmiete Euro pro Monat) Quantil Neubau Altbau 1-2 Zi. 3+ Zi. 10% 6,00 7,42 5,98 6,08 5,82 30% 7,00 8,73 6,92 7,05 6,80 50% (Median) 7,74 9,59 7,65 7,84 7,61 70% 8,63 10,56 8,49 8,75 8,50 90% 10,21 12,58 10,00 10,40 10,00 Kaufpreise je Quadratmeter für MFH Quantil Δ Δ % ,9% 96,3% 30% ,9% 43,4% 50% (Median) ,2% 34,9% 70% ,4% 61,0% 90% ,6% 42,9% Norddeutsche Wohnungsmärkte

20 Anhang 2 City-Profile Ergebnis Städtescoring Ausprägung Ø Nord-Städte Gewicht Note Markt-/Nachfragestabilität 50% 3,1 Versorgungsquote 2016 (WE/HH) 102,0% 98,8% 20% 4,0 Bevölkerungswachstum ,1% 3,5% 15% 4,0 Bevölkerungsprognose bis ,5% 6,2% 15% 2,0 Entwicklung Wohnungszahl in % p.a. 0,4% 0,5% 10% 4,0 Baufertigstellung in % des Neubaubedarf 63,7% 60,1% 20% 2,0 Leerstand ,0% 2,8% 20% 3,0 Konsum, Einkommen, Arbeit 25% 3,4 Wohnkostenbelastung ,8% 25,4% 10% 1,0 Niveau Kaufkraft pro Person ,1 95,6 25% 5,0 Entwickung Kaufkraft pro Person ,8% 7,2% 20% 3,0 Arbeitslosenquote ,5% 8,2% 10% 3,0 Veränderung SVP Beschäftigte ,8% 5,4% 25% 3,0 Pendlersaldo in % der Beschäftigung ,3% 25,8% 10% 4,0 Preise und Renditen 25% 4,4 Angebotsmietentwicklung Median 0,3% 14,7% 40% 5,0 Transaktionsvolumen in Mio EUR % 4,0 Kaufpreisentwicklung (MFH) ,2% 51,6% 20% 4,0 Gesamtscore 3,5 Ø Bruttorendite ,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 4,5% 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 Bandbreite Brutto-Renditen 15% 10% 5% 3,2% 7,7% 11,8% 9,1% 8,3% 8,3% 8,3% 8,0% 7,7% 7,7% 7,4% 7,1% 7,1% 6,7% 6,7% 7,1% 5,7% 4,8% 4,0% 4,0% 11,1% 8,3% 7,7% 7,1% 6,1% 6,3% en zum Wohnungsmarkt Ø Nord-Städte Anteil Wohnungen in Neubauten 9,1% 7,5% Eigentumsquote 13,7% 30,1% Wohnfläche pro Kopf 37,4 qm 42,1 qm Bautätigkeit Anteil Neubau-WE in MFH 68,1% 60,5% Ø Anzahl Neubau-WE in MFH (Neubau) 10,1 11,1 Ø Wfl. je Neubau-Wohnung 95,1 105,1 Ø Nord-Städte Anzahl Angebote MFH 2017 in Stück Angebotskaufpreis MFH 2017 (Median) Angebotskaufpreis ETW 2017 (Median) Faktor Preisentwicklung MFH/Miete 8,52 4,24 Faktor Preisentwicklung ETW/Miete 8,93 5,17 Faktor Entwicklung Kaufkraft/Miete 1,69 0,69 Angebotsmieten und Kaufpreise 2017 Mietpreise je Quadratmeter (Nettoangebotsmiete Euro pro Monat) Quantil Neubau Altbau 1-2 Zi. 3+ Zi. 10% 5,00 5,92 4,96 5,31 4,84 30% 5,43 9,15 5,39 6,13 5,19 50% (Median) 6,07 10,33 5,88 7,03 5,47 70% 8,00 11,61 7,39 8,88 5,93 90% 10,42 14,00 10,00 11,34 9,82 Kaufpreise je Quadratmeter für MFH Quantil Δ Δ % ,6% 206,5% 30% ,1% 95,1% 50% (Median) ,4% 103,8% 70% ,3% 90,0% 90% ,7% 63,4% 20 Norddeutsche Wohnungsmärkte 2017

