Stuttgarter Immobilienmarkt verzeichnet Rekordergebnisse

Transkript

1 Stuttgart Marktbericht BÜRO UND INVESTMENT Q Stuttgarter Immobilienmarkt verzeichnet Rekordergebnisse Alexander Rutsch Senior Consultant Stuttgart Bürovermietung Der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt (inklusive Leinfelden-Echterdingen) verzeichnete zum Ende des dritten Jahresquartals ein neues Rekordergebnis beim Flächenumsatz. Zurückzuführen ist der hohe Wert zwar maßgeblich auf die Aktivität von Eigennutzern, dennoch konnte auch die Vermietungsaktivität das überdurchschnittliche Niveau des ersten Halbjahres bestätigen. Flächenumsatz Der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt zeigte sich auch im dritten Jahresquartal äußerst lebhaft. Ein Flächenumsatz von m² bedeutete dabei das höchste bislang erzielte Quartalsergebnis in der badenwürttembergischen Landeshauptstadt und führte zusammen mit dem Umsatz des ersten Halbjahres ( m²) zum höchsten Wert, der in den ersten neun Monaten eines Jahres in Stuttgart bisher verzeichnet werden konnte ( m²). Neben einer hohen Vermietungsaktivität von insgesamt 220 Abschlüssen in 2016 ist das überdurchschnittliche Ergebnis im Wesentlichen auf die Aktivität von Eigennutzern zurückzuführen, die allein im dritten Quartal rund m² anmieteten. Rund BGF entfallen hiervon auf die Daimler AG, die im Synergiepark in Stuttgart- Vaihingen einen Büro-Campus errichtet. Weitere rund m² Bürofläche realisiert die Robert Bosch GmbH als Eigennutzer im Stuttgarter Norden. Aufgrund dieser Sondereffekte übertraf der Büroflächenumsatz das Ergebnis des Vorjahreszeitraumes ( m²) um ca. 39 %, aber auch der Vermietungsumsatz (exklusive Eigennutzer) nahm gegenüber dem Vorjahreszeitraum ( m²) um ca. 16 % auf ca m² zu. Lediglich in 2011 konnte in den vergangenen 15 Jahren Büroflächenumsatz (in m²) inkl. Eigennutzer Gewerbliches Transaktionsvolumen (in Mrd. ) und Prognose

2 ein noch höherer Vermietungsumsatz verzeichnet werden. Aufgrund der beiden Eigennutzeraktivitäten stellen die sechs größten Abschlüsse des Jahres rund die Hälfte des Flächenumsatzes. Dennoch entfiel das Gros der Anmietungen auf das Größensegment bis 500 m². 150 Deals konnten in diesem kleinteiligen Segment registriert werden, weitere 45 Abschlüsse wiesen eine Fläche von 500 bis m² auf. Mit insgesamt 60 Mietverträgen zeigten sich wie in den vergangenen Jahren Unternehmen aus dem Beratungsbereich besonders aktiv. An zweiter Stelle folgt der Informations- und Telekommunikationssektor mit 39 Abschlüssen. Dem gegenüber entfielen auf Unternehmen aus dem Verarbeitenden Gewerbe zwar nur 18 Abschlüsse, jedoch stellten sie mit ca m² mehr als 50 % am Flächenumsatz. Zurückzuführen ist dies im Wesentlichen auf die bereits genannten Eigennutzungen durch Daimler und Bosch. Der Fokus der Büronutzer lag in 2016 wie bereits in den Vorjahren auf Flächen der Zentrumslagen. So konnten allein knapp 60 % (131 Deals) der Abschlüsse in der Stuttgarter City und Innenstadt registriert werden. Aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit in diesen Lagen, entfielen größere Abschlüsse mit mehr als m² hingegen nahezu ausschließlich auf die peripheren Teilmärkte. Insbesondere in den Teilmärkten Vaihingen ( m²) und Feuerbach/Zuffenhausen ( m²) konnten bedingt durch die Eigennutzer sowie einige großflächige Anmietungen hohe Flächenumsätze verzeichnet werden. Viel Aktivität wurde zudem in den Teilmärkten Bad Cannstatt/Wangen (19 Deals) und Leinfelden-Echterdingen (14 Deals) registriert. Leerstand und Leerstandsquote Die hohe Flächennachfrage sowie eine im langfristigen Durchschnitt moderate Neubautätigkeit führen bereits seit Jahren auf dem Stuttgarter Bürovermietungsmarkt zu einem sich fortsetzenden Leerstandsabbau. So reduzierte sich auch zum Ende des dritten Quartals 2016 die innerhalb von drei Monaten verfügbare Angebotsfläche um weitere m² gegenüber dem Vorquartal. Bei einem Flächenbestand von circa 7,6 Mio. m² und einem verfügbaren Angebot von ca m² konnte somit eine Leerstandsquote von nur noch ca. 3,1 % verzeichnet werden. Gegenüber dem Vorjahresquartal bedeutet dies einen weiteren Rückgang um 50 Basispunkte. Zusammen mit München verzeichnet Stuttgart damit die niedrigste Rate unter den Top-7- Immobilienstandorten in Deutschland und erzielt zugleich einen Tiefstand, der zuletzt im Jahre 2001 am Stuttgarter Bürovermietungsmarkt gemessen werden konnte. Entwicklung der Leerstandsquote (in %) Entwicklung der Durchschnitts- und Spitzenmiete (in /m²) Anteil der Mietpreisklassen nach Vermietungsleistung Q Während die Entwicklung des Leerstandes für den Gesamtmarkt seit Ende 2010 kontinuierlich nach unten zeigt, können jedoch auf Teilmarktebene durchaus erhebliche Unterschiede beobachtet werden. So sank die 2 Marktbericht Q Bürovermietung und Investment Colliers International

