Arbeitsgemeinschaft zum Schuldrecht, allgemeiner Teil im SS 2006 Beatrice Brunner, Thomas Habbe, Henry Posselt

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1 Fall 7: Immobilie Ende Oktober 2005 verkauft V formgerecht ein Grundstück an K. K spekuliert auf eine erhöhte Nachfrage wegen des Fortfalls der Eigenheimzulage; das ist V bekannt, und V weiß, das Grundstück muss daher unbedingt zum vereinbarten Notartermin überschrieben werden. K verkauft das Grundstück wenig später ebenfalls formgerecht und mit Gewinn weiter an D. D plant eine aufwendige Sanierung des auf dem Grundstück befindlichen Wohnhauses; damit will er unbedingt noch 2005 beginnen, um noch in den Genuss der Eigenheimzulage zu gelangen. D begleitet K Ende November zu dem Notartermin mit V, damit V das Grundstück direkt dem D überschreiben kann. Obwohl K den Kaufpreis pünktlich an V gezahlt hat, erscheint V nicht. D setzt K gleich am Tag darauf eine Frist von zwei Wochen und kündigt an, dass er sich danach ggf. vom Vertrag lösen und sich wegen der entgangenen Eigenheimzulage und entstandener Unkosten (Notarkosten, Grundbuchgebühren etc.) an K halten wird. K versucht verzweifelt, V zu erreichen; als ihm das am Tag nach Verstreichen der von D gesetzten Frist gelingt, erklärt V, dass er es sich anders überlegt hat und K das Grundstück nicht überschreiben wird. K ist völlig fassungslos. Welche rechtlichen Möglichkeiten hat K am Tag nach Fristablauf? und Wirtschaftsrecht 1

2 A) K gegen V auf Erfüllung gemäß 433 Abs. 1 BGB K hat einen Anspruch gegen V auf Übergabe gemäß 854 Abs. 1 BGB und Auflassung des Grundstücks gemäß 925, 873 BGB aus 433 Abs. 1 BGB. Diese Leistungspflicht ist laut Abrede fällig, und Einwendungen des V sind nicht ersichtlich; insbesondere hat K bereits gezahlt, so dass kein Leistungsverweigerungsrecht gemäß 320 BGB besteht. B) Rücktritt K könnte vom Vertrag mit V zurücktreten und gemäß 346 Abs. 1 BGB den bezahlten Kaufpreis zurückverlangen. I. Rücktrittserklärung, 349 BGB K muss den Rücktritt gegenüber V erklären; es handelt sich daher um eine empfangsbedürftige Willenserklärung, die dem V gemäß 130 Abs. 1 S. 1 BGB zugehen muss. II. Rücktrittsrecht Ein Rücktrittsrecht kann sich hier aus 323 Abs. 1 S. 1 Var. 1 BGB ergeben. 1) Gegenseitiger Vertrag Der Kaufvertrag zwischen K und V ist auf wechselseitige Leistungserbringung gerichtet, die in einem Gegenseitigkeitsverhältnis stehen und damit synallagmatisch. 2) Verletzung einer Leistungspflicht V ist gemäß 433 Abs. 1 BGB verpflichtet, dem K das Grundstück zu übergeben und aufzulassen; das hat V nicht getan. 3) Zusätzliche Voraussetzungen a) Durchsetzbarkeit der Leistung Plus, siehe oben. b) Fristsetzung Eine Frist gesetzt hat K zwar nicht; dies könnte jedoch gemäß 323 Abs. 2 Ziff. 1 BGB entbehrlich sein, weil V die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert. Die Weigerung des Schuldners muss als sein letztes Wort aufzufassen sein, um Ziff. 1 anzunehmen, vgl. Palandt/Heinrichs, 64. Aufl., 323 Rz 18 verweist auf 281 Rz 14. Hier bestehen gerade keine Zweifel am Leistungswillen des V; V will laut Sachverhaltsangaben ohne Angabe v Gründen nicht mehr leisten. Mithin ist eine Fristsetzung wegen Erfüllungsverweigerung entbehrlich. Eine Fristsetzung kann auch entbehrlich sein, wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung beiderseitiger Interessen einen sofortigen Rücktritt rechtfertigen, 323 Abs. 2 Ziff. 3 BGB. Die besonderen Umstände sind dann zu bejahen, wenn das Leistungsinteresse des K wegfällt. Hier sind strenge Anforderungen zu stellen, da ansonsten die gesetzliche Voraussetzung der Fristsetzung (Grundsatz) ausgehöhlt würde, vgl. BGH NJW-RR 1998, 1489, 1491; BGH NJW-RR 1997, S. 622 (623) zu 326 BGB a.f.; MünchKomm/Ernst (2003) 281 BGB Rz. 59. Angenommen wurde durch die Rspr. ein Interessewegfall, wenn der Gläubiger infolge der Leistungsverzögerung die zu erbringende Leistung nicht mehr an seinen Abnehmer weiterveräußern kann, BGH NJW-RR 1998, S. 1489; Palandt/Heinrichs (2006) 281 BGB Rz. 15. Hier kann K das Grundstück nicht mehr wie geplant an D verkaufen, wenn das Geschäft mit D tatsächlich platzt; geschieht dies, liegen auch die Voraussetzungen von 323 Abs. 2 Ziff. 3 BGB vor. und Wirtschaftsrecht 2