21 Anhang 2 City-Profile Ergebnis Städtescoring Ausprägung Ø Nord-Städte Gewicht Note Markt-/Nachfragestabilität 50% 1,9 Versorgungsquote 2016 (WE/HH) 95,7% 98,8% 20% 2,0 Bevölkerungswachstum ,9% 3,5% 15% 2,0 Bevölkerungsprognose bis ,7% 6,2% 15% 2,0 Entwicklung Wohnungszahl in % p.a. 1,1% 0,5% 10% 1,0 Baufertigstellung in % des Neubaubedarf 98,4% 60,1% 20% 3,0 Leerstand ,9% 2,8% 20% 1,0 Konsum, Einkommen, Arbeit 25% 2,3 Wohnkostenbelastung ,1% 25,4% 10% 4,0 Niveau Kaufkraft pro Person ,9 95,6 25% 2,0 Entwickung Kaufkraft pro Person ,6% 7,2% 20% 2,0 Arbeitslosenquote ,2% 8,2% 10% 2,0 Veränderung SVP Beschäftigte ,0% 5,4% 25% 2,0 Pendlersaldo in % der Beschäftigung ,1% 25,8% 10% 3,0 Preise und Renditen 25% 3,4 Angebotsmietentwicklung Median 14,0% 14,7% 40% 3,0 Transaktionsvolumen in Mio EUR , % 4,0 Kaufpreisentwicklung (MFH) ,4% 51,6% 20% 3,0 Gesamtscore 2,4 Ø Bruttorendite ,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 4,5% 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 Bandbreite Brutto-Renditen 15% 10% 5% 3,2% 7,7% 11,8% 9,1% 8,3% 8,3% 8,3% 8,0% 7,7% 7,7% 7,4% 7,1% 7,1% 6,7% 6,7% 7,1% 5,7% 4,8% 4,0% 4,0% 11,1% 8,3% 7,7% 7,1% 6,1% 6,3% en zum Wohnungsmarkt Ø Nord-Städte Anteil Wohnungen in Neubauten 12,1% 7,5% Eigentumsquote 40,6% 30,1% Wohnfläche pro Kopf 47,6 qm 42,1 qm Bautätigkeit Anteil Neubau-WE in MFH 72,3% 60,5% Ø Anzahl Neubau-WE in MFH (Neubau) 7,3 11,1 Ø Wfl. je Neubau-Wohnung 90,3 105,1 Ø Nord-Städte Anzahl Angebote MFH 2017 in Stück Angebotskaufpreis MFH 2017 (Median) Angebotskaufpreis ETW 2017 (Median) Faktor Preisentwicklung MFH/Miete 5,64 4,24 Faktor Preisentwicklung ETW/Miete 4,62 5,17 Faktor Entwicklung Kaufkraft/Miete 0,99 0,69 Angebotsmieten und Kaufpreise 2017 Mietpreise je Quadratmeter (Nettoangebotsmiete Euro pro Monat) Quantil Neubau Altbau 1-2 Zi. 3+ Zi. 10% 6,39 7,77 6,21 6,48 6,31 30% 7,33 8,61 7,00 7,55 7,14 50% (Median) 8,14 9,10 7,59 8,53 7,86 70% 8,98 9,67 8,35 9,41 8,61 90% 10,31 11,06 9,92 11,09 9,64 Kaufpreise je Quadratmeter für MFH Quantil Δ Δ % ,0% 105,4% 30% ,1% 94,4% 50% (Median) ,7% 70% ,1% 124,7% 90% ,6% 107,0% Norddeutsche Wohnungsmärkte

22 Anhang 2 City-Profile Ergebnis Städtescoring Ausprägung Ø Nord-Städte Gewicht Note Markt-/Nachfragestabilität 50% 1,6 Versorgungsquote 2016 (WE/HH) 96,8% 98,8% 20% 2,0 Bevölkerungswachstum ,1% 3,5% 15% 1,0 Bevölkerungsprognose bis ,7% 6,2% 15% 1,0 Entwicklung Wohnungszahl in % p.a. 0,5% 0,5% 10% 3,0 Baufertigstellung in % des Neubaubedarf 51,7% 60,1% 20% 1,0 Leerstand ,7% 2,8% 20% 2,0 Konsum, Einkommen, Arbeit 25% 2,6 Wohnkostenbelastung ,7% 25,4% 10% 4,0 Niveau Kaufkraft pro Person ,2 95,6 25% 3,0 Entwickung Kaufkraft pro Person ,1% 7,2% 20% 1,0 Arbeitslosenquote ,5% 8,2% 10% 2,0 Veränderung SVP Beschäftigte ,1% 5,4% 25% 3,0 Pendlersaldo in % der Beschäftigung ,9% 25,8% 10% 3,0 Preise und Renditen 25% 3,2 Angebotsmietentwicklung Median 20,4% 14,7% 40% 2,0 Transaktionsvolumen in Mio EUR % 4,0 Kaufpreisentwicklung (MFH) ,4% 51,6% 20% 4,0 Gesamtscore 2,3 Ø Bruttorendite ,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 4,5% 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 Bandbreite Brutto-Renditen 15% 10% 5% 3,2% 7,7% 11,8% 9,1% 8,3% 8,3% 8,3% 