3 kurzfristig verfügbare Angebotsfläche in den Zentrumslagen (City und Innenstadt) seit Ende des Jahres 2013 von m² auf aktuell m². Gemessen an der Größe der Teilmärkte fiel der Rückgang des Leerstandes in den peripheren Teilmärkten hingegen im gleichen Zeitraum mit ca m² deutlich moderater aus. Die geringe Flächenverfügbarkeit in den Zentrumslagen spiegelt sich aktuell auch in der überschaubaren Anzahl von Projektentwicklungen in diesen Lagen wider. So beschränken sich aktuelle Projektentwicklungen vermehrt auf die peripheren Teilmärkte. Zu nennen sind beispielhaft das bereits zu Jahresbeginn fertiggestellte Objekt Skyloop in der Aiport-City am Stuttgarter Flughafen mit rund m² sowie der Design Offices Tower (DOT) in Stuttgart-Fasanenhof mit rund m². Fazit und Ausblick Auch wenn der Rekordflächenumsatz auf dem Stuttgarter Bürovermietungsmarkt auf Einmaleffekte durch große Eigennutzer zurückzuführen ist, zeigt sich der Markt weiterhin äußerst lebhaft. Einer enormen Nachfrage steht dabei ein zunehmend limitiertes Angebot gegenüber, was insbesondere von Nutzern mit großflächigen Gesuchen Kompromisse bei der Ausstattung oder Standortwahl verlangt. Im Zuge dessen ist zu erwarten, dass die Mietpreise ihr hohes Niveau weiter halten werden, wenngleich im Spitzensegment nur wenige Flächen ab 20,00 /m² verfügbar sind. Aufgrund der hohen Nachfrage erwartet Colliers International bis zum Ende des Jahres einen Flächenumsatz von über m². Mietpreise Das Jahr 2016 war durch einen spürbaren Anstieg des Mietpreisgefüges über nahezu alle Teilmärkte hinweg gekennzeichnet. So reduzierte sich insbesondere der Anteil der Flächen mit einem Mietpreis von unter 10,00 /m² gegenüber den Vorjahren deutlich. Lediglich 21 % am Vermietungsumsatz (2015: 46 % am Vermietungsumsatz) entfielen auf dieses Segment. Folglich stieg die Durchschnittsmiete zum 30. September 2016 gegenüber dem Vorquartal auf 12,60 /m² an, was einem Plus von über 2 % entspricht. Auch die Spitzenmiete bestätigte den erstmals zum Ende des Vorjahres erreichten Stand von 22,80 /m². Bürovermietungsmarkt Stuttgart (Q3 2016) Der Markt im Überblick Lage Flächenumsatz in m² (inkl. Eigennutzer) Vermietungsumsatz in m² (exkl. Eigennutzer) Erzielte Mietpreise (1) in /m² Durchschnittsmiete in /m² Flächenleerstand in m² Fertigstellungsvolumen 2016 in m² (1) City ,00-24,00 (3) 16, (2) Innenstadt ,50-18,50 (3) 12, (3/4) Zuffenhausen/Feuerbach ,50-12,50 (2) 11, (5) Weilimdorf ,50-12,00 (2) 10, (6/7) Bad Cannstatt/Wangen ,50-12,00 (2) 9, (8) Vaihingen ,50-15,50 (4) 11, (9) Degerloch ,00-14,00 (2) 10, (10) Möhringen ,00-13,50 (2) 10, (11) Fasanenhof ,50-14,50 (3) 12, (12) Leinfelden-Echterdingen ,00-17,00 (3) 12, Gesamt , (1) Erzielte Mietpreise der letzten 12 Monate (2) Bestandsgebäude (3) Bestandsgebäude und Neubauten (4) Bestandsgebäude und Hochhäuser 3 Marktbericht Q Bürovermietung und Investment Colliers International

