4.1 Ergebnisse der Wohnungsmarktbeobachtung 2009 der NBank 1

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1 54 Stabsstelle Regionalentwicklung 4.0 Zusammenfassung Der Landkreis Nienburg/Weser hat einen Bestand von rund Wohngebäuden und fast Wohnungen. Fast ¼ aller Wohngebäude und fast 1/3 aller Wohnungen befinden sich in der Stadt Nienburg. Der Rest verteilt sich mehr oder weniger gleichmäßig auf die übrigen Gemeinden im Kreisgebiet. Die rund Haushalte im Kreisgebiet haben eine durchschnittliche Haushaltsgröße von 2,3 Personen pro Wohneinheit (WE). In der Stadt Nienburg wird dieser Wert unterschritten, in den ländlichen Gemeinden liegt er etwas höher. Fast ¾ aller Gebäude im Landkreis Nienburg/Weser sind Einfamilienhäuser, ein weiteres Fünftel Zweifamilienhäuser und weniger als 10 % der Wohngebäude sind Mehrfamilienhäuser. Damit ist das 1-Familienhaus die charakteristische Wohnform im Kreisgebiet. Die Zahl der Wohngebäude hat im Landkreis Nienburg/Weser seit 1990 und dementsprechend auch die Zahl der Wohnungen um mehr als 1/5 zugenommen (+23%). Die Zunahme war in den 90 er Jahren stärker als seit dem Jahr 2000 und sie war im Nordkreis deutlicher ausgeprägt als im Südkreis. Seit Anfang der 90 er Jahre wurden im Kreisgebiet mehr als Baugenehmigungen erteilt, darunter ¾ für den Neubau von Gebäuden und hierbei wiederum ganz überwiegend für den Neubau von 1- oder 2-Familienhäusern. Die Baufertigstellungen verlaufen in der Regel zeitlich etwas versetzt, so dass es seit Anfang der 90 er Jahre knapp Baufertigstellung gab. Die derzeit vorhandenen Baulandreserven im Landkreis Nienburg/Weser reichen aus, um die Nachfrage nach Grundstücken in den nächsten 10 bis 12 Jahren bedienen zu können. Die Baulandpreise im Kreisgebiet sind auch im Vergleich zu den Nachbarkreisen sehr günstig. Auch der Kaufpreis für ein Bestandseigenheim ist günstiger als im Landesdurchschnitt. Dementsprechend ist es trotz einer landesweit nur durchschnittlichen Kaufkraft für viele Haushalte möglich, ein Eigenheim zu erwerben. Trotz mittelfristig im Zuge des Demographischer Wandels abnehmender Einwohnerzahlen, wird die Zahl der Haushalte und damit die Nachfrage nach Wohnungen im Landkreis noch lange Zeit stabil bleiben. 4.1 Ergebnisse der Wohnungsmarktbeobachtung 2009 der NBank Baulandreserven Die NBank hat in ihrer Wohnungsmarktbeobachtung 2009 festgestellt, dass die Baulandreserven in Niedersachsen ungleich verteilt sind. Während die Region Hannover allein über fast 400 ha Baulandreserven verfügt, hatte der Landkreis Nienburg/Weser zum eine Reserve von 120 ha, was ca Wohneinheiten (WE) bzw. 10 ha pro Einwohner (E) entspricht. Damit könnten ca. 10 WE pro E geschaffen werden. Dieser Wert liegt etwas unterhalb des durchschnittlichen Wertes in Niedersachsen (12 WE/1.000 E). 1 NBank (2009): Wohnungsmarktbeobachtung 2009: Strukturen und Qualitäten im Wohnungsbestand.