8,0% 7,7% 7,7% 7,4% 7,1% 7,1% 6,7% 6,7% 7,1% 5,7% 4,8% 4,0% 4,0% 11,1% 8,3% 7,7% 7,1% 6,1% 6,3% en zum Wohnungsmarkt Ø Nord-Städte Anteil Wohnungen in Neubauten 6,7% 7,5% Eigentumsquote 3 30,1% Wohnfläche pro Kopf 44,0 qm 42,1 qm Bautätigkeit Anteil Neubau-WE in MFH 52,2% 60,5% Ø Anzahl Neubau-WE in MFH (Neubau) 7,6 11,1 Ø Wfl. je Neubau-Wohnung 114,5 105,1 Ø Nord-Städte Anzahl Angebote MFH 2017 in Stück Angebotskaufpreis MFH 2017 (Median) Angebotskaufpreis ETW 2017 (Median) Faktor Preisentwicklung MFH/Miete 1,45 4,24 Faktor Preisentwicklung ETW/Miete 4,53 5,17 Faktor Entwicklung Kaufkraft/Miete 0,87 0,69 Angebotsmieten und Kaufpreise 2017 Mietpreise je Quadratmeter (Nettoangebotsmiete Euro pro Monat) Quantil Neubau Altbau 1-2 Zi. 3+ Zi. 10% 5,74 8,17 5,63 6,17 5,56 30% 6,62 8,97 6,39 7,22 6,33 50% (Median) 7,50 9,83 7,06 8,33 7,01 70% 8,72 10,76 8,03 9,60 8,21 90% 10,77 11,96 9,94 11,58 10,00 Kaufpreise je Quadratmeter für MFH Quantil Δ Δ % ,8% 37,9% 30% ,0% 35,4% 50% (Median) ,0% 36,8% 70% ,8% 3 90% ,0% 22 Norddeutsche Wohnungsmärkte 2017

23 Anhang 2 City-Profile Ergebnis Städtescoring Ausprägung Ø Nord-Städte Gewicht Note Markt-/Nachfragestabilität 50% 2,4 Versorgungsquote 2016 (WE/HH) 101,2% 98,8% 20% 3,0 Bevölkerungswachstum ,6% 3,5% 15% 3,0 Bevölkerungsprognose bis ,7% 6,2% 15% 2,0 Entwicklung Wohnungszahl in % p.a. 0,4% 0,5% 10% 4,0 Baufertigstellung in % des Neubaubedarf 49,7% 60,1% 20% 1,0 Leerstand ,5% 2,8% 20% 2,0 Konsum, Einkommen, Arbeit 25% 2,9 Wohnkostenbelastung ,9% 25,4% 10% 4,0 Niveau Kaufkraft pro Person ,4 95,6 25% 1,0 Entwickung Kaufkraft pro Person ,8% 7,2% 20% 4,0 Arbeitslosenquote ,9% 8,2% 10% 1,0 Veränderung SVP Beschäftigte ,1% 5,4% 25% 5,0 Pendlersaldo in % der Beschäftigung ,4% 25,8% 10% 1,0 Preise und Renditen 25% 4,2 Angebotsmietentwicklung Median 7,7% 14,7% 40% 4,0 Transaktionsvolumen in Mio EUR , % 5,0 Kaufpreisentwicklung (MFH) ,1% 51,6% 20% 3,0 Gesamtscore 3,0 Ø Bruttorendite ,7% 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 4,5% 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 Bandbreite Brutto-Renditen 15% 10% 5% 3,2% 7,7% 11,8% 9,1% 8,3% 8,3% 8,3% 8,0% 7,7% 7,7% 7,4% 7,1% 7,1% 6,7% 6,7% 7,1% 5,7% 4,8% 4,0% 4,0% 11,1% 8,3% 7,7% 7,1% 6,1% 6,3% en zum Wohnungsmarkt Ø Nord-Städte Anteil Wohnungen in Neubauten 10,2% 7,5% Eigentumsquote 41,8% 30,1% Wohnfläche pro Kopf 45,0 qm 42,1 qm Bautätigkeit Anteil Neubau-WE in MFH 52,6% 60,5% Ø Anzahl Neubau-WE in MFH (Neubau) 13,8 11,1 Ø Wfl. je Neubau-Wohnung 117,6 105,1 Ø Nord-Städte Anzahl Angebote MFH 2017 in Stück Angebotskaufpreis MFH 2017 (Median) Angebotskaufpreis ETW 2017 (Median) Faktor Preisentwicklung MFH/Miete 8,85 4,24 Faktor Preisentwicklung ETW/Miete 18,69 5,17 Faktor Entwicklung Kaufkraft/Miete 1,25 0,69 Angebotsmieten und Kaufpreise 2017 Mietpreise je Quadratmeter (Nettoangebotsmiete Euro pro Monat) Quantil Neubau Altbau 1-2 Zi. 3+ Zi. 10% 6,22 8,32 5,85 5,68 6,73 30% 8,20 10,24 8,00 8,14 8,28 50% (Median) 9,40 11,00 9,08 9,56 9,30 70% 10,95 11,82 10,54 11,14 10,77 90% 13,16 12,97 13,53 14,00 12,41 Kaufpreise je Quadratmeter für MFH Quantil Δ Δ % ,1% 30,8% 30% ,0% 45,1% 50% (Median) ,5% 51,3% 70% ,7% 54,1% 90% ,4% 58,2% Norddeutsche Wohnungsmärkte