4 Investment Zum Ende des dritten Quartals 2016 nahm der Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt (inklusive Leinfelden-Echterdingen) noch einmal weiter an Fahrt auf und erlebte die umsatzstärkste Phase in einem bereits überdurchschnittlichen Gesamtjahr. Dabei zeigt die Renditeentwicklung aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase sowie des stark limitierten Angebots über alle Assetklassen hinweg weiter nach unten. Anteil der Immobilientypen Q (in %) Nachfrage Nachdem der Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt bereits im ersten Halbjahr 2016 mit einem Transaktionsvolumen von ca. 712 Mio. ein fulminantes Ergebnis verzeichnete, konnte die Aktivität im dritten Jahresquartal mit einem Wert von knapp 380 Mio. noch einmal erhöht werden. Wie schon im Vorjahr übertraf das Transaktionsergebnis mit ca. 1,1 Mrd. damit bereits zum Ende des dritten Quartals die Milliardengrenze. Auch bei der Anzahl der erfassten Transaktionen knüpfte das dritte Quartal nahtlos an die ersten sechs Monate an, so dass zum insgesamt 46 An- und Verkäufe registriert wurden. Dabei verhinderte ein äußerst limitiertes Angebot insbesondere im Core-Segment ein noch höheres Transaktionsgeschehen. Im Vorjahresvergleich bestätigte sich zudem die überaus hohe Aktivität auf dem gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt. So entfielen alleine rund Mio. auf die nicht wohnwirtschaftlich genutzten Assetklassen. Aufgrund der gegenüber den anderen Nutzungen höheren Verfügbarkeit standen dabei Büroimmobilien im Fokus der Anleger. Mehr als 50 % des Transaktionsvolumens im Jahr 2016 konnte dieser Assetklasse zugeordnet werden. An zweiter Stelle folgen mit einem Anteil von gut 21 % gemischt genutzte Immobilien, die im Wesentlichen innerstädtische Geschäftshäuser in sich vereinen. Auch der Anteil der Grundstücke am Transaktionsvolumen ist mit rund 14 % relativ hoch, was auf bevorstehende Projektentwicklungen sowie Eigennutzungen zurückzuführen ist. Transaktionsvolumen nach Käufergruppe (in Mio. ) Entwicklung der Spitzenrendite (in %) Da der Markt angebotsseitig über alle Asset- und Risikoklassen hinweg stark limitiert ist, kann neben dem Core- und Core Plus-Segment auch im Value Add und opportunistischen Bereich eine rege Nachfrage verzeichnet werden. Insbesondere aufgrund des fehlenden Angebotes im Core-Segment sowie im Hinblick auf die aktuelle, historisch niedrige Leerstandsquote von ca. 3 % im Office-Segment, ist investorenseitig eine weiter zunehmende Risikobereitschaft und ein Aufweichen von Anlageparametern zu beobachten. Darüber hinaus entfielen nur sieben Transaktionen auf den Stuttgarter City-Bereich. Dennoch stellten An- und Verkäufe in dieser Lage mehr als ein Drittel am Transaktionsvolumen. Zurückzuführen ist dies auf einige 4 Marktbericht Q Bürovermietung und Investment Colliers International