2 Stabsstelle Regionalentwicklung Die derzeit vorhandenen Baulandreserven im Landkreis Nienburg/Weser sind ausreichend, um die Nachfrage nach Grundstücken in den nächsten 10 bis 12 Jahren bedienen zu können. Auf Ebene der 12 Verwaltungseinheiten im Kreisgebiet zeigen sich allerdings deutliche Unterschiede. Während die Reserven in Hoya und Landesbergen bereits heute schon erschöpft sind, die Reserven für Eystrup und die Stadt Nienburg relativ knapp sind, verfügen die übrigen Gemeinden voraussichtlich noch für mehr als 10 bzw. mehr als 15 Jahre über Reserven an Wohnbauland Preise für Grundstücke und Wohngebäude Wurden in Niedersachsen in den Jahren 2006 bis 2008 durchschnittlich Baulandpreise von ca. 72 /m² erzielt, so betrug der entsprechende Preis im Landkreis Nienburg/Weser lediglich 38, wobei allerdings gegenüber den Vorjahren eine steigende Tendenz erkennbar ist. Damit gehört der Landkreis Nienburg/Weser zu den 5 Landkreisen mit den niedrigsten Baulandpreisen in Niedersachsen. In allen Nachbarkreisen werden deutlich höhere Preise erzielt. 150 Preis in /m² Niedersachsen Region Hannover Diepholz Schaumburg Soltau-Fallingbostel Nienburg/Weser Abb. 4.1 Baulandpreise in / m² Quelle: NBank 2009 Bei den Preisen für Wohngebäude hat sich die in den vergangenen Jahren vorhandene Tendenz zu einem Preisrückgang fortgesetzt werden, wobei es allerdings deutliche regionale Unterschiede gibt. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein EFH betrug 2008 im Landkreis Nienburg/Weser , für Reihenhäuser/Doppelhaushälften (zum Vgl. Niedersachsen: bzw ) Bautätigkeit Der Wohnungsneubau folgte im Jahr 2008, so die N-Bank, vor allen Dingen der schwindenden Nachfragebasis, d.h. dem Personenkreis im wohnungsmarktaktivem Alter von 18 bis 45 Jahren. Daher erreichte die Neubautätigkeit in Niedersachsen im Jahr 2008 einen historischen Tiefpunkt. Aufgrund der ebenfalls zurückgehenden Zahl der Baugenehmigungen muss für 2009 und 2010 mit einer weiteren Abnahme der Bautätigkeit gerechnet werden. Im Landkreis Nienburg/Weser wurden 261 Wohnungen, darunter 168 in neuen 1- und 2-Familienhäusern, fertig gestellt. Dies entspricht einer Rate von etwa 2,1 Wohnungen pro E. Diese ist höher als der Durchschnittswert für Nieder- 2

3 sachsen (1,8). Auch in den Nachbarkreisen wurden durchweg weniger Gebäude pro E errichtet Sozialwohnungsbestand Der allgemein in Niedersachsen zu beobachtende Rückgang des Sozialwohnungsbestandes hat sich auch in den Jahren 2007 und 2008 weiter fortgesetzt. Während 2008 in Niedersachsen 2,24 % aller Wohnungen gefördert wurden, waren es im Landkreis Nienburg/Weser nur 1,46 %. Bis zum Jahr 2025 wird für den Landkreis Nienburg/Weser von der N-Bank ein Rückgang um 43 % des Sozialwohnungsbestandes erwartet, weil viele Wohnungen aus der Mietpreis- und /oder Belegungsbindung herausfallen. Für die Versorgung einkommensschwacher und benachteiligter Haushalte stehen damit immer weniger Wohnungen zur Verfügung Wohnungsnachfrage Eine entscheidende Größe für die Bestimmung der Wohnungsnachfrage ist die Zahl der Haushalte. Bis zum Jahr 2025 erwartet die N-Bank eine Bevölkerungsabnahme von 6 % für Niedersachsen, von 9 % im Landkreis Nienburg/Weser. Trotz dieser Bevölkerungsverluste wird aber davon ausgegangen, dass die Zahl der Haushalte in einer Größenordnung von stagniert, weil zwar die Zahl Haushalte mit 3-, 4-, 5- und mehr Personen deutlich zurückgeht (um jeweils fast 1/4), die Zahl der Haushalte mit 1- und 2-Personen aufgrund der demografischen Alterung aber noch weiter ansteigt (um jeweils mehr 10%) Eigenpotenziale der Wohnungsversorgung Die durchschnittliche Kaufkraft eines Haushalts im Landkreis Nienburg/Weser beträgt etwa und ist damit nur geringfügig kleiner als im niedersächsischen Durchschnitt. Als Größe für die Möglichkeit ein Eigenheim zu erwerben, berechnet die N- Bank die Zahl der Jahreseinkommen, die für den Kaufpreis eines Eigenheims aufgewendet werden müssen. In den großen niedersächsischen Städten sind dies etwa 5 bis 9 Jahreseinkommen. Der Landkreis Nienburg/Weser rangiert diesbezüglich 2008 unter den 5 Kreisen mit dem niedrigsten Verhältniswert. So müssen im Landkreis Nienburg/Weser nicht einmal 3 Jahreseinkommen für den Erwerb eines EFH aufgebracht werden (2,8). 4.2 Gebäude- und Wohnungsfortschreibung Gebäude- und Wohnungsbestand Am gab es im Landkreis Nienburg/Weser einen Bestand von Gebäuden. Fast ¼ aller Wohngebäude befindet sich in der Stadt Nienburg (8.133 Gebäude). Nur in den Samtgemeinden Grafschaft Hoya und Uchte gibt es darüber hinaus jeweils mehr als Wohngebäude. Der Bestand an Wohnungen betrug im Kreisgebiet Wohnungen. Die überwiegende Mehrheit befindet sich in Wohngebäuden. Lediglich Wohnungen (3%) sind in Nicht-Wohngebäuden. Fast 1/3 aller Wohnungen im Kreisgebiet entfallen auf die Stadt Nienburg (siehe Abb. 4-2) Wohnen