24 Anhang 2 City-Profile Ergebnis Städtescoring Ausprägung Ø Nord-Städte Gewicht Note Markt-/Nachfragestabilität 50% 2,8 Versorgungsquote 2016 (WE/HH) 100,4% 98,8% 20% 3,0 Bevölkerungswachstum ,4% 3,5% 15% 1,0 Bevölkerungsprognose bis ,2% 6,2% 15% 3,0 Entwicklung Wohnungszahl in % p.a. 0,3% 0,5% 10% 4,0 Baufertigstellung in % des Neubaubedarf 49,5% 60,1% 20% 1,0 Leerstand ,5% 2,8% 20% 5,0 Konsum, Einkommen, Arbeit 25% 3,6 Wohnkostenbelastung ,2% 25,4% 10% 2,0 Niveau Kaufkraft pro Person ,5 95,6 25% 5,0 Entwickung Kaufkraft pro Person ,4% 7,2% 20% 3,0 Arbeitslosenquote ,2% 8,2% 10% 5,0 Veränderung SVP Beschäftigte ,4% 25% 3,0 Pendlersaldo in % der Beschäftigung ,0% 25,8% 10% 3,0 Preise und Renditen 25% 3,6 Angebotsmietentwicklung Median 11,4% 14,7% 40% 3,0 Transaktionsvolumen in Mio EUR % 4,0 Kaufpreisentwicklung (MFH) ,3% 51,6% 20% 4,0 Gesamtscore 3,2 Ø Bruttorendite ,0% 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 4,5% 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 Bandbreite Brutto-Renditen 15% 10% 5% 3,2% 7,7% 11,8% 9,1% 8,3% 8,3% 8,3% 8,0% 7,7% 7,7% 7,4% 7,1% 7,1% 6,7% 6,7% 7,1% 5,7% 4,8% 4,0% 4,0% 11,1% 8,3% 7,7% 7,1% 6,1% 6,3% en zum Wohnungsmarkt Ø Nord-Städte Anteil Wohnungen in Neubauten 4,9% 7,5% Eigentumsquote 31,5% 30,1% Wohnfläche pro Kopf 41,9 qm 42,1 qm Bautätigkeit Anteil Neubau-WE in MFH 67,2% 60,5% Ø Anzahl Neubau-WE in MFH (Neubau) 11,1 11,1 Ø Wfl. je Neubau-Wohnung 107,4 105,1 Ø Nord-Städte Anzahl Angebote MFH 2017 in Stück Angebotskaufpreis MFH 2017 (Median) Angebotskaufpreis ETW 2017 (Median) Faktor Preisentwicklung MFH/Miete 2,26 4,24 Faktor Preisentwicklung ETW/Miete 4,17 5,17 Faktor Entwicklung Kaufkraft/Miete 0,62 0,69 Angebotsmieten und Kaufpreise 2017 Mietpreise je Quadratmeter (Nettoangebotsmiete Euro pro Monat) Quantil Neubau Altbau 1-2 Zi. 3+ Zi. 10% 4,11 5,73 4,11 4,37 4,02 30% 4,69 7,50 4,67 4,88 4,56 50% (Median) 5,02 8,50 5,00 5,20 4,92 70% 5,54 9,22 5,48 5,76 5,27 90% 6,62 10,88 6,40 6,77 6,45 Kaufpreise je Quadratmeter für MFH Quantil Δ Δ % ,8% 32,9% 30% 475 5,7% 20,8% 50% (Median) ,5% 9,5% 70% ,9% 14,1% 90% ,8% 9,4% 24 Norddeutsche Wohnungsmärkte 2017