5 großvolumige Verkäufe, wie beispielsweise dem des City Gate von der Carlyle Group für über 110 Mio.. Der Erwerb des am Stuttgarter Hauptbahnhof gelegenen Objektes durch die Eastern Property Holding (EPH) im Rahmen eines Sharedeals war zugleich die größte Transaktion am Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt im Jahr Käufer- und Verkäufergruppen Der Stuttgarter Immobilienmarkt bietet aktuell einem breiten Investorenkreis viele Chancen, dementsprechend vielfältig waren im Jahr 2016 die Akteure auf der Käuferseite. Den weitaus höchsten Anteil am Transaktionsvolumen (ca. 40 %) konnten im Jahr 2016 Spezialfonds mit rund 415 Mio. auf sich vereinen. Der Fokus dieser Investorengruppe lag dabei auf zentrumsnahen Anlagen im Core- und Core Plus- Segment. Darüber hinaus entfiel mit ca. 255 Mio. ein signifikanter Anteil von rund 25 % am Transaktionsvolumen auf die Gruppe der Opportunity und Private Equity Fonds. Zurückzuführen ist dies neben dem bereits erwähnten Verkauf des City Gate auch auf den Erwerb des Telekom-Areals durch J. P. Morgan Asset Management von New Star. Der Kaufpreis der in Bad Cannstatt gelegenen sechs Gebäude lag bei unter 100 Mio.. Auf Verkäuferseite nahmen Projektentwickler die Spitzenposition ein. Das überdurchschnittliche Transaktionsvolumen von ca. 250 Mio. resultiert im Wesentlichen aus dem Handlungsdruck der Investoren, die aufgrund der geringen Anzahl von Angebotsobjekten frühzeitig im Entwicklungsprozess investierten. Mit großem Abstand folgen an zweiter und dritter Stelle Private Investoren / Family Offices sowie Opportunity / Private Equity Fonds mit einem Anteil von jeweils ca. 14 % am Transaktionsvolumen. Internationale Investoren und Portfoliodeals Sowohl bei nationalen als auch bei ausländischen Investoren steht die Landeshauptstadt hoch im Kurs. Insbesondere ausländische Opportunity und Private Equity Fonds zeigten sich dabei mit einem Anteil von gut 25 % am Transaktionsvolumen besonders aktiv. So gingen auch die drei größten Verkaufsobjekte mit einem Objektvolumen von insgesamt ca. 300 Mio. an ausländische Investoren. Zu ihnen gehören neben den bereits genannten Verkäufen des City Gate und des Telekom Verwaltungszentrums auch das City Plaza. Das innerstädtische Premiumobjekt wurde durch ein spanisches Family Office erworben, Verkäuferin war ein Immobilienspezialfonds der Warburg HIH Invest Real Estate. Der Kaufpreis des Büro- und Einzelhandelsgebäudes am Rotebühlplatz lag bei deutlich über 80 Mio.. Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage ausländischer Marktteilnehmer nach geeigneten Investitionsobjekten ist auch für das vierte Jahresquartal damit zur rechnen, dass ausländische Investoren weitere Anlagegeschäfte am Stuttgarter Immobilienmarkt realisieren wird. Im dritten Quartal konnten auch vermehrt Portfoliodeals am Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt verzeichnet werden. Dennoch bleibt die Bedeutung von Paketverkäufen für die baden-württembergische Landeshauptstadt im Vergleich zu anderen Top- Standorten eher gering. Spitzenrenditen und Risikoneigung Die anhaltende Niedrigzinsphase sowie das stark limitierte Angebot an adäquaten Investments im risikoaversen Core-Segment führten zu einer weiteren Yield Compression über alle Assetklassen hinweg. So konnten vereinzelt Spitzenrenditen von erstmals unter 4 % im Bürobereich beziehungsweise unter 3,5 % in der 1A-Geschäftslage beobachtet werden, wobei abzuwarten ist, ob sich dieses Renditeniveau auch zukünftig bestätigen wird. Auch im Logistikbereich akzeptierten Investoren für die wenigen am Markt verfügbaren Neubauobjekte Anfangsrenditen von unter 6 %. Da auch weiterhin viel Liquidität im Markt vorhanden ist und die Nachfrage nationaler wie auch internationaler Investoren ungebrochen hoch ist, lässt sich ein anhaltend niedriges Renditeniveau prognostizieren. Fazit und Ausblick Auch im dritten Quartal des Jahres 2016 hält der Boom auf dem Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt an. Dabei übertrifft die Nachfrage das äußerst limitierte Angebot deutlich. Die signifikante Yield Compression der vergangenen Monate führte zwar auf Verkäuferseite zur Realisierung von Wertsteigerungen und vereinzelten Verkäufen, langfristig agierenden Core-Investoren mangelt es jedoch an Anlagealternativen, weshalb Verkäufe in diesem Segment eher die Ausnahme darstellen. Vielmehr war zu beobachten, dass das Angebot insbesondere aus neuen Projekten resultiert. Auch wenn es Investoren aktuell schwer fällt, geeignete Investitionsobjekte zu finden, prognostiziert Colliers International angesichts aktuell in konkreter Verhandlung befindlicher großvolumiger Investmentobjekte für das Gesamtjahr 2016 erneut ein Transaktionsvolumen in Stuttgart von über 1,5 Mrd.. 5 Marktbericht Q Bürovermietung und Investment Colliers International

6 554 Büros in 66 Ländern auf 6 Kontinenten USA: 153 Kanada: 34 Lateinamerika: 24 Asien / Pazifik: 231 EMEA: 112 2,3 Milliarden Umsatz weltweit 103 Milliarden Transaktionsvolumen bei mehr als Investment- und Vermietungsdeals Autor: Alexander Rutsch Senior Consultant Research Stuttgart T alexander.rutsch@colliers.com Colliers International Stuttgart GmbH Königstr Stuttgart Millionen m² unter Verwaltung Über Mitarbeiter weltweit Über Colliers International Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbe-, Hotel-, Industrie-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien, Fachmärkten, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting, Real Estate Management Services sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist die Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSX: CIG) mit mehr als Experten und 554 Büros in 66 Ländern tätig. colliers.com Bildnachweis: Adrian Beck Photographer Copyright 2016 Colliers International Alle in dieser Broschüre/diesem Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre/ dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüre/dieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber Alle Rechte vorbehalten