3 c) Erheblichkeit Da es sich weder um eine Teil-, noch um eine Schlechtleistung handelt, muss die Pflichtverletzung nicht gemäß 323 Abs. 5 BGB erheblich sein. III. IV. Kein Ausschluss des Rücktritts Ausschlussgründe sind nicht ersichtlich; K ist insbesondere nicht gemäß 326 Abs. 6 BGB für die Nichtleistung des V verantwortlich, und der Rücktritt wäre auch nicht gemäß 242 BGB treuewidrig, da K sich vertragsgemäß verhalten hat. Rechtsfolge, 346 ff. BGB Die beiderseitigen Erfüllungsansprüche erlöschen und es entsteht ein Rückgewährschuldverhältnis, wonach V vor allem das Erhaltene (Kaufpreis) zurückgeben muss, 346 Abs. 1 BGB; soweit dies nicht möglich ist, müsste V Wertersatz leisten, 346 Abs. 2 u. 3 BGB. Die Rückgabe eines Kaufpreises erfolgt nach 346 Abs. 1 BGB, also bei Geldleistungen, indem der Geldwert zurückzugeben ist (und nicht gerade die individuellen Geldscheine/Geldmünzen). V. Zwischenergebnis K kann vom Vertrag mit V zurücktreten und gemäß 346 Abs. 1 BGB von V Rückzahlung des Kaufpreises verlangen. C) Schadensersatz In Betracht kommt die Geltendmachung des Schadensersatzanspruches K gegen V aus 280 Abs. 1u. 3, 281 BGB wegen des entgangenen Weiterveräußerungserlöses (Vertrag zwischen K und D), wegen an D zu leistenden Ersatzes (wenn der Vertrag zwischen K und D scheitert und D seinerseits seinen Schaden gegenüber K geltend macht). I. Schuldverhältnis V und K haben einen formwirksamen Kaufvertrag geschlossen, 433, 145 ff., 311 b, 128 BGB. II. III. IV. Pflichtverletzung Plus, siehe oben. Vertretenmüssen V müsste die Nichtleistung zu vertreten haben. Maßstab für das Vertretenmüssen ist 276 BGB, wonach V Vorsatz und jede Form der Fahrlässigkeit zu vertreten hat. V handelt wissentlich und damit vorsätzlich. Zusätzliche Voraussetzungen des 281 BGB 1) Durchsetzbarkeit der Leistung Plus, siehe oben. 2) Fristsetzung Die Fristsetzung ist gemäß 281 Abs. 2 Var. 1 BGB entbehrlich; diese Vorschrift entspricht der Regelung in 323 Abs. 2 Ziff. 1 BGB. 3) Erheblichkeit Da es sich weder um eine Teil-, noch um eine Schlechtleistung handelt, muss die Pflichtverletzung nicht gemäß 281 Abs. 1 S. 2 u. 3 BGB erheblich sein; diese Vorschrift entspricht der Regelung in 323 Abs. 5 BGB. und Wirtschaftsrecht 3