4 Stabsstelle Regionalentwicklung Marklohe 7% Steimbke 6% Uchte 9% Nienburg (Weser) 30% Liebenau 5% Landesbergen 7% Grafschaft Hoya 9% Heemsen 5% Eystrup 5% Steyerberg Stolzenau 4% 5% Rehburg-Loccum 8% Abb. 4-2 Anteil der Wohnungen nach Gemeinden 2010 Quelle: NLS-Online: Tabelle Z Haushaltsgrößen Personen pro Wohnung bzw. Gebäude In den Wohngebäuden wohnten im Kreis-Durchschnitt ca. 3,6 Personen. Während dieser Wert besonders in den Samtgemeinden des Nordkreises deutlich kleiner war, wurde vor allem in der Stadt Nienburg ein höherer Wert erreicht (4,1 Pers./Haus). Die Haushaltsgröße, d.h. die Zahl der Personen pro Wohnung, betrug im Kreis- Durchschnitt 2,28 E/WE, wobei dieser Wert besonders in der Stadt Nienburg deutlich kleiner war (1,96 E/WE). Auch im Nordwesten des Kreises überwiegen schon kleinere Haushaltsgrößen von ca. 2,2 E/WE, während in den übrigen Gemeinden (außer SG Uchte) ein Durchschnittswert von etwas mehr als 2,4 E/WE erreicht wurde. Die größten Haushalte gab es noch in der Samtgemeinde Uchte (2,74 E/WE). 4

5 Abb. 4-3 Haushaltsgröße Gebäude nach Zahl der Wohnungen Fast ¾ aller Gebäude im Landkreis Nienburg/Weser sind Einfamilienhäuser, ein weiteres Fünftel Zweifamilienhäuser; lediglich 7,6 % der Wohngebäude sind Mehrfamilienhäuser. Damit ist das 1-Familienhaus die charakteristische Wohnform im Kreisgebiet. Mit 82 % ist der Anteil der Einfamilienhäuser in der Samtgemeinde Uchte am höchsten, in der Stadt Nienburg mit 63 % am kleinsten. In allen übrigen Gemeinden ist er größer als 70 %. Der Anteil der Zweifamilienhäuser unterscheidet sich nicht so stark in den einzelnen Gemeinden. Nur in Uchte und Stolzenau, die einen besonders hohen Anteil an Einfamilienhäusern haben, ist ihr Anteil deutlich kleiner (< 16 %). Der Anteil der Mehrfamilienhäuser ist in der Stadt Nienburg am höchsten (18 %). Darüber hinaus ist der Anteil der Mehrfamilienhäuser nur in Rehburg-Loccum, Stolzenau, Eystrup und Liebenau größer als 5 % (5 bis 7 %) Wohnen