25 Anhang 2 City-Profile Ergebnis Städtescoring Ausprägung Ø Nord-Städte Gewicht Note Markt-/Nachfragestabilität 50% 2,9 Versorgungsquote 2016 (WE/HH) 106,1% 98,8% 20% 5,0 Bevölkerungswachstum ,0% 3,5% 15% 1,0 Bevölkerungsprognose bis 2025 k.a. 6,2% 15% k.a. Entwicklung Wohnungszahl in % p.a. 0,5% 0,5% 10% 3,0 Baufertigstellung in % des Neubaubedarf 210,4% 60,1% 20% 5,0 Leerstand ,4% 2,8% 20% 5,0 Konsum, Einkommen, Arbeit 25% 3,0 Wohnkostenbelastung ,7% 25,4% 10% 1,0 Niveau Kaufkraft pro Person ,7 95,6 25% 4,0 Entwickung Kaufkraft pro Person ,2% 7,2% 20% 2,0 Arbeitslosenquote ,0% 8,2% 10% 4,0 Veränderung SVP Beschäftigte ,7% 5,4% 25% 3,0 Pendlersaldo in % der Beschäftigung ,2% 25,8% 10% 3,0 Preise und Renditen 25% 4,4 Angebotsmietentwicklung Median 0,0% 14,7% 40% 5,0 Transaktionsvolumen in Mio EUR , % 4,0 Kaufpreisentwicklung (MFH) ,8% 51,6% 20% 4,0 Gesamtscore 3,3 Ø Bruttorendite ,1% 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 4,5% 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 Bandbreite Brutto-Renditen 15% 10% 5% 3,2% 7,7% 11,8% 9,1% 8,3% 8,3% 8,3% 8,0% 7,7% 7,7% 7,4% 7,1% 7,1% 6,7% 6,7% 7,1% 5,7% 4,8% 4,0% 4,0% 11,1% 8,3% 7,7% 7,1% 6,1% 6,3% en zum Wohnungsmarkt Ø Nord-Städte Anteil Wohnungen in Neubauten 7,3% 7,5% Eigentumsquote 15,7% 30,1% Wohnfläche pro Kopf 40,5 qm 42,1 qm Bautätigkeit Anteil Neubau-WE in MFH 50,1% 60,5% Ø Anzahl Neubau-WE in MFH (Neubau) 8,6 11,1 Ø Wfl. je Neubau-Wohnung 115,8 105,1 Ø Nord-Städte Anzahl Angebote MFH 2017 in Stück Angebotskaufpreis MFH 2017 (Median) Angebotskaufpreis ETW 2017 (Median) Faktor Preisentwicklung MFH/Miete 8,85 4,24 Faktor Preisentwicklung ETW/Miete 3,20 5,17 Faktor Entwicklung Kaufkraft/Miete 1,50 0,69 Angebotsmieten und Kaufpreise 2017 Mietpreise je Quadratmeter (Nettoangebotsmiete Euro pro Monat) Quantil Neubau Altbau 1-2 Zi. 3+ Zi. 10% 4,86 5,52 4,85 5,00 4,72 30% 5,30 7,50 5,26 5,91 5,02 50% (Median) 6,00 8,02 6,00 6,49 5,36 70% 6,79 9,00 6,67 7,06 6,11 90% 8,00 10,00 7,78 8,12 7,52 Kaufpreise je Quadratmeter für MFH Quantil Δ Δ % ,1% 19 30% ,1% 136,8% 50% (Median) ,4% 62,7% 70% ,0% 18,0% 90% ,8% 0,0% Norddeutsche Wohnungsmärkte

26 Anhang 2 City-Profile Ergebnis Städtescoring Ausprägung Ø Nord-Städte Gewicht Note Markt-/Nachfragestabilität 50% 2,6 Versorgungsquote 2016 (WE/HH) 102,6% 98,8% 20% 4,0 Bevölkerungswachstum ,8% 3,5% 15% 2,0 Bevölkerungsprognose bis ,1% 6,2% 15% 2,0 Entwicklung Wohnungszahl in % p.a. 0,6% 0,5% 10% 2,0 Baufertigstellung in % des Neubaubedarf 53,2% 60,1% 20% 1,0 Leerstand ,3% 2,8% 20% 4,0 Konsum, Einkommen, Arbeit 25% 2,3 Wohnkostenbelastung ,6% 25,4% 10% 2,0 Niveau Kaufkraft pro Person ,2 95,6 25% 4,0 Entwickung Kaufkraft pro Person ,5% 7,2% 20% 1,0 Arbeitslosenquote ,9% 8,2% 10% 3,0 Veränderung SVP Beschäftigte ,4% 5,4% 25% 1,0 Pendlersaldo in % der Beschäftigung ,9% 25,8% 10% 3,0 Preise und Renditen 25% 2,6 Angebotsmietentwicklung Median 18,4% 14,7% 40% 3,0 Transaktionsvolumen in Mio EUR % 3,0 Kaufpreisentwicklung (MFH) ,2% 51,6% 20% 1,0 Gesamtscore 2,5 Ø Bruttorendite ,1% 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 4,5% 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 Bandbreite Brutto-Renditen 15% 10% 5% 3,2% 7,7% 11,8% 9,1% 8,3% 8,3% 8,3% 8,0% 7,7% 7,7% 