4 V. Schaden 1) Differenzhypothese Der Schadensersatz statt Leistung umfasst Schäden, die nicht entstanden wären, wenn die Leistung zur Zeit des Erlöschens der Leistungspflicht hinzugedacht wird (an den Schadensbegriff angepasste Differenzhypothese). Die Leistungspflicht des V erlischt gemäß 281 Abs. 4 BGB, sobald K Schadensersatz verlangt. Damit liegt das endgültige Ausbleiben der Leistung vor u. Schadensersatz statt der Leistung greift. a) Kaufpreis (Gegenleistung) Schadensersatz statt Leistung bedeutet, dass der Gläubiger den Wert der Leistung in Geld bekommt. Dabei kann der Gläubiger zwischen Differenz- und Surrogationsmethode wählen. Ausgangspunkt der Differenzmethode ist, dass der Gläubiger die Gegenleistung behält; hat er diese bereits erbracht, muss er im Falle des 281 BGB zurücktreten und erhält die Gegenleistung über 346 Abs. 1 BGB zurück. Damit wird die Gegenleistung beim Schadensersatz zum Abzugsposten. Ausgangspunkt der Surrogationsmethode ist, dass der Gläubiger die Gegenleistung trotz Erlöschen der Leistungsverpflichtung erbringt. Dann wird vom Schadensersatz statt Leistung nichts abgezogen. b) Gewinn aus Weiterverkauf an D Plus: Würde V jetzt noch leisten, könnte sich K den Gewinn aus dem Weiterverkauf an D immer noch verdienen. c) Ersatzleistungen an D (Anspruch des D gegen K wegen Nichtleistung) Würde V jetzt noch leisten, könnte D den K nicht in Anspruch nehmen. Die Ersatzleistungen an D (wenn der Vertrag zwischen D und K scheitert) stellen jedoch nur einen Schaden des K gegenüber V dar, wenn K dem D zum Ersatz wegen Scheitern des Vertrages und wegen Nichterfüllung des K verpflichtet ist; in Betracht kommt ein Anspruch D gegen K auf Schadensersatz statt Leistung gemäß 280 Abs. 1 u. 3, 281 BGB. aa) bb) cc) dd) Schuldverhältnis Auch K und D haben einen wirksamen Kaufvertrag geschlossen, 433, 145 ff., 311 b, 128 BGB. Pflichtverletzung Dieser Kaufvertrag verpflichtet K gemäß 433 Abs. 1 S. 1 BGB, dem D das Grundstück aufzulassen und zu übergeben; das hat V nicht getan. Vertretenmüssen Der Schuldner hat nicht nur Vorsatz und Fahrlässigkeit, sondern auch die Übernahme eines Beschaffungsrisikos zu vertreten, vgl. 276 Abs. 1 Var. 4 BGB. Die Nichtleistung beruht weder auf vorsätzlichem noch fahrlässigem Verhalten des K; aber da ihm (K) das Grundstück bei Vertragsschluss noch nicht gehörte, hat er (K) jedoch gegenüber D das Beschaffungsrisiko übernommen, 133, 157 BGB. Zusätzliche Voraussetzungen (1) Durchsetzbarkeit der Leistung Die Leistung ist fällig; nach der Abrede zwischen K und D sollte der Kaufvertrag bei dem Notartermin Ende November vollzogen werden. Einwendungen des K sind nicht ersichtlich; da K gegen V einen Anspruch hat, den er durchsetzen kann, ist ihm die Leistung zwar vorübergehend gemäß 275 Abs. 1 Var. 1 BGB unmöglich, was den D aber nicht daran hindert, über 281, und Wirtschaftsrecht 4

5 323 BGB klare Verhältnisse zu schaffen, vgl. Palandt/Heinrichs (2006) 275 BGB Rz. 11. Palandt/Heinrichs (2005) 275 BGB Rz. 10 f. (2) Fristsetzung Eine Fristsetzung ist eine bestimmte und eindeutige Aufforderung zur Leistung. D muss also gegenüber K erklären, dass es bei Fristablauf (angemessene Frist) mit Rücktritt oder Schadensersatz ernst werden kann. Die Angemessenheit der Frist hängt davon ab, wie lang der Verkäufer des Grundstücks bereits vorher Gelegenheit hatte, seiner Verpflichtung nachzukommen. Hier bestand bereits ein Notartermin, weshalb eine Frist von 14 Tagen als noch angemessen angesehen werden kann. Diese Frist ist fruchtlos verstrichen. (3) Erheblichkeit Wiederum handelt es sich nicht um eine Teil- oder Schlechtleistung, so dass die Pflichtverletzung nicht gemäß 281 Abs. 1 S. 2 u. 3 BGB erheblich sein muss. ee) Schaden (1) Schadensersatz statt Leistung D kann jederzeit Schadensersatz verlangen und damit gemäß 281 Abs. 4 BGB die Leistungspflicht des K zum Erlöschen bringen. Würde K jetzt an D leisten, könnte D noch mit den Arbeiten beginnen und in den Genuss der Eigenheimzulage kommen. Die Unkosten wären ihm (D) zwar dennoch entstanden; es gibt aber keine Anhaltspunkte dafür, dass er (D) diese Kosten mit dem Grundstück nicht wieder erwirtschaftet hätte (Rentabilitätsvermutung, vgl. Fall Nr. 6 und vgl. BGHZ 143, 41, 49; BGHZ 123, 96; Palandt, BGB-Komm. zu 281 Rz 23 ff. und zu 284 Rz 9). Die Unkosten des D sind damit ersatzfähiger Schaden gegenüber K (sofern man der Rentabilitätsvermutung folgt; a.a. vertretbar). Da die Gegenleistung hier eine noch nicht geleistete Zahlung ist, kann D nur nach der Differenzmethode vorgehen; es macht keinen Sinn, an der Zahlungsverpflichtung festzuhalten und das Geld über den ungekürzten Schadensersatz wieder hereinzuholen, siehe oben. Scheitert der Zweitvertrag vor dem Erstvertrag, besteht die Leistungspflicht des V bei Schadenseintritt noch und die Schadensposten werden nach umstrittener aber vorzugswürdiger Auffassung vom Verzögerungsschaden erfasst, vgl. Fall Nr. 5. (2) Haftungsausfüllender Tatbestand Der Ersatz der Unkosten des D erfolgt gemäß 252, 251 Abs. 1 BGB in Geld: In den Genuss der Eigenheimzulage kann D nicht mehr kommen, weil diese ab 01. Januar 2006 nicht mehr gewährt wird; im Übrigen scheitert der Vertrag endgültig mit 281 Abs. 4 (Wahl des K auf SE gegenüber V), so dass sich auch die Unkosten des D nicht mehr rentieren können. ff) Zwischenergebnis Sobald D dies verlangt, ist K dem D zum Ersatz verpflichtet; die Ersatzleistungen des K gegenüber D sind daher ein Schaden, den er (K) bei V liquidieren kann. und Wirtschaftsrecht 5