6 Stabsstelle Regionalentwicklung Uchte Steimbke Marklohe Liebenau Landesbergen Grafschaft Hoya Heemsen Eystrup Stolzenau Steyerberg Rehburg-Loccum Nienburg (Weser) 0% 20% 40% 60% 80% 100% Gebäude mit 1 Wohnung Gebäude mit 2 Wohnungen Gebäude mit 3 und mehr Wohnungen Abb. 4-4 Gebäudestruktur am Quelle: NLS-Online: Tabelle M

7 4.2.4 Gruppierung nach der Struktur des Gebäudebestandes Hinsichtlich ihres Gebäudebestandes können die Gemeinden im Kreisgebiet vier Gruppen zugeordnet werden: Gruppe 1 (Stadt Nienburg) unterscheidet sich von den beiden anderen Gruppen durch einen signifikant geringeren Einfamilienhausanteil und einen signifikant höheren Mehrfamilienhausanteil. Dementsprechend befindet hier auch fast die Hälfte aller Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Gruppe 2 (Rehburg-Loccum, Eystrup, Heemsen, Marklohe und Steimbke) unterscheidet sich von Gruppe 3 durch einen signifikant höheren Zweifamilienhaus-Anteil. Innerhalb dieser Gruppe unterscheidet sich Rehburg- Loccum von den übrigen Gemeinden am stärksten durch einen etwas höheren Anteil von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Gruppe 3 (Grafschaft Hoya, Landesbergen, Liebenau, Steyerberg, Stolzenau,) ist Gruppe 2 ähnlich, verfügt aber über einen geringeren 2-Familienhausanteil. Gruppe 4 Die Samtgemeinde Uchte unterscheidet durch einen sehr hohen Einfamilienhaus-Anteil und die dementsprechend geringen Anteile an Zwei- und Mehrfamilienhäusern deutlich von allen anderen Gemeinden Entwicklung des Gebäude- und Wohnungsbestandes Die Zahl der Wohngebäude hat im Landkreis Nienburg/Weser seit 1990 um mehr als 6.000, d.h. um mehr 1/5 zugenommen (22%). Dementsprechend hat die Zahl der Wohnungen im Kreis um mehr als zugenommen (23%). Dabei ist zu berücksichtigen, dass ein Großteil der Zunahme auf den Zeitraum von 1990 bis 2000 fiel. Von 2000 bis 2010 hat die Zahl der Wohnungen aber auch noch um ca WE zugenommen. Während die jährliche Zuwachsrate vor allem zwischen 1994 und 2004 noch bei über 1,0 % lag, hat sie seit dem Jahr 2005 auf im Durchschnitt nur noch 0,6 % abgenommen. Auffällig ist, dass die Zahl der Wohnungen sowohl im Nordkreis als auch im Südkreis zugenommen hat. Mit mehr als 9 % war die Zunahme an Wohnungen in den Samtgemeinden Eystrup, Heemsen und Uchte am stärksten. Auffällig ist auch eine relativ starke Zunahme in den Nachbargemeinden der Stadt Nienburg Wohnen

8 Stabsstelle Regionalentwicklung Abb. 4-5 Entwicklung der Wohnungszahl 2000 bis Baugenehmigungen Im Landkreis Nienburg/Weser wurden zwischen 1991 und 2010 mehr als Genehmigungen für Baumaßnahmen erteilt, darunter für die Errichtung neuer Gebäude, für Maßnahmen an bestehenden Gebäuden. Knapp 80 % der genehmigten Gebäude waren Wohngebäude (in SG Uchte und Stolzenau war der Anteil deutlich kleiner). Von den genehmigten neuen Wohngebäuden waren rund 94 % 1- oder 2-Familienhäuser. Insgesamt wurden nur 330 Mehrfamilienhäuser genehmigt, davon mehr als die Hälfte in der Stadt Nienburg. Abb. 4-6 zeigt deutlich, dass in der Stadt Nienburg die meisten Baugenehmigungen für die Errichtung von neuen Wohngebäuden erteilt wurden. Immerhin 20 % aller Genehmigungen wurden an die Stadt Nienburg vergeben. Damit ist der Anteil der Baugenehmigungen, der an die Stadt Nienburg erteilt wurde, deutlicher kleiner als ihr Anteil am Wohnungsbestand (30 %; siehe Abb. 4-2). An die Samtgemeinden Grafschaft Hoya, Heemsen, Marklohe, Eystrup und die Stadt Rehburg-Loccum wurden jeweils mehr als 450 Genehmigungen für den Neubau von Wohngebäuden erteilt. 8