7,4% 7,1% 7,1% 6,7% 6,7% 7,1% 5,7% 4,8% 4,0% 4,0% 11,1% 8,3% 7,7% 7,1% 6,1% 6,3% en zum Wohnungsmarkt Ø Nord-Städte Anteil Wohnungen in Neubauten 9,1% 7,5% Eigentumsquote 28,1% 30,1% Wohnfläche pro Kopf 43,7 qm 42,1 qm Bautätigkeit Anteil Neubau-WE in MFH 61,6% 60,5% Ø Anzahl Neubau-WE in MFH (Neubau) 12,0 11,1 Ø Wfl. je Neubau-Wohnung 82,3 105,1 Ø Nord-Städte Anzahl Angebote MFH 2017 in Stück Angebotskaufpreis MFH 2017 (Median) Angebotskaufpreis ETW 2017 (Median) Faktor Preisentwicklung MFH/Miete 2,37 4,24 Faktor Preisentwicklung ETW/Miete 2,30 5,17 Faktor Entwicklung Kaufkraft/Miete 0,20 0,69 Angebotsmieten und Kaufpreise 2017 Mietpreise je Quadratmeter (Nettoangebotsmiete Euro pro Monat) Quantil Neubau Altbau 1-2 Zi. 3+ Zi. 10% 5,56 7,00 5,55 5,69 5,50 30% 6,15 8,50 6,13 6,41 6,04 50% (Median) 6,65 9,02 6,59 6,96 6,52 70% 7,27 9,10 7,12 7,86 6,97 90% 9,06 11,19 8,78 9,64 8,36 Kaufpreise je Quadratmeter für MFH Quantil Δ Δ % ,3% 7 30% ,8% 85,1% 50% (Median) ,7% 107,4% 70% ,8% 200,0% 90% ,4% 212,3% 26 Norddeutsche Wohnungsmärkte 2017

27 Anhang 2 City-Profile Ergebnis Städtescoring Ausprägung Ø Nord-Städte Gewicht Note Markt-/Nachfragestabilität 50% 4,2 Versorgungsquote 2016 (WE/HH) 108,1% 98,8% 20% 5,0 Bevölkerungswachstum ,2% 3,5% 15% 5,0 Bevölkerungsprognose bis ,3% 6,2% 15% 5,0 Entwicklung Wohnungszahl in % p.a. 0,2% 0,5% 10% 5,0 Baufertigstellung in % des Neubaubedarf 60,5% 60,1% 20% 2,0 Leerstand ,0% 2,8% 20% 4,0 Konsum, Einkommen, Arbeit 25% 3,4 Wohnkostenbelastung ,4% 25,4% 10% 2,0 Niveau Kaufkraft pro Person ,4 95,6 25% 4,0 Entwickung Kaufkraft pro Person ,8% 7,2% 20% 2,0 Arbeitslosenquote ,3% 8,2% 10% 4,0 Veränderung SVP Beschäftigte ,7% 5,4% 25% 4,0 Pendlersaldo in % der Beschäftigung ,1% 25,8% 10% 4,0 Preise und Renditen 25% 3,8 Angebotsmietentwicklung Median 7,3% 14,7% 40% 4,0 Transaktionsvolumen in Mio EUR , % 4,0 Kaufpreisentwicklung (MFH) ,1% 51,6% 20% 3,0 Gesamtscore 3,9 Ø Bruttorendite ,7% 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 4,5% 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 Bandbreite Brutto-Renditen 15% 10% 5% 3,2% 7,7% 11,8% 9,1% 8,3% 8,3% 8,3% 8,0% 7,7% 7,7% 7,4% 7,1% 7,1% 6,7% 6,7% 7,1% 5,7% 4,8% 4,0% 4,0% 11,1% 8,3% 7,7% 7,1% 6,1% 6,3% en zum Wohnungsmarkt Ø Nord-Städte Anteil Wohnungen in Neubauten 4,0% 7,5% Eigentumsquote 30,9% 30,1% Wohnfläche pro Kopf 47,8 qm 42,1 qm Bautätigkeit Anteil Neubau-WE in MFH 35,8% 60,5% Ø Anzahl Neubau-WE in MFH (Neubau) 7,9 11,1 Ø Wfl. je Neubau-Wohnung 119,9 105,1 Ø Nord-Städte Anzahl Angebote MFH 2017 in Stück Angebotskaufpreis MFH 2017 (Median) Angebotskaufpreis ETW 2017 (Median) Faktor Preisentwicklung MFH/Miete 3,92 4,24 Faktor Preisentwicklung ETW/Miete 0,91 5,17 Faktor Entwicklung Kaufkraft/Miete 1,45 0,69 Angebotsmieten und Kaufpreise 2017 Mietpreise je Quadratmeter (Nettoangebotsmiete Euro pro Monat) Quantil Neubau Altbau 1-2 Zi. 3+ Zi. 10% 4,46 4,90 4,46 4,50 4,44 30% 4,76 5,90 4,75 4,78 4,74 50% (Median) 5,00 6,50 5,00 5,09 4,98 70% 5,38 8,11 5,35 5,51 5,29 90% 6,14 8,92 6,07 6,50 5,95 Kaufpreise je Quadratmeter für MFH Quantil Δ Δ % ,4% 76,5% 30% ,1% 30,1% 50% (Median) ,2% 70% ,7% 65,4% 90% ,5% 53,5% Norddeutsche Wohnungsmärkte