6 d) Unkosten des K Minus: Zwar lassen sich diese Aufwendungen wiederum über die Rentabilitätsvermutung als Schaden qualifizieren, siehe oben; hier hat der Gewinn, den K erwirtschaftet hätte, aber bereits Berücksichtigung gefunden über den Gewinn aus dem Weiterverkauf, siehe oben. 2) Haftungsausfüllender Tatbestand Der Ersatz erfolgt gemäß 252, 251 Abs. 1 BGB in Geld: Den Gewinn kann K nicht mehr erzielen, wenn der Vertrag mit D scheitert; in Bezug auf die Ersatzleistungen, die K gegenüber D zu zahlen hätte, kann K von V befreit werden, indem V an D zahlt. D) Ergebnis K kann seinen Erfüllungsanspruch gegen V durchsetzen; K hat aber auf die durch das Auslaufen der Eigenheimzulage gesteigerte Nachfrage spekuliert, was nun vorbei ist. K kann zudem zwischen Rücktritt und Schadensersatz wählen oder gemäß 325 BGB beides miteinander kombinieren. Da der Schadensersatz nach der Surrogationsmethode hier sämtliche Interessen des K abdeckt, sollte er sich schlicht hierfür entscheiden; ein Rücktritt macht für ihn keinen Sinn. Sowohl mit Schadensersatzverlangen ( 281 Abs. 4 BGB) als auch mit Rücktritt ( 346 Abs. 1 BGB) fällt die Leistungspflicht des V weg. Die Entscheidung des D muss K nicht abwarten. Lässt K den Vertrag vorher scheitern, erlischt zwar gemäß 281 Abs. 4 BGB der Anspruch des K gegen V, und dem K wird die Leistung an D gemäß 275 Abs. 1 Var. 1 BGB unmöglich; da er dem D aber ohnehin Schadensersatz statt Leistung schuldet, spielt dies keine Rolle. und Wirtschaftsrecht 6

7 Wiederholungsfragen zur eigenen Vertiefung: 1. Welche Pflichtverletzungen kennen Sie und in welchen Schadensersatzansprüchen finden diese sich wieder? 2. Was ist unter Unmöglichkeit zu verstehen? 3. Wann unterscheidet man noch zwischen anfänglicher und nachträglicher Unmöglichkeit? 4. Wann tritt Unmöglichkeit regelmäßig ein und wann nicht? 5. Wann liegt bei einer Gattungsschuld Unmöglichkeit vor? 6. Kann der Schuldner eine einmal eingetretene Konkretisierung wieder rückgängig machen? 7. Nennen Sie die Voraussetzungen für Schadensersatz nach 280 Abs. 1 u. 3, 281 BGB! 8. Nennen Sie die Voraussetzungen von 323 BGB und zu welcher Rechtsfolge führt ein Rücktrittsgrund, wenn das Recht ausgeübt wird! und Wirtschaftsrecht 7