9 Der Anteil dieser Kommunen von 8 bis 10 % an den erteilten Baugenehmigungen ist größer als ihr Anteil am Wohnungsbestand (5 bis 8 %). Baugenehmigungen Familienhäuser Mehrfamilienhäuser Nichtwohngebäude Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden Abb. 4-6 Baugenehmigungen nach Jahren Datenquelle: NLS-Online Abb. 4-7 zeigt die Entwicklung der Baugenehmigungen im Kreisgebiet nach Jahren. Dabei lässt sich eine jeweils hohe Zahl an Baugenehmigungen für die Jahre von 1994 bis 2004 beobachten. Zwischen 2003 (689 Genehmigungen) und 2006 hat die Zahl der Baugenehmigungen kontinuierlich abgenommen wurden noch 456 Maßnahmen genehmigt, darunter 210 neue 1- oder 2-Familienhäuser und 6 Mehrfamilienhäuser. Seit 2007 stagniert die Zahl der Baugenehmigungen auf einem deutlich niedrigen Niveau (250 bis 270 Baugenehmigungen). Weil die Anzahl der genehmigten 1-2-Familienhäuser einen wesentlichen Anteil an der Zahl der gesamten Baugenehmigungen ausmacht, unterschied sich ihre Entwicklung über den Zeitraum kaum von der Entwicklung der gesamten Baugenehmigungen. Im Gegensatz dazu, entwickelte sich die Zahl der genehmigten Mehrfamilienhäuser gegensätzlich. Für sie kann für den gesamten Zeitraum ein signifikanter Trend zu einer immer kleineren Zahl von Genehmigungen nachgewiesen werden. Wurden in den 90er Jahren jährlich rund 30 Mehrfamilienhäuser genehmigt, so hat sich diese Zahl seit dem Jahr 2000 auf wenige Häuser pro Jahr reduziert (Mittelwert für die Jahre 2000 bis 2006 = 4). Weniger deutlich setzen die Genehmigungen für neue Nichtwohngebäude und Maßnahmen an bestehenden Gebäuden von der Gesamtentwicklung ab. Für die Genehmigung neuer Nichtwohngebäude lässt sich kein Trend über den Zeitraum ausmachen. Auffällig sind allerdings besonders zahlreiche Genehmigungen in den Jahren 2001 und 2002 (137 und 111). Seitdem zeigt sich eine Tendenz zu einer abnehmenden Anzahl an Genehmigungen besteht. Auch für die Zahl der genehmigten Maßnahmen an bestehenden Gebäuden lässt sich kein Trend nachweisen. Eine steigende Tendenz kann aber aus dem Vergleich der Mittelwerte für die 90er Jahre (145 Maßnahmen) und für den Zeitraum der Jahre 2000 bis 2006 (169 Maßnahmen) abgelesen werden Wohnen