28 Anhang 2 City-Profile Ergebnis Städtescoring Ausprägung Ø Nord-Städte Gewicht Note Markt-/Nachfragestabilität 50% 1,6 Versorgungsquote 2016 (WE/HH) 97,0% 98,8% 20% 2,0 Bevölkerungswachstum ,2% 3,5% 15% 1,0 Bevölkerungsprognose bis ,1% 6,2% 15% 1,0 Entwicklung Wohnungszahl in % p.a. 0,7% 0,5% 10% 1,0 Baufertigstellung in % des Neubaubedarf 67,2% 60,1% 20% 2,0 Leerstand ,6% 2,8% 20% 2,0 Konsum, Einkommen, Arbeit 25% 2,3 Wohnkostenbelastung ,2% 25,4% 10% 4,0 Niveau Kaufkraft pro Person ,3 95,6 25% 3,0 Entwickung Kaufkraft pro Person ,4% 7,2% 20% 1,0 Arbeitslosenquote ,5% 8,2% 10% 1,0 Veränderung SVP Beschäftigte ,4% 5,4% 25% 2,0 Pendlersaldo in % der Beschäftigung ,2% 25,8% 10% 3,0 Preise und Renditen 25% 3,0 Angebotsmietentwicklung Median 23,5% 14,7% 40% 2,0 Transaktionsvolumen in Mio EUR % 4,0 Kaufpreisentwicklung (MFH) ,8% 51,6% 20% 3,0 Gesamtscore 2,1 Ø Bruttorendite ,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 4,5% 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 Bandbreite Brutto-Renditen 15% 10% 5% 3,2% 7,7% 11,8% 9,1% 8,3% 8,3% 8,3% 8,0% 7,7% 7,7% 7,4% 7,1% 7,1% 6,7% 6,7% 7,1% 5,7% 4,8% 4,0% 4,0% 11,1% 8,3% 7,7% 7,1% 6,1% 6,3% en zum Wohnungsmarkt Ø Nord-Städte Anteil Wohnungen in Neubauten 11,0% 7,5% Eigentumsquote 35,2% 30,1% Wohnfläche pro Kopf 41,1 qm 42,1 qm Bautätigkeit Anteil Neubau-WE in MFH 69,6% 60,5% Ø Anzahl Neubau-WE in MFH (Neubau) 11,0 11,1 Ø Wfl. je Neubau-Wohnung 109,5 105,1 Ø Nord-Städte Anzahl Angebote MFH 2017 in Stück Angebotskaufpreis MFH 2017 (Median) Angebotskaufpreis ETW 2017 (Median) Faktor Preisentwicklung MFH/Miete 3,24 4,24 Faktor Preisentwicklung ETW/Miete 3,34 5,17 Faktor Entwicklung Kaufkraft/Miete 0,56 0,69 Angebotsmieten und Kaufpreise 2017 Mietpreise je Quadratmeter (Nettoangebotsmiete Euro pro Monat) Quantil Neubau Altbau 1-2 Zi. 3+ Zi. 10% 7,00 8,60 6,75 7,03 6,96 30% 8,12 9,52 7,88 8,41 7,95 50% (Median) 8,98 10,00 8,55 9,44 8,64 70% 9,89 10,82 9,33 10,13 9,51 90% 11,53 12,26 11,00 12,43 10,82 Kaufpreise je Quadratmeter für MFH Quantil Δ Δ % ,1% 89,9% 30% ,2% 97,7% 50% (Median) ,6% 78,0% 70% ,0% 71,7% 90% ,3% 58,9% 28 Norddeutsche Wohnungsmärkte 2017

29 Norddeutsche Wohnungsmärkte

30 Datenquellen und Verfasser Datenquellen und Verfasser Datenquellen und Disclaimer Wüest Partner Deutschland / W&P Immobilienberatung GmbH ist bei der Datenrecherche, den eigenen Erhebungen und Berechnungen sowie der Auswahl der Datenquellen mit größter Sorgfalt vorgegangen. Insbesondere folgende Datenquellen wurden verwendet: Wüest Partner Transaktionsdatenbank, Statistische Ämter des Bundes und der Länder, BA Statistik, IDN Immodaten, Grundstückmarktberichte der Städte, Empirica, GFK, BBSR, IW Köln, IHKs und einzelne Datenquellen der Städte. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr auf Richtigkeit und Vollständigkeit, da aufgrund der signifikanten Datenmenge sowie Größe und Komplexität der Wohnungsmarktdaten sowie der Veränderung der Daten im Zeitablauf sowie Nichtgarantiefähigkeit von Prognosen eine Vollständigkeit und Exaktheit nicht gewährleistet werden kann. Die Wohnungsmarktdaten unterliegen (gerade auf kleinräumiger Betrachtungsebene) deutlichen kurzfristigen Schwankungen und Veränderungen. Es wird keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen. Die vorliegenden Daten dienen somit nur als Orientierungshilfe zur Einschätzung regionaler Wohnungsmärkte und ersetzen nicht eine standortspezifische Wohnungsmarktanalyse. Auch für detaillierte Bewertungen, Projektentwicklungen und Investitionsprojekte ersetzen die Daten dieser Studie nicht eine projektspezifische Standort- und Marktanalyse. Für Hinweise zu einer zukünftigen Optimierung der Studie sind wir sehr dankbar. Über Wüest Partner Wüest Partner ist ein unabhängiges und inhabergeführtes Beratungsunternehmen. Seit 1985 schaffen wir als neutrale Experten erstklassige Entscheidungsgrundlagen für professionelle Immobilienakteure. Mit einem breiten Leistungsangebot bestehend aus Beratung, Bewertung, Daten, Applikationen und Publikationen begleiten wir unsere Kunden im In- und Ausland. Unser Wissen schafft Transparenz und ebnet neue Wege für die Weiterentwicklung der Immobilienwirtschaft. Mit einem rund 180-köpfigen, interdisziplinären Beraterteam verfügt das Unternehmen über eine hohe Kompetenz und langjährige Erfahrung. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter stammen aus den Disziplinen Ökonomie, Architektur, Informatik, Ingenieurwesen sowie Sozial- und Naturwissenschaften. Die in Zürich, Genf, Bern, Lugano, Frankfurt am Main, Berlin und stationierten Beraterteams werden von einem internationalen Netzwerk von Partnerfirmen und regional gut verankerten Fachpersonen ergänzt. Für Kontinuität, Nachhaltigkeit und Unabhängigkeit der Unternehmensleistungen bürgen die siebzehn Partner, die zugleich Eigentümer der Wüest Partner AG sind: Martin Hofer, Andreas Ammann, Marcel Scherrer, Marco Feusi, Andreas Bleisch, Jan Bärthel, Nabil Aziz, Patrick Schnorf, Mario Grubenmann, Patrik Schmid, Gino Fiorentin, Stefan Meier, Hervé Froidevaux, Ronny Haase, Pascal Marazzi-de Lima, Andreas Keller und Karsten Jungk. 30 Norddeutsche Wohnungsmärkte 2017

31 Norddeutsche Wohnungsmärkte

32 Wüest Partner Deutschland W&P Immobilienberatung GmbH Bockenheimer Landstraße Frankfurt am Main W&P Immobilienberatung GmbH Litfass-Platz Berlin W&P Immobilienberatung GmbH Hanse Contor Esplanade Stephansplatz