10 Stabsstelle Regionalentwicklung 4.4 Baufertigstellungen Im Zeitraum von 1991 bis 2010 gab es im Landkreis Nienburg/Weser Baufertigstellungen, darunter neue Wohn- und Nichtwohngebäude. An bestehenden Gebäuden wurden Maßnahme durchgeführt. Während in den 90er Jahren rund 308 neue Wohngebäude fertig gestellt wurden, waren es seit dem Jahr 2000 rund 350 neue Wohngebäude, wobei sich allerdings seit dem 2000 (625 Fertigstellungen eine fallende Tendenz abzeichnet (siehe Abb. 4-8). Waren in den 90er Jahren noch ca. 10 % der neuen Wohngebäude Mehrfamilienhäuser, so liegt ihr Anteil seit dem Jahr 2000 unter 2 %. Von 1991 bis 2010 wurden in der Stadt Nienburg neue Wohngebäude errichtet. In den übrigen Verwaltungseinheiten waren es zumeist 400 bis 550 Wohngebäude. Nur in Liebenau, Steyerberg und Stolzenau wurden weniger als 300 Wohngebäude errichtet. Abb. 4-7 Baufertigstellung neuer Wohngebäude 1991 bis 2010 Interessant ist ein weiterhin ein Vergleich der Zahlen für die Baugenehmigungen und die Baufertigstellungen. Die erfolgt anhand der Mittelwerte für den Zeitraum 1991 bis 10

11 1999 und den Zeitraum 2000 bis Bei der Errichtung neuer Wohngebäude erreichen die Baufertigstellungen für den ersten Zeitraum nur einen 12 bis 13 % kleineren Wert als die Baugenehmigungen. Für den 2. Zeitraum übersteigen die Baufertigstellungen die Baugenehmigungen um 6 bis 7 %. Hier wird also die Lücke zwischen Baugenehmigung und Fertigstellung mit zeitlicher Verzögerung und geringen Verlusten aufgefüllt. Bei den Nichtwohngebäuden und bei den genehmigten Maßnahmen an bestehenden Gebäuden ist die Zahl der Baufertigstellung in beiden Zeiträumen um einige Prozent kleiner als die Zahl der Genehmigungen Anzahl der Baufertigstellungen NeueGebäude Neue Wohngebäude 1- bis 2-Familienhäuser Maßn. an best. Gebäude Abb. 4-8 Baufertigstellungen 1991 bis 2010 Quelle: NLS-Online: Tabelle Z Wohnen

12 Stabsstelle Regionalentwicklung 4.5 Tabellen ID Gemeinde Gebäude Wohnungen in Wohngeb. Gebäude mit 1 Wohnung Gebäude mit 2 Wohnungen Gebäude mit 3 und mehr Wohnungen Nienburg (Weser) Rehburg-Loccum Steyerberg Stolzenau Eystrup Heemsen Grafschaft Hoya Landesbergen Liebenau Marklohe Steimbke Uchte Landkreis Nienburg/Weser Tab. 4-1 Gebäude und Wohnungen am Quelle: LSKN-Online: Tabelle M Wohnfläche in Wohngeb Wohnfläche in Wohngeb Veränderung Anteil ID Gemeinde/Verwaltungseinheit 2010 Neubau Neubau Nienburg (Weser) , Rehburg-Loccum , Steyerberg Stolzenau , Eystrup , Heemsen , Grafschaft Hoya Landesbergen , Liebenau , Marklohe , Steimbke Uchte Landkreis Nienburg/Weser , Tab. 4-2 Wohnfläche im Jahr 2010 Quelle: NLS-Online: Tabelle K

13 Baufertigstellungen insgesamt Neue Gebäude Maßn. an best. Geb. 1- bis 2- Jahr Familienhäuser Summe Tab. 4-3 Baufertigstellungen im Landkreis Nienburg/Weser 1991 bis 2006 Quelle: NLS-Online Tabelle Z Gemeinde Neue Wohngebäude Mehr- fam.- Geb. Nicht- wohn- Geb. Baufertigstellung insg.. mit 1 und 2 Whg mit 3 u. mehr Whg Neue Gebäude Wohngebäude Nicht- wohn- Geb. Baumaßnahmen an bestehenden Geb. Nienburg (Weser),Stadt Rehburg-Loccum Steyerberg Stolzenau Eystrup Heemsen Grafschaft Hoya Landesbergen Liebenau Marklohe Steimbke Uchte Tab. 4-4 Baufertigstellungen nach Gemeinden (1991 bis 2010) Quelle: NLS-Online Tabelle Z